N. R.G. 22002/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Simona
Gambacorta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 22002/2023 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
Massimo Agerli, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Torino, Via Botero n. 16
ATTORE contro
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Marco Controparte_1 C.F._2
Arena, presso cui è elettivamente domiciliata in Torino, Corso Sicilia n.35
CONVENUTA
Oggetto: contratto preliminare – caparra confirmatoria
CONCLUSIONI
Per parte attrice: Nel merito:
Accertare e dichiarare che la SI.ra è stata gravemente inadempiente al Controparte_1
contratto preliminare di compravendita stipulato con il conchiudente;

Dichiarare inefficace o comunque illegittimo il recesso esercitato dalla SI.ra CP_1
con comunicazione in data 23.2-6.3.2023;
[...]
Dichiarare il diritto del SI. a recedere legittimamente dal Parte_1
contratto preliminare di compravendita eSIendo il doppio della caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385, 2° comma, c.c. e per l'effetto
pagina 1 di 9 Dichiarare tenuta e condannare la SI.ra , c.f.: a Controparte_1 C.F._2 pagare al SI. la somma di € 20.000,00, oltre interessi al tasso Pt_1 Parte_1 legale dal 23.2.2023 sino alla notifica dell'odierna citazione ed al tasso previsto dall'art.
1284, 4° comma, c.c. per il periodo successivo sino al soddisfo.
Con ogni riserva istruttoria;

Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, Cpa e spese generali come per legge. Con il riconoscimento altresì delle spese per la procedura di negoziazione assistita secondo i parametri ministeriali, oltre spese generali ed accessori di legge.
Per parte convenuta: Voglia l'Ill.mo Tribunale, reiectis adversis, previe le più opportune declaratorie del caso, previa ammissione della prova testimoniale, sui capitoli e con i testi indicati nella seconda memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c. e, in materia contraria, nella terza memoria ex art. 171 ter n. 3 c.p.c., previa eventuale consulenza tecnica d'ufficio, al fine di verificare la sussistenza di impedimenti tecnici e normativi al frazionamento dell'edificio, come da quesito peritale prospettato nella terza memoria ex art. 171 ter n. 3 c.p.c., rigettare integralmente le domande proposte dall'attore, mandando assolta la convenuta da ogni avversaria pretesa, con vittoria delle spese di giudizio, oltre accessori di legge.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
ha citato in giudizio per sentire accertare Parte_1 Controparte_1
l'inadempimento della convenuta al contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti;
accertare la legittimità del recesso esercitato dall'attore con diritto di eSIere il doppio della caparra confirmatoria;
condannare la convenuta al pagamento della somma di € 20.000,00 oltre interessi.
A sostegno delle domande proposte, ha esposto di aver formulato, tramite Parte_1 agenzia immobiliare, proposta di acquisto dell'immobile sito in Torino, Piazza CNL n. 254 di proprietà di al prezzo di € 465.000,00; contestualmente alla Controparte_1 sottoscrizione della proposta, aveva consegnato a mani dell'agente immobiliare assegno bancario dell'importo di € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
la proposta era stata accettata dalla proprietà, pertanto l'accordo era divenuto a tutti gli effetti un compromesso di vendita;
nel contratto le parti avevano dato atto che era in corso una pratica di regolarizzazione edilizia e catastale affidata al geom. professionista di Controparte_2
pagina 2 di 9 fiducia della promittente veditrice;
sempre nel contratto, si era previsto che l'acquisto era subordinato alla realizzazione, a cura e spese della proprietà, di due unità immobiliari distinte con autonomi subalterni;
anche l'attore aveva nominato un proprio tecnico di fiducia, nella persona dell'arch. per coadiuvare il geom. nella Testimone_1 CP_2 definizione delle suddette attività; l'ufficio tecnico del di Torino in data 7.12.2022 CP_3
aveva fatto pervenire richiesta di integrazione documentale, cui il geom. aveva CP_2 dato riscontro solo il 3.2.2023; visto l'allungamento dei tempi rispetto ai termini indicati nella proposta, l'attore si era recato in agenzia immobiliare ed aveva sottoscritto accettazione di proroga della data del rogito, da stipularsi dopo il frazionamento ed entro dicembre 2023; inaspettatamente, con lettera del 23.2.2023, la promittente venditrice aveva comunicato di voler recedere dal contratto ed autorizzato l'agenzia immobiliare a restituire l'assegno di € 20.000,00, motivando il proprio recesso con l'allungamento delle tempistiche e la non sostenibilità della divisione dell'immobile; in data 16.3.2023 l'agenzia immobiliare aveva consegnato al l'assegno dell'importo di € 20.000,00; Pt_1 successivamente, l'attore aveva appreso che la convenuta aveva portato a termine la sanatoria dell'immobile.
Tanto premesso in fatto, l'attore, in diritto, ha lamentato l'inadempimento della convenuta, ha sostenuto la legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare ed il conseguente suo diritto ad eSIere il doppio della caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 comma 2
c.c., limitando, tuttavia, la propria pretesa ad € 20.000,00, in considerazione del fatto che l'assegno non era stato posto all'incasso dalla parte convenuta.
Si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto della domanda. A supporto Controparte_1
della richiesta di reiezione della domanda ha evidenziato che, per specifica previsione contrattuale, l'assegno non avrebbe dovuto essere incassato fino alla data del compromesso e difatti era sempre rimasto nella disponibilità dell'agenzia immobiliare, con conseguente inapplicabilità dell'art. 1385 c.c.; la proposta di acquisto era subordinata alla condizione del frazionamento dell'immobile in due unità abitative indipendenti, da qualificarsi come condizione potestativa mista;
tale condizione si era rivelata impossibile per cause indipendenti dalla volontà della promittente venditrice, essendo stata appurata la non frazionabilità dell'immobile nella sua effettiva consistenza, poiché il regolamento edilizio del Comune di Torino vieta che unità immobiliari collocate a piani interrati e seminterrati possano essere destinate ad uso abitativo;
la realizzazione di due unità abitative distinte avrebbe potuto attuarsi solo con una parziale demolizione ed il pressoché
pagina 3 di 9 integrale rifacimento dell'edificio, con onori economici proibitivi e tempi di esecuzione non prevedibili;
il suo recesso doveva quindi considerarsi giustificato, in quanto esercizio di quel margine di discrezionalità insito nella condizione potestativa mista.
Dopo la redazione delle memorie ex art. 171 ter c.p.c. le parti personalmente sono comparse all'udienza del 14.5.2024 per il tentativo di conciliazione, che ha avuto esito negativo.
Con ordinanza riservata del 15.5.2024 il Giudice, ritenuta la natura documentale della controversia, ha respinto le istanze istruttorie delle parti e fissato udienza per la rimessione della causa in decisione ai sensi dell'art. 189 c.p.c. come riformato dal d. lgs. 149/2022.
All'udienza del 16.1.2025, sulle conclusioni sopra trascritte, la causa è stata trattenuta in decisione.
*** *** ***
Va messo debitamente in evidenza, in apertura della trattazione, che il contratto preliminare concluso fra le parti per effetto dell'accettazione, da parte della della CP_1
proposta del (doc. 3 attore), si è sicuramente risolto. Pt_1
Si tratta di un dato pacifico, poiché su questo le prospettazioni di parte non divergono (è incontestato che sia la che il siano receduti dal contratto, in tal modo CP_1 Pt_1
manifestando entrambi la volontà di non mantenere in vita il vincolo contrattuale), mentre ciò che è oggetto di differente rappresentazione sono le cause di tale venir meno del vincolo contrattuale e le relative responsabilità.
Sostiene, in particolare, l'attore, che la mancata conclusione del contratto definitivo sarebbe imputabile a fatto e colpa della promittente venditrice, che si sarebbe inopinatamente sottratta all'adempimento delle obbligazioni poste a suo carico, recedendo illegittimamente dal preliminare con raccomandata del 23.2.2023 (doc. 7 attore).
Su tali presupposti, invoca l'applicazione dell'art. 1385 comma 2 c.c., chiedendo poi contraddittoriamente la somma di € 20.000,00, invece del doppio della caparra, pari a €
40.000,00, come previsto dalla disposizione normativa invocata.
La pretesa attorea non può trovare accoglimento per l'assorbente ragione che la promittente venditrice non ha mai incassato l'assegno (fatto incontestato). Come è noto, la caparra confirmatoria ha natura reale e gli effetti dell'art. 1385 comma 2 c.c. si ricollegano all'effettiva consegna della somma di denaro (cfr. Cass. n. 10056/2013; n. 4661/2018 e molte altre).
pagina 4 di 9 Nel caso di specie, la caparra era rappresentata dall'assegno bancario n. 7307819192 -
11 di € 20.000,00 (art. 6 preliminare) e nella rappresentazione di parte attrice il suo mancato incasso sarebbe imputabile alla promittente venditrice, che in tal modo non si sarebbe comportata secondo buona fede e correttezza. In altri termini, la convenuta avrebbe per sua scelta ed illegittimamente deciso di non porre all'incasso l'assegno, com'era invece suo dovere, per essere libera di svincolarsi in ogni momento dalle obbligazioni contrattuali.
La ricostruzione di parte attrice non è condivisibile poiché l'art. 6 del contratto preliminare contiene la chiara previsione che l'assegno non avrebbe dovuto essere incassato fino alla sottoscrizione del contratto preliminare;
nello specifico, all'art. 6 risulta aggiunta a penna la seguente frase: “da non incassare fino a data compromesso”.
Sostiene l'attore che la stipulazione del compromesso dovrebbe identificarsi con l'accettazione della proposta da parte della CP_1
L'interpretazione data dall'attore non è condivisibile poiché la frase “da non incassare fino
a data compromesso” è in contraddizione con la successiva clausola del modulo prestampato che dice: “L'agente immobiliare consegnerà tale assegno senza ritardo alle proprietà nel momento in cui il proponente avrà conoscenza, mediante comunicazione scritta, dell'avvenuta accettazione – da parte della proprietà – della presente proposta. In tale momento, detta somma da deposito diverrà caparra confirmatoria”. Accedendo alla tesi dell'attore, dell'aggiunta a penna non ci sarebbe stato alcun bisogno, poiché il modulo già prevedeva che l'assegno sarebbe diventato caparra confirmatoria solo con l'accettazione della proposta e da tale momento, dunque, avrebbe potuto essere incassato. Poiché, ai sensi dell'art. 1342 c.c., nei contratti conclusi mediante la sottoscrizione di moduli o formulari, le clausole aggiunte al modulo o al formulario prevalgono su quelle del modulo o del formulario qualora siano incompatibili con esse anche se queste ultime non sono state cancellate e poiché, ai sensi dell'art. 1367 c.c., nel dubbio, il contratto o le singole clausole devono interpretarsi nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno e nel caso di specie l'aggiunta a penna sarebbe priva di senso perché si limiterebbe a replicare quanto già previsto dal modulo prestampato, deve concludersi che con l'aggiunta a penna le parti intendessero riferirsi alla sottoscrizione di altro contratto preliminare, successivo rispetto alla conoscenza, da parte del proponente, dell'accettazione della promittente venditrice. Peraltro, è ovvio che in assenza di accettazione il destinatario di una proposta pagina 5 di 9 di acquisto non abbia alcun titolo per incassare l'assegno rilasciato a titolo di caparra, pertanto anche sotto questo profilo l'interpretazione proposta da parte attrice risulterebbe pleonastica e priva di senso.
Del resto, sebbene l'attore abbia argomentato (cfr. prima e terza memoria) che la clausola a penna sarebbe stata inserita perché al momento della firma della proposta e della consegna dell'assegn, non poteva conoscere se la proposta sarebbe stata accettata ed in quale momento, nella formulazione dei capitoli di prova contraria (cfr. terza memoria, capi da 8 a 10) ricostruisce il momento dell'accettazione come sostanzialmente contestuale alla proposta, poiché presso l'immobile erano presenti tutte le parti insieme all'agente immobiliare, l'attore sarebbe stato fatto uscire per circa un'ora su richiesta dell'agente immobiliare per poter conferire in privato con la e poi fatto rientrare e subito CP_1 informato dell'accettazione; dunque, anche in base alla ricostruzione dell'attore, proposta e accettazione avvennero nello stesso contesto e l'attore ne ebbe immediata conoscenza, sicché l'interpretazione data dall'attore della clausola aggiunta a penna non è coerente con tale ricostruzione dei fatti, in cui l'incontro tra proposta e accettazione avvenne in sostanziale contestualità (il contratto, del resto, riporta la medesima data del 15.6.2022 sia per la proposta che per l'accettazione).
D'altro canto, non è in contestazione, in quanto riconosciuto anche dall'attore, che i contraenti intendessero stipulare un successivo contratto preliminare, dopo l'accettazione della proposta in data 15.6.2022, come del resto dimostrano i docc. 31, 32 e 33 di parte convenuta e la stessa proposta, che all'art. 6 lett. B) prevede appunto la sottoscrizione di un successivo contratto preliminare di compravendita entro il 15.7.2022.
Si tratta, del resto, di un'operazione pienamente lecita, come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 4628/2015: “La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. (…)”.
pagina 6 di 9 Nel caso di specie, le parti avevano sicuramente interesse ad una formazione progressiva del consenso, considerando le attività di sanatoria e frazionamento che dovevano essere svolte, soggette inevitabilmente a diverse variabili ed elementi di incertezza, giustificandosi quindi l'interesse delle parti a monitorare il successivo sviluppo degli eventi, a cui sarebbe stato adeguato il contenuto del contratto preliminare.
In definitiva, la promittente venditrice non ha mai ricevuto in consegna alcuna somma a titolo di caparra confirmatoria ed il mancato incasso dell'assegno non costituisce una condotta alla stessa imputabile e contraria a buona fede, bensì attuazione di una precisa clausola contrattuale che, sostanzialmente, prevedeva la trasformazione del deposito fiduciario in caparra confirmatoria solo al momento della stipulazione di altro e successivo contratto preliminare.
Non avendo la convenuta mai ricevuto somme a titolo di caparra confirmatoria, non può trovare applicazione l'art. 1385 comma 2 c.c., conclusione che peraltro l'attore sembra condividere almeno in parte, nel momento in cui non chiede il doppio della caparra proprio per il mancato incasso dell'assegno.
D'altra parte, la domanda attorea non può trovare accoglimento nemmeno nella minor somma di € 20.000,00, quale effetto restitutorio dello scioglimento del contratto, poiché nemmeno tale minore somma è mai stata incassata dalla convenuta. L'attore, peraltro, ha ricevuto l'assegno in restituzione dall'agenzia immobiliare (doc. 9) senza sollevare riserve.
Le motivazioni sopra esposte sono assorbenti e sufficienti a condurre al rigetto della domanda.
Nondimeno, può ad abundantiam evidenziarsi che la domanda attorea non appare fondata anche sotto altra prospettiva, non ravvisandosi un comportamento inadempiente della promittente venditrice.
In quest'ottica può evidenziarsi che la proposta contrattuale prevede, nelle note, la seguente clausola: “L'acquisto dell'immobile è subordinato alla realizzazione di n. 2 unità immobiliari distinte con 2 subalterni a cura e spese della proprietà (…)”
Si tratta di una condizione potestativa mista, come dimostra l'uso della forma verbale
“subordinato” e come appare conforme alla comune intenzione delle parti nella specificità del caso concreto, tenuto conto che il frazionamento rispondeva ad un interesse del promissario acquirente (che sarebbe andato ad abitare nell'immobile assieme alla sua compagna ed alla madre di lei), non della promittente venditrice.
pagina 7 di 9 Vista l'alea e le variabili normalmente implicate dai procedimenti amministrativi per sanatoria, a maggior ragione nel caso specifico in relazione alla necessità di eseguire un frazionamento dell'immobile non meglio determinato nella proposta, con conseguenti costi e oneri esecutivi non facilmente preventivabili e quantificabili, deve ancora una volta disattendersi l'interpretazione del contratto proposta dall'attore, secondo cui la venditrice avrebbe inteso assumere un' obbligazione, apparendo invece più ragionevole e conforme allo spirito della specifica contrattazione l'interpretazione in termini, come si diceva, di condizione potestativa mista, che dipendeva in parte da fattori estranei alla volontà delle parti (svolgimento ed esito delle pratiche tecniche ed amministrative), in parte dalla volontà della promittente venditrice, che con la condizione si riservava di valutare in un secondo momento, dopo aver assunto, anche attraverso i tecnici incaricati dalle parti, maggiori informazioni su fattibilità, modalità e costi del frazionamento, la convenienza dell'affare.
Interpretata la clausola contrattuale in esame in termini di condizione potestativa mista, deve rammentarsi che, secondo il condivisibile orientamento della giurisprudenza di legittimità in materia, “l'omissione di un'attività intanto può ritenersi contraria a buona fede
e costituire fonte di responsabilità, in quanto essa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l'attività di attuazione dell'elemento potestativo di una condizione mista” (cfr. Cass. n. 22046/2018; conforme
Cass. n. 17919 del 22.6.2023).
La convenuta non può, dunque, essere considerata inadempiente per non aver dato attuazione all'elemento potestativo della condizione mista.
D'altronde, parte convenuta ha motivato il proprio recesso deducendo di aver successivamente appurato, per mezzo del proprio tecnico, che il frazionamento nei termini inizialmente ipotizzati dall'attore (suddivisione di due unità immobiliari corrispondenti, rispettivamente, al piano terreno ed al piano seminterrato;
che il frazionamento dovesse avvenire con queste modalità è ammesso dallo stesso attore, cfr. pag. 2 atto di citazione par. 5 rigo 4) si sarebbe posto in contrasto con il regolamento edilizio del CP_4
che, all'art. 77.4, vieta che unità immobiliari ai piani seminterrati o sotterranei siano
[...]
adibiti alla permanenza abitativa.
Tale ipotesi di frazionamento, secondo la relazione del geom. (doc. 34 parte Per_1
convenuta pag. 2 lett. B e pag. 3 prime quattro righe), è frutto di un errore nella rappresentazione grafica del tecnico di parte attrice arch. (doc. 24 attore), ove Tes_1
pagina 8 di 9 l'unità B è stata indicata al piano terreno sebbene i corrispondenti locali siano al piano seminterrato.
Queste deduzioni di parte convenuta in punto inattuabilità del frazionamento per piani ed erronea rappresentazione dei piani da parte dell'arch. non sono state Tes_1 specificamente contestate da parte attrice ed invero nemmeno dall' arch. che Tes_1
nella relazione sub doc. 37 continua a sostenere la fattibilità di un frazionamento, senza peraltro meglio specificare con quali modalità avrebbe dovuto essere attuato.
Naturalmente, esclusa la praticabilità di un frazionamento per piani, un diverso frazionamento da attuarsi attraverso demolizioni e modificazioni più incisive della consistenza dell'immobile avrebbe comportato costi assai maggiori per la proprietà, non direttamente interessata alla suddivisione in due unità indipendenti, la quale, conseguentemente e legittimamente, non ha dato attuazione all'elemento potestativo della condizione mista.
Anche per queste ragioni la domanda deve essere respinta.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo in base al valore della causa, riconoscendo i parametri medi per le fasi di studio ed introduttiva ed i parametri minimi per le fasi istruttoria e decisionale, tenuto conto che non è stata svolta attività istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torino in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta la domanda;
condanna a rifondere a le spese di lite, che si Parte_1 Controparte_1 liquidano in complessivi € 3.387,00, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Torino, in data 16 gennaio 2025.
Il Giudice
dott.ssa Simona Gambacorta
pagina 9 di 9