Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIULIANO Angelo - Presidente -
Dott. PREDEN Roberto - Consigliere -
Dott. LO PIANO Michele - rel. Consigliere -
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
ME IE, elettivamente domiciliata in Roma, Via Banco di Santo Spirito n. 48, presso lo studio dell'avv. Mario D'Ottavi, che la difende, anche disgiuntamente, con l'avv. Luciano Grisi, giusta delega in atti.

- ricorrente -

contro
NI IA, NI AN, NI OS.

- intimati -

avverso la sentenza n. 470/01 della Corte d'appello di Venezia, emessa il 27 novembre 2000 e depositata il 16 marzo 2001 (R.G. 1387/96);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica Udienza del 20 gennaio 2004 dal Relatore Consigliere Dott. Michele Lo Piano;

udito l'avv. Mario D'Ottavi;
udito il P.M. nella persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Finocchi Ghersi Renato, che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
IA, AN e OS NI, nella qualità di locatori di un immobile adibito a ristorante e bar in Garda, intimarono, in data 8 marzo 1994, alla conduttrice IE ME sfratto per morosità, deducendo che la predetta non aveva corrisposto la prima semestralità del canone, che, secondo quando stabilito nel contratto, avrebbe dovuto essere versata in due rate anticipate, con scadenza rispettiva al 31 gennaio ed al 31 luglio di ogni anno. Il Pretore ordinò il rilascio dell'immobile e rimise le parti al Tribunale, competente per valore.
La causa fu riassunta dalla conduttrice e nel giudizio si costituirono i locatori.
Il Tribunale di Verona dichiarò risolto il contratto di locazione per inadempimento della conduttrice.
La sentenza del Tribunale, impugnata dalla conduttrice, fu confermata dalla Corte d'appello di Venezia.
La Corte di merito ritenne che, anche a volere considerare nulla la clausola di pagamento anticipato del canone in due rate semestrali, l'inadempimento tuttavia sussisteva - ed era grave - perché la conduttrice non aveva corrisposto il canone per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 1994. Aggiunse che, sebbene l'art. 55 della legge n. 392 del 1978 fosse in astratto applicabile alle locazioni non abitative, nella specie la norma non era invocabile perché la particolare procedura in essa prevista è esperibile solo nel giudizio di convalida e non in quello ordinario;
inoltre la concessione del termine è rimesso al potere discrezionale del giudice e la conduttrice non aveva fornito la prova di una situazione di difficoltà economica.
Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello ha proposto ricorso IE ME.
Gli intimati non hanno svolto attività difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo si denuncia: Violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c.; omessa ed insufficiente motivazione, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.. Si deduce:
- che era nulla, ai sensi dell'art.

2-ter del d.l. n. 236 del 1974, la clausola del contratto che prevedeva la corresponsione anticipata del canone di locazione per un periodo superiore a tre mesi;

- la sentenza impugnata non aveva chiarito perché una volta accertata la nullità della clausola, la stessa dovesse rimanere in vita per la parte in cui prevedeva il pagamento anticipato del canone;

- ne conseguiva che al più l'inadempimento era limitato al solo mese di febbraio, in quanto il corrispettivo relativo al mese di gennaio era compreso nella precedente semestralità;
- il mancato pagamento del canone di marzo non poteva essere preso in considerazione perché una volta notificata alla conduttrice l'intimazione di sfratto, ed esclusa l'applicabilità nella specie della sanatoria di cui all'art. 55 della legge n. 392 del 1978, essa non poteva più adempiere, in applicazione del terzo comma dell'art. 1453 c.c.;
- la conduttrice aveva corrisposto il 13 aprile 1994 l'intera semestralità con gli interessi e le spese.
Con il secondo motivo si denuncia: Violazione dell'art. 1455 c.c.;
omessa ed insufficiente motivazione, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.. Si deduce:
- con l'atto d'appello era stato rappresentato che l'inapplicabilità dell'art. 5 della legge n. 392 del 1978 alle locazioni non impediva tuttavia che i criteri in esso fissati potessero costituire un utile parametro per valutare la gravità dell'inadempimento;
- di tale argomento la Corte d'appello non aveva tenuto alcun conto, avendo fatto riferimento all'inapplicabilità dell'art. 55 della legge n. 392 del 1978, tra l'altro svolgendo erronee considerazioni in ordine alla insussistenza delle dedotte difficoltà economiche della conduttrice.
Con il terzo motivo si denuncia: Violazione e falsa applicazione dell'art. 1455 c.c.; omessa motivazione in relazione ad un punto decisivo della controversia in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.. Si deduce:
- sotto il profilo soggettivo, in ordine alla gravità dell'inadempimento, la Corte d'appello non aveva considerato che la conduttrice, in base alla giurisprudenza all'epoca dei fatti prevalente, aveva ritenuto applicabile alla specie la disposizione dell'art. 55, che consentiva di sanare la morosità del canone;

- il canone, relativo all'intera semestralità, era stato comunque corrisposto il 13 aprile del 1994.
Il ricorso è infondato.
In ordine al punto relativo alla nullità della clausola che, nelle locazioni non abitative, preveda il pagamento anticipato del canone per periodi superiori al trimestre, in effetti, come peraltro ricordato dalla stessa sentenza impugnata, sussiste un contrasto nella giurisprudenza di questa Corte.
Invero secondo Cass. 25 maggio 1992, n. 6247, poiché nella materia delle locazioni non abitative (disciplinate dagli artt. 27 e segg. della legge n. 392 del 1978) vige il principio della libertà di determinazione del canone, con riferimento a tali contratti l'art. 2 ter della legge n. 351 del 1974 deve ritenersi non più in vigore e deve quindi escludersi che la clausola di corresponsione anticipata del canone per periodi superiori al trimestre comporti violazione degli art. 79 e 11 della legge n. 392 del 1978. Invece, secondo Cass. 10 luglio 1996, n. 6274, considerato, che anche per le locazioni non abitative una clausola contrattuale che pattuisca la corresponsione del canone in via anticipata con modalità idonee ad eludere gli effetti della svalutazione monetaria ai sensi dell'art. 32 incorre nella sanzione di nullità ex art. 79, e, tuttavia, rilevato che non sempre la previsione del pagamento anticipato può produrre tali effetti illeciti, il criterio valutativo per stabilire se la clausola sia nulla o meno deve essere ancorato ad un parametro obiettivo, che deve essere individuato appunto nella disposizione di cui all'art. 2 ter della legge n. 351 del 1974, da interpretare come criterio legale predeterminato (nel senso che solo patti di pagamento anticipato del canone in misura non superiore alle tre mensilità si sottraggono all'eventuale sanzione di nullità, secondo la valutazione preventiva ed insindacabile del legislatore). La sentenza, quindi, ha ritenuto la norma non solo compatibile con la disciplina generale dettata dalla legge n. 392 del 1978, ma le ha attribuito un valore integrativo che ne conferma la perdurante applicabilità.
Sciogliere questo contrasto non è necessario ai fini della decisione della presente causa, atteso che il giudice d'appello, pur non operando una opzione interpretativa a favore dell'una e dell'altra tesi, ha in effetti ritenuto l'inadempimento e ne ha valutato la gravità sulla base di una presupposta nullità della clausola. Di ciò la conduttrice non ha ragione di dolersi atteso che detta impostazione è ad essa più favorevole.
La assunta nullità della clausola comportava, ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978, non la nullità del contratto ma la eterointegrazione dello stesso con riferimento però soltanto al numero dei canoni da pagare e non al fatto che gli stessi dovessero essere pagati anticipatamente, poiché la nullità colpiva solo il primo aspetto della clausola e non il secondo.
Detta eterointegrazione poteva essere effettuata o prendendo a base il parametro massimo trimestrale individuato con la sentenza n. 6274 del 1996 con riferimento all'art. 2 ter della legge n. 351 del 1978 ovvero considerando che il canone dovesse versarsi mensilmente come d'uso.
Anche in questo caso la Corte d'appello ha scelto l'opzione più favorevole alla conduttrice ed ha ritenuto che l'obbligo di anticipazione del canone dovesse essere riferito ad un rateo mensile. La ricorrenti non ha pertanto motivo di dolersi della scelta operata dal giudice d'appello.
Una volta stabilita la correttezza giuridica della soluzione adottata dalla Corte d'appello, ne deriva l'esattezza delle conseguenze che lo stesso giudice ha tratto.
Una volta ritenuto - per effetto della nullità della clausola che prevedeva il pagamento anticipato di una semestralità del canone - che il canone dovesse essere pagato in ratei mensili anticipati, la Corte ha rilevato che alla data della intimazione dello sfratto la conduttrice era in mora nel pagamento di tre canoni e cioè di quelli relativi ai mesi di gennaio, febbraio e marzo 1994.
La ricorrente contesta questo punto della sentenza e sostiene:
a) che il canone relativo al mese di gennaio era stato pagato perché compreso nella precedente semestralità;
b) che il mancato pagamento del canone relativo al mese di marzo non poteva essere preso in considerazione perché dopo l'intimazione dello sfratto essa non poteva più adempiere, per la ritenuta inapplicabilità alla fattispecie della disposizione dell'art. 55 della legge n. 392 del 1978 e in applicazione del terzo comma dell'art. 1453 c.c..
Senonché è in contrario da rilevare che l'assunto sub a) - alla stregua della esposizione dello svolgimento del processo contenuta nel ricorso e nella sentenza impugnata - risulta una mera affermazione destinata a cadere a fronte dell'accertamento contrario del giudice di merito.
L'assunto sub b) - a prescindere dalla sua correttezza giuridica - è comunque ininfluente perché si basa sul presupposto secondo cui la nullità della clausola avrebbe comportato anche la caducazione del pagamento anticipato del canone, il che non è esatto, come in precedenza è stato chiarito.
Deve, pertanto, ritenersi che correttamente il giudice di appello ha valutato la gravità dell'inadempimento della conduttrice prendendo a base il mancato pagamento del canone di locazione relativo a tre mensilità.
Quanto alle altre censure svolte dalla ricorrente per sostenere la non gravità dell'inadempimento (pagamento della semestralità del canone avvenuta nell'aprile del 1994, circostanze soggettive inerenti alla conduttrice) si deve ricordare che la valutazione di detta gravità compete al giudice di merito il quale ha dato conto del suo apprezzamento, sia pure con succinta motivazione, nella specie tuttavia sufficiente ove si consideri che l'inadempimento era relativo all'obbligazione principale del conduttore - pagamento del canone - alla quale si contrappone l'interesse primario del locatore che, proprio in vista del conseguimento di quell'utile economico, si determina a concedere al conduttore il godimento del proprio immobile.
La ricorrente deduce che la motivazione della sentenza impugnata sarebbe incomprensibile nella parte in cui dopo avere affermato che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni relativi ai mesi di gennaio, febbraio e marzo 1994 conclude con la frase "... verificatosi, il fatto non è contestato, nel 1992 ed idoneo a connotare, appunto la gravità dell'inadempimento". Ma la frase, evidentemente monca, probabilmente per un errore di scritturazione, è solo in apparenza incomprensibile;
infatti, se si tiene conto del fatto che nella parte espositiva la Corte aveva ricordato che i locatori avevano sostenuto, senza contestazione, che anche nell'aprile del 1992 la conduttrice sì era resa morosa ed aveva corrisposto i canoni solo dopo che le era stato intimato sfratto per morosità, si comprende bene come la Corte medesima, ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, abbia voluto tenere conto non solo del mancato pagamento dei canoni relativi ai prime tre mesi del 1994, ma anche del pregresso comportamento della conduttrice.
Per completezza va inoltre osservato che la conduttrice non può dolersi del fatto che il giudice d'appello non abbia utilizzato il parametro di cui all'art. 5 della legge n. 392 del 1978 per valutare la gravità dell'inadempimento, ove si consideri che l'applicazione di tale parametro avrebbe comportato la rilevanza del mancato pagamento anche di un solo canone.
In conclusione il ricorso deve essere rigettato.
Poiché gli intimati non hanno svolto attività difensiva in questa sede, non deve provvedersi sulle spese di questo grado.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione terza civile, rigetta il ricorso. Nulla per le spese di questo grado.
Così deciso in Roma, nella ME di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 20 gennaio 2004. Depositato in Cancelleria il 6 maggio 2004