REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, all'udienza del 10/03/2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 16111/2020 del R.G.A.C., avente ad oggetto: risoluzione del contratto per inadempimento di contratto di locazione ad uso diverso, pendente
TRA
e , quali eredi di , Parte_1 Controparte_1 Persona_1
, e , tutti Controparte_2 Parte_2 Parte_3
quali eredi di , deceduta in data 08/04/2019, tutti elettivamente domiciliati Persona_2 in Sant'Anastasia (NA) alla via Raffaele Viviani n. 18, presso lo studio dell'avvocato Ciro Liguoro,
c.f. , che li rappresenta e difende giusta procura in atti;
C.F._1
Ricorrenti
E
, c.f. , elettivamente domiciliata in Cesa (CE) alla via Salvatore Di CP_3 C.F._2
Giacomo n. 4, presso lo studio dell'avvocato Luigi Migliaccio, c.f. , che la C.F._3
rappresenta e difende giusta procura in atti;

Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato , , Controparte_2 Persona_1 Parte_2
e – nella qualità di eredi di , locatrice
[...] Parte_3 Persona_2 dell'immobile sito in Napoli alla via Fratelli Lumiere, n.24/26, intera superficie del piano terra del fabbricato di circa 160 mq di superfici utile, riportato al N.C.E.U. del Comune di Napoli alla Sez.
PON, foglio 17, particella 536, sub.8, dalla stessa locato, in forza del contratto ad uso diverso stipulato in data 10.12.2015 e registrato in data 05.01.2016, a – hanno convenuto in giudizio la CP_3
conduttrice al fine di ottenere la convalida dello sfratto e la contestuale emissione di decreto

ingiuntivo per la somma di euro 4.200,00, a fronte del mancato pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi dal novembre del 2019 al maggio 2020 (600 euro di canone x 7 mensilità).
In data 8 luglio 2020 si è costituita la conduttrice , che si è opposta alla convalida dello CP_3
sfratto, rappresentando la legittimità della sospensione del pagamento dei canoni di locazione a fronte dell'insorgere, a far data dal novembre 2019, di problematiche infiltrative che hanno interessato l'immobile concesso in locazione, problemi dei quali ha documentato di aver notiziato la locatrice dapprima per le vie brevi (telefono e WA) e successivamente attraverso telegramma dell'8 novembre
2019. Parte conduttrice, dopo aver commissionato all'arch. la redazione di una Persona_3
perizia con la quale ha accertato che le cause delle infiltrazioni sarebbero da ricondurre a vizi strutturali dell'impianto di immissione in fogna realizzato dalla proprietà, a fronte l'inerzia della locatrice, ha provveduto in data 27.03.2020 a inviare una raccomandata alla locatrice riferendole la volontà di rilasciare l'immobile, richiesta rimasta senza alcun riscontro.
Infine, la conduttrice, sul presupposto dell'accertamento della responsabilità della locatrice, ha spiegato domanda riconvenzionale volta a vedersi riconoscere il risarcimento dei danni materiali subiti con riferimento ai beni di sua proprietà danneggiati dalle infiltrazioni, quantificati in euro
6.888,86, oltre al risarcimento del maggior danno subito per non aver potuto esercitare la propria attività lavorativa.
All'udienza dell'8 luglio 2020 la conduttrice si è dichiarata disponibile all'immediata consegna dell'immobile ed ha insistito affinché il giudice ordinasse agli attori l'esibizione della documentazione volta a provare la legittimazione attiva, così che il precedente giudice istruttore ha rinviato “all'udienza del 7.09.2020…per la consegna banco iudicis delle chiavi dell'immobile, onerando parte intimante al deposito telematico della prova della registrazione del contratto e di documentazione comprovante la titolarità attiva degli odierni intimanti”.
In tale udienza del 7 settembre 2020 il giudice - preso atto dell'avvenuta consegna delle chiavi dell'immobile e viste le richieste dei difensori - ha disposto il mutamento del rito da sommario a ordinario locatizio, rinviando all'udienza del 3.05.2021 per il giudizio a cognizione piena.
Con la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. parte conduttrice ha ribadito le eccezioni precedentemente formulate e ha insistito nella domanda riconvenzionale chiedendo l'ammissione di prova orale, che è stata ammessa con ordinanza del 3 maggio 2021. Dopo la sostituzione del procuratore di parte resistente/conduttrice, sono stati sentiti i testi , cliente del CAF, Testimone_1 all'udienza del 19.01.2022, e , perito di parte della conduttrice, all'udienza del Persona_3
12.02.2022.
Con ordinanza del 12.09.2022 il precedente giudice istruttore ha nominato come CTU l'ing.
[...]
che ha potuto prestare giuramento ed accettare l'incarico, a seguito di alcuni rinvii dovuti Per_4 all'interruzione e alla riassunzione del processo a seguito del decesso di solo Persona_1 all'udienza dell'11 dicembre 2023. Riassunto il giudizio dalla resistente anche nei confronti degli eredi di , e la perizia è stata depositata il Persona_1 Controparte_1 Persona_5
16 luglio 2024. Subentrato questo giudice nel ruolo, la causa viene decisa all'esito dell'odierna udienza del 10 marzo 2025, con lettura del dispositivo e delle ragioni della decisione.
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda, essendo stato esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti.
Nel merito, si deve dare atto della cessazione della materia del contendere in ordine all'originaria domanda di convalida dello sfratto, che nella fase di merito si sarebbe trasformata in domanda di risoluzione per grave inadempimento, atteso che, come esposto in precedenza, in data 7 settembre
2020 vi è stata la consegna banco iudicis delle chiavi dell'immobile nelle mani del procuratore costituito per i ricorrenti.
Il giudizio, dunque, è proseguito nella fase di merito esclusivamente per le reciproche domande economiche, ovvero: la domanda principale dei ricorrenti con la quale hanno chiesto la condanna della conduttrice al pagamento di euro 4.200,00 per canoni non corrisposti dal novembre 2019 al maggio 2020, oltre i canoni scaduti successivamente, da intendersi fino al rilascio del settembre 2020, quindi per un totale di euro 6.600,00; la domanda riconvenzionale con la quale la conduttrice, accertata la responsabilità di parte locatrice in relazione alle infiltrazioni che avrebbero reso inagibile l'immobile, ha chiesto il risarcimento dei danni subiti sia sotto il profilo del danno emergente per danni materiali come da preventivo allegato sia sotto il profilo del lucro cessante per mancato guadagno.
Le domande vanno trattate in modo congiunto, stante l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. spiegata dalla conduttrice, la cui fondatezza rappresenta presupposto indispensabile, anche se non sufficiente, per l'accoglimento della domanda risarcitoria spiegata in via riconvenzionale.
Nel vagliare la fondatezza di queste domande occorre fare applicazione dei principi consolidati enunciati dalla giurisprudenza di legittimità che ha chiarito come “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione)
(Sezioni Unite 13533/2001).
Nel caso di specie parte locatrice ha prodotto il contratto di locazione e ha allegato l'inadempimento della conduttrice che, onerata della prova di fatti estintivi dell'altrui pretesa, dal canto suo non ha contestato l'inadempimento nella sua materialità, bensì ha spiegato un'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., lamentando l'inadempimento di parte locatrice rispetto all'obbligo previsto ex artt.
1575 - 1576 c.c. di mantenere la cosa in stato idoneo all'uso convenuto.
Al fine di valutare la fondatezza di tale eccezione occorre preliminarmente fare chiarezza sulla portata dell'obbligazione posta in capo al conduttore ex artt. 1575-1576 c.c., in relazione a quanto disposto dall'art. 1578 c.c., precisando che la garanzia per i vizi della cosa locata costituisce obbligazione del locatore distinta da quella di consegna della cosa in buono stato di manutenzione (art. 1575, n. 1,
c.c.), come pure da quella di mantenimento della cosa in buono stato locativo (art. 1576 c.c.).
Tradizionalmente si afferma che nel contratto di locazione va qualificato come "vizio" qualsiasi difetto che riguarda la struttura materiale della cosa - nella sua composizione, nel suo aspetto oppure nel suo funzionamento - e che incide negativamente sull'integrità della cosa stessa, tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se tale difetto risulti eliminabile o si sia manifestato successivamente alla conclusione del contratto. Costituisce invece
"guasto" l'alterazione di natura solo transitoria (derivante ad esempio dall'uso) che comporta una diminuzione della utilizzabilità della cosa e che può essere eliminata mediante opere di riparazione.
Nel primo caso si applica la disciplina della garanzia per vizi dettata dagli artt. 1578-1581 c.c., mentre nel secondo caso opera la diversa disciplina di cui agli artt. 1576-1577 c.c..
Come ribadito dalla Corte d'Appello di Napoli con la sentenza 1064/2023, la Corte di Cassazione ha più volte chiarito <la diversità dei rimedi che l'ordinamento appresta al conduttore, a seconda che il vizio attenga alla cosa locata o si tratti di guasti della stessa ascrivibili a difetto di manutenzione.
I vizi della cosa locata (art. 1578 cod. civ.), incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone
l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto di locazione (art. 1581 cod. civ.). Tali vizi alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa locata, ed i rimedi previsti sono solo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 cod. civ. (Cass. sez. 3, sentenza n. 24459 del 21/11/2011; Cass. civ. 9 maggio 2008, n. 11514; Cass. civ. sez. 3, 15 maggio 2007, n.
11198; Cass. n. 5682/2001; Cass. n. 2605/95; Cass. sez. 3, Sentenza n. 12712 del 25/05/2010).
Invece, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buona stato di manutenzione (art. 1575 cod. civ.),
e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 cod. civ., l'inosservanza dei quali determina
l'inadempimento contrattuale" (cfr. Cass. 2013, n. 6580). La diversità della causa petendi corrente tra la domanda proposta ex art. 1575 n. 2 e 1576 c.c., e quella invece fondata sulla presenza di vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c. nasce dalla constatazione che la seconda non postula un inadempimento del locatore alle assunte obbligazioni di manutenzione della res, ma una oggettiva idoneità strutturale all'uso della cosa stessa>>.
La Corte di Cassazione con la sentenza 12712/2010 ha, ad esempio, affermato che “l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 cod. civ., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione,
e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione d'umidità, per effetto di trasudo delle pareti), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 cod. civ. per i vizi della cosa locata”.
La diversità delle due domande si ripercuote sul terreno processuale, agli effetti dell'art. 112 c.p.c., in quanto l'azione di cui all'art. 1576 c.c. si fonda sull'obbligazione del locatore di mantenere la cosa locata in stato di servire all'uso convenuto, mentre l'azione ex art. 1578 c.c. si fonda sulla garanzia per vizi della cosa. La conseguenza sta nel fatto che, poiché l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, si tratta di un'obbligazione che non può essere invocata per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 cod. civ. per i vizi della cosa locata. Ne consegue una diversità anche processuale fra le due domande di tutela, senza la possibilità per il giudice di qualificare in modo diverso la domanda prodotta: l'obbligazione del locatore di mantenere la cosa locata in stato di servire all'uso convenuto si sostanzia nel dovere del locatore di eliminare ogni deterioramento della cosa rispetto allo stato in cui essa si trovava al momento della consegna, e che abbia determinato una diminuzione del godimento, mentre la garanzia per vizi della cosa si concreta nella responsabilità gravante sul locatore per l'esigenza di un difetto nella struttura della cosa, costituente vizio della stessa, “in presenza del quale egli è tenuto a subire la pretesa del conduttore di scioglimento o di modificazione del rapporto locatizio, in termini di riduzione del canone, tranne che sia dimostrato trattarsi di vizio conosciuto o facilmente riconoscibile, ma non può ritenersi tenuto ad intervenire sulla res per eliminare il vizio” (così ancora Corte d'Appello di Napoli 1064/2023).
L'obbligo di manutenzione di cui all'art. 1576 c.c. ricadente sul locatore si fonda sulla necessità di garantire la persistenza di un rapporto proporzionale tra il valore del godimento assicurato al conduttore e il canone pagato al locatore: in mancanza dell'assolvimento di tale obbligazione il conduttore alla fine del rapporto di locazione ben spesso si troverebbe a dover pagare un canone sproporzionato per il deperimento fisico del bene locato (il più delle volte derivante dal decorso del tempo) rispetto alla qualità del godimento ritraibile dal bene medesimo.
Tali coordinate ermeneutiche valgono all'individuazione dei presupposti per l'esercizio delle azioni codicistiche di cui agli articoli 1576 c.c. e 1578 c.c. laddove, invece, nel caso di specie, la sopravvenuta inidoneità dell'immobile locato rispetto all'uso contrattualmente convenuto è fatta valere in via di eccezione ex art. 1460 c.c., conformemente al contesto in cui si muove il diritto vivente che è proteso a valorizzare “l'autogestione dei giuridici conflitti attinenti a diritti disponibili direttamente da parte dei soggetti interessati, così che questi ritornino, autonomamente dall'intervento pubblico, ad una situazione stabile e non più contenziosa: l'autotutela sostanziale o comunque stragiudiziale viene infatti a rendere extrema ratio la tutela alternativa, ovvero quella giurisdizionale (c.d. degiurisdizionalizzazione), così contribuendo i litigatores - in adempimento dei doveri di solidarietà di cui all'art. 2 Cost. - all'efficienza della giurisdizione quando è realmente necessaria, vale a dire alla celebrazione del giusto processo in ragionevole durata temporale.
Dunque, deve riconoscersi al conduttore nel contratto locatizio la completa utilizzabilità dell'art.
1460, senza automatica necessità, per legittimarla, di adire il giudice ai sensi dell'art. 1578. Questa
è invero l'unica interpretazione corretta, nell'odierno contesto ordinamentale, dell'autotutela che
l'art. 1460 conferisce al conduttore in caso di inadempimento del locatore, autotutela non atrofizzabile dalla tipicità del contratto, in quanto in ultima analisi - consistente sempre nell'applicazione della buona fede oggettiva nell'esecuzione contrattuale” (così Cass. 16917/2019).
Tanto chiarito, occorre far riferimento al materiale probatorio assunto nel corso del giudizio al fine di poter accertare l'effettiva sussistenza di una situazione di inagibilità dell'immobile, a seguito delle infiltrazioni tempestivamente lamentate dalla conduttrice con telegramma del giorno 8 novembre
2019, e le cause delle stesse al fine di poterle ricondurre al concetto di guasto, rilevante ex art. 1576
c.c., o di vizio, rilevante ex art. 1578 c.c., oltre che per eventualmente verificare le rispettive quote di responsabilità.
Sul punto viene principalmente in rilievo quanto risultante dalla CTU svolta in corso del giudizio con cui il Consulente, ing. ha accertato che “il locale commerciale è stato oggetto di un Per_4
allagamento a partire dal pozzetto interno 1 al piede della discendente verticale e attraverso il massetto del pavimento. I fotogrammi nn.

1-4 dell'elaborato di parte (uniche foto prodotte in giudizio) mostrano senza dubbio alcuno macchie di acqua poi asciugatesi sul pavimento. La foto n.1 mostra addirittura il pavimento ammalorato e la n. 2 l'andamento irregolare del perimetro delle macchie. La presenza di acqua sul pavimento ha poi provocato attraverso la muratura perimetrale e non ed il massetto un fenomeno di umidità di risalita secondaria arrestatasi a poche decine di centimetri dal piano di calpestio. I fotogrammi nn. 2-3-4 sono esplicativi. Si notano le murature bagnate al di sopra del battiscopa. La forma irregolare della linea di demarcazione tra la parte umida e quella asciutta esclude l'umidità di risalita primaria attraverso le fondazioni ed il terreno ad esse sottostanti. La persistenza di un velo liquido sulle superfici murarie, combinata con la presenza di sostanze organiche normalmente contenute nelle pitture, crea un ideale terreno di coltura per il proliferare delle muffe;
4) il fenomeno da cui si sono originati i danni alla proprietà Per_1
è stato episodico ma anche legato ad una criticità del sistema fognario di smaltimento delle acque privo delle necessarie pendenze per smaltire le acque nella pubblica fognatura con conseguente allagamento del pozzetto 2 e rigurgito delle acque nel tratto sottostante che in virtù dell'intasamento del pozzetto 1 e/o della tubazione ha provocato la fuoriuscita di acqua sul pavimento ed al disotto di esso e del massetto per effetto di sovrappressioni idrauliche;
5) le operazioni peritali ed il fotogramma n.12 della perizia mi hanno permesso di accertare che successivamente Per_3 all'evento calamitoso la parte ricorrente ha realizzato in prossimità del pozzetto stradale, un nuovo pozzetto con pompa di sollevamento. Non è dato sapere come mai sia stato realizzato un sistema di sollevamento delle acque se il sistema di scarico del locale era efficiente e senza criticità”.
Tale consulenza, da condividere in quanto correttamente motivata ed immune da vizi logici, ha agevolmente superato tutte le osservazioni presentate dal ctp di parte locatrice, ing. Per_6
Infatti, il CTU ha correttamente svolto gli accertamenti peritali richiestigli dal Tribunale sulla scorta della documentazione agli atti, dando opportuna rilevanza a quanto desumibile dalla stessa, ciò tenuto conto che, al momento dell'accesso ai luoghi, l'immobile risultava locato ad uso palestra, con una diversa conformazione degli spazi interni e con l'aggiunta da parte dei locatori di un nuovo pozzetto esterno con pompa di sollevamento, che il CTU presume essere stata installata proprio per compensare le accertate criticità, presuntivamente dovute (come evidenziato dal consulente) ad una erronea pendenza tra i pozzetti. Nel complesso, l'elaborato peritale si ritiene logico e consequenziale, nonché redatto opportunamente in base alla documentazione prodotta e senza la necessità di procedere, come invece lamentato dal ctp, ad accertamenti particolarmente costosi e complessi che comunque avrebbero semplicemente consentito di verificare la presenza di difetti dell'impianto fognario alla data di svolgimento della perizia, laddove, invece, nei quattro anni trascorsi dal verificarsi del fenomeno infiltrativo lamentato all'accesso del CTU, parte locatrice ben avrebbe potuto porre in essere interventi volti a risolvere le problematiche lamentate, in questo modo rendendo inutile l'accertamento peritale che, invece, era funzionale a fornire indicazioni tecnico scientifiche relative al periodo in cui il fenomeno infiltrativo ha causato l'inagibilità dell'immobile.
Proprio in relazione all'inagibilità dell'immobile e, quindi, alla totale impossibilità di godimento dello stesso, a far data dal novembre 2019, viene alla luce, accanto a quanto accertato dal CTU, anche tutta la produzione fotografica e la relazione di parte (conduttrice) dell'arch. dove si è accertata Per_3
la presenza degli allagamenti lamentati, nonché il fatto che tali allagamenti erano provocati anche da acque nere. Ebbene, tale circostanza, che in assenza di contestazione specifica deve considerarsi pacifica, avvalora ulteriormente le risultanze della CTU e l'attribuibilità del verificarsi del lamentato fenomeno infiltrativo e di allagamento non ad una umidità di risalita primaria, così come rappresentato dal ctp - che in relazione a questa cerca di dedurre una responsabilità o Per_6
quantomeno una corresponsabilità del conduttore, reo di aver modificato senza autorizzazione gli spazi interni dell'immobile impendendone l'adeguata areazione - bensì ad una umidità di risalita appunto secondaria dovuta ad un evidente malfunzionamento del sistema idraulico. Invero, la prospettazione tecnica alternativa dell'ing. non riuscirebbe a spiegare la presenza Per_6 nell'immobile di tali acque nere, chiaramente derivanti dalla fecale e dallo scarico dei bagni dell'immobile e comunque non certamente riconducibile ad acque che avrebbero invaso l'immobile dall'esterno a causa delle piogge forti che, come risultante dall'accertamento compiuto dal CTU, hanno colpito Napoli nella notte tra il 3 e il 4 novembre 2019. Si precisa che la presenza di queste acque nere trova conferma anche nella dichiarazione testimoniale assunta in corso di giudizio e specificamente nelle testimonianze rilasciate dai testi. ha confermato “la presenza Testimone_1 di acqua a terra e per l'odore di fogna…le pareti della prima stanza e del corridoio erano sporche di acqua lurida e avevano cattivo odore”. Allo stesso modo il teste ha confermato Persona_3 il contenuto della perizia di parte depositata in atti e ha ribadito di aver accertato “che vi era stata risalita di acqua proveniente dalla tubazione fognaria interrata situata al di sotto della pavimentazione e ciò aveva provocato tracce di allagamento avvenuto pochi giorni prima” e di aver
“riscontrato un'anomalia nella pendenza della tubazione di scarico esterno che ha determinato il mancato deflusso dell'acqua e la sua successiva risalita attraverso il pozzetto interno ed il pavimento”, nonché di aver accertato che “gli ambienti erano maleodoranti;
il pozzetto all'interno del locale non era a norma…preciso che la conduttrice mi disse e mi fece vedere un video in cui i locali si mostravano invasi di acqua”.
Ancora il CTU in risposta alle osservazioni avanzate dall'ing. ha precisato che “il Per_6
fenomeno che ha interessato l'immobile è palese. Per effetto di fenomeni meteorici intensi la fognatura privata che corre sotto al pavimento è rigurgitata con fuoriuscita di acqua al di sotto del pavimento e dal pozzetto con conseguente risalita attraverso le pareti. La risalita è irregolare sulle murature per un motivo elementare. La quantità di acqua che si è distribuita sul pavimento non è la stessa in tutto l'immobile e quindi l'assorbimento non omogeneo. Ma vi è di più. In occasione del secondo accesso le operazioni peritali hanno certificato che l'ingresso al cespite è rialzato di almeno
10 cm rispetto alla strada (altezza del marciapiede +ulteriore rialzo). Nessuna pioggia intensa con
37 mm di acqua provoca un livello idrico di 10 cm di altezza con ingresso di acqua dalla strada. Ed ancora per stessa ammissione dell'ing. il pavimento non è dotato di vespaio sottostante, Per_6
ma poggia direttamente su terreno vegetale. Pertanto è ancor più verosimile pensare che la condotta fognaria sia superficiale e che il rigurgito abbia provocato la fuoriuscita di acqua e la sua conseguenziale risalita. Infine si ricorda al CTP una circostanza ben illustrata su qualsiasi testo che parla di risalita muraria. La presenza di muffa sulle pareti, come nel caso che ci occupa, indica una attività biologica incompatibile con fenomeni di umidità di risalita dai terreni di fondazione che è caratterizzata SEMPRE dalla presenza di sali che ne disturbano o inibiscono la formazione. Quindi nemmeno umidità di risalita dai terreni sottostanti si è avuta. Nota n.4 dell'ing. il Persona_7
CTU è stato sin troppo chiaro. L'ingresso al cespite è rialzato di almeno 10 cm dalla strada e quindi
è inverosimile un ingresso di acqua dalla strada a meno che l'ing. non pensi che una Per_6 bomba d'acqua o 37 mm di altezza idrica non si traducano in un livello idrico sulla strada di più di
10 cm”.
In definitiva, il CTU giunge alla conclusione per cui il fenomeno infiltrativo, che viene espressamente qualificato come “episodico” in quanto collegato alle forti piogge della notte tra il 3 e il 4 novembre
2019, è da attribuirsi in via esclusiva al difetto strutturale dell'immobile “legato ad una criticità del sistema fognario di smaltimento delle acque privo delle necessarie pendenze per smaltire le acque nella pubblica fognatura con conseguente allagamento del pozzetto 2 e rigurgito delle acque nel tratto sottostante che in virtù dell'intasamento del pozzetto 1 e/o della tubazione ha provocato la fuoriuscita di acqua sul pavimento ed al disotto di esso e del massetto per effetto di sovrappressioni idrauliche”. Per arrivare a queste conclusioni il consulente motiva efficacemente l'esclusione dei fattori causali alternativi prospettati da parte locatrice. Il CTU esclude tanto l'umidità di risalita primaria dal terreno su cui poggia l'immobile, tanto l'invasione di acqua dall'esterno dello stesso a causa delle piogge, e, infine, avvalora le proprie conclusioni, evidenziando nella risposta alle note da
6 a 9 del ctp ing. che “l'aver constatato attraverso le foto aeree che prima dell'episodio Per_6
oggetto di causa non esisteva alcun pozzetto sul marciapiede con pompa di sollevamento riscontrato in sede di accesso avvalora la prospettazione del CTU. Se un sistema fognario privato fosse privo di criticità per quale motivo a valle del sinistro del novembre 2019 la Parte ricorrente ha realizzato un tale manufatto per favorire il convogliamento delle acque nella pubblica fognatura come documentato nella foto 12 dell'elaborato di parte resistente?”. Il procedimento logico che ha condotto il CTU ad escludere le cause alternative è completamente condivisibile anche in ossequio all'orientamento giurisprudenziale per il quale l'accertamento del nesso causale, anche in presenza di più cause alternative possibili, è improntato al criterio giuridico del "più probabile che non", il quale impone al giudice di dare prevalenza alla spiegazione causale che si presenta come più probabile, tenuto conto della comparazione tra le diverse spiegazioni alternative, attenendosi nella valutazione ad un concetto di probabilità non necessariamente statistico, ma altresì logico, tale per cui, nella comparazione tra due o più possibili spiegazioni di un evento, una di esse prevale sulle altre in ragione dei suoi riscontri probatori o della sua coerenza intrinseca o di altro criterio di giudizio valido a sorreggere la decisione (Cass. 25805/2024).
In sostanza, dall'analisi complessiva del materiale probatorio si ritiene che l'immobile in questione sia stato interessato da un fenomeno episodico, ma chiaramente reso possibile dalla presenza di vizi strutturali dell'immobile, vizi appunto e non guasti, con conseguente inapplicabilità della disciplina invocata dalla conduttrice ex att. 1575-1576 c.c. e con inesistenza di alcun inadempimento imputabile alla parte locatrice e conseguente difficoltà di ipotizzare l'applicabilità della disciplina di cui all'art. 1460 c.c.. Invero, in materia di 1578 c.c., si ritiene non possa opporsi alla domanda del locatore fondata sulla morosità un'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., posto che il locatore non è tenuto all'eliminazione dei vizi (a differenza di quanto avviene per i guasti) e che, in relazione a questi, non può parlarsi di inadempimento o di esatto adempimento, ciò in adesione a quell'interpretazione che vede nella norma di cui all'art. 1578 c.c. non una forma di responsabilità speciale per inadempimento, ma una espressione di una situazione di soggezione cui si trova il locatore, del quale non dovrà essere provata la colpa né in relazione alla risoluzione né alla riduzione del canone ex art. 1578 c.c., consistente nel dovere subire una pretesa di scioglimento o modificazione del rapporto in cui si trova per effetto della stipulazione del contratto, cui corrisponderebbe addirittura un diritto potestativo a esercizio giudiziale del conduttore allo scioglimento o alla modificazione del contratto a fronte di vizi capaci di incidere sul godimento.
In ogni caso, si ritiene che nel caso di specie debba venire in considerazione il fatto che la conduttrice
è riuscita a fornire la prova tanto dell'esistenza del vizio strutturale dell'immobile, quanto della limitazione totale al godimento dello stesso, così come risultante dalle prove orali, dalla perizia e dal materiale fotografico presente in atti dai quali evince una situazione palese di inagibilità.
A parere di questo Tribunale, si ritiene di poter superare l'eventuale obiezione, di cui si è dato atto in precedenza, circa l'inapplicabilità dell'art. 1460 c.c., rintracciando l'inadempimento lamentato dalla conduttrice nella condotta omissiva tenuta da parte locatrice a seguito del telegramma dell'8 novembre 2019 con la quale la conduttrice ha rappresentato per vie ufficiali le problematiche che stavano rendendo l'immobile inagibile, invitando i locatori ad intervenire. Ebbene, nel caso di specie, si ritiene illogico far ricadere sulla conduttrice le conseguenze derivanti dalla sua ignoranza circa la riconducibilità del fenomeno infiltrativo ad un fattore eziologico riconducibile al concetto di guasto, quindi necessariamente riparabile e rispetto al quale sarebbe certamente possibile eccepire l'inadempimento del locatore ex art. 1460 c.c., piuttosto che di vizio, non riparabile o quantomeno non nell'ambito di un normale intervento manutentivo, con conseguente inconfigurabilità di obbligazioni in tal senso in capo al locatore.
La conduttrice, invero, ha rappresentato tempestivamente alla parte locatrice le problematiche, rendendola partecipe dell'impossibilità di godere dell'immobile, per cui, da quel momento parte locatrice avrebbe comunque avuto un obbligo di buona fede nell'esecuzione del contratto ex art. 1375
c.c., e comunque riconducibile all'ampio concetto di “mantenere l'immobile idoneo all'uso convenuto” ex art. 1575 c.c., di attivarsi proattivamente per determinare le cause del fenomeno che stava impedendo alla sua controparte contrattuale di godere dell'immobile.
In questo modo sembra potersi superare il problema della inconfigurabilità dell'eccezione di inadempimento, rintracciando l'inadempimento della parte locatrice appunto nella violazione di obbligazioni contrattuali di buona fede e correttezza nell'esecuzione del contratto, il cui inadempimento ha comportato a sua volta l'inadempimento rispetto alle obbligazioni poste dall'art. 1575 c.c. in capo al locatore riconducibili al “mantenerla in stato da servire all'uso convenuto”.
Sulla scorta di tali considerazioni si ritiene che nel caso di specie, non solo parte locatrice non sia riuscita a fornire la prova dell'adempimento delle proprie obbligazioni (come detto di attivarsi a fronte della sollecitazione della conduttrice) né della riconoscibilità del vizio da parte della conduttrice, ma che addirittura sia stata la conduttrice a provare l'inadempimento dei locatori, per cui deve ritenersi fondata l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. avanzata dalla conduttrice a far data dall'invio del telegramma dell'8 novembre, con conseguente efficacia impeditiva di tutti i crediti azionati dalla locatrice a titolo di canoni di locazione dal novembre 2019 al rilascio dell'immobile.
Passando all'esame della domanda riconvenzionale, con la quale la conduttrice ha chiesto la condanna della locatrice al risarcimento per i danni materiali subiti a beni di sua proprietà, a titolo di danno emergente, e al risarcimento del maggior danno subito per non aver potuto esercitare la propria attività lavorativa, a titolo di lucro cessante, la stessa si è rivelata infondata e comunque non provata.
In primo luogo, ed in punto di diritto, occorre rilevare che la domanda risarcitoria fatta valere dalla ricorrente, essendo dipendente da danni eziologicamente riconducibili alla presenza di vizi strutturali,
è comunque da qualificarsi ex art. 1578, comma 2., di tal ché se ne deve rilevare l'infondatezza, stante la mancata prova della colpa della parte locatrice. Invero, l'art. 1578, comma 2, c.c. riconosce al conduttore un'azione risarcitoria per i danni derivanti dai vizi della cosa a meno che il locatore non provi di avere ignorato senza colpa i vizi al momento della consegna. A differenza della tutala di cui al comma 1 che, come visto in precedenza, opera a prescindere dalla prova dell'elemento soggettivo del locatore, la responsabilità risarcitoria di cui al comma 2 è ricostruita come responsabilità contrattuale per colpa. Una volta che il conduttore abbia dimostrato l'esistenza e l'entità del danno e il suo nesso di causalità con il vizio, sorge una presunzione di colpa in capo al locatore che può essere superata tramite la prova di due elementi negativi: l'ignoranza dei vizi e l'assenza di un comportamento negligente che possa avere determinato tale ignoranza. Tale presunzione non opera nella vicenda in esame in quanto la fattispecie di cui al comma 2 dell'art. 1578 c.c. rientra tra le norme
“non applicabili” ai vizi sopravvenuti di cui parla l'art. 1581 c.c., poiché non è ipotizzabile un'ignoranza colpevole dei vizi sopravvenuti da parte del locatore al momento della consegna. In tal senso si pronuncia la giurisprudenza più recente affermando che “in tema di locazione, mentre, ai fini degli obblighi di manutenzione e di riparazione, ai sensi degli artt. 1575 e 1576 cod. civ., alla allegazione dell'inadempimento del locatore si accompagna naturalmente la domanda di risarcimento dei danni, la domanda risarcitoria, di cui all'art. 1578, secondo comma, cod. civ., relativa ai danni derivati da vizi della cosa locata, oltre a non essere autonomamente proponibile rispetto a quella di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo, non è concepibile in caso di vizi sopravvenuti, non potendo di questi valutarsi la conoscenza da parte del conduttore o la colpevole ignoranza da parte del locatore al momento della consegna” (Cass. 6580/2013).
Invero, i vizi strutturali dell'immobile sono chiaramente da qualificarsi come vizi sopravvenuti in quanto, come accertato dal CTU, sono emersi solo a seguito di un fenomeno episodico di forti piogge, così che i danni lamentati a titolo di danno emergente non possono essere ricondotti ad alcuna condotta omissiva colposa del locatore, dalle cui difese si ritiene emerga la assoluta mancanza di consapevolezza circa l'inadeguatezza dell'impianto fognario.
In realtà tali considerazioni non potrebbero valere ad escludere tout court la risarcibilità delle poste chieste a titolo di lucro cessante, atteso che, come si è detto, a far data dall'invio del telegramma parte locatrice ha tenuto un comportamento contrario ai canoni di buona fede e correttezza nell'esecuzione del contratto che possono integrare senza dubbio l'elemento soggettivo colposo richiesto in relazione alla domanda risarcitoria ex art. 1578 comma 2 c.c. per tutti i danni non direttamente derivanti dal fenomeno indotto dalla presenza dei vizi, ma dalla limitazione al godimento dell'immobile protrattasi nel tempo a causa della colpevole inerzia di parte locatrice. Ebbene, in ogni caso, tale domanda è chiaramente infondata in quanto sfornita di prova, non essendo stata prodotto alcun elemento dal quale poter desumere l'effettiva sussistenza materiale di un danno la prova della cui esistenza ed entità è presupposto anche per il ricorso alla valutazione equitativa. In conclusione, la domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione deve essere rigettata, stante la fondatezza dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. per il mancato godimento dell'immobile a causa di un fenomeno infiltrativo attribuibile ad un vizio strutturale dell'immobile.
Va rigettata anche la domanda riconvenzionale risarcitoria spiegata da parte conduttrice, in quanto infondata sia in relazione al danno emergente che al lucro cessante.
In relazione alle spese di lite, la soccombenza reciproca giustifica la compensazione integrale delle stesse. Allo stesso modo le spese di CTU andranno ripartite equamente tra le parti nella misura del
50% ciascuno.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, nel giudizio promosso da (cui Controparte_2 Persona_1 sono subentrati gli eredi, e , e Controparte_1 Parte_1 Parte_2 Parte_3
nei confronti di ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
[...] CP_3
1) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di risoluzione e di rilascio;

2) rigetta la domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione;

3) rigetta la domanda riconvenzionale proposta dalla conduttrice;

4) compensa interamente le spese di lite;

5) pone le spese di CTU definitivamente in capo ad entrambe le parti, al 50 %.
Così deciso in Napoli il 10/03/2025
Il giudice dott. Enrico Ardituro