N. R.G. 724/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROVERETO
CONTENZIOSO ORDINARIO CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Monica Izzo ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 724/2024 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Alessandro TOSI elettivamente Parte_1 P.IVA_1
domiciliata in Rovereto V. Ergisto Bezzi 30 presso il difensore
RICORRENTE contro
C.F. ) con il patrocinio dell'avv.Marisa PERENZONI Controparte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Rovereto V. Tartarotti 45 presso il difensore
RESISTENTE
OGGETTO: PAGAMENTO DELL'INDENNITA' DI AVVIAMENTO
pagina 1 di 7 CONCLUSIONI
Conclusioni per la ricorrente:
“In via principale:
a) accertare e dichiarare che a seguito di disdetta, da parte del locatore, del contratto di locazione dd. 22 dicembre 2010, registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 17 gennaio 2011 al n. 144 SERIE III relativo all'immobile sito in Rovereto, Via Savioli n. 4, nonché della regolare consegna all'attuale proprietario Sig. , (c.f. ) residente in – 37121 – Verona (VR), Controparte_1 C.F._1
Via Leone Gaetano Patuzzi n. 3, effettuata entro il termine del 31 dicembre 2022, la conduttrice
[...] ha maturato il diritto alla corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale ex art. 34 Pt_1
L. n. 32/1978 e articolo 5 del contratto di locazione 22 dicembre 2010;
b) per l'effetto condannare il resistente Sig. (c.f. ) residente in – Controparte_1 C.F._1
37121 – Verona (VR), Via Leone Gaetano Patuzzi n. 3, al pagamento dell'indennità di avviamento commerciale nella misura di Euro 24.467,00 pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto dalla conduttrice alla parte locatrice, oltre interessi moratori ex art. 1284 c.c. dall'1 gennaio 2023 al saldo effettivo.
IN VIA ISTRUTTORIA chiede di essere ammessi alla prova per testi sulle circostanze di cui in narrativa e sulle circostanze capitolate.
Con vittoria si spese, onorari oltre ad accessori di legge in caso di opposizione”
Conclusioni per il resistente:
“In via principale di merito:
- rigettare le domande tutte come formulate da parte ricorrente in quanto infondate sia in fatto che in diritto per i motivi di cui in narrativa e comunque non provate;

In via istruttoria: - ammettersi prova per testi sulle circostanze capitolate
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ritualmente notificato conveniva in giudizio per sentirlo Parte_1 Controparte_1 condannare al pagamento a proprio favore dell'indennità di avviamento, nella misura di € 21.467,00 pari a 18 mensilità, a seguito di disdetta del proprietario dal contratto di locazione ad uso commerciale avente ad oggetto l'immobile sito in Rovereto V. Savioli 4, adibito ad agenzia immobiliare, regolarmente restituito in data 31.12.2022.
Deduceva in particolare il conduttore che l'immobile era stato utilizzato per svolgere attività di intermediazione immobiliare rivolta alla generalità del pubblico degli utenti attratti dalla promozione pagina 2 di 7 pubblicitaria attuata attraverso canali tradizionali (cartellonistica e volantini) ovvero nuove tecnologie
(sito internet, Facebook, instagram ecc.); che l'attività era svolta in forma imprenditoriale, attraverso una gestino oggettiva basata sulle caratteristiche degli immobili proposti e il servizio offerto;
che, nel corso degli anni, la clientela era aumentata e conseguentemente il volume d'affari; che, ricevuta la disdetta, la società aveva regolarmente restituito l'immobile ma il locatore si era rifiutato di versare l'indennità di avviamento.
Si costituiva in giudizio contestando in fatto e in diritto le deduzioni della controparte Controparte_2
e chiedendone il rigetto;
in particolare, evidenziava che non ricorrevano i requisiti previsti dall'art. 34
L, 392/78, eccependo che l'attività svolta da era di natura professionale, in Parte_1
considerazione dei servizi offerti, indipendentemente dai locali in cui veniva esercitata e senza implicare necessariamente il contatto diretto con il pubblico;
evidenziava che controparte non aveva assolto all'onere probatorio in ordine al mancato svolgimento di attività professionale e che l'attività doveva essere qualificata come di assistenza e consulenza in materia immobiliare.
La causa, istruita attraverso le allegazioni delle parti, le prove testimoniali e la documentazione versata in atti, viene ora in decisione.
E' documentato che in data 22.10.2010 le parti avevano sottoscritto un contratto di locazione ad uso commerciale con destinazione ufficio avente ad oggetto l'immobile sito in Rovereto, Via Savioli 4 per la durata di anni 6 + 6 al canone mensile di € 1.100,00 mensili da rivalutare annualmente in misura del
100% delle variazioni accertate dall'Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati .
E' incontestato che il contratto è cessato alla scadenza dei dodici anni a seguito di disdetta del locatore e che l'immobile è stato restituito. deduce di avere richiesto l'indennità di avviamento, ritenendo di averne diritto, ma la Parte_1
parte resistente ne contesta la debenza.
Tanto premesso, va precisato che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il conduttore che, in seguito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale non ha l'onere di provare che l'immobile era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell'immobile, gravando sul locatore, che eccepisce la diversa destinazione effettiva,
l'onere di provare tale fatto impeditivo della pretesa del conduttore, ai sensi dell'art. 2697, comma
pagina 3 di 7 secondo, cod. civ. Qualora, invece, la destinazione individuata dalle parti in contratto non implichi il contatto diretto con il pubblico ma, nel quadro dell'attività della parte conduttrice o anche della stessa destinazione prevista dalle parti, possa in concreto implicare o non implicare quel contatto, compete al conduttore provare che, com'era lecito nell'economia del regolamento contrattuale, l'immobile é stato effettivamente adibito ad attività comportante il contatto in questione. (Fattispecie relativa a locazione di immobile destinato, in base alle pattuizioni contrattuali, ad uso ufficio). (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza
n. 10615 del 30/04/2010).
Con specifico riferimento all'attività di intermediazione immobiliare è stato precisato che la destinazione dell'immobile all'esercizio dell'attività commerciale, in tanto può determinare l'esistenza del diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento, in quanto il conduttore istante provi che il locale possa essere considerato come luogo aperto alla frequentazione diretta della generalità dei consumatori e, dunque, da sé solo in grado di esercitare un richiamo su tale generalità, così divenendo un collettore di clientela ed un fattore locale di avviamento. Ne consegue che, in caso di immobile dato in locazione per essere destinato ad un'attività che secondo le sue modalità tipiche comporta contatto diretto con il pubblico, come quella di intermediazione immobiliare, la spettanza del diritto all'indennità è subordinata alla prova che l'attività sia rivolta, in concreto, a soddisfare le esigenze non di singoli soggetti direttamente contattati o di singoli altri operatori economici, ma della indistinta generalità degli interessati, raggiunti attraverso la diffusione di messaggi tipici per tale genere di attività (come inserzioni sui giornali, cartelli affissi all'esterno degli immobili da vendere, manifesti ed altre modalità equipollenti). (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6948 del 23/03/2010).
In motivazione, si legge che non a caso, proprio con riguardo agli immobili dati in locazione per lo svolgimento di attività di intermediazione immobiliare, è costante la subordinazione della spettanza dell'indennità di cui qui si discute all'accertamento che trattasi di attività volta a soddisfare le esigenze non già di singoli soggetti direttamente contattati o di singoli operatori economici, ma della indistinta generalità degli interessati, raggiunti attraverso la diffusione di messaggi tipici per tale genere di attività (confr. Cass. civ., sez. un. 10 marzo 1998, n. 2646).
Ciò posto, il conduttore ha documentato che l'agenzia immobiliare aveva sostenuto spese per la diffusione di volantini, aveva un proprio sito internet ed era facilmente reperibile attraverso ricerche su
Google, aveva un account Facebook e Instagram, si era servita di consulenza di marketing e aveva dipendenti regolarmente assunti (cfr. docc. da 2 a 10).
pagina 4 di 7 I testimoni hanno chiarito in cosa consistesse l'attività svolta nei locali, confermando che la struttura era aperta alla clientela.
, dipendente della società da quasi dieci anni, ha precisato che “trovava la Testimone_1 Parte_1
clientela mediante campagne pubblicitarie fatte online, su vari portali, sul sito internet e anche con la pubblicità apposta sulle vetrine posto che l'immobile era al piano terra”; nelle vetrine venivano “inseriti annunci pubblicitari con la descrizione degli immobili con i vari codici e le relative informazioni”;
“poteva entrare chiunque, la porta era aperta e non serviva un appuntamento. Chi passava in strada o vedeva online un annuncio veniva in agenzia e entrava per chiedere informazioni più dettagliate.
Ancora, chi cercava un immobile si presentava e rappresentava le sue esigenze a voce”.
La teste era addetta al front office e, quando una persona entrava, le esponeva la sua richiesta magari riferendosi a un annuncio già visto e lei la indirizzavo all'incaricato; la persona di riferimento era colei che aveva acquisito l'immobile e poteva fornire tutte le indicazioni relative ad esso (i vari incaricati ricercano immobili da portare in agenzia, li schedano, li inseriscono in pubblicità e sono loro che curano i rapporti con i potenziali clienti).
ha riferito che conosce tanto il locatore quanto il precedente titolare della società Parte_2
ovvero ; a titolo di amicizia e per prendere il calendario annuale si era reca in agenzia circa Persona_1
10 o 15 volte e, in alcune occasioni il gli aveva chiesto di riferire al locatore di alcuni piccoli Per_1
inconvenienti, cosa che non aveva mai fatto;
aveva potuto verificare personalmente che il locale era aperto al pubblico e poteva entrare chiunque, anche se il suo ricordo era fermo a tre anni prima perché in seguito non era più andato.
Infine, , precedente legale rappresentante della società (egli stesso ne era il fondatore ma Persona_1
aveva dismesso la carica da quatto o cinque anni, cedendo le quote a prendendo partita iva autonoma) ha ribadito che gli immobili venivano pubblicizzati online e su riviste o attraverso le vetrine dell'ufficio; il cliente interessato chiamava o raggiungeva l'agenzia e l'impiegata lo indirizzava verso il dipendente idoneo;
l'immobile in cui trovava l'agenzia era “al piano terra con le locandine esposte”; negli orari di apertura era aperta al pubblico sicchè ognuno poteva entrare e la ragazza del front office, lo inviava dalla persona giusta;
l'ufficio negli orari di apertura era “aperto come un negozio” salvo specifiche esigenze del cliente perché, in quel caso, bisognava organizzare un incontro;
la ragazza del front office indirizzava il cliente verso l'operatore libero o chi conosceva l'immobile; di alcune attività, come la registrazione del contratto, poteva occuparsi direttamente la ragazza;
“non c'è una regola specifica di assegnazione al funzionario;
si sceglie tra chi conosce l'immobile oppure in base a pagina 5 di 7 chi è presente quando entra il cliente”; l'unica impiegata assunta era mentre gli altri funzionari Tes_1
erano a partita Iva.
Tali essendo le emergenze istruttorie deve concludersi che la domanda della società ricorrente è fondata e va accolta.
Pur convenendosi sul fatto che non necessariamente l'attività svolta da un'agenzia di intermediazione immobiliare comporti contatti diretti con il pubblico, nel caso di specie la conduttrice ha dato la prova della sussistenza del predetto requisito e dell'attività prevalentemente imprenditoriale svolta all'interno dei locali.
Invero, i locali erano collocati al piano terra di uno stabile e la clientela veniva acquisita tramite le locandine presenti sulle vetrate e la pubblicità attuata mediante l'affissione di cartelli, la consegna di locandine, la presenza sui social network e la creazione di un apposito sito: il soggetto alla ricerca di un immobile poteva imbattersi casualmente nelle locandine affisse sulle vetrine ovvero mediante ricerche online.
L'immobile era dunque destinato, durante l'orario di apertura, a ricevere clientela indistinta, salvo ovviamente il fatto che si trattasse di soggetti alla ricerca di un immobile.
Quanto poi al tipo di attività esercitata, deve escludersi la prevalenza dell'attività professionale rispetto a quella imprenditoriale: una volta entrato nel locale, il cliente veniva indirizzato all'operatore libero o, preferibilmente, a quello che aveva acquisito l'immobile o lo conosceva meglio.
L'immobile veniva quindi presentato e illustrato in modo non dissimile rispetto a qualunque altro bene o oggetto messo in vendita. In detto contesto, ben potrebbe essere individuabile un operatore maggiormente preparato o “capace” ma l'attività conserva il suo spiccato carattere imprenditoriale.
Né può negarsi che la collocazione dell'agenzia avesse rilevanza ai fini della convergenza della clientela, anche perché, notoriamente, la presenza sul territorio di altre attività similari genera concorrenza senza che sia ipotizzabile, nel contesto descritto, un decisivo rapporto intuitu personae.
In conclusione, è accertato che presso lo stabile di cui si discute accedeva clientela indistinta e varia, con o senza appuntamento, ivi giunta casualmente ovvero dopo avere preso visione delle diverse forme di pubblicità; ed è altresì accertato che gli operatori che ricevevano il cliente illustravano il prodotto, ovvero gli immobili, senza alcun rapporto fiduciario con il potenziale acquirente o compratore ma esclusivamente in base alla conoscenza dei beni e alla disponibilità di tempo al momento dell'accesso del cliente.
pagina 6 di 7 Elementi tutti che consentono di ritenere che ricorra l'ipotesi prevista dall'art. 34 L. 392/78 e dunque il diritto, in capo al conduttore che ha restituito i locali, a vedersi corrisposta l'indennità di avviamento pari a 18 mensilità come richiesto.
Posto che il contratto si è concluso per mancato rinnovo da parte del locatore, il diritto all'indennità di avviamento deve essere riconosciuto nella misura di 18 mensilità da calcolarsi in base all'ultimo canone pagato, poiché non risulta che i locali siano stati nuovamente utilizzati per l'esercizio di attività commerciale appartenete alla medesima tabella merceologica.
va dunque condannato a versare a favore di la somma di € 21.467,00 (€ Controparte_1 CP_3
1.192,62 – ultimo canone rivalutato - moltiplicato per 18 mensilità ) oltre interessi di mora dal
01.01.2023 al saldo effettivo.
La condanna alla rifusione delle spese di lite segue la soccombenza, nella misura congrua indicata in dispositivo sulla base delle tariffe professionali vigenti, dell'oggetto della domanda e dell'attività concretamente svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Rovereto, in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa Monica Izzo, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione respinta, così provvede:
In accoglimento della domanda formulata dalla parte ricorrente condanna a versare a Controparte_1 favore di la somma di € 21.467,00 a titolo di indennità di avviamento oltre interessi di Parte_1
mora dal 01.01.2023 al saldo effettivo.
Condanna la parte resistente a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite che si liquidano in complessivi € 4.152,30 per compensi di cui € 152,30 per anticipazioni oltre 15% spese generali e accessori.
Rovereto, 28 maggio 2025
Il Giudice
dott. Monica Izzo
pagina 7 di 7