R.G. 404/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TERNI
SEZIONE CIVILE in persona del giudice dott.ssa Elisa Iacone, all'udienza del 20/03/2025, all'esito della camera di consiglio (ore 13.08), ha pronunciato – dando lettura (in assenza dei difensori delle parti, allontanatesi nelle more) del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. – la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 404 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2023 del
Tribunale di Terni, e vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Giada Parte_1 C.F._1
Crocione ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Perugia (PG) alla Via Bartolo n.
10/16, giusta delega in atti
ATTORE
E
C.F. ) CP_1 C.F._2
CONVENUTO CONTUMACE

OGGETTO: Vendita di cose immobili – esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto.
CONCLUSIONI: Come precisate in atti e all'udienza del 20.3.3025, da intendersi nella presente sede integralmente richiamate e trascritte.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato il sig. ha citato in giudizio il Parte_1 sig. chiedendo: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria CP_1
istanza, In via principale a) Emettere sentenza ex art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto non concluso e per l'effetto, dando atto che la prestazione del pagamento del prezzo è stata parzialmente adempiuta, e che il Sig. si rende disponibile a versare la residua somma Parte_1 prevista e non versata sino ad ora, al netto di € 42.900,00 sino ad ora versati, pronunciare il trasferimento, in favore dell'attore, dell'immobile sito in Norcia (PG), Fraz. Castelluccio, Via della
Bufera n. 50, censito al catasto del Comune di Norcia al Foglio 48, particelle 228 e 437, oggetto del contratto preliminare di compravendita immobiliare;
b) Condannare il convenuto al risarcimento del danno, in favore dell'attore, nella misura che sarà ritenuta di giustizia, per
l'inadempimento alla stipula dell'atto definitivo. In via subordinata ed alternativa a) Qualora il
Sig. ai sensi dell'art. 1453 c. 2 c.c., intenda avvalersi della possibilità di chiedere la Parte_1
risoluzione del contratto preliminare concluso in data 20.07.2018, voglia pronunciare la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del convenuto, con condanna dello stesso alla restituzione della somma ricevuta pari ad €. 42.900,00, maggiorata di interessi e rivalutazione monetaria, oltre al risarcimento del danno, in misura non inferiore ad €. 10.000,00, o quella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia ed equità. In ogni caso Condannare in ogni caso il convenuto al pagamento di spese, funzioni ed onorari di causa.”
A sostegno della domanda ha dedotto di aver concluso con l'attuale convenuto, in data 20.07.2018, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile sito in Norcia (PG), Fraz.
Castelluccio, Via della Bufera n. 50, censito al catasto del Comune di Norcia al Foglio 48, particelle
228 e 437. Con questo contratto era stato statuito che l'atto notarile di compravendita si sarebbe dovuto sottoscrivere entro e non oltre il 31 marzo 2021 ed il prezzo era stato fissato in €
100.000,00.
Al momento della stipula del preliminare, il Sig. ha consegnato al Sig. un Parte_1 CP_1
assegno circolare (n.6301878198-05) di € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.
Inoltre, nel preliminare era stato stabilito che il pagamento del restante importo sarebbe avvenuto con pagamenti rateali, da effettuare nel corso degli anni 2018 – 2019 e 2020, e che l'importo di €
40.00,00 avrebbe dovuto essere corrisposto entro il termine stabilito per la sottoscrizione del definitivo di compravendita.
Pertanto, nel corso degli anni, l'attore ha effettuato numerosi pagamenti per un totale pari ad €
32.900,00.
Tuttavia, dopo l'ultimo bonifico, il sig. si è sottratto ai numerosi solleciti al fine di CP_1 concludere il contratto definitivo di compravendita e si è trasferito all'estero in Portogallo. Con missiva inviata in data 20.07.2022, il Sig. ha manifestato al Sig. la volontà Parte_1 CP_1
di risolvere il contratto preliminare, con richiesta di restituzione degli importi versati a titolo di acconto, senza ricevere alcun riscontro.
Con ordinanza del 21.9.2023, emessa in esito alla prima udienza del 19.9.2023, è stato disposto il rinnovo della notifica dell'atto di citazione al convenuto tramite le autorità consolari essendo lo stesso residente all'estero.
Dopo l'assegnazione della causa allo scrivente Giudice, con ordinanza riservata, emessa all'esito dell'udienza del 4.6.2024, verificata la regolarità della notifica della citazione al convenuto, è stata dichiarata la contumacia dello stesso e concessi i termini di cui all'art 183 co 6 cpc.
All'udienza del 14.11.2025, il Giudice ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato l'udienza del 20.3.2025 per la discussione orale e la decisione ex art 281 sexies cpc.
All'udienza del 20.3.2025, ascoltate le conclusioni della parte costituita ed esaurita la discussione orale, il Giudice si è ritirato in camera di consiglio.
La domanda proposte dall'attore trova accoglimento per i motivi di seguito illustrati.
In punto di diritto, occorre ricordare che il preliminare di vendita è un contratto, con cui le parti, intenzionate a concludere una futura compravendita, si obbligano a stipularla in un momento successivo ed ha, pertanto, effetti obbligatori, determinando l'obbligo per i contraenti di prestare il consenso in occasione della futura vendita.
La stipula del preliminare, infatti, consente di soddisfare due distinte esigenze, da un lato, permette alle parti di vincolarsi reciprocamente per il futuro (garantendo cioè che nessuna di esse possa sottrarsi alla stipula del contratto definitivo senza che sia necessario concluderlo immediatamente)
e, dall'altro, consente di sfruttare l'intervallo temporale intercorrente tra il preliminare e il definitivo, per mettere a punto gli adempimenti prodromici e funzionali alla vendita.
Ai sensi dell'art 1351 c.c., il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo, inoltre, per essere valido deve contenere tutti gli elementi essenziali (bene o prestazione oggetto del contratto;
corrispettivo, salvo gratuità), i quali devono essere determinati o determinabili (anche aliunde) in base a criteri oggettivi (essendovi altrimenti una mera minuta o puntuazione, priva di valore vincolante).
Le parti possono arricchire il contenuto minimo del preliminare attraverso l'inserimento di clausole accessorie che sono solitamente previste a tutela di una o entrambe le parti contraenti.
Le più frequenti sono:
- il termine per la stipula del contratto definitivo: solitamente le parti indicano la data entro cui sottoscrivere il successivo contratto di compravendita, in modo da circoscrivere temporalmente il proprio impegno reciproco, di regola il termine previsto nel preliminare non è da considerarsi essenziale, salvo che dalle espressioni utilizzate, dall'oggetto e dalla natura del contratto, non emerga la volontà inequivocabile delle parti di qualificarlo in tal senso;

- la caparra (art. 1385 c.c.): non è infrequente che il promittente venditore chieda al promissario acquirente il versamento di una somma di denaro per confermare la serietà dell'impegno assunto, la caparra viene restituita o imputata al pagamento del prezzo al momento della stipula del definitivo se, invece, una delle parti è inadempiente alle obbligazioni previste dal preliminare, l'altra parte potrà recedere dal contratto, trattenendo la caparra ricevuta o esigendo il doppio dell'importo versato. La caparra può essere prevista anche a titolo di corrispettivo della facoltà di recesso dal contratto. In tal caso, una volta corrisposta, la parte potrà scegliere se adempiere le obbligazioni previste oppure recedere dal contratto: se opta per il recesso dovrà rinunciare alla caparra versata o restituire un importo doppio;

- la clausola penale (art. 1382 c.c.): le parti possono anche prevedere che, in caso di inadempimento totale o parziale di una di esse, quella inadempiente sia tenuta a pagare una determinata somma di denaro a titolo di risarcimento del danno, la penale può essere prevista anche per il solo ritardo nell'adempimento della prestazione.
Nell'ipotesi in cui una delle parti rifiuti di sottoscrivere il contratto definitivo, la parte “non inadempiente” può agire giudizialmente, ai sensi dell'art. 2932 c.c., per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto definitivo non concluso, oppure, in caso di grave inadempimento, è possibile agire per ottenere la risoluzione del contratto (art. 1453 c.c.) e per il risarcimento del danno.
Ai fini della pronuncia di risoluzione, il Giudice deve procedere alla valutazione sinergica del comportamento delle parti, attraverso un'indagine globale ed unitaria dell'intero loro agire, anche con riguardo alla durata del protrarsi degli effetti dell'inadempimento, perché l'unitarietà del rapporto obbligatorio a cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute da ognuno non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della condotta di ciascun contraente, ma esige un apprezzamento collettivo.
Applicando i suddetti principi al caso di specie, quindi, è evidente che il contratto preliminare stipulato tra le parti debba andare incontro a risoluzione a fronte del grave inadempimento del convenuto.
Come dimostrato dall'attore, infatti, la stipulazione del definitivo non si è mai concretizzata a causa della condotta del convenuto che non si è mai presentato alla stipulazione, inadempimento che, stante le circostanze concretamente provate dall'attore, deve essere sicuramente qualificato come grave.
La condotta inerte del inoltre, si è protratta anche negli anni successivi permanendo tale sia CP_1
nel procedimento di mediazione che nel presente giudizio dove il convenuto, rimanendo contumace, non ha assolto all'onere della prova, su di lui incombente, in merito alla sussistenza di fatti impeditivi relativamente all'adempimento dell'obbligo di contrarre.
Quanto alle altre richieste formulate dall'attore giova sottolineare quanto segue.
Certamente fondata e meritevole di accoglimento è la domanda relativa alla restituzione di quanto versato a titolo di pagamento del prezzo stante l'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento del contratto preliminare che comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c.
Del pari fondata è la domanda alla restituzione del doppio della caparra versata, chiarendo che la condanna al versamento di tale somma si palesa quale unica ed esaustiva conseguenza risarcitoria dell'inadempimento, stante la sua funzione di liquidazione convenzionale d el danno a favore della parte non inadempiente ex art. 1385 c.2 c.c. e l'alternatività e non cumulabilità con ulteriori richieste risarcitorie (cfr. Corte di Cassazione, con l'Ordinanza n. 5854 del 5 marzo
2024).
Le spese di lite seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto degli importi di cui alla tabella allegata al D.M. 55/2014 (come aggiornata dal D.M. 147/2022), in base al valore determinato dal decisum (scaglione da € 52.001,00 a
260.000), alla natura e alla complessità (esigua) della controversia, per le sole fasi effettivamente svolte (non essendosi svolta una fase istruttoria e/o di trattazione autonoma rispetto a quella decisoria).


P.Q.M.


Il Tribunale di Terni, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei confronti di , ogni altra difesa, Parte_1 CP_1
eccezione ed istanza disattesa, così provvede:
− accertato l'inadempimento del sig. per le ragioni di cui in motivazione, dichiara la CP_1 risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 20.07.2018 avente ad oggetto l'immobile sito in Norcia (PG), Fraz. Castelluccio, Via della Bufera n. 50, censito al catasto del Comune di
Norcia al Foglio 48, particelle 228 e 437; − condanna alla restituzione a favore di della somma CP_1 Parte_1
di euro di 32.900,00 (originariamente versata quale pagamento del prezzo), oltre gli interessi legali dalla scadenza al saldo;

− condanna al versamento a favore di della somma di CP_1 Parte_1
euro di 20.000,00, pari al doppio della somma versata a titolo di caparra, oltre gli interessi legali dalla scadenza al saldo;

− condanna alla rifusione in favore di delle spese CP_1 Parte_1 processuali, che liquida: in € 4.217,00, euro 786 per spese vive, oltre spese forfettarie (15%),
CPA e IVA, se dovuta, come per legge;

Terni, 20.3.2025
Il giudice
(dott.ssa Elisa Iacone)