N. R.G. 1409/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE PRIMA CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Marianna Galioto Presidente dott.ssa Rossella Milone Consigliere dott. Lorenzo Orsenigo Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 1409/2023 promossa in grado d'appello
DA
(P.IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in VIA G. OBERDAN N. 37 - LECCE presso lo studio dell'avv.
MASSIMILIANO LIPPOLIS ( che la rappresenta e Email_1
difende come da delega in atti.
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. e P.IVA ), in persona Controparte_1 P.IVA_2 dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in
VIALE FRANCESCO LO RE, N.

6 - LECCE preso lo studio dell'avv. GIUSEPPE POSITANO
(positano. , che la rappresenta e difende come da delega in atti. Email_2 Email_3
APPELLATA
OGGETTO: mediazione.
CONCLUSIONI:
Per PARTE APPELLANTE
pagina 1 di 17 “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa:
1) In via pregiudiziale e cautelare sospendere la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto.
2) In via principale: accogliere il presente appello per i motivi tutti dedotti in narrativa e per
l'effetto, in riforma della sentenza impugnata n. 3427/2023 pronunciata dal Tribunale di
Milano in data 28.4.2023, resa pubblica in data 2.5.2023 nella causa iscritta al n.r.g.
40373/2020, accertare e dichiarare preliminarmente che ha ricevuto l'incarico di Pt_1
mediazione nella compravendita in oggetto e conseguentemente confermare il decreto ingiuntivo n. 14737/2020 emesso dal Tribunale di Milano.
3) Condannare l'appellata al pagamento delle spese e competenze di lite di entrambi i gradi di giudizio, con distrazione in favore del sottoscritto avvocato antistatario.”
Per PARTE APPELLATA
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, rigettare l'atto di appello perché infondato in fatto e in diritto per tutti i motivi ampiamente esposti, confermando per l'effetto la sentenza di primo grado anche in punto di statuizione sulle spese di lite.
Il tutto con vittoria di spese, competenze e onorari del presente grado di giudizio con distrazione in favore dello scrivente procuratore che si dichiara antistatario”.
IN FATTO E IN DIRITTO

La società ha proposto appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. Parte_1
3427/2023 pubblicata in data 2/5/2023 con la quale, in accoglimento dell'opposizione Contr proposta ex art. 645 c.p.c. da (di seguito anche solo “ , Controparte_1 odierna appellata), è stato revocato il decreto ingiuntivo n. 14737/2020 – chiesto ed ottenuto da (odierna appellante) – con cui le era stato ingiunto il pagamento dell'importo di € Parte_1
73.858,20, oltre interessi e spese della procedura, quale provvigione per lo svolgimento di attività di mediazione con riferimento all'acquisto di un complesso immobiliare sito in Milano,
Viale Sarca n. 43.
pagina 2 di 17
Vicende processuali

Contr 1) L'ingiunta proponendo opposizione avverso il decreto ingiuntivo contro di essa emesso, chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo opposto sulla base delle seguenti argomentazioni:
- il 09/07/2019, aveva formulato una proposta di acquisto di un bene immobile ad CP_1
uso commerciale di proprietà di Magik s.r.l., sito in Milano, Viale Sarca n. 43;
- il 17/02/2020, e Magik s.r.l. avevano stipulato un contratto preliminare di CP_1
compravendita del suddetto immobile, convenendo un prezzo di euro 2.300.000,00 oltre accessori, sospensivamente condizionato al buon esito della due diligence di natura tecnico- urbanistica dell'immobile, che doveva essere eseguita entro il successivo 24 febbraio, al fine di verificare la regolare sussistenza dei presupposti legittimanti l'acquisto, tutti indicati nell'art. 6 del contratto (cfr. doc. n. 3 opponente);
- l'operazione di cui sopra avrebbe dovuto essere realizzata dalla (con sede in CP_2
Milano, Via Meravigli n. 13), cui entrambi i contraenti avevano conferito “mandato con promessa di rato e valido” (cfr. art. 8 del preliminare). Consulente di tale società, la cui sede legale era la stessa della società opposta, era tale , che era, altresì, il legale Persona_1
rappresentante proprio della parte opposta Parte_1
- in data 15/06/2020 veniva sottoscritto il contratto definitivo di compravendita da CP_1
e Magik s.r.l., al prezzo di euro 2.228.000,00 oltre accessori. All'art. 6, lett. B, era stato precisato “che la presente compravendita [era] stata conclusa senza alcuna spesa di mediazione ai sensi degli artt. 1754 e seguenti del codice civile” (doc. n. 6 opponente);
- tale operazione commerciale sarebbe dovuta, peraltro, essere propedeutica e funzionale ad una seconda compravendita. In particolare, l'11/12/2019, la società francese Marcimmo
TVA, con proposta di acquisto indirizzata a aveva proposto di acquistare, per sé o CP_1 per persona (fisica o giuridica) da nominare al momento della stipula del rogito, l'immobile suddetto al prezzo di € 3.150.000,00, oltre accessori, proposta che veniva accettata da
[...]
(cfr. doc. n. 7 opponente): le parti quindi si obbligavano alla stipula del definitivo, che CP_1
doveva avvenire entro e non oltre il 28/2/2020. Nondimeno, il 15/4/2020, la società francese, per il tramite della s.r.l. Laboratorio Sarca 43 s.r.l. (che avrebbe dovuto comprare l'immobile)
pagina 3 di 17 proponeva a un ribasso del prezzo di acquisto a € 2.800.000,00, proposta che non CP_1
veniva accettata da la quale si determinava ad instaurare un procedimento di CP_1
mediazione per far valere la responsabilità della proponente (cfr. docc. nn.

8-9 opponente).
D'altra parte, per evitare di incorrere in analoga responsabilità, si era trovata CP_1
costretta a dare esecuzione al preliminare stipulato con la s.r.l. Magik e, quindi, il 15/6/2020 sottoscriveva il definitivo divenendo proprietaria dell'immobile;
- dalla documentazione prodotta poteva evincersi come avrebbe dovuto ricoprire Parte_1
l'incarico di mediatore nella seconda operazione immobiliare (quella tra e CP_1
Marcimmo TVA), sempre a condizione che quest'ultima venisse effettivamente perfezionata con la stipula del definitivo, che, tuttavia, non aveva avuto luogo;

- al contrario, l'opposta non aveva ricoperto alcun ruolo nella compravendita perfezionatasi tra Magik s.r.l. e il fatto che le e-mail allegate dall'opposta al ricorso per decreto CP_1
Part ingiuntivo provenissero e fossero indirizzate da un indirizzo e-mail riconducibile a trovava spiegazione nel duplice ruolo di (consulente di e legale Persona_1 CP_2
Part rappresentante di : costui, infatti, “onde rimanere aggiornato circa gli sviluppi dell'affare di cui al preliminare del febbraio 2020, per mera comodità pratica, utilizzava l'indirizzo mail Part della per ricevere la corrispondenza utile ai fini della Due Diligence, corrispondenza che, in realtà, era destinata al quale referente della che, come detto, avrebbe ER CP_2
dovuto svolgere l'incarico di due diligence tecnico - urbanistica (cfr. art. 8 del contratto preliminare del 17.02.2020)” – incarico, peraltro, mai effettivamente realizzato (atto di citazione in opposizione, p. 5);
- non poteva quindi ritenersi né che nella fattispecie sussistesse un'ipotesi di mediazione atipica, non essendovi la prova del conferimento di un incarico a da parte Parte_1 dell'opponente, né che un contratto di mediazione fosse stato concluso per facta concludentia.
1.1) Costituendosi in giudizio, l'opposta chiedeva preliminarmente la concessione Parte_1
della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo e, nel merito, contestava il fondamento dell'opposizione, istando per la conferma del provvedimento monitorio opposto.
La parte opposta, nel contestare le difese avversarie, esponeva che:
- il conferimento dell'incarico professionale risultava dalla copiosa corrispondenza prodotta, da cui poteva desumersi, altresì, l'impegno profuso dalla società opposta per ricercare, sulla pagina 4 di 17 base delle indicazioni di l'immobile commerciale poi effettivamente acquistato CP_1 dall'opponente grazie proprio a tale attività di mediazione;

- il sig. non aveva alcun incarico professionale in ma deteneva una quota ER CP_2
del capitale della società opposta, di cui era amministratore unico;

- tutti i soggetti coinvolti nell'affare avevano riconosciuto sia il conferimento, da parte di
[...]
dell'incarico a sia il conseguente ruolo di mediatore svolto dalla medesima;
CP_1 Parte_1
- nonostante ciò, l'opponente, pur essendosi servita dell'attività di mediazione dell'opposta per circa un anno e pur avendo concluso positivamente la vendita, aveva deciso di non pagare la provvigione pur spettante a Parte_1
2) Disattesa l'istanza ex art. 648 c.p.c., istruita la causa mediante l'escussione di testimoni, il
Tribunale di Milano, con sentenza n. 3427/2023 pubblicata il 2 maggio 2023, così decideva:
1) revoca il decreto ingiuntivo n. 14737/2020, emesso dal Tribunale di Milano in data


8.09.2020 e pubblicato in data 26.09.2020;
2) condanna alla refusione delle spese di lite, che liquida, a favore dell'avv. Parte_1
Giuseppe Positano, che si è dichiarato antistatario, in complessivi euro 16.628,45, di cui euro
14.103,00 per compensi, euro 2.115,45 per spese generali al 15% ed euro 410,00 per spese, oltre c.p.a. e oneri fiscali come per legge.
2.1) In particolare, il giudice di primo grado ha rilevato come non avesse assolto al Parte_1 proprio onere di dimostrare il conferimento dell'incarico di mediazione o, almeno, la sussistenza di un rapporto causale tra la vendita e l'attività di mediazione prestata: infatti, né dalla documentazione prodotta, né dalle dichiarazioni rese dai testi poteva evincersi alcun riscontro in tal senso;
ciò in quanto (cfr. sentenza di primo grado, pp. 4-5):
- era documentato che soggetto incaricato ad eseguire la due diligence fosse la CP_2 cui era stato conferito mandato sia da che dalla società venditrice dell'immobile CP_1
(art. 8 del contratto preliminare). A tal proposito, rilevava il primo giudice come si fosse creata
“una situazione di confusione legata al fatto che di due diligence si parli dall'indirizzo mail della soc. K2 e pertanto non della K2 Real”: infatti, vi si faceva riferimento in molte e-mail depositate dall'opposta e trasmesse dall'indirizzo riconducibile a e redatte a firma Parte_1
del legale rappresentate Francesco Melis¹; ¹ In particolare, il giudice di prime cure ha valorizzato a tal proposito: pagina 5 di 17 - tuttavia, secondo il Tribunale, “l'argomento logicamente assorbente [era] legato […] al contenuto delle mail in cui si fa quasi esclusivamente riferimento proprio all'attività di due diligence sebbene inviate dall'indirizzo mail della soc. K2, e non si faccia riferimento ad attività tipica di mediazione prestata da E questo nonostante in alcune mail si CP_3 faccia riferimento alla “bozza proposta d'acquisto viale Sarca” (cfr. mail del giorno 8.7.2019)”;
- parimenti, nemmeno le dichiarazioni dei testi avevano “l'univocità necessaria a far ritenere che l'attività prestata sia stata finalizzata a mettere in contatto acquirente e venditore, potendo risultare plausibile che un contatto già ci fosse stato”; nel dettaglio:
a. il teste (agente immobiliare che saltuariamente collaborava con Testimone_1
l'opposta), “pur avendo confermato la presenza del sig. per nei ER Parte_1 sopralluoghi riguardanti la verifica delle condizioni dell'immobile, ha precisato che questi agiva per di cui all'epoca era amministratore, società che era stata Parte_1 incaricata di fare una due diligence in relazione all'immobile. Dalla testimonianza emerge ancora una volta la confusione tra le due società, e Parte_1 CP_4 tanto che per il teste era ad aver avuto l'incarico di svolgere la due Parte_1
diligence, e in ogni caso, ha collegato la presenza di alla due diligence e ER nessun riferimento vi è stato all'attività di intermediazione”;
b. già amministratore della società venditrice Magik s.r.l., “ha CP_5
dichiarato che ai sopralluoghi era presente, di solito, il dott. di e Per_2 CP_1
talvolta, più raramente, anche il sig. di la quale, per quanto a sua ER Parte_1 conoscenza, era stata incaricata di fare una due diligence per l'immobile”;
c. Il teste già avvocato della s.r.l. Magik e dei suoi soci, “dopo Testimone_2 aver precisato di essere stato incaricato dall'amministratore di Magik s.r.l. di seguire la vendita dell'immobile, ha dichiarato che nell'ambito della due diligence
a. una comunicazione del 20.11.2019, che faceva riferimento a finanziamenti, iscrizioni ipotecarie e calcolo di interessi, tutte attività ritenute riconducibili alla due diligence. Lo stesso dicasi per le e-mail del
7.1.2020, 20.1.2020 e 16.1.2020 (cfr. all. 1 e 2);
b. le e-mail del 29.6.2020 (all. 3), aventi “ad oggetto la due diligence e il preliminare di compravendita con bozza di offerta per l'acquisto del credito di Magik e la richiesta di documenti mancanti per il trasferimento dell'immobile, e ancora la richiesta di documenti per la check-list (indicazione di procedure civile e/o amministrative estratto del PRG, indicazione di IMU e TASI, richieste di planimetrie e invio della bozza di proposta di acquisto)” (sentenza di primo grado, pp. 4-5).
pagina 6 di 17 prevista dal preliminare furono effettuati dei sopralluoghi nell'immobile, in cui, come gli era stato riferito, era quasi sempre presente il sig. , in quanto aveva le CP_5 chiavi dell'immobile. Il teste ha altresì precisato di aver personalmente sentito il sig.
in una call nella quale era indicato come incaricato della due diligence e che ER
successivamente aveva letto una e-mail del sig. nella quale chiedeva ER documentazione dell'immobile e che il 27.05.2020 gli aveva telefonato per sollecitare la consegna della due diligence, rimanendo sorpreso quando il sig. ER
precisò che era amministratore della e che non aveva ricevuto alcun Parte_1 incarico per la redazione della due diligence”.
3) Proponendo appello avverso tale sentenza la società ha chiesto, in riforma della Parte_1 sentenza impugnata, il rigetto dell'opposizione con la conferma del decreto ingiuntivo n.
14737/2020.
A tal fine sono stati articolati due motivi di appello.
3.1) Con il primo motivo, l'appellante ha dedotto la violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., per avere il giudice di primo grado omesso di cogliere il contenuto oggettivo della dichiarazione resa dal teste all'udienza del 18/10/2022. Tes_1
3.2) Con il secondo motivo, parte appellante ha lamentato l'erroneità della valutazione del compendio documentale acquisito, con specifico riguardo al contenuto della corrispondenza prodotta in giudizio da Parte_1
4) Costituendosi in giudizio la parte appellata ha chiesto il rigetto dell'appello CP_1
perché infondato in fatto ed in diritto, con conferma della sentenza impugnata.
La parte appellata, in generale, ha manifestato condivisione per l'iter argomentativo percorso dal primo giudice, ritenendolo immune dalle censure spese dall'appellante.
5) Nel corso del giudizio:
- con ordinanza collegiale in data 25/10/2023 veniva respinta l'istanza, svolta da parte appellante, di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata;

- veniva, quindi, rinviata la causa ex art. 352 c.p.c. all'udienza del 19/02/2025, con concessione dei termini perentori previsti dalla disposizione del codice di rito;
in quella sede, la causa è stata rimessa al Collegio per la decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe.

pagina 7 di 17 Motivi della decisione

Ad avviso della Corte l'appello è infondato, per le ragioni che si vanno ad esporre.
6) Con i due motivi di appello proposti, suscettibili di trattazione congiunta, l'appellante ha censurato la valutazione svolta dal giudice di primo grado in ordine al compendio probatorio acquisito dall'istruttoria orale e documentale. In particolare, ad avviso della difesa di parte appellante:
- dalla dichiarazione resa dal teste , all'udienza del 18/10/2022, il primo giudice Tes_1 avrebbe potuto trarre la prova dell'attività di mediazione prestata da in favore Parte_1 dell'odierna appellata. Infatti, non vi sarebbe alcun dubbio “che il testimone , Tes_1 all'udienza del 18.10.2022, richiamato a fornire alcuni doverosi chiarimenti proprio per allontanare qualsiasi contrasto al riguardo, aveva precisato [che] la società appellante è un
Contr agente immobiliare e che si era occupata della vendita dell'immobile per conto di (atto di appello, p. 6);
- la motivazione addotta dal giudice di prime cure sarebbe contraddittoria nella misura in cui il Tribunale ha ritenuto la corrispondenza prodotta da inidonea a dimostrare il Parte_1 conferimento alla medesima dell'incarico di mediazione, nonostante nell'e-mail trasmessa dall'appellata alla società venditrice in data 8/7/2019, allegando la bozza della proposta di acquisto dell'immobile, avesse messo in copia conoscenza anche la società CP_1
appellante: tale missiva, erroneamente trascurata dal Tribunale, sarebbe indice della volontà di di evidenziare il ruolo di mediatore di CP_1 Parte_1
- dagli atti non risulterebbe alcuna prova di un mandato professionale – obbligatorio in caso Part di due diligence – né a né a essendovi riscontro solo di “una generica volontà CP_2
delle parti di conferire il suddetto mandato riportata nel contratto preliminare che non è stata mai perfezionata attraverso un incarico vero e proprio, quindi, se tale intenzione non si è poi concretizzata, non si comprende assolutamente come il Giudice di primo grado sia giunto a tali errate conclusioni ritenendo provata una circostanza […] inesistente” (ibidem, p. 10);
- l'attività compiuta dal , di raccolta e analisi dei documenti relativi ad ogni aspetto ER dell'immobile, si inserirebbe nell'ambito di quelle attività tipiche dell'intermediazione immobiliare finalizzate a realizzare un coordinamento delle parti della trattativa;

pagina 8 di 17 - l'appellante, in occasione della corrispondenza scambiata con Magik s.r.l., in cui quest'ultima aveva chiesto informazioni sull'attività di due diligence, aveva chiarito il proprio ruolo di mediatore, senza ricevere alcuna contestazione da parte di che pure CP_1 leggeva in copia: ne derivava “l'assoluta irrilevanza della dichiarazione del teste [id Tes_2 est: il legale di Magik s.r.l. e dei soci per la vendita dell'immobile], del tutto ininfluente ai fini della decisione della presente controversia poiché riposa su argomentazioni logicamente inconciliabili” (ibidem).
7) Come osservato da parte appellata, tali doglianze sono del tutto prive di fondamento.
8) Preliminarmente, occorre ricostruire brevemente i fatti retrostanti il presente contenzioso, risultanti dagli atti e documenti di causa. In particolare, dal compendio probatorio acquisito può evincersi quanto segue:
- in data 09/7/2019, aveva formulato una proposta di acquisto di un bene CP_1 immobile ad uso commerciale, sito in Milano – Viale Sarca n. 43, di proprietà di Magik s.r.l., proposta che veniva accettata. L'immobile era gravato da ipoteca di primo grado in favore di
(cfr. doc. n. 2 fascicolo appellata). Controparte_6
- Nel frattempo, in data 11/12/2019 (e quindi prima della stipula del preliminare tra
[...]
e Magik s.r.l., avvenuta in data 17/2/2020), la società francese Marcimmo TVA CP_1 trasmetteva a una proposta di acquisto “dell'immobile di proprietà di Magik s.r.l. […] CP_1 sito in Viale Sarca n. 43, 45” al corrispettivo di € 3.150.000,00, prevedendo che la stipula del definitivo avvenisse “non prima del 15 febbraio 2020 e non oltre il 28 febbraio 2020”. Al punto
12), le parti si davano reciprocamente atto “che per la eventuale conclusione del contratto definitivo di compravendita [si sarebbero] avvalse ai sensi dell'Articolo 1759 del c.c. di
Pluralità di Mediatori e nello specifico il Proponente [id est: Marcimmo TVA] del Dott.
[...]
ed il destinatario [id est: di . La proposta veniva accettata da Tes_1 CP_1 Parte_1
il successivo 13/12/2019 (cfr. doc. n. 7, ibidem). CP_1
- In data 17/2/2020, Magik s.r.l. e sottoscrivevano il contratto preliminare di CP_1 compravendita del suddetto immobile, al corrispettivo di € 2.300.000,00, sospensivamente condizionato al buon esito della due diligence tecnico urbanistica, “tesa a verificare la regolare sussistenza dei presupposti legittimanti indicati nel precedente art. 6” (rubricato
“Presupposti legittimanti il pattuito acquisto”), che doveva essere “eseguita dalla società K2
Real con sede a Milano in Via Meravigli n. 13, a cui entrambi i contraenti conferiscono
pagina 9 di 17 mandato con promesso di rato e valido” (cfr. art. 8). Nel preliminare, veniva altresì previsto, all'art. 3, che l'obbligazione garantita dall'ipoteca di cui era gravato l'immobile avrebbe potuto essere estinta “anche attraverso delegazione di pagamento del prezzo in favore del creditore ipotecario” (cfr. doc. n. 3, ibidem). Il credito garantito veniva medio tempore ceduto a
[...]
CP_7
- In data 15 aprile 2020 la s.r.l. Laboratorio Sarca 43 (domiciliata per la trattativa presso
Korus Italia s.r.l.) proponeva di acquistare “per sé, per persona o società da nominare al momento della stipula dell'atto notarile definitivo di compravendita” la piena proprietà dell'immobile al minor prezzo di € 2.800.000,00. Anche in questo caso, in punto di mediazione era stato previsto che, in caso di stipula del definito, la proponente si sarebbe avvalsa del dott. e la destinataria della proposta (quindi di Testimone_1 CP_1 [...]
La proposta non veniva accettata da (cfr. doc. n. 8, ibidem) Pt_1 CP_1
- Il 15 giugno 2020 Magik s.r.l. e sottoscrivevano il contratto definitivo di CP_1 compravendita dell'immobile sito in Milano, Viale Sarca n. 43 al prezzo di € 2.228.000,00, pattuendone il pagamento nei termini seguenti: quanto ad € 2.125.000,00 mediante delegazione di pagamento ex art. 1269 c.c. in favore di ad estinzione del Controparte_7 credito garantito con l'ipoteca sull'immobile; quanto ai residui € 103.000,00 mediante bonifico in favore della venditrice. All'art. 6, rubricato “dichiarazioni ex d. l. 223/2006”, le parti dichiaravano “che la presente compravendita [era] stata conclusa senza alcuna spesa di mediazione ai sensi degli artt. 1754 e seguenti del codice civile” (cfr. doc. n. 5, ibidem).
8.1) Tanto premesso, va richiamato che l'affare in riferimento al quale ha richiesto il Parte_1
pagamento della provvigione ha ad oggetto la trattativa che ha condotto alla stipula del contratto definitivo di compravendita tra Magik s.r.l. (venditrice) e (acquirente), CP_1
avvenuta il 15 giugno 2020.
Come evidenziato dalla Suprema Corte, “In tema di mediazione, l'attività volta a mettere due
o più parti in relazione al fine di concludere un affare, pur potendo assumere in concreto le forme più eterogenee, non può che ridursi a due attività principali: individuare la persona con cui contrattare oppure l'oggetto della contrattazione;
la prima, a sua volta, può teoricamente avvenire con due modalità diverse: il reperimento, allorché il mediatore favorisca la conoscenza di due persone che in precedenza erano ignote l'una all'altra e l'avvicinamento, laddove il mediatore appiani le divergenze esistenti tra due soggetti che già si conoscevano,
pagina 10 di 17 in ragione del fatto che dette divergenze avevano fino ad allora impedito la conclusione dell'affare”; solo in questi casi, difatti, può individuarsi la sussistenza dei presupposti dell'insorgenza, in capo al mediatore, del diritto di cui all'art. 1755 c.c. che richiede “che tra
l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di un giudizio ex post, ad affare compiuto, ed incombendo sul mediatore la relativa prova” (Cass. n. 4921/2023 e Cass. ordinanza n. 538/2024).
Invero, ad avviso della Corte, già la scansione dei fatti sopra descritta non consente di affermare che abbia messo in contatto due parti tra di loro sconosciute, non Parte_1
essendovi riscontro del fatto che la formulazione della proposta di acquisto del luglio 2019 sia avvenuta in virtù dell'attività di mediazione svolta dall'appellante; né, d'altro canto, risulta che la trattativa abbia subito stalli superati grazie all'intervento di Parte_1
Piuttosto, il coinvolgimento della società appellante nella compravendita perfezionatasi tra e Magik s.r.l. è stato soltanto “indiretto”, dovendosi, in proposito, osservare quanto CP_1
segue.
Anzitutto, occorre premettere che dalla corrispondenza scambiata tra le parti nel periodo interessato dalle vicende che hanno riguardato l'immobile di Viale Sarca n. 43 (comprendente e-mail tutte trasmesse e/o ricevute e/o lette in copia conoscenza da , con Persona_1 indirizzo – cfr. all. nn. 1, 2 e 3 fascicolo appellante), può evincersi Email_4
che la figura di (legale rappresentante della società appellante, circostanza Persona_1 che giustifica l'indirizzo di posta elettronica con dominio @k23.it), fosse riferibile alla società
ossia la società cui era stato affidato il compimento della due diligence, il cui CP_2
esito positivo era oggetto di condizione sospensiva del contratto preliminare siglato da
[...]
e Magik s.r.l.: trattasi di circostanza chiaramente desumibile dal testo del contratto CP_1
stesso, in alcun modo smentita dalle generiche censure di parte appellante.
Va, del resto, segnalato che tale società (la cui sede sociale coincide con quella di Parte_1
è interamente posseduta dalla s.r.l. K2 – key to Value s.r.l., che, a sua volta è socia all'80% di d'altra parte, il residuo 20% del capitale della società appellante è detenuto proprio Parte_1
dal legale rappresentante (doc. n.

4-5 fascicolo . Persona_1 CP_1
Tanto considerato, tra le e-mail prodotte, assumono particolare rilievo:
- la comunicazione e-mail del 20/11/2019 trasmessa dal a (socio ER CP_8 di , in cui il primo comunica “i documenti e le info da chiedere per l'acquisto CP_1
pagina 11 di 17 Contr del credito”, indicando: “contratto di finanziamento, iscrizione ipotecaria, calcolo degli interessi maturati fino ad oggi, attività espletata dalla per il recupero del CP_6 credito”, la necessità di acquisto del credito pro soluto e della sua certezza ed esigibilità al momento dell'acquisto, nonché l'eventuale esistenza di ulteriori creditori privilegiati al pari del creditore ipotecario. Il riferimento è all'operazione che ha condotto all'estinzione del debito di Magik s.r.l. nei confronti di e, poi, della CP_6 cessionaria mediante delegazione di pagamento del prezzo dell'immobile. CP_7
Tanto può evincersi da un'e-mail del 20/2/2020, in cui comunica a , ER Per_2
mettendo in copia tale , una duplice modalità di formulazione Email_5
“[dell]'offerta per la Banca rivisitata a valle dei ragionamenti delle ultime ore”; in particolare, la seconda prevedeva quanto segue: “2) A saldo e stralcio delle posizioni debitorie di Magik s.r.l. direttamente all'atto del definitivo del rogito notarile da perfezionarsi entro e non oltre il 30/3/2020”. Verosimilmente, a fronte dei fatti sopra descritti, quest'ultima è la modalità prescelta: trattasi di un'operazione che può ritenersi assolutamente compresa nella due diligence in quanto finalizzata a garantire che
“l'unità immobiliare […] al momento del trasferimento della proprietà sia ceduta libera da pesi e vincoli, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche e altri gravami di qualsiasi genere” – art. 6 del preliminare, recante l'elencazione dei presupposti la cui sussistenza doveva essere accertata mediante l'espletamento della due diligence;
- la comunicazione e-mail del 7 gennaio 2020 trasmessa da (già CP_5 amministratore di Magik s.r.l.) al , in cui si legge: “Buongiorno Dottore, riferendomi ER
alle sue richieste le invio un link tramite il quale potrà visualizzare la documentazione già scansionata e tramite la quale, in passato, altre realtà sono state accontentate per la due diligence”;
- la comunicazione e-mail del 16 gennaio 2020 mandata dal al , con in Per_2 CP_5 copia il , in cui il primo chiede, tra gli altri, “al fine di terminare la Due Diligence ER
Tecnica” di “avere copia degli schemi impiantistici dell'immobile (elettrico, idraulico etc.)”; la comunicazione e-mail del 20 gennaio 2020 trasmessa dal al , Per_2 CP_5 con in copia , ove il primo riferisce che “nell'ambito delle attività di due diligence ER tecnica avremmo necessità di effettuare delle verifiche al piano interrato”;
pagina 12 di 17 - uno scambio di e-mail del febbraio 2020, aventi tutte ad oggetto “Due Diligence Check list”, tra e (socio di in cui il primo Persona_1 CP_8 CP_1 sollecitava l'invio dei documenti necessari allo scopo.
Altrettanto decisive appaiono le risultanze dell'istruttoria orale che, diversamente da quanto osservato da parte appellante, il giudice di primo grado ha reso oggetto di una valutazione coerente, meritevole di essere condivisa in questa sede.
In particolare:
- il teste , escusso sia all'udienza del 20 giugno 2022 che a quella del Testimone_1
successivo 18 ottobre (a seguito di istanza presentata da a causa di un ritenuto Parte_1
errore di trascrizione delle dichiarazioni del teste occorso nella precedente udienza²), ha dichiarato di aver presenziato ai sopralluoghi che venivano eseguiti presso l'immobile perché gli acquirenti erano suoi clienti, identificandoli nella “società Korus e [in] quella specificamente costituita per l'affare, cioè Progetto Sarca” (ossia la società che aveva trasmesso la proposta di acquisto a . Nell'udienza successiva il teste, dato atto di essere collaboratore di CP_1
Part Contr
ha dichiarato che quest'ultima “seguiva come agente immobiliare nella vendita dell'immobile di viale Sarca Milano, per la parte acquirente io seguivo la società Korus”. Al riguardo, a prescindere da ogni considerazione sull'attendibilità delle dichiarazioni rese a chiarimenti dal predetto teste in un'udienza successiva a quella in cui lo stesso era stato sentito, va detto che, in ogni caso, tali dichiarazioni non pare portino alcun elemento utile nel senso auspicato dall'appellante: invero, dette dichiarazioni, lungi dal confermare l'assunto del conferimento dell'incarico di mediazione a per l'affare per cui è causa (nell'ambito Parte_1
Contr del quale era acquirente), si riferiscono, all'evidenza, ad una seconda operazione Contr immobiliare che avrebbe dovuto seguire quella per cui è causa (nell'ambito della quale sarebbe stata venditrice), operazione per la quale il Laboratorio Sarca 43 s.r.l. (società che per la trattativa era domiciliata, appunto, presso Korus Italia s.r.l.) aveva formulato una proposta di acquisto a GST s.r.l.
pagina 13 di 17 Da ultimo, il teste ha dichiarato che “Il sig. agiva per di cui all'epoca era ER Pt_1
amministratore. K2 che io sappia era stata incaricata di fare una due diligence per l'immobile propedeutica alla vendita”, precisando altresì di non sapere se il medesimo avesse o ER meno le chiavi dell'immobile;
- , già amministratore di Magik s.r.l., riferiva che per quanto a lui CP_5 Parte_1 noto, “era stata incaricata di fare una due diligence per l'immobile propedeutica alla vendita.
So che veniva per K2 ma non so che ruolo avesse nella società […] . Per quanto ER sappia il sig. veniva per conto di K2 per fare la due diligence”. Il teste, inoltre, ER dichiarava di non sapere se il avesse le chiavi dell'immobile, precisando che lui non ER gliele aveva mai consegnate e che “ai sopralluoghi ai quali ero presente, sono stato io a portare le chiavi e ad aprire l'immobile, poi aspettavo che terminassero per chiudere prima di andar via”;
- (legale dei soci di Magik s.r.l., nonché della società stessa), sentito a Testimone_2
Contr prova contraria, dichiarava: “già nel preliminare di vendita stipulato tra Magik srl e si era precisato che la vendita era sottoposta alla condizione sospensiva di una due diligence tecnico urbanistica”, nel cui ambito “sono stati effettuati dei sopralluoghi nell'immobile sui quali ci riferiva il sig. , legale rappresentante di e incaricato dalla società di CP_5 Pt_2
seguire la liquidazione del patrimonio sociale e la vendita dell'immobile. Il sig. , che era CP_5
quasi sempre presente a tali sopralluoghi in quanto aveva le chiavi dell'immobile, mi ha detto
Contr che vi partecipava quasi sempre il dott. , e anche dei tecnici incaricati da […]; non Per_2
Part so se a questi sopralluoghi abbia mai partecipato il sig. di perché il sig. non ER CP_5
me ne ha mail parlato. Personalmente ho sentito il sig,. una prima volta durante una call ER
nella quale era indicato come incaricato della due diligence, poi ho avuto occasione di ER
vedere una sua mail nella quale chiedeva della documentazione sull'immobile e il 27 maggio
2020 gli ho telefonato per sollecitare la consegna della due diligence. Lui al telefono ha negato di aver ricevuto un incarico in tal senso. ADR: Preciso che nel preliminare di vendita il soggetto indicato come incaricato della due diligence era la società K2 Real, quando ho
Part contattato lui mi ha precisato che era amministratore di e che non aveva ricevuto ER
nessun incarico per la redazione della due diligence;
io sono rimasto sorpreso, considerato che mi aveva girato la mail in cui il sig. formulava richiesta della CP_5 ER documentazione relativa all'immobile al fine di effettuare la due diligence – la mail recava
pagina 14 di 17 come oggetto “due diligence check list”. ADR: nelle comunicazioni non ha mai CP_5 precisato se agiva per K2 o per . Infine, il teste ha precisato che, per quanto a ER Pt_1 lui noto, “le chiavi [dell'immobile] le aveva e non era autorizzato a lasciarle a nessuno. CP_5
Lui, infatti, si lamentava di dover sempre andare ad aprire l'immobile”.
In definitiva, da una lettura complessiva del compendio istruttorio (orale e documentale) acquisito, può evincersi che:
- la società era stata incaricata di svolgere la due diligence tecnico- CP_4 urbanistica in ordine all'esistenza dei presupposti legittimanti l'acquisto dell'immobile di Viale
Sarca n. 43, al cui buon esito era sospensivamente condizionata l'efficacia del preliminare di compravendita sottoscritto da (promissaria acquirente) e Magik s.r.l. (promittente CP_1
venditrice) il 17/7/2020;
- vi era una generalizzata tendenza a sovrapporre la s.r.l. K2 con la da CP_2 ricondurre al fatto che quest'ultima era interamente controllata da una società (K2 – Key to
Value s.r.l.) che deteneva l'80% del capitale mentre il residuo 20% era detenuto Parte_1
proprio dal : detto altrimenti, il era riconducibile ad entrambe le società; ER ER
- d'altro canto, nessun incarico di mediazione può ritenersi conferito da (né CP_1 tantomeno da Magik s.r.l.) a per la finalizzazione della compravendita dell'immobile Parte_1
di Viale Sarca n. 43. Non può trarsi alcun riscontro in tal senso né dalla corrispondenza scambiata tra i soggetti coinvolti – che, come ampiamente argomentato, offre argomenti a sostegno proprio dello svolgimento da parte del di attività riconducibili alla due diligence ER
– né dalle dichiarazioni testimoniali. Addirittura, da queste ultime può desumersi che il ER non avesse le chiavi dell'appartamento: tutti i testi, infatti, nulla sapevano al riguardo, mentre il teste ha nettamente escluso la circostanza. D'altro canto, la difesa dell'appellante Tes_2
nulla ha allegato sul punto: ciò stride inevitabilmente con la prospettazione della stessa secondo cui la società da lui legalmente rappresentata sia stata mediatrice dell'affare.
Parimenti decisiva è la condotta delle parti, che nulla hanno esplicitato in ordine all'intenzione di avvalersi dell'attività di un mediatore né nella proposta di acquisto, né nel preliminare né del definitivo, ove, al contrario, hanno espressamente dichiarato di non aver sopportato
“alcuna spesa di mediazione ai sensi degli artt. 1754 e seguenti del codice civile” (cfr. art. 6 del contratto): ed invero, considerata la rilevanza economica complessiva dell'affare, in una col fatto che nella seconda operazione immobiliare l'intenzione di avvalersi, in caso di stipula pagina 15 di 17 del definitivo, della mediazione di (per l'acquirente) e (per la venditrice) era Tes_1 Parte_1
stata resa nota già in sede di proposta di acquisto, non può revocarsi in dubbio che qualora effettivamente si fossa avvalsa, per l'intera trattativa che ha condotto all'acquisto CP_1 dell'immobile, della mediazione dell'appellante, le parti avrebbero sicuramente inserito la relativa dichiarazione nel testo contrattuale, ove invece è presente una precisazione di segno nettamente opposto;

- , quindi, manteneva i contatti con le parti coinvolte al solo fine di svolgere i compiti ER necessari all'esecuzione della due diligence.
Alla luce di tutte le ragioni che precedono, la Corte, condividendo la decisione del giudice di prime cure, basata su una coerente valutazione del compendio istruttorio acquisito, ritiene dunque che nel caso di specie non abbia fornito la prova – di cui era onerata – dello Parte_1 svolgimento dell'attività di messa in relazione delle parti ai fini della conclusione di un affare di cui all'art. 1754 c.c. (id est: la conduzione della trattativa che ha condotto alla stipula del contratto definitivo di compravendita tra Magik s.r.l. e in data 15 giugno 2020), nel CP_1
senso chiarito dalla Suprema Corte, idonea a fondare il diritto della prima al pagamento della provvigione: in altri termini, non sussiste, nel caso di specie, il nesso di causalità tra la finalizzazione della compravendita dell'immobile di Viale Sarca n. 43, tra CP_1
(acquirente) e Magik s.r.l. (venditrice), e l'apporto dell'appellante, non essendo stato in alcun modo provato che quest'ultimo possa porsi come antecedente necessario rispetto alla conclusione dell'affare.
Né le argomentazioni addotte da nel secondo motivo di appello in ordine all'invio da Parte_1
parte di della bozza della proposta di acquisto consentono di opinare diversamente. CP_1
Al riguardo, rileva la Corte come tra la corrispondenza prodotta dall'appellante nel giudizio di primo grado vi sia un'email del 9/7/2019 con cui (per ha trasmesso CP_10 CP_1
la suddetta bozza al e a Magik s.r.l.: ed invero, tale circostanza non è idonea a ER
consentire un convincimento opposto rispetto a quello sinora argomentato, a fronte dei plurimi indizi gravi precisi e concordanti di cui si è dato conto che escludono il conferimento di un incarico di mediazione a per l'affare de quo. In ogni caso, la suddetta trasmissione Parte_1 ben può essere interpretata come indice di collaborazione nell'ambito di rapporti commerciali tra società che, come si è avuto modo di argomentare, erano tutte coinvolte – pur se con ruoli diversi – in un'ampia operazione immobiliare. pagina 16 di 17 9) Conclusivamente, l'appello deve essere respinto e la sentenza di primo grado confermata.
Le spese del presente grado di giudizio vengono regolamentate ex art. 91 c.p.c. e poste a carico di (parte soccombente). La liquidazione avviene come da dispositivo, con Parte_1
applicazione dei parametri medi dello scaglione di riferimento individuato tenuto conto del valore della controversia introdotta in appello (valore indicato in € 73.858,20) come previsti dal DM n. 147 del 13/08/2022, avuto riguardo alle questioni affrontate e all'attività di difesa prestata. L'importo così determinato dovrà distrarsi in favore del difensore dell'appellata
[...]
avv. Giuseppe Positano, dichiaratosi antistatario. CP_1


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dall'appellante nei confronti di Parte_1 [...]
avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 3427/2023 pubblicata il 2 Controparte_1
maggio 2023, così provvede:
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2) condanna l'appellante a rifondere alla parte appellata Parte_1 Controparte_1 le spese del presente grado di appello, liquidate in complessivi euro € 9.991,00 per
[...]
compenso, oltre 15 % per rimborso spese forfettarie, oltre IVA e C.P.A. come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Giuseppe Positano dichiaratosi antistatario;

3) dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 quater del D.P.R.
115/2002 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. 24/12/2012 n. 228.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 19/2/2025.
Il consigliere est. Il presidente dott. Lorenzo Orsenigo dott.ssa Marianna Galioto
pagina 17 di 17 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ² In particolare, la difesa aveva sostenuto che “con riferimento all'ascolto del teste , è stata Testimone_1 verbalizzata e trascritta con riferimento alla posizione di prova lettera b) la seguente dichiarazione “K che io sappia era stata incaricata di fare una due diligence per l'immobile propedeutica alla vendita”, quando, al contrario, il suddetto teste dichiarava che 2R e non K2 era stata incaricata di fare la due diligence” e
“Che la quasi omonimia tra le due società ha favorito, involontariamente, la trascrizione errata della dichiarazione del suddetto teste” (istanza, pp. 1-2).