CASS
Sentenza 30 dicembre 2024
Sentenza 30 dicembre 2024
Massime • 1
Se al notaio è richiesta la preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari costituisce - salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti - obbligo inerente all'incarico conferito ed è oggetto della prestazione d'opera professionale: il predetto obbligo di verifica va esteso anche oltre il ventennio in caso di atti anteriori alla data di entrata in vigore degli artt. 2668-bis e 2668-ter c.c., introdotti dall'art. 62 della l. n. 69 del 2009, i quali prevedono un alleggerimento per i controlli notarili sulle trascrizioni di domande giudiziali, pignoramenti e sequestri conservativi riguardanti beni immobili, ma si applicano solo successivamente a tale data.
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Cassazione 30 dicembre 2024, n. 34949: non è sufficiente la verifica del trascorso ventennio? Siamo in tema di verifica delle trascrizioni pregiudizievoli e trovo questa notizia in rete: “L'obbligo accessorio gravante sul notaio circa la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura non è limitato al ventennio. In questo modo si è espressa la Cassazione civile con la sentenza n. 34949/2024“. La massima mi stupisce e voglio entrare nei dettagli della sentenza, perché non è raro trovare quelle che il mio maestro Francesco Galgano chiamava “massime mentitorie”. Qui la massima non è …
Leggi di più… - 3. Responsabile il notaio che limita al ventennio le verifiche sui registri immobiliariAccesso limitatoRedazione Wolters Kluwer · https://www.altalex.com/ · 10 gennaio 2025
Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. III, sentenza 30/12/2024, n. 34949 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 34949 |
| Data del deposito : | 30 dicembre 2024 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 2046/2023 R.G. proposto da ON AS e EL AS, rappresentati e difesi dall’Avvocato Corrado GIACCHI, giusta procura in calce al ricorso, elettivamente domiciliati in Roma, Viale Angelico n. 32, presso il suo studio (corradogiacchi@ordineavvocatiroma.org); – ricorrenti – contro NZ RT, rappresentato e difeso dall’avvocato Marco Ferraro, giusta procura in calce al controricorso (marcoferraro@ordineavvocatiroma.org), elettivamente domiciliato in Roma, Viale Regina Margherita n. 278, presso il suo studio;
–controricorrente – nonché contro NA MI e CO IO, in qualità di eredi di NC MI, Oggetto: Responsabilità civile – Responsabilità del professionista – Notaio. Civile Sent. Sez. 3 Num. 34949 Anno 2024 Presidente: SCRIMA ANTONIETTA Relatore: BR RE Data pubblicazione: 30/12/2024 UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 1 rappresentate e difese dall’avvocato Massimo Rosi, giusta procura in calce al controricorso (PEC: marcoferraro@ordineavvocatiroma.org), elettivamente domiciliati in Roma, Viale Angelico n.35, presso il suo studio;
–controricorrenti – nonché contro ON FOIS, rappresentato e difeso dall’ avvocato Eugenio DE PAOLA giusta procura in calce al controricorso, elettivamente domiciliato in ROMA, Viale Delle Milizie n. 124, presso il suo studio;
- controricorrente, ricorrente incidentale - nonchè contro TI AS, PE IP, RI AS e TI AS;
-intimati- avverso la sentenza della CORTE D'APPELLO di ROMA n. 5991/2022 depositata il 30/09/2022; Udita la relazione svolta in udienza del 7 giugno 2024 dalla Consigliera Irene Ambrosi;
udite le conclusioni del Pubblico Ministero, nella persona del sostituto procuratore generale RO Pepe;
udite le difese delle parti. Fatti di causa 1. con atto di citazione notificato nel novembre 2008, PE RA aveva convenuto in giudizio davanti al Tribunale di Roma ON IS e il Notaio NZ TO rappresentando che: - con contratto di compravendita del 7.03.2003 a rogito del Notaio NZ TO aveva acquistato dai coniugi ON IS e ID AL l’appartamento sito in Roma, Via Conte Verde n. 50, scala A, primo piano, interno 2; - a loro volta, i coniugi IS-AL avevano acquistato l’immobile da MA SU (proprietaria per il 50%) e da LL ON, TI, RI, TI e EL (comproprietari dell’altro 50%) con atto di compravendita del UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 2 9.06.1995 a rogito del Notaio NC Formica;
- a distanza di oltre cinque anni dall’acquisto riceveva lettera raccomandata a.r. del 30.03.2008 con la quale l’Avv. ON Iaculli, per conto di NN NI, lo informava che il 50% dell’immobile intestato a MA SU era assoggettato alla procedura esecutiva immobiliare pendente innanzi al Tribunale di Roma con il n.r.g. es. 28421/71, promossa con pignoramento del 9.08.1971, trascritto il 6.10.1971 al numero di formalità 58015, reiterato il 25.11.1971 e nuovamente trascritto il 15.12.1971 al numero di formalità 72621, con la conseguenza che i citati atti di compravendita erano inopponibili alla procedura esecutiva;
- proponeva opposizione all’esecuzione ex art. 619 c.p.c. sostenendo di aver usucapito l’immobile ex art. 1158 c.c. o, in subordine, ex art. 1159 c.c., chiedendo altresì, previa sospensione dell’esecuzione, che fosse accertata l’inefficacia nei suoi confronti degli atti esecutivi e ordinata la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti;
- alla prima udienza del 17.06.2008, il Giudice dell’esecuzione valutata negativamente l’opposizione, rigettava l’istanza di sospensione dell’esecuzione; - visto l’esito negativo della fase cautelare dell’opposizione, si determinava ad esperire l’azione di garanzia ex art. 1476 n. 3 c.c. nei confronti dei venditori IS e AL e l’azione di responsabilità professionale nei confronti del Notaio rogante, Dott. NZ TO;
- al fine di evitare la subastazione dell’immobile e di limitare l’entità del danno risarcibile, con ricorso ex art. 495 c.p.c. al Giudice dell’esecuzione aveva proposto istanza di conversione del pignoramento. Tanto premesso, PE RA aveva chiesto al Tribunale adito di accogliere le seguenti conclusioni: “1) accertare i fatti di cui in premessa e dichiarare la conseguente responsabilità del convenuto ON IS ex art. 1476 n. 3 e quella professionale del Notaio rogante Dott. NZ TO;
2) condannare i convenuti in solido al totale risarcimento dei danni nella misura che sarà provata in corso di causa, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo e oltre le spese del giudizio”. UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 3 Si era costituito il Notaio NZ TO impugnando e contestando tutto quanto dedotto e richiesto dall’attore e chiedendo il rigetto della domanda. Si era costituito altresì l’Ing. ON IS, deducendo di essere venuto a conoscenza della procedura esecutiva intrapresa nel 1971 soltanto nel mese di aprile 2008 (a seguito della lettera dell’Avv. Iaculli), di aver avuto il possesso continuato, ininterrotto e non viziato dal 9.06.1995 al 7.03.2003 in forza di un titolo idoneo regolarmente trascritto, di aver acquistato e poi venduto in piena buona fede, ignorando di ledere l’altrui diritto;
aveva chiesto di chiamare in causa e in garanzia il Notaio NC Formica, il Notaio NZ TO, TI LL, RI LL, ON LL, EL LL in TT e TI LL. Si era costituito il Notaio NC Formica, facendo propria la difesa del collega costituito ed eccependo altresì la prescrizione del diritto azionato dal IS, derivante dal presunto inadempimento di un obbligo contrattuale consumatosi nel 1995. Si era costituito ON LL proponendo domanda di manleva nei confronti del Notaio Formica e del Notaio TO, entrambi responsabili per l’inadempimento dell’obbligo di eseguire gli opportuni accertamenti preliminari atti ad escludere l’esistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli. All’udienza del 30.09.2010 e nei successivi scritti, PE RA quantificava in euro 113.845,58 il danno subito, dato dalla somma di euro 113.383,78 versata in sede di conversione del pignoramento per liberare l’immobile di sua proprietà dal pignoramento su di esso gravante e dalla somma di euro 461,80 spesa per la cancellazione della trascrizione del pignoramento e modificava le conclusioni, chiedendo la condanna del IS ex art. 1476 n. 3 c.c. e del Notaio TO per responsabilità professionale e, in via subordinata, la condanna dei convenuti e dei chiamati in garanzia, in solido tra di loro, al pagamento della somma di euro 113.845,58, oltre interessi e spese processuali. UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 4 1.1. Con sentenza n. 11130/2013 Il Tribunale di Roma, sulla base di istruttoria documentale, in accoglimento parziale delle domanda, dichiarava: 1) IS ON responsabile nei confronti di parte attrice ai sensi dell’art. 1476, n. 3, c.c. e per l’effetto lo condannava al pagamento, in favore di RA PE, del complessivo importo di euro 113.845,58, oltre agli interessi legali dalla data dei singoli pagamenti e fino all’effettivo soddisfo;
2) rigettava per il resto la domanda;
3) accoglieva parzialmente la domanda di garanzia e manleva proposta da ON IS, dichiarava LL ON, LL TI, LL RI, LL EL e LL TI obbligati a tenere indenne IS ON dalle conseguenze pregiudizievoli della condanna in favore di parte attrice e per l’effetto li condannava, in solido tra loro, al pagamento, in favore del predetto, di quanto oggetto del superiore capo 1); 4) rigettava tutte le altre domande;
5) condannava IS ON al pagamento delle spese di giudizio;
6) dichiarava LL ON, LL TI, LL RI, LL EL e LL TI obbligati a tenere indenne IS ON dalle conseguenze pregiudizievoli della condanna in favore di parte attrice e per l’effetto li condanna, in solido tra loro, al pagamento, in favore del predetto, di quanto oggetto del superiore capo 5);7) compensava tra le restanti parti le spese di lite. 2. La Corte d’Appello di Roma con sentenza n. 5991/2022 respingeva il gravame proposto ON LL e EL LL nonché quello incidentale adesivo proposto da ON IS, e confermava la sentenza di prime cure, condannando gli appellanti, in solido tra loro, a rifondere le spese di lite a NZ TO, con compensazione integrale delle spese del grado tra tutte le altre parti. 3. Avverso la sentenza di appello, ON LL e EL LL hanno proposto ricorso per cassazione articolato in cinque motivi. NZ TO ha resistito con controricorso. Hanno resistito altresì con distinto controricorso NA Formica e CO Gioggi;
ha resistito pure ON IS con controricorso e ricorso incidentale. Sebbene intimati, UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 5 TI LL, PE RA, RI LL e TI LL non hanno ritenuto di svolgere difese nel giudizio di legittimità. La trattazione del ricorso è stata fissata dapprima in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis 1 c.p.c. e poi, a seguito di ordinanza interlocutoria del 9/11/2023, rinviata alla odierna pubblica udienza;
Il Pubblico Ministero ha depositato conclusioni scritte, con cui ha chiesto l’accoglimento del primo e terzo motivo di ricorso, riservandosi di concludere in udienza sui restanti. Parte ricorrente e ciascuna delle parti controricorrenti hanno depositato rispettive memorie. Ragioni della decisione 1. Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la “violazione dell’art. 6 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea e dell’art. 42 comma 2 Costituzione;
la violazione e falsa applicazione degli artt. 1128 e ss. e 1176 comma 2 c.c. (in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.).”. 2. Con il secondo motivo, denunciano “la nullità della sentenza per motivazione apparente ex art. 132 comma 2 n. 4 c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.) e l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (in relazione all’art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c.); in particolare, i ricorrenti contestano che la Corte territoriale ha affermato che gli appellanti non avrebbero evidenziato le circostanze e i comportamenti fonte di responsabilità professionale dei Notai roganti e ha ritenuto legittima la valutazione del notaio di limitare la verifica della condizione del bene al ventennio antecedente l’atto, tempo che, per prassi, consentirebbe “di ritenere inesistenti vincoli antecedenti”. 3. Con il terzo motivo, denunciano “la violazione dell’art. 2043 c.c. (in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.) e la nullità della sentenza per motivazione apodittica e apparente ex art. 132 comma 2 n. 4 c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.)”; nello specifico, lamentano che la UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 6 motivazione sulle distinte responsabilità dei notai roganti sarebbe apodittica poiché ad esempio il notaio TO aveva rogato la compravendita stipulata tra il IS e l’RA in data 7.03.2003 e l’atto di provenienza (compravendita LL/IS del 9.06.1995) risultava anteriore di appena otto anni ed evidenziano inoltre che entrambi i notai avrebbero dovuto rispondere al principio di precauzione ed estendere le visure sino all’atto di provenienza del 25.02.1958, essendo a conoscenza entrambi che il primo titolo di provenienza anteriore al ventennio era l’atto di acquisto del 25.02.1958 (richiamato all’art. 4 delle due compravendite) e che solo eseguendo le visure sino all’atto di provenienza del 25.02.1958 avrebbero potuto garantire la certezza dei diritti acquistati. 4. Con il quarto motivo, la parte ricorrente lamenta “l’omessa applicazione del criterio stabilito dagli artt. 1295, 752 e 754 c.c. per la ripartizione tra gli eredi del debitore solidale della condanna in manleva al pagamento della somma di euro 113.845,58, oltre interessi legali, e delle spese processuali liquidate in euro 5.850,00, oltre accessori (in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.)”. 5. Con il quinto motivo, denuncia “la violazione e falsa applicazione dell’art. 92 comma 2 c.p.c., anche alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 77/2018 (in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.)”. 6. Il controricorrente ON IS ha formulato ricorso incidentale in adesione (come pure precisato in memoria illustrativa) aderendo alle richieste dei ricorrenti principali ON e EL LL, con particolare riferimento ai primi tre motivi di ricorso principale e in via subordinata, nell’ipotesi di rigetto dei primi tre motivi, ha chiesto il rigetto del quarto motivo di ricorso principale e l’accoglimento del quinto sulle spese. 7. In ordine alla specifica qualifica del controricorso proposto di IS, si attaglia esattamente il principio espresso dal recentissimo arresto delle Sezioni Unite di questa Corte, a mente del quale l'impugnazione UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 7 incidentale tardiva, quale è quella proposta dal IS, è ammissibile anche quando riveste le forme dell'impugnazione adesiva rivolta contro la parte destinataria dell'impugnazione principale, in ragione del fatto che l'interesse alla sua proposizione può sorgere dall'impugnazione principale o da un'impugnazione incidentale tardiva (Cass. Sez. U, 28/03/2024 n. 8486). 8. Quanto al primo e terzo dei motivi del ricorso principale, condivisi dal ricorrente incidentale IS, che vanno congiuntamente esaminati stante il nesso di evidente connessione ponendo tutti, sotto profili diversi, la stessa questione, meritano accoglimento in ragione delle seguenti considerazioni. 8.1. In via generale, questa Corte ha già più volte evidenziato che nell’ipotesi in cui al notaio venga richiesta la preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, poiché l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo. Conseguentemente, l'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, e, stante il suddetto obbligo, non è ontologicamente configurabile il concorso colposo del UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 8 danneggiato ex art. 1227 cod. civ. (Sez. 3, 12/06/2020 n. 11296; Sez. 3, 28/11/2007 n. 24733). Nello stesso solco, più di recente, è stato affermato che l'obbligo di consiglio alle parti, gravante sul notaio e derivante dagli obblighi di correttezza e buona fede oggettiva nell'esecuzione del contratto, quali criteri determinativi ed integrativi della prestazione contrattuale, non si esaurisce nell'obbligo di chiarimento rispetto alle clausole di contenuto ambiguo presenti nell'atto rogato ed impone al notaio di dare in ogni caso informazioni ai clienti sugli effetti e sul risultato pratico dell'atto rogato e sulla corrispondenza di essi alla volontà manifestata dalle parti, dovendo il notaio garantire l'attitudine dell'atto ad assicurare il conseguimento del suo scopo tipico e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto (cfr. in tale senso, più di recente, Cass. Sez. 2, 2/08/2023 n. 23600 che, in applicazione del principio di cui in massima, in relazione al rogito di una compravendita immobiliare con accollo da parte del compratore delle residue rate del mutuo ipotecario stipulato dalla parte venditrice e contestuale rilascio di quietanza di saldo del prezzo e rinuncia all'ipoteca legale, la S.C. ha ritenuto configurabile l'obbligo del notaio di informare il venditore circa l'effetto non liberatorio di tale accollo, nonostante che il contratto riproducesse la disposizione del capitolato di mutuo che prevedeva la necessità di un'espressa dichiarazione dell'istituto di credito mutuante ai fini della liberazione del debitore originario). 8.2. Il caso in esame pone la seguente questione: se l’obbligo accessorio gravante sul notaio circa la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura possa, come ritenuto dalla Corte d’appello con la sentenza impugnata, essere limitato al ventennio. Occorre altresì verificare se a tale riguardo la Corte di merito abbia violato l’art. 132 c.p.c. evocato. UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 9 In proposito, si concorda con quanto rilevato dall’Ufficio del Pubblico Ministero e cioè che se detto obbligo accessorio va rapportato “allo scopo tipico dell’atto” (nella specie di compravendita immobiliare) e “al risultato pratico voluto dalle parti” ovvero quello di acquistare un bene libero da vincoli e pesi pregiudizievoli (cfr. Cass. Sez. 6 - 3, 5/07/2022 n. 21205), il termine cui risalire non può essere limitato al ventennio antecedente. Va pur ammesso che il dato temporale dei venti anni risulta significativo in ordine a diverse fattispecie. Ad esempio, ai fini dell’usucapione del bene, per cui il decorso di tale tempo senza passaggi di proprietà fa presumere che il dante causa, al di là del suo acquisto a titolo derivativo, sia anche divenuto proprietario a titolo originario e questo assicura il compratore che l’acquisto sia a domino;
tuttavia il notaio è comunque tenuto a risalire all’acquisto a titolo derivativo precedente, perché la “certezza dell'atto giuridico da rogarsi” è assicurata solo dalla continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.), per cui, se egli dubita dell’esistenza di un valido titolo a titolo derivativo, è tenuto a dirlo all’acquirente; ciò non vuol dire che il notaio non possa ricevere un atto ove il venditore si assuma semplice proprietario per usucapione e manchi il relativo accertamento giurisdizionale, ma se intende farlo deve avvertire l’acquirente dei rischi connessi all’acquisto, pena la responsabilità disciplinare (Cass. 11186/21 e Cass. 32147/18; addirittura è consentito accertare l’usucapione con accordo di mediazione con sottoscrizione del processo verbale autenticato da un pubblico ufficiale v. n. 12 bis dell’art. 2643 comma 1 c.c., introdotto dall’art. 84 bis del decreto-legge 21/06/2013, n. 69, conv. in l.9/08/2013 n. 98). E’ inoltre dato temporale significativo in tema di ipoteca, atteso che essa deve essere rinnovata ogni venti anni altrimenti si estingue (art. 2847 c.c.) nonché secondo la previsione degli artt. 2668 bis e 2668 ter c.c., come introdotti dall’art. 62 della l. 18/06/2009 n.69, pure per la trascrizione della domanda giudiziale, del pignoramento immobiliare e del UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 10 sequestro conservativo sugli immobili, sicché, a seguito dell’introduzione delle ricordate disposizioni codicistiche, le visure relative all’ultimo ventennio che non contengano queste formalità attestano di fatto che tali pesi non sussistono, in quanto pur se un tempo esistenti sono venuti meno per mancata rinnovazione. Tuttavia, la fattispecie in esame, riguarda la disciplina anteriore all’entrata in vigore della novella ricordata, atteso che gli atti oggetto della presente controversia furono stipulati, rispettivamente, nel 1995 e nel 2003 e per entrambi gli atti la normativa introdotta nel 2009 non rileva. 8.3. Alla luce di quanto ricordato, davvero apparente è l’assunto della Corte d’appello secondo cui la novella legislativa rafforzerebbe la conclusione di un onere di verifica dei pignoramenti limitato all’ultimo ventennio, tenuto conto che proprio la novella introdotta nel codice dall’art. 62 della legge 69/09 disvela un alleggerimento degli oneri notarili in punto verifica della trascrizione domande giudiziali, dei pignoramenti immobiliari e dei sequestri conservativi su immobili valida solo per l’avvenire. Al contrario, la novella normativa non poteva suggerire al professionista notaio, operante nel regime previgente, di arrestare le visure negative relative al bene compravenduto al mero ultimo ventennio;
al contrario, avrebbe dovuto suggerirgli secondo i canoni della diligenza qualificata richiesta alla sua funzione, una ricerca nominativa nei registri immobiliari al fine di indagare se risultassero trascrizioni di domande giudiziali, di pignoramenti o di sequestri conservativi riguardanti i beni oggetto di alienazione. Né a diversa conclusione induce il fatto che l’art. 567, comma 2, c.p.c. sembra accontentarsi, al fine dell’ammissibilità dell’istanza di vendita dell’immobile pignorato, del deposito dei “certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento”, consentendo in alternativa UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 11 la produzione di “certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari”; invero, le attestazioni relative all’ultimo ventennio non sono dirimenti, in quanto “in tema di espropriazione immobiliare, il giudice dell'esecuzione ha il dovere di richiedere, ai fini della vendita forzata, la certificazione attestante che, in base alle risultanze dei registri immobiliari, il bene pignorato è di proprietà del debitore esecutato sulla base di una serie continua di trascrizioni di idonei atti di acquisto riferibili al periodo che va dalla data di trascrizione del pignoramento fino al primo atto di acquisto anteriore al ventennio dalla trascrizione stessa, la cui mancata produzione, imputabile al soggetto richiesto, consegue la dichiarazione di chiusura anticipata del processo esecutivo” (Cass. nn. 15597/19 e Cass. 3746/23); in proposito, questa Corte ha ritenuto che le certificazioni relative all’ultimo ventennio hanno un valore presuntivo circa la condizione del bene staggito, non di per sé sufficiente per mettere in vendita tale bene, perché “…. risalire all'ultimo acquisto, idoneamente trascritto, anteriore al ventennio, a favore dell'esecutato o dei suoi danti causa, è la necessaria premessa per dare un grado di conducente attendibilità alle risultanze infra ventennali cui, per sintesi legislativa, si è riferito il legislatore. (così pag. 11 di Cass. n. 15597/19). D’altro canto, “.... risulterebbe inoltre irriducibilmente distonico che, nell'evoluzione della normativa inerente alle espropriazioni coattive, mirata a rendere il più affidabile e così appetibile possibile la vendita forzata e quindi il recupero e la stabilità del credito, il legislatore, con la modifica dell'art. 567 cod. proc. civ., abbia invece indebolito lo "standard" di affidabilità e quindi di attrattività del bene trasferito in ottica di mercato, per di più trasferendo ogni rischio sull'acquirente con la sola garanzia per evizione, nonostante la maggior tutela possibile di quegli sia invece il motivo dominante delle riforme susseguitesi almeno dal 2005” (pagg. 11-12 di Cass. 15597/19). Come pure sostenuto dal P.G., la conclusione di tutto questo ragionamento è nel senso che “a) solo se il creditore non fornisca, UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 12 neppure nel termine fissato ex art. 567, terzo comma, cod. proc. civ., la certificazione del ventennio letteralmente richiamata, l'estinzione sarà tipica, mentre b) la mancata produzione del primo titolo di acquisto ultraventennale cui deve risalire la certificazione, oggetto di richiesta da iscrivere, di conseguenza, nel perimetro degli artt. 484 e 175, cod. proc. civ., imporrà la chiusura anticipata del processo esecutivo, non essendo possibile porre in vendita il bene;
….” (pag. 13 di Cass. 15597/19). L’estinzione, in tale secondo caso, sarà pertanto atipica e non tipica, ma l’effetto pratico è sempre lo stesso ed è la conseguenza del peso non decisivo delle verifiche limitate all’ultimo ventennio. Anche sotto tale profilo, quindi, la soluzione fornita nel caso in esame dalla Corte romana circa l’assenza di colpa in capo ai notai si mostra apparente. Neppure assume rilievo il fatto che, nella specie, il pignoramento immobiliare che ha dato vita all’evizione fosse molto risalente nel tempo, essendo datato 1971, in quanto le procedure esecutive notoriamente possono durare svariati anni e, pertanto, nel 1995 e 2003 non vi era nessuna garanzia che la procedura fosse estinta e il creditore soddisfatto. Entrambi i notai roganti non potevano certo esimersi dai relativi accertamenti ultraventennali per questo semplice dato temporale, di per sé non significativo. Dall’accoglimento del primo e terzo motivo del ricorso principale, e di quelli, condivisi, dal ricorrente incidentale IS, discende l’assorbimento del secondo mezzo, pure esso condiviso dal ricorrente incidentale. 9. Merita accoglimento anche il quarto motivo del ricorso principale. 9.1. Ebbene, con erronea e laconica motivazione la Corte d’appello ha rigettato il motivo di gravame con cui gli odierni ricorrenti avevano impugnato la loro condanna solidale quali precedenti alienanti, in qualità di eredi di SU MA esecutata (e non in proporzione ai loro diritti ereditari) dell’atto di compravendita del giugno 1995, affermando l’infondatezza del motivo di gravame “perché la questione del riparto UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 13 attiene alla divisione interna tra condebitori in solido, ferma la loro comune responsabilità per il Comune creditore” . Al riguardo, questa Corte ha ritenuto già da tempo che nel caso di morte di un debitore in solido, il vincolo della solidarietà non cessa tra gli eredi e gli altri condebitori, ma riceve una limitazione nei confronti dei singoli eredi, nel senso che ciascuno di essi rimane obbligato solidalmente con gli altri condebitori originari soltanto fino a concorrenza della propria quota ereditaria (Cass. Sez. L, Sentenza n. 13291 del 27/11/1999); più di recente, nello stesso solco, si è evidenziato che il coerede, il quale sia stato convenuto in giudizio per il pagamento di un debito ereditario, è tenuto ad eccepire la propria qualità di obbligato pro quota, in virtù dell'esistenza di altri coeredi, mentre, laddove tale qualità sia sopravvenuta all'inizio di un processo originariamente introdotto nei confronti del de cuius, tra i coeredi si instaura una condizione di litisconsorzio necessario processuale, applicandosi conseguentemente la regola di cui all'art. 754 c.c., secondo la quale ciascuno di essi risponde, nei confronti del creditore, nei limiti della propria quota ereditaria (Cass. Sez. 3, 03/02/2023 n. 3391). 9.2. Nel caso di specie, i LL (vedi sentenza pag. 2) sono stati chiamati in causa in qualità di eredi della signora SU MA (madre di ON, RI, TI e nonna di EL e TI nipoti ex filio premorto Michele), tutti precedenti alienanti del bene a mezzo rogito dl notaio Formica del 1995 (chiamati da ON IS in manleva, vedi atto di chiamata in garanzia in prime cure, v. doc. 6 del 21 luglio 2009); in particolare, gli stessi hanno in memoria precisato che la SU MA aveva venduto 16/24 dell’intero bene, mentre ON, TI, RI, EL e TI LL avevano venduto i restanti 8/24. Pertanto, risultando che gli odierni ricorrenti principali avevano chiesto di essere dichiarati tenuti a rispondere per la quota ereditaria ed in particolare ON (figlio della MA) di 12/24 e EL (nipote della MA ex filio premorto) nei limiti dei 10/24, anche il quarto UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 14 motivo del ricorso principale merita accoglimento, dovendosi sul punto rinnovare il giudizio espresso dalla Corte territoriale. 9.3. Dall’accoglimento del quarto motivo del ricorso principale, discende l’assorbimento del quinto. 10. Pertanto, vanno accolti il primo e terzo dei motivi del ricorso principale, cui ha aderito il controricorso incidentale, assorbito il secondo motivo, va accolto altresì il quarto motivo del ricorso principale, assorbito il quinto, e per l’effetto, la sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti e il giudizio rinviato alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che provvederà anche in merito alle spese del presente giudizio di legittimità.
Per questi motivi
La Corte accoglie il primo e terzo dei motivi del ricorso principale, cui ha aderito il controricorso incidentale, assorbito il secondo, accoglie altresì il quarto motivo del ricorso principale, assorbito il quinto, e per l’effetto, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione che provvederà anche in merito alle spese del presente giudizio di legittimità. Così deciso nella Camera di consiglio della Terza Sezione Civile il 7
–controricorrente – nonché contro NA MI e CO IO, in qualità di eredi di NC MI, Oggetto: Responsabilità civile – Responsabilità del professionista – Notaio. Civile Sent. Sez. 3 Num. 34949 Anno 2024 Presidente: SCRIMA ANTONIETTA Relatore: BR RE Data pubblicazione: 30/12/2024 UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 1 rappresentate e difese dall’avvocato Massimo Rosi, giusta procura in calce al controricorso (PEC: marcoferraro@ordineavvocatiroma.org), elettivamente domiciliati in Roma, Viale Angelico n.35, presso il suo studio;
–controricorrenti – nonché contro ON FOIS, rappresentato e difeso dall’ avvocato Eugenio DE PAOLA giusta procura in calce al controricorso, elettivamente domiciliato in ROMA, Viale Delle Milizie n. 124, presso il suo studio;
- controricorrente, ricorrente incidentale - nonchè contro TI AS, PE IP, RI AS e TI AS;
-intimati- avverso la sentenza della CORTE D'APPELLO di ROMA n. 5991/2022 depositata il 30/09/2022; Udita la relazione svolta in udienza del 7 giugno 2024 dalla Consigliera Irene Ambrosi;
udite le conclusioni del Pubblico Ministero, nella persona del sostituto procuratore generale RO Pepe;
udite le difese delle parti. Fatti di causa 1. con atto di citazione notificato nel novembre 2008, PE RA aveva convenuto in giudizio davanti al Tribunale di Roma ON IS e il Notaio NZ TO rappresentando che: - con contratto di compravendita del 7.03.2003 a rogito del Notaio NZ TO aveva acquistato dai coniugi ON IS e ID AL l’appartamento sito in Roma, Via Conte Verde n. 50, scala A, primo piano, interno 2; - a loro volta, i coniugi IS-AL avevano acquistato l’immobile da MA SU (proprietaria per il 50%) e da LL ON, TI, RI, TI e EL (comproprietari dell’altro 50%) con atto di compravendita del UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 2 9.06.1995 a rogito del Notaio NC Formica;
- a distanza di oltre cinque anni dall’acquisto riceveva lettera raccomandata a.r. del 30.03.2008 con la quale l’Avv. ON Iaculli, per conto di NN NI, lo informava che il 50% dell’immobile intestato a MA SU era assoggettato alla procedura esecutiva immobiliare pendente innanzi al Tribunale di Roma con il n.r.g. es. 28421/71, promossa con pignoramento del 9.08.1971, trascritto il 6.10.1971 al numero di formalità 58015, reiterato il 25.11.1971 e nuovamente trascritto il 15.12.1971 al numero di formalità 72621, con la conseguenza che i citati atti di compravendita erano inopponibili alla procedura esecutiva;
- proponeva opposizione all’esecuzione ex art. 619 c.p.c. sostenendo di aver usucapito l’immobile ex art. 1158 c.c. o, in subordine, ex art. 1159 c.c., chiedendo altresì, previa sospensione dell’esecuzione, che fosse accertata l’inefficacia nei suoi confronti degli atti esecutivi e ordinata la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti;
- alla prima udienza del 17.06.2008, il Giudice dell’esecuzione valutata negativamente l’opposizione, rigettava l’istanza di sospensione dell’esecuzione; - visto l’esito negativo della fase cautelare dell’opposizione, si determinava ad esperire l’azione di garanzia ex art. 1476 n. 3 c.c. nei confronti dei venditori IS e AL e l’azione di responsabilità professionale nei confronti del Notaio rogante, Dott. NZ TO;
- al fine di evitare la subastazione dell’immobile e di limitare l’entità del danno risarcibile, con ricorso ex art. 495 c.p.c. al Giudice dell’esecuzione aveva proposto istanza di conversione del pignoramento. Tanto premesso, PE RA aveva chiesto al Tribunale adito di accogliere le seguenti conclusioni: “1) accertare i fatti di cui in premessa e dichiarare la conseguente responsabilità del convenuto ON IS ex art. 1476 n. 3 e quella professionale del Notaio rogante Dott. NZ TO;
2) condannare i convenuti in solido al totale risarcimento dei danni nella misura che sarà provata in corso di causa, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo e oltre le spese del giudizio”. UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 3 Si era costituito il Notaio NZ TO impugnando e contestando tutto quanto dedotto e richiesto dall’attore e chiedendo il rigetto della domanda. Si era costituito altresì l’Ing. ON IS, deducendo di essere venuto a conoscenza della procedura esecutiva intrapresa nel 1971 soltanto nel mese di aprile 2008 (a seguito della lettera dell’Avv. Iaculli), di aver avuto il possesso continuato, ininterrotto e non viziato dal 9.06.1995 al 7.03.2003 in forza di un titolo idoneo regolarmente trascritto, di aver acquistato e poi venduto in piena buona fede, ignorando di ledere l’altrui diritto;
aveva chiesto di chiamare in causa e in garanzia il Notaio NC Formica, il Notaio NZ TO, TI LL, RI LL, ON LL, EL LL in TT e TI LL. Si era costituito il Notaio NC Formica, facendo propria la difesa del collega costituito ed eccependo altresì la prescrizione del diritto azionato dal IS, derivante dal presunto inadempimento di un obbligo contrattuale consumatosi nel 1995. Si era costituito ON LL proponendo domanda di manleva nei confronti del Notaio Formica e del Notaio TO, entrambi responsabili per l’inadempimento dell’obbligo di eseguire gli opportuni accertamenti preliminari atti ad escludere l’esistenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli. All’udienza del 30.09.2010 e nei successivi scritti, PE RA quantificava in euro 113.845,58 il danno subito, dato dalla somma di euro 113.383,78 versata in sede di conversione del pignoramento per liberare l’immobile di sua proprietà dal pignoramento su di esso gravante e dalla somma di euro 461,80 spesa per la cancellazione della trascrizione del pignoramento e modificava le conclusioni, chiedendo la condanna del IS ex art. 1476 n. 3 c.c. e del Notaio TO per responsabilità professionale e, in via subordinata, la condanna dei convenuti e dei chiamati in garanzia, in solido tra di loro, al pagamento della somma di euro 113.845,58, oltre interessi e spese processuali. UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 4 1.1. Con sentenza n. 11130/2013 Il Tribunale di Roma, sulla base di istruttoria documentale, in accoglimento parziale delle domanda, dichiarava: 1) IS ON responsabile nei confronti di parte attrice ai sensi dell’art. 1476, n. 3, c.c. e per l’effetto lo condannava al pagamento, in favore di RA PE, del complessivo importo di euro 113.845,58, oltre agli interessi legali dalla data dei singoli pagamenti e fino all’effettivo soddisfo;
2) rigettava per il resto la domanda;
3) accoglieva parzialmente la domanda di garanzia e manleva proposta da ON IS, dichiarava LL ON, LL TI, LL RI, LL EL e LL TI obbligati a tenere indenne IS ON dalle conseguenze pregiudizievoli della condanna in favore di parte attrice e per l’effetto li condannava, in solido tra loro, al pagamento, in favore del predetto, di quanto oggetto del superiore capo 1); 4) rigettava tutte le altre domande;
5) condannava IS ON al pagamento delle spese di giudizio;
6) dichiarava LL ON, LL TI, LL RI, LL EL e LL TI obbligati a tenere indenne IS ON dalle conseguenze pregiudizievoli della condanna in favore di parte attrice e per l’effetto li condanna, in solido tra loro, al pagamento, in favore del predetto, di quanto oggetto del superiore capo 5);7) compensava tra le restanti parti le spese di lite. 2. La Corte d’Appello di Roma con sentenza n. 5991/2022 respingeva il gravame proposto ON LL e EL LL nonché quello incidentale adesivo proposto da ON IS, e confermava la sentenza di prime cure, condannando gli appellanti, in solido tra loro, a rifondere le spese di lite a NZ TO, con compensazione integrale delle spese del grado tra tutte le altre parti. 3. Avverso la sentenza di appello, ON LL e EL LL hanno proposto ricorso per cassazione articolato in cinque motivi. NZ TO ha resistito con controricorso. Hanno resistito altresì con distinto controricorso NA Formica e CO Gioggi;
ha resistito pure ON IS con controricorso e ricorso incidentale. Sebbene intimati, UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 5 TI LL, PE RA, RI LL e TI LL non hanno ritenuto di svolgere difese nel giudizio di legittimità. La trattazione del ricorso è stata fissata dapprima in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380-bis 1 c.p.c. e poi, a seguito di ordinanza interlocutoria del 9/11/2023, rinviata alla odierna pubblica udienza;
Il Pubblico Ministero ha depositato conclusioni scritte, con cui ha chiesto l’accoglimento del primo e terzo motivo di ricorso, riservandosi di concludere in udienza sui restanti. Parte ricorrente e ciascuna delle parti controricorrenti hanno depositato rispettive memorie. Ragioni della decisione 1. Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la “violazione dell’art. 6 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea e dell’art. 42 comma 2 Costituzione;
la violazione e falsa applicazione degli artt. 1128 e ss. e 1176 comma 2 c.c. (in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.).”. 2. Con il secondo motivo, denunciano “la nullità della sentenza per motivazione apparente ex art. 132 comma 2 n. 4 c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.) e l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (in relazione all’art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c.); in particolare, i ricorrenti contestano che la Corte territoriale ha affermato che gli appellanti non avrebbero evidenziato le circostanze e i comportamenti fonte di responsabilità professionale dei Notai roganti e ha ritenuto legittima la valutazione del notaio di limitare la verifica della condizione del bene al ventennio antecedente l’atto, tempo che, per prassi, consentirebbe “di ritenere inesistenti vincoli antecedenti”. 3. Con il terzo motivo, denunciano “la violazione dell’art. 2043 c.c. (in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.) e la nullità della sentenza per motivazione apodittica e apparente ex art. 132 comma 2 n. 4 c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c.)”; nello specifico, lamentano che la UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 6 motivazione sulle distinte responsabilità dei notai roganti sarebbe apodittica poiché ad esempio il notaio TO aveva rogato la compravendita stipulata tra il IS e l’RA in data 7.03.2003 e l’atto di provenienza (compravendita LL/IS del 9.06.1995) risultava anteriore di appena otto anni ed evidenziano inoltre che entrambi i notai avrebbero dovuto rispondere al principio di precauzione ed estendere le visure sino all’atto di provenienza del 25.02.1958, essendo a conoscenza entrambi che il primo titolo di provenienza anteriore al ventennio era l’atto di acquisto del 25.02.1958 (richiamato all’art. 4 delle due compravendite) e che solo eseguendo le visure sino all’atto di provenienza del 25.02.1958 avrebbero potuto garantire la certezza dei diritti acquistati. 4. Con il quarto motivo, la parte ricorrente lamenta “l’omessa applicazione del criterio stabilito dagli artt. 1295, 752 e 754 c.c. per la ripartizione tra gli eredi del debitore solidale della condanna in manleva al pagamento della somma di euro 113.845,58, oltre interessi legali, e delle spese processuali liquidate in euro 5.850,00, oltre accessori (in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.)”. 5. Con il quinto motivo, denuncia “la violazione e falsa applicazione dell’art. 92 comma 2 c.p.c., anche alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 77/2018 (in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.)”. 6. Il controricorrente ON IS ha formulato ricorso incidentale in adesione (come pure precisato in memoria illustrativa) aderendo alle richieste dei ricorrenti principali ON e EL LL, con particolare riferimento ai primi tre motivi di ricorso principale e in via subordinata, nell’ipotesi di rigetto dei primi tre motivi, ha chiesto il rigetto del quarto motivo di ricorso principale e l’accoglimento del quinto sulle spese. 7. In ordine alla specifica qualifica del controricorso proposto di IS, si attaglia esattamente il principio espresso dal recentissimo arresto delle Sezioni Unite di questa Corte, a mente del quale l'impugnazione UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 7 incidentale tardiva, quale è quella proposta dal IS, è ammissibile anche quando riveste le forme dell'impugnazione adesiva rivolta contro la parte destinataria dell'impugnazione principale, in ragione del fatto che l'interesse alla sua proposizione può sorgere dall'impugnazione principale o da un'impugnazione incidentale tardiva (Cass. Sez. U, 28/03/2024 n. 8486). 8. Quanto al primo e terzo dei motivi del ricorso principale, condivisi dal ricorrente incidentale IS, che vanno congiuntamente esaminati stante il nesso di evidente connessione ponendo tutti, sotto profili diversi, la stessa questione, meritano accoglimento in ragione delle seguenti considerazioni. 8.1. In via generale, questa Corte ha già più volte evidenziato che nell’ipotesi in cui al notaio venga richiesta la preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, poiché l'opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo. Conseguentemente, l'inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento dell'obbligazione di prestazione d'opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, e, stante il suddetto obbligo, non è ontologicamente configurabile il concorso colposo del UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 8 danneggiato ex art. 1227 cod. civ. (Sez. 3, 12/06/2020 n. 11296; Sez. 3, 28/11/2007 n. 24733). Nello stesso solco, più di recente, è stato affermato che l'obbligo di consiglio alle parti, gravante sul notaio e derivante dagli obblighi di correttezza e buona fede oggettiva nell'esecuzione del contratto, quali criteri determinativi ed integrativi della prestazione contrattuale, non si esaurisce nell'obbligo di chiarimento rispetto alle clausole di contenuto ambiguo presenti nell'atto rogato ed impone al notaio di dare in ogni caso informazioni ai clienti sugli effetti e sul risultato pratico dell'atto rogato e sulla corrispondenza di essi alla volontà manifestata dalle parti, dovendo il notaio garantire l'attitudine dell'atto ad assicurare il conseguimento del suo scopo tipico e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto (cfr. in tale senso, più di recente, Cass. Sez. 2, 2/08/2023 n. 23600 che, in applicazione del principio di cui in massima, in relazione al rogito di una compravendita immobiliare con accollo da parte del compratore delle residue rate del mutuo ipotecario stipulato dalla parte venditrice e contestuale rilascio di quietanza di saldo del prezzo e rinuncia all'ipoteca legale, la S.C. ha ritenuto configurabile l'obbligo del notaio di informare il venditore circa l'effetto non liberatorio di tale accollo, nonostante che il contratto riproducesse la disposizione del capitolato di mutuo che prevedeva la necessità di un'espressa dichiarazione dell'istituto di credito mutuante ai fini della liberazione del debitore originario). 8.2. Il caso in esame pone la seguente questione: se l’obbligo accessorio gravante sul notaio circa la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura possa, come ritenuto dalla Corte d’appello con la sentenza impugnata, essere limitato al ventennio. Occorre altresì verificare se a tale riguardo la Corte di merito abbia violato l’art. 132 c.p.c. evocato. UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 9 In proposito, si concorda con quanto rilevato dall’Ufficio del Pubblico Ministero e cioè che se detto obbligo accessorio va rapportato “allo scopo tipico dell’atto” (nella specie di compravendita immobiliare) e “al risultato pratico voluto dalle parti” ovvero quello di acquistare un bene libero da vincoli e pesi pregiudizievoli (cfr. Cass. Sez. 6 - 3, 5/07/2022 n. 21205), il termine cui risalire non può essere limitato al ventennio antecedente. Va pur ammesso che il dato temporale dei venti anni risulta significativo in ordine a diverse fattispecie. Ad esempio, ai fini dell’usucapione del bene, per cui il decorso di tale tempo senza passaggi di proprietà fa presumere che il dante causa, al di là del suo acquisto a titolo derivativo, sia anche divenuto proprietario a titolo originario e questo assicura il compratore che l’acquisto sia a domino;
tuttavia il notaio è comunque tenuto a risalire all’acquisto a titolo derivativo precedente, perché la “certezza dell'atto giuridico da rogarsi” è assicurata solo dalla continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.), per cui, se egli dubita dell’esistenza di un valido titolo a titolo derivativo, è tenuto a dirlo all’acquirente; ciò non vuol dire che il notaio non possa ricevere un atto ove il venditore si assuma semplice proprietario per usucapione e manchi il relativo accertamento giurisdizionale, ma se intende farlo deve avvertire l’acquirente dei rischi connessi all’acquisto, pena la responsabilità disciplinare (Cass. 11186/21 e Cass. 32147/18; addirittura è consentito accertare l’usucapione con accordo di mediazione con sottoscrizione del processo verbale autenticato da un pubblico ufficiale v. n. 12 bis dell’art. 2643 comma 1 c.c., introdotto dall’art. 84 bis del decreto-legge 21/06/2013, n. 69, conv. in l.9/08/2013 n. 98). E’ inoltre dato temporale significativo in tema di ipoteca, atteso che essa deve essere rinnovata ogni venti anni altrimenti si estingue (art. 2847 c.c.) nonché secondo la previsione degli artt. 2668 bis e 2668 ter c.c., come introdotti dall’art. 62 della l. 18/06/2009 n.69, pure per la trascrizione della domanda giudiziale, del pignoramento immobiliare e del UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 10 sequestro conservativo sugli immobili, sicché, a seguito dell’introduzione delle ricordate disposizioni codicistiche, le visure relative all’ultimo ventennio che non contengano queste formalità attestano di fatto che tali pesi non sussistono, in quanto pur se un tempo esistenti sono venuti meno per mancata rinnovazione. Tuttavia, la fattispecie in esame, riguarda la disciplina anteriore all’entrata in vigore della novella ricordata, atteso che gli atti oggetto della presente controversia furono stipulati, rispettivamente, nel 1995 e nel 2003 e per entrambi gli atti la normativa introdotta nel 2009 non rileva. 8.3. Alla luce di quanto ricordato, davvero apparente è l’assunto della Corte d’appello secondo cui la novella legislativa rafforzerebbe la conclusione di un onere di verifica dei pignoramenti limitato all’ultimo ventennio, tenuto conto che proprio la novella introdotta nel codice dall’art. 62 della legge 69/09 disvela un alleggerimento degli oneri notarili in punto verifica della trascrizione domande giudiziali, dei pignoramenti immobiliari e dei sequestri conservativi su immobili valida solo per l’avvenire. Al contrario, la novella normativa non poteva suggerire al professionista notaio, operante nel regime previgente, di arrestare le visure negative relative al bene compravenduto al mero ultimo ventennio;
al contrario, avrebbe dovuto suggerirgli secondo i canoni della diligenza qualificata richiesta alla sua funzione, una ricerca nominativa nei registri immobiliari al fine di indagare se risultassero trascrizioni di domande giudiziali, di pignoramenti o di sequestri conservativi riguardanti i beni oggetto di alienazione. Né a diversa conclusione induce il fatto che l’art. 567, comma 2, c.p.c. sembra accontentarsi, al fine dell’ammissibilità dell’istanza di vendita dell’immobile pignorato, del deposito dei “certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento”, consentendo in alternativa UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 11 la produzione di “certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari”; invero, le attestazioni relative all’ultimo ventennio non sono dirimenti, in quanto “in tema di espropriazione immobiliare, il giudice dell'esecuzione ha il dovere di richiedere, ai fini della vendita forzata, la certificazione attestante che, in base alle risultanze dei registri immobiliari, il bene pignorato è di proprietà del debitore esecutato sulla base di una serie continua di trascrizioni di idonei atti di acquisto riferibili al periodo che va dalla data di trascrizione del pignoramento fino al primo atto di acquisto anteriore al ventennio dalla trascrizione stessa, la cui mancata produzione, imputabile al soggetto richiesto, consegue la dichiarazione di chiusura anticipata del processo esecutivo” (Cass. nn. 15597/19 e Cass. 3746/23); in proposito, questa Corte ha ritenuto che le certificazioni relative all’ultimo ventennio hanno un valore presuntivo circa la condizione del bene staggito, non di per sé sufficiente per mettere in vendita tale bene, perché “…. risalire all'ultimo acquisto, idoneamente trascritto, anteriore al ventennio, a favore dell'esecutato o dei suoi danti causa, è la necessaria premessa per dare un grado di conducente attendibilità alle risultanze infra ventennali cui, per sintesi legislativa, si è riferito il legislatore. (così pag. 11 di Cass. n. 15597/19). D’altro canto, “.... risulterebbe inoltre irriducibilmente distonico che, nell'evoluzione della normativa inerente alle espropriazioni coattive, mirata a rendere il più affidabile e così appetibile possibile la vendita forzata e quindi il recupero e la stabilità del credito, il legislatore, con la modifica dell'art. 567 cod. proc. civ., abbia invece indebolito lo "standard" di affidabilità e quindi di attrattività del bene trasferito in ottica di mercato, per di più trasferendo ogni rischio sull'acquirente con la sola garanzia per evizione, nonostante la maggior tutela possibile di quegli sia invece il motivo dominante delle riforme susseguitesi almeno dal 2005” (pagg. 11-12 di Cass. 15597/19). Come pure sostenuto dal P.G., la conclusione di tutto questo ragionamento è nel senso che “a) solo se il creditore non fornisca, UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 12 neppure nel termine fissato ex art. 567, terzo comma, cod. proc. civ., la certificazione del ventennio letteralmente richiamata, l'estinzione sarà tipica, mentre b) la mancata produzione del primo titolo di acquisto ultraventennale cui deve risalire la certificazione, oggetto di richiesta da iscrivere, di conseguenza, nel perimetro degli artt. 484 e 175, cod. proc. civ., imporrà la chiusura anticipata del processo esecutivo, non essendo possibile porre in vendita il bene;
….” (pag. 13 di Cass. 15597/19). L’estinzione, in tale secondo caso, sarà pertanto atipica e non tipica, ma l’effetto pratico è sempre lo stesso ed è la conseguenza del peso non decisivo delle verifiche limitate all’ultimo ventennio. Anche sotto tale profilo, quindi, la soluzione fornita nel caso in esame dalla Corte romana circa l’assenza di colpa in capo ai notai si mostra apparente. Neppure assume rilievo il fatto che, nella specie, il pignoramento immobiliare che ha dato vita all’evizione fosse molto risalente nel tempo, essendo datato 1971, in quanto le procedure esecutive notoriamente possono durare svariati anni e, pertanto, nel 1995 e 2003 non vi era nessuna garanzia che la procedura fosse estinta e il creditore soddisfatto. Entrambi i notai roganti non potevano certo esimersi dai relativi accertamenti ultraventennali per questo semplice dato temporale, di per sé non significativo. Dall’accoglimento del primo e terzo motivo del ricorso principale, e di quelli, condivisi, dal ricorrente incidentale IS, discende l’assorbimento del secondo mezzo, pure esso condiviso dal ricorrente incidentale. 9. Merita accoglimento anche il quarto motivo del ricorso principale. 9.1. Ebbene, con erronea e laconica motivazione la Corte d’appello ha rigettato il motivo di gravame con cui gli odierni ricorrenti avevano impugnato la loro condanna solidale quali precedenti alienanti, in qualità di eredi di SU MA esecutata (e non in proporzione ai loro diritti ereditari) dell’atto di compravendita del giugno 1995, affermando l’infondatezza del motivo di gravame “perché la questione del riparto UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 13 attiene alla divisione interna tra condebitori in solido, ferma la loro comune responsabilità per il Comune creditore” . Al riguardo, questa Corte ha ritenuto già da tempo che nel caso di morte di un debitore in solido, il vincolo della solidarietà non cessa tra gli eredi e gli altri condebitori, ma riceve una limitazione nei confronti dei singoli eredi, nel senso che ciascuno di essi rimane obbligato solidalmente con gli altri condebitori originari soltanto fino a concorrenza della propria quota ereditaria (Cass. Sez. L, Sentenza n. 13291 del 27/11/1999); più di recente, nello stesso solco, si è evidenziato che il coerede, il quale sia stato convenuto in giudizio per il pagamento di un debito ereditario, è tenuto ad eccepire la propria qualità di obbligato pro quota, in virtù dell'esistenza di altri coeredi, mentre, laddove tale qualità sia sopravvenuta all'inizio di un processo originariamente introdotto nei confronti del de cuius, tra i coeredi si instaura una condizione di litisconsorzio necessario processuale, applicandosi conseguentemente la regola di cui all'art. 754 c.c., secondo la quale ciascuno di essi risponde, nei confronti del creditore, nei limiti della propria quota ereditaria (Cass. Sez. 3, 03/02/2023 n. 3391). 9.2. Nel caso di specie, i LL (vedi sentenza pag. 2) sono stati chiamati in causa in qualità di eredi della signora SU MA (madre di ON, RI, TI e nonna di EL e TI nipoti ex filio premorto Michele), tutti precedenti alienanti del bene a mezzo rogito dl notaio Formica del 1995 (chiamati da ON IS in manleva, vedi atto di chiamata in garanzia in prime cure, v. doc. 6 del 21 luglio 2009); in particolare, gli stessi hanno in memoria precisato che la SU MA aveva venduto 16/24 dell’intero bene, mentre ON, TI, RI, EL e TI LL avevano venduto i restanti 8/24. Pertanto, risultando che gli odierni ricorrenti principali avevano chiesto di essere dichiarati tenuti a rispondere per la quota ereditaria ed in particolare ON (figlio della MA) di 12/24 e EL (nipote della MA ex filio premorto) nei limiti dei 10/24, anche il quarto UP 7 giugno 2024 Ric. n. 2046/2023 Pres. A. Scrima Rel. I. Ambrosi 14 motivo del ricorso principale merita accoglimento, dovendosi sul punto rinnovare il giudizio espresso dalla Corte territoriale. 9.3. Dall’accoglimento del quarto motivo del ricorso principale, discende l’assorbimento del quinto. 10. Pertanto, vanno accolti il primo e terzo dei motivi del ricorso principale, cui ha aderito il controricorso incidentale, assorbito il secondo motivo, va accolto altresì il quarto motivo del ricorso principale, assorbito il quinto, e per l’effetto, la sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti e il giudizio rinviato alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che provvederà anche in merito alle spese del presente giudizio di legittimità.
Per questi motivi
La Corte accoglie il primo e terzo dei motivi del ricorso principale, cui ha aderito il controricorso incidentale, assorbito il secondo, accoglie altresì il quarto motivo del ricorso principale, assorbito il quinto, e per l’effetto, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione che provvederà anche in merito alle spese del presente giudizio di legittimità. Così deciso nella Camera di consiglio della Terza Sezione Civile il 7