CORTE DI APPELLO DI SALERNO
SEZIONE SPECIALIZZATA AGRARIA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Salerno, Seconda Sezione Civile, composta dai magistrati:
dr.ssa M. Assunta NICCOLI Presidente relatore/estensore dr.ssa Giulia CARLEO Consigliere
dr. ssa Rosa D'APICE Consigliere
dr. Eligio TROISI Esperto
dr. Luigi DE PASQUALE Esperto
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel giudizio civile di 2° grado iscritto al n. 1214 del ruolo generale dell'anno 2024
T R A
con sede in Ogliastro Cilento (SA) Parte_1
alla via Palimenti snc, partita iva , in persona del legale rappresentante pro P.IVA_1
tempore signor Parte_2
rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Raeli in virtù di procura allegata all'atto di appello
APPELLANTE
E .f. Controparte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'avv. Pasquale Pizzuti giusta procura in calce alla comparsa di costituzione in appello
APPELLATO
avente ad OGGETTO: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Vallo della Lucania,
Sezione Specializzata Agraria, n. 637/2024 pubblicata l'11/06/2024 ( Risoluzione per
inadempimento di contratto di affitto di fondo rustico )
sulle CONCLUSIONI rassegnate dalle parti in conformità dei rispettivi atti di costituzione all'udienza di discussione orale del 15/05/2025
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 14/11/2023 premesso che , Controparte_1 Parte_3
con contratto del 14/06/18, ex art. 45 L.203/82, concedeva in fitto alla Soc.Gold Soc. Agr.
srls – corrente in Ogliastro Cilento alla via Palimenti s.c. CF. il proprio fondo P.IVA_1
rustico con entrostanti fabbricati sito in Ogliastro Cilento, riportato al foglio 3, p.lle 54, 354
(fabbr. rur.), esteso ha 1.75.71 circa per una durata di anni 12 ed un canone mensile, per gli anni 2018 e 2019, di €.500,00; per l'anno 2020 di €.700,00 mensili;
per gli anni 2021 e
2022 di €. 800,00 mensili;
per gli anni 2023 e 2024 di €.900,00 mensili;
per gli anni 2025 e
2026 di €.1.100,00 mensili;
per gli anni 2027 e 2028 di €.1.200,00 mensili;
per gli anni
2029 e 2030 di €.1.400,00 sempre mensili;
-che all'art. 6 del richiamato contratto, veniva stabilito che il mancato pagamento anche di due sole rate mensili di canone, costituiva graveinadempimento ai sensi e per gli effetti dell'art. 5 l.203/82; -che, essendosi la conduttrice resa morosa nel pagamento dei canoni di fitto a decorrere dall'annata agraria
2018/2019, salvo un acconto complessivo di €.2900,00, precisamente €.500,00 versati per l'annata 2018/2019; €.700,00 per l'anno 2020; €.800,00 per l'annata 2021/2022 ed
€.9.00,00 per l'anno 2023, con pec del 6/6/23 le veniva contestato, ai sensi dell'art. 5 L.n. 203/82, grave inadempimento contrattuale e per l'effetto diffidata a purgare la mora, entro il termine di gg. 15 contrattualmente determinato, ai sensi dell'art. 6 del richiamato contratto ex art. 45 l.203/82; che con successiva pec del 26/6/23, stante la mancata purgazione della mora ed essendosi la morosità estesa anche alle mensilità successive, la conduttrice veniva invitata innanzi lo Stapacepica di Salerno per esperire il prescritto tentativo di conciliazione ex art. 46 l.203/82, che però sortiva esito negativo per la sua assenza, ricorreva al Tribunale di Vallo della Lucania, sezione specializzata agraria,
per sentir dichiarare cessato per grave inadempimento della conduttrice l'intercorrente rapporto di affittanza agraria con condanna all'immediato rilascio del fondo e degli entrostanti fabbricati.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva la Parte_1
che: 1) preliminarmente eccepiva l'incompetenza per materia dell'adito
[...]
Tribunale di Salerno, Sezione Specializzata Agraria, in favore della competenza del
Tribunale Ordinario, atteso che l'oggetto del contratto non ineriva la coltivazione di fondi;

che il fondo era annesso al fabbricato;
che il fabbricato era stato dato in locazione per lo svolgimento di un'attività non agricola;
2) quanto alla morosità, eccepiva che il fu CP_1
aveva già ridotto il canone a € 500,00 mensili per l'emergenza covid;
che il
[...]
18/09/2022 aveva confermato la riduzione fino al 13/10/2029 a condizione che i lavori di ristrutturazione realizzati dalla conduttrice ( copertura, infissi esterni e interni, impianti,
pavimentazione, etc.) rimanessero acquisiti alla proprietà; che successivamente le parti si erano accordate per l'acquisto della società, che giustificava la sospensione del pagamento dei canoni;
che tuttavia il decesso di in data 09/04/2023, Controparte_1
aveva impedito il perfezionamento dell'accordo; che dopo il decesso del locatore il mancato pagamento dei canoni fu dovuto alla circostanza che le richieste di pagamento provenivano da , la cui legittimazione era rimasta incerta sino Parte_3
all'introduzione del giudizio;
3) contestava pertanto la domanda di risoluzione del contratto per gravità dell'inadempimento eccependo la non imputabilità ad essa resistente del mancato pagamento dei canoni;
4) faceva rilevare che, poiché nei fitti agrari il canone va computato ad annualità e non in mensilità, la previsione contrattuale della risoluzione per mancato pagamento di due mensilità doveva intendersi come riferita al mancato pagamento di due annualità; 5) eccepiva infine la mancata doppia sottoscrizione della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di fitto e il mancato invio, da parte dell'Arcurio, della lettera rac.ta a.r. contenente la volontà di avvalersi della clausola.
Nella memoria integrativa ritualmente depositata il ricorrente evidenziava che l'attività
agrituristica è considerata, unanimemente dalla legge, come attività agricola;
che il contratto prevedeva anche la concessione di terreno di circa due ettari;
che la Sezione
Specializzata Agraria è deputata anche a conoscere della esistenza o meno di un rapporto agrario;
che il contratto prevedeva che nulla dovesse essere versato all'affittuario per i miglioramenti. Disconosceva la corrispondenza all'originale della copia di scrittura del
18/09/22 e, comunque, l'appartenenza della sottoscrizione al proprio dante causa T_
; rappresentava che il contratto, stipulato nelle forme dell'art. 45 L.n.203/82,
[...]
considerava grave inadempimento anche il mancato pagamento di appena due mensilità e di aver effettuato la comunicazione ex art. 5 L. n. 203/92 a mezzo pec, assegnando un termine per la sanatoria di 15 gg., così come stabilito dal richiamato art. 6.
All'udienza di discussione del 05/06/2024 il Tribunale dava lettura del dispositivo della
sentenza con cui così provvedeva: “1) accoglie il ricorso e per l'effetto dichiara risolto il
contratto di affitto concluso fra le parti in data 14/6/2018 e registrato in data 13/7/2018; 2)
dispone il rilascio del fondo ai sensi dell'art. 11 del d. l.vo n. 150/2011 al termine
dell'annata agraria;
3) compensa integralmente fra le parti le spese di lite”.
Con ricorso depositato il 20/11/2024 la società ha impugnato la sentenza n. 637/2024
articolando quattro motivi di gravame al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni: “in via preliminare dichiarare la incompetenza per materia della Sezione Specializzata
Agraria in favore del giudice ordinario e per l'effetto annul-lare l'impugnata sentenza;

- nel merito, in via principale in riforma dell'impugnata sentenza ritenere giustificato il mancato
pagamento da parte della GOLD SRLs dei canoni di fitto e, determinato l'esatto loro
ammontare alla luce della scrittura del 18.9.2022; quantificare l'importo dovuto
dall'appellante all'appellato e il termine per il versamento dello stesso, dichiarando valido
ed efficace il contratto con scadenza 13.10.2030;
in via subordinata in riforma dell'impugnata sentenza ritenere nulla la clausola contenuta
nell'art. 9 del contratto di fitto intercorso tra le parti e, previa C.T.U., accertare l'ammontare
dei lavori eseguiti dall'odierno appellante e per l'effetto condannare al Controparte_2
pagamento dell'indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata.
Con vittoria di spese e compenso per entrambi i gradi di giudizio, con spese generali e
oneri di legge, con distrazione in favore del sottoscritto difensore”.
In via istruttoria la società ha poi avanzato le seguenti richieste:
“Ritenuta la rilevanza probatoria della scrittura privata del 18.9.2022, tenuto conto del
disconoscimento della sottoscrizione da parte dell'odierna parte appellata, si chiede
disporsi CTU per la verificazione della firma e la sua attribuibilità alla mano del fu T_
indicando, fin d'ora, a com-parazione le firme apposte da quest'ultimo sul
[...]
contratto di del 14.6.2018”
Si è costituito che ha resistito ai motivi di gravame e ha concluso Controparte_1
chiedendo alla Corte di Appello di “rigettare l'avverso gravame perché inammissibile,
improponibile ed infondato. Vittoria di spese, diritti ed onorari di causa”.
All'udienza di discussione del 15/05/2025 la causa è stata riservata in decisione e, all'esito della camera di consiglio, è stata decisa come da dispositivo di cui si è data lettura. MOTIVI DELLA DECISIONE
1. L'appellante ha impugnato la sentenza articolando quattro motivi di gravame:
con il primo motivo ha contestato il rigetto dell'eccezione di incompetenza per materia della Sezione Specializzata Agraria, facendo a tal fine rilevare che dalla documentazione versata in atti emergeva con chiarezza che quella esercitata dalla conduttrice era un'attività recettizia (ristorazione, wellness, fitto di camere per la notte) rispetto alla quale i terreni circostanti la struttura fungevano esclusivamente da cornice all'attività turistica, a differenza di quanto accade nelle imprese agrituristiche in cui l'attività agricola di coltivazione del fondo, allevamento di bestiame o silvicoltura deve rimanere principale;
che con la scrittura del 18/09/2022 aveva riconosciuto l'avvenuta Parte_3
realizzazione dei lavori di ristrutturazione straordinaria all'immobile da parte della conduttrice;
che anche la scrittura del 25/03/2021 dimostrava che tra le parti v'era l'intesa che l'unica attività espletata dalla società era di tipo turistico-recettizia e non agrituristica.
Sulla base di siffatti rilievi, per il caso in cui avesse reiterato il Controparte_1
disconoscimeto della sottoscrizione apposta da alla scrittura del Parte_3
18/09/2022, la società appellante ha fatto richiesta di accertare l'autenticità della sottoscrizione a mezzo di CTU;

con il secondo motivo la società ha impugnato la sentenza nella parte in cui il Giudice ha escluso la nullità della clausola del contratto che negava all'affittuario il diritto ad ottenere l'indennizzo per i miglioramenti apportati all'immobile. Dopo aver richiamato varie pronunce di legittimità in materia di miglioramenti ed il principio del rilievo d'ufficio delle eccezioni in senso lato anche in appello, e dopo aver rilevato che sarebbe contrario all'etica contrattuale consentire ad una parte di arricchirsi in danno dell'altra e che soltanto di fronte ad un espresso divieto del locatore le migliorie apportate dal conduttore non potrebbero essere indennizzate, la società chiede alla Corte di dichiarare la nullità della clausola dell'art. 9 del contratto di fitto e di nominare un CTU per quantificare il valore delle migliorie apportate all'immobile e conseguentemente condannare l'appellato al relativo pagamento;

col terzo motivo la società ha impugnato la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto non necessario procedere alla verificazione della sottoscrizione di T_
alla scrittura del 18/09/2022 per non essere stata avanzata in giudizio da
[...] CP_1
la domanda di pagamento dei canoni arretrati. Evidenzia in contrario che
[...]
attraverso la scrittura era possibile provare le seguenti circostanze: “1) la prevalenza e
centralità dell'attività recettizia (ristorazione, centro wellness e camera per la notte) e
l'assoluta non utilizzazione e irrilevanza del terreno circostante;
2) il riconoscimento da
parte dell' della avvenuta realizzazione delle importanti opere da parte della CP_2
GOLD SRLs;
3) la correlazione tra detti lavori e la rideterminazione al ribasso del fitto,
circostanza di fatto fermamente contestata dalla parte ricorrente, erede di
[...]
; 4) l'importanza dei lavori realizzati sia per non ritenere grave l'inadempimento e Per_1
sia perché fonte di prova tra il canone che riteneva essere dovuto dall'affittuario e il
canone che invece pretendeva il locatore, motivo dei mancati versamenti”. Fa altresì
rilevare che, contrariamente a quanto ritenuto in sentenza, l'istanza di verificazione della scrittura era stata avanzata al verbale del 05/06/2024, in cui la società aveva prodotto l'originale del documento, e che la scrittura assumeva rilievo ai fini di causa in quanto in essa era stata prevista la riduzione del canone locatizio. Chiede pertanto che la Corte
proceda alla verificazione della scrittura;

con il quarto motivo la appellante ha contestato la decisione nella parte in cui è stata ritenuta valida ed efficace la clausola risolutiva espressa. Fa in particolare rilevare che il primo Giudice avrebbe dovuto valorizzare: l'incertezza della società, dopo il decesso del locatore, in ordine alla individuazione della persona alla quale pagare il canone di locazione;
il mancato riconoscimento dell'accordo sulla riduzione del canone da parte di la circostanza che la lettera PEC era rimasta senza riscontro;
la Controparte_1 valutazione come eccezione di inadempimento della condotta della società che non aveva provveduto al pagamento dei canoni ritenendo che la controparte non l'avesse posta in condizione di godere serenamente della conduzione della struttura;
l'erronea interpretazione dell'art. 9 del contratto, che andava inteso come riferito a due annualità e non già a due mensilità del canone;
la mancata ricezione della raccomandata a.r., ove si esprimeva la volontà del locatore di avvalersi della clausola risolutiva. Ha pertanto chiesto alla Corte di determinare l'esatto importo dovuto al locatore e fissare il termine per il versamento, dichiarando valido ed efficace il contratto sino alla scadenza del 30/10/2030.


2. L'appello va rigettato.
2.1. Il primo motivo, con cui la società appellante insiste sulla incompetenza della Sezione
Specializzata Agraria ponendo in rilievo la preminenza della attività recettizia concretamente esercitata rispetto a quella di agriturismo, è infondato.
Ed invero, per principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità “Appartiene alla
competenza della sezione specializzata agraria non soltanto la cognizione delle
controversie che hanno come oggetto esclusivo ed immediato l'applicazione ovvero
l'esclusione di proroghe a rapporti dei quali sia pacifica o già accertata la natura agraria,
ma anche di quelle controversie che presuppongono l'accertamento delle caratteristiche,
della validità e della stessa esistenza del rapporto da qualificare onde stabilire se esso sia
compreso o meno fra le fattispecie cui è applicabile la disciplina vincolistica. Ne consegue
che tale competenza ricorre sia nel caso in cui la questione attinente all'applicabilità delle
norme speciali venga eccepita dal convenuto per il rilascio del fondo, sia nell'ipotesi in cui
ne venga invocato dall'attore l'accertamento negativo” (cfr. Cass. n. 8155/2009; n.
19331/2018; n. 37592/2022).
Con riferimento al caso di specie deve pertanto confermarsi la statuizione del giudice di primo grado in ordine alla competenza della Sezione Agraria giacché l'oggetto della domanda, sulla base del quale va verificata la competenza, consisteva nella risoluzione del contratto di affitto agrario.
Il rilievo è assorbente ed esonera il Collegio dalla disamina della natura del rapporto contrattuale intercorso tra le parti, giacché l'eccezione di incompetenza della sezione specializzata, argomentata con il richiamo al comportamento delle parti e ad un presunto accordo tra la conduttrice ed il locatore derivante dall'autorizzazione ad eseguire opere di ristrutturazione straordinaria del fabbricato, è stata qui riproposta all'esclusiva finalità di ottenere l'annullamento della sentenza.
Peraltro, rispetto alla domanda del ricorrente, l'eccezione della società resistente, odierna appellante, per cui il rapporto contrattuale non era di affitto di fondo rustico da parte di un'azienda agrituristica ma di ordinaria locazione commerciale di una struttura immobiliare con circostante terreno giacchè l'attività espletata dalla conduttrice, d'intesa con il locatore, era di tipo turistico/recettivo, e che la circostanza che il contratto fosse stato concluso con l'assistenza della associazioni di categoria non assumeva rilievo in senso contrario giacché doveva aversi riguardo alla sostanza dell'accordo, in disparte ogni altra considerazione in ordine alla eventuale fiscalità di favore e ad eventuali contributi di cui la società ha beneficiato, che comporterebbero la segnalazione ai competenti Uffici Finanziari, da un lato non è idonea a spostare la competenza al Giudice
ordinario e dall'altro appare incompleta nella sua prospettazione giuridica e inconcludente nelle conseguenze che dovrebbero derivarne.
Ed infatti, a fronte del chiarissimo testo contrattuale, in cui sin dalla premessa si fa riferimento all' “affitto di terreni con sovrastanti fabbricati”; all' “iscrizione della Gold Società
Agricola srls nell'albo regionale delle aziende agrituristiche con ospitalità e ristorazione”,
allo svolgimento di “attività agrituristica secondo quanto previsto dalle leggi vigenti”, alla
“normativa in materia di contratti di affitto agrario”, alla stipula del contratto “per consentire
alla parte affittuaria l'esercizio delle attività agricole ai sensi dell'art. 2135 cc disciplinato dalle seguenti condizioni in deroga alla disciplina vigente in materia di contratti agrari…”,
alla specificazione che “i fabbricati (…)si pongono in rapporto di pertinenza con i terreni
oggetto del presente contratto e pertanto possono essere utilizzati solamente in funzione
della conduzione dei suddetti terreni”, la società conduttrice, al fine di ottenere il rigetto della domanda di risoluzione, avrebbe dovuto eventualmente eccepire e dimostrare la natura simulata del contratto di affitto ovvero documentare la novazione del rapporto.
Deve altresì osservarsi che sul punto l'atto di appello è rimasto del tutto generico giacché
la difesa della società, violando le prescrizioni contenute nell'art. 434 cpc, non si è
confrontata con la precisa e condivisibile motivazione espressa in sentenza ove, sulla premessa che “l'inquadramento dell'attività agrituristica in quella agricola è subordinato
alla condizione che l'utilizzazione dell'azienda agricola a fine di agriturismo sia
caratterizzata da un rapporto di complementarietà rispetto all'attività di coltivazione del
fondo, di silvicoltura e di allevamento del bestiame, che deve rimanere principale” e richiamando la giurisprudenza sul punto (in particolare, Cass. civ. n. 16685/2015), il primo
Giudice ha rilevato che “Il contratto concluso fra le parti, denominato 'contratto di affitto di
fondo rustico con fabbricati ai sensi dell'art. 23 della legge 11/2/1971 n. 11, come sostituito
dall'art. 45 l. 3/5/1982 n. 203, ha ad oggetto l'affitto di 'terreni con sovrastanti fabbricati' ” e che “nella premessa le parti pattuivano che i fabbricati potessero essere utilizzati
'solamente in funzione della conduzione dei suddetti terreni' e il contratto era concluso con
l'assistenza dei rappresentanti sindacali 'nella piena consapevolezza dei rispettivi diritti ed
obblighi derivanti dalla normativa in materia di contratti di affitto agrario'.”
Va altresì osservato che, in siffatto contesto, la scrittura privata del 18/09/2022, con la quale riconosceva i lavori di straordinaria manutenzione realizzati dalla Parte_3
società e accedeva alla richiesta di riduzione del canone ad € 500,00 mensili con la previsione che nulla sarebbe stato versato alla scadenza del contratto alla conduttrice a titolo di miglioramenti, non è utile al fine di sovvertire la natura del rapporto giacché quella autorizzazione appare perfettamente compatibile con la stipula di un contratto di affitto ad azienda agrituristica ed è coerente con il contratto originario.
Ne consegue che la società, al fine di supportare la sua tesi difensiva, alcuna utilità
potrebbe ricavare dalla verificazione della sottoscrizione dell' . T_
2.2. La doglianza contenuta nel secondo motivo di impugnazione è inammissibile.
Il motivo contiene infatti la contestazione della nullità della clausola contrattuale che nega l'indennizzo per eventuali miglioramenti apportati all'immobile dalla parte conduttrice che non è stata eccepita in primo grado, ove la società, ritenendola vessatoria, ha invece eccepito la nullità/inefficacia della medesima clausola esclusivamente per non essere stata espressamente sottoscritta.
Disattesa dal Tribunale l'eccezione come proposta, in questa sede la società tenta di ottenere la declaratoria di nullità invocando il potere d'ufficio del Giudice di appello sul rilievo che “sarebbe contrario all'etica contrattuale permettere che una delle parti si possa
arricchire ingiustificatamente e sproporzionatamente ai danni dell'altra. Solo a fronte di un
divieto espresso del locatore eventuali migliorie sarebbero realizzate senza possibilità di
ripetizione, in quanto realizzate a fronte di un espresso divieto negoziale. E' questo non è
il caso in esame atteso che la parte affittuaria era stata autorizzata (v. art. 9) a poter
eseguire opere di miglioramento fondiario” ( cfr. atto di appello, pag. 9 ).
Ritiene la Corte che alcuna nullità possa configurarsi con riferimento ad una clausola che
è stata concordata tra parti che, oltre ad avere identico potere contrattuale, erano pure assistite dalle rispettive associazioni di categoria e che è contenuta in un testo contrattuale in cui si fa espresso richiamo alla normativa che consente proprio la deroga al diritto di ottenere l'indennità per i miglioramenti, con la ulteriore specificazione che “ la parte
affittuaria dichiara, pertanto, di rinunciare a tale indennità e di essere stata compiutamente
edotta del significato della deroga di cui al periodo precedente dal rispettivo
rappresentante sindacale intervenuto nella stipula del presente contratto” . La deroga, peraltro, è stata espressamente confermata dalle parti nella successiva scrittura del 25/03/2021 -- ove, l'Arcurio autorizzava la società a realizzare una piscina ed un locale ed a ristrutturare la tettoia ( tutte opere perfettamente compatibili con l'attività di agriturismo ) con la specificazione che esse sarebbero rimaste “acquisite dal sig.Arcurio
senza nulla dovere a titolo di indennità alla conduttrice per tali miglioramenti, essendo tale
condizione essenziale alla concessa autorizzazione“ -- e nella scrittura del 18/09/2022 --
ove “in considerazione della migliorie apportate dalla GOLD Srls alla proprietà (…)” si stabiliva la riduzione del canone mensile ad € 500,00 fino al 13/10/2029 e si ribadiva che “
Alla scadenza del contratto, fissata al 13.10.2030, la GOLD Srls però non avrà nulla a che
pretendere per i lavori e le migliorie apportate” --.
2.3. Anche il terzo motivo va rigettato.
Il Tribunale ha ritenuto non necessario, ai fini di causa, procedere alla verificazione della sottoscrizione apposta da alla scrittura del 18/09/2022 poiché il Parte_3
ricorrente non aveva fatto richiesta del relativo pagamento.
La società appellante insiste sulla richiesta di verificazione, al fine di determinare “nel
'quantum' l'esatto importo dovuto dalla GOLD Srls fino alla scadenza del contratto
dichiarando non più sussistente alcun grave inadempimento”, sul rilievo che, attraverso la scrittura, “è possibile provare le seguenti circostanze: 1) la prevalenza e centralità
dell'attività recettizia (ristorazione, centro wellness e camera per la notte) l'assoluta non
utilizzazione e irrilevanza del terreno circostante;
2) il riconoscimento da parte
dell' della avvenuta realizzazione delle importanti opere da parte della GOLD CP_2
SRLs; 3) la correlazione tra detti lavori e la rideterminazione al ribasso del fitto,
circostanza di fatto fermamente contestata dalla parte ricorrente, erede di
[...]
; 4) l'importanza dei lavori realizzati sia per non ritenere grave l'inadempimento, Per_1
e sia perché fonte di prova tra il canone che riteneva essere dovuto dall'affittuario e il canone che invece pretendeva il locatore, motivo dei mancati versamenti”. ( cfr. atto di appello, pagg.11-12).
Ritiene la Corte di poter confermare sul punto la decisione del primo Giudice di non dare corso al procedimento di verificazione giacché, oltre alla circostanza che non è stata avanzata dall' una domanda di pagamento dei canoni arretrati, va considerato che, T_
per quanto rilevato nella disamina dei precedenti motivi di gravame, l'autorizzazione ai miglioramenti data dal locatore nella predetta scrittura non costituirebbe una condotta idonea a mutare la natura del rapporto, che resta comunque di “affitto di fondo rustico con
fabbricati”, né potrebbe incidere sulla gravità dell'inadempimento, che non risente della circostanza che la società conduttrice abbia realizzato delle opere migliorative ma deriva esclusivamente dall'entità della morosità ( come del resto evincibile anche dalla scrittura di cui si chiede la verificazione).
2.4. Va disatteso anche l'ultimo motivo, ove la società appellante
- contesta la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto la validità della clausola risolutiva espressa, di cui ha poi fatto applicazione per dichiarare la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice, e chiede alla Corte di dare giusto rilievo alla circostanza che, dopo il decesso di , non soltanto v'era Parte_3
incertezza in ordine al soggetto che dovesse ricevere i canoni di fitto - che, si dice, per questa ragione non furono pagati -, ma si venne altresì a determinare una contrapposizione tra e la società in ordine all'importanza dei lavori da Controparte_1
quella effettuati ed all'importo da pagare sì come rideterminato con la scrittura del
18/09/2022;
- eccepisce, altresì, per la prima volta l'inadempimento dell' che “non offriva di CP_2
adempiere contemporaneamente alla propria obbligazione, e cioè garantire la serena
conduzione della struttura da parte della GOLD SRLs a fronte del diverso canone così
come rideterminato tra le originarie parti interessate”; - contesta infine l'interpretazione data dal Tribunale alla clausola dell'art. 9 del contratto,
assumendo che nel fitto agrario il canone deve essere computato in annualità e non in mensilità, sicché la clausola doveva essere interpretata nel senso che la gravità
dell'inadempimento doveva essere ancorata al mancato pagamento di due annualità di canone.
Le doglianze sono evidentemente infondate.
Dato atto preliminarmente che l'intenzione di risolvere il contratto fu resa nota da CP_1
mediante comunicazione PEC del 06/06/2023 regolarmente consegnata alla
[...]
casella di destinazione, che deve ritenersi una modalità del tutto equivalente alla raccomandata a.r. prevista dalla norma di legge, osserva la Corte che la semplice lettura degli artt. 5 e 6 del contratto consente di escludere che la morosità rilevante ai fini della risoluzione fosse ancorata a due annualità e non a due mensilità .
Ed infatti, al primo articolo le parti hanno disposto che il pagamento del canone dovesse avvenire con periodicità mensile;
al secondo hanno stabilito che “l'eventuale mancato
pagamento del canone sopra pattuito per almeno due mensilità costituisce grave
inadempimento con conseguente risoluzione del contratto…” .
Il testo contrattuale è così chiaro che non consente una diversa interpretazione.
Deve poi qui confermarsi il rigetto dell'eccezione di nullità della clausola risolutiva fatto dal primo giudice nella sentenza impugnata, e ciò in quanto l'art. 45 L. n. 203/1982 consente alle parti di derogare alle norme vigenti in materia di contratti agrari, anche se inderogabili, purché ciò avvenga con la garanzia dell'assistenza delle rispettive organizzazioni professionali maggiormente rappresentative a livello nazionale e purché
siano rispettati i divieti previsti dal comma due, a tenore del quale “E' fatto comunque
divieto di stipulare contratti di mezzadria, colonia parziaria, di compartecipazione agraria,
esclusi quelli stagionali e quelli di soccida;
è fatto altresì divieto di corrispondere somme
per buona entrata”. In ogni caso, il mancato pagamento dei canoni è tale che la gravità dell'inadempimento sarebbe ravvisabile anche se il contratto non avesse previsto alcuna deroga e avesse ancorato la gravità dell'inadempimento al mancato pagamento di una sola annualità.
Risulta infatti che, per il periodo dalla stipula del contratto il 14/06/2018 alla proposizione del ricorso in data 14/11/2023 ( 7 mesi dopo il decesso di ), la società Parte_3
aveva versato soltanto € 3,900,00 ( cfr. ricorso introduttivo del giudizio in cui si allegava che €.500,00 erano stati versati per l'annata 2018/2019; €.700,00 per l'anno 2020;
€.800,00 per l'annata 2021/2022 ed €.9.00,00 per l'anno 2023, e memoria difensiva della società, in cui si eccepiva l'ulteriore pagamento di € 1.000,00 a mezzo di bonifico del
16/09/2022), sicché l'inadempimento risulta ben superiore anche alla annualità prevista dalla legge.
Quanto, infine, al dedotto inadempimento dell' per non essersi offerto di “garantire T_
la serena conduzione della struttura da parte della società a fronte del diverso canone
come rideterminato dalle parti originarie”, rileva la Corte che si tratta di una questione,
verosimilmente riconducibile all'obbligo del locatore di cui all'art. 1575 n. 3) cc ( “il locatore
deve garantire il pacifico godimento della cosa durante la locazione “), non sollevata in primo grado e pertanto inammissibile.


3. La sentenza impugnata va per queste ragioni integralmente confermata.
4. Le spese del presente grado di giudizio gravano sulla società appellante e si liquidano in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al DM n. 55/2014 come aggiornati dal
DM. n. 147/2022, con riferimento allo scaglione delle cause di valore indeterminato a complessità bassa, nei valori medi e per le fasi di studio, introduttiva e di decisione.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Salerno, sezione specializzata agraria, definitivamente pronunciando sull'appello proposto con ricorso depositato il 20/11/2024 dalla
[...] nei confronti di avverso la Parte_1 Controparte_1
sentenza del Tribunale di Vallo della Lucania, sezione specializzata agraria, n. 637/2024,
così provvede:
1) RIGETTA l'appello;
2) CONDANNA la società appellante al pagamento delle spese di questo grado di giudizio,
che liquida in favore dell'appellato, a titolo di compenso, in € 6.946,00 oltre rimborso forfettario del 15 % per spese generali, iva e cap.
La Corte da atto che sussistono le condizioni di cui all'art. 1, co.17 e 18, L. n. 228/2012 per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in Salerno il 15 maggio 2025.
IL PRESIDENTE estensore dr.ssa M. Assunta Niccoli