R.G. n. 1746/2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CASTROVILLARI SEZIONE CIVILE In persona del Giudice monocratico Dott. Raffaele Zibellini all'esito dell'udienza del 18.6.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., lette le note con cui la parte attrice ha discusso in forma scritta la causa, da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte, ha pronunciato la seguente
SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1746 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
(CF: , rappresentata Parte_1 C.F._1
e difesa dall'Avv. Gianfranco Carnevale. attrice-intimante E
(CF: ), (CF: Controparte_1 C.F._2 Parte_2
, rappresentati e difesi dall'Avv. Fabio Salcina. C.F._3 convenuti-intimati
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosità (uso abitativo).
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
FATTO E DIRITTO
1. La sig.ra intimava ai sig.ri e Parte_1 Controparte_1 Parte_2 lo sfratto per morosità dall'appartamento di sua proprietà ubicato al piano terra di un edificio di maggiore consistenza sito a Schiavonea di Corigliano-Rossano (A.U. Corigliano), Via Vieste n. 6, concesso agli intimati in locazione ad uso abitativo per la durata di anni tre con contratto dell'1.8.2022 registrato il 24.4.2023.
1/9 Deduceva che il canone mensile era stato pattuito in € 200,00 da corrispondersi entro il giorno cinque di ogni mese. Eccepiva che i conduttori non avevano versato le somma relative alle mensilità da gennaio 2023 a giugno 2023.
1.1. Si costituivano i sig.ri e opponendosi alla convalida Controparte_1 Parte_2 dello sfratto. Eccepivano: -l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione;
-la mancanza di prova circa l'asserito inadempimento;
- l'inadempimento della locatrice per mancata esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria stante la presenza di muffa e umidità all'interno dell'appartamento. Esponevano: -di avere sempre corrisposto i canoni, senza ricevere alcuna quietanza;
- che nonostante le loro richieste la parte attrice si era sempre rifiutata di registrare il contratto in modo tale da poter locare un appartamento “in nero” facendosi versare la somma di € 250,00 mensili e non € 200,00 come scritto nel contratto;
-che il contatto era stato registrato in ritardo per la volontà della locatrice di procedere allo sfratto per poter affittare l'appartamento ai turisti per la stagione estiva;
-che, infatti, la sig.ra gli aveva chiesto di versare la somma di € 2.500,00 per il mese di luglio e di € Parte_1
2.500,00 per il mese di agosto 2023.
1.2. Con ordinanza del 2.8.2023 il Tribunale di Castrovillari – Sezione Feriale ordinava il rilascio dell'immobile ex art. 665 c.p.c. e disponeva il mutamento del rito.
2. L'intimante ha depositato memoria integrativa nella quale ha rappresentato che le chiavi dell'immobile sono state riconsegnate dai conduttori in data 2.8.2023 e che gli stessi, a quella data, erano morosi in relazione ai canoni da gennaio 2023 a luglio 2023. Ha altresì esposto che, ritornata in possesso dell'appartamento a seguito della riconsegna delle chiavi, vi ha rinvenuto danni e sporcizia: macchie sul materasso presente nella camera da letto, la corda di una tapparella tagliata e sottratta, il pomello di un comodino rotto, muri sporchi ed in alcune parti scritti con una penna, sporcizia a terra. Ha dedotto di avere quindi ottenuto un preventivo per i lavori di risanamento dei muri per complessivi € 854,00, somma che dovrà essere corrisposta a titolo di risarcimento dagli intimati visto quanto disposto dall'art. 1590 c.c. Da ultimo ha contestato tutto quanto dedotto ed eccepito dai convenuti in quanto infondato in fatto e in diritto. Ha quindi concluso chiedendo: “Voglia l'On. Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: 1) Dichiarare la risoluzione del contratto di locazione in epigrafe, dovuta ad inadempimento dei conduttori;

2/9 2) emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, in favore della signora Parte_1
per il complessivo importo di € 1.400,00 in quanto a sorte capitale, con aggiunta di
[...] interessi legali da applicare ad ogni singolo debito (che compone la somma complessiva suddetta) a decorrere dalla relativa scadenza;
3) Condannare le parti intimate al pagamento della somma di € 854,00 in favore della signora
per il risanamento delle mura dell'appartamento oggetto di locazione;
Parte_1
4) Nel merito e definitivamente: rigettare l'eventuale spiegata opposizione e, conseguentemente, dichiarare risolto il contratto di locazione in atti per inadempimento della parte conduttrice e confermare la condanna al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni scaduti oltre interessi.
5) Dichiarare improcedibile l'eventuale riconvenzionale spiegata dalle parti intimate per mancata proposizione della mediazione;

6) Disattendere, comunque, nel merito, qualunque richiesta degli intimanti ed, in particolare, l'eventuale riconvenzionale poiché assolutamente infondate in fatto e diritto e sprovviste di qualsivoglia elemento probatorio a loro supporto;

7) Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio da liquidarsi in favore dello Stato anticipatario vista l'ammissione al gratuito della intimante.”.
2.1. Gli intimati hanno depositato memoria integrativa nella quale hanno confermato quanto già esposto nella memoria di costituzione prodotta in sede di convalida. Hanno aggiunto in particolare che, per come sarebbe confermato dalle conversazioni tramite Whatsapp, la locatrice non aveva loro comunicato le coordinate IBAN dove poter effettuare il bonifico dei canoni e in data 16.2.2023 avevano invitato la sig.ra a passare da casa per poterle dare i soldi dell'affitto perché per i mesi Parte_1 successivi la stessa aveva chiesto di lasciare i soldi nel vano del contatore. Hanno inoltre contestato quanto dedotto dalla controparte circa lo stato in cui era stato rinvenuto l'immobile. Hanno concluso come segue: “- Rigettare la domanda della parte intimante e, di conseguenza, non emettere ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti e per il pagamento circa il risanamento delle mura, per mancanza ed insufficienza dell'elemento probatorio circa l'asserito inadempimento dei conduttori in riferimento canoni non versati e alle condizioni dell'appartamento dopo il rilascio dello stesso;

- Condannare la Sig.ra al pagamento delle spese competenze del giudizio Parte_1 da distrarre ex art. 93 c.p.c. in favore del sottoscritto avvocato.”
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3. Secondo la giurisprudenza di legittimità il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre sul debitore grava l'onere di provare di aver provveduto alla
3/9 relativa estinzione ovvero di dimostrare gli altri atti o fatti allegati come eventi modificativi o estintivi del credito di parte avversa (in tal senso, Cass. Civ. Sezioni Unite, 30 ottobre 2001, n. 13533; conf., ex plurimis, Cass. Civ., Sez. I, 13 giugno 2006, n. 13674; Cass. Civ., Sez. III, 12 aprile 2006, n. 8615). Nel caso in disamina è pacifica l'esistenza del contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra le parti. Tanto è documentalmente dimostrato, essendo agli atti la relativa scheda contrattuale prodotta dalla parte intimante che documenta il titolo e la scadenza dell'obbligazione il cui inadempimento è stato lamentato nell'intimazione. A nulla rileva il fatto che il contratto di locazione, stipulato l'1.8.2022, sia stato registrato tardivamente presso l'Agenzia delle Entrate solo in data 24.4.2023. Al riguardo si osserva che secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, che può ritenersi ormai consolidato, va riconosciuto effetto sanante alla registrazione tardiva del contratto di costituzione di un diritto personale di godimento di un immobile e tale effetto sanante ha efficacia retroattiva, il che consente di stabilizzare definitivamente gli effetti del contratto (si veda, in tema di locazione sia ad uso abitativo che ad uso diverso, Cass., sez. un., 9/10/2017, n. 23601 e, in tema di locazione non abitativa, Cass., sez. un., 17/09/2015, n. 18213 e successive conformi), atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all'obbligo di registrazione. La sanatoria della nullità opera per tutto il periodo di durata indicato nel contratto di locazione successivamente registrato e con riferimento ai periodi che risultino dal contratto stesso (arg. a contrario da Cassazione civile sez. III, 07/09/2022, n.26398). È rimasto privo di seri riscontri l'assunto di parte convenuta relativo al fatto che la tardiva registrazione del contratto, a loro dire non comunicata dalla locatrice, sarebbe il frutto di una dolosa preordinazione volta alla costituzione di un titolo da azionare nella presente azione di convalida così da liberare l'immobile per affittarlo a turisti. Si ritiene poi acclarato il definitivo mancato pagamento dei canoni locatizi indicati dall'intimante non avendo i conduttori, onerati della prova, fornito adeguata dimostrazione di aver corrisposto le relative mensilità. La dimostrata inadempienza dei conduttori non può essere smentita dalle allegazioni circa l'asserito rifiuto della locatrice a rilasciare delle quietanze di pagamento. Invero i conduttori non hanno fornito nessun indizio idoneo a fornire una evidenza, benché minima, dell'avvenuto pagamento dei canoni (quale, a mero titolo di esempio, gli estratti conto bancari da cui sarebbe potuto risultare il prelievo periodico delle somme poi consegnate in contanti alla locatrice). Il capitolo di prova orale contrassegnato dalla lettera A) articolato sul punto nella memoria integrativa risulta in primo luogo generico. Le parti chiedono infatti di poter dimostrare di avere eseguito i pagamenti dei canoni di locazione “secondo le modalità convenute nel contratto”; tuttavia nel contratto non è
4/9 specificato che il pagamento del canone sarebbe dovuto avvenire necessariamente in contanti visto che la relativa clausola parla unicamente di pagamento da eseguire presso il domicilio del locatore o dei conduttori, né i convenuti hanno provato che ciò fosse stato loro imposto dalla sig.ra , sicché nulla avrebbe impedito ai Parte_1 conduttori di eseguire il pagamento mediante assegno bancario o circolare che la creditrice non avrebbe potuto rifiutare salvo per giustificato motivo (v. sul punto Cassazione civile, SS.UU., sentenza 18/12/2007 n. 26617). In secondo luogo detto capitolo di prova è inammissibile, per come tempestivamente eccepita dall'attrice nella proprie note d'udienza del 19.2.2024: deve tenersi conto del fatto che i limiti stabiliti per la prova testimoniale dei contratti si applicano anche ai pagamenti ex art. 2726 c.c. Quanto agli screenshot dei messaggi Whatsapp prodotti dai convenuti va detto che, anche a voler ritenere gli stessi riconducibili ad utenze in uso alle parti del giudizio, esse non forniscono evidenze di rilievo. Il messaggio datato 9 giugno, che dovrebbe dimostrare il rifiuto della locatrice a fornire l'IBAN del conto presso cui accreditare i canoni di locazione, in realtà restituisce un quadro diverso posto che nella risposta all'invito di comunicare detto codice viene suggerito di pagare tramite assegno circolare (“può pagare quello che deve tramite assegno circolare”): non è stato chiarito dai convenuti il perché questo pagamento non sia poi avvenuto. Discorso analogo per quel che riguarda il messaggio del 16 febbraio che dovrebbe dimostrare l'invito rivolto dai conduttori alla locatrice di recarsi presso di loro a ritirare i soldi del canone. In disparte l'estrema laconicità del messaggio (“Buongiorno Stasera passa Che ti di i soldi”), che non consente di ritenere con tranquillità che il riferimento fosse proprio agli importi dovuti a titolo di canone locatizio, nonché il fatto che non è dato leggere la risposta dell'interlocutore, rimane comunque fermo che non vi è prova che tale pagamento fosse stato poi effettuato. Di conseguenza non può nemmeno ritenersi sufficientemente dimostrato l'assunto per cui il canone mensile richiesto dalla locatrice e in effetti pagato dai conduttori ammontasse ad € 250,00 ad onta degli € 200,00 indicati nel contratto. Il mancato pagamento dei canoni, per come già osservato nell'ordinanza di rilascio, non può ritenersi giustificato a causa della asserita presenza di muffa e umidità nell'abitazione posto che “Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale
o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (Corte di Cassazione, Sez.
5/9 VI, Ord. n. 13887/2011, conforme a Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 7772 del 2004; nello stesso senso Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 11783, del 12/05/2017). L'inadempimento dei conduttori può considerarsi grave, dunque tale da determinare l'accoglimento della domanda di risoluzione articolata dall'intimante. Sotto questo profilo occorre porre in evidenza che in tema di locazione di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente. Come noto, infatti, l'art. 5 della Legge n. 392 del 27.7.1978 sancisce che “Salvo quanto previsto dall'articolo 55 (norma volta a disciplinare l'eventuale sanatoria in sede giudiziale della morosità, n.d.r.), il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”. La richiesta di emissione del decreto ingiuntivo in relazione ai canoni scaduti e da scadere proposta con l'atto di intimazione si converte, all'esito del mutamento del rito, in un'ordinaria domanda di pagamento. Dunque i sig.ri e vanno condannati, in solido, al Controparte_1 Parte_2 pagamento dei canoni scaduti e non corrisposti dal mese di gennaio 2023 fino alla data di rilascio dell'immobile (è pacifico che le chiavi siano state riconsegnate alla locatrice in data 2.8.2023), nell'ammontare di € 1.400,00, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo. Nulla va quindi disposto sul rilascio dell'immobile.
4. Nella propria memoria integrativa l'attrice ha lamentato che al momento del rilascio l'immobile si presentava danneggiato. A suo dire il materasso della camera era macchiato, la corda di una tapparella era assente, era stato rotto il pomello di un comodino, i muri erano sporchi ed in alcune parti scritti con una penna, a terra c'era sporcizia. Ciò nondimeno la spiegata domanda risarcitoria è stata limitata alla somma necessaria ad eseguire il risanamento delle pareti, come da preventivo versato in atti. Ebbene va evidenziato che l'unica evidenza rilevante fornita dall'attrice in ordine allo stato in cui versavano le mura dell'immobile al momento del rilascio è costituita dall'unica fotografia –la quarta- che tra quelle allegate dalla sig.ra ritrae una Parte_1 parete dell'appartamento e precisamente una porzione di circa 1m² posta al disotto di una finestra che presenta per tutta la sua superficie degli evidenti segni eseguiti con una penna. Nessuna ulteriore prova è stata offerta dall'attrice capace di dimostrare in modo adeguato un quadro di generale ammaloramento riguardante le pareti dell'intero appartamento.
6/9 La prova testimoniale articolata sul punto (capitoli nn. 2 e 5 della memoria integrativa), così come del resto la relativa allegazione, si palesa generica. Non è stato specificato da cosa derivasse la riscontrata esigenza di “risanare” le pareti, né quale altro tipo di macchie o sporcizia siano state rinvenute al di là degli scarabocchi sopra menzionati. Ciò posto, la presenza di segni a penna sulle pareti non può certo essere ricondotta a un deterioramento derivante dall'uso normale della cosa locata. Né i conduttori hanno dimostrato che quella porzione di muro ritratta nella citata fotografia fosse già in quello stato quando avevano ricevuto l'immobile. I convenuti hanno portato a propria discolpa la ricevuta sottoscritta dalla sig.ra una volta ottenute le chiavi dell'immobile: si tratta tuttavia di un elemento Parte_1 non dirimente in quanto tale documento non contiene alcuna dichiarazione di tenore tale da far ritenere che la locatrice avesse accettato l'immobile nello stato in cui si trovava dopo averlo visionato ovvero avesse espressamente rinunciato a qualsivoglia azione risarcitoria nei confronti dei conduttori. Ne consegue che la locatrice ai sensi dell'art. 1590 c.c. ha diritto ad ottenere il risarcimento dei danni pari al costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino;
ma non potrà essere riconosciuta la somma richiesta di € 854,00 in quanto dal preventivo prodotto si evince, come anticipato, che tale importo è relativo al costo della ripitturazione completa dell'appartamento. Come visto, invece, gli unici danni alle pareti la cui esistenza è stata dimostrata, e quindi gli unici che meritano di essere risarciti, riguardano una piccola porzione di pittura. Tenuto conto di ciò, appare congruo commisurare equitativamente il quantum del risarcimento, in applicazione dell'art. 1226 c.c., nella misura di € 150,00. Il risarcimento del danno dà luogo ad un debito di valore, avendo per contenuto la reintegrazione del patrimonio del danneggiato nella situazione economica preesistente al verificarsi dell'evento dannoso, con la conseguenza che nella liquidazione del risarcimento deve tenersi conto della svalutazione monetaria verificatasi tra il momento in cui si è prodotto il danno e la data della liquidazione definitiva: ciò, peraltro, vale anche se, al momento della sua produzione, il danno consista nella perdita di una determinata somma di denaro, in quanto quest'ultima vale soltanto ad individuare il valore di cui il patrimonio del danneggiato è stato diminuito e può essere assunta come elemento di riferimento per la determinazione dell'entità del danno (cfr., in particolare, Cassazione civile, 27 luglio 1978, n. 3768; Cass., 14 marzo 1985, n. 1981; Trib. Milano, 14 marzo 1991). Il suindicato importo va quindi maggiorato della rivalutazione dalla data di riconsegna dell'immobile (2.8.2023), momento in cui può dirsi conclamato il danno. Non possono essere riconosciuti gli interessi cd. “compensativi” in aggiunta alla rivalutazione monetaria, posto che il danno da lucro cessante subito a causa della
7/9 mancata tempestiva disponibilità del denaro dovutole non risulta allegato e provato da parte della danneggiata. Sull'importo rivalutato andranno comunque calcolati gli interessi moratori legali dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo.
5. Quanto alla domanda riconvenzionale di risarcimento per i danni subiti dai conduttori a causa della negligenza della locatrice nell'effettuazione delle riparazioni necessarie, la stessa deve intendersi rinunciata in quanto non è stata riproposta dai convenuti nelle conclusione della memoria ex art. 426 c.p.c.
6. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, in applicazione del D.M. n. 55/2014 e successivi aggiornamenti, in base al valore del giudizio. Stante l'ammissione dell'attrice al beneficio del patrocinio a spese dello Stato, i soccombenti devono essere condannati alla refusione delle spese in favore dell'Erario ai sensi dell'art. 133 dpr. n. 115/2002, tenuto conto che “in tema di patrocinio a spese dello Stato, qualora risulti vittoriosa la parte ammessa al detto patrocinio, il giudice civile, diversamente da quello penale, non è tenuto a quantificare in misura uguale le somme dovute dal soccombente allo Stato del D.P.R. n. 115 del 2002, ex art. 133 e quelle dovute dallo Stato al difensore del non abbiente, ai sensi degli artt. 82 e 130 del medesimo D.P.R., alla luce delle peculiarità che caratterizzano il sistema processualpenalistico di patrocinio a spese dello Stato e del fatto che, in caso contrario, si verificherebbe una disapplicazione del summenzionato art. 130. In tal modo, si evita che la parte soccombente verso quella non abbiente sia avvantaggiata rispetto agli altri soccombenti e si consente allo Stato, tramite l'eventuale incasso di somme maggiori rispetto a quelle liquidate al singolo difensore, di compensare le situazioni di mancato recupero di quanto corrisposto e di contribuire al funzionamento del sistema nella sua globalità” (Cassazione civile sez. II, 11/09/2018, n.22017; Cassazione civile sez. VI, 03/05/2019, n.11590; Cassazione civile sez. II, 08/01/2020, n.136; Cassazione civile sez. II, 03/01/2020, n.19; Cassazione civile sez. II, 19/01/2021, n.777; Cassazione civile sez. VI, 19/02/2021, n.4590).


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata ed assorbita:
ACCOGLIE nei limiti di cui in motivazione le domande formulate da;
Parte_1
DICHIARA risolto per grave inadempimento dei conduttori il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato tra le parti in data 1.8.2022 e registrato in data 24.4.2023;
8/9 CO
e , in solido, al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_2 Parte_1
della somma di € 1.400,00 per canoni scaduti e non pagati, oltre interessi
[...] legali dalle singole scadenze sino al saldo effettivo;

CO
e , in solido, al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_2 Parte_1
, a titolo di risarcimento del danno patrimoniale, dell'importo di € 150,00,
[...] oltre interessi e rivalutazione per come esposto in motivazione;

CO
e , in solido, al pagamento delle spese di lite in favore Controparte_1 Parte_2 dell'Erario ex art. 133 d.p.r. 115/2002 liquidate in complessivi € 1.349,00, di cui € 49,00 per esborsi prenotati a debito, oltre accessori come per legge.
Castrovillari, 18/06/2025.
Il Giudice Dott. Raffaele Zibellini
9/9