REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello, Prima Sezione Civile, così composta:
Dott.ssa Antonella Eugenia Rizzo Presidente rel.
Dott.ssa Giovanna Gioia Consigliere
Dott.ssa Adele Foresta Consigliere ha pronunciato la presente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1049/2019 R.G.A.C., vertente
TRA
(c.f.: ), elettivamente domiciliata in San Parte_1 CodiceFiscale_1
Giovanni in Fiore (CS), via Panoramica n. 144, presso lo studio dell'avv.
Vincenzo Tiano che la rappresenta e difende;

APPELLANTE
E
(c.f.: ), elettivamente domiciliata Controparte_1 CodiceFiscale_2
in Corigliano-Rossano (CS), via L. Minnicelli N. 3, presso lo studio dell'avv.
Amerigo Minnicelli che la rappresenta e difende;

APPELLATA
E
(c.f.: ), elettivamente domiciliato in Controparte_2 CodiceFiscale_3
Roma, viale Regina Margherita n. 278, presso lo studio degli avv.ti Stefano
Giove e Marco Ferraro che lo rappresentano e difendono;

APPELLATO ed APPELLANTE INCIDENTALE sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per l'appellante, : “Voglia l'ill.ma Corte d'Appello adita, in Parte_1
accoglimento dell'appello proposto e in parziale riforma e correzione della
1 sentenza impugnata, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvedere: − Accertare e dichiarare il vizio della cosa venduta e/o la carenza di una qualità essenziale per l'uso a cui è destinata e/o l'inadempimento contrattuale di per aver venduto l'appartamento (sito in Controparte_1
Cosenza, Via Parisio 25, P.1, foglio 13, part. 473, sub 19) privo di agibilità, con atto del 23/08/2011 per notar n. 38026 rep., n. 16696 racc.; − Accertare CP_2
e dichiarare l'inadempimento contrattuale del notaio per non Controparte_2
aver richiesto il certificato di agibilità dell'appartamento nella compravendita di cui al punto 1), per non aver rilevato la mancanza di agibilità e comunque per non averne informato la parte acquirente;
− Condannare alla Controparte_1
riduzione del prezzo di vendita e, essendo stato già pagato, al suo parziale rimborso in favore di parte attrice nella misura indicata in citazione per euro
58.333,33 o altro importo accertato in corso di causa o determinato equitativamente, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;
− Condannare i convenuti, in solido, al risarcimento dei danni per come indicati in citazione in favore della parte attrice nella misura di euro 58.333,33 o altra somma accertata nel corso del giudizio o determinata equitativamente, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria sino al soddisfo;
− Condannare gli appellati al pagamento di € 100,00, quale differenza tra € 3.950,00 accertati in giudizio e €
3.850,00 liquidati in sentenza;
− Condannare i convenuti, solidalmente, al pagamento delle spese di lite di entrambi i gradi, con distrazione al sottoscritto procuratore;

Per l'appellata, : “Tanto basta, allo stato, per richiedere, a Controparte_1
nostro modesto avviso, la conferma della detta sentenza ed il rigetto conseguente dell'appello con la condanna alle spese del doppio grado o quantomeno di questo ultimo grado. Con riserva espressa di argomentare ulteriormente e sviluppare in maniera più complessa e appropriata la vicenda, si chiede che l'Ecc.ma Corte, respinta ogni contraria e diversa eccezione dell'appellante, voglia fissare l'udienza di precisazione delle conclusioni”;
2 Per l'appellato ed appellante incidentale : “Piaccia alla Controparte_2
Ecc.ma Corte adita – contrariis reiectis – a) respingere l'appello nei confronti del concludente, nonché quello che venisse formulato da parte venditrice nei confronti dello stesso Notaio per le ragioni sopra esposte;
b) Controparte_2
in accoglimento del gravame incidentale oggi proposto riformare la sentenza resa inter partes con il n. 2390/18 dal Tribunale di Cosenza, nella sola parte in cui ravvisa una corresponsabilità dell'esponente, anche se limitatamente alle spese di progettazione dei lavori che non si sono potuti eseguire per la assenza di agibilità, con conseguente condanna di parte oggi appellante principale alla restituzione di quanto percepito in virtù della prima sentenza;
del pari per tutti i motivi esplicitati nella narrativa che precede. Vinte le spese del doppio grado.”;
RILEVATO IN FATTO
I fatti di causa e la vicenda processuale di primo grado sono così esposti nella sentenza impugnata:
<< citava in giudizio innanzi al Tribunale di Cosenza Parte_1 [...]
e , per sentire accogliere le seguenti conclusioni: CP_1 Controparte_2
accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale di per Controparte_1
aver venduto l'appartamento (sito in Cosenza, Via Parisio 25, P.1, foglio 13, part. 473, sub 19) privo di agibilità, con atto del 23/08/2011 per notar CP_2
n.38026 rep., n.16696 racc.; accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale del notaio per non aver richiesto il certificato di agibilità CP_2
dell'appartamento nella compravendita di cui al punto 1), per non aver rilevato la mancanza di agibilità e comunque per non averne informato la parte acquirente;
condannare i convenuti, in solido, al risarcimento dei danni per come sopra indicati in favore della parte attrice nella misura che sarà accertata nel corso del giudizio, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria sino al soddisfo;
condannare i convenuti, in solido, al pagamento delle spese di lite, con distrazione.
Assumeva che con atto notarile del 23/08/11 n.38026 di rep., n.16696 racc., per notar vendeva ad essa istante l'appartamento sito CP_2 Controparte_1
3 in Cosenza alla Via Parisio n. 25, piano 1; che l'immobile compravenduto era risultato privo del certificato di agibilità; che essa aveva subìto un danno per aver acquistato un appartamento senza agibilità consistente nel minor valore dell'appartamento senza abitabilità-agibilità, nelle spese sostenute invano in un intervento edilizio avviato nell'appartamento con scia n. 327/2014 prot. gen.
37737 del 04/08/14, ma bloccato dall'Amministrazione comunale, a causa della mancanza di agibilità, con diffida del 9° Settore - Pianificazione del Territorio, prot. sett. n. 3485 del 18/08/2014 (in particolare: spese di progettazione, realizzazione e rimozione delle opere effettuate); che venuta a sapere della problematica, aveva denunciato il vizio al venditore e si era attivata per il rilascio del certificato di agibilità, coinvolgendo sia il venditore che il condominio, ma non era riuscita a conseguirlo a causa di problemi urbanistico-edilizi dell'intero fabbricato.
Il notaio si costituiva in giudizio ed evidenziava di aver correttamente CP_2
adempiuto alla funzione documentale e di adeguamento necessario, avendo ricevuto un atto valido ed efficace sotto il profilo formale, e la cui asserita patologia non rientrava tra quelle di cui all'art. 28 della legge notarile, nonché di aver correttamente adempiuto alla funzione di adeguamento facoltativo e al contratto professionale effettivamente concluso, non avendo alcun ulteriore obbligo di accertamento e/o informativa. Chiedeva, di conseguenza, di respingere le domande proposte nei suoi confronti.
si costituiva in giudizio e chiedeva il rigetto della domanda, Controparte_1
evidenziando che l'immobile non era pervenuto ad essa istante direttamente dal costruttore del fabbricato bensì da un suo avente causa;
che all'epoca di inizio dei lavori di edificazione non era ancora in vigore la L.6/8/67 n.765, c.d. Legge
Ponte, atteso che il fabbricato era stato edificato tra gli anni 50 e 60; che per le opere iniziate anteriormente al 1°/9/67, in luogo degli estremi della licenza edilizia, poteva essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di un atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo attestante che l'opera risultasse iniziata in data anteriore;
che tale dichiarazione liberava il proprietario
4 dall'obbligo di citare ed eventualmente di produrre i permessi di costruire rilasciati;
che essa istante aveva venduto l'immobile alla nelle stesse Pt_1
condizioni in cui lo aveva ricevuto dal suo venditore >>.
Con la sentenza n. 2390/2018, pubblicata il 12.11.2018, il Tribunale di Cosenza così statuiva:
<< dichiara l'inadempimento contrattuale dei convenuti, per le causali di cui in parte motiva;
accoglie la domanda attrice di risarcimento dei danni per quanto di ragione e per l'effetto condanna i convenuti, in solido, al pagamento della somma di € 3.850,00, oltre interessi e rivalutazione come in parte motiva;
dichiara la compensazione delle spese di lite, comprese quelle di ctu, nella misura della metà; condanna i convenuti, in solido, al pagamento delle spese residue che liquida in € 300,00 per spese e € 1.200,00 per compensi, oltre accessori di legge >>.
Nel dettaglio, il Tribunale rilevava, preliminarmente, la decadenza della convenuta dall'eccezione di prescrizione per violazione degli artt. 166 e CP_1
167 c.p.c., in quanto costituitasi all'udienza di prima comparizione e, quindi, oltre il termine di venti giorni prima di detta udienza.
Riteneva la fondatezza della domanda proposta dalla volta Pt_1
all'accertamento dell'inadempimento contrattuale della convenuta per CP_1
aver venduto l'appartamento oggetto di causa privo del certificato di abitabilità/agibilità, ciò in quanto la consegna del certificato in esame - pur non costituendo di per sé una condizione di validità della compravendita - costituiva, nel caso di immobile da adibire ad abitazione, un obbligo gravante sulla parte venditrice ai sensi dell'art. 1477 c.c., giacché atteneva ad un requisito indispensabile ai fini della funzione economica-sociale dell'oggetto del contratto, a nulla rilevando l'eccezione sollevata dalla in relazione al CP_1
fatto che essa venditrice non fosse il costruttore.
Né rilevava l'ulteriore eccezione sollevata dalla convenuta, ossia che l'immobile era stato costruito prima dell'1.9.1967, vale a dire prima della entrata in vigore
5 della Legge Ponte, poichè anche la legislazione vigente all'epoca della realizzazione dell'immobile oggetto di causa richiedeva il rilascio del certificato.
Quanto alla domanda di inadempimento proposta da parte attrice nei confronti del notaio rogante, il Tribunale, riteneva sussistente la responsabilità del notaio convenuto nella misura in cui egli non aveva dimostrato di aver ottemperato all'obbligo di informazione e consiglio informando la parte acquirente della necessità di verificare se l'immobile compravenduto fosse munito del certificato di abitabilità e delle conseguenze derivanti dall'acquisto di un immobile che ne era privo, potendo tale qualità - come nel caso di compravendita di immobile da adibire ad abitazione - risultare determinante nella valutazione del contraente circa l'opportunità di procedere alla stipula.
Il Tribunale non accoglieva la domanda di risarcimento dei danni che l'attrice assumeva di aver subito a causa del minor valore dell'appartamento senza abitabilità/agibilità, in quanto la stessa non aveva dimostrato l'esistenza del danno, ossia che la mancanza del certificato di abitabilità aveva determinato in concreto una riduzione del valore commerciale dell'immobile acquistato, essendosi limitata a formulare, anche attraverso la perizia di parte a firma del sig.
titolare dell'agenzia immobiliare Studio Vis, mere e Persona_1
generiche congetture.
Accoglieva, invece, la domanda di risarcimento che l'attrice aveva proposto per i danni che sosteneva di aver subito a causa delle spese sostenute invano per l'intervento edilizio bloccato dall'Amministrazione comunale per mancanza del certificato di agibilità, avendo la , attraverso le produzioni in atti, Pt_1
dimostrato di aver sborsato per la realizzazione dei suddetti lavori la somma di euro 3.850,00.
Compensava, infine, le spese di lite, comprese quelle di CTU, nella misura della metà, mentre le residue venivano poste a carico dei convenuti, seguendo il principio di soccombenza.
Avverso tale sentenza proponeva appello . Parte_1
6 Con il primo motivo di gravame, la lamentava: < Pt_1
sulle domande di parte attrice. Inosservanza dell'art. 112 c.p.c. Incompleta qualificazione delle domande. Violazione e falsa applicazione degli artt. 1492,
1494, 1497 c.c. >>.
In particolare, assumeva che il giudice di prime cure non aveva fatto una corretta applicazione dei principi che governavano la garanzia per vizi e, in violazione dell'art. 112 c.p.c., aveva omesso di esaminare e di pronunciarsi sulla domanda di riduzione del prezzo di vendita e parziale rimborso che ella aveva proposto nell'atto di citazione “ove vi è un espresso richiamo agli artt. 1490, 1492, 1494,
1497 c.c. ritualmente precisate con la memoria ex art. 183 n. 1 c.p.c.”.
Evidenziava come, oltre all'azione di risarcimento danni, ella avesse proposto un'azione estimatoria o “actio quanti minoris”, ossia un'azione con la quale chiedeva una diminuzione del prezzo pattuito in una percentuale pari a quella rappresentante la menomazione che il valore effettivo della cosa consegnata subiva a causa dei vizi che presentava.
Aggiungeva, poi, che, se non fosse stato possibile stabilire la percentuale di riduzione nel suo preciso ammontare, il giudice di merito vi avrebbe potuto provvedere, ai sensi dell'art. 1226 c.c. con valutazione equitativa.
Con il secondo motivo di appello, la lamentava: << violazione e falsa Pt_1
applicazione dell'art. 115 c.p.c. Mancata ed erronea valutazione delle prove.
Falsa applicazione del principio dell'onere della prova. in dell'art. 1226 c.c.
Difetto di motivazione >>.
Nel dettaglio, secondo l'assunto della , il Tribunale di Cosenza aveva Pt_1
errato nel ritenere che parte attrice non avesse provato il danno da riduzione di valore dell'immobile e per avere inoltre ritenuto di non poter fare ricorso alla liquidazione equitativa.
Assumeva, in particolare, di aver dimostrato e quantificato la riduzione di valore dell'immobile che corrispondeva ai costi necessari per conseguire il certificato di agibilità, quantificandolo nella somma di euro 58.333,33, richiamando in proposito la stima immobiliare redatta dallo Studio Vis Srl di Cosenza.
7 Assumeva altresì che, in ogni caso, il Tribunale avrebbe dovuto liquidare equitativamente il danno subito dal compratore, poiché la valutazione equitativa era consentita sia in conformità all'origine e alla tradizione storica dell'“actio quanti minoris”, sia in applicazione di un principio generale, di cui la disposizione contenuta nell'art. 1226 c.c. costituiva una particolare specificazione in tema di risarcimento del danno.
Assumeva, ancora, che la sentenza era contraddittoria in quanto, il giudice di prime cure se, da un lato, aveva “giustamente” accertato l'inadempimento contrattuale della venditrice per mancata consegna del certificato di agibilità e la responsabilità del notaio per non aver ottemperato all'obbligo di informazione e consiglio, dall'altro lato, aveva ritenuto che non vi fosse prova del danno.
La lamentava, infine, che il primo giudice, in relazione al danno Pt_1
relativo alle spese per l'intervento edilizio (realizzazione di una tettoia bloccato dall'Amministrazione comunale), aveva errato liquidando la somma di euro
3.850,00 anziché 3.950,00, pur essendosi espresso, in parte motiva, nei seguenti termini: “la stessa (la ), infatti, ha dimostrato attraverso la produzione Pt_1
in atti dell'attestazione pagamento oneri istruttoria di avere affrontato per i lavori che è stata costretta a rimuovere 100,00 per la comunicazione inizio lavori tettoia nonché attraverso la produzione di n. 2 fatture quietanzate
Lineagronda Snc di avere sborsato per la realizzazione dei lavori la somma di €
3.850,00”.
Rassegnava le conclusioni trascritte in epigrafe.
Si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto dell'appello e la Controparte_1
condanna dell'appellante alle spese del doppio grado di giudizio o quanto meno del giudizio di secondo grado.
La sosteneva che la sentenza impugnata era apparsa, nel merito, un CP_1
compromesso accettabile tantoché aveva provveduto a pagare interamente quanto richiesto dall'attrice per mezzo del suo avvocato.
Si costituiva parimenti in giudizio il notaio il quale oltre ad Controparte_2
insistere per il rigetto dell'appello principale, avanzava appello incidentale con il
8 quale chiedeva la riforma della sentenza di primo grado nella parte in cui il
Tribunale aveva ritenuto la sua, sia pure minima, corresponsabilità.
Concludeva nei temini di cui in epigrafe.
Rigettata la richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio, la causa, all'udienza del 17 dicembre 2024, sostituita, ex art. 127 ter c.p.c., con il deposito di note, veniva assegnata a sentenza, previa concessione alle parti del termine di cui all'art. 190 c.p.c.
RITENUTO IN DIRITTO
Con il primo motivo di appello lamenta l'omessa pronuncia da Parte_1
parte del giudice di prime cure in ordine alla domanda di riduzione del prezzo di vendita dell'appartamento oggetto di causa, proposta con l'atto di citazione.
In particolare, assume che il giudice di primo grado “non ha esaminato tutte le domande e conclusioni contenute in citazione, ove vi è un espresso richiamo agli artt. 1490, 1492, 1494, 1497 c.c. ritualmente precisate con la memoria ex art.
183 n. 1 c.p.c.”.
Rileva la Corte che la richiamata domanda è stata dall'odierna appellante proposta solamente con la memoria ex art. 183, comma 6, primo termine c.p.c.
(testo anteriore alla modifica operata dall'art. 3, comma 13, lett. b) del D.Lvo
10.10.2022, n. 149, a decorrere dal 30 giugno 2023, applicabile ratione temporis).
Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità nell'individuare ciò che la parte ha chiesto, il giudice è chiamato a svolgere un'attività interpretativa che tenga conto del contenuto sostanziale della pretesa e dell'effettiva volontà della parte, tenendo conto delle finalità che essa intende perseguire e del provvedimento richiesto (cfr. ex plurimis Cass. n. 14751/2007; Cass n.
9011/2015).
Ora, facendo applicazione dei richiamati principi ed avuto, dunque, riguardo al tenore delle deduzioni svolte nell'atto di citazione di primo grado e considerate altresì le conclusioni ivi rassegnate, deve escludersi la proposizione da parte della di detta domanda, non essendo a tal fine sufficiente il generico Pt_1
9 richiamo in esso contenuto all'art. 1492 c.c. (così alla pag. 3 dell'atto di citazione di primo grado “Nei casi indicati dall'art. 1490 il compratore può domandare la riduzione del prezzo (art 1492 c.c.)”.
Il contenuto dell'atto di citazione di primo grado è, all'evidenza, finalizzato ad illustrare le ragioni dell'inadempimento delle controparti ed a porre in rilievo il danno che detto inadempimento avrebbe cagionato all'attrice e trova preciso riscontro nella pretesa formulata con le rassegnate conclusioni, aventi ad oggetto esclusivamente: -l'accertamento e conseguente declaratoria di responsabilità contrattuale di per aver venduto Controparte_1
l'appartamento oggetto di causa privo del certificato di agibilità ( ( capo 1 delle conclusioni); - l'accertamento della responsabilità contrattale del Notaio
per non aver richiesto il certificato di agibilità Controparte_2
dell'appartamento oggetto della compravendita e per non aver rilevato la mancanza di agibilità e comunque per non aver informato la parte acquirente
(capo 2 delle conclusioni); - la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni
(capo 3 delle conclusioni).
Conseguentemente con riguardo alla domanda di riduzione del prezzo, oggetto di omessa pronuncia da parte del giudice di primo grado, deve pervenirsi alla declaratoria di inammissibilità trattandosi non già di precisazione o modificazione di domanda già avanzata rientrante nell'ambito applicativo dell'art. 183, c.p.c., testo applicabile ratione temporis, bensì di domanda nuova introducendo nel processo un ulteriore e diverso petitum.
Passando all'esame del secondo motivo di appello, deve rilevarsi che l'appellate censura la sentenza impugnata sotto un duplice profilo: sotto un primo profilo la si duole del mancato accoglimento, a fronte dell'accertato Pt_1
inadempimento delle controparti, della domanda di risarcimento danni per il minor valore dell'appartamento privo del certificato di agibilità; sotto un secondo profilo lamenta che giudice di prime cure, pur dando atto che parte attrice “ha dimostrato attraverso la produzione in atti dell'attestazione pagamento oneri istruttoria di avere affrontato per i lavori che è stata costretta
10 a rimuovere 100,00 per la comunicazione inizio lavori tettoia nonché attraverso la produzione di n. 2 fatture quietanzate Lineagronda Snc di avere sborsato per la realizzazione dei lavori la somma di € 3850,00 ha, poi, erroneamente liquidato la minor somma di euro 3.850,00 .
La doglianza con riguardo al primo profilo è infondata.
Secondo la più recente giurisprudenza di legittimità << alla “mancanza” del certificato di abitabilità (recte del certificato di agibilità) possono essere ricondotte le seguenti diverse fattispecie, con eterogenee conseguenze: a) il difetto della richiamata certificazione può essere ascrivibile all'assenza (in senso sostanziale-funzionale), in radice, dei requisiti di conformità igienico-sanitaria, di sicurezza e sul risparmio energetico, volti a rendere abitabile o agibile l'immobile – assenza che non sia sanabile in termini assoluti –: in tal caso, il bene oggetto del negozio traslativo (o della promessa di vendita) assume connotazioni completamente diverse da quelle pattuite (ossia appartiene ad un genere o sottogenere diverso, rivelandosi funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res venduta e, quindi, a fornire l'utilità richiesta), con la correlata possibilità di esperire l'azione di risoluzione
(per vendita di aliud pro alio), senza soggiacere alle strettoie decadenziali e prescrizionali delle garanzie edilizie;
b) oppure la mancanza sostanziale dei requisiti igienicosanitari può determinare un vizio della cosa alienata ovvero una mancanza di qualità essenziali, laddove le difformità accertate siano sanabili e, dunque, non abbiano un'incidenza strutturale e funzionale sulla destinazione economico-sociale del bene;
c) in ultimo, la carenza della relativa certificazione può avere un rilievo esclusivamente formale-documentale, in quanto, pur sussistendo i requisiti di conformità alle prescrizioni igienicosanitarie, di sicurezza e sul risparmio energetico, la pratica amministrativa volta ad ottenere il rilascio di tale attestazione non sia stata avviata o ultimata, a cura dell'alienante o del promittente venditore, in tal caso derivandone a priori che il contratto non può essere risolto, atteso che l'inadempimento dedotto non è talmente grave da dar luogo ad uno squilibrio funzionale del sinallagma negoziale, sebbene possa
11 esserne invocato l'adempimento e possa essere azionata la relativa tutela risarcitoria >> ( cfr. Cass. n. 23604/2023; Cass. n. 10449/2025).
Tanto osservato e rilevato che nella concreta fattispecie si versa nell'ipotesi di cui alla lett.c), dal momento che emerge dalla ctu espletata in primo grado che per l'immobile in questione può essere ottenuta la certificazione di agibilità, ritiene il Collegio, alla luce delle risultanze in atti, che la non ha Pt_1
dimostrato che la mancanza di detto certificato abbia determinato in concreto una riduzione del valore commerciale del bene, non avendo fornito la prova di non aver potuto vendere l'appartamento se non ad un prezzo inferiore a quello di mercato in ragione della mancanza di agibilità, non essendo risarcibile un danno meramente potenziale o eventuale riferibile ad una eventuale futura vendita.
Con la richiamata sentenza del 2023 il Supremo Collegio, modificando il precedente indirizzo ¹, ha, invero, evidenziato che in mancanza del certificato di abitabilità sussistono gli estremi per il risarcimento purchè l'an, il quomodo ed il quantum siano dimostrati <altrimenti la riparazione non spetterà, specie allorché sia stato accertato che tale circostanza non ha impedito all'avente diritto di utilizzare pienamente il bene come abitazione ( come è appunto avvenuto nel caso di specie, dal momento che emerge dagli atti che la Pt_1
abita nell'appartamento per cui è causa), senza che questi abbia concretamente subito quei pregiudizi economici che sarebbero potuti astrattamente derivare dalla mancanza del suddetto certificato, anche in termini di esborso di spese necessarie per la sua materiale acquisizione ( alcun esborso in tal senso risulta effettuato dall'odierna appellante) >>.
Fondata, si appalesa, invece, la censura concernente il quantum del risarcimento liquidato dal primo giudice per le spese sostenute per l'intervento edilizio bloccato dall'Amministrazione comunale a causa della mancanza di agibilità,
12 avendo l'odierna appellata provato documentalmente di aver sostenuto spese per euro 3.950,00, secondo quanto d'altra parte posto in rilievo dal Tribunale laddove ha posto in rilievo che l'allora attrice produzione in atti dell'attestazione pagamento oneri istruttoria di avere affrontato per i lavori che è stata costretta a rimuovere 100,00 per la comunicazione inizio lavori tettoia nonché attraverso la produzione di n. 2 fatture quietanzate Lineagronda Snc di avere sborsato per la realizzazione dei lavori la somma di € 3850,00>>
Passando, infine, all'esame dell'appello incidentale deve rilevarsi che con riferimento alla responsabilità del notaio, la Suprema Corte, con la sentenza n.
14618/2017 ha evidenziato: a) che <il quadro della responsabilit professionale del notaio ha certamente sub una evoluzione nel tempo ricomprendendo in essa non soltanto i tradizionali accertamenti catastali e gli altri relativi alla commerciabilit dell ma estendendo anche casi specifici l di diligenza all dichiarazione abitabilit ed ipotizzando la possibilit per il sottrarsi stipulazione rogito mancanza certificato>>; b) che << la precedente sentenza n. 21/6/2012 n. 10296, con riferimento al tema dell'obbligo per il notaio di accertare la dichiarazione di abitabilità dell'immobile, ha posto in rilievo che la questione non può essere risolta in termini generali, ma richiede un apprezzamento caso per caso delle circostanze del singolo contratto >>.
Premesso che il notaio non può sostituirsi ad un tecnico - ingegnere o geometra - per valutare autonomamente se l'immobile abbia o meno l'agibilità, né è tenuto ad un controllo nel merito delle dichiarazioni della parte venditrice concernente la regolarità urbanistica del bene, ritiene il Collegio che il notaio , avuto riguardo alle peculiarità del caso: -immobile da adibire ad abitazione;
- prezzo di vendita - euro 175.000 - per un immobile non già di nuova costruzione ma risalente ad epoca anteriore all'anno 1967; - mancanza di dichiarazione della parte venditrice in ordine all'agibilità dell'immobile, in ottemperanza ai doveri di protezione propri della prestazione professionale, alla luce del principio di buona fede che
13 connota i rapporti obbligatori, aveva l'obbligo di accertarsi dell' agibilità dell'appartamento oggetto della compravendita, anche a mezzo specifica domanda alla parte venditrice, al fine di renderne edotto - nel caso di mancanza -
l'acquirente che avrebbe così potuto consapevolmente procedere comunque all'acquisto del bene oppure desistere od ancora ottenere un prezzo più vantaggioso.
Dagli svolti rilievi consegue il rigetto dell'appello incidentale ed in parziale riforma della sentenza impugnata la declaratoria di inammissibilità della domanda di riduzione del prezzo di vendita avanzata da Controparte_3
nonché la condanna della e del in solido, al pagamento, a CP_3 CP_2
titolo di risarcimento danni, della somma di € 3.9850,00, oltre interessi e rivalutazione come riconosciuti nella sentenza impugnata.
L'accoglimento per un profilo marginale dell'appello e la soccombenza dell'appellate incidentale inducono a compensare tra le parti le spese del grado.
La pronuncia di rigetto dell'impugnazione incidentale comporta la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo dell'appellante incidentale di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione incidentale.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei Confronti di Parte_1 [...]
e , avverso la sentenza del Tribunale di Cosenza n. CP_4 Controparte_2
2390/2018 pubblicata il 12.11.2018, nonché sull'appello incidentale proposto avverso la medesima sentenza da , ogni contraria istanza, Controparte_2
eccezione e difesa disattesa, così provvede: in parziale riforma della sentenza impugnata
-dichiara l'inammissibilità della domanda di riduzione del prezzo di vendita avanzata da;
Parte_1
14 -condanna e , in solido, al pagamento, a Controparte_4 Controparte_2
titolo di risarcimento danni, della maggior somma di euro 3.950,00, oltre interessi e rivalutazione come riconosciuti nella sentenza impugnata;

-rigetta l'appello incidentale proposto da;
Controparte_2
-compensa tra le parti le spese del grado;

-dichiara sussistenti i presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R.
30.5.2002, n. 115, per porre a carico dell'appellante incidentale, l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione incidentale.
Così deciso nella camera di consiglio della Corte di Appello di Catanzaro, Prima
Sezione Civile, tenutasi da remoto il 9.6.2025
Il Presidente est.
Dott.ssa Antonella Eugenia Rizzo
15 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cfr. Cass. n. 25418/2019 secondo cui << l'inadempimento dell'obbligo del venditore di consegnare all'acquirente il certificato di abitabilità è “ex se” foriero di danno emergente, per il minor valore di scambio del bene che da ciò consegue che tale danno, ove accertato nell' “an”, è suscettibile di essere liquidato dal giudice in via equitativa, essendo obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provarne il preciso ammontare >>.