n. 8824 anno 2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Santa Maria Capua Vetere
QUARTA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice monocratico dott.ssa Flavia Bonelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Tra
(CF: ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
FELICE MEDICI ed elettivamente domiciliato presso indirizzo telematico
attrice contro
(CF: rappresentato e difeso dall'avv. CP_1 C.F._2
BENIAMINO SALERNO ed elettivamente domiciliato in indirizzo telematico
convenuto
OGGETTO: occupazione sine titolo
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 22/11/2022 ha Parte_1 esposto:
1) di essere proprietaria dell'immobile sito a San Prisco (CE), con doppio accesso dalla strada pubblica, il primo in via Roma, al civico n. 22 ed il secondo in via Gaeta, al civico n. 2 (in catasto Foglio 5, p.lla 5627, sub 1, cat. A/4, Cl. 4, r.c. 356,36), acquistato da - Persona_1 che si riservava l'usufrutto- con atto di compravendita stipulato per notar in data Per_2
25.05.2017 (Repertorio n. 4324);

2) che a seguito del decesso dell'usufruttuaria, avvenuto in data 03.05.2018, il predetto immobile è occupato abusivamente da;
CP_1
3) che l'immobile è attualmente a rischio crollo e che su esposto della ricorrente, i Vigili del
Fuoco avevano effettuato un sopralluogo riscontrando una pericolosa vetustà del fabbricato e la conseguente necessità di urgenti lavori di messa in sicurezza per la pubblica e privata incolumità sia per le opere murarie che per l'impianto elettrico e quindi hanno provveduto immediatamente ad inibire l'accesso al fabbricato, delimitando la zona con nastro segnaletico e transennando l'area sottostante per evitare rischi e danni a terzi, derivanti dall'improvvisa caduta di calcinacci;

4) che aveva rimosso sia il nastro segnaletico che le transenne apposte dai Vigili CP_1 del Fuoco, reintroducendosi furtivamente nell'abitazione che, allo stato attuale, continua a d occupare sine titulo e senza versare alcun corrispettivo a Parte_2
5) che il Comune di San Prisco, in seguito all'intervento dei Vigili del Fuoco, aveva ordinato alla ricorrente la messa in sicurezza dell'immobile, ma che la stessa si trova impossibilitata ad eseguire i lavori per la presenza di che, oltre ad occupare abusivamente CP_1
l'immobile, pone in essere delle condotte violente ed aggressive, impedendo l'accesso a lei e ai suoi familiari nonché agli operai della ditta edile incaricata di eseguire le opere di demolizione e ristrutturazione del fabbricato nonostante una formale missiva di intimazione inviatagli;

6) che la ricorrente, dunque, da oltre quattro anni è impossibilitata a conseguire un'utilità dal bene medesimo in relazione alla sua natura fruttifera e calcolando in base ai parametri della banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate sostiene di avere diritto ad un'indennità di occupazione che può essere determinata in € 486,00 mensili per un totale di
€ 26.244,00 (importo calcolato al momento del deposito del ricorso).
Tanto premesso, la ricorrente ha chiesto accertarsi e dichiararsi che occupa CP_1 sine titulo l'immobile e ordinarsi il rilascio in suo favore libero da cose e persone, oltre alla condanna al versamento della indennità per l'occupazione abusiva dell'immobile, da calcolarsi fino all'effettivo rilascio dell'immobile, con vittoria di spese e competenze professionali.
Con comparsa di costituzione e risposta, si è costituito in giudizio CP_1 chiedendo il rigetto delle domande della ricorrente, argomentando che l'immobile in questione è stato oggetto di compravendita tra sua sorella, e la ricorrente Persona_1
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medesima in veste di acquirente e che la venditrice aveva rilasciato all'acquirente CP_1 quietanza liberatoria dell'intero prezzo pattuito, ma che il prezzo della compravendita era costituito dall'estinzione da parte della ricorrente di debiti della quale la venditrice era gravata e dunque la quietanza era stata rilasciata salvo il buon fine di dettagliati impegni di pagamento;
che invero l'acquirente in realtà ha lasciato insolute alcune obbligazioni di pagamento nonostante gli inviti a pagare da parte del resistente inviati tramite raccomandata a/r., risultando dunque inadempiente rispetto al pagamento del prezzo pattuito nel contratto.
All'udienza del 17/02/2022, il ricorrente ha rilevato che il resistente non ha prodotto alcun titolo idoneo a giustificare il possesso dell'immobile, evidenziando che lo stesso non avrebbe titolo per contestare la piena proprietà del bene in capo alla ricorrente, provata dal rogito notarile in atti.
Nella stessa udienza il Giudice ha invitato le parti a conciliare la lite ma in occasione dell'udienza fissata a tale scopo, in data 07/07/2023, stante l'assenza del resistente è stato disposto il mutamento del rito da sommario di cognizione a rito ordinario.
Alla successiva udienza del 07/09/2023, quindi, sono stati assegnati i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c.
Ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata udienza per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. con assegnazione di termine per note conclusive.
Nelle note conclusive dell'udienza del 26.09.2024 la ricorrente ha insistito nelle proprie difese e ha chiesto condannarsi il convenuto ex art. 96 comma 3 c.p.c.
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Preliminarmente, deve osservarsi che l'attrice ha agito in veste di proprietaria dell'immobile, deducendo l'occupazione senza titolo da parte del convenuto, non richiamando alcun rapporto giuridico negoziale con la controparte.
Dunque, la causa petendi delle domande è la detenzione/occupazione senza titolo di una porzione immobiliare, di cui l'attrice ha dedotto di essere proprietaria, e non l'inadempimento di un contratto o la sua scadenza temporale né alcun altro atto o fatto riferito ad una vicenda contrattuale.
L'attrice ha delineato l'occupazione altrui come una situazione estranea a qualunque accordo e la richiesta di liberazione si colloca, dunque, nella prospettiva della tutela del diritto dominicale.
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Le azioni di questo tipo, secondo la giurisprudenza di legittimità, assumono natura rivendicatoria e ciò comporta che su colui che le promuove incombe l'onere di fornire una prova rigorosa - la c.d. probatio diabolica - della proprietà posta a fondamento della domanda.
Può essere utile al riguardo richiamare testualmente le espressioni della Suprema Corte, pronunciatasi a Sezioni Unite: «Unanimemente si riconosce che le azioni di rivendicazione e di restituzione sono accomunate dallo scopo pratico cui entrambe tendono – ottenere la disponibilità materiale di un bene, della quale si è privi - ma si distinguono nettamente per la natura, poiché all'analogia del petitum non corrisponde quella delle rispettive causae petendi: la proprietà per l'una, un rapporto obbligatorio per l'altra. La prima è connotata quindi da realità e assolutezza, la seconda da personalità e relatività. Nella rivendicazione la ragione giuridica e l'oggetto del giudizio coincidono, identificandosi nel diritto di proprietà, di cui l'attore deve dare la cd. probatio diabolica, dimostrando un acquisto del bene avvenuto a titolo originario da parte sua o di uno dei propri danti causa a titolo derivativo
(acquisto che per lo più deriva dall'usucapione, maturata eventualmente mediante i meccanismi dell'accessione
o dell'unione dei possessi). Nel caso dell'azione di restituzione si verte invece su una prestazione di dare, derivante da un rapporto di carattere obbligatorio. [...] l'azione personale di restituzione, come già dice il nome, è destinata a ottenere l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi quali la locazione, il comodato, il deposito e così via, che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario. Essa non può pertanto surrogare l'azione di rivendicazione, con elusione del relativo rigoroso onere probatorio, quando la condanna al rilascio o alla consegna viene chiesta nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo. In questo caso la domanda è tipicamente di rivendicazione, poiché il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale occorre quindi che venga data la piena dimostrazione, mediante la probatio diabolica.
La tesi opposta comporta la sostanziale vanificazione della stessa previsione legislativa dell'azione di rivendicazione, il cui campo di applicazione resterebbe praticamente azzerato, se si potesse esercitare un'azione personale di restituzione nei confronti del detentore sine titulo». (Cass. S.U. n. 7305/2014; cfr. anche, successivamente, Cass. n. 23121/2015, Cass. n. 1210/2017).
A tale scopo l'attrice ha depositato copia del titolo di proprietà, ossia dell'atto di compravendita dell'immobile oggetto di causa del 25/05/2017 (atto per notaio Per_2 rep.n. 4324 racc. n. 3105, registrato in data 22/06/2017 e trascritto in data 23/06/2017), oltre certificazione notarile (notaio del 31/07/2023), ove si dà conto degli atti di Per_2 provenienza fino all'anno 1982.
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Quanto alla contestazione della proprietà in capo all'attrice e argomentata dal convenuto in relazione all'inadempimento contrattuale dell'obbligazione del pagamento del prezzo, si deve rilevare che l'eccezione medesima può essere svolta solo dalla parte venditrice e che il convenuto non ha provato di essere erede della parte medesima.
Ciò premesso, verificata la continuità delle trascrizioni oltre il ventennio, è risultata provata,
o meglio non contestata, la circostanza dell'occupazione del bene immobile da parte del convenuto. Con riguardo all'abusività, il convenuto costituito non ha opposto alcun titolo di detenzione dell'immobile.
, pertanto, occupando indebitamente l'immobile, è obbligato a rilasciarlo alla CP_1 attrice.
In ordine alla domanda di risarcimento del danno conseguenza della abusiva occupazione, si osserva che di recente le Sezioni Unite della Suprema Corte sono intervenute per sanare il contrasto esistente tra la tesi secondo la quale il danno da occupazione abusiva di un immobile debba essere considerato “in re ipsa” in ragione della natura fruttifera del bene e della preclusione dell'uso, anche solo potenziale, della res e liquidabile in base ai frutti civili ritraibili dal bene (cfr. Cass. 25 maggio 2022, n. 6359; 31 luglio 2019, n. 20708; 6 agosto
2018, n. 20545; 28 agosto 2018, n. 21239; 17 novembre 2011, 24100; 10 febbraio 2011, n.
3223; 11 febbraio 2008, n. 3251) e l'indirizzo secondo cui, in base alla teoria causale del danno, il pregiudizio risarcibile non è dato dalla lesione della situazione giuridica, ma dal danno conseguenza derivato dall'evento dannoso e dunque, il danno conseguente all'impossessamento sine titulo, in quanto danno conseguenza, deve essere allegato e provato, anche a mezzo di presunzioni, per essere risarcito e non può essere confuso con l'evento di danno rappresentato dalla mancata disponibilità dell'immobile a causa dell'abusiva occupazione (cfr. Cass. 6 ottobre 2021, n. 27126; 29 settembre 2021, n. 26331; 25 maggio
2021, n. 14268; 16 marzo 2021, n. 7280; 24 aprile 2019, n. 11203; 4 dicembre 2018, n. 31233;
25 maggio 2018, n. 13071; 27 luglio 2015, n. 15757; 17 giugno 2013, n. 15111; 11 gennaio
2005, n. 378).
Ebbene, le Sezioni Unite, con la pronuncia n. 33645/2022, hanno condiviso la linea evolutiva della giurisprudenza della Seconda Sezione Civile, secondo cui la locuzione “danno in re ipsa” deve essere sostituita con quella di “danno presunto” o “danno normale”, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato (Cass. 7 gennaio 2021, n. 39; 20 gennaio 2022, n. 4936; 22 aprile 2022,
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n. 12865), senza rinunciare al significato di danno risarcibile quale perdita patrimoniale subita in conseguenza di un fatto illecito. In questo senso, nella pronuncia citata si è evidenziato che “La domanda risarcitoria presuppone che, per la presenza di un danno risarcibile, l'azione lesiva del contenuto del diritto di proprietà sia valutabile non solo come violazione dell'ordine formale, ma anche come evento di danno. In quest'ultimo caso il nesso di causalità materiale si stabilisce fra l'occupazione senza titolo dell'immobile e direttamente la lesione del diritto di proprietà, senza passare per l'intermediazione del pregiudizio cagionato alla cosa oggetto del diritto di proprietà. L'evento di danno riguarda non la cosa, ma proprio il diritto di godere in modo pieno ed esclusivo della cosa stessa. Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo. Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l'evento di danno condizionante il requisito dell'ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire. Saldando il danno suscettibile di risarcimento alla concreta possibilità di godimento persa, per un verso si rende risarcibile il contenuto del diritto violato, in ossequio alla teoria normativa del danno, per l'altro si riconduce la violazione giuridica a una specifica perdita subita, in ossequio alla teoria causale”.
La Corte ha chiarito, in termini più pragmatici che chi domanda il risarcimento del danno per abusiva occupazione di un bene proprio è comunque tenuto ad allegare e provare, anche per presunzioni, la concreta possibilità di esercizio del godimento che ha perduto, mentre il non uso non è suscettibile di risarcimento, ma solo di reintegrazione reale (“Nella comune fattispecie di occupazione abusiva d'immobile è … richiesta, come si è visto, l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento. E' pur vero che a fondamento dell'imprescrittibilità del diritto di proprietà vi è la circostanza che fra le facoltà riconosciute al proprietario vi
è anche quella del non uso, ma l'inerzia resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato. Alla reintegrazione formale del diritto violato, anche nella sua esplicazione di non uso, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria”).
Invece, laddove si alleghi la perdita del concreto godimento del bene abusivamente occupato da altri, la circostanza “può essere specificatamente contestata dal convenuto costituito. Al cospetto di tale allegazione il convenuto ha l'onere di opporre che giammai il proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento. La contestazione al riguardo non può essere generica, ma deve essere specifica, nel rigoroso rispetto
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del requisito di specificità previsto dall'art. 115, comma 1, cod. proc. civ. In presenza di una specifica contestazione sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, cod. proc. civ.) o mediante presunzioni semplici. Nel caso della presunzione l'attore ha l'onere di allegare, e provare se specificatamente contestato, il fatto secondario da cui inferire il fatto costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa”.
Quanto alla liquidazione del danno “Sia nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 cod. civ, attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa”.
Se invece l'attore alleghi il pregiudizio relativo alla mancata possibilità di vendita del bene occupato, il relativo danno dovrà essere rapportato “alla differenza fra il prezzo di mercato e quello maggiore che si sarebbe potuto ricavare dall'atto dispositivo mancato”, in termini di mancato guadagno.
Ebbene, nel caso di specie, l'attrice ha chiesto riconoscersi l'indennità di occupazione dal mese di maggio 2018 all'attualità, allegando una raccomandata del 10/05/2019 con la quale è stato chiesto il rilascio e la corresponsione dell'indennità di occupazione, senza dedurre possibilità di utilizzo anteriore a tale data, con la conseguenza che la concreta possibilità di esercizio del godimento del bene, perduto per effetto della illegittima occupazione, deve ritenersi limitata al periodo decorrente dal maggio 2019 fino alla presente sentenza, atteso che la condanna in futuro al pagamento dell'indennità fino all'effettivo rilascio è limitata all'ipotesi prevista dall'art. 664 c.p.c..
In ordine alla quantificazione del danno, alla luce della consistenza dell'immobile
(appartamento di 160 mq circa con cantina, vano deposito e cortile di mq 50 cfr. atto notarile) e della zona nel quale si trova (centro urbano di San Prisco), la stima di euro 3,00 per mq al mese come da valori OMI allegati dall'attrice, appare congrua anche rispetto alla stima dell'Agenzia delle Entrate (tra 3,3 e 4,5 euro al mq). Ne deriva, dunque, che la somma mensile dovuta a titolo di indennità di occupazione deve essere equitativamente stimata in euro 480,00 mensili, somma che deve essere ridotta del 30%, in considerazione del risparmio di imposta a favore dell'attore, l'indennità di occupazione infatti non è soggetta come il canone di locazione al pagamento delle relative tasse.
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La somma di euro 336,00 mensili deve quindi essere riconosciuta dal mese di maggio 2019 al mese di maggio 2025, per 72 mensilità e per il totale di euro 24.192,00 oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, in applicazione del
D.M. 147/2022 in base al valore del giudizio, con riferimento ai parametri medi per le fasi introduttiva e di studio, minimi per la fesa istruttoria e decisionale.
Non si ritengono sussistenti i presupposti di mala fede e colpa grave nel comportamento processuale della parte convenuta.


P.Q.M.

il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1) accertata la proprietà del bene in capo alla attrice, CONDANNA al CP_1 rilascio in favore di dell'immobile sito a San Prisco (CE), in via Parte_2
Gaeta, al civico n. 2 (in catasto Foglio 5, p.lla 5627, sub 1, cat. A/4, Cl. 4, r.c. 356,36), libero da persone e da cose ad esso non inerenti;

2) CONDANNA al pagamento della somma di euro 24.192,00 oltre CP_1 interessi legali dalle singole scadenze al saldo in favore di;
Parte_2
3) CONDANNA al pagamento delle spese di lite in favore di CP_1 [...] che liquida Parte_3 in euro 545,00 per esborsi, euro 5.261,00 per compensi.
Santa Maria Capua Vetere, lì 04/06/2025.
Il giudice
Flavia Bonelli
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