RG 8715/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Sezione Terza Civile
Il Giudice dott. CA IN, preso atto delle disposizioni vigenti che consentono lo svolgimento delle udienze civili che non richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori e dalle parti mediante lo scambio e il deposito telematico di note scritte contenenti le istanze e conclusioni delle parti (sul punto, Cass., Sez. III, n.
37137/2022); preso atto, quindi, delle “note scritte” sostitutive dell'udienza fisica in presenza depositate dalle parti ex art. 127 ter c.p.c. per discussione ex art. 281 sexies c.p.c.; preso atto, infine, che in forza della citata normativa la sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. può essere depositata telematicamente nei successivi 30 giorni, senza l'espletamento degli incombenti processuali non compatibili con la modalità di svolgimento del procedimento a mezzo di note scritte
(id est: lettura della sentenza alla presenza delle parti);
Pronuncia la seguente
SENTENZA ex art. 281 sexies c.p.c. e 127 ter c.p.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
SEZIONE TERZA CIVILE

In persona del Giudice Unico dott. CA IN nella causa di cui al RG n. 8715/2024
1 promossa da:
sito in Riva presso Chieri, via Levi Montalcini n. 10/12, rappresentato e difeso Parte_1
dall'avv.to Lorenza Azzurra Palmucci;
ricorrente contro

rappresentata e difesa dagli avv.ti Sabrina Gonella e Marco Piovesan;
Controparte_1
convenuta
avente ad oggetto: Transazione ed appalto, pagamento della penale all'udienza di discussione ex art. 281 sexies c.p.c. con termine per note scritte alli 21.10.2025 ore 8.30 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
- visto e richiamato integralmente il ricorso introduttivo ex art. 281 decies c.p.c. con cui il sito in Riva presso Chieri, via Levi Montalcini n. 10/12, citava in giudizio Parte_1 [...]
rappresentando: 1) che nel corso di un procedimento per ATP iniziato dal Controparte_1
ricorrente nel 2019 in relazione ad un contratto di appalto stipulato con la società Parte_1
convenuta venne stipulata una transazione in data 15.09.2021 che prevedeva l'ultimazione dei lavori concordati entro il 15.07.2022; 2) che nella transazione era stato pure previsto che “Il versamento del
2x1000 dell'importo totale dei lavori (€ 1.345.733,56), per ogni giorno di ritardo a partire dal 1.10.2022, senza possibilità di deroghe dovute a qualsivoglia motivazione, per espressa pattuizione ampiamente discussa ed accettata tra le parti;
in tal caso il condominio avrà pieno diritto di vedersi riconoscere
l'importo liquidando senza alcuna possibilità di contestazione avversaria nel merito della quantificazione dell'indennità”; 3) che i lavori erano terminati solamente in data 31.12.2023 (come alla fine dichiarato dalla difesa del nella memoria n. 1), essendo inoltre pure viziati, e neppure avendo la Parte_1
resistente fornito le polizze assicurative previste nella transazione;
4) di voler pertanto ottenere la risoluzione dell'accordo transattivo per il ritardo nei lavori ed il pagamento della penale contrattuale, con riserva di agire per i danni in separata sede;

- vista e richiamata integralmente la comparsa costitutiva con cui Controparte_1
chiedeva il rigetto dell'avversaria domanda rilevando: 1) che l'appalto è stato eseguito nell'ambito del bonus edilizio al 110%, ragion per cui il Condominio non ha in concreto sostenuto alcuna spesa;
2) che
2 i lavori si sono prolungati in conseguenza delle variazioni richieste dal , per un costo totale Parte_1
di € 2.018.239,33 in luogo dell'importo previsto di € 1.345.733,56; 3) che i lavori sono iniziati in data
04.10.2021 e terminati nel mese di settembre 2022, nel rispetto del termine di 11 mesi pattuito (la penale sarebbe scattata il 01.10.2022); 4) che per il collegamento ed il collaudo dell'impianto di climatizzazione invernale e scaldacqua a pompa di calore il Condominio avrebbe dovuto richiedere l'adeguamento della potenza, fatto avvenuto solamente in data 23.01.2023, mentre l'aumento della potenza è divenuto operativo solamente ad ottobre 2023, con conseguente collaudo da parte della società resistente e fine lavori;
5) l'insussistenza dei vizi, che comunque concernono lavori diversi da quelli oggetto della scrittura transattiva;
6) di aver consegnato le polizze assicurative;
7) l'insussistenza degli addebiti e, in ogni caso, l'eccessività della penale, avendo il Condominio raggiunto il suo scopo, ovvero il conseguimento delle detrazioni fiscali ed avendo l'appaltatore eseguito tempestivamente tutti o la gran parte dei lavori commissionati;

- rilevato che il Giudice non accoglieva le istanze di prova orale formulate dalla sola parte convenuta mentre disponeva TU a cura de geom. , al cui esito fissava udienza di Persona_1
discussione ex art. 281 sexies c.p.c. assegnando alle parti termine perentorio alli 21.10.2025 ore 8.30 per il deposito di note scritte sostitutive dell'udienza;
- rilevato, infine, che negli scritti conclusivi parte ricorrente precisava le conclusioni richiamando quelle rassegnate nel ricorso introduttivo, sicché queste saranno oggetto di esame e non quelle (variamente modificate con leggero ampliamento del perimetro) contenute nelle memorie n. 1
e 2;
RITENUTO
- che, nel merito, il Tribunale rileva come parte ricorrente abbia formulato sostanzialmente due domande nel ricorso introduttivo, ovvero la domanda di risoluzione del contratto di transazione stipulato in data 15.09.2021 per inadempimento della società resistente consistente nel ritardo nell'esecuzione dei lavori e quella finalizzata al pagamento della penale per il ritardo, non avendo invece formulato una domanda di risarcimento del danno per vizi o mancato completamento delle opere;

- che, in effetti, la domanda di risoluzione è stata fondata nel ricorso ma anche nella memoria n. 1 esclusivamente sull'allegato ritardo nell'esecuzione delle opere, mentre la contestazione in punto vizi ha avuto come fine, più che altro, quello di rappresentare l'interesse del Condominio ad ottenere la risoluzione del contratto al fine di affidare i lavori di completamento delle opere e di eliminazione dei vizi ad altra impresa;

3 - che, pertanto, le deduzioni difensive della difesa del ricorrente contenute nella memoria n. 2 sono da considerare inammissibili in quanto tardive nella parte in cui allegano (anche) la presenza di vizi a giustificazione della domanda di risoluzione;

- che, fatta questa premessa, la domanda del ricorrente è fondata nei limiti di Parte_1
seguito espressi, anche sulla base delle risultanze della TU che è stata disposta al fine di valutare la fondatezza delle rispettive tesi (coinvolgenti questioni di natura eminentemente tecnica a partire dalla data di effettiva esecuzione delle varie lavorazioni, assai contestata fra le parti), con incarico al Per_ geom. , ed il Tribunale si richiama integralmente all'elaborato peritale, anche sotto il profilo delle controdeduzioni alle consulenze di parte in conformità al noto orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “il giudice del merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, ai rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento;
non è quindi necessario che egli si soffermi sulle contrarie deduzioni dei consulenti di fiducia che, anche se non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le argomentazioni accolte;
le critiche di parte, che tendano al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in tal caso in mere allegazioni difensive, che non possono configurare il vizio di motivazione previsto dall'art. 360, n. 5, c.p.c.” (cfr. in tal senso Cass. civile, sez. III 19 giugno 2015 n.
12703; Cass. civile, sez. II, 10 aprile 2015 n. 7266; Cass. civile, sez. VI, 02 febbraio 2015 n. 1815; Cass. civile, sez. I, 09 gennaio 2009, n. 282; Cass. civile, sez. II, 13 settembre 2000, n. 12080; Cass. civile, sez. lav., 14 maggio 2003, n. 7485);
- che il quesito conferito è stato il seguente: “Il C.T.U., letti gli atti ed esaminati i documenti prodotti, compiute le indagini ritenute opportune, con facoltà di acquisire documentazione detenuta da pubbliche amministrazioni o nei limiti di cui a Cass. n. 6500/2022 e con facoltà di nominare ausiliari qualora necessari per l'espletamento delle operazioni peritali: 1) Sulla base della documentazione in atti e delle prospettazioni in fatto delle parti, riferisca quali opere oggetto del contratto di transazione siano state eseguite entro il 30.09.2022 e quali successivamente (ed in quali date), indicandone il rispettivo valore economico;
2) Riferisca, sulla base della documentazione in atti, i motivi alla base degli eventuali ritardi nella realizzazione delle opere oggetto del contratto di transazione, ovvero se siano riconducibili all'organizzazione di lavoro dell'impresa o alla mancata cooperazione da parte del Condominio;
3)
Riferisca se sussistono i vizi denunciati dal , indicando le opere necessarie per la loro Parte_1
eliminazione ed i relativi costi secondo i corrispettivi ordinari di mercato;
4) Riferisca ogni altro elemento utile alla decisione, con facoltà di transigere la lite”;

4 - che, quanto agli esiti della TU, va detto in via preliminare che l'eccezione di nullità formulata da parte ricorrente nelle note scritte conclusive è, francamente, priva di qualsivoglia fondamento giuridico posto che il TU, per stessa affermazione della difesa del , non ha Parte_1
acquisito alcun documento nuovo, limitandosi ad interpretare i documenti regolarmente prodotti dalle parti al fine di dare risposta al quesito: può anche essere che l'interpretazione tecnica del TU circa la data di completamento delle varie lavorazioni non sia di gradimento alla difesa del ricorrente, ma certo non è causa di nullità della perizia e lo stesso vale per l'eccezione di nullità riferita all'interpretazione offerta dal TU circa i lavori interessati alla penale (eccezioni che, peraltro, pure dovrebbero essere assolute in quanto se fossero semplicemente relative le stesse risulterebbero sanate dalla mancata formulazione della relativa eccezione nella prima difesa utile, ovvero nelle note autorizzate per l'esame della TU);
- che, nel merito, il Tribunale rileva che l'art. 5 della transazione, più volte citato dalla difesa del a fondamento della propria domanda di risoluzione, espressamente prevedeva che Parte_1
“In caso di ritardo della il sarà riconosciuto automaticamente creditore Controparte_1 Parte_1
degli importi di cui al capo n.

1.3 lett. D), senza necessità di costituzione in mora;
decorsi 90 giorni senza
l'ultimazione dei lavori residui, di cui al computo metrico allegato alla presente, il condominio potrà chiedere la risoluzione del contratto ed agire per il recupero del proprio intero credito maturato sino a quella data”: i 90 giorni decorrano dalla data prevista per il completamento dei lavori (15.07.2022), mentre la penale è stata prevista dall'art.

1.3 lett. d con decorrenza dal 01.10.2022;
- che, in pratica, all'appaltatore è stato concesso un termine per il completamento delle opere al 15.07.2022, con un ritardo tollerato sino al 01.10.2022 quanto all'applicazione della penale e con possibilità di chiedere la risoluzione del contratto a partire dal 15.10.2022 in caso di perdurante ritardo, sicché implicitamente prima del 15.10.2022 il non era legittimato a chiedere la Parte_1
risoluzione del contratto;

- che la parte finale della suddetta clausola n. 5 è sostanzialmente qualificabile quale clausola risolutiva espressa, avendo le parti preventivamente individuato una tipologia di inadempimento (ritardo nell'esecuzione delle opere) idonea di per sé a consentire al Condominio di chiedere la risoluzione del contratto;

- che la pattuizione di una clausola risolutiva espressa non consente al giudice di merito di valutare il profilo della gravità dell'inadempimento (Cass. n. 3575/1975; n. 4369/1997; n. 20854/2014), ricorrendo l'ipotesi di preventiva valutazione della gravità dell'inadempimento rimessa direttamente alle parti, ragion per cui il giudice deve dichiarare la risoluzione del contratto omettendo ogni
5 valutazione riguardo alla gravità dell'inadempimento, non essendo tenuto ad effettuare alcuna indagine su tale profilo, in linea con la ratio della clausola risolutiva, che ha la funzione di accelerare la risoluzione ed eliminare la necessità di indagini specifiche (Cass. n. 23624/2012, Cass. n. 29301/2019);
- che, ovviamente, il Tribunale deve valutare se l'inadempimento (ovvero il ritardo) sussiste effettivamente e se la risoluzione è invocata in buona fede oppure no;

- che al riguardo il Tribunale rileva che la possibilità di risolvere il contratto per ritardo superiore ai 90 giorni è stata prevista in relazione ai lavori contemplati nel computo metrico allegato alla transazione, e sempre in relazione ai suddetti lavori (e non altri, come osservato dal TU) era stata prevista la penale oggetto di causa sulla base della clausola (art.

1.3 lett. d) che segue: “Versare
l'importo del 2x1000 dell'importo totale dei lavori (€ 1.345.733,56), per ogni giorno di ritardo a partire dal
1.10.2022, senza possibilità di deroghe dovute a qualsivoglia motivazione, per espressa pattuizione ampiamente discussa ed accettata tra le parti;
in tal caso il avrà pieno diritto di vedersi Parte_1
riconoscere l'importo liquidando senza alcuna possibilità di contestazione avversaria nel merito della quantificazione dell'indennità”: l'interpretazione offerta dal TU circa i lavori cui è riferita la penale è pertanto condivisibile in quanto meramente riproduttiva del testo contrattuale;

- che, quindi, fatte le premesse che precedono, ritiene il Tribunale che l'inadempimento sia ampiamente sussistente alla luce delle risultanze della TU che ha così concluso (essendo rilevanti in questa sede le opere eseguite dopo il 30.09.2022 ai fini della penale e quelle dopo il 15.10.2022 al fine della risoluzione per ritardo, ovvero 90 giorni dopo il termine contrattuale al 15.07.2022):
“Dell'importo del contratto di transazione di euro 1.345.733,46 costituito da INTERVENTI TRAINANTI
(importo da CME transazione € 745.321,35, importo da CME a consuntivo € 1.173.811,40)
INTERVENTI TRAINATI (importo da CME transazione € 321.507,24, importo da CME a consuntivo €
449.349,97) sono state eseguite entro il 30 settembre 2022 opere per un importo complessivo euro 943.908,83 definite dallo Stato di Avanzamento Lavori n.2 del 23.06.2022 di cui:
euro 690.909,09 per isolamento termico superfici orizzontali e verticali (“interventi trainanti”)
euro 252.999,74 per “interventi trainati” relativamente alle seguenti opere:
euro 54.545,65 per impianto fotovoltaico
euro 16.636,37 per batterie di accumulo
euro 181.817,91 per sostituzione chiusure termiche trasparenti
Le opere eseguite successivamente al 30 settembre 2022 risultano le seguenti:
Per “interventi trainanti”
6 euro 47.504,10 per Isolamento termico superfici opache orizzontali e verticali dal 01.10.2022 al
31.12.2022 ad eccezione del posizionamento delle reti antivolatili (data dedotta dallo smontaggio dei ponteggi, necessari per l'esecuzione dei lavori) euro 6.908,16 per posizionamento reti anti-volatili NON ESEGUITO. Si rileva, per opportuna conoscenza, che le opere relative (Voce 01.P28.C40 e segg., pag. 4 del saldo finale) sono state tuttavia contabilizzate ed indicate come eseguite nel saldo finale (vedi doc 06), che non risulta in questo punto documento attendibile.
Per “interventi trainati”
Euro 139.689,33 per ultimazione sostituzione chiusure termiche trasparenti dal 01.10.2022 al 31.12.2023
(data ultimazione lavori attestata dal SAL n.

3-Saldo finale del 31.12.2023) euro 23.454,54 per ultimazione Impianto fotovoltaico dal 01.10.2022 al 31.12.2023 (Importo da CME transazione € 87.240,00 – importo a consuntivo € 78.000). Data di ultimazione dedotta dallo smontaggio dei ponteggi, necessari per l'esecuzione dei lavori. euro 31.963,63 per ultimazione batterie di accumulo dal 01.10.2022 al 31.12.2022 (Importo da CME transazione € 72.720,00 – importo a consuntivo € 48.600,00). Data di ultimazione dedotta dallo smontaggio dei ponteggi, necessari per l'esecuzione dei lavori euro 80.643,65 per sostituzione pompa di calore, intervento completo dal 01.10.2022 al 31.12.2023 (Importo da CME transazione € 85.734,97 – importo a consuntivo € 80.643,65). Nessuna attestazione di pagamento precedente al 30.09.2022, data di fine lavori ricostruita sulla base del Saldo finale del 31.12.2023;
- che, dunque, una parte rilevante dei lavori risulta essere stato completato dopo il primo ottobre 2022
e sino al 31.12.2022, in date esatte impossibili da accertare con certezza, il che va a danno della società resistente essendo essa onerata, in forza dei principi generali in tema di ripartizione dell'onere della prova, di provare di aver rispettato i termini contrattuali previsti per il suo adempimento;

- che, invece, altre opere sono state completate a fine 2023 in date anche questa volta impossibili da accertare con certezza e con specifico riferimento alla tematica relativa alla pompa di calore il Tribunale dichiara di condividere la tesi del TU secondo cui “La responsabilità della tardiva presentazione della domanda di variazione di potenza, presentata dall' Amministratore di Condominio in data 23 gennaio 2023 (vedi DOC 9), può essere ascrivibile all'impresa installatrice che deve effettivamente progettare e realizzare l'impianto in conformità alle norme ma anche verificare che
l'infrastruttura di alimentazione sia adeguata ed informare il committente di eventuali carenze o necessità tecniche per l'adeguamento dell'impianto”;

7 - che, in altre parole, spettava all'appaltatore comunicare al Condominio quanto questi dovesse effettuare al fine di consentire il completamento delle opere, non essendo onere del
Condominio (che è pure consumatore) effettuare attività di natura tecnica in assenza di una richiesta del professionista incaricato;

- che, del resto, la stessa fine lavori dichiarata nei documenti ufficiali di cantieri prodotti da parte convenuta è al 31.12.2023, con evidente valenza confessoria (così il SAL di fine lavori)!
- che, peraltro, va precisato che il testo della TU contiene un evidente refuso circa la voce
“euro 23.454,54 per ultimazione Impianto fotovoltaico dal 01.10.2022 al 31.12.2023 (Importo da CME transazione € 87.240,00 – importo a consuntivo € 78.000). Data di ultimazione dedotta dallo smontaggio dei ponteggi, necessari per l'esecuzione dei lavori”, in quanto in realtà, sulla base della motivazione fondata sulla disponibilità del ponteggio e delle stesse tabelle allegate dal TU (si veda allegato N nonché a pag. 12 e 43 perizia) risulta come detta lavorazione sia in realtà terminata in realtà entro il
31.12.2022, sicché la presente sentenza è fondata sui dati contenuti nella tabella N;

- che, infine, le reti antivolatili dal valore di € 6.908,16 (reti che la società resistente ancora adesso rifiuta di installare ritenendole inutili malgrado le numerose richieste di posa da parte del committente) non sono state mai messe, malgrado siano state consuntivate Parte_1
dall'appaltatore;
- che a questo punto vanno valutate le due difese svolte dalla società convenuta per giustificare/negare il ritardo (della questione relativa al ritardo nell'aumento della potenza per la pompa di calore si è già parlato);
- che, in primo luogo, parte ricorrente afferma di aver in realtà completato le opere entro il
30.09.2022: di detto assunto, in realtà, non vi è alcuna prova scritta di univoco significato, e gli unici due capi di prova orale dedotti in merito (n. 26 e 27 della memoria n. 1) non sono ammissibili in quanto in parte finalizzati a provare il significato di alcuni documenti, in parte del tutto generici laddove non indicano quali lavori sarebbero stati completati entro il 30.09.2022 ed in parte valutativi laddove intendono far effettuare al teste una valutazione sull'effettivo completamento dei lavori, circostanza che, peraltro, è smentita documentalmente dalla questione relativa alla pompa di calore e dalla dichiarazione di fine lavori al 31.12.2023;
- che, pertanto, circa la data di effettivo completamento dei lavori il Tribunale si richiama alla TU che, esaminando tutti i documenti contabili e di cantiere (comprese le fatture relative ai noleggi dei ponteggi) prodotti dalle parti, è giunta condivisibilmente alle conclusioni sopra ricordate, dovendosi all'uopo ribadire che l'onere della prova della tempestività delle lavorazioni ricadeva sulla
8 parte convenuta e che i lavori, in senso stretto, non sono mai stati completati vista la mancanza della rete antivolatili e vista la mancata esecuzione delle colonnine di ricarica per auto elettriche!
- che, in secondo luogo, la resistente ha dedotto che i ritardi sarebbero imputabili alle maggiori opere che il avrebbe commissionato nel corso dei lavori, sicché anche la penale Parte_1
sarebbe venuta meno non avendo le parti contrattualizzato un nuovo termine di adempimento;

- che al riguardo va premesso che il ha tempestivamente negato sin dalla Parte_1
prima udienza di comparizione di aver commissionato opere ulteriori, affermando che le opere ulteriori sono state frutto dell'iniziativa non concordata dell'appaltatore rispetto a cui il è Parte_1
stato messo di fronte al fatto compiuto;

- che al riguardo va detto che alcuna prova scritta è stata fornita dalla società convenuta circa il preventivo affidamento di opere ulteriori da parte del Condominio (delibere assembleari, email dell'amministratore o altro, dovendosi all'uopo ricordare che sia la convenuta che il suo legale rappresentante sono altresì condòmini del ricorrente, con conseguente accesso a tutta la documentazione rilevante), e che in effetti l'unica prova offerta è data dal capo di prova n. 7 della memoria n. 1 così formulato: “In corso di esecuzione dei lavori sono intervenute notevoli e importanti variazioni delle opere richieste dal tali da comportare il prolungamento di parte dei lavori Parte_1
oltre la data del 15.07.2022, ma comunque nel termine di 11 mesi dall'inizio dei lavori”: ebbene detto capo di prova è del tutto inammissibile in quanto generico nell'individuazione dei soggetti che avrebbero richiesto le opere ulteriori, delle opere commissionate e delle relative tempistiche!
- che, peraltro, è di tutta evidenza che, in assenza di delibere assembleari, l'amministratore non avrebbe certo potuto ordinare opere nuove per quasi € 700.000,00: il difetto dei poteri rappresentativi è sul punto manifesto;

- che, in effetti, il si è limitato, al momento della redazione della Parte_1
documentazione fiscale necessaria per l'accesso al superbonus e quindi successivamente all'esecuzione delle opere ed all'evidente scopo di non perdere il bonus fiscale, a prendere atto delle opere eseguite (e non eseguite, come ad esempio le colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici): ma una presa d'atto postuma non equivale ad affidamento preventivo!
- che, al contrario, nel verbale assembleare del 06.02.2024 emerge come il , Parte_1
oltre a contestare la presenza di vizi, ha constatato opere eseguite difformemente dal pattuito (punto
4 sui balconi) oppure non eseguite per sopravvenuta impossibilità tecnica allegata dall'impresa (le colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici): è evidente, pertanto, come le modifiche al progetto non
9 siano state concordate preventivamente con il , ma frutto di iniziativa dell'impresa Parte_1
esecutrice;
- che, pertanto, in assenza di adeguata prova circa l'affidamento di opere ulteriori da parte del la convenuta non può utilmente eccepire di aver ritardato il completamento dei lavori Parte_1
a causa delle opere in più commissionate, dovendo essa farsi carico delle proprie scelte esecutive;

- che al riguardo va detto che a favore della soluzione che precede non rileva tanto la previsione contenuta nell'accordo transattivo secondo cui ogni modifica doveva essere pattuita per iscritto nonché provata per iscritto (circostanza che rileva, comunque, a livello indiziario circa la ricostruzione dell'effettiva volontà delle parti come manifestata in sede transattiva: art. 1967 c.c. secondo cui la transazione deve essere provata per iscritto), quanto la totale assenza di prova di accordi verbali o di altro tipo circa le ulteriori opere commissionate, non essendovi in realtà neppure la prova che il Condominio avesse reale consapevolezza delle varianti sino al completamento dei lavori e dovendosi pure considerare che il , quale ente collettivo, manifesta la propria volontà a Parte_1
mezzo di delibere condominiali e non a mezzo di affidamenti verbali effettuati da soggetto non identificato (posto che la convenuta non ha mai dichiarato quale persona fisica le avrebbe affidato le opere ulteriori), fatto indubbiamente noto alla resistente!
- che vi è poi pure una seconda considerazione che impedisce l'accoglimento della difesa della convenuta circa la non applicazione della penale a causa dei lavori aggiuntivi eseguiti, ovvero che il contratto oggetto di causa è costituito in realtà da un accordo transattivo sorto a seguito del contenzioso afferente il contratto di appalto intercorso fra le parti, sicché le sue previsioni devono essere interpretate alla luce del pregresso intercorso fra le parti e dello scopo dell'accordo, che non era semplicemente l'affidamento di opere edili, ma di risolvere la controversia sorta dall'esecuzione del precedente contratto di appalto, ritardo compreso;

- che, in quest'ottica, la clausola secondo cui il Condominio può chiedere la risoluzione in caso di mancato completamento dei lavori residui oltre il termine di 90 giorni di tolleranza va collegata alla finalità di composizione della lite che ha portato all'inserimento della clausola, sicché essa deve essere considerata valida ed efficace quand'anche le parti avessero concordato per l'affidamento di opere ulteriori (fatto di cui non vi è peraltro prova) in relazione, ovviamente, alle opere previste nella transazione;

- che questa conclusione è supportata pure dalla clausola relativa alla penale, la cui debenza era stata pattuita “senza possibilità di deroghe dovute a qualsivoglia motivazione, per espressa pattuizione ampiamente discussa ed accettata tra le parti;
in tal caso il avrà pieno diritto di Parte_1
10 vedersi riconoscere l'importo liquidando senza alcuna possibilità di contestazione avversaria nel merito della quantificazione dell'indennità”:
- che dal tenore letterale di siffatta clausola emerge in modo inequivoco come la penale, in relazione ai lavori di cui al computo metrico accluso alla transazione, era dovuta in ogni caso, senza possibilità di deroga dovuta a qualsivoglia motivazione, compresa, quindi, l'affidamento di opere ulteriori: detta clausola presenta un'evidente meritevolezza giuridica posto che essa accede ad un contratto di transazione (redatto peraltro dagli avvocati delle parti) con il palese scopo di obbligare la convenuta al rispetto dei termini previsti per l'esecuzione delle opere previste nella transazione!
- che, pertanto, ad avviso del Tribunale l'asserito ed indimostrato affidamento di altre opere non sarebbe stato in ogni caso idoneo a far venire meno la penale in relazione alle opere per cui la penale era stata prevista;

- che a detta previsione ovviamente potrebbe derogarsi, malgrado il dettato contrattuale, in caso di accordo espresso fra le parti o, per il principio di buon fede, in presenza di fatti non imputabili alla convenuta, ma dette ipotesi non sono riscontrabili nel presente giudizio, e neppure sarebbero riscontrabili qualora vi fosse la prova dell'affidamento di opere ulteriori da parte del
Condominio, in quanto l'affidamento di opere ulteriori (fatto di cui non vi è comunque prova) rientra fra le “motivazioni” che non consentono la deroga alla previsione contrattuale trattandosi, qualora effettivamente esistenti, di accordi fra privati che, pertanto, se avessero voluto modificare la previsione in punto penale, avrebbe potuto tranquillamente farlo: il non averlo fatto esclude la possibilità di derogare all'obbligo di penale per le opere di cui al computo metrico estimativo (e significativa, per quanto non dirimente, è la previsione della forma scritta ad substantiam ed ad probationem per ogni modifica della transazione);
- che, pertanto, alla luce di quanto precede il contratto di transazione intercorso fra le parti datato 15.09.2021 va risolto in forza delle previsioni contrattuali sopra citate, avendo il Parte_1
uno specifico ed attuale interesse ad ottenere la risoluzione del contratto alla luce del mancato completamento delle opere (rete antivolatili e colonnine di ricarica per auto elettriche) e della sussistenza di vizi che necessitano di essere eliminati (a cura di altra impresa, come legittimamente voluto dal ricorrente), come accertato dal TU, ragion per cui il contratto va dichiarato risolto, avendo sempre dimostrato il Condominio tramite innumerevoli richieste alla resistente di volere il rispetto dei termini contrattuali (doc. 8, 9, 14 nonché assemblea del 06.02.2024 in cui espressamente si ricorda il ritardo nei lavori e la volontà di esigere la penale); peraltro, è solo da aggiungere che la convenuta ha diritto al corrispettivo per le opere di cui il si è comunque giovato;
Parte_1
11 - che, invece, la previsione contrattuale secondo cui la penale non può essere ridotta per ragioni di equità deve essere considerata illegittima in quanto volta ad ottenere la disapplicazione di una norma inderogabile quale l'art. 1384 c.c.;
- che, infatti, “il potere di riduzione della penale ad equità, attribuito al giudice dall'art. 1384
c.c., in quanto volto a tutelare l'interesse generale dell'ordinamento di assicurare l'equilibrio contrattuale, può essere esercitato d'ufficio, anche quando la penale è prevista a favore della P.A. da disposizioni di capitolati generali, richiamate e recepite nel contratto stipulato con il privato;
in tal caso, la disapplicazione delle stesse, quali clausole contrattuali, per contrasto con la norma primaria ed inderogabile dettata dalla indicata disposizione, è subordinata all'assolvimento degli oneri di allegazione
e prova incombenti sulle parti circa le circostanze rilevanti per la valutazione dell'eccessività della penale”
(Cass., Sez. VI-2, ordinanza n. 11439/2020; Cass., sez. I, n. 25334/2017);
- che, infatti, “in tema di clausola penale, il potere di ufficio di riduzione ad equità, attribuito al giudice dall'art. 1384 c.c., essendo previsto a tutela dell'interesse generale dell'ordinamento, al fine di ricondurre l'autonomia contrattuale nei limiti in cui essa appare effettivamente meritevole di tutela, può essere esercitato anche qualora le parti abbiano contrattualmente convenuto l'irriducibilità della penale”
(Cass. n. 21066/2006), “trattandosi di un potere funzionale a un interesse generale dell'ordinamento”
(Cass. n. 33159/2019);
- che, pertanto, deve essere esaminata la difesa della società convenuta volta alla riduzione della penale;

- che al riguardo va detto in via generale che “ai fini dell'esercizio del potere di riduzione della penale, il giudice non deve valutare l'interesse del creditore con esclusivo riguardo al momento della stipulazione della clausola - come sembra indicare l'art. 1384 c.c., riferendosi all'interesse che il creditore
"aveva" all'adempimento - ma tale interesse deve valutare anche con riguardo al momento in cui la prestazione è stata tardivamente eseguita o è rimasta definitivamente ineseguita, poiché anche nella fase attuativa del rapporto trovano applicazione i principi di solidarietà, correttezza e buona fede, di cui agli artt. 2 Cost., 1175 e 1375 c.c., conformativi dell'istituto della riduzione equitativa, dovendosi intendere, quindi, che la lettera dell'art. 1384 c.c., impiegando il verbo "avere" all'imperfetto, si riferisca soltanto all'identificazione dell'interesse del creditore, senza impedire che la valutazione di manifesta eccessività della penale tenga conto delle circostanze manifestatesi durante lo svolgimento del rapporto” (Cass., n.
11908/2020);
12 - che la penale ha poi doppia funzione, sanzionatoria (con conseguente effetto di stimolo verso l'adempimento) e risarcitoria, e quest'ultima viene attuata in via forfetaria, senza cioè che il creditore debba dimostrare l'effettiva entità del danno subito, fatta salva la manifesta iniquità;
- che, infatti, “la clausola penale e la convenzione di interessi moratori hanno funzioni diverse, poiché, per il caso di inadempienza o di ritardo nell'adempimento, la prima ha una finalità sanzionatoria e risarcitoria del danno, che viene predeterminato pattiziamente col limite della manifesta eccessività, mentre la seconda ha uno scopo di corrispettivo o retribuzione per il creditore, entro il limite inderogabile del cd. "tasso soglia" di cui alla l. n. 108 del 1996; ne consegue che anche i rimedi di tutela sono differenti, dato che alla clausola penale non si applica la disciplina in tema di usurarietà dei tassi di interesse, bensì la "reductio ad aequitatem" ex art. 1384 c.c., non predeterminata dalla legge, ma affidata all'apprezzamento del giudice secondo equità, la quale va fondata non già sulla valutazione della prestazione, bensì sulla considerazione dell'interesse all'adempimento della parte creditrice e sulle ripercussioni del ritardo o dell'inadempimento sull'effettivo equilibrio sinallagmatico del rapporto” (Cass.,
n. 5379/2023);
- che il creditore, pertanto, non deve fornire la prova del danno effettivamente patito, posto che la penale ha provveduto a liquidarlo in modo predeterminato, sicché il Giudice non deve indagare il concreto pregiudizio patito, fatto salvo il limite della manifesta eccessività da rapportare alla previsione iniziale;

- che la tesi della mancanza del danno in concreto sostenuta da parte resistente (per non aver il pagato personalmente il corrispettivo avendo usufruito di un bonus fiscale), di Parte_1
conseguenza, rappresenta un profilo estraneo alla struttura della clausola penale, la cui stipulazione esonera, infatti, il creditore dall'onere di provare il danno (Cass., Sez. Lavoro, n. 24166/2006; Cass., n.
11294/1998): non rileva, pertanto, ai fini della riduzione della penale il criterio fondato sulla valutazione del danno che sia stato accertato o risarcito (Cass., n. 21994/2012; Cass., n. 7180/2012), dovendo al contrario il debitore allegare e provare i fatti dai quali risulti l'eccessività della previsione della penale stessa (Cass., n. 22747/2013), eccessività che deve risultare ex actis ossia dal materiale probatorio legittimamente acquisito al processo (Cass., n. 32021/2019);
- che nel caso di specie, quindi, gli elementi allegati dalla convenuta per la riduzione della penale consistono sostanzialmente nelle seguenti circostanze: 1) significativa esecuzione delle opere nel termine contrattuale, 2) impegno profuso per l'esecuzione di opere ulteriori;
3) non imputabilità alla resistente nel ritardo nell'allacciamento della pompa di calore;
4) modesta entità dei danni, al cui
13 ammontare andrebbe rapportata la penale;
5) difficoltà a reperire i ponteggi;
6) il miglioramento della classe energetica goduta dal;
Parte_1
- che di queste argomentazioni la n. 2 non può rilevare attenendo a questioni estranee agli impegni contrattuali assunti dalle parti a giustificazione della penale, in assenza per di più della prova che le opere ulteriori siano state effettivamente commissionate dal;
Parte_1
- che l'argomentazione n. 3 ha un limitato rilievo nella misura in cui è stato accertato dalla
TU un ritardo nella variazione della potenza elettrica non imputabile alla convenuta, ma al distributore, per un totale di 64 giorni, per quanto detta considerazione non sposti la data di ultimazione delle opere individuata dal TU (ma anche nel SAL di chiusura della resistente) al
31.12.2023, posto che altre voci risultano completate solamente al 31.12.2023, ovvero “Euro
139.689,33 per ultimazione sostituzione chiusure termiche trasparenti dal 01.10.2022 al 31.12.2023 (data ultimazione lavori attestata dal SAL n.

3-Saldo finale del 31.12.2023)”;
- che neppure rileva l'argomentazione n. 4 in quanto parametrare l'adeguatezza della penale (e la sua eventuale riduzione) al danno che il creditore sia stato effettivamente in grado di dimostrare (come vorrebbe parte convenuta) equivarrebbe ad abrogare la ratio della clausola penale, che è appunto quella di predeterminare in modo forfetario il danno da inadempimento (anche al fine di stimolare il debitore verso un puntuale e tempestivo adempimento), senza onere per il creditore di prova del danno concretamente patito, con valutazione dell'importo della penale lasciato alla libera determinazione delle parti senza possibilità di sindacato in sede giurisdizionale, fatta salva la manifesta iniquità che nel caso di specie, tuttavia, non può essere ravvisata;
inoltre, la penale nella fattispecie in esame sanziona il ritardo e non i vizi, sicché non ha senso logico e giuridico ridurre la penale per ritardo in base all'entità dei vizi;

- che l'argomentazione n. 5 non è condivisibile atteso che la difficoltà di reperire i ponteggi da parte della convenuta non rappresenta un fatto di forza maggiore a lei non imputabile, dal momento che quando i contratti furono stipulati la penuria di ponteggi era già nota, sicché un operatore professionale avrebbe dovuto prevedere una simile evenienza e comportarsi con maggior prudenza, onere da ricondurre al generale principio di autoresponsabilità che incombe su ogni associato (e che si presenta con particolare pregnanza quando l'onere è imposto ad un operatore commerciale: Cass., S.U., n. 7940/2019; Cass., Sez. VI-2, 6 febbraio 2020 n. 2756; Cass., Sez. II, sentenza n. 2981 del 27 febbraio 2012);
- che anche l'argomentazione n. 6 è irrilevante, posto che il miglioramento della classe energetica era l'oggetto del contratto e non un gentile omaggio della resistente, traducendosi in
14 pratica in un'argomentazione fondata sull'assenza di danno, che è tuttavia estranea alla tematica del ritardo;

- che, dunque, il principale criterio per valutare la possibilità di procedere alla riduzione della penale è quello dato dal parziale completamento dell'opera nei termini previsti;

- che, quindi, fatta questa premessa, va detto che il ritardo rilevante va dal 01.10.2021 al
31.12.2023, per un totale di 458 giorni, e che l'applicazione della penale giornaliera calcolata sull'intero valore delle opere preventivate (€ 2.691,46 al giorno, pari al 2 x mille al giorno) porterebbe ad una penale totale di € 1.232.688,68, somma francamente eccessiva in considerazione del valore complessivo delle opere eseguite (al netto dei vizi riscontrati dal TU di neppure € 30.000,00) in adempimento della transazione (ovvero € 1.345.733,56);
- che, in effetti, sino al giorno prima dell'applicazione della penale (30.09.2022) le opere eseguite erano pari ad € 943.908,83, ovvero il 70,14% del totale, con un residuo di opere pari al
29,86%;
- che, peraltro, il valore delle opere a consuntivo si è rivelato inferiore rispetto a quanto preventivato nella transazione, posto che il valore a consuntivo delle opere (di per sé non contestato dal , che ha contestato ritardi e vizi ma non i dati in sé) è stato pari ad € 1.274.072,24; Parte_1
- che la diminuzione del valore a consuntivo è derivato in parte da una modificazione dei corrispettivi ed in parte all'eliminazione delle colonnine di ricarica, scelta che il Condominio è stato sostanzialmente costretto ad accettare dalla condotta della convenuta;

- che, fatta questa premessa, ritiene il Tribunale che la penale vada commisurata al valore delle opere a consuntivo, in quanto soluzione più equa rispetto al valore preventivato delle opere, dovendo essere la penale commisurata alle obbligazioni come effettivamente esistenti al termine del rapporto contrattuale, fermo restando il diritto del ad agire in separata sede per il Parte_1
risarcimento del danno per i vizi e per opere non eseguite;

- che, pertanto, sulla base del valore delle opere a consuntivo (€ 1.274.072,24) sino al giorno prima dell'applicazione della penale (30.09.2022) le opere eseguite erano pari ad € 943.908,83, pari al
74,11% del totale, con un residuo di opere non eseguite pari al 25,89%;
- che, poi, dopo il 30.09.2022 e sino al 31.12.2022 sono state eseguite opere ulteriori per €
102.922,27 (compreso il saldo dell'impianto fotovoltaico, come da allegato N), pari al 8,07% e al
31.12.2023 le restanti opere (ad eccezione delle reti antivolatili, mai apposte, dal valore di € 6.908,16 malgrado la richiesta del Condominio, e che pertanto devono essere considerate per la penale a
15 differenza delle colonnine di ricarica in quanto opera alla fine rinunciata dal committente), per un totale di € 1.274.072,24;
- che, quindi, ritiene il Tribunale che la penale vada così calcolata: dal 01.10.2022 al
31.12.2022 sul residuo di opere non eseguite, pari al 25,89% rispetto al valore a consuntivo di €
1.274.072,24, ovvero su € 330.163,41, e quindi, considerati i giorni di ritardo (92) e l'ammontare della penale giornaliera (2 per mille): € 660,32 X 92= € 60.749,44;
- che, invece, sull'anno 2023, il residuo delle opere non eseguite rispetto al valore a consuntivo ammontava ad € 227.241,14, il cui 2 x mille è pari ad € 454,48, con penale calcolata su 365 giorni pertanto pari ad € 165.885,20;
- che, tuttavia, l'importo di € 80.643,65 relativo alla pompa di calore ha un ritardo accertato dal TU non imputabile alla convenuta di 64 giorni, che pertanto deve essere sottratto alla penale per ragioni di equità sostanziale, per un importo pari ad € 10.322,39;
- che, pertanto, sulla base dei calcoli che precedono ritiene il Tribunale che la penale addebitabile alla società convenuta vada in via equitativa ridotta all'importo di € 216.312,25
(165.885,20 + 80.643,65 - 10.322,39), posto che con le operazioni matematiche che precedono l'ammontare della penale è stato rapportato al ritardo come commisurato all'effettiva realizzazione delle opere, senza possibilità di ulteriori riduzioni in quanto la percentuale di calcolo della penale (2 x mille rispetto all'ammontare dei lavori da eseguire) è stata liberamente e consapevolmente concordata dalle parti in sede transattiva e con l'assistenza dei rispettivi difensori, sede ove la questione della tempestività dell'esecuzione delle opere ha assunto un interesse prominente per il era perfettamente consapevole;
Controparte_2
- che, peraltro, la difesa della convenuta neppure ha contestato di per sé l'iniquità della misura di calcolo del 2 x mille;

- che, pertanto, essendo la penale calcolata sul mero ritardo, deve ritenersi non eccessiva in quanto parametrata agli effettivi interessi in gioco delle parti la percentuale di calcolo, salvo solamente l'intervento equitativo del Tribunale volto a commisurare la penale all'effettiva esecuzione dei lavori;

- che sulla somma riconosciuta a titolo di penale devono essere riconosciuti gli interessi legali al tasso di cui al quarto comma dell'art. 1284 c.c. (Cass. n. 7677/2025; Corte Appello Torino, sezione prima, n. 255/2025), con decorrenza dalla data di deposito del ricorso, che rappresenta la domanda giudiziale (sul punto, Cass. n. 13145/2021), malgrado la transazione escludesse la necessità di messa in mora;

16 - che, infatti, nel caso di specie non può essere fatta applicazione del disposto di cui al terzo comma dell'art. 1182 c.c., secondo cui deve essere adempiuta al domicilio del creditore l'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro già determinata nel suo ammontare o determinabile in base a un semplice calcolo aritmetico senza necessità di ulteriori accertamenti e quindi senza necessità di messa in mora;

- che, infatti, qualora, come nella specie, occorra procedere ad indagini ed operazioni diverse dal semplice calcolo aritmetico in considerazione delle circostanze che sono state oggetto di esame in questo giudizio e specialmente della TU, con la conseguenza che il credito è stato reso liquido solamente dalla sentenza del Tribunale, trova applicazione il quarto comma dell'art. 1182 c.c. secondo cui l'obbligazione deve essere adempiuta al domicilio del debitore al momento della scadenza (Cass. 7021/2002), ragion per cui per la decorrenza degli interessi è necessaria la costituzione in mora (Cass. n. 11594/2004), costituzione che, nella vicenda in esame, per le ragioni appena esposte deve essere individuata nel deposito del ricorso non essendovi la prova di precedenti effettive richieste di pagamento della penale inoltrate dal alla resistente;
Parte_1
- che, invece, non deve essere esaminato l'ipotetico diritto al risarcimento del danno, dal momento che la questione non è oggetto di domanda, avendo il espressamente Parte_1
dichiarato di riservarsi la proposizione della domanda risarcitoria in separato giudizio;

- che, infine, le spese di lite seguono la complessiva soccombenza della convenuta, dovendosi ricordare che “in tema di spese processuali, l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi, e non consente quindi la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese processuali in favore della parte soccombente, potendo giustificarsi soltanto la compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall'art. 92, comma 2, c.p.c.” (Cass. S.U. n. 32061/22), sicché nella fattispecie in esame la soccombenza della resistente è pressoché integrale non influendo su di essa la riduzione dell'ammontare della penale;

- che, ovviamente, le spese sono liquidate sulla base del criterio del decisum e quindi in conformità ai valori medi per tutti gli scaglioni (scaglione sino ad € 260.000,00);
- che le spese della TU disposta in questo giudizio sono poste definitivamente a carico solidale delle parti, con suddivisione nei soli rapporti interni a carico di parte convenuta per le medesime ragioni esposte in punto spese di lite, il tutto alla luce del noto principio secondo cui “in
17 tema di consulenza tecnica di ufficio, il compenso dovuto al consulente è posto solidalmente a carico di tutte le parti, atteso che l'attività posta in essere dal professionista è finalizzata alla realizzazione del superiore interesse della giustizia, che invece non rileva nei rapporti interni tra le parti, nei quali la ripartizione delle spese è regolata dal diverso principio della soccombenza” (Cass. civ., Sez. II, 30/12/2009,
n. 28094):


P.Q.M.


Il Tribunale di Torino, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, nel contraddittorio delle parti, visti gli artt. 281 sexies e 127 ter c.p.c.:
Dichiara la risoluzione della scrittura privata di transazione datata 15.09.2021 (doc. n. 4 di parte ricorrente) per non aver ultimato le opere nel termine contrattuale pattuito, Controparte_1
come riscontrato dalla TU.
Condanna a pagare a favore del sito in Riva presso Controparte_1 Parte_1
Chieri, via Levi Montalcini n. 10/12, la somma di € 216.312,25 a titolo di penale, oltre interessi ex art. 1284 c.c., comma quarto, con decorrenza dalla data del deposito del ricorso giudiziale al saldo effettivo.
Pone definitivamente le spese di TU a carico solidale delle parti, spese che nei soli rapporti interni fra le parti medesime sono poste a carico esclusivo di Controparte_1
Condanna a pagare le spese di lite a favore del sito in Controparte_1 Parte_1
Riva presso Chieri, via Levi Montalcini n. 10/12, spese che liquida in € 14.103,00 a titolo di compenso ed in € 545,00 a titolo di esposti, oltre contributo forfetario al 15%, Iva e Cpa come per legge e successive occorrende.
Così deciso in Torino il 23.10.2025.
Il Giudice
CA IN
18