TRIB
Sentenza 15 aprile 2025
Sentenza 15 aprile 2025
Commentari • 0
Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Milano, sentenza 15/04/2025, n. 3210 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Milano |
| Numero : | 3210 |
| Data del deposito : | 15 aprile 2025 |
Testo completo
Tribunale di Milano
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE D'UDIENZA MEDIANTE COLLEGAMENTO DA REMOTO
DELLA CAUSA N. 22958 DELL'ANNO 2023
FRA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. IANNUZZI Parte_1 C.F._1
FRANCESCO, elettivamente domiciliato in VIALE CALDARA, 15 20122 MILANO presso il difensore avv. IANNUZZI FRANCESCO ATTORE
E
(C.F. ), con il Controparte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. OGLIO LIVIA e dell'avv. SUTTI STEFANO, elettivamente domiciliato in VIA
MONTE NAPOLEONE, 8 20121 MILANO presso il difensore avv. OGLIO LIVIA
CONVENUTO
Oggi 15/4/2025 innanzi al giudice unico dott. Pietro Paolo Pisani, alle ore 11,30 sono comparsi:
Per questi di persona e l'avv.to IANNUZZI FRANCESCO Parte_1
Per MILANO, l'avv.to OGLIO LIVIA oggi Controparte_1 sostituita dall'avv. MARTINA POLITI e l'avv. SUTTI STEFANO oggi sostituito dall'avv. ISABELLA
CORLAITA;
Al fine della pratica forense, è presente le dott.sse , e Controparte_2 CP_3
. Controparte_4
Il giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti e delle parti presenti identificando gli avvocati ed i praticanti mediante esibizione dei loro tesserini dei Consigli dell'Ordine e le parti mediante esibizione dei loro documenti di riconoscimento. Dà atto che le parti personalmente presenti dichiarano la loro libera volontà alla trattazione della presente udienza.
I procuratori delle parti, dichiarano che le parti assistite partecipano alla udienza con le seguenti modalità: presso lo studio del difensore.
I procuratori delle parti collegati da remoto dichiarano che non sono in atto né da parte loro né da parte dei loro praticanti presenti presso il loro studio, collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori, i praticanti e le parti si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
I procuratori delle parti si riportano ai propri atti di causa e precisano le conclusioni come in atti e discutono in conformità, illustrando le loro domande e difese. In particolare l'avv. Iannuzzi eccepisce che il regolamento non ha natura contrattuale ed allo stesso non sono allegate le tabelle e l'avv. Politi impugna e
1 contesta eccependo la conformità delle delibere alla legge ed al regolamento, allegandone la natura contrattuale. All'esito concordano e chiedono di essere esentati dalla presenza al momento della lettura della sentenza.
Il Giudice dato atto, si riserva in camera di consiglio.
Su invito del giudice, i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
In esito alla camera di consiglio il giudice alle ore 15,30, pronuncia l'allegata sentenza ai sensi dell'art.281 sexies cpc, mediante lettura del dispositivo e di sintetica motivazione ed allegazione a verbale e deposito contestuale.
Verbale chiuso alle ore 15,40.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani
2 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott. Pietro Paolo Pisani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 22958/2023 R.G. promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. IANNUZZI Parte_1 C.F._1
FRANCESCO, elettivamente domiciliato in VIALE CALDARA, 15 20122 MILANO presso il difensore avv. IANNUZZI FRANCESCO ATTORE contro
(C.F. ), con il Controparte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. OGLIO LIVIA e dell'avv. SUTTI STEFANO, elettivamente domiciliato in VIA
MONTE NAPOLEONE, 8 20121 MILANO presso il difensore avv. OGLIO LIVIA
CONVENUTO
- OGGETTO: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137, II comma c.c..
- CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 15/04/2025 e in formato digitale depositate nel fascicolo telematico.
SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO
omissis ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di Cassazione, SS.UU., sentenza n. 642 del 16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att. c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
La presente controversia è stata introdotta dal signor innanzi al Giudice di Pace di Parte_1
Milano, che, in data 21.3.2023, dichiarava la propria incompetenza per valore per quanto oggetto di giudizio in favore del Tribunale di Milano, disponendo che la causa venisse riassunta davanti a quest'ultimo nei termini di legge.
Con atto di citazione in riassunzione, regolarmente notificato, il signor ha quindi convenuto in Pt_1 giudizio il sito in Milano, Largo Promessi Sposi n. 7, per sentire accogliere le seguenti Controparte_1
3 conclusioni: “Nel merito: - Dichiarare nulla o comunque annullare la deliberazione dell'assemblea condominiale riunita in data 27 ottobre 2021 di cui al punto 4 dell'ordine del giorno “manutenzione ascensori” per ciascun punto deliberato e per l'effetto dichiarare non dovute le spese attribuite all'attore in forza di tale deliberazione;
- Dichiarare nulla o comunque annullare la deliberazione dell'assemblea condominiale riunita in data 27 ottobre 2021 di cui al punto 1 all'ordine del giorno “approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-30/04/2021” limitatamente all'approvazione delle seguenti voci di spesa presenti nel consuntivo di gestione: LARGO PROMESSI SPOSI: QUOTA ILLUMINAZIONE
STRADA PRIVATA per € 163,70; per € 135,30; Controparte_5 [...]
per € 363,00; per € 225,70 e, per l'effetto Controparte_6 Controparte_7 dichiarare non dovute le spese attribuite all'attore in forza di tale deliberazione;
- Dichiarare nulla o comunque annullare la deliberazione dell'assemblea condominiale riunita in data 27 ottobre 2021 di cui al punto 1 all'ordine del giorno “approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-30/04/2021” limitatamente all'approvazione delle seguenti voci di spesa presenti nel consuntivo di gestione: RO
OT NN RISCALDAMENTO BANCA CARIGE: SPESE GESTIONE PRATICA per € 430,76;
RO TU RISCALDAMENTO: SPESE GESTIONE per € 119,65; CP_8 [...]
: SPESE GESTIONE PRATICA per € 84,80 e, per l'effetto, Controparte_9 dichiarare non dovute le spese attribuite all'attore in forza di tale deliberazione;
- Condannare il convenuto al rimborso delle spese di mediazione;
- Con vittoria di compensi professionali e spese di giudizio”.
Si costituiva il convenuto chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1.-In via CP_1 principale: rigettare, poiché infondata in fatto ed in diritto la domanda avanzata dal Sig. Parte_1
per tutte le motivazioni esposte nel presente atto. 2.- Con vittoria di spese, competenze ed onorari
[...] di causa. 3.- In via istruttoria: con riserva di dedurre, produrre ed indicare, lette le difese avversarie, ed istanza sin d'ora di fissazione di termini perentori alle parti per il deposito di memorie ex art. 183 cpc.”
La causa veniva assegnata al Giudice dott.ssa Lorenza Zuffada di questa sezione del Tribunale.
Fissata l'udienza per la comparizione delle parti, all'esito venivano assegnati i termini di cui all'art. 183
c.p.c. e la causa veniva rinviata per la discussione sull'ammissione dei mezzi di prova.
Depositate le memorie, all'esito della udienza del 15.5.2024 non venivano ammesse le istanze istruttorie e la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art. 281 sexies all'udienza del 8.1.2025.
Nelle more la causa veniva definitivamente assegnata a questo giudice, per trasferimento del giudice precedentemente assegnatario ad altra sezione di questo Tribunale, che con decreto del 7.1.2025 la differiva per i medesimi incombenti all'udienza del 15.4.2025.
Parte attrice precisava le proprie conclusioni come da foglio di precisazione delle conclusioni depositato telematicamente, che qui si trascrivono integralmente: “- Dichiarare nulla o comunque annullare la deliberazione dell'assemblea condominiale riunita in data 27 ottobre 2021 di cui al punto 4 dell'ordine del
4 giorno “manutenzione ascensori” per ciascun punto deliberato e per l'effetto dichiarare non dovute le spese attribuite all'attore in forza di tale deliberazione;
- Dichiarare nulla o comunque annullare la deliberazione dell'assemblea condominiale riunita in data 27 ottobre 2021 di cui al punto 1 all'ordine del giorno
“approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-30/04/2021” limitatamente all'approvazione delle seguenti voci di spesa presenti nel consuntivo di gestione: LARGO PROMESSI SPOSI: QUOTA
ILLUMINAZIONE STRADA PRIVATA per € 163,70; per € Controparte_5
135,30; per € 363,00; per € Controparte_6 Controparte_7
225,70 e, per l'effetto dichiarare non dovute le spese attribuite all'attore in forza di tale deliberazione;
-
Dichiarare nulla o comunque annullare la deliberazione dell'assemblea condominiale riunita in data 27 ottobre 2021 di cui al punto 1 all'ordine del giorno “approvazione rendiconto consuntivo di gestione
1/05/2020-30/04/2021” limitatamente all'approvazione delle seguenti voci di spesa presenti nel consuntivo di gestione: RO OT NN RISCALDAMENTO BANCA CARIGE: SPESE GESTIONE
PRATICA per € 430,76; RO TU RISCALDAMENTO: SPESE GESTIONE per € CP_8
119,65; RISCALDAMENTO: SPESE GESTIONE PRATICA per € 84,80 Controparte_9
e, per l'effetto, dichiarare non dovute le spese attribuite all'attore in forza di tale deliberazione;
-
Condannare il convenuto al rimborso delle spese di mediazione;
- Con vittoria di compensi professionali e spese di giudizio come da nota che si deposita in allegato”.
Parte convenuta precisava invece le proprie conclusioni come da foglio depositato telematicamente, come segue: “1.- Nel merito: rigettare, poiché infondata in fatto ed in diritto la domanda avanzata dal Sig.
per tutte le motivazioni in atti. 2.- Con vittoria di spese, competenze ed onorari di Parte_1 causa”.
Precisate le conclusioni ed effettuata la discussione orale, la causa viene oggi decisa con la presente sentenza.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente si dà atto che è stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi negativamente in data 25.2.2022, e che quindi la condizione di procedibilità prevista dalla legge può considerarsi assolta.
Nel merito della controversia tra le parti l'attore allega innanzitutto quanto segue:
- di essere proprietario di un immobile situato presso l'edificio residenziale (scala A) facente parte del condominio convenuto composto anche da ulteriore edificio ad uso box;
- che l'edificio residenziale sarebbe sorto parecchi anni prima della costruzione dell'edificio dei box;
- che l'edificio residenziale e l'edificio dei box risultano separati da una strada asfaltata, di proprietà privata ma comune a tutti i condomini dell'edificio residenziale;
- che il numero complessivo dei box risulta inferiore al numero degli appartamenti e degli uffici siti nell'edificio residenziale;
5 - che la spesa necessaria per illuminare la strada che serve ai box (contabilizzata da un unico contatore comune ai soli box) sarebbe stata posta a carico pressoché totale dei condomini dell'edificio residenziale con l'applicazione del criterio della proprietà espressa in millesimi delle singole unità immobiliari;
- che ciascun box sarebbe dotato di una propria alimentazione elettrica i cui costi di consumo (anch'essi contabilizzati da un unico contatore comune ai soli box) sarebbero stati posti a carico pressoché totale dei condomini dell'edificio residenziale con l'applicazione del criterio della proprietà espressa in millesimi delle singole unità immobiliari;
- che al lato dell'edificio dei box sarebbero stati costruiti alcuni rubinetti, utilizzati dai soli proprietari dei box, ma le cui spese di consumo dell'acqua, di manutenzione e di sostituzione sarebbero state poste a carico pressoché totale dei condomini dell'edificio residenziale con l'applicazione del criterio della proprietà espressa in millesimi delle singole unità immobiliari;
- che all'interno del e nello specifico sopra l'edificio dei box vi sarebbe un'area verde i cui costi CP_1 di manutenzione sarebbero stati posti a carico pressoché totale dei condomini dell'edificio residenziale, pur se questi non sono proprietari dei box e del relativo lastrico solare, con l'applicazione del criterio della proprietà espressa in millesimi delle singole unità immobiliari.
Sulla base di questi presupposti di fatto parte attrice ha poi impugnato le delibere emesse dall'assemblea di condominio del 27/10/2022 di cui hai punti 1 e 4 dell'ordine del giorno per vari motivi che saranno esaminati di seguito analiticamente, assumendone la nullità o, comunque, la annullabilità.
Il condominio si difende, invece, affermando che l'assunto secondo cui l'edificio residenziale sarebbe sorto parecchi anni prima della costruzione dell'edificio dei box non corrisponderebbe al vero.
Sul punto precisa che la realizzazione dell'edificio e dei box che compongono il Condominio sarebbe avvenuta a seguito di licenza edilizia n. 3958 del 23.11.1961, con apposito regolamento sottoscritto in data
7.4.1964 e registrato il 21.4.1964 dal Notaio Persona_1
Per effetto della detta licenza edilizia il Condominio sarebbe costituito da un edificio residenziale (7 piani fuori terra e 54 vani solaio) e da un edificio a lato costituito da 6 box e tale conformazione risulterebbe evidente dal certificato di abitabilità n. rilasciato dal Comune di Milano al Condominio nell'anno Numer_1
2002, nel quale risultano ricompresi non solo l'edificio costituito da 7 piani fuori terra ma anche 6 box oltre a
54 vani solaio.
Allega ancora in fatto che al si accederebbe dalla strada comunale (Via Fra Cristoforo) tramite CP_1 un accesso aperto, una discesa che porta nello spazio comune tra l'edificio residenziale e l'edificio ad uso box e che nello spazio comune compreso tra i due edifici si troverebbe l'ingresso delle abitazioni e dei box oltre ad una fila di parcheggi utilizzati da tutti i condomini e ad una zona di raccolta della spazzatura.
Invece va osservato che il documento 15 denominato “Estratto atto di compravendita del 16/10/86” allegato dal a sostegno della sua tesi, non è stato prodotto in atti non rinvenendosi nel fascicolo CP_1 telematico, sebbene menzionato quale allegato alla terza memoria ex art 183 cpc del convenuto
6 Nel merito poi contesta i vari motivi di impugnazione che saranno esaminati di seguito analiticamente.
Sul punto appartenenza o meno al va osservato che la circostanza è pacifica in atti fin Controparte_10 dalla introduzione del giudizio per quanto emerge dagli stessi atti di parte attrice e comunque provata anche con le allegazioni documentali sopra richiamate.
Ciò che è in controversia è se la esistenza dei due edifici comporti il sorgere di un condominio parziario e quali ne siano le conseguenze.
Parte attrice difatti assume la esistenza di un Condominio parziario allegando che il suolo sul quale i box sorgono sarebbe stato riservato in proprietà dell'originario costruttore unico proprietario dello stesso, che poi li avrebbe realizzati successivamente alla costruzione dello stabile nel quale l'attore ha la sua proprietà immobiliare in Largo Promessi Sposi n. 7, in Milano.
In atti una tale riserva della proprietà del suolo sul quale sorgono i box non è provata e la tesi dell'attore non può essere accolta, perché non è stato allegato il primo titolo di frazionamento dell'unica proprietà indivisa con riferimento all'edificio di Largo Promessi Sposi n. 7, in Milano, dal quale solo potrebbe risultare la esistenza di una riserva di proprietà.
Sul punto va osservato che non può evincersi una tale prova dall'atto di compravendita immobiliare del 28
Aprile 64 allegato da parte attrice in atti perché esso si riferisce ad un immobile sito in uno stabile in Via
Renzo e Lucia 7, che non è provato essere lo stesso di quello sito in Largo Promessi Sposi n. 7, in Milano, oggetto di causa, apparendo semmai ictu oculi diverso da quest'ultimo, in mancanza di diversa allegazione e prova.
Così che, sebbene tale atto contenga una menzione di una riserva di facoltà di costruire sul terreno di proprietà dello stesso costruttore dell'immobile oggetto di compravendita, lo stesso non può costituire prova che al momento del frazionamento della proprietà indivisa di Largo Promessi Sposi n. 7, in Milano al primo acquirente di immobile in questo diverso edificio sia stata opposta una riserva di proprietà del suolo su cui sorgono i box oggetto di causa.
Ciò posto va osservato in punto di diritto che, come è noto, è ormai consolidato il principio per cui il sorgere sia del condominio che del condominio parziale non esige un fatto o un atto costitutivo a sé, ma avviene ope legis in virtù della situazione materiale o funzionale giuridicamente rilevante (la relazione di accessorio a principale, configurata dalla necessità per l'esistenza o per l'uso, ovvero dalla destinazione all'uso o al servizio di talune cose, impianti e servizi in favore soltanto di alcuni piani o porzioni di piano dell'edificio) e ciò tenuto anche conto del disposto dell'art. 1123 c.c. comma 3 che individua la figura del "condominio parziale" che chiaramente riveste rilievo non già in chiave "strutturale" ma essenzialmente in chiave
"funzionale".(Cass. 2.3.2016, n. 4127) e dunque coesiste nell'edificio con la più vasta organizzazione configurata dal condominio.(Cass. 651\2000 e Cass., Sez. II, 27 settembre 1994, n. 7885; si veda altresì
Cass., Sez. II, 2 febbraio 1995, n. 1255).
Tale figura, peraltro, risponde alla "ratio" di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività
7 condominiale, sicché il "quorum", costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate. (Cassazione
Civile Sez. 2, Sentenza n. 4127 del 02/03/2016).
Va però detto che come è stato ripetutamente precisato dalla Corte di cassazione (cfr. da ultimo: Cass. civ.,
Sez. II, 30025/2024) che: “per affermare la condominialità di un bene occorre gradatamente verificare dapprima che la res, per le sue caratteristiche strutturali, risulti destinata oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (cfr. Cass. Sez. Unite, 7/07/1993, n. 7449 e, più recentemente,
Cass., Sez. 2, 8/09/2021, n. 24189), e poi che sussista un titolo contrario alla “presunzione” di condominialità, facendo riferimento esclusivo al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. L'art. 1117 cod. civ., infatti, nel contemplare un elenco, non tassativo, di beni caratterizzati dalla loro attitudine oggettiva al godimento comune e dalla concreta destinazione dei medesimi al servizio comune (Cass., Sez. 2, 18/4/2023, n. 10269; Cass., Sez. 2,
23/08/2007, n. 17928), opera ogniqualvolta, nel silenzio del titolo, il bene, per le sue caratteristiche, sia suscettibile di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi (Cass., Sez. 2, 20/07/1999, n. 7764;
Cass., Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143), in quanto detta una presunzione di comune appartenenza a tutti i condòmini che non può essere vinta con qualsiasi prova contraria, ma soltanto alla stregua delle “opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali” (Cass., Sez. 2, 6/7/2022, n. 21440).
E' stato ancora precisato da questa giurisprudenza (cfr. da ultimo: Cass. civ., Sez. II, 30025/2024) che ciò comporta che è al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario e al conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali che occorre fare riferimento al fine di verificare la possibilità di superare la previsione di cui all'art. 1117 cod. civ..
Mentre quanto al regolamento condominiale c.d. contrattuale, ossia quello contestuale alla nascita del e accettato col consenso individuale dei singoli condomini (cfr. Cass., Sez. 2, 6/7/2022, CP_1
n.
21440, cit.; anche Cass., Sez. 2, 7/4/2023, n. 9951; Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez. 2,
21/05/2012, n. 8012), deve osservarsi come esso possa contenere, oltre alle norme relative all'amministrazione e alla gestione delle parti comuni, anche l'indicazione stessa delle parti comuni
(Cass., Sez. 2, 4/9/2017, n. 20712; Cass. Sez. 2, 04/06/1992, n.6892).
Nel caso in esame va osservato che il regolamento del condominio è stato redatto per Notaio ed Per_1 allegato in atti da entrambe le parti, repertorio n° 39696/15071 e registrato il 21/04/1964.
Lo stesso dunque è un atto pubblico e per quanto allegato in atti dalle parti risulta coevo alla costituzione del convenuto, ma non vi è allegazione e prova in atti che esso sia stato redatto dall'originario CP_1 costruttore e proprietario dell'edifico oggi in Condominio al largo Promessi Sposi n°7, allegato al primo atto
8 di frazionamento immobiliare che ha dato luogo alla nascita del condominio e richiamato nei successivi atti di acquisto.
Peraltro alla odierna udienza di precisazione delle conclusioni parte attrice ne ha contestato la natura contrattuale, allegata invece per la prima volta in sede di discussione dalla parte convenuta.
Manca quindi la prova del carattere contrattuale del regolamento in questione.
Ancora va osservato che l'art.1123, co. 3 c.c., che è norma eccezionale rispetto al criterio generale di cui all'art. 1117 c.c., pone il principio secondo cui nel caso di effettuazione di interventi di carattere manutentivo le relative spese debbono essere sostenute solo da quei condomini che ne traggano effettiva utilità.
Deriva da tali principi la considerazione secondo cui anche l'appartenenza di un determinato bene ad uno solo dei corpi di fabbrica costituenti un complesso condominiale, non comporta automaticamente l'applicazione dell'art.1123, co. 3 c.c.– e dunque la costituzione del Condominio parziale – nel caso in cui le spese per esso effettuate siano strumentali al perseguimento di un interesse comune.
Dunque, in mancanza di elementi ricavabili dal titolo o dal regolamento, per verificare se un bene giuridico risulti servente ed accessorio nei confronti di solo alcune unità di un più ampio complesso immobiliare e conseguentemente nei riguardi di solo alcuni gruppi di condomini, è necessario individuare quali siano tutte le effettive utilità che quel bene è in grado di generare in favore dei singoli componenti la compagine condominiale.
A detti principi e rilievi in fatto ci si atterrà nell'esame analitico dei singoli motivi di impugnazione, come di seguito.
- Con il primo motivo di impugnazione l'attore ha eccepito la annullabilità della delibera del 27.10.2021 con riferimento al punto n. 4 dell'ordine del giorno relativo a la “Manutenzione ascensori” in quanto:
- a) Allega l'attore che alla deliberazione avrebbero partecipato anche i proprietari dei box ai quali l'ascensore non sarebbe comune.
Eccepisce invece il che la partecipazione alla deliberazione da parte dei proprietari dei box CP_1 sarebbe stata legittima atteso il dettato dell'art. 3 del regolamento condominiale (che prevede “il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate di proprietà comune è proporzionale al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene ed è espresso in millesimi”) e quello dell'art. 2 del medesimo regolamento (che dispone: “Sono di proprietà comune (a termini dell'art. 1117 del Codice Civile, nelle porzioni dei millesimi attribuiti a ciascun condomino a) il suolo su cui sorge l'edificio e quello su cui sorgono: nel caso esistano, corpi staccati quali box, negozi ecc.;………. Omissis…….. e) Le opere e le installazioni di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune come l'ascensore”).
Per quanto sopra rilevato in ordine alla mancanza di prova del carattere contrattuale del regolamento in questione, non è quindi rilevante e dirimente quanto in esso stabilito ai fini della attribuzione in proprietà comune dell'ascensore anche ai proprietari dei box siti nel distinto edificio a questo destinato, sebbene facente parte del condominio, né quindi della conseguente applicazione del primo comma dell'articolo 1123
9 cc.
Il Condominio, però, ha anche sostenuto che la partecipazione dei proprietari dei box, i cui millesimi assommano a 11,08, sarebbe stata comunque irrilevante ai fini della formazione della maggioranza assembleare favorevole alla delibera impugnata, perché detraendo gli stessi dai 562,41 millesimi votanti a favore, il residuo sarebbe stato comunque di 551,33, sufficienti ai fini dell'approvazione della delibera.
L'eccezione è fondata atteso il risultato della “prova di resistenza” sopra riassunto che, in mancanza di diversa allegazione il cui onere incombeva all'attore, risulta essere favorevole al . CP_1
Ne consegue il rigetto del motivo di impugnazione
- b) Allega poi l'attore che l'assemblea avrebbe disposto di ripartire le spese utilizzando la tabella dei millesimi per l'ascensore, la quale non rispetterebbe quanto previsto dall'art. 1124 c.c..
L'art. 28 del regolamento condominiale prevede che “Le spese comuni, quelle di interesse generale […] saranno ripartite in base ai millesimi di proprietà, di gestione, riscaldamento e ascensore”.
E' pacifico, poi, in mancanza di contestazione da parte dell'attore nella sua prima difesa utile, che le tabelle allegate da parte convenuta siano quelle applicate nel Condominio ed elaborate al momento della sua costituzione e che sulla base delle stesse sia avvenuto anche il riparto della spesa in questione.
In atti non è stata formulata domanda di revisione delle stesse ai sensi dell'art.69 disp att. cc né è stata data altrimenti prova dell'assunto dell'attore, come era suo onere.
Ciò posto, quanto allegato da parte attrice, anche se fondato, non potrebbe condurre ad inficiare una delibera che applichi le tabelle vigenti nel condominio perché, ancorchè fossero viziate da gravi carenze, fino a quando esse non venissero sostituite da altre tabelle a seguito della loro revisione, conservano la loro efficacia e ad esse dovrà attenersi l'assemblea e l'amministratore in sede di ripartizione delle spese condominiali (cfr.:Cass. civ. Sez.II, 22/11/2000, n. 15094; Cass. civ. Sez. III, 10/03/2011, n. 5690).
Ne consegue il rigetto del motivo di impugnazione.
- c) Ancora allega l'attore che l'assemblea avrebbe attribuito la spesa relativa alla manutenzione dell'ascensore della scala B anche ai condomini della scala A.
Si difende il richiamando il dettato dell'art 2 lettera e) e quello dell'art. 28 del regolamento di CP_1 condominio già sopra richiamato.
L'art. 1123 cc prevede che “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità” e tale previsione è richiamata specificamente dall'art. 1124 cc per quanto riguarda gli ascensori laddove dispone che “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono”.
Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di relative agli ascensori può essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale "di natura contrattuale", o in una deliberazione dell'assemblea
10 approvata all'unanimità da tutti i condòmini (Cass., 24/02/2017, n. 4844; Cass., 04/08/2016, n. 16321; Cass.,
17/01/2003, n. 641; Cass., 19/03/2010, n. 6714; Cass., 27/07/2006, n. 17101; Cass., 08/01/2000, n. 126).
Nel caso in esame tale disciplina non si rinviene in atti atteso quanto sopra rilevato in ordine alla mancanza di prova della contrattualità e quindi della esistenza della diversa convenzione derogatrice della disciplina legale.
Manca poi la prova che l'ascensore in questione per le sue caratteristiche, sia suscettibile di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi del convenuto e non solo di quelli della scala B. CP_1
Attesi i principi sopra richiamati, emerge nel caso in questione l'esistenza di un condominio parziario relativamente all'ascensore a servizio della scala B.
Con la conseguenza che alla spesa di manutenzione dell'ascensore devono partecipare solo i condomini che ne traggano effettiva utilità e dunque solo quelli della scala B.
Il motivo di impugnazione va dunque accolto rilevando il vizio emerso sotto il profilo di annullabilità della delibera sul punto (cfr. sul punto Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz. UU. n°9839/2021)
- d) Allega poi l'attore che l'assemblea avrebbe escluso dalla partecipazione alla spesa per gli ascensori i proprietari di tre immobili situati al piano terra della scala B, pur essendo gli stessi proprietari di solai situati presso la stessa scala.
Si difende il eccependo che la esclusione dalla partecipazione alla spesa di questi proprietari CP_1 avverrebbe sulla base di un criterio di riparto, adottato da molti anni in via continuativa con la consapevole accettazione dell'attore, che costituirebbe diretta conseguenza della mancata attribuzione alle tre unità immobiliari di alcun millesimo nella tabella ascensori, allegata in atti.
Non contesta però che detti condomini siano proprietari di solai situati presso la stessa scala e dunque che dall'uso dell'ascensore in esame essi possano trarre utilità
L'eccezione del non è fondata atteso che la disciplina legale di ripartizione delle spese tra tutti CP_1 condomini che traggano o possano trarre utilità da un bene condominiale non può essere derogata per facta concludentia dai condomini, essendo invece necessaria la diversa convenzione richiamata dalla sopra evidenziata giurisprudenza o la accettazione espressa della modifica contrattuale da parte della totalità degli stessi condomini.
Il motivo di impugnazione va dunque accolto rilevando il vizio emerso sotto il profilo di annullabilità della delibera sul punto (cfr. sul punto Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz. UU. n°9839/2021)
- e) Infine allega l'attore che in sede di assemblea l'amministratore non avrebbe reso edotti i partecipanti delle eventuali spese amministrative legate all'intervento straordinario deliberato.
Eccepisce il convenuto che, diversamente da quanto sostenuto dall'attore, trattandosi di un intervento di manutenzione ordinaria e non di manutenzione straordinaria, alcuna spesa amministrativa andrebbe corrisposta.
Va osservato che, per quanto allegato in atti dallo stesso attore, con delibera del 3/11/2020 l'assemblea
11 condominiale aveva confermato il dott. nella carica di amministratore, riconoscendo allo stesso un Pt_2 compenso professionale per le prestazioni ordinarie di € 4.550,00, senza deliberare nulla in merito alle eventuali prestazioni straordinarie.
E' principio fermo nella giurisprudenza che, in tema di condominio, l'attività dell'amministratore, che sia connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato conferitogli, debba ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, perciò, essere retribuita a parte (cfr per tutte: Cass. civ., Sez. II, 28/04/2010, n. 10204); mentre ogni specificazione dei compensi da riconoscersi all'amministratore per attività ordinarie o straordinarie deve essere effettuata al momento del conferimento dell'incarico a termini dell'art. 1129, co. 14, c.c. .
Con la conseguenza che è irrilevante nel caso in esame stabilire se si sia trattato di approvazione di un intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria perché in ogni caso nulla sarebbe dovuto all'amministratore in aggiunta ai compensi riconosciutigli in via ordinaria con la delibera sopra richiamata in mancanza della previsione al momento del conferimento dell'incarico di compensi per attività ulteriori rispetto a quelle ordinarie;
né l'amministratore alcunchè doveva specificare sul punto contrariamente all'assunto dell'attore.
Ne consegue il rigetto del motivo di impugnazione.
- Con il secondo motivo di impugnazione l'attore ha eccepito la illegittimità della delibera del 27.10.2021 con riferimento sempre al punto n. 4 dell'ordine del giorno in tema di manutenzione dell'ascensore della scala B, laddove l'assemblea ha deliberato di “rinunciare al beneficio della detrazione fiscale perché il beneficio risulta esiguo rispetto all'onere amministrativo di gestione della pratica”.
Assume l'attore che detto beneficio fiscale è un diritto del singolo condomino del quale l'assemblea del condominio non può disporre in mancanza di una delibera presa dalla unanimità dei condomini.
Ha eccepito poi il che trattandosi di un diritto individuale del singolo condomino, lo stesso CP_1 avrebbe potuto sempre ottenere la documentazione necessaria per avvalersi di tale beneficio procedendo in totale autonomia.
Nel corso del giudizio ha poi allegato il che, successivamente alla impugnativa, è intervenuta CP_1 delibera assembleare del 25/10/2023 con la quale è stato modificato il deliberato impugnato decidendo che
“si darà seguito alla pratica fiscale per la detrazione sul lavoro di manutenzione dell'ascensore della scala
B”.
A seguito del sopravvenire di detta delibera sostitutiva della precedente è intervenuta la cessazione della materia del contendere, a termini dell'articolo 2377 cc.
Dovrà però decidersi in merito alla eventuale soccombenza virtuale di una delle parti ai fini della attribuzione delle spese di giudizio.
La decisione assembleare oggetto di impugnativa esula dalle attribuzioni della assemblea condominiale
12 essendo pacifico in atti che il diritto al beneficio fiscale è un diritto individuale del Condomino e il suo vizio rileverebbe sotto il profilo di nullità, in accordo ai principi da ultimo richiamati dalla Corte di Cassazione a
Sezioni Unite con la sentenza n°9839/2021 del 14/4/2021.
Ne consegue la soccombenza virtuale del sul punto e la attribuzione delle spese di lite a suo CP_1 carico in ordine alla impugnativa inerente lo stesso.
- Con il terzo motivo di impugnazione l'attore ha eccepito la illegittimità della delibera del 27.10.2021 con riferimento sempre al punto n. 4 dell'ordine del giorno in tema di manutenzione dell'ascensore della scala B, laddove l'assemblea ha deliberato “di incrementare di euro 9.000,00 la voce “Ascensori” del preventivo di gestione 2021/2022”
Detta delibera avrebbe gli stessi vizi sopra richiamati in ordine al primo motivo di impugnazione, nonché perché la decisione di incrementare la voce ascensori, riguardando un'opera di carattere straordinario, avrebbe dovuto essere approvata in sede di assemblea straordinaria.
Ha contestato la domanda il convenuto richiamando le sue difese già formulate con riferimento CP_1 al primo motivo di impugnazione.
Poichè alla spesa di manutenzione dell'ascensore devono partecipare solo i condomini che ne traggano effettiva utilità e dunque solo quelli della scala B ed invece a partecipare a detta spesa sono stati chiamati tutti i condomini emerge il vizio della delibera in esame, tenuto conto di quanto sopra già rilevato in punto di fatto e di diritto relativamente al primo motivo di impugnazione della delibera di cui al punto 4 dell'odg, disattesa ogni altra eccezione.
Il motivo di impugnazione va dunque accolto rilevando il vizio emerso sotto il profilo di annullabilità della delibera sul punto (cfr. sul punto Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz. UU. n°9839/2021)
- Con il quarto motivo di impugnazione l'attore ha eccepito la illegittimità della delibera del 27.10.2021 con riferimento al punto n. 1 dell'ordine del giorno in tema di “approvazione rendiconto consuntivo di gestione
1/05/2020-30/04/2021”sollevando una serie di contestazioni in merito a varie voci, come di seguito analiticamente esaminate.
Ha innanzitutto eccepito l'erronea ripartizione tra i condomini di alcune spese perché le stesse sarebbero interamente o per la maggior parte attribuibili all'uso dei proprietari degli 8 box con specifico riferimento a:
a) quota di euro 163,70 per la illuminazione della strada privata che divide i due edifici costituenti il condominio (residenziale e dei box), che avrebbe dovuto essere ripartita secondo un criterio che rispecchi l'utilizzazione del servizio ex art. 1123, comma secondo e terzo, c.c., e non secondo i millesimi di proprietà in quanto quota comprendente un servizio da ritenersi con una utilità paritaria tra i condomini dell'edificio residenziale ed i proprietari dei box e in quanto quota comprendente anche alcune spese di consumo della corrente elettrica posta a servizio esclusivo dei soli box.
Eccepisce ancora la esistenza di un unico contatore che contabilizzerebbe anche l'energia consumata dalle luci dei box e dalle loro saracinesche elettriche e che tali importi sarebbero ripartiti illegittimamente a carico
13 di tutti i condomini e non dei soli proprietari dei box.
Si difende il affermando che le stesse sono state ripartite nel rispetto di quanto previsto dall'art. CP_1
28 del regolamento di condominio in base ai millesimi di gestione.
Ha poi anche allegato in atti che detta zona comune condominiale non sarebbe zona di transito delle sole auto ricoverate nei box, trattandosi, al contrario, di uno spazio comune ove risultano esistenti anche dei posti auto liberi e utilizzabili da chiunque oltre ad essere un luogo nel cui sottosuolo vi sono interrati i pozzetti degli allacciamenti di luce, gas, acqua, rete telefonica ed anche i tombini di spurgo delle acque piovane che servono allo stesso modo tutti i condomini.
Tali circostanze di fatto non sono state contestate dall'attore e dunque deve ritenersi che questo spazio assolve la funzione di utilità comune a tutti i condomini ed esso è parte integrante del suolo pacificamente comune sul quale sorgono i due edifici che compongono il condominio.
Con la conseguenza che, tenuto conto dei principi sopra richiamati, le spese inerenti l'illuminazione e la manutenzione dello stesso debbono essere posti a carico di tutti i condomini a termini dell'articolo 1123, I comma cc, cui non sembra derogare l'articolo 28 del regolamento del condominio laddove prevede che “le spese comuni, quelle di interesse generale, l'assegno di amministrazione, il salario del portinaio,
l'illuminazione dell'andito dell'ingresso, delle scale degli spazi comuni, le spese per trasporto immondizie per il servizio di fognatura, per la fornitura dell'acqua ed in genere tutte le spese di riscaldamento, saranno ripartite in base ai millesimi di proprietà”.
Poichè la delibera risulta essersi attenuta ai sopra richiamati principi giurisprudenziali ed alle dette disposizioni di legge e regolamentari applicabili nel caso in esame con riferimento alla illuminazione della parte comune, non potrà accogliersi questa parte del motivo di impugnazione.
Non è invece contestata dal la esistenza di un unico contatore che contabilizza anche l'energia CP_1 consumata dalle luci dei box e dalle loro saracinesche elettriche e che tali importi sono ripartiti a carico di tutti i condomini.
Per tale parte la delibera è illegittima atteso che tali consumi riguardano porzioni private per le quali le relative spese non possono essere oggetto di decisione assembleare e di ripartizione tra tutti i condomini.
Con la conseguenza che il motivo di impugnazione va dunque accolto rilevando il vizio emerso sotto il profilo di nullità della delibera sul punto (cfr. sul punto Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz. UU.
n°9839/2021)
b) In merito poi alla quota di euro 135,30 per la sostituzione dei rubinetti in cortile, eccepisce l'attore che, non servendo in realtà alcun cortile ed essendo esclusivamente utilizzati dai proprietari dei box, avrebbe dovuto essere posta ad esclusivo carico dei proprietari dei box o, in subordine, ripartita secondo l'art. 1123, comma secondo e terzo, c.c..
Eccepisce di contro il che non corrisponderebbe al vero l'assunto secondo il quale i rubinetti CP_1 presenti in cortile sarebbero attaccati ai box e sarebbero usati esclusivamente dai proprietari degli stessi in
14 quanto a decorrere dall'assemblea del 27.10.2017 ogni condomino sarebbe stato autorizzato a chiedere a proprie spese il duplicato della chiave dei rubinetti.
Tali circostanze di fatto non sono state contestate dall'attore che non ha fornito alcuna prova dei suoi assunti e dunque deve ritenersi che anche detti rubinetti assolvano la funzione di utilità comune a tutti i condomini.
Con la conseguenza che la delibera risulta essersi attenuta ai sopra richiamati principi giurisprudenziali ed alle suddette disposizioni di legge e regolamentari applicabili nel caso in esame.
Ne consegue il rigetto del motivo di impugnazione.
c) Ancora sostiene l'attore che la quota di euro 363,00 per la chiusura delle buche in cortile doveva essere ripartita secondo il criterio di cui all'art. 1123, comma secondo e terzo, c.c. in quanto quota relativa ad un'attività di manutenzione effettuata a causa del transito continuo delle autovetture dei box e di competenza dei soli proprietari dei box.
Ha contestato detta domanda il con le allegazioni già sopra effettuate in ordine all'utilizzo da CP_1 parte di tutti i condomini di questa zona comune ed alla esistenza nella stessa di parti ed impianti comuni.
Per quanto sopra già rilevato e ritenuto in punto di fatto e di diritto la delibera risulta essersi attenuta ai sopra richiamati principi giurisprudenziali ed alle dette disposizioni di legge e regolamentari applicabili nel caso in esame.
Ne consegue il rigetto del motivo di impugnazione.
d) Sostiene poi l'attore che la quota di euro 225,70 per il giardinaggio dell'area verde soprastante i box non dovrebbe esser ripartita tra tutti i condomini che in quanto riguardante un'attività svolta su una area di proprietà non comune ai condomini dell'edificio residenziale.
La stessa doveva essere posta ad esclusivo carico dei proprietari dei box secondo la prospettazione attorea.
Eccepisce invece il che detta area sarebbe parte comune condominiale secondo l'art. 2, lettera b, CP_1 del regolamento e abbellirebbe la vista dai balconi dell'edificio residenziale, rendendo l'ambiente più gradevole.
Per quanto sopra rilevato in punto di fatto e di diritto, ed in mancanza di una diversa convenzione contrattuale opponibile a tutti i condomini, deve ritenersi che detta porzione immobiliare, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulta destinata oggettivamente al servizio esclusivo dei soli proprietari dei box.
Per tale parte, dunque, la delibera è illegittima atteso che le spese inerenti la manutenzione di tale porzione immobiliare dovevano essere ripartite solo tra detti proprietari dei box.
Con la conseguenza che il motivo di impugnazione va dunque accolto rilevando il vizio emerso sotto il profilo di annullabilità della delibera sul punto (cfr. sul punto Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz.
UU. n°9839/2021)
e) Infine, lamenta parte attrice che la delibera impugnata andrebbe annullabile in quanto con la stessa sarebbero state approvate anche delle voci di spesa del rendiconto inerenti a dei compensi per delle
15 prestazioni non ordinarie dell'amministratore, mai concordate e mai approvate dall'assemblea e, nella specie:
1) la spesa di euro 430,76 per la gestione del sinistro relativo alla rottura della colonna di riscaldamento
Banca Carige;
2) la spesa di euro 119,65 per la gestione del sinistro relativo alla rottura della tubatura dell'impianto di riscaldamento;
3) la spesa di euro 84,50 per la gestione del sinistro relativo alla rottura della tubatura dell'impianto di riscaldamento.
Si difende il eccependo che le voci di spesa del rendiconto inerenti i compensi CP_1 dell'amministratore per prestazioni ordinarie e straordinarie dello stesso sarebbero state approvate all'assemblea del 4.11.2020 per la gestione 2020/2021 e confermate nel consuntivo 2020/2021 con la delibera oggetto di impugnativa.
L'eccezione del è sfornita di prova ed è infondata in punto di diritto atteso che, come sopra già CP_1 precisato, l'amministratore ha diritto solo ai compensi per i quali vi sia stata specificazione al momento del conferimento del mandato ed approvazione in tale momento da parte dell'assemblea condominiale.
Circostanze che non sono state provate in atti per quanto allegato in giudizio e sopra già rilevato.
Ne consegue che detti compensi non potevano essere riconosciuti con la delibera oggetto di impugnazione perché non preventivamente specificati ed approvati ed emerge il vizio di legittimità sollevato da parte attrice su tale punto della delibera.
Con la conseguenza che il motivo di impugnazione va dunque accolto rilevando il vizio emerso sotto il profilo di annullabilità della delibera sul punto (cfr. sul punto Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz.
UU. n°9839/2021).
In definitiva, quindi, l'impugnativa della delibera del 27/10/2021 va accolta con riferimento ai soli motivi seguenti:
- punto n. 4 dell'ordine del giorno relativo a la “Manutenzione ascensori” con riferimento alla ripartizione delle spese relative tra tutti i condomini anzicchè solo tra quelli di cui alla scala B, ivi inclusi i proprietari dei tre immobili situati al piano terra della scala B;
- punto n. 1 dell'ordine del giorno in tema di “approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-
30/04/2021” nella parte in cui ripartisce i consumi di illuminazione ed elettrici dei box privati tra tutti i condomini;
- punto n. 1 dell'ordine del giorno in tema di “approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-
30/04/2021” nella parte in cui ripartisce le spese per il giardinaggio dell'area verde soprastante i box tra tutti i condomini;
- punto n. 1 dell'ordine del giorno in tema di “approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-
30/04/2021” nella parte in cui approva e ripartisce voci di spesa del rendiconto inerenti a dei compensi per delle prestazioni non ordinarie dell'amministratore.
16 Con assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione in punto impugnativa della delibera in esame in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del 08/05/2014;
Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008).
La decisione sulla attribuzione delle spese e competenze della mediazione e del presente giudizio deve tenere conto del solo parziale accoglimento delle domande dell'attore e della sola parziale soccombenza di parte convenuta.
Ne consegue che i compensi di giudizio e della mediazione vanno compensati per la metà tra parte attrice e il convenuto ai sensi dell'articolo 92 c.p.c. e la rimanente metà segue la soccombenza ai sensi CP_1 dell'articolo 91 c.p.c. e va posta a carico del convenuto , a cui carico vanno poste, integralmente, CP_1 anche le spese di lite e di mediazione, ed a favore dell'attore.
Tale metà dei compensi, determinati sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014, in considerazione del valore della domanda, e le spese vive integralmente, vengono liquidate come in dispositivo.
P. Q. M.
Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa fra le parti di cui in epigrafe, ogni altra istanza ed eccezione rigetta o disattesa, come in motivazione:
- Annulla la delibera resa dall'assemblea del 27/10/2021 del sito in Milano al largo Controparte_1
Promessi Sposi 7, convenuto, relativamente ai punti: n. 4 dell'ordine del giorno relativo a la “Manutenzione ascensori” con riferimento alla ripartizione delle spese relative tra tutti i condomini anzicchè solo tra quelli di cui alla scala B ivi inclusi i proprietari dei tre immobili situati al piano terra della scala B;
n. 1 dell'ordine del giorno in tema di “approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-30/04/2021” nella parte in cui ripartisce le spese per il giardinaggio dell'area verde soprastante i box tra tutti i condomini;
n. 1 dell'ordine del giorno in tema di “approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-30/04/2021” nella parte in cui approva e ripartisce voci di spesa del rendiconto inerenti a dei compensi per delle prestazioni non ordinarie dell'amministratore.
- Dichiara la nullità della delibera resa dall'assemblea del 27/10/2021 del sito in Controparte_1
Milano al largo Promessi Sposi 7, convenuto, relativamente al punto n. 1 dell'ordine del giorno in tema di
“approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-30/04/2021” nella parte in cui ripartisce i consumi di illuminazione ed elettrici dei box privati tra tutti i condomini.
- Rigetta ogni altra domanda dell'attore . Parte_1
- Condanna il sito in Milano al largo Promessi Sposi 7, convenuto, al pagamento in Controparte_1 favore dell'attore della metà dei compensi di lite e della mediazione, liquidati per tale Parte_1 sola metà in €.3.000,00, oltre spese generali pari al 15% sui compensi ed a cpa e Iva di legge, nonché integralmente le spese di lite e di mediazione determinate in €. 100,00. Compensa la rimanente metà dei compensi di lite e della mediazione tra le parti.
17 Sentenza immediatamente esecutiva, resa ex art. 281 sexies c.p.c. e pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Milano 15 aprile 2025.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani
18
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE D'UDIENZA MEDIANTE COLLEGAMENTO DA REMOTO
DELLA CAUSA N. 22958 DELL'ANNO 2023
FRA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. IANNUZZI Parte_1 C.F._1
FRANCESCO, elettivamente domiciliato in VIALE CALDARA, 15 20122 MILANO presso il difensore avv. IANNUZZI FRANCESCO ATTORE
E
(C.F. ), con il Controparte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. OGLIO LIVIA e dell'avv. SUTTI STEFANO, elettivamente domiciliato in VIA
MONTE NAPOLEONE, 8 20121 MILANO presso il difensore avv. OGLIO LIVIA
CONVENUTO
Oggi 15/4/2025 innanzi al giudice unico dott. Pietro Paolo Pisani, alle ore 11,30 sono comparsi:
Per questi di persona e l'avv.to IANNUZZI FRANCESCO Parte_1
Per MILANO, l'avv.to OGLIO LIVIA oggi Controparte_1 sostituita dall'avv. MARTINA POLITI e l'avv. SUTTI STEFANO oggi sostituito dall'avv. ISABELLA
CORLAITA;
Al fine della pratica forense, è presente le dott.sse , e Controparte_2 CP_3
. Controparte_4
Il giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti e delle parti presenti identificando gli avvocati ed i praticanti mediante esibizione dei loro tesserini dei Consigli dell'Ordine e le parti mediante esibizione dei loro documenti di riconoscimento. Dà atto che le parti personalmente presenti dichiarano la loro libera volontà alla trattazione della presente udienza.
I procuratori delle parti, dichiarano che le parti assistite partecipano alla udienza con le seguenti modalità: presso lo studio del difensore.
I procuratori delle parti collegati da remoto dichiarano che non sono in atto né da parte loro né da parte dei loro praticanti presenti presso il loro studio, collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori, i praticanti e le parti si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
I procuratori delle parti si riportano ai propri atti di causa e precisano le conclusioni come in atti e discutono in conformità, illustrando le loro domande e difese. In particolare l'avv. Iannuzzi eccepisce che il regolamento non ha natura contrattuale ed allo stesso non sono allegate le tabelle e l'avv. Politi impugna e
1 contesta eccependo la conformità delle delibere alla legge ed al regolamento, allegandone la natura contrattuale. All'esito concordano e chiedono di essere esentati dalla presenza al momento della lettura della sentenza.
Il Giudice dato atto, si riserva in camera di consiglio.
Su invito del giudice, i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
In esito alla camera di consiglio il giudice alle ore 15,30, pronuncia l'allegata sentenza ai sensi dell'art.281 sexies cpc, mediante lettura del dispositivo e di sintetica motivazione ed allegazione a verbale e deposito contestuale.
Verbale chiuso alle ore 15,40.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani
2 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott. Pietro Paolo Pisani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 22958/2023 R.G. promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. IANNUZZI Parte_1 C.F._1
FRANCESCO, elettivamente domiciliato in VIALE CALDARA, 15 20122 MILANO presso il difensore avv. IANNUZZI FRANCESCO ATTORE contro
(C.F. ), con il Controparte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. OGLIO LIVIA e dell'avv. SUTTI STEFANO, elettivamente domiciliato in VIA
MONTE NAPOLEONE, 8 20121 MILANO presso il difensore avv. OGLIO LIVIA
CONVENUTO
- OGGETTO: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137, II comma c.c..
- CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 15/04/2025 e in formato digitale depositate nel fascicolo telematico.
SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO
omissis ex art. 58 co. 2 L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di Cassazione, SS.UU., sentenza n. 642 del 16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att. c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
La presente controversia è stata introdotta dal signor innanzi al Giudice di Pace di Parte_1
Milano, che, in data 21.3.2023, dichiarava la propria incompetenza per valore per quanto oggetto di giudizio in favore del Tribunale di Milano, disponendo che la causa venisse riassunta davanti a quest'ultimo nei termini di legge.
Con atto di citazione in riassunzione, regolarmente notificato, il signor ha quindi convenuto in Pt_1 giudizio il sito in Milano, Largo Promessi Sposi n. 7, per sentire accogliere le seguenti Controparte_1
3 conclusioni: “Nel merito: - Dichiarare nulla o comunque annullare la deliberazione dell'assemblea condominiale riunita in data 27 ottobre 2021 di cui al punto 4 dell'ordine del giorno “manutenzione ascensori” per ciascun punto deliberato e per l'effetto dichiarare non dovute le spese attribuite all'attore in forza di tale deliberazione;
- Dichiarare nulla o comunque annullare la deliberazione dell'assemblea condominiale riunita in data 27 ottobre 2021 di cui al punto 1 all'ordine del giorno “approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-30/04/2021” limitatamente all'approvazione delle seguenti voci di spesa presenti nel consuntivo di gestione: LARGO PROMESSI SPOSI: QUOTA ILLUMINAZIONE
STRADA PRIVATA per € 163,70; per € 135,30; Controparte_5 [...]
per € 363,00; per € 225,70 e, per l'effetto Controparte_6 Controparte_7 dichiarare non dovute le spese attribuite all'attore in forza di tale deliberazione;
- Dichiarare nulla o comunque annullare la deliberazione dell'assemblea condominiale riunita in data 27 ottobre 2021 di cui al punto 1 all'ordine del giorno “approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-30/04/2021” limitatamente all'approvazione delle seguenti voci di spesa presenti nel consuntivo di gestione: RO
OT NN RISCALDAMENTO BANCA CARIGE: SPESE GESTIONE PRATICA per € 430,76;
RO TU RISCALDAMENTO: SPESE GESTIONE per € 119,65; CP_8 [...]
: SPESE GESTIONE PRATICA per € 84,80 e, per l'effetto, Controparte_9 dichiarare non dovute le spese attribuite all'attore in forza di tale deliberazione;
- Condannare il convenuto al rimborso delle spese di mediazione;
- Con vittoria di compensi professionali e spese di giudizio”.
Si costituiva il convenuto chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1.-In via CP_1 principale: rigettare, poiché infondata in fatto ed in diritto la domanda avanzata dal Sig. Parte_1
per tutte le motivazioni esposte nel presente atto. 2.- Con vittoria di spese, competenze ed onorari
[...] di causa. 3.- In via istruttoria: con riserva di dedurre, produrre ed indicare, lette le difese avversarie, ed istanza sin d'ora di fissazione di termini perentori alle parti per il deposito di memorie ex art. 183 cpc.”
La causa veniva assegnata al Giudice dott.ssa Lorenza Zuffada di questa sezione del Tribunale.
Fissata l'udienza per la comparizione delle parti, all'esito venivano assegnati i termini di cui all'art. 183
c.p.c. e la causa veniva rinviata per la discussione sull'ammissione dei mezzi di prova.
Depositate le memorie, all'esito della udienza del 15.5.2024 non venivano ammesse le istanze istruttorie e la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art. 281 sexies all'udienza del 8.1.2025.
Nelle more la causa veniva definitivamente assegnata a questo giudice, per trasferimento del giudice precedentemente assegnatario ad altra sezione di questo Tribunale, che con decreto del 7.1.2025 la differiva per i medesimi incombenti all'udienza del 15.4.2025.
Parte attrice precisava le proprie conclusioni come da foglio di precisazione delle conclusioni depositato telematicamente, che qui si trascrivono integralmente: “- Dichiarare nulla o comunque annullare la deliberazione dell'assemblea condominiale riunita in data 27 ottobre 2021 di cui al punto 4 dell'ordine del
4 giorno “manutenzione ascensori” per ciascun punto deliberato e per l'effetto dichiarare non dovute le spese attribuite all'attore in forza di tale deliberazione;
- Dichiarare nulla o comunque annullare la deliberazione dell'assemblea condominiale riunita in data 27 ottobre 2021 di cui al punto 1 all'ordine del giorno
“approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-30/04/2021” limitatamente all'approvazione delle seguenti voci di spesa presenti nel consuntivo di gestione: LARGO PROMESSI SPOSI: QUOTA
ILLUMINAZIONE STRADA PRIVATA per € 163,70; per € Controparte_5
135,30; per € 363,00; per € Controparte_6 Controparte_7
225,70 e, per l'effetto dichiarare non dovute le spese attribuite all'attore in forza di tale deliberazione;
-
Dichiarare nulla o comunque annullare la deliberazione dell'assemblea condominiale riunita in data 27 ottobre 2021 di cui al punto 1 all'ordine del giorno “approvazione rendiconto consuntivo di gestione
1/05/2020-30/04/2021” limitatamente all'approvazione delle seguenti voci di spesa presenti nel consuntivo di gestione: RO OT NN RISCALDAMENTO BANCA CARIGE: SPESE GESTIONE
PRATICA per € 430,76; RO TU RISCALDAMENTO: SPESE GESTIONE per € CP_8
119,65; RISCALDAMENTO: SPESE GESTIONE PRATICA per € 84,80 Controparte_9
e, per l'effetto, dichiarare non dovute le spese attribuite all'attore in forza di tale deliberazione;
-
Condannare il convenuto al rimborso delle spese di mediazione;
- Con vittoria di compensi professionali e spese di giudizio come da nota che si deposita in allegato”.
Parte convenuta precisava invece le proprie conclusioni come da foglio depositato telematicamente, come segue: “1.- Nel merito: rigettare, poiché infondata in fatto ed in diritto la domanda avanzata dal Sig.
per tutte le motivazioni in atti. 2.- Con vittoria di spese, competenze ed onorari di Parte_1 causa”.
Precisate le conclusioni ed effettuata la discussione orale, la causa viene oggi decisa con la presente sentenza.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente si dà atto che è stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi negativamente in data 25.2.2022, e che quindi la condizione di procedibilità prevista dalla legge può considerarsi assolta.
Nel merito della controversia tra le parti l'attore allega innanzitutto quanto segue:
- di essere proprietario di un immobile situato presso l'edificio residenziale (scala A) facente parte del condominio convenuto composto anche da ulteriore edificio ad uso box;
- che l'edificio residenziale sarebbe sorto parecchi anni prima della costruzione dell'edificio dei box;
- che l'edificio residenziale e l'edificio dei box risultano separati da una strada asfaltata, di proprietà privata ma comune a tutti i condomini dell'edificio residenziale;
- che il numero complessivo dei box risulta inferiore al numero degli appartamenti e degli uffici siti nell'edificio residenziale;
5 - che la spesa necessaria per illuminare la strada che serve ai box (contabilizzata da un unico contatore comune ai soli box) sarebbe stata posta a carico pressoché totale dei condomini dell'edificio residenziale con l'applicazione del criterio della proprietà espressa in millesimi delle singole unità immobiliari;
- che ciascun box sarebbe dotato di una propria alimentazione elettrica i cui costi di consumo (anch'essi contabilizzati da un unico contatore comune ai soli box) sarebbero stati posti a carico pressoché totale dei condomini dell'edificio residenziale con l'applicazione del criterio della proprietà espressa in millesimi delle singole unità immobiliari;
- che al lato dell'edificio dei box sarebbero stati costruiti alcuni rubinetti, utilizzati dai soli proprietari dei box, ma le cui spese di consumo dell'acqua, di manutenzione e di sostituzione sarebbero state poste a carico pressoché totale dei condomini dell'edificio residenziale con l'applicazione del criterio della proprietà espressa in millesimi delle singole unità immobiliari;
- che all'interno del e nello specifico sopra l'edificio dei box vi sarebbe un'area verde i cui costi CP_1 di manutenzione sarebbero stati posti a carico pressoché totale dei condomini dell'edificio residenziale, pur se questi non sono proprietari dei box e del relativo lastrico solare, con l'applicazione del criterio della proprietà espressa in millesimi delle singole unità immobiliari.
Sulla base di questi presupposti di fatto parte attrice ha poi impugnato le delibere emesse dall'assemblea di condominio del 27/10/2022 di cui hai punti 1 e 4 dell'ordine del giorno per vari motivi che saranno esaminati di seguito analiticamente, assumendone la nullità o, comunque, la annullabilità.
Il condominio si difende, invece, affermando che l'assunto secondo cui l'edificio residenziale sarebbe sorto parecchi anni prima della costruzione dell'edificio dei box non corrisponderebbe al vero.
Sul punto precisa che la realizzazione dell'edificio e dei box che compongono il Condominio sarebbe avvenuta a seguito di licenza edilizia n. 3958 del 23.11.1961, con apposito regolamento sottoscritto in data
7.4.1964 e registrato il 21.4.1964 dal Notaio Persona_1
Per effetto della detta licenza edilizia il Condominio sarebbe costituito da un edificio residenziale (7 piani fuori terra e 54 vani solaio) e da un edificio a lato costituito da 6 box e tale conformazione risulterebbe evidente dal certificato di abitabilità n. rilasciato dal Comune di Milano al Condominio nell'anno Numer_1
2002, nel quale risultano ricompresi non solo l'edificio costituito da 7 piani fuori terra ma anche 6 box oltre a
54 vani solaio.
Allega ancora in fatto che al si accederebbe dalla strada comunale (Via Fra Cristoforo) tramite CP_1 un accesso aperto, una discesa che porta nello spazio comune tra l'edificio residenziale e l'edificio ad uso box e che nello spazio comune compreso tra i due edifici si troverebbe l'ingresso delle abitazioni e dei box oltre ad una fila di parcheggi utilizzati da tutti i condomini e ad una zona di raccolta della spazzatura.
Invece va osservato che il documento 15 denominato “Estratto atto di compravendita del 16/10/86” allegato dal a sostegno della sua tesi, non è stato prodotto in atti non rinvenendosi nel fascicolo CP_1 telematico, sebbene menzionato quale allegato alla terza memoria ex art 183 cpc del convenuto
6 Nel merito poi contesta i vari motivi di impugnazione che saranno esaminati di seguito analiticamente.
Sul punto appartenenza o meno al va osservato che la circostanza è pacifica in atti fin Controparte_10 dalla introduzione del giudizio per quanto emerge dagli stessi atti di parte attrice e comunque provata anche con le allegazioni documentali sopra richiamate.
Ciò che è in controversia è se la esistenza dei due edifici comporti il sorgere di un condominio parziario e quali ne siano le conseguenze.
Parte attrice difatti assume la esistenza di un Condominio parziario allegando che il suolo sul quale i box sorgono sarebbe stato riservato in proprietà dell'originario costruttore unico proprietario dello stesso, che poi li avrebbe realizzati successivamente alla costruzione dello stabile nel quale l'attore ha la sua proprietà immobiliare in Largo Promessi Sposi n. 7, in Milano.
In atti una tale riserva della proprietà del suolo sul quale sorgono i box non è provata e la tesi dell'attore non può essere accolta, perché non è stato allegato il primo titolo di frazionamento dell'unica proprietà indivisa con riferimento all'edificio di Largo Promessi Sposi n. 7, in Milano, dal quale solo potrebbe risultare la esistenza di una riserva di proprietà.
Sul punto va osservato che non può evincersi una tale prova dall'atto di compravendita immobiliare del 28
Aprile 64 allegato da parte attrice in atti perché esso si riferisce ad un immobile sito in uno stabile in Via
Renzo e Lucia 7, che non è provato essere lo stesso di quello sito in Largo Promessi Sposi n. 7, in Milano, oggetto di causa, apparendo semmai ictu oculi diverso da quest'ultimo, in mancanza di diversa allegazione e prova.
Così che, sebbene tale atto contenga una menzione di una riserva di facoltà di costruire sul terreno di proprietà dello stesso costruttore dell'immobile oggetto di compravendita, lo stesso non può costituire prova che al momento del frazionamento della proprietà indivisa di Largo Promessi Sposi n. 7, in Milano al primo acquirente di immobile in questo diverso edificio sia stata opposta una riserva di proprietà del suolo su cui sorgono i box oggetto di causa.
Ciò posto va osservato in punto di diritto che, come è noto, è ormai consolidato il principio per cui il sorgere sia del condominio che del condominio parziale non esige un fatto o un atto costitutivo a sé, ma avviene ope legis in virtù della situazione materiale o funzionale giuridicamente rilevante (la relazione di accessorio a principale, configurata dalla necessità per l'esistenza o per l'uso, ovvero dalla destinazione all'uso o al servizio di talune cose, impianti e servizi in favore soltanto di alcuni piani o porzioni di piano dell'edificio) e ciò tenuto anche conto del disposto dell'art. 1123 c.c. comma 3 che individua la figura del "condominio parziale" che chiaramente riveste rilievo non già in chiave "strutturale" ma essenzialmente in chiave
"funzionale".(Cass. 2.3.2016, n. 4127) e dunque coesiste nell'edificio con la più vasta organizzazione configurata dal condominio.(Cass. 651\2000 e Cass., Sez. II, 27 settembre 1994, n. 7885; si veda altresì
Cass., Sez. II, 2 febbraio 1995, n. 1255).
Tale figura, peraltro, risponde alla "ratio" di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività
7 condominiale, sicché il "quorum", costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate. (Cassazione
Civile Sez. 2, Sentenza n. 4127 del 02/03/2016).
Va però detto che come è stato ripetutamente precisato dalla Corte di cassazione (cfr. da ultimo: Cass. civ.,
Sez. II, 30025/2024) che: “per affermare la condominialità di un bene occorre gradatamente verificare dapprima che la res, per le sue caratteristiche strutturali, risulti destinata oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (cfr. Cass. Sez. Unite, 7/07/1993, n. 7449 e, più recentemente,
Cass., Sez. 2, 8/09/2021, n. 24189), e poi che sussista un titolo contrario alla “presunzione” di condominialità, facendo riferimento esclusivo al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. L'art. 1117 cod. civ., infatti, nel contemplare un elenco, non tassativo, di beni caratterizzati dalla loro attitudine oggettiva al godimento comune e dalla concreta destinazione dei medesimi al servizio comune (Cass., Sez. 2, 18/4/2023, n. 10269; Cass., Sez. 2,
23/08/2007, n. 17928), opera ogniqualvolta, nel silenzio del titolo, il bene, per le sue caratteristiche, sia suscettibile di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi (Cass., Sez. 2, 20/07/1999, n. 7764;
Cass., Sez. 2, 30/03/2016, n. 6143), in quanto detta una presunzione di comune appartenenza a tutti i condòmini che non può essere vinta con qualsiasi prova contraria, ma soltanto alla stregua delle “opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali” (Cass., Sez. 2, 6/7/2022, n. 21440).
E' stato ancora precisato da questa giurisprudenza (cfr. da ultimo: Cass. civ., Sez. II, 30025/2024) che ciò comporta che è al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario e al conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali che occorre fare riferimento al fine di verificare la possibilità di superare la previsione di cui all'art. 1117 cod. civ..
Mentre quanto al regolamento condominiale c.d. contrattuale, ossia quello contestuale alla nascita del e accettato col consenso individuale dei singoli condomini (cfr. Cass., Sez. 2, 6/7/2022, CP_1
n.
21440, cit.; anche Cass., Sez. 2, 7/4/2023, n. 9951; Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez. 2,
21/05/2012, n. 8012), deve osservarsi come esso possa contenere, oltre alle norme relative all'amministrazione e alla gestione delle parti comuni, anche l'indicazione stessa delle parti comuni
(Cass., Sez. 2, 4/9/2017, n. 20712; Cass. Sez. 2, 04/06/1992, n.6892).
Nel caso in esame va osservato che il regolamento del condominio è stato redatto per Notaio ed Per_1 allegato in atti da entrambe le parti, repertorio n° 39696/15071 e registrato il 21/04/1964.
Lo stesso dunque è un atto pubblico e per quanto allegato in atti dalle parti risulta coevo alla costituzione del convenuto, ma non vi è allegazione e prova in atti che esso sia stato redatto dall'originario CP_1 costruttore e proprietario dell'edifico oggi in Condominio al largo Promessi Sposi n°7, allegato al primo atto
8 di frazionamento immobiliare che ha dato luogo alla nascita del condominio e richiamato nei successivi atti di acquisto.
Peraltro alla odierna udienza di precisazione delle conclusioni parte attrice ne ha contestato la natura contrattuale, allegata invece per la prima volta in sede di discussione dalla parte convenuta.
Manca quindi la prova del carattere contrattuale del regolamento in questione.
Ancora va osservato che l'art.1123, co. 3 c.c., che è norma eccezionale rispetto al criterio generale di cui all'art. 1117 c.c., pone il principio secondo cui nel caso di effettuazione di interventi di carattere manutentivo le relative spese debbono essere sostenute solo da quei condomini che ne traggano effettiva utilità.
Deriva da tali principi la considerazione secondo cui anche l'appartenenza di un determinato bene ad uno solo dei corpi di fabbrica costituenti un complesso condominiale, non comporta automaticamente l'applicazione dell'art.1123, co. 3 c.c.– e dunque la costituzione del Condominio parziale – nel caso in cui le spese per esso effettuate siano strumentali al perseguimento di un interesse comune.
Dunque, in mancanza di elementi ricavabili dal titolo o dal regolamento, per verificare se un bene giuridico risulti servente ed accessorio nei confronti di solo alcune unità di un più ampio complesso immobiliare e conseguentemente nei riguardi di solo alcuni gruppi di condomini, è necessario individuare quali siano tutte le effettive utilità che quel bene è in grado di generare in favore dei singoli componenti la compagine condominiale.
A detti principi e rilievi in fatto ci si atterrà nell'esame analitico dei singoli motivi di impugnazione, come di seguito.
- Con il primo motivo di impugnazione l'attore ha eccepito la annullabilità della delibera del 27.10.2021 con riferimento al punto n. 4 dell'ordine del giorno relativo a la “Manutenzione ascensori” in quanto:
- a) Allega l'attore che alla deliberazione avrebbero partecipato anche i proprietari dei box ai quali l'ascensore non sarebbe comune.
Eccepisce invece il che la partecipazione alla deliberazione da parte dei proprietari dei box CP_1 sarebbe stata legittima atteso il dettato dell'art. 3 del regolamento condominiale (che prevede “il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate di proprietà comune è proporzionale al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene ed è espresso in millesimi”) e quello dell'art. 2 del medesimo regolamento (che dispone: “Sono di proprietà comune (a termini dell'art. 1117 del Codice Civile, nelle porzioni dei millesimi attribuiti a ciascun condomino a) il suolo su cui sorge l'edificio e quello su cui sorgono: nel caso esistano, corpi staccati quali box, negozi ecc.;………. Omissis…….. e) Le opere e le installazioni di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune come l'ascensore”).
Per quanto sopra rilevato in ordine alla mancanza di prova del carattere contrattuale del regolamento in questione, non è quindi rilevante e dirimente quanto in esso stabilito ai fini della attribuzione in proprietà comune dell'ascensore anche ai proprietari dei box siti nel distinto edificio a questo destinato, sebbene facente parte del condominio, né quindi della conseguente applicazione del primo comma dell'articolo 1123
9 cc.
Il Condominio, però, ha anche sostenuto che la partecipazione dei proprietari dei box, i cui millesimi assommano a 11,08, sarebbe stata comunque irrilevante ai fini della formazione della maggioranza assembleare favorevole alla delibera impugnata, perché detraendo gli stessi dai 562,41 millesimi votanti a favore, il residuo sarebbe stato comunque di 551,33, sufficienti ai fini dell'approvazione della delibera.
L'eccezione è fondata atteso il risultato della “prova di resistenza” sopra riassunto che, in mancanza di diversa allegazione il cui onere incombeva all'attore, risulta essere favorevole al . CP_1
Ne consegue il rigetto del motivo di impugnazione
- b) Allega poi l'attore che l'assemblea avrebbe disposto di ripartire le spese utilizzando la tabella dei millesimi per l'ascensore, la quale non rispetterebbe quanto previsto dall'art. 1124 c.c..
L'art. 28 del regolamento condominiale prevede che “Le spese comuni, quelle di interesse generale […] saranno ripartite in base ai millesimi di proprietà, di gestione, riscaldamento e ascensore”.
E' pacifico, poi, in mancanza di contestazione da parte dell'attore nella sua prima difesa utile, che le tabelle allegate da parte convenuta siano quelle applicate nel Condominio ed elaborate al momento della sua costituzione e che sulla base delle stesse sia avvenuto anche il riparto della spesa in questione.
In atti non è stata formulata domanda di revisione delle stesse ai sensi dell'art.69 disp att. cc né è stata data altrimenti prova dell'assunto dell'attore, come era suo onere.
Ciò posto, quanto allegato da parte attrice, anche se fondato, non potrebbe condurre ad inficiare una delibera che applichi le tabelle vigenti nel condominio perché, ancorchè fossero viziate da gravi carenze, fino a quando esse non venissero sostituite da altre tabelle a seguito della loro revisione, conservano la loro efficacia e ad esse dovrà attenersi l'assemblea e l'amministratore in sede di ripartizione delle spese condominiali (cfr.:Cass. civ. Sez.II, 22/11/2000, n. 15094; Cass. civ. Sez. III, 10/03/2011, n. 5690).
Ne consegue il rigetto del motivo di impugnazione.
- c) Ancora allega l'attore che l'assemblea avrebbe attribuito la spesa relativa alla manutenzione dell'ascensore della scala B anche ai condomini della scala A.
Si difende il richiamando il dettato dell'art 2 lettera e) e quello dell'art. 28 del regolamento di CP_1 condominio già sopra richiamato.
L'art. 1123 cc prevede che “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità” e tale previsione è richiamata specificamente dall'art. 1124 cc per quanto riguarda gli ascensori laddove dispone che “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono”.
Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di relative agli ascensori può essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale "di natura contrattuale", o in una deliberazione dell'assemblea
10 approvata all'unanimità da tutti i condòmini (Cass., 24/02/2017, n. 4844; Cass., 04/08/2016, n. 16321; Cass.,
17/01/2003, n. 641; Cass., 19/03/2010, n. 6714; Cass., 27/07/2006, n. 17101; Cass., 08/01/2000, n. 126).
Nel caso in esame tale disciplina non si rinviene in atti atteso quanto sopra rilevato in ordine alla mancanza di prova della contrattualità e quindi della esistenza della diversa convenzione derogatrice della disciplina legale.
Manca poi la prova che l'ascensore in questione per le sue caratteristiche, sia suscettibile di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi del convenuto e non solo di quelli della scala B. CP_1
Attesi i principi sopra richiamati, emerge nel caso in questione l'esistenza di un condominio parziario relativamente all'ascensore a servizio della scala B.
Con la conseguenza che alla spesa di manutenzione dell'ascensore devono partecipare solo i condomini che ne traggano effettiva utilità e dunque solo quelli della scala B.
Il motivo di impugnazione va dunque accolto rilevando il vizio emerso sotto il profilo di annullabilità della delibera sul punto (cfr. sul punto Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz. UU. n°9839/2021)
- d) Allega poi l'attore che l'assemblea avrebbe escluso dalla partecipazione alla spesa per gli ascensori i proprietari di tre immobili situati al piano terra della scala B, pur essendo gli stessi proprietari di solai situati presso la stessa scala.
Si difende il eccependo che la esclusione dalla partecipazione alla spesa di questi proprietari CP_1 avverrebbe sulla base di un criterio di riparto, adottato da molti anni in via continuativa con la consapevole accettazione dell'attore, che costituirebbe diretta conseguenza della mancata attribuzione alle tre unità immobiliari di alcun millesimo nella tabella ascensori, allegata in atti.
Non contesta però che detti condomini siano proprietari di solai situati presso la stessa scala e dunque che dall'uso dell'ascensore in esame essi possano trarre utilità
L'eccezione del non è fondata atteso che la disciplina legale di ripartizione delle spese tra tutti CP_1 condomini che traggano o possano trarre utilità da un bene condominiale non può essere derogata per facta concludentia dai condomini, essendo invece necessaria la diversa convenzione richiamata dalla sopra evidenziata giurisprudenza o la accettazione espressa della modifica contrattuale da parte della totalità degli stessi condomini.
Il motivo di impugnazione va dunque accolto rilevando il vizio emerso sotto il profilo di annullabilità della delibera sul punto (cfr. sul punto Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz. UU. n°9839/2021)
- e) Infine allega l'attore che in sede di assemblea l'amministratore non avrebbe reso edotti i partecipanti delle eventuali spese amministrative legate all'intervento straordinario deliberato.
Eccepisce il convenuto che, diversamente da quanto sostenuto dall'attore, trattandosi di un intervento di manutenzione ordinaria e non di manutenzione straordinaria, alcuna spesa amministrativa andrebbe corrisposta.
Va osservato che, per quanto allegato in atti dallo stesso attore, con delibera del 3/11/2020 l'assemblea
11 condominiale aveva confermato il dott. nella carica di amministratore, riconoscendo allo stesso un Pt_2 compenso professionale per le prestazioni ordinarie di € 4.550,00, senza deliberare nulla in merito alle eventuali prestazioni straordinarie.
E' principio fermo nella giurisprudenza che, in tema di condominio, l'attività dell'amministratore, che sia connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato conferitogli, debba ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, perciò, essere retribuita a parte (cfr per tutte: Cass. civ., Sez. II, 28/04/2010, n. 10204); mentre ogni specificazione dei compensi da riconoscersi all'amministratore per attività ordinarie o straordinarie deve essere effettuata al momento del conferimento dell'incarico a termini dell'art. 1129, co. 14, c.c. .
Con la conseguenza che è irrilevante nel caso in esame stabilire se si sia trattato di approvazione di un intervento di manutenzione ordinaria o straordinaria perché in ogni caso nulla sarebbe dovuto all'amministratore in aggiunta ai compensi riconosciutigli in via ordinaria con la delibera sopra richiamata in mancanza della previsione al momento del conferimento dell'incarico di compensi per attività ulteriori rispetto a quelle ordinarie;
né l'amministratore alcunchè doveva specificare sul punto contrariamente all'assunto dell'attore.
Ne consegue il rigetto del motivo di impugnazione.
- Con il secondo motivo di impugnazione l'attore ha eccepito la illegittimità della delibera del 27.10.2021 con riferimento sempre al punto n. 4 dell'ordine del giorno in tema di manutenzione dell'ascensore della scala B, laddove l'assemblea ha deliberato di “rinunciare al beneficio della detrazione fiscale perché il beneficio risulta esiguo rispetto all'onere amministrativo di gestione della pratica”.
Assume l'attore che detto beneficio fiscale è un diritto del singolo condomino del quale l'assemblea del condominio non può disporre in mancanza di una delibera presa dalla unanimità dei condomini.
Ha eccepito poi il che trattandosi di un diritto individuale del singolo condomino, lo stesso CP_1 avrebbe potuto sempre ottenere la documentazione necessaria per avvalersi di tale beneficio procedendo in totale autonomia.
Nel corso del giudizio ha poi allegato il che, successivamente alla impugnativa, è intervenuta CP_1 delibera assembleare del 25/10/2023 con la quale è stato modificato il deliberato impugnato decidendo che
“si darà seguito alla pratica fiscale per la detrazione sul lavoro di manutenzione dell'ascensore della scala
B”.
A seguito del sopravvenire di detta delibera sostitutiva della precedente è intervenuta la cessazione della materia del contendere, a termini dell'articolo 2377 cc.
Dovrà però decidersi in merito alla eventuale soccombenza virtuale di una delle parti ai fini della attribuzione delle spese di giudizio.
La decisione assembleare oggetto di impugnativa esula dalle attribuzioni della assemblea condominiale
12 essendo pacifico in atti che il diritto al beneficio fiscale è un diritto individuale del Condomino e il suo vizio rileverebbe sotto il profilo di nullità, in accordo ai principi da ultimo richiamati dalla Corte di Cassazione a
Sezioni Unite con la sentenza n°9839/2021 del 14/4/2021.
Ne consegue la soccombenza virtuale del sul punto e la attribuzione delle spese di lite a suo CP_1 carico in ordine alla impugnativa inerente lo stesso.
- Con il terzo motivo di impugnazione l'attore ha eccepito la illegittimità della delibera del 27.10.2021 con riferimento sempre al punto n. 4 dell'ordine del giorno in tema di manutenzione dell'ascensore della scala B, laddove l'assemblea ha deliberato “di incrementare di euro 9.000,00 la voce “Ascensori” del preventivo di gestione 2021/2022”
Detta delibera avrebbe gli stessi vizi sopra richiamati in ordine al primo motivo di impugnazione, nonché perché la decisione di incrementare la voce ascensori, riguardando un'opera di carattere straordinario, avrebbe dovuto essere approvata in sede di assemblea straordinaria.
Ha contestato la domanda il convenuto richiamando le sue difese già formulate con riferimento CP_1 al primo motivo di impugnazione.
Poichè alla spesa di manutenzione dell'ascensore devono partecipare solo i condomini che ne traggano effettiva utilità e dunque solo quelli della scala B ed invece a partecipare a detta spesa sono stati chiamati tutti i condomini emerge il vizio della delibera in esame, tenuto conto di quanto sopra già rilevato in punto di fatto e di diritto relativamente al primo motivo di impugnazione della delibera di cui al punto 4 dell'odg, disattesa ogni altra eccezione.
Il motivo di impugnazione va dunque accolto rilevando il vizio emerso sotto il profilo di annullabilità della delibera sul punto (cfr. sul punto Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz. UU. n°9839/2021)
- Con il quarto motivo di impugnazione l'attore ha eccepito la illegittimità della delibera del 27.10.2021 con riferimento al punto n. 1 dell'ordine del giorno in tema di “approvazione rendiconto consuntivo di gestione
1/05/2020-30/04/2021”sollevando una serie di contestazioni in merito a varie voci, come di seguito analiticamente esaminate.
Ha innanzitutto eccepito l'erronea ripartizione tra i condomini di alcune spese perché le stesse sarebbero interamente o per la maggior parte attribuibili all'uso dei proprietari degli 8 box con specifico riferimento a:
a) quota di euro 163,70 per la illuminazione della strada privata che divide i due edifici costituenti il condominio (residenziale e dei box), che avrebbe dovuto essere ripartita secondo un criterio che rispecchi l'utilizzazione del servizio ex art. 1123, comma secondo e terzo, c.c., e non secondo i millesimi di proprietà in quanto quota comprendente un servizio da ritenersi con una utilità paritaria tra i condomini dell'edificio residenziale ed i proprietari dei box e in quanto quota comprendente anche alcune spese di consumo della corrente elettrica posta a servizio esclusivo dei soli box.
Eccepisce ancora la esistenza di un unico contatore che contabilizzerebbe anche l'energia consumata dalle luci dei box e dalle loro saracinesche elettriche e che tali importi sarebbero ripartiti illegittimamente a carico
13 di tutti i condomini e non dei soli proprietari dei box.
Si difende il affermando che le stesse sono state ripartite nel rispetto di quanto previsto dall'art. CP_1
28 del regolamento di condominio in base ai millesimi di gestione.
Ha poi anche allegato in atti che detta zona comune condominiale non sarebbe zona di transito delle sole auto ricoverate nei box, trattandosi, al contrario, di uno spazio comune ove risultano esistenti anche dei posti auto liberi e utilizzabili da chiunque oltre ad essere un luogo nel cui sottosuolo vi sono interrati i pozzetti degli allacciamenti di luce, gas, acqua, rete telefonica ed anche i tombini di spurgo delle acque piovane che servono allo stesso modo tutti i condomini.
Tali circostanze di fatto non sono state contestate dall'attore e dunque deve ritenersi che questo spazio assolve la funzione di utilità comune a tutti i condomini ed esso è parte integrante del suolo pacificamente comune sul quale sorgono i due edifici che compongono il condominio.
Con la conseguenza che, tenuto conto dei principi sopra richiamati, le spese inerenti l'illuminazione e la manutenzione dello stesso debbono essere posti a carico di tutti i condomini a termini dell'articolo 1123, I comma cc, cui non sembra derogare l'articolo 28 del regolamento del condominio laddove prevede che “le spese comuni, quelle di interesse generale, l'assegno di amministrazione, il salario del portinaio,
l'illuminazione dell'andito dell'ingresso, delle scale degli spazi comuni, le spese per trasporto immondizie per il servizio di fognatura, per la fornitura dell'acqua ed in genere tutte le spese di riscaldamento, saranno ripartite in base ai millesimi di proprietà”.
Poichè la delibera risulta essersi attenuta ai sopra richiamati principi giurisprudenziali ed alle dette disposizioni di legge e regolamentari applicabili nel caso in esame con riferimento alla illuminazione della parte comune, non potrà accogliersi questa parte del motivo di impugnazione.
Non è invece contestata dal la esistenza di un unico contatore che contabilizza anche l'energia CP_1 consumata dalle luci dei box e dalle loro saracinesche elettriche e che tali importi sono ripartiti a carico di tutti i condomini.
Per tale parte la delibera è illegittima atteso che tali consumi riguardano porzioni private per le quali le relative spese non possono essere oggetto di decisione assembleare e di ripartizione tra tutti i condomini.
Con la conseguenza che il motivo di impugnazione va dunque accolto rilevando il vizio emerso sotto il profilo di nullità della delibera sul punto (cfr. sul punto Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz. UU.
n°9839/2021)
b) In merito poi alla quota di euro 135,30 per la sostituzione dei rubinetti in cortile, eccepisce l'attore che, non servendo in realtà alcun cortile ed essendo esclusivamente utilizzati dai proprietari dei box, avrebbe dovuto essere posta ad esclusivo carico dei proprietari dei box o, in subordine, ripartita secondo l'art. 1123, comma secondo e terzo, c.c..
Eccepisce di contro il che non corrisponderebbe al vero l'assunto secondo il quale i rubinetti CP_1 presenti in cortile sarebbero attaccati ai box e sarebbero usati esclusivamente dai proprietari degli stessi in
14 quanto a decorrere dall'assemblea del 27.10.2017 ogni condomino sarebbe stato autorizzato a chiedere a proprie spese il duplicato della chiave dei rubinetti.
Tali circostanze di fatto non sono state contestate dall'attore che non ha fornito alcuna prova dei suoi assunti e dunque deve ritenersi che anche detti rubinetti assolvano la funzione di utilità comune a tutti i condomini.
Con la conseguenza che la delibera risulta essersi attenuta ai sopra richiamati principi giurisprudenziali ed alle suddette disposizioni di legge e regolamentari applicabili nel caso in esame.
Ne consegue il rigetto del motivo di impugnazione.
c) Ancora sostiene l'attore che la quota di euro 363,00 per la chiusura delle buche in cortile doveva essere ripartita secondo il criterio di cui all'art. 1123, comma secondo e terzo, c.c. in quanto quota relativa ad un'attività di manutenzione effettuata a causa del transito continuo delle autovetture dei box e di competenza dei soli proprietari dei box.
Ha contestato detta domanda il con le allegazioni già sopra effettuate in ordine all'utilizzo da CP_1 parte di tutti i condomini di questa zona comune ed alla esistenza nella stessa di parti ed impianti comuni.
Per quanto sopra già rilevato e ritenuto in punto di fatto e di diritto la delibera risulta essersi attenuta ai sopra richiamati principi giurisprudenziali ed alle dette disposizioni di legge e regolamentari applicabili nel caso in esame.
Ne consegue il rigetto del motivo di impugnazione.
d) Sostiene poi l'attore che la quota di euro 225,70 per il giardinaggio dell'area verde soprastante i box non dovrebbe esser ripartita tra tutti i condomini che in quanto riguardante un'attività svolta su una area di proprietà non comune ai condomini dell'edificio residenziale.
La stessa doveva essere posta ad esclusivo carico dei proprietari dei box secondo la prospettazione attorea.
Eccepisce invece il che detta area sarebbe parte comune condominiale secondo l'art. 2, lettera b, CP_1 del regolamento e abbellirebbe la vista dai balconi dell'edificio residenziale, rendendo l'ambiente più gradevole.
Per quanto sopra rilevato in punto di fatto e di diritto, ed in mancanza di una diversa convenzione contrattuale opponibile a tutti i condomini, deve ritenersi che detta porzione immobiliare, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulta destinata oggettivamente al servizio esclusivo dei soli proprietari dei box.
Per tale parte, dunque, la delibera è illegittima atteso che le spese inerenti la manutenzione di tale porzione immobiliare dovevano essere ripartite solo tra detti proprietari dei box.
Con la conseguenza che il motivo di impugnazione va dunque accolto rilevando il vizio emerso sotto il profilo di annullabilità della delibera sul punto (cfr. sul punto Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz.
UU. n°9839/2021)
e) Infine, lamenta parte attrice che la delibera impugnata andrebbe annullabile in quanto con la stessa sarebbero state approvate anche delle voci di spesa del rendiconto inerenti a dei compensi per delle
15 prestazioni non ordinarie dell'amministratore, mai concordate e mai approvate dall'assemblea e, nella specie:
1) la spesa di euro 430,76 per la gestione del sinistro relativo alla rottura della colonna di riscaldamento
Banca Carige;
2) la spesa di euro 119,65 per la gestione del sinistro relativo alla rottura della tubatura dell'impianto di riscaldamento;
3) la spesa di euro 84,50 per la gestione del sinistro relativo alla rottura della tubatura dell'impianto di riscaldamento.
Si difende il eccependo che le voci di spesa del rendiconto inerenti i compensi CP_1 dell'amministratore per prestazioni ordinarie e straordinarie dello stesso sarebbero state approvate all'assemblea del 4.11.2020 per la gestione 2020/2021 e confermate nel consuntivo 2020/2021 con la delibera oggetto di impugnativa.
L'eccezione del è sfornita di prova ed è infondata in punto di diritto atteso che, come sopra già CP_1 precisato, l'amministratore ha diritto solo ai compensi per i quali vi sia stata specificazione al momento del conferimento del mandato ed approvazione in tale momento da parte dell'assemblea condominiale.
Circostanze che non sono state provate in atti per quanto allegato in giudizio e sopra già rilevato.
Ne consegue che detti compensi non potevano essere riconosciuti con la delibera oggetto di impugnazione perché non preventivamente specificati ed approvati ed emerge il vizio di legittimità sollevato da parte attrice su tale punto della delibera.
Con la conseguenza che il motivo di impugnazione va dunque accolto rilevando il vizio emerso sotto il profilo di annullabilità della delibera sul punto (cfr. sul punto Cass. Sezz. UU. n°4806/2005 e Cass. Sezz.
UU. n°9839/2021).
In definitiva, quindi, l'impugnativa della delibera del 27/10/2021 va accolta con riferimento ai soli motivi seguenti:
- punto n. 4 dell'ordine del giorno relativo a la “Manutenzione ascensori” con riferimento alla ripartizione delle spese relative tra tutti i condomini anzicchè solo tra quelli di cui alla scala B, ivi inclusi i proprietari dei tre immobili situati al piano terra della scala B;
- punto n. 1 dell'ordine del giorno in tema di “approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-
30/04/2021” nella parte in cui ripartisce i consumi di illuminazione ed elettrici dei box privati tra tutti i condomini;
- punto n. 1 dell'ordine del giorno in tema di “approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-
30/04/2021” nella parte in cui ripartisce le spese per il giardinaggio dell'area verde soprastante i box tra tutti i condomini;
- punto n. 1 dell'ordine del giorno in tema di “approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-
30/04/2021” nella parte in cui approva e ripartisce voci di spesa del rendiconto inerenti a dei compensi per delle prestazioni non ordinarie dell'amministratore.
16 Con assorbimento di ogni altra domanda ed eccezione in punto impugnativa della delibera in esame in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del 08/05/2014;
Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008).
La decisione sulla attribuzione delle spese e competenze della mediazione e del presente giudizio deve tenere conto del solo parziale accoglimento delle domande dell'attore e della sola parziale soccombenza di parte convenuta.
Ne consegue che i compensi di giudizio e della mediazione vanno compensati per la metà tra parte attrice e il convenuto ai sensi dell'articolo 92 c.p.c. e la rimanente metà segue la soccombenza ai sensi CP_1 dell'articolo 91 c.p.c. e va posta a carico del convenuto , a cui carico vanno poste, integralmente, CP_1 anche le spese di lite e di mediazione, ed a favore dell'attore.
Tale metà dei compensi, determinati sulla scorta dei parametri dettati del D.M. Giustizia 55 del 10/03/2014, in considerazione del valore della domanda, e le spese vive integralmente, vengono liquidate come in dispositivo.
P. Q. M.
Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa fra le parti di cui in epigrafe, ogni altra istanza ed eccezione rigetta o disattesa, come in motivazione:
- Annulla la delibera resa dall'assemblea del 27/10/2021 del sito in Milano al largo Controparte_1
Promessi Sposi 7, convenuto, relativamente ai punti: n. 4 dell'ordine del giorno relativo a la “Manutenzione ascensori” con riferimento alla ripartizione delle spese relative tra tutti i condomini anzicchè solo tra quelli di cui alla scala B ivi inclusi i proprietari dei tre immobili situati al piano terra della scala B;
n. 1 dell'ordine del giorno in tema di “approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-30/04/2021” nella parte in cui ripartisce le spese per il giardinaggio dell'area verde soprastante i box tra tutti i condomini;
n. 1 dell'ordine del giorno in tema di “approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-30/04/2021” nella parte in cui approva e ripartisce voci di spesa del rendiconto inerenti a dei compensi per delle prestazioni non ordinarie dell'amministratore.
- Dichiara la nullità della delibera resa dall'assemblea del 27/10/2021 del sito in Controparte_1
Milano al largo Promessi Sposi 7, convenuto, relativamente al punto n. 1 dell'ordine del giorno in tema di
“approvazione rendiconto consuntivo di gestione 1/05/2020-30/04/2021” nella parte in cui ripartisce i consumi di illuminazione ed elettrici dei box privati tra tutti i condomini.
- Rigetta ogni altra domanda dell'attore . Parte_1
- Condanna il sito in Milano al largo Promessi Sposi 7, convenuto, al pagamento in Controparte_1 favore dell'attore della metà dei compensi di lite e della mediazione, liquidati per tale Parte_1 sola metà in €.3.000,00, oltre spese generali pari al 15% sui compensi ed a cpa e Iva di legge, nonché integralmente le spese di lite e di mediazione determinate in €. 100,00. Compensa la rimanente metà dei compensi di lite e della mediazione tra le parti.
17 Sentenza immediatamente esecutiva, resa ex art. 281 sexies c.p.c. e pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Milano 15 aprile 2025.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani
18