Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Michele LUGARO - Presidente -
Dott. Giovanni PAOLINI - Consigliere -
Dott. Roberto Michele TRIOLA - Consigliere -
Dott. Giovanni SETTIMJ - Consigliere -
Dott. Giovanna SCHERILLO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
OM ZO, OM EC, elettivamente domiciliati in ROMA LARGO TEATRO VALLE 6, presso lo studio dell'avvocato M GARUTTI, difesi dall'avvocato UGO TICOZZI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
IE IH LI AN, TA SC, elettivamente domiciliati in ROMA V.LE GIULIO CESARE 2, presso lo studio dell'avvocato DE ANGELIS M. NICOLA, che li difende unitamente all'avvocato GIANCARLO MEL, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1182/97 della Corte d'Appello di VENEZIA, depositata il 02/08/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/01/99 dal Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO;

udito l'Avvocato GENTILI Aurelio, per delega depositata in udienza, difensore del ricorrente, si riporta agli atti depositati;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
OR e LI AR, premesso di aver acquistato dai proprietari dell'edificio sito in Venezia, alla via San Gallo 60, l'intero primo piano, convennero in giudizio davanti al locale tribunale i coniugi TO IE WI IA e CE NE, acquirenti dell'intero secondo piano, e deducendo che costoro stavano trasformando il sottotetto in un piano abitabile, chiesero - per quel che rileva ai fini del presente giudizio - che, previa declaratoria della natura comune del predetto sottotetto, i convenuti fossero condannati alla riduzione in pristino.
I convenuti, costituitisi, sostennero che il locale costituiva pertinenza del loro piano ed era, quindi, di loro proprietà esclusiva.
Il Tribunale rigettò la domanda attorea, e la decisione fu confermata dalla Corte d'appello di Venezia, che, con sentenza 11/3/97, rigettò il gravame proposto dai soccombenti, sul rilievo che il sottotetto, non risultando annoverato negli atti di acquisto tra le parti comuni dell'edificio, doveva essere considerato una pertinenza dell'ultimo piano.
La decisione è stata impugnata dai soccombenti con ricorso per cassazione basato su quattro motivi illustrati da una memoria. Gli intimati hanno resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I- Col primo motivo di ricorso si denunciano violazione di legge (art.1117 cod.civ.) e vizi di motivazione censurando la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto che il sottotetto costituiva pertinenza dell'appartamento posto all'ultimo piano, anziché una parte comune dell'edificio. Al riguardo, i ricorrenti deducono che, mancando nei titoli di acquisto un'espressa disposizione riguardo al sottotetto, questo, in base alle sue caratteristiche strutturali e agli usi cui era destinato, avrebbe dovuto essere qualificato come parte comune dell'edificio, e non come pertinenza.
Col secondo motivo si denunciano violazione di legge (artt.2730, 2735 cod.civ.) e vizi di motivazione, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui ha negato valore probatorio alla domanda di condono edilizio presentata dai convenuti, nella quale il sottotetto figurava indicato come parte comune dell'edificio. Con il terzo motivo si censura per violazione di legge e vizi di motivazione la parte della sentenza con cui è stata rigettata la domanda di risarcimento danni.
Con il quarto motivo si lamenta la mancata concessione dell'indennità di sopraelevazione richiesta dagli attori. II- Le prime due censure possono essere esaminate congiuntamente, in quanto appaiono entrambe sostanzialmente finalizzate ad ottenere la cassazione della pronuncia impugnata, sul punto inerente all'attribuzione del carattere di "pertinenza" al sottotetto sovrastante l'appartamento occupato dagli attuali resistenti.
Le esposte doglianze sono fondate.
In un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l'appartenenza del sottotetto - che non figura indicato dall'art.1120 cod.civ. tra le parti comuni - si determina in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione a cui esso è destinato in concreto. Se trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione ed isolamento all'appartamento dell'ultimo piano, esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano. Va, invece, annoverato tra le parti comuni se, anche solo potenzialmente, è utilizzabile per usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata. Tale presunzione va applicata, infatti, ogni qual volta, nel silenzio del titolo, il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi. Ciò significa che se le caratteristiche del bene sono tali da inferirne la sua natura comune, la mancanza, nel titolo, di una diversa disposizione, rende applicabile la presunzione di comunione.
Nel caso in esame, la sentenza impugnata dopo aver rilevato che i contratti di acquisto di entrambe le parti in causa " non avevano minimamente considerato il locale in discorso", ha escluso che esso potesse essere qualificato come parte comune in considerazione delle sue caratteristiche strutturali, le quali, invece, - quali sono riportate dalla stessa sentenza - evidenziavano la destinazione del vano a molteplici usi comuni (transito di operai per accesso al tetto per lavori di manutenzione al manto di copertura od alle antenne TV, ovvero all'impianto elettrico od al vaso di espansione dell'impianto di riscaldamento a termosifone del fabbricato, posti, questi ultimi, proprio nel sottotetto).
Ricorrono, dunque, i lamentati vizi di violazione di legge e illogicità, in quanto la natura comune del sottotetto risulta essere stata esclusa, nonostante la sua accertata destinazione al servizio comune e malgrado il silenzio del titolo. Parimenti ingiustificata è la qualificazione del bene in questione come pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano, effettuata in assenza di un'accertata esclusiva destinazione del bene al servizio esclusivo della detta unità immobiliare.
Nè i rilevati vizi possono ritenersi superati dalla considerazione, successivamente svolta dalla sentenza impugnata, che se le parti avessero voluto considerare il sottotetto come parte comune, non avrebbero attribuito, al momento della stipulazione dei rogiti, "l'intero vano scala del secondo piano" in proprietà esclusiva agli acquirenti dell'ultimo piano, ma avrebbero, invece, pattuito che il detto vano scale era comune, onde consentire al proprietario del primo piano di accedere nel vano scala del secondo piano e alla botola di accesso al sottotetto posta nel detto vano. Ed infatti, poiché nel caso di specie gli appartamenti erano stati venduti dall'unico originario proprietario dell'intero edificio, l'attribuzione in proprietà esclusiva agli acquirenti del secondo piano del solo vano scala del secondo piano, e non anche del sottotetto, ben poteva assumere l'opposto significato, di lasciare, cioè, inalterata l'originaria destinazione del vano al servizio dell'intero edificio.
In accoglimento dei primi due motivi, la sentenza impugnata va, pertanto, cassata con rinvio al giudice "a quo" perché, provveda, limitatamente ai capi interessati dalla cassazione, in ordine alla domanda degli attori, tenendo conto dei suindicati principi. III - Il terzo motivo è infondato.
Risulta dalla sentenza impugnata che la domanda risarcitoria è stata rigettata per mancanza di prova, non avendo gli attori dimostrato ne' il periodo di tempo durante il quale l'impianto di riscaldamento era stato utilizzato soltanto da loro ne' l'ammontare del danno da essi patito. Per contro, i ricorrenti non hanno indicato gli elementi di prova, trascurati o non condivisi dal giudice d'appello, in base ai quali i danni avrebbero dovuto ritenersi dimostrati, ma si sono limitati a prospettare soltanto una diversa ed a loro più favorevole valutazione delle prove prese in considerazione dal predetto giudice.
IV - Anche il quarto motivo va rigettato.
Ai fini dell'art. 1127 cod. civ., la sopraelevazione è costituita dalla realizzazione di nuove opere o nuove fabbriche che superino l'originaria altezza dell'edificio. Essa non è configurabile, quindi, nel caso, come quello di specie, di modificazioni soltanto interne contenute negli originari limiti del fabbricato (Cass. 680/83, 5164/97).

P.Q.M.

La corte accoglie per quanto di ragione il primo e secondo motivo. Rigetta gli altri due. Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese, alla Corte d'appello di Venezia, altra sezione.
Così deciso in Roma, il 11 gennaio 1999.
Depositato in Cancelleria il 20 luglio 1999