R.G. 779/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Prato
Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del giudice dott.ssa Paola Compagna, ha emesso la seguente:
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al N. 779 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2021 e trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127-ter c.p.c. del 14 ottobre 2025, emessa all'esito dello scambio di note scritte in sostituzione dell'udienza del 9 ottobre 2025, introdotta da:
(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio Pt_1 P.IVA_1 dell'Avv. Franco Bruno Campagni e dell'Avv. Vincenzo Ravone, elettivamente domiciliata presso lo Studio Legale Campagni;

PARTE ATTRICE contro
(c.f. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'Avv. Massimo Breschi, elettivamente domiciliata presso il suo Studio;

PARTE CONVENUTA
E con l'intervento di
(c.f. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio CP_2 P.IVA_3 dell'Avv. Massimo Breschi e dell'Avv. Giulia Breschi ed elettivamente domiciliata presso il loro
Studio;
PARTE INTERVENUTA
OGGETTO: Servitù.
Conclusioni
Per parte attrice: “Piaccia al Tribunale di Prato, contrariis rejectis: 1) Rigettare le domande riconvenzionali avversarie, in quanto infondate in fatto e in diritto e, per l'effetto: 2) Accertare e dichiarare che non esistono le servitù di deposito di acqua, presa d'acqua ed adduzione di acqua a carico del Fabbricato industriale di proprietà Pt_1 contraddistinto al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, Fg. 91, p.lla 1146 c.c. ed a vantaggio dell'opificio già di
1 proprietà (oggi contraddistinto alle p.lle 13 e 667 del medesimo Foglio 91; 3) Accertare e Controparte_1 CP_2 dichiarare che non esiste la servitù di passo, transito e sosta di autoveicoli privati e commerciali sul piazzale di proprietà
contraddistinto al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, Fg. 91, p.lla 1146 c.c. ed a vantaggio dell'opificio Pt_1 di proprietà (oggi contraddistinto alle p.lle 13 e 667 del medesimo Foglio 91; 4) Controparte_1 CP_2
Conseguentemente, condannare la e la in solido tra loro o ciascuna secondo Controparte_1 CP_2 quanto di ragione, alla rimozione, a loro cura e spese, delle opere e degli impianti mediante i quali si esercitano le servitù di fatto che saranno dichiarate illegittime in accoglimento delle domande sub 1 e 2, ed al ripristino dei luoghi;
5) condannare la ed in solido o ciascuna secondo quanto di ragione, al Controparte_1 CP_2 risarcimento del danno subito da , quale sarà accertato all'esito dell'espletanda istruttoria, sia a titolo di danno Pt_1 emergente che di lucro cessante, oltre interessi e rivalutazione dal dì di proposizione dell'istanza di mediazione al saldo;

6) ordinare al Sig. Conservatore dei RR.II. di Prato la trascrizione dell'emananda sentenza di accertamento negativo di servitù, a favore della p.lla 1146 del FG 91 del Catasto Fabbricati del Comune di Prato, e contro le p.lle 13 e 667 del predetto FG. 91; 7) Con vittoria di spese, anche tecniche, e competenze di lite, da liquidarsi ex DM 55/2014, oltre accessori di legge”
Per parte convenuta: “Affinchè l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa e respinta ogni contraria istanza, per tutti i titoli e le causali di cui in narrativa e previo ogni adempimento di rito, Voglia: − Accertare e dichiarare che esistono le servitù di deposito di acqua, presa d'acqua ed adduzione di acqua a carico dell'immobile di proprietà Parte_1 contraddistinto al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, foglio 91, part. 1146 ed a vantaggio dell'immobile di proprietà della , contraddistinto al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, foglio 91, part. 13 e 667; Parte_2
− Accertare e dichiarare che esiste la servitù di passo, transito e sosta di autoveicoli privati e commerciali sul piazzale di proprietà di al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, foglio 91, part. 1146 ed a vantaggio dell'immobile Parte_1 di proprietà della , contraddistinto al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, foglio 91, part. 13 e Parte_2
667; In ogni caso, rigettare tutte le avverse domande, in quanto infondate in fatto ed in diritto. In ogni caso con vittoria di spese e compensi del difensore”;
Per parte intervenuta: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa e respinta ogni contraria istanza, per tutti i titoli
e le causali di cui in narrativa e previo ogni adempimento di rito, Voglia: - Accertare e dichiarare che esistono le servitù di deposito di acqua, presa d'acqua ed adduzione di acqua a carico dell'immobile di proprietà contraddistinto Parte_1 al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, foglio 91, part. 1146 ed a vantaggio dell'immobile di proprietà della
[...]
, oggi della contraddistinto al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, foglio 91, part. 13 e 667; Parte_2 CP_2
- Accertare e dichiarare che esiste la servitù di passo, transito e sosta di autoveicoli privati e commerciali sul piazzale di proprietà di al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, foglio 91, part. 1146 ed a vantaggio dell'immobile Parte_1 di proprietà della , oggi della contraddistinto al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, Parte_2 CP_2 foglio 91, part. 13 e 667; In ogni caso, rigettare tutte le avverse domande, in quanto infondate in fatto ed in diritto. In ogni caso con vittoria di spese e compensi del difensore”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio Parte_1 [...]
e, precisando di essere proprietaria del Fabbricato industriale contraddistinto al Catasto Controparte_1
Fabbricati del Comune di Prato al Foglio 91, particella 1146, domandando l'accertamento dell'insussistenza di servitù di deposito di acqua, presa d'acqua, adduzione d'acqua, transito e sosta di autoveicoli a carico del predetto
2 immobile e a vantaggio dell'opificio di proprietà del convenuto, contraddistinto dalle particelle 13 e 667 dello stesso foglio 91, con condanna di quest'ultimo al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento del danno.
A fondamento della domanda ha premesso: di essere proprietaria di un'unità immobiliare ad uso industriale, costituita dai piani terra, primo e interrato, facente parte di un complesso immobiliare con accesso sia esclusivo che a comune tramite passaggio da resede di altra proprietà, da via del Molinuzzo n. 65/h; che l'unità immobiliare presenta al piano interrato una vasca di stoccaggio acqua e centrale idrica e al piano primo un piazzale esclusivo pertinenziale;
che l' proprietaria del confinante opificio e dell'antistante Controparte_1 resede, con lettera del 27 marzo 2019 aveva contestato l'installazione di alcune barriere “new jersey” all'interno del piazzale antistante i rispettivi opifici, affermando un diritto di passo reciprocamente a favore e contro le due proprietà; che con pec del 9 aprile 2019, aveva replicato rivendicando la proprietà esclusiva del resede Pt_1 antistante il proprio fabbricato, negando l'esistenza di servitù in favore dell' e contestando CP_1
l'illegittimo prelievo da parte delle ditte affittuarie dell'opificio appartenente a quest'ultimo di acqua stoccata nella vasca al piano interrato, nonché l'illegittima installazione sul proprio fondo di una cabina di decompressione del gas metano a favore delle lavorazioni effettuate nel fabbricato dell' che il procedimento di CP_1 mediazione, avviato con istanza del 24 maggio 2019, si era concluso il 10 luglio 2019 con esito negativo.
Ha dunque dedotto che: il fabbricato oggi appartenente alla era stato edificato dalla Controparte_1 on concessione edilizia del 14 novembre 1967 e successiva Controparte_3 variante dell'8 agosto 1969; i lavori erano terminati nel 1969; la era stata trasformata Controparte_3 il 20 dicembre 1984 in l'area contigua, identificata nel 1969 dalle particelle 1130 e 1131, fu CP_4 individuata dalla per la realizzazione di un nuovo opificio ove trasferire la Controparte_5 propria sede;
con istanza dell'8 gennaio 1998, aveva chiesto l'ampliamento dell'edificio Controparte_5 industriale di proprietà da realizzare su tali particelle (poi soppresse e sostituite dalla particella CP_4
1146); la concessione era stata rilasciata il 24 luglio 1998 e ritirata il 30 luglio 1998 e non prevedeva alcun piano seminterrato sotto il fabbricato in ampliamento;
il 15 febbraio 1999, aveva depositato Controparte_5 variante in corso d'opera, prevedendo la costruzione al piano seminterrato di una vasca di contenimento di notevoli dimensioni;
il 30 marzo 1999, (proprietaria dell'area) aveva venduto a CP_4 [...]
e a per la quota di ½ ciascuno, l'area urbana dalla Controparte_6 Controparte_7 superficie catastale di mq 6.264 “all'interno della quale insiste una cabina di decompressione gas metano (D7) della superficie di circa mq 25”; contestualmente, l'acquirente aveva concesso in locazione finanziaria a l'area in questione;
l'11 maggio 1999 era stata presentata al Genio Civile la Controparte_5 pratica per l'esecuzione dei lavori di cui alla concessione edilizia rilasciata il 24 luglio 1998, con integrazione depositata il 17 giugno 1999; a pag. 2 della modulistica era stato comunicato che i lavori avrebbero avuto inizio dieci giorni dopo la data di accettazione del protocollo e comunque non prima del ritiro dell'avvenuto deposito ai sensi delle leggi 1086/1971 e 64/74 presso l'Ufficio del Genio Civile di Prato;
il titolo edilizio era stato ritirato il
2 settembre 1999; il 24 aprile 2001 era stata dichiarata la fine dei lavori con deposito del certificato di collaudo in data 15 maggio 2001; la variante finale era stata depositata il 10 settembre 2001, mentre il certificato di agibilità era stato rilasciato il 3 dicembre 2001; il 17 marzo 2008, con il consenso degli Istituti proprietari dell'opificio in
3 ampliamento, aveva ceduto il contratto di locazione finanziaria alla Controparte_5 [...] con atto di scissione del 16 dicembre 2015 il contratto di locazione finanziaria era stato Controparte_1 ceduto alla la quale il 13 settembre 2016 aveva riscattato la proprietà dell'area; Parte_3 il 30 marzo 2017 veva venduto a 'opificio in ampliamento e il Parte_3 Parte_1 piazzale esclusivo;
nell'atto di compravendita era stato specificato che: “la parte venditrice dichiara e la parte acquirente ne prende atto che a favore del bene immobile descritto al punto 1) sussiste servitù di passo e transito sia pedonale che carrabile gravante le aree urbane identificati al catasto fabbricati nel foglio 91 dalla particella
905, subalterni 501 e 502”, mentre non erano state menzionate altre servitù.
In merito ai presupposti dell'azione esercitata, ha fatto presente che: i clienti e i fornitori delle ditte affittuarie dell'opificio di proprietà fanno uso del piazzale esclusivo di identificato dalla CP_1 Parte_1 particella 1146; l'acqua della vasca al piano interrato di iene prelevata dagli affittuari dell'opificio Parte_1 appartenente a , con uso del locale macchine posto al piano seminterrato antistante la vasca di CP_1 proprietà , oltre che delle pompe e condutture ivi installate. Pt_1
Si è costituita anche concludendo per il rigetto dell'azione avversaria Controparte_1
e per l'accertamento, a vantaggio del proprio immobile contraddistinto al Catasto Fabbricati del Comune di Prato al foglio 91, particelle 13 e 667, delle servitù di deposito d'acqua, presa d'acqua e adduzione d'acqua, di passo, transito e sosta a carico dell'immobile contraddistinto al foglio 91, particella 1146.
A sostegno della difesa ha dedotto che: il proprio opificio, identificato al foglio 91, particelle 13 e 667, era costituito da un immobile industriale e dal sovrastante appartamento e che l'edificio di cui alla particella 1146 vi era stato costruito in aderenza;
ra proprietaria, oltre che dell'immobile edificato nel 1969, oggi di CP_4 proprietà il , identificato alle particelle 13 e 667, anche del terreno adiacente (oggi corrispondente CP_1 alla particella 1146), che all'epoca faceva parte del medesimo lotto, composto dall'edificio e dal terreno stesso;
sul terreno, già all'epoca della trasformazione di in era presente Controparte_3 CP_4 un bacino idrico;
nel 1999 era stata incorporata nella CP_4 Parte_4
la quale era così divenuta proprietaria delle particelle 13 e 667 nonché utilizzatrice della particella 1146;
[...] C il 26 luglio 2005 aveva acquistato le particelle 13 e 667 ed era divenuta cessionaria del contratto CP_1 di leasing riguardante la particella 1146.
In merito ai presupposti della costituzione delle servitù di transito ha poi osservato che: nel 1984 la parte del terreno di cui alla particella 1146 più vicina allo stabilimento era pavimentata “mediante riporto di uno strato di verde di Figline dello spessore medio di circa cinquanta centimetri e manto bitumato. La superficie così trattata è di circa mq 1700 mq”, così presentandosi destinata alla sosta, al passo e al transito di veicoli destinati a raggiungere l'unico edificio esistente;
“esiste, nella parte libera in fregio a via del Molinuzzo, un bacino di riserva idrica
...collegato con opportune tubazioni agl'impianti di depurazione e di alimentazione”, come logicamente desumibile, a dire del convenuto, alla luce del ciclo produttivo industriale che si svolgeva all'interno degli opifici;
la costruzione della vasca nell'immobile oggi di proprietà di doveva dunque atteggiarsi come Parte_1
l'attuale configurazione di una servitù presente sin dal 1984, rappresentando un adeguamento dovuto alla necessità di ridurre i rischi legati alla posizione esterna del bacino, esposto agli aventi atmosferici.
4 Con la prima memoria istruttoria, l'attrice ha replicato alla costituzione avversaria, osservando che: il bacino idrico, che a dire dalla controparte era esistente sin dal 1984 era diverso da quello posto al piano interrato, realizzato con istanza di variante in c.o. presentata il 15 febbraio 1999; tale vasca era stata dunque costruita soltanto dopo la vendita del terreno alle società di leasing.
Depositate le memorie istruttorie, la causa è stata istruita mediante CTU e successiva integrazione, nonché mediante prove orali.
Nelle more dell'istruttoria, con comparsa depositata il 29 maggio 2024, si è costituito dando atto di CP_2 avere acquistato da 'immobile di via il Molinuzzo 65/h. Controparte_1
Con note depositate per l'udienza del 9 ottobre 2025, svoltasi secondo le modalità di cui all'art. 127-ter, c.p.c., le parti hanno rassegnato le proprie conclusioni come in epigrafe e il Giudice ha trattenuto la causa in decisione, assegnando termini abbreviati ex art. 190, co. 2, c.p.c. per il deposito degli scritti conclusivi.
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1. Sulle azioni negatorie e sulle azioni confessorie.
Parte attrice ha introdotto l'odierno giudizio domandando innanzitutto l'accertamento della libertà del proprio fondo, segnatamente quello catastalmente identificato al Catasto Terreni del Comune di Prato al foglio 91, particella 1146, dal diritto dei proprietari dei fondi limitrofi di esercitarvi le servitù di passo, di transito, di sosta, oltre che di presa e deposito d'acqua.
Dal punto di vista probatorio, ove l'attore, sostenendo di essere proprietario di un immobile, neghi che il convenuto sia titolare di un diritto di passaggio sul medesimo, e quest'ultimo, a sua volta, pur riconoscendo il titolo di proprietà dell'attore, opponga un autonomo diritto di servitù, l'azione va qualificata come negatoria servitutis, ed incombe a chi invoca l'esistenza del diritto reale limitato dimostrarne l'esistenza (arg. da Cass. civ. Sez. II, Ord., ud. 10/01/2019, 04-07-2019, n. 18028).
In effetti, la convenuta si è difesa rivendicando l'esistenza delle sopraindicate servitù in quanto costituite in suo favore per destinazione del padre di famiglia o per usucapione.
Più in particolare, con riferimento alla servitù di passo, transito e sosta sul piazzale appartenente alla particella
1146, ha sottolineato come esso fosse pavimentato ed asfaltato sin dal 1984, risultando così asservito in favore dell'unico edificio all'epoca esistente, almeno sin dal momento della separazione dei fondi, ossia dal 1998; con riferimento alla servitù di deposito e presa d'acqua, ha fatto presente come, in forza del collegamento tra i due bacini, il suo esercizio sulla vasca posta al piano interrato della costituisca un mero sviluppo Parte_1 dell'originaria servitù di presa d'acqua esercitata sin dal 1984 sul bacino esterno (oggi coperto) presente sull'odierna particella 1146.


1.1. Sulla servitù di deposito e presa d'acqua.
Va premesso che parte attrice ha fondato l'actio negatoria sull'esercizio di fatto di una servitù di presa d'acqua dal bacino al piano interrato del proprio fabbricato, mentre la parte convenuta, dal canto proprio, ha chiesto l'accertamento della servitù di presa d'acqua, allegando di aver esercitato le corrispondenti facoltà sia con riferimento al bacino interno sia a quello esterno, oggi interrato.
5 Prendendo le mosse dalla servitù di presa e deposito d'acqua dal bacino attualmente sottostante il resede del fabbricato, la confessoria servitutis può essere accolta, considerato che non ne è contestato l'esercizio sin dal 1984
e che dunque deve essere accertata la costituzione del corrispondente diritto reale per usucapione.
Quanto alla presa d'acqua dal bacino interno al fabbricato, va premesso che, secondo la ricostruzione dell' la costituzione del diritto reale sarebbe avvenuta, in tesi, per destinazione del padre di CP_1 famiglia, al momento della separazione dei fondi, ossia nel 1998, o, in ipotesi, per usucapione, facendo decorrere il ventennio dal 1984, ossia da quando l'opificio aveva iniziato ad utilizzare l'acqua stoccata nel bacino preesistente sulla particella 1146, all'epoca a cielo aperto.
Al fine di verificare se sussista una servitù di presa e deposito d'acqua dal bacino sottostante il piazzale di
[...]
è tuttavia dirimente individuare la data in cui quest'ultimo abbia iniziato effettivamente ad essere Pt_1 funzionante, da un lato, alla luce della fattispecie costitutiva per destinazione del padre di famiglia, allo scopo di determinare se in tale momento vi fosse un unico proprietario o meno, e, dall'altro, alla luce della fattispecie dell'usucapione, allo scopo di stabilire l'inizio del ventennio.
Al contrario, ad avviso della convenuta, la data di edificazione e di effettivo funzionamento del nuovo bacino sarebbe irrilevante, poiché la servitù di presa e deposito d'acqua dalla vasca interna sarebbe sovrapponibile alla servitù di deposito e presa d'acqua dal bacino esterno (oggi anch'esso interrato), trattandosi di un mero adeguamento delle modalità di esercizio della stessa servitù.
La tesi non è condivisibile, considerando che il preteso adeguamento implicherebbe una modifica del luogo di esercizio della servitù.
A tal proposito, è bene ricordare che il trasferimento della servitù in luogo diverso da quello nel quale la stessa era originariamente stabilita (che non si identifica con la totalità del fondo dominante, ma, più precisamente, con il locus servitutis, ossia con il luogo preciso su cui la servitù è esercitata) è regolato dall'art. 1068 c.c., che lo consente, su istanza del proprietario del fondo dominante, in forza di un provvedimento (costitutivo) dell'autorità giudiziaria, allorché questi dimostri che il cambiamento sia di notevole vantaggio e non rechi danno al fondo servente (cfr. (cfr. Cass. civ. Sez. VI - 2 Ord., 18/03/2019, n. 7619, rv. 653170-01; Cass. civ. Sez. II Ord.,
07/06/2018, n. 14821, rv. 648853-01).
Nel caso di specie, la servitù di presa d'acqua dal bacino esterno è diversa dalla servitù di presa d'acqua dal bacino interno non solo perché è differente il luogo di esercizio, ma anche perché divergono le modalità del possesso, richiedendo, tra le altre cose, anche l'utilizzo di tubazioni diverse oltre che uno dei locali del fabbricato di parte attrice.
Peraltro, considerato che IMMOBILIARE IL ha chiesto anche l'accertamento della servitù CP_1 riguardante la vasca esterna, la presa d'acqua dal bacino interno non potrebbe essere configurato nemmeno astrattamente come adeguamento del diritto reale originario, trattandosi di un vero e proprio ampliamento delle facoltà concesse al proprietario del fondo dominante.
Ne discende che la servitù di presa e deposito d'acqua dal bacino esterno non è sovrapponibile a quella di presa e deposito d'acqua dalla vasca interna, cosicché il tempo durante il quale la prima è stata esercitata non può essere sommato a quello di esercizio della seconda ai fini dell'usucapione.
6 Tanto premesso, dall'istruttoria non è emersa alcuna evidenza che consenta di collocare la data di ultimazione del bacino interno e del suo effettivo funzionamento prima del 15 maggio 2001, data di deposito del certificato di collaudo (doc. 15 parte attrice), o comunque prima del 4 aprile 2001, data di fine lavori (doc. 14 parte attrice).
Sul punto, va precisato che essendo l'unicità della proprietà e l'inizio dell'esercizio di fatto della servitù elementi necessari della fattispecie costitutiva del diritto reale, rispettivamente, per destinazione del padre di famiglia e per usucapione, l'onere di provarne la ricorrenza spetta alla parte che tale diritto invoca, anche nell'ambito dell'actio negatoria (v. Sopra Cass. civ. Sez. II, Ord., ud. 10/01/2019, 04-07-2019, n. 18028).
Nel corso dell'istruttoria, tuttavia, non sono state raccolte dichiarazioni in grado di mettere in discussione le risultanze documentali. Nell'esaminare le risposte date al capitolo rilevante formulato in merito (cap. 8: “DCV che, sino dai lavori che ne hanno determinato l'attuale configurazione (anno 1999), le vasche poste nella proprietà dell'attrice (nella specie quella sottostante l'opificio e quella sottostante il piazzale), oltre ad essere collegate tra loro, sono state e sono collegate con l'opificio di proprietà della convenuta mediante tubazioni e che la convenuta, ovvero le società a cui l'immobile è stato locato o messo a disposizione, hanno utilizzato e utilizzano tale presa d'acqua per l'esercizio della propria attività produttiva”) occorre, infatti, tener conto della circostanza che nell'anno 1999 furono presentate le pratiche edilizie necessarie per l'inizio dei lavori, ultimati poi nel 2001, cosicché è del tutto improbabile che in tale anno la vasca edificanda fosse già funzionante. Sul punto Per_1
, in effetti, ha precisato di non rammentare la data in cui la seconda vasca fu ultimata, precisando, però
[...] che essa si rese necessaria proprio in considerazione dell'ampliamento e, quindi, dell'edificazione del secondo fabbricato. dal canto proprio, dopo aver confermato il capitolo 8, ha precisato, rispondendo ai Parte_5 capitoli formulati a controprova da di non ricordare esattamente la data di inizio dei lavori, Parte_1 chiarendo di rammentare soltanto che doveva collocarsi alla fine degli anni '90 (cfr. Verbale dell'udienza del 3 ottobre 2023).
Pertanto, non pare raggiunta la prova del funzionamento della vasca interna prima della fine dei lavori e del collaudo, collocabili, alla luce delle citate risultanze documentali, tra aprile e maggio 2001.
Da ciò si ricava che non è configurabile alcuna servitù di presa e deposito d'acqua dal secondo bacino costituita per destinazione del padre di famiglia o per usucapione.
Quanto alla prima fattispecie, infatti, per la costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia, l'art. 1061 c.c. richiede che i fondi originariamente appartenessero al medesimo proprietario e che sussistesse il requisito dell'apparenza al momento della separazione (Cass. civ., Sez. II, 08/06/2017, n. 14292).
Nel caso di specie, la separazione dei due fondi risale al 30 marzo 1999 (doc. 10 parte attrice), quando CP_4 aveva venduto a Merchant Leasing & Factoring e che avevano acquistato per la quota di ½ Controparte_7 ciascuno, “un'area urbana (F1) di forma pressoché rettangolare, della superficie catastale di mq. 6.264, all'interno della quale insiste una cabina di decompressione gas metano (D7) della superficie di circa mq 25”. Poiché, però, non risulta che a tale data la vasca di contenimento interna, necessaria per l'esercizio della servitù come attualmente configurata, fosse esistente e funzionante, venuta meno l'unicità dei proprietari non pare che lo stato di fatto consentisse di ravvisare la presenza del diritto reale.
7 Venendo ai presupposti dell'usucapione, sembra invece difettare il requisito temporale del ventennio, funzionale all'acquisto di un diritto reale immobiliare. Considerato, infatti, che l'esercizio della servitù non può avere avuto inizio senza che la vasca di contenimento fosse esistente e funzionante, l'inizio del possesso ad usucapionem deve essere collocato in data successiva al 4 aprile 2001 con la conseguenza che la comunicazione della domanda di mediazione, avvenuta il 24 maggio 2019 (doc. 3 parte attrice), ne ha interrotto il corso ex art. 1165 e 2943 c.c.
La servitù di deposito e presa d'acqua non può, perciò, essere riconosciuta.


1.2. Servitù di passo, transito e parcheggio.
Quanto alla servitù di passo, transito e parcheggio, l' sostiene che essa sia stata Controparte_1 da sempre esercitata sul piazzale asfaltato presente sulla particella 1146.
Va premesso che la costituzione di servitù per destinazione del padre di famiglia e la costituzione di servitù per usucapione condividono, ex art. 1061 c.c., il presupposto dell'apparenza, richiedendo la presenza di opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.
Il requisito dell'“apparenza” con riferimento ai modi di acquisto della servitù trova giustificazione nel fatto che gli atti in cui tale diritto reale si manifesta sono spesso piuttosto limitati (a differenza di quanto avviene per la proprietà, l'usufrutto, l'uso, l'abitazione, la superficie, l'enfiteusi) e possono quindi sfuggire alla cognizione del proprietario del fondo servente, con conseguente possibile possesso clandestino della servitù. La visibilità è dunque una sorta di pubblicità ed implica che le opere strumentali all'esercizio della servitù possano essere viste da chiunque, in modo da farne presumere la conoscenza in capo al titolare del fondo gravato.
Si afferma, così che: “L'apparenza della servitù si identifica nell'oggettiva e permanente presenza di opere suscettibili di essere viste, ancorché in concreto ignorate, che, per struttura e consistenza, inequivocamente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell'altro; tale requisito mira a garantire l'acquirente del fondo servente dalla presenza di vincoli ignoti e non verificabili e va valutato caso per caso” (cfr. Cass. civ., Sez. II,
Ordinanza, 01/03/2025, n. 5479).
Va, invero, precisato che vi sono opere, pur visibili e permanenti, le quali non manifestano l'esistenza di una servitù apparente in quanto non risultano destinate inequivocabilmente all'esercizio di quella servitù (cfr. Cass. civ., Sez. II, 13/02/1995, n. 1563).
In tal senso si afferma che il requisito dell'apparenza “si configura quale presenza di segni visibili d'opere di natura permanente obiettivamente destinate al suo esercizio, tali da rivelare in maniera non equivoca l'esistenza del peso gravante sul fondo servente per l'utilità del fondo dominante, dovendo dette opere, naturali o artificiali che siano, rendere manifesto trattarsi non di un'attività posta in essere in via precaria, o per tolleranza del proprietario del fondo servente, comunque senza "animus utendi iure servitutis", bensì d'un onere preciso, a carattere stabile, corrispondente in via di fatto al contenuto di una determinata servitù che, peraltro, non implica necessariamente un'utilizzazione continuativa delle opere stesse, la cui apparenza e destinazione all'esercizio della servitù permangono, a comprova della possibilità di tale esercizio e, pertanto, della permanenza del relativo possesso, anche in caso di utilizzazione saltuaria. La visibilità delle opere, ai sensi dell'art. 1061 cod. civ., deve essere tale da escludere la clandestinità del possesso e da far presumere che il proprietario del fondo servente abbia contezza dell'obiettivo asservimento della proprietà a vantaggio del fondo dominante” (cfr. Cass. civ., Sez. II, Ordinanza,
8 27/11/2023, n. 32816; in altre parole “Il requisito dell'apparenza necessario ai sensi dell'art. 1061 c.c. per l'acquisto della servitù per usucapione (o per destinazione del padre di famiglia) si identifica nella presenza di opere visibili e permanenti che per struttura e consistenza si rivelino in modo inequivoco destinate all'esercizio della servitù medesima, e rappresenta profilo del tutto distinto dalla conoscenza meramente soggettiva che il proprietario del fondo «servente» abbia dell'esercizio, in atto, della servitù”, cfr. Cass. civ., Sez. II, 04/09/2003, n. 12898).
In proposito, il Tribunale osserva come innanzitutto dalla CTU emerge che il piazzale in questione sia ricoperto da “pavimentazione in cemento di tipo industriale”. La mera capacità del piazzale di sopportare il transito di persone e veicoli non implica, però, alcun assoggettamento univoco in favore del fondo vicino: trattandosi, infatti, di opera presente interamente sul fondo supposto servente, occorre, ai fini di testimoniare l'assoggettamento al fondo dominante, la presenza di un raccordo (come, ad esempio, la presenza di un percorso funzionale a raggiungerlo) con lo stesso, che, tuttavia, non si rinviene nel caso di specie (cfr. Cass. civ., Sez. II, Sent., data ud.
09/02/1995, 09/02/1995, n. 1456), non potendo l'assenza di divisioni fisiche tra le due proprietà qualificarsi come
“opera visibile e permanente” capace di rappresentare l'esistenza di una servitù di passo e transito.
L'interclusione del fondo (che non è stata oggetto di accertamento nel presente giudizio, non avendo la parte convenuta formulato una pretesa specifica al riguardo) eventualmente connessa al mancato riconoscimento della servitù di passo potrà sempre essere fatta valere, ricorrendone i presupposti, dai soggetti interessati in un successivo giudizio ex art. 1051 c.c.
Con specifico riguardo alla servitù di parcheggio si osserva, non solo la carenza nel caso di specie di opere visibili e permanenti idonee a palesare l'esistenza di tale tipo di vincolo, ma anche che la stessa è difficilmente configurabile laddove costituita per destinazione del padre di famiglia o per usucapione, considerato che le Sezioni
Unite ne hanno recentemente ammesso l'esistenza soltanto ove sorta per convenzione, dovendosi necessariamente trarre dal titolo la natura personale o reale della facoltà concessa (cfr. Cass. civ., Sez. Unite, Sentenza, 13/02/2024,
n. 3925, rv. 670197-01).
Ne discende che anche sotto questo profilo la domanda dell'attrice deve essere respinta, non potendosi riconoscere la servitù invocata dalla convenuta.


2. Sulle azioni consequenziali.
Accolta l'azione negatoria, devono essere esaminate le domande consequenziali formulate dall'attrice al fine di ottenere il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento del danno.
In merito, va premesso che l'art. 949 c.c. affianca all'azione dichiarativa diretta ad ottenere l'accertamento della pienezza del diritto di proprietà, quella diretta ad ottenere la cessazione delle turbative e il risarcimento del danno.
La pretesa di ottenere l'esecuzione di opere nella proprietà dell'attore si atteggia, però come azione personale diretta nei confronti del danneggiante, connotata dallo scopo di ottenere il risarcimento del danno in forma specifica ex art. 2058 c.c., mediante la rimozione delle conseguenze dannoso derivate dall'esercizio di fatto della servitù. In tale ipotesi, per ottenere l'accoglimento della domanda non è sufficiente il vittorioso esperimento dell'azione negatoria, essendo, altresì, necessaria la prova che il danno (l'alterazione dello stato dei luoghi) sia imputabile al convenuto.
9 Venendo dunque all'esame della domanda di ripristino, è stata innanzitutto richiesta la rimozione delle “opere permanenti mediante le quali è esercitata la servitù” e, più in particolare “la rimozione a cura e spese della
[...]
, degli impianti di pompaggio ed adduzione di acqua dal locale tecnico antistante la vasca nel piano CP_1 seminterrato sino al confine di proprietà con la p.lla 13 del Fg. 91”e “lo svuotamento della vasca al piano seminterrato”. La rimozione delle opere indicate e lo svuotamento della vasca, tuttavia, non possono essere ordinate al convenuto come conseguenza dell'accertamento dell'insussistenza della servitù, non essendo stato allegato né provato che la relativa installazione sia imputabile all' piuttosto la presenza dei CP_1 manufatti indicati va collegata ai lavori in ampliamento realizzati tra il 1998 e il 2001, ad opera di coloro che si sono succeduti nella proprietà dell'area. Si tratta, perciò, di elementi presenti nella proprietà dell'attrice sin dal momento dell'acquisto, difettando dunque anche un nesso causale con l'esercizio della servitù. Il relativo smantellamento rappresenta dunque facoltà che può esercitare, senza però addossarne i costi alla Pt_1
CP_1
Quanto all'umidità nel locale seminterrato, di cui chiede la bonifica, si osserva che essa va ascritta, secondo Pt_1 la prospettazione dell'attrice, alla presenza di acqua, a sua volta collegata alla vasca, nella quale confluiscono le acque meteoriche (v. CTU), la quale, come visto, è stata installata per volontà dei precedenti proprietari. Non essendovi, nemmeno in questo caso, responsabilità dell' , non vi sono i Controparte_1 presupposti per accogliere la domanda.
ha chiesto, altresì, “la posa in opera di barriere spartitraffico (cordoli, new jersey od altra soluzione tecnica Pt_1 che sarà individuata all'esito dell'espletanda CTU) e/o l'apposizione di idonea segnaletica orizzontale e verticale che impediscano il transito e la sosta sul piazzale di proprietà ”. La domanda non appare in linea con il Pt_1 contenuto dell'azione negatoria, alla quale consegue la possibilità di ottenere un'inibitoria nei confronti del soccombente, che dovrà astenersi dal commettere nuove turbative, ma non anche la condanna di quest'ultimo a realizzare manufatti che impediscano la ripetizione delle molestie;
piuttosto, è facoltà del proprietario vittorioso porre in essere le opere che ritiene più idonee a difendere l'area di sua pertinenza, nel rispetto di quanto previsto dagli artt. 832 e ss.
Passando alle domande risarcitorie, giova rammentare come l'azione negatoria, in forza del suo carattere reale, financo laddove diretta ad ottenere l'eliminazione delle opere lesive e il ripristino dei luoghi, può essere esclusivamente rivolta nei confronti del proprietario del fondo a vantaggio del quale sussiste il vantaggio della servitù di cui si denuncia l'inesistenza, mentre l'azione risarcitoria per il conseguente pregiudizio è esperibile tanto nei confronti di quest'ultimo quanto dell'autore della violazione (cfr. Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 29/12/2023,
n. 36511, rv. 669729-01).
ha chiesto, innanzitutto “Il risarcimento del danno emergente, inteso come minor valore intrinseco Pt_1 dell'opificio di sua proprietà in conseguenza delle servitù di fatto imposte sull'immobile de quo, laddove non fossero comodamente rimuovibili”.
La presenza di un danno emergente connesso all'esercizio di fatto di una servitù costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, in quanto all'imposizione di un peso di fatto sulla proprietà corrisponde un minor valore economico della stessa, fatta salva la possibilità per il preteso danneggiante di dimostrare che, per la peculiarità
10 dei luoghi o dei modi della lesione, il danno debba, invece, essere escluso (v. In tema di distanze legali Cass. Sez.
6 - 2, Ordinanza n. 25082 del 09/11/2020; in precedenza si segnala Sez. 2, Sentenza n. 25475 del 16/12/2010).
Venendo al quantum, la diminuzione di valore dell'immobile determinata dall'imposizione di fatto della servitù di presa e deposito d'acqua e di passo, transito e parcheggio, non può che essere calcolata in via equitativa, tenuto conto della peculiarità dei pesi imposti, non essendo possibile determinarlo nella sua precisione.
In tal senso ritiene il Tribunale di potersi allacciare alla valutazione del CTU, che ha preso come riferimento il valore locatizio dell'immobile (determinato sulla base dei valori OMI, sul quale le parti non hanno mosso contestazioni), applicandovi un coefficiente di deprezzamento per ogni anno. Il CTP di parte convenuta ha osservato come il CTU non abbia motivato la scelta del coefficiente, applicando apoditticamente una riduzione del 3% del valore locatizio dell'immobile con riferimento alla servitù di passo e del 2% in riferimento a quella di presa d'acqua. Il Tribunale ritiene di condividere le considerazioni del CTP, ritenendo eccessive le percentuali applicati e di fare proprie le diverse percentuali del 1,5% e dell'1%, indicate dallo stesso CTP di parte convenuta, non avendo, del resto, la parte attrice descritto l'entità del danno subito.
Considerando, quindi, una percentuale di deprezzamento totale pari al 2,5%, applicata ad un valore locatizio mensile di 23.997,26, il danno patito per 103 mesi (da aprile 2017 a ottobre 2025) è pari ad euro 61.792,94.
Spettano, inoltre, al danneggiato la rivalutazione monetaria del credito da danno emergente e gli interessi compensativi del lucro cessante, a decorrere dal giorno dell'acquisto della proprietà, poiché l'obbligazione di risarcimento del danno costituisce un debito di valore, e non di valuta. Gli interessi sulla somma liquidata a titolo di risarcimento del danno da fatto illecito hanno fondamento e natura diversi da quelli moratori, regolati dall'art. 1224 cod. civ., in quanto sono rivolti a compensare il pregiudizio derivante al creditore dal ritardato conseguimento dell'equivalente pecuniario del danno subito, di cui costituiscono, quindi, una necessaria componente, al pari di quella rappresentata dalla somma attribuita a titolo di svalutazione monetaria, la quale non configura il risarcimento di un maggiore e diverso danno, ma soltanto una diversa espressione monetaria del danno medesimo
(che, per rendere effettiva la reintegrazione patrimoniale del danneggiato, deve essere adeguata al mutato valore del denaro nel momento in cui è emanata la pronuncia giudiziale finale); con la conseguenza che nella domanda di risarcimento del danno per fatto illecito deve ritenersi implicitamente inclusa la richiesta di riconoscimento sia degli interessi compensativi sia del danno da svalutazione monetaria - quali componenti indispensabili del risarcimento, tra loro concorrenti attesa la diversità delle rispettive funzioni - e che il giudice di merito deve attribuire gli uni e l'altro anche se non espressamente richiesti, pure in grado di appello, senza per ciò solo incorrere in ultrapetizione (cfr. Cass. civ. Sez. I Sent., 17/09/2015, n. 18243, rv. 636751; Cass. civ. Sez. I, 07/10/2005, n.
19636, rv. 585697).
Infine, ha domandato “Il risarcimento del lucro cessante conseguente al mancato godimento e/o messa a Pt_1 reddito dei locali oggi destinati all'esercizio delle servitù di fatto”.
Al riguardo si osserva che le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno recentemente chiarito che la perdita della possibilità concreta di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, su di un bene, va risarcito, quale perdita subita ex art. 1223 c.c. e, quando non può essere provato nel suo esatto ammontare, va liquidato dal giudice
11 con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del valore locativo di mercato (cfr. Cass. civ. Sez.
Unite, Sent., ud. 11/10/2022, 15-11-2022, n. 33645).
Il riconoscimento, tuttavia, presuppone l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento: tra le facoltà riconosciute al proprietario vi è anche quella del non uso, ma l'inerzia resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato. Alla reintegrazione formale del diritto violato anche nella sua esplicazione di non uso, del resto, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria
(cfr. Cass. civ. Sez. Unite, 15/11/2022, n. 33645).
Nel caso di specie, il mancato godimento del bene consiste, a ben vedere, in un mancato godimento alternativo del locale in cui si trova la vasca che, a dire degli attori, non poteva essere locato a causa dell'esercizio di fatto della servitù da parte di . Controparte_1
Gli attori, nell'odierno giudizio, tuttavia, non hanno allegato l'effettiva possibilità del godimento alternativo prospettato, limitandosi ad ipotizzare una generica messa a reddito del medesimo da realizzare, in ogni caso, soltanto successivamente allo smantellamento della vasca e alla bonifica dei luoghi, opere rese necessarie dalla condotta di soggetti diversi dalla convenuta. Dunque, l'interesse dell'attrice a concedere in locazione il locale oggetto di causa è stato manifestato soltanto in via astratta e, comunque, soltanto con l'atto di citazione. Pertanto, non è possibile riconoscere un pregiudizio concreto subito dalla facoltà di utilizzare diversamente il bene.


3. Conclusioni e regime delle spese.
Deve essere respinta l'azione confessoria di diretta all'accertamento, a carico Controparte_1 della particella 1146 del foglio 91, di un diritto di servitù di passo sul piazzale antistante il fabbricato e di presa d'acqua dalla vasca posta all'interno del fabbricato.
Va invece accolta l'azione confessoria di , e, perciò, va dichiarata l'esistenza Controparte_1
a carico della medesima particella di una servitù di presa d'acqua dal bacino sottostante il resede del fabbricato di ostituita per usucapione. Parte_1
Accolta l'azione negatoria di consegue l'accoglimento della domanda risarcitoria, nella misura di Parte_1 euro 61.792,94, oltre rivalutazione monetaria e interessi compensativi del lucro cessante, al tasso di cui all'art. 1284, co. 1, c.c. a decorrere dal giorno dell'acquisto della proprietà sino alla notifica della citazione e al tasso di cui all'art. 1284, co. 4, c.c. da tale data al saldo effettivo, considerato che secondo la Corte di Cassazione “Il saggio di interessi di cui all'art. 1284, comma 4, c.c., non è applicabile alle sole obbligazioni di fonte contrattuale, ma anche a quelle nascenti da fatto illecito o da altro fatto o atto idoneo a produrle, valendo la clausola di salvezza iniziale (che rimette alle parti la possibilità di determinarne la misura) ad escludere il carattere imperativo e inderogabile della disposizione e non già a delimitarne il campo d'applicazione”, specificando che “la disposizione di cui all'art. 1284 c.c., comma 4, individui il tasso legale degli interessi, in linea generale, per tutte le obbligazioni pecuniarie (salvo diverso accordo delle parti e salva diversa espressa previsione di legge), per il periodo successivo all'inizio del processo avente ad oggetto il relativo credito, fino al momento del pagamento” (cfr. Cass. civ., Sez.
12 III, Ordinanza, 03/01/2023, n. 61, rv. 666489-01, da ultimo Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 22/03/2025, n. 7677, rv. 674231-01).
Non ricorrono, invece, i presupposti per l'accoglimento delle ulteriori domande volte ad ottenere il ripristino dello stato dei luoghi e l'apposizione di barriere e segnaletica funzionale ad impedire il passaggio e il transito sul piazzale oggetto di causa.
Alla luce dell'esito complessivo della controversia, le spese gravano nella misura dei 2/3 sulla parte soccombente e si liquidano in euro 26.568,00, alla luce dei parametri medi di cui al paragrafo 2 e 25-bis delle tabelle allegate al
D.M. 55/2014 e mmii, in relazione alle cause di valore compreso tra euro 260.000,00 ed euro 520.000,00 (tenuto conto del valore dell'azione negatoria, determinato ai sensi dell'art. 15 c.p.c., e dell'azione risarcitoria). Poiché, tuttavia, il giudice non può riconoscere una somma superiore a quella richiesta nella nota spese (cfr. Cass., Sez. 2,
Ordinanza n. 14198 del 05/05/2022, Rv. 664685 – 02 ;Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 11522 del 14/05/2013, Rv. 626367
– 01; Sez. 3, Sentenza n. 5327 del 04/04/2003, Rv. 561900 - 01), dovrà Controparte_1 corrispondere a tale titolo la somma di euro 15.000,00; il tutto oltre esborsi (per euro 1241,00), IVA, CPA e rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% degli onorari.
Gravano sulla convenuta anche i 2/3 delle spese di CTU, liquidate con separato provvedimento.
Le determinazioni di condanna devono essere pronunciate nei confronti di , Controparte_1 considerato che ai sensi dell'art. 111, c.p.c., laddove in corso di causa sia ceduto il diritto controverso, il processo prosegue tra le parti originarie, salvo quanto previsto dal comma 4 della disposizione in merito agli effetti soggettivi della sentenza.
Il presente provvedimento, contenendo l'accertamento di diritti reali, deve essere trascritto ex art. 2651 c.c.


P.Q.M.


Il Tribunale di Prato, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio tra le parti sulla causa di cui in epigrafe, ogni diversa domanda, istanza o eccezione disattesa, così provvede:

1. In accoglimento dell'azione negatoria di ACCERTA l'insussistenza le servitù di deposito Parte_1 di acqua, presa d'acqua ed adduzione di acqua dal bacino interno al Fabbricato industriale di proprietà
contraddistinto al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, Fg. 91, p.lla 1146 c.c. ed a vantaggio Pt_1 dell'opificio contraddistinto alle p.lle 13 e 667 del medesimo Foglio 91;

2. In accoglimento dell'azione negatoria di ACCERTA l'insussistenza della servitù di Parte_1 passo, transito e sosta di autoveicoli privati e commerciali sul piazzale di proprietà Pt_1 contraddistinto al Catasto Fabbricati del Comune di Prato, Fg. 91, p.lla 1146 c.c. ed a vantaggio dell'opificio di proprietà contraddistinto alle p.lle 13 e 667 del medesimo Foglio 91; Controparte_1

3. In accoglimento dell'azione confessoria di ACCERTA il Controparte_1 diritto di servitù di deposito di acqua, presa d'acqua ed adduzione di acqua dal bacino posto sotto il
13 resede del fabbricato industriale di proprietà , contraddistinto al Catasto Fabbricati del Pt_1
Comune di Prato, Fg. 91, p.lla 1146 c.c. ed a vantaggio dell'opificio contraddistinto alle p.lle 13 e 667 del medesimo Foglio 91;
4. ND l' risarcire il danno patito da Controparte_1 Parte_1 liquidato nella misura di euro 61.792,94, oltre rivalutazione monetaria e interessi compensativi nella misura di cui all'art. 1284, co. 1, a decorrere dal 30 marzo 2017 sino alla notifica della citazione e al tasso di cui all'art. 1284, co. 4, c.c. da tale data al saldo effettivo.
5. RESPINGE le altre domande di di Parte_1 Controparte_1
6. ND l' rifondere in favore di i 2/3 Controparte_1 Parte_1 delle spese di lite, che si liquidano per l'intero in euro 15.000,00 per onorari e in euro 1241,00 per spese;
il tutto oltre IVA, CPA e rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% degli onorari;

7. PONE definitivamente a carico di 2/3 delle spese di CTU Controparte_1 liquidate con separato provvedimento, con obbligo di rifondere alla controparte quanto eventualmente già versato a tale titolo.
8. ORDINA al competente Conservatore la trascrizione del presente provvedimento.
Prato, 29/11/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Paola Compagna

Nota: La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy di cui al D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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