R.G. n. 989/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
SEZIONE TERZA CIVILE
nelle persone dei magistrati:
Dott.ssa Rossella Atzeni - Presidente -
Dott. Marcello Castiglione - Consigliere -
Dott.ssa Laura Casale - Consigliere relatore - riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa d'appello avente ad oggetto: Vendita di cose immobili.
Proposta da:
C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con Parte_1 P.IVA_1
sede in Milano, Via Durini n. 24, rappresentata e difesa, giusta procura allegata all'atto d'appello, dall'Avv. Valerio Botta (C.F. ) ed elettivamente domiciliata C.F._1
presso il suo studio, sito in Genova, Viale Brigata Bisagno, n. 6/6;
-Appellante
-contro-
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede legale CP_1 P.IVA_2
in Savona (SV), Piazza SAdro Pertini n. 10, rappresentata e difesa, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta in riassunzione, dall'Avv. Michele Spotorno (C.F.
) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in Pietra Ligure C.F._2
(SV), Via Ghirardi, n. 42;
-Appellata

-per la riforma-
della sentenza n. 696/23 del Tribunale di Savona, pubblicata in data 02.10.23 e notificata in data 06.10.23.
Conclusioni delle parti:
Per l'appellante: “Voglia Codesta Ecc.ma Corte d'Appello adita, per i motivi di cui in narrativa, in riforma integrale dell'impugnata sentenza: in via preliminare: sospendere l'esecutività della sentenza impugnata e, se iniziata, l'esecuzione della stessa;
in via principale: riformare la sentenza impugnata e, in particolare, accertare e dichiarare che le spese relative a tutti i tributi oggetto di controversia debbano essere sostenute da e, quindi, condannare Pt_2 CP_1
al pagamento in favore di dell'importo di Euro 132.109,80 corrispondente alle Parte_1
somme anticipate da parte attrice a titolo di Bollo Modello Unico, Imposta di Registro, Imposta
Ipotecaria, Imposta Catastale, Tassa Ipotecaria, Tassa Archivio, Bolli e marche, o della minor somma diversamente ritenuta. Il tutto oltre rivalutazione monetaria ed interessi dalla data dei singoli versamenti fino al saldo effettivo;
in via subordinata: riformare la sentenza impugnata
e, in particolare, in caso di mancato accoglimento della domanda principale, accertare e dichiarare che le spese relative all'Imposta Ipotecaria, alla Tassa Ipotecaria e alla Tassa
Archivio debbano essere sostenute da e, quindi, condannare quest'ultima al pagamento Pt_2 in favore di dell'importo complessivo di Euro 98.812,80 o della minor somma Parte_1
diversamente ritenuta. Il tutto oltre rivalutazione monetaria ed interessi dalla data dei singoli versamenti fino al saldo effettivo. Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio e del giudizio di primo grado, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge”.
Per l'appellata: “Voglia la Corte d'Appello Ecc.ma, contrariis reiectis, previa ogni più opportuna pronuncia e/o declaratoria: respingere l'appello perché infondato in fatto ed in diritto, confermando in ogni suo punto la sentenza di primo grado. Vinte le spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio e quelle del tentativo obbligatorio di conciliazione instaurato presso la Camera di Arbitrato e Conciliazione della C.C.I.A.A. di Milano.”.
***
FATTI DI CAUSA

1. Con atto di citazione datato 28.7.2022, conveniva in giudizio, davanti al Parte_1
Tribunale di Savona, esponendo quanto segue: Controparte_2 - in data 29.6.2011, essa sottoscriveva con (quale promittente venditrice) contratto CP_2 preliminare di compravendita, avente ad oggetto la cessione del compendio immobiliare “ex
Ospedale SA LO”, con la previsione del pagamento ad in natura, mediante CP_2
cessione di una porzione dello stesso immobile una volta ristrutturato ad uso uffici (più precisamente della porzione posta al piano 1, secondo fuori terra, a confini: sub 4, 6, Corso
Italia, Corso Mazzini e Via Giacchero e porzione posta al piano terreno a confini: sub 1 e sub
7) e dette porzioni risultavano individuate in via indicativa e provvisoria al C.F. del Comune di
Savona con i subalterni 2, 5 e 7 graffati all'intero edificio individuato al foglio n. 80 mappale n.
209);
- l'art. 4 del contratto preliminare, rubricato “Tempistica-Termini” disponeva che "(…) L'atto di trasferimento definitivo dell'unità immobiliare meglio indicata all'art 2, dovrà avvenire a conclusione dei lavori di recupero dell'intero immobile come sotto specificato, tenendo A.S.L.
2 " esente da ogni onere e spesa di contratto, tecnica e catastale (…)”; Pt_3
- a seguito della conclusione del contratto, essa svolgeva le opere di recupero dell'immobile ed effettuava, a proprie spese, i lavori di ristrutturazione, le relazioni tecniche ed i relativi nuovi accatastamenti dei locali;

- in data 27.5.2021, le parti stipulavano il contratto di compravendita definitivo con conseguente passaggio di proprietà della porzione immobiliare ristrutturata ad uso uffici, come già individuata nel preliminare, ad;
CP_1
- tra i contraenti sorgeva contrasto circa l'individuazione della parte onerata del pagamento delle spese fiscali relative alla compravendita e, pertanto, gli stessi decidevano di inserire nel contratto definitivo l'art. 13, con il quale prevedevano che “(…) L'onorario notarile del presente atto e la relativa I.V.A. sono a carico della parte venditrice. Quanto alle imposte di bollo, di registro, ipotecarie e catastali relative al presente atto, essendo emersa una difformità di interpretazione tra le parti in ordine all'art. 4 del contratto preliminare a mio rogito in data
29.6.2011 rep. 55074/30406, le parti si riservano di dare applicazione al disposto di cui all'art.
12 del presente contratto. Le parti convengono che le imposte sopra indicate saranno anticipate al Notaio rogante dalla società SA LO PA con diritto di rivalsa verso nel caso di CP_1 decisione favorevole a essa parte venditrice (…)”;
- essa, quindi, come previsto dal contratto, instaurava un procedimento di tentativo obbligatorio di conciliazione presso la Camera di Arbitrato e Conciliazione della Camera di Commercio di
Milano, conclusosi negativamente;
- sarebbe stato pacifico e incontestato l'avvenuto pagamento, da parte sua, delle spese di imposta per un totale di € 132.109,80;
- quanto all'interpretazione delle clausole del contratto di compravendita, essa richiamava il disposto dell'art. 1475 c.c., secondo cui “(…) Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente (…)”, che, nel caso di specie, non sarebbe stato derogato dall'art. 4 del preliminare;

- nel corpo dello stesso preliminare, anzi, sarebbero state inserite diverse clausole atte ad individuare la parte contraente obbligata a sostenere, di volta in volta, alcune voci di spesa ed esse riguardavano precisi aspetti relativi all'esecuzione del contratto;

- in ogni caso, nella fattispecie in esame si sarebbe dovuto applicare la normativa in materia di interpretazione generale del contratto, con riferimento agli artt. 1362, 1363 e 1371 c.c.;
- essa avrebbe avuto, pertanto, diritto alla restituzione degli importi versati in via anticipata, per tributi vari ammontanti a complessivi € 132.109,80, che avrebbero dovuto esserle rimborsati da
; in via subordinata, indicava che, qualora l'art. 4 del preliminare fosse stato CP_2
considerato derogatorio rispetto all'art. 1475 c.c., esso avrebbe dovuto riguardare solamente quanto espressamente previsto da tale inciso e, pertanto, esclusivamente “(…) ogni onere e spesa di contratto, tecnica e catastale (…)”, e non anche le altre spese anticipate (per imposta ipotecaria, tassa ipotecaria e tassa archivio), da reputarsi a carico di (complessivi € CP_1
98.812,80).
Part Sulla base di tali premesse di fatto, concludeva chiedendo accertarsi che le spese Parte_1
da essa anticipate, meglio indicate nel contratto di compravendita immobiliare oggetto di causa, relative a tutti i tributi oggetto di controversia, avrebbero dovuto essere sostenute da , CP_1 con condanna della stessa alla restituzione della somma di € 132.109,80 ovvero a quella inferiore di € 98.812,80.

2. Si costituiva in giudizio contestando le avversarie argomentazioni e, in particolare, CP_1
sostenendo che l'interpretazione fatta propria da controparte non sarebbe stata conforme né alla normativa codicistica, né alla volontà espressa dalle parti nel contratto preliminare del
29.6.2011, costituente lex specialis predisposta dalle stesse nel rispetto della normativa generale vigente.
Inoltre, , a sostegno delle proprie tesi, richiamava il contenuto dell'art. 4 del CP_1 preliminare, l'art. 12 delle Preleggi, gli artt. 1362, 1366 e 1475 c.c. ed evidenziava che l'espressione, inserita nell'art. 4 del preliminare,“(…) esente da ogni onere e spesa di contratto, tecnica e catastale (…)” sarebbe stata ideata proprio per contrastare l'applicazione degli usi correnti (non obbligatori e, quindi, derogabili), che addosserebbero alla parte acquirente gli onorari del notaio, i bolli e le imposte di registro e catastali collegate alla redazione, registrazione e trascrizione dell'atto pubblico ed alla voltura catastale.
L'originaria convenuta, inoltre, osservava che, per la particolare natura dell'operazione complessiva voluta dalle parti, esse avrebbero espressamente convenuto che l'atto di trasferimento definitivo sarebbe avvenuto senza oneri e spese a carico di e osservava, CP_1 infine, che l'interpretazione dell'art. 4 del contratto preliminare proposta dalla Parte_1
sarebbe stata fondata sulla errata convinzione che esso si riferisse alle sole spese di redazione del contratto, laddove la clausola avrebbe ricompreso tutte le spese necessarie per la conclusione del contratto e con questo in stretto rapporto di causalità, efficienza e strumentalità, ivi incluse quelle per i bolli e per l'imposta di bollo, per l'imposta e per la tassa ipotecaria, per l'imposta catastale e per la tassa di archivio.

3. La causa veniva istruita documentalmente e veniva decisa con la sentenza impugnata, con cui il Tribunale di Savona così disponeva: “RESPINGE le domande proposte da Parte_1
nei confronti di;
CONDANNA al Controparte_2 Parte_1
pagamento a favore di delle spese processuali, che Controparte_2 liquida in € 11.268,00= per compensi, oltre spese generali 15% sui compensi, oltre I.V.A. e
C.P.A e in € 1.008,00= oltre accessori per la fase di mediazione. Sentenza esecutiva.”.
In particolare, secondo il Giudice di prime cure:
- l'espressione, contenuta nell'art. 4 del preliminare, “esente da ogni onere e spesa di contratto, tecnica e catastale”, attesterebbe la volontà delle parti di tenere l' indenne da tutte le CP_1 spese connesse all'operazione immobiliare de qua;
- il successivo definitivo del 27.5.2021 nulla avrebbe disposto in senso contrario a quanto sopra, avendo precisato soltanto, all'art. 13, che l'onorario notarile per il rogito con relativa I.V.A. sarebbe stato a carico della venditrice e che le imposte di bollo registro, Parte_1
ipotecaria e catastale avrebbero dovuto essere provvisoriamente anticipate dalla medesima venditrice, salvo eventuale rivalsa legata alla interpretazione del preliminare;

- ai fini del criterio ermeneutico di cui all'art. 1362 c.c., si sarebbe dovuto considerare che l'art. 5 del Rogito n. 55072 del 29.6.2011 (stipulato contestualmente al preliminare e CP_3 riguardante l'obbligo di trasferire da ad la porzione immobiliare oggetto Parte_1 CP_2
del rogito n. 55074, cioè del contratto preliminare) avrebbe già previsto la cessione vincolante del credito del verso a e avrebbe richiamato le condizioni di CP_4 CP_1 Parte_1
cui al preliminare coevo, tenendo esente il da ogni spesa di contratto, Controparte_5
tecnica, catastale e fiscale;

- in virtù di quanto sopra, la clausola di cui all'art. 4 del preliminare avrebbe derogato al principio generale di cui all'art. 1475 c.c., secondo cui le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente;

- quanto alla domanda subordinata dell'originaria attrice, essa sarebbe stata infondata sia in forza delle considerazioni suesposte, sia perché non sarebbe stato possibile comprendere per quali ragioni l'imposta e la tassa ipotecaria e la tassa archivio sarebbero dovute rimanere a carico di n. 2 e perché la distinzione tra imposte catastali e ipotecarie avrebbero dovuto CP_1
comportare un diverso trattamento.

4. Con atto di citazione in appello notificato in data 03.11.23, impugnava la Parte_1
predetta decisione, deducendo due motivi.

4.1. Col primo motivo (“FALSA APPLICAZIONE E VIOLAZIONE DELL'ART. 132, C. 1,
N.4, C.P.C. PER ERRONEA E CONTRADDITTORIA VALUTAZIONE DEI CRITERI
INTERPRETATIVI DEL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA E DIFETTO DI
MOTIVAZIONE IN ORDINE ALLA DOMANDA PRINCIPALE PROPOSTA IN PRIMO
GRADO DALL'ESPONENTE”), l'appellante si doleva del fatto che il Giudice di prime cure, nonostante avesse affermato di fondare la propria valutazione sui criteri interpretativi di cui agli artt. 1362, 1363 e 1367 c.c., si sarebbe limitato ad utilizzare il solo criterio letterale di cui all'art. 1362 c.c., peraltro pervenendo ad un esito non condivisibile sulla base di un'erronea lettura dei documenti prodotti.
In particolare, secondo l'art. 4 del contratto preliminare, nella sua formulazione, Parte_1
non avrebbe espressamente incluso le spese fiscali e altri articoli del medesimo contratto (nn.
5, 6 e 8) avrebbero specificato le singole voci di spesa che ciascuna parte avrebbe dovuto sostenere, ciò che il Tribunale di Savona avrebbe dovuto valorizzare ai sensi e per gli effetti dell'art. 1363 c.c. In altri termini, l'appellante sosteneva che diverse clausole del contratto preliminare avrebbero contemplato specifiche voci di spesa e, quindi, anche l'art. 4 in esame avrebbero inteso riferirsi a tutte e sole le spese ivi indicate (“di contratto, tecniche e catastali”).
Infine, l'originaria attrice argomentava che l'interpretazione restrittiva da essa proposta avrebbe realizzato anche l'equo contemperamento degli interessi delle parti, che l'art. 1371 c.c. indica quale principio ermeneutico di riferimento per i contratti a titolo oneroso quando gli altri criteri di interpretazione del contratto non siano stati utili a chiarire il senso delle disposizioni contrattuali.

4.2. Col secondo motivo (“FALSA APPLICAZIONE E VIOLAZIONE DELL'ART. 132, C. 1,
N. 4, C.P.C. PER INSUFFICIENTE/OMESSA MOTIVAZIONE IN ORDINE ALLA
DOMANDA SUBORDINATA PROPOSTA IN PRIMO GRADO DALL'ESPONENTE”),
l'appellante lamentava l'insufficienza della motivazione della sentenza impugnata, nella parte in cui essa aveva rigettato la sua domanda subordinata concernente la richiesta di condanna della a restituire gli importi pagati per tributi non riconducibili alle voci di spesa di cui CP_1 all'art. 4 del preliminare.
Sul punto, osservava che la somma di euro 132.109,80, da essa corrisposta a Parte_1
titolo di anticipazione delle spese legate al contratto preliminare del 29.06.11, sarebbe stata comprensiva anche di tre tributi (Imposta Ipotecaria, Tassa Ipotecaria e Tassa Archivio) che, anche a voler accedere all'impostazione seguita dal primo Giudice, sarebbero stati estranei alle spese “di contratto, tecniche e catastali” menzionate dall'art. 4 del preliminare.
Pertanto, secondo l'appellante, la somma di euro 98.812,80, da essa versata per pagare i tre tributi sopra menzionati, dovrebbe essere restituita da perché l'esenzione prevista dal CP_1
ridetto art. 4 del preliminare non includerebbe tali oneri.

5. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 23.01.24, si costituiva in giudizio contestando le argomentazioni avversarie e, in particolare, sostenendo: CP_1
- quanto al primo motivo che, sul piano dell'interpretazione letterale, l'art. 4 del preliminare del
29.06.11 farebbe riferimento a “ogni onere e spesa di contratto, tecnica e catastale” e, quindi,
l'uso della congiunzione “e” significherebbe che le parti avrebbero voluto tenere indenne CP_1
da qualsiasi esborso comunque collegato alla firma del contratto preliminare;
che controparte avrebbe omesso di prendere posizione sull'analisi della complessiva operazione negoziale de qua condotta dal Giudice di primo grado, che aveva indotto quest'ultimo a concludere che, nel caso di specie, l'intento comune delle parti sarebbe stato “quello di realizzare la complessa operazione negoziale a costo zero per l' (ed anche per il ) Parte_4 Controparte_5
nel senso che essa non doveva comportare in alcuna fase il trasferimento di somme di denaro
o l'assunzione di obbligazioni pecuniarie, ma doveva avvenire mediante la cessione di un credito (cessione accettata dalla debitrice ceduta), con successiva compensazione ed alienazione di porzioni dell'immobile interessato dall'operazione: il tutto, come indicato, senza CP alcun onere di qualsiasi tipologia per gli enti pubblici A.S.L. e ”; che, CP_4 CP_5 nella fattispecie in esame, l'equo contemperamento degli interessi delle parti, di cui all'art. 1371
c.c., sarebbe stato realizzato attraverso la stipula del contratto preliminare del 29.06.2011, considerato che il valore della porzione di immobile che sarebbe rimasta in proprietà della
[...] sarebbe stato ampiamente superiore all'importo che quest'ultima avrebbe dovuto Parte_1
pagare per sostenere gli oneri e le spese connesse alla conclusione del contratto;

- quanto al secondo motivo, che il primo Giudice avrebbe specificato che le medesime ragioni fondanti il rigetto della domanda principale di parte attrice sarebbero state idonee a giustificare il rigetto della domanda subordinata;
che, in ogni caso, le distinzioni operate ex adverso tra tributi dovuti in base all'art.4 del preliminare a tributi ad esso estranei sarebbero state scarsamente comprensibili e comunque infondate.

6. La Corte, con ordinanza del 16.02.24, rigettava l'istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata, non ritenendo sussistente né il requisito del fumus boni iuris, né quello del periculum in mora.

7. La Corte, in persona del Consigliere Istruttore, con ordinanza adottata in pari data, rinviava la causa all'udienza del 12.12.24 per la rimessione in decisione collegiale ex art. 352 c.p.c., concedendo alle parti i termini di sessanta giorni prima della predetta udienza per il deposito delle note di precisazione delle conclusioni, di trenta giorni prima della predetta udienza per il deposito delle comparse conclusionali e di quindici giorni prima della predetta udienza per il deposito delle note di replica.

8. Successivamente, la Corte, in persona del Consigliere Istruttore, con ordinanza del 13.12.14, rilevato che in vista dell'udienza del 12.12.2024 era pervenuta la comunicazione dell'intervenuto decesso dell'Avv. Mario Spotorno, unico difensore della parte appellata, dichiarava l'interruzione del processo, ex art. 301 c.p.c.

9. Con ricorso del 20.02.25, riassumeva il giudizio, ribadendo le conclusioni Parte_1
già rassegnate con le note del 10.10.24. 10. Con decreto del 20.02.25, il Presidente, visto il ricorso in riassunzione depositato da parte appellante, fissava, ai sensi dell'art. 303 c.p.c., l'udienza del 15.05.25 per la comparizione delle parti davanti al Consigliere Istruttore, da svolgersi secondo le modalità della trattazione scritta,
e assegnava al riassumente termine fino al 20.03.25 per notificare a controparte il ricorso e il decreto.
11. Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 15.04.25, si costituiva nel giudizio riassunto a mezzo dell'Avv. Michele Spotorno, formulando le conclusioni trascritte in CP_1
epigrafe.
12. La Corte, in persona del Consigliere Istruttore, con ordinanza del 16.05.25, verificata la regolare costituzione delle parti ai sensi dell'art. 350 c.p.c., lette le note scritte depositate dalle difese in vista dell'udienza del 15.05.25 e rilevato che entrambi i difensori avevano chiesto che la causa fosse rimessa in decisione al Collegio, rinunciando alla concessione di ulteriori termini per le difese conclusive, essendosi richiamati a quelle già depositate prima dell'interruzione del processo, rimetteva la causa al Collegio per la decisione.
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RAGIONI DELLA DECISIONE
13. L'appello è infondato e deve essere respinto, per le ragioni che seguono.
13.1. Quanto al primo motivo, giova premettere che, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, “nell'interpretazione del contratto, il primo strumento da utilizzare è il senso letterale delle parole e delle espressioni adoperate, mentre soltanto se esso risulti ambiguo può farsi ricorso ai canoni strettamente interpretativi contemplati dall'art.
1362 all'art. 1365 c.c. e, in caso di loro insufficienza, a quelli interpretativi integrativi previsti dall'art. 1366 c.c. all'art. 1371 c.c.” (Cass., n. 33451/2021; si veda anche Cass., n. 5595/2014, alla cui stregua, “in tema di interpretazione dei contratti, è prioritario il canone fondato sul significato letterale delle parole, di cui all'art. 1362, primo comma, cod. civ., sicché, quando esso risulti sufficiente, l'operazione ermeneutica deve ritenersi utilmente, quanto definitivamente, conclusa”).” (Cass. Civ., Sez. III, 11.03.25, n. 6444).
Nel caso di specie, la materia del contendere riguarda l'interpretazione dell'art. 4 del contratto preliminare concluso tra e in data 29.06.11, secondo cui “L'atto di Parte_1 CP_1 trasferimento definitivo dell'unità immobiliare meglio indicata all'art 2, dovrà avvenire a conclusione dei lavori di recupero dell'intero immobile come sotto specificato, tenendo
[...]
esente da ogni onere e spesa di contratto, tecnica e catastale”. CP_6
Ebbene, ad avviso di questa Corte, l'applicazione del criterio letterale di cui all'art. 1362 c.c. induce a ritenere che le parti, con la clausola de qua, abbiano inteso porre in essere l'operazione negoziale concernente il trasferimento del compendio immobiliare dell'ex ospedale Parte_1 di Savona senza prevedere alcuna spesa a carico dell' CP_1
Infatti, a livello grammaticale e sintattico, la disposizione contrattuale de qua contempla l'uso del sostantivo “onere”, accompagnato dall'aggettivo “ogni”, e del sostantivo “spesa”, a loro volta posti tra loro in un rapporto di coordinazione, evidenziato dalla congiunzione “e”.
Quindi, diversamente da quanto sostenuto dall'appellante alle pagg. 12 e 13 del proprio atto introduttivo, il fatto che nella clausola in esame siano indicate le spese “di contratto”, “tecniche”
e “catastali” non significa che le parti, con l'impiego di questi aggettivi, abbiano voluto escludere dal perimetro applicativo della disposizione i tributi da corrispondere in conseguenza della stipula del contratto perché, come detto, le menzionate voci di spesa sono precedute dall'espressione “ogni onere”, idonea a ricomprendere tutti gli esborsi eventualmente non riconducibili alle predette tipologie di spesa.
Ora, posto che, secondo il riportato indirizzo nomofilattico, l'esegesi dell'art. 4 del preliminare del 29.06.2011 potrebbe, a questo punto, già dirsi conclusa, in virtù della chiarezza del senso letterale della disposizione, si reputa opportuno aggiungere che la volontà delle parti di tenere indenne da qualsiasi aggravio economico dipendente dalla conclusione del contratto CP_1 preliminare in discorso emerge anche dall'Atto di trasferimento che il ASL Controparte_5
2 e hanno stipulato lo stesso giorno del preliminare (29.06.2011) dinnanzi al Parte_1
medesimo notaio rogante dott. . CP_3
Ed invero, in tale contratto, che chiarisce il contesto negoziale in cui è stato siglato il preliminare tra e si legge, all'art. 5, che “Tutte le spese contrattuali, nessuna esclusa, CP_1 Parte_1
per il presente atto, per la convenzione urbanistica, per i preliminari collegati e per i successivi contratti definitivi di trasferimento sono e saranno a carico dell'Acquirente, salvo quanto diversamente pattuito con espresso accordo scritto”.
Si evidenzia che l'appellante, sul punto, non ha dedotto né argomentato alcunché, nonostante il
Giudice di prime cure, alle pagg. 9 e 10 della sentenza impugnata, al fine di interpretare l'art. 4 del preliminare del 29.06.2011, abbia fatto puntuale riferimento all' “accordo quadro” finalizzato alla cessione dell'edificio dell'ex ospedale . Parte_1
In particolare, il Tribunale di Savona ha illustrato che “ era già proprietaria CP_2 dell'intero edificio interessato dall'intervento di ristrutturazione e modifica;
il CP_5
era creditore di per il rilevante importo di € 3.615,198,50= somma da
[...] CP_2
CP destinarsi obbligatoriamente per acquisto (da parte del dalla medesima ) CP_4 CP_1 dell'immobile Ospedale SA LO al prezzo concordato di € 7.230.397.00=; il Comune di
Savona poteva acquistare direttamente o promuovere acquisto di un terzo ed è stata scelta detta opzione;
il terzo è stato individuato nel Gruppo Demont-Domai-Unieco dal quale poi è derivata la SA LO PA, costituita nel 2006 e che è risultata aggiudicataria;
il prezzo di aggiudicazione di € 7.230.397.00= è stato pagato per metà con il credito ceduto dal CP_4
a SA LO PA (non è chiaro in base a quale situazione e/o rapporto pregresso) e per metà
CP con trasferimento ad di parte della proprietà da destinare ad uffici, con contestuale CP_1 obbligo di di provvedere all'acquisto ed al recupero del complesso immobiliare Parte_1
“(…) con ogni onere e spesa a suo carico (…)”: ciò in base a complessa trattativa e vari atti succedutisi dal 1999 in poi;
l'art. 5 del Rogito n. 55072 del 29.6.2011 (stipulato CP_3 contestualmente al preliminare e riguardante l'obbligo di trasferire da ad Parte_1 CP_2
2 la porzione immobiliare oggetto del rogito n. 55074, cioè del contratto preliminare) aveva
[...]
già previsto la cessione vincolante del credito del verso a e CP_4 CP_2 Parte_1
richiamava le condizioni di cui al preliminare coevo, tenendo esente il da Controparte_5
ogni spesa di contratto, tecnica, catastale e fiscale: tale clausola si riferisce al e CP_4 conferma, peraltro, la volontà di escludere gli enti pubblici coinvolti da ogni onere.”.
Pertanto, si reputa che anche l'applicazione del canone ermeneutico di cui all'art. 1363 c.c. conduca al medesimo risultato cui si è pervenuti servendosi dell'interpretazione letterale, non riscontrandosi, all'interno del preliminare del 29.06.11, alcuna previsione contrattuale in contrasto con l'intenzione delle parti di escludere, a carico del soggetto pubblico coinvolto nell'operazione, qualsiasi onere o spesa.
Tale ultima circostanza, peraltro, appare vieppiù confermata proprio dagli articoli del preliminare citati dall'appellante alle pagg. 15 e 16 dell'appello (artt. 4, 5, 6 e 8), che, a ben vedere, pongono le spese inerenti all'ottenimento del certificato di agibilità, al recupero dell'edificio e ai titoli autorizzativi e abilitativi sempre e solo a carico di Parte_1
Infine, si precisa che il contratto definitivo concluso tra SA LO s.r.l. e in data CP_1
27.5.2021 non contiene alcuna disposizione contraria all'art. 4 del preliminare del 29.06.11, avendo tale atto precisato soltanto, all'art. 13, che l'onorario notarile per il rogito con relativa
I.V.A. sarebbe stato a carico di parte venditrice e che le imposte di bollo, registro, ipotecaria e catastale avrebbero dovuto essere provvisoriamente anticipate dalla medesima venditrice, salvo eventuale rivalsa legata alla interpretazione del preliminare.
Pertanto, il primo motivo d'appello è infondato.
13.2. Quanto al secondo motivo, si reputa sufficiente osservare che il primo Giudice, a pag. 12 della sentenza impugnata, ha motivato il rigetto della domanda subordinata proposta dall'allora parte attrice non solo rilevando l'incomprensibilità delle distinzioni operate da Parte_1 tra imposte ipotecarie, catastali e “tassa archivio”, ma facendo altresì riferimento alle
“considerazioni già esposte” ai fini della reiezione della domanda principale.
Dunque, la doglianza dell'appellante, secondo cui “Fermo quanto già rilevato in merito al percorso seguito dal Giudice in merito alla domanda principale, non è infatti dato comprendere quali siano state le valutazioni e le motivazioni che hanno condotto anche al rigetto della domanda subordinata proposta da nel giudizio di primo grado” (pag. 19 Parte_1 dell'appello), appare priva di pregio perché, come opinato dal Tribunale di Savona con statuizione meritevole di conferma in questa sede, una volta accertato che le parti, con l'art. 4 del contratto preliminare del 29.06.11, hanno inteso concludere l'affare de quo “a costo zero” per non risulta necessario prendere in esame le distinzioni tributarie allegate CP_1 dall'originaria attrice, né soffermarsi ulteriormente sulla distribuzione tra i contraenti di oneri o spese connessi alla stipula del contratto preliminare per cui è lite.
Pertanto, anche il secondo motivo è infondato, sicché l'intero appello deve essere respinto.
14. Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo in base al D.M. 147/22, ritenuta la causa appartenente allo scaglione di valore compreso tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00 e applicati i valori medi per tutte le fasi.
15. Si dà atto che, ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio
2012 n. 115, l'appello è stato integralmente rigettato.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria o diversa istanza,
- Rigetta l'appello proposto da e, per l'effetto, Parte_1
- Conferma la sentenza n. 696/23 del Tribunale di Savona, pubblicata in data 02.10.23 e notificata in data 06.10.23.;
- Condanna al pagamento in favore di delle spese di lite del presente Parte_1 CP_1
grado di giudizio, che si liquidano in euro 14.317,00, oltre 15% spese generali, IVA e CPA come per legge;

- Si dà atto che, ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012
n. 115, l'appello è stato integralmente rigettato.
Così deciso in Genova, il 28.05.25.
Il Consigliere estensore
dott.ssa Laura Casale
Il Presidente
dott.ssa Rossella Atzeni