N. R.G. 2922/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione seconda nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Carlo Maddaloni Presidente dr. Maria Elena Catalano Consigliere rel. dr. Natalia Imarisio Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 2922/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. BARUFFI ATTILIO e Parte_1 C.F._1 dell'avv. BARUFFI PIER ENZO ( ) VIALE VITTORIO EMANUELE, 23 C.F._2
24121 BERGAMO;
, elettivamente domiciliato in VIALE VITTORIO EMANUELE, 23 24121
BERGAMO presso il difensore avv. BARUFFI ATTILIO
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Corso CP_1 C.F._3
Vittorio Emanuele 26900 LODI presso lo studio dell'avv. ERCOLI PIERANTONIO,
pagina 1 di 22 che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. ROVELLI
CLAUDIA ) CORSO VITTORIO EMANUELE 12 26900 C.F._4
LODI;
APPELLATO
avente ad oggetto: Divisione di beni non caduti in successione sulle seguenti conclusioni.
Per Parte_1
IN VIA PRINCIPALE DI MERITO
In totale riforma dell'impugnata sentenza del Tribunale di Lodi in epigrafe: accertare la divisibilità in natura dei beni immobili siti nel Comune di Cervignano
d'Adda, descritti al Catasto Terreni di Cervignano d'Adda, al Foglio 5, Particelle 90, 92
e 95, e, per l'effetto dichiarare lo scioglimento della comunione ordinaria tra i sig.ri e avente oggetto i predetti beni immobili con formazione di due Pt_1 CP_1
lotti da assegnare alle parti in base ai criteri di legge e/o risultanti a seguito del rinnovo delle operazioni peritali disposte dalla Ecc.ma Corte di Appello adita, ordinando il relativo frazionamento da trascrivere presso la competente Agenzia del Territorio di
Lodi.
IN VIA ISTRUTTORIA
Disporsi nuova consulenza tecnica d'ufficio da affidare ad un perito esperto in materia agraria volta a descrivere i beni per cui è giudizio, quantificarne il valore, stabilirne la divisibilità in natura con formazione dei lotti omogenei da assegnare a ciascun comproprietario, indicando eventualmente le compensazioni in denaro necessarie tra le parti.
IN OGNI CASO pagina 2 di 22 Con vittoria di spese, compenso professionale, rimborso forfettario spese di studio nella misura del 15%, oltre gli accessori di legge.
Per CP_1
Nel merito, respingere il proposto gravame confermando la Sentenza del Tribunale di
Lodi n. 640/2024 dell'11.9.2024 peraltro dando atto che, in via transattiva, il Sig. CP_1
ha dato la possibilità al Sig. di rilevare la sua quota all'importo
[...] Parte_1
stabilito dal Ctu a condizione che il suo pagamento sia contestuale alla cessione e quest'ultimo ha ulteriormente rifiutato la proposta nonostante la sua rinuncia alla domanda di assegnazione.
Con vittoria di spese e competenze di lite da liquidarsi in via aggravata stante il comportamento processuale dell'appellante.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il sig. agiva in giudizio avanti il Tribunale di Lodi, depositando ricorso ex CP_1
art. 281-decies c.p.c., in data 2.5.2023, allegando che unitamente a Parte_1
acquistava la proprietà indivisa dei terreni siti nel Comune di Cervignano d'Adda, identificati catastalmente al Catasto dei Terreni del predetto Comune, al Foglio 5,
Particelle 92-95-90, con atto a rogito notaio di Lodi rep. n. 56273 racc. n. 35065 Per_1
chiedendo al Tribunale lo scioglimento della predetta comunione immobiliare e, stante l' indivisibilità di tali beni, il trasferimento della quota parte di con Parte_1
pagamento del prezzo risultante dalla perizia di parte prodotta, redatta dal dott. Per_2
di euro 302.060,10, o, in alternativa, l'assegnazione della quota dell'allora
[...]
ricorrente al sig. dietro pagamento del prezzo suddetto, oppure, in subordine, Pt_1
nel caso di contestazione della valutazione del dott. Ercoli, la nomina di un CTU per la stima del compendio immobiliare e per la disposizione di una perizia valutativa, ferma restando l'assegnazione della quota dei beni del sig. al sig. Parte_1 CP_1 pagina 3 di 22 oppure, in caso di interesse di entrambi, l'assegnazione al maggior offerente e/o Pt_1
con applicazione dell'art. 721 c.c.
Nel giudizio così instaurato avente n. 1401/23 R.G. si costituiva tempestivamente il sig.
chiedendo, in via preliminare, la trasformazione del rito da Parte_1
semplificato ad ordinario, oltre che la sospensione del giudizio ex art. 295 c.p.c. fino alla definizione di un'altra causa pendente sempre avanti il Tribunale di Lodi (causa R.G. n.
2443/2023) avente oggetto la restituzione di detti terreni ai comproprietari, in via principale l'accertamento della divisibilità in natura dei terreni e la dichiarazione di scioglimento della comunione ordinaria con formazione di due lotti da assegnare alle parti in base ai criteri di legge e/o risultanti dalla richiesta CTU con ordine di frazionamento da trascrivere presso la competente Agenzia del Territorio di Lodi, e in via subordinata, qualora dalla CTU fosse risultata la indivisibilità in natura dei terreni, previo scioglimento della comunione ordinaria e previa valutazione del reale valore di mercato in considerazione delle condizioni di fatto e di diritto in cui gli stessi si trovano,
l'assegnazione in favore del sig. della quota di proprietà del sig. Parte_1 CP_1
con termine per il deposito del corrispondente valore.
[...]
In data 13.10.2023 si teneva l'udienza per la comparizione personale delle parti all'esito della quale il Giudice disponeva la consulenza tecnica d'ufficio, nominando CTU l'ing.
Persona_3
In data 20.10.2023 l'ing. accettava l'incarico e prestava giuramento, Per_3
comunicando come giorno di inizio delle operazioni peritali il 23.11.2023 e chiedendo al
Giudice il termine di 90 giorni per il deposito della perizia.
I legali delle parti – con le proprie note scritte – procedevano alla nomina dei propri consulenti di parte: per il sig. veniva nominato il dottore agronomo Parte_1
c/o Agristudio MAS s.r.l., per il sig. veniva nominato Controparte_2 CP_1
il dott. Persona_2
pagina 4 di 22 Con ordinanza del 7.11.2023 (e successiva ordinanza di correzione del 10.11.2023), il
Giudice concedeva 60 giorni al CTU per l'invio della bozza della relazione ai CTP, 15 giorni da tale invio ai CTP per far pervenire le proprie osservazioni al CTU, ed infine ulteriori 15 giorni al CTU per depositare l'elaborato peritale definitivo contenente “la relazione, le osservazioni dei CTP (o dei difensori), la puntuale risposta alle stesse”, rinviando la causa all'udienza del 8.3.2023.
In data 9.2.2024 il CTU comunicava al Giudice il ritardo delle operazioni peritali, a causa della complessità dell'attività tecnica richiesta dal quesito, e chiedeva proroga del termine per il deposito dell'elaborato definitivo sino al giorno 13.5.2024, proroga che veniva autorizzata dal Giudice con ordinanza del 19.2.2024, talché l'udienza prevista per il 8.5.2024 veniva differita al 24.5.2024.
La relazione peritale definitiva veniva depositata dal CTU in data 9.4.2024, Per_3
dopo aver ricevuto le memorie di osservazioni dei CT delle parti.
Il Giudice, ritenendo la causa matura per la decisione, fissava termine per il deposito del foglio di precisazione delle conclusioni sino al 10.7.2024, e l'udienza per la discussione orale al giorno 19.7.2024, da tenersi ex art. 127 ter c.p.c.
Depositate le note di trattazione scritta, veniva emessa e pubblicata la sentenza oggetto di gravame che così statuiva “

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
- dispone lo scioglimento della comunione ordinaria tra e CP_1 Parte_1
avente ad oggetto i terreni siti in Cervignano d'Adda, censiti al catasto terreni
[...]
del predetto Comune al foglio 5, mappali 90, 92 e 95;
- assegna la piena proprietà degli anzidetti terreni a CP_1
- dispone che corrisponda in favore di la somma di € CP_1 Parte_1
357.500,00, a titolo di conguaglio;
pagina 5 di 22 - compensa per ½ le spese di lite tra attore e convenuto e condanna al Parte_1
pagamento del restante ½ delle spese di lite a favore di spese che si CP_1
liquidano per l'intero in complessivi € 545,00 per spese, € 6.164,00 per compensi, oltre iva, cpa e 15% spese forfettarie;

- pone definitivamente le spese di CTU, liquidate in separato decreto, a carico delle parti in ragione del 50% ciascuna”.
Avverso tale sentenza propone appello allegando i seguenti motivi: Parte_1
A) Capo della sentenza impugnato: esclusione della divisibilità in natura dei beni ed assegnazione ad uno dei due comunisti.
Motivo: erronea e falsa interpretazione degli artt. 1114 e segg. c.c. e degli art. 718 e segg. c.c..
B) Capo della sentenza impugnato: assegnazione della piena proprietà dei terreni per cui è causa al sig. CP_1
Motivo: erronea e falsa interpretazione dell'art. 720 c.c. e dei criteri adottati per
l'assegnazione. Assenza di alcun valido iter logico argomentativo e carenza di motivazione sulla scelta esercitata dal Giudice di primo grado secondo il suo prudente apprezzamento. Modifica delle conclusioni rassegnate nel corso del giudizio di primo grado e conseguente violazione del divieto di mutatio libellis.
C) Capo della sentenza impugnato: condanna dell'appellante alla rifusione delle spese di lite. Motivo: erronea e falsa interpretazione dei principi di legge in materia di soccombenza nei giudizi di divisone ordinaria.
Il Sig. sin dalla comparsa di costituzione, ha proposto di definire CP_1
amichevolmente la lite dando la possibilità al Sig. di rilevare la sua Parte_1
quota all'importo stabilito dal Ctu;
ha rifiutato la proposta conciliativa, Parte_1
chiedendo la rinnovazione della CTU. pagina 6 di 22 In corso di causa parte appellante ha rinunciato alla domanda subordinata di Con assegnazione della quota della proprietà immobiliare dello RE (con modifica in tal senso delle sue conclusioni finali).
Si è costituito chiedendo il rigetto dell'appello. CP_1
La causa è stata decisa, ex art. 350 bis, all'udienza del 27.5.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
PRIMO MOTIVO
La regola generale in tema di divisione è quella sancita dall'art. 1114 c.c. (e, per la comunione ereditaria, dall'art. 718 c.c.), secondo cui ciascun partecipante alla comunione (sia esso comproprietario o coerede) ha diritto ad ottenere la propria quota in natura.
Ne consegue che l'ipotesi della non divisibilità in natura debba essere intesa in senso rigorosamente restrittivo e debba essere accertata mediante una verifica di fatto particolarmente stringente e rigorosa (cfr. Cass. civ., 14 dicembre 2017, n. 30073; Cass. civ., 23 aprile 2018, n. 9979).
Secondo l'appellante, la soluzione della non divisibilità è stata considerata dal Tribunale in via esclusiva e senza il necessario approfondimento istruttorio. Sul punto, CP_4
richiama l'orientamento della Suprema Corte (cfr., tra le molte, Cass. civ., 25
[...]
ottobre 2006, n. 22906), secondo cui la comoda non divisibilità di un immobile costituisce un'eccezione e, pertanto, può essere riconosciuta soltanto laddove non sia possibile configurare porzioni autonome e funzionali, esenti da servitù, vincoli o limitazioni tali da compromettere l'autonomia delle porzioni stesse, e qualora la divisione non richieda opere di particolare complessità tecnica, con eccessivo onere economico o modifiche sostanziali della destinazione d'uso, né determini un significativo deprezzamento delle singole porzioni rispetto all'intero. È, altresì,
pagina 7 di 22 ammesso il ricorso a conguagli in denaro che non snaturino la natura divisionale dell'operazione (cfr. Cass. civ., 28 luglio 2021, n. 21612).
Secondo nonostante nel presente caso sussistano tutti i presupposti Controparte_4
richiesti dalla normativa e dalla giurisprudenza per procedere ad una divisione in natura, il Tribunale di Lodi ha ritenuto non divisibili i terreni oggetto del presente giudizio, facendo acritico affidamento sulle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio redatta dall'ing. in sede di primo grado. Né sono state minimamente considerate le Per_3
puntuali osservazioni formulate in sede di note critiche alla bozza di relazione da parte del consulente tecnico di parte dell'attuale appellante (cfr. memoria del 20 marzo 2024, depositata nel fascicolo di primo grado), nelle quali venivano evidenziate molteplici incongruenze, omissioni ed errori materiali presenti nella relazione peritale dell'ing.
Per_3
Ad esempio, nella descrizione contenuta nelle pagine 5-8 della sentenza impugnata si legge che il mappale 95 sarebbe unico e indiviso, mentre in realtà risulta suddiviso, di fatto, in tre distinti appezzamenti: " , accessibile dal mappale 90 (strada), Pt_2
" " e " , entrambi accessibili da via Roma. Anche il mappale 92 Pt_3 Parte_4
presenta autonomo accesso dalla strada comunale denominata "I Maggio".
Tali elementi, puntualmente documentati dal consulente tecnico di parte dott. CP_2
mediante rilievi fotografici e grafici allegati alla propria memoria, non sono stati oggetto di alcuna adeguata replica o valutazione da parte dell'ing. che si è limitato a Per_3
richiamare le proprie precedenti conclusioni.
La diversa destinazione urbanistica di una porzione del mappale 95 (area standard urbanizzata) non può considerarsi ostativa alla formazione di lotti omogenei, potendo eventualmente influenzare solo il valore delle singole porzioni e, pertanto, essere compensata tramite conguagli monetari o con l'attribuzione di porzioni di maggiore estensione. pagina 8 di 22 È altresì erroneo il criterio seguito dal CTU nella valutazione della divisibilità, incentrato sulla suddivisione di ciascun singolo mappale, anziché sull'obiettivo di formare due lotti complessivamente equivalenti per valore, uso e accessibilità.
Risulta, inoltre, che i terreni presentino caratteristiche di fatto già compatibili con una divisione (presenza di tre sotto-lotti, accessi autonomi, disponibilità di ore d'acqua, e opere agronomiche minime necessarie), e che eventuali servitù (quali quelle da elettrodotto) non ne impediscano la divisibilità.
Il mappale 92, dotato di accesso autonomo, potrebbe agevolmente essere attribuito ad una delle parti. Il mappale 90 (strada) dovrebbe essere assegnato a chi riceverà la parte
Est del mappale 95.
LA CORTE OSSERVA.
a)Non sussistono censure concludenti in ordine alla corretta individuazione da parte del
Tribunale delle disposizioni normative applicabili alla fattispecie oggetto di disamina, ed in particolare ai criteri giuridici che presiedono alla declaratoria di indivisibilità di un compendio immobiliare, ancorché composto da fondi agricoli. In tal senso, risulta correttamente richiamato il principio secondo cui la divisione materiale può essere preclusa qualora si accerti, sulla base di criteri tecnici ed economici, l'impossibilità del frazionamento del compendio oggetto di causa ovvero la praticabilità di tale operazione solo a fronte di una significativa svalutazione complessiva del bene medesimo, ovvero qualora la frammentazione conduca alla formazione di porzioni non omogenee, inidonee a costituire entità autonomamente utilizzabili secondo la destinazione d'uso usuale e la pregressa funzione economica dei beni.
A supporto di tale impostazione ermeneutica, si richiama il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale:
pagina 9 di 22 “Il diritto di ciascun partecipante di ottenere la propria quota in natura in sede di divisione giudiziale dei beni comuni può subire deroga non soltanto in ipotesi di indivisibilità materiale in senso stretto, ma altresì laddove la divisione risulti non agevole o economicamente svantaggiosa, con l'effetto di compromettere l'integrità e il valore del compendio, nonché la funzionalità delle singole porzioni spettanti ai condividenti” (Cass. Civ., Sez. II, 18 ottobre 2024, n. 27040).
b)I presupposti tecnici e valutativi che hanno condotto il Consulente Tecnico d'Ufficio
(CTU) a concludere per l'indivisibilità del compendio in oggetto risultano così articolati:
• In relazione al terreno censito al foglio 5, mappale 90, il CTU ha evidenziato che l'esigua estensione superficiale, la configurazione planimetrica, le dimensioni geometriche nonché la concreta utilizzazione del fondo, rendono, a suo giudizio, il bene non suscettibile di divisione agevole e funzionale. Tale valutazione è contenuta alla pagina 25 dell'elaborato peritale.
• Con riferimento al terreno identificato al foglio 5, mappale 92, il CTU ha rilevato la mancanza di accesso autonomo alla viabilità pubblica, la cui realizzazione si renderebbe necessaria in ipotesi di frazionamento. Egli ha prospettato la possibilità di un collegamento viario sul confine nord, a partire dalla via I°
Maggio, ma tale soluzione comporterebbe la realizzazione di interventi strutturali, tra cui l'adeguamento del ponte esistente per il superamento del fosso irrigatore adiacente alla strada, oltre alla formazione di una strada poderale, con conseguente sacrificio di superficie coltivabile. Inoltre, la presenza di una servitù aerea di elettrodotto, che grava parzialmente sul fondo, e l'estensione contenuta del terreno, che ostacola l'impiego di macchinari agricoli, costituiscono ulteriori criticità che, congiuntamente alle considerazioni sopra espresse, inducono il perito a ritenere il bene non comodamente frazionabile (cfr. pagg. 25 e 26 dell'elaborato peritale). pagina 10 di 22 • Infine, per quanto riguarda il terreno individuato al foglio 5, mappale 95, il CTU ha descritto il bene come un appezzamento dalla conformazione irregolare, avente una superficie catastale complessiva di mq 72.856, lasciando intendere implicitamente che, per ragioni analoghe a quelle già illustrate, anche tale fondo presenta elementi ostativi alla divisione comoda e funzionale.
Dall'analisi condotta in sede di sopralluogo tecnico emerge che il fondo oggetto di esame presenta una conformazione morfologica inclinata con pendenza da Est verso
Ovest. Tale configurazione ha determinato, nella pratica agricola, la suddivisione del fondo in almeno quattro appezzamenti contigui, separati da modeste opere di arginatura, funzionali alla gestione della coltivazione e del deflusso delle acque.
In tale contesto, l'eventualità di procedere a un frazionamento materiale del bene determinerebbe l'insorgere di rilevanti complessità operative. In primo luogo, si renderebbe necessaria una radicale riorganizzazione altimetrica dell'intero terreno, con il conseguente ridisegno delle pendenze e dei livelli, al fine di rendere funzionali e autosufficienti i nuovi lotti derivanti dal frazionamento. A ciò si aggiungerebbe la necessità di intervenire sulle opere di arginatura esistenti, sia per adeguarle alla nuova configurazione fondiaria, sia per garantire la regimazione delle acque. Inoltre, si renderebbe inevitabile la modifica, anche sostanziale, dei fossi irrigatori e colatori già presenti, con effetti rilevanti sull'equilibrio idrico del fondo e sulla gestione delle risorse irrigue, la cui efficienza verrebbe significativamente compromessa. Tutti questi interventi comporterebbero oneri economici di rilievo, che devono essere tenuti in debita considerazione nella valutazione complessiva della fattibilità e convenienza del frazionamento.
Ulteriore elemento ostativo è rappresentato dalla presenza di due servitù di elettrodotto che gravano sul compendio. Tali servitù, per la loro incidenza sull'utilizzo del fondo e per le limitazioni derivanti dal rispetto delle distanze di sicurezza e dalla necessità di pagina 11 di 22 garantire l'accessibilità alle infrastrutture elettriche, limitano notevolmente le possibilità di suddivisione in lotti autonomi e funzionalmente omogenei, alterando la possibilità di realizzare porzioni paritarie sotto il profilo sia funzionale che reddituale.
Infine, assume rilievo determinante anche la differenziazione delle destinazioni urbanistiche all'interno dello stesso compendio. In particolare, una porzione del terreno, collocata in prossimità della via Roma lungo il confine occidentale, risulta ricompresa in zona urbanistica classificata come “Nuove aree e attrezzature per la città”, secondo quanto previsto dagli artt. 7 e 12 del vigente Piano di Governo del Territorio (P.G.T.), per una superficie pari a circa 5.900 mq. La restante parte del fondo, invece, per una superficie pari a 66.956 mq, è ricompresa in zona destinata ad “Ambito agricolo produttivo”, disciplinata dagli artt. 29 e 30 del medesimo P.G.T.
Tale disomogeneità urbanistica incide in maniera sostanziale sulle possibilità di frazionamento, in quanto la porzione con destinazione urbanistica “urbana” costituisce l'unico fronte accessibile da via Roma e, di conseguenza, rappresenta l'unico punto di accesso funzionale per le attività di carico e scarico. Ne consegue che qualsiasi ipotesi di suddivisione volta a garantire l'omogeneità e l'equilibrio funzionale dei lotti derivati, dovrebbe necessariamente comprendere, per ciascuno di essi, una porzione della suddetta area urbanizzata. Tale condizione, tuttavia, appare difficilmente realizzabile alla luce della limitata estensione della stessa, con la conseguenza che il frazionamento risulterebbe compromesso anche sotto il profilo dell'equità distributiva tra le porzioni
(cfr. pagg. 26 e 27 dell'elaborato peritale).
Il Consulente Tecnico d'Ufficio, con valutazione argomentata e pienamente condivisibile sotto il profilo tecnico e giuridico, ha ritenuto non praticabile la soluzione divisoria prospettata dal consulente di parte volta alla formazione di Controparte_4
due distinti lotti, rispettivamente denominati “Lotto A” e “Lotto B”. Tale proposta, infatti, secondo quanto rilevato dal CTU, determinerebbe la creazione di due porzioni pagina 12 di 22 fondiarie tra loro non omogenee, né funzionalmente equivalenti, le quali risulterebbero, da un lato, inidonee a svolgere autonomamente la medesima funzione economico- produttiva precedentemente assolta dal compendio unitario, e, dall'altro lato, soggette a limitazioni e condizionamenti che ne altererebbero la destinazione d'uso e la fruibilità.
In particolare, sotto il profilo della mancanza di omogeneità, il CTU ha osservato che il piano divisionale ipotizzato prevede l'attribuzione al “Lotto B” di una sola porzione del fondo ricompresa nella zona urbanistica denominata “Ambito agricolo produttivo”, mentre al “Lotto A” verrebbero assegnati sia la residua parte agricola del fondo, sia l'intera porzione ricadente nella zona urbanistica classificata come “Nuove aree e attrezzature per la città pubblica”. Tale assegnazione, che concentra nel solo “Lotto A”
l'intero comparto avente destinazione urbanistica extra-agricola, produce un evidente squilibrio strutturale e funzionale tra i due lotti, determinando una non equivalenza delle porzioni quanto a potenzialità edificatorie, redditività attesa e prospettive di trasformazione urbanistica.
Secondo quanto evidenziato dal CTU, tale disomogeneità risulta destinata a perdurare e potenzialmente accentuarsi nel tempo, in considerazione della diversa evoluzione urbanistica prevista dal vigente Piano di Governo del Territorio (P.G.T.) per i due ambiti in questione. In altri termini, la porzione assegnata al “Lotto A”, ricadente in area destinata a futuri insediamenti pubblici o urbani, vedrà progressivamente ridursi la propria vocazione agricola, già di per sé limitata, mentre il “Lotto B” manterrà e rafforzerà la propria piena utilizzabilità agricola. Tale circostanza determinerebbe una progressiva divergenza di valore, destinazione e funzionalità tra i due lotti, in evidente contrasto con il principio di equità distributiva che deve presidiare ogni operazione divisoria.
A tal riguardo, si rammenta che il compendio immobiliare oggetto di causa, allo stato attuale, risulta integralmente destinato e utilizzato ad uso agricolo, in coerenza con la pagina 13 di 22 sua vocazione originaria e storica. Pertanto, ogni eventuale attribuzione delle porzioni ai condividenti dovrebbe essere ispirata al principio della parità sostanziale delle condizioni d'uso rispetto a tale vocazione, assicurando a ciascun comunista porzioni che consentano l'esercizio dell'attività agricola in misura equivalente. Ogni soluzione che alteri tale equilibrio originario, attribuendo in via esclusiva a uno dei lotti aree con destinazioni urbanistiche e potenzialità differenti, risulterebbe contraria ai criteri di equa divisione previsti dal nostro ordinamento.
In relazione alla non idoneità delle due quote previste nel progetto divisionale di parte appellante proposto per garantire, singolarmente, la medesima funzionalità economico- produttiva attualmente riconducibile all'intero compendio, si ritiene che tale limite emerga con chiarezza e immediatezza. Come rilevato nel corso dell'istruttoria tecnica, i beni oggetto della presente procedura risultano allo stato attuale coltivati e gestiti come un'unica entità fondiaria, circostanza resa possibile dalla contiguità fisica dei terreni. La conduzione unitaria, dunque, è elemento funzionale essenziale e storicamente consolidato, che permette l'ottimizzazione delle attività agricole e la razionalizzazione dei costi di esercizio.
In base alla proposta divisoria avanzata dalla difesa di parte appellante tramite il suo consulente tecnico, tale assetto verrebbe irrimediabilmente compromesso. In particolare, soltanto i fondi ricompresi nel c.d. “Lotto B” manterrebbero una configurazione tale da consentire la prosecuzione dell'attività agricola secondo modalità unitarie, mentre il
“Lotto A” risulterebbe composto da due distinti appezzamenti, disgiunti tra loro sia dal punto di vista fisico, sia gestionale. Ne consegue che il conduttore del “Lotto A” non potrebbe più esercitare le attività agricole in modo unitario, bensì dovrebbe affrontare un frazionamento operativo delle lavorazioni, con inevitabile aggravio dei costi di gestione, minore efficienza organizzativa e compromissione dell'equilibrio originario.
pagina 14 di 22 In secondo luogo, con riferimento alle limitazioni funzionali derivanti dall'ipotesi di riparto proposta, occorre evidenziare ulteriori elementi ostativi. La porzione di fondo attribuita al “Lotto B”, secondo quanto previsto, risulterebbe dotata di un unico punto di accesso, situato lungo la strada campestre identificata catastalmente nel mappale 90.
Tale soluzione contrasta sensibilmente con lo stato attuale dei luoghi, in cui l'intero compendio risulta servito da due distinti accessi diretti alla pubblica via, elemento che costituisce un valore aggiunto del bene sotto il profilo funzionale e commerciale.
L'attribuzione al “Lotto B” di un accesso esclusivo tramite strada campestre determinerebbe, quindi, un evidente deterioramento delle condizioni di accessibilità, penalizzando sensibilmente detta quota rispetto non solo al “Lotto A”, ma anche rispetto all'assetto originario del fondo. Tale circostanza comporterebbe disagi significativi nella conduzione del terreno – in particolare per le operazioni di trasporto, movimentazione di macchinari, e accesso dei mezzi agricoli – e inciderebbe negativamente sul valore patrimoniale della quota stessa. La perdita dell'accesso diretto alla pubblica via determinerebbe, infatti, una diminuzione del valore economico del bene, compromettendo una delle sue principali caratteristiche strutturali: la pluralità di accessi pubblici, che ne ha favorito la funzionalità e la commerciabilità (cfr. pagg. 37–39 dell'elaborato peritale).
Con riferimento alle contestazioni mosse dal consulente di parte Dott. Persona_4
alla risposta fornita dal CTU al settimo quesito, si osserva quanto segue. CP_2
In via preliminare, il consulente tecnico d'ufficio ha rilevato come la parte resistente, dopo un'articolata esposizione incentrata su orientamenti giurisprudenziali in tema di divisione immobiliare, abbia per la prima volta nel corso del giudizio formulato una proposta divisionale concreta, limitandosi, tuttavia, ad un progetto di massima, senza affrontare nel merito le problematiche tecniche, giuridiche e funzionali ad esso connesse. Lo stesso CTU, ritenendo opportuno e doveroso, ha ribadito e richiamato pagina 15 di 22 integralmente tutte le motivazioni già esposte nella propria relazione tecnica circa la ritenuta non comoda divisibilità dei beni oggetto di causa.
Passando all'analisi di merito della proposta divisionale così come articolata dalla difesa dell'appellante (recte: del suo CTP, il cui elaborato è stato meramente richiamato nel presente giudizio di appello), il CTU ha evidenziato l'inidoneità della stessa per le seguenti ragioni.

1. Difetto di omogeneità tra le quote:
La proposta prevede la formazione di due distinti lotti (denominati “Lotto A” e “Lotto
B”), tra loro non omogenei, né per vocazione urbanistica, né per destinazione funzionale. In particolare:
• Il “Lotto B” includerebbe esclusivamente una porzione di fondo ricadente nella zona urbanistica definita “Ambito agricolo produttivo”.
• Il “Lotto A”, invece, comprenderebbe sia la rimanente parte agricola, sia l'intera porzione inserita in zona urbanistica classificata come “Nuove aree e attrezzature per la città pubblica”.
Tale disomogeneità si riflette non solo in termini attuali, ma anche prospettici, tenuto conto che gli sviluppi urbanistici previsti dal vigente PGT potrebbero incrementare nel tempo la disparità tra i due lotti. Ciò determinerebbe una significativa limitazione alla destinazione agricola del solo “Lotto A”, alterandone la vocazione originaria rispetto al bene unitario e generando un evidente squilibrio funzionale e patrimoniale tra le quote.

2. Mancanza di equivalenza funzionale tra le porzioni:
Il fondo oggetto di causa risulta attualmente coltivato e gestito unitariamente, anche in considerazione della contiguità fisica dei terreni. La proposta divisionale in esame garantirebbe tale continuità esclusivamente per il “Lotto B”, mentre il “Lotto A” risulterebbe frammentato in due appezzamenti non contigui, con evidente pagina 16 di 22 compromissione dell'unitarietà gestionale e con inevitabile aggravio economico per la conduzione agricola.

3. Limitazioni funzionali e accessibilità:
Dal punto di vista della funzionalità operativa, la proposta della difesa presenta criticità significative. Il “Lotto B”, così come conformato, avrebbe un unico accesso da una strada campestre (mappale 90), mentre il fondo originario dispone di due accessi diretti dalla viabilità pubblica. L'accesso esclusivo da viabilità interpoderale, e non da strada pubblica, costituirebbe una limitazione rilevante, traducendosi in un sensibile deprezzamento del “Lotto B”, il quale perderebbe una delle caratteristiche distintive dell'intero bene: la duplice accessibilità pubblica.

4. Ostacoli giuridici alla praticabilità della proposta:
Il CTU ha inoltre evidenziato che la concreta attuazione dell'accesso al “Lotto B” implicherebbe la necessità di transitare lungo il mappale 57, proprietà di soggetti terzi estranei al presente giudizio. Ne consegue che eventuali accordi o convenzioni necessari a garantire tale accesso non potrebbero essere oggetto di statuizione nel presente procedimento, rappresentando un impedimento giuridico alla realizzabilità del frazionamento proposto.

5. Condizionamenti attuali e futuri legati alla gestione del fondo:
I condizionamenti attuali deriverebbero prevalentemente dalla complessa gestione delle acque irrigue. Attualmente, il sistema irriguo si avvale di fossi interconnessi che, nella nuova configurazione proposta, finirebbero per servire appezzamenti assegnati a proprietari diversi, generando inevitabilmente conflitti in ordine all'utilizzo delle risorse idriche e alla manutenzione dei canali.
I condizionamenti futuri, invece, scaturirebbero dalla previsione urbanistica contenuta nel PGT per l'area del mappale 95, assegnata al “Lotto A”, dotata attualmente di accesso pagina 17 di 22 unico da via Roma. Qualora trovassero attuazione gli standard urbanistici per detta zona,
l'accessibilità potrebbe subire limitazioni o addirittura venir meno, con grave pregiudizio per l'utilizzabilità del fondo.
Con riferimento alle considerazioni esposte dal CTU, la difesa di parte appellata ha evidenziato ulteriori elementi di natura tecnica e giuridica che assumono rilievo nella valutazione complessiva della divisibilità del compendio immobiliare in oggetto.
In primo luogo, il principio della cosiddetta “minima unità colturale” (MUC), nonché la consolidata tendenza agricola verso l'estensivazione delle superfici coltivate. È noto, infatti, che l'attività agricola moderna, basata sull'uso di mezzi meccanici e tecnologie avanzate, trova limitazioni operative significative laddove le superfici sono eccessivamente frazionate e di dimensioni ridotte. Tale condizione comporta una gestione meno efficiente dei terreni, con aumento dei costi di manodopera, diminuzione della produttività e difficoltà nell'impiego ottimale dei macchinari agricoli. Pertanto, affinché l'attività agricola possa risultare economicamente sostenibile e competitiva, è necessario che i terreni seminativi raggiungano dimensioni tali da consentire l'uso efficace delle tecnologie meccanizzate e agevolare le operazioni colturali.
In secondo luogo, con riguardo alle modalità di irrigazione, occorre sottolineare l'importanza delle economie di scala. I terreni di estensione significativa consentono orari di irrigazione più prolungati e turni accorpati, il che comporta una maggiore efficienza gestionale e una riduzione degli “oneri morti” relativi all'attivazione e al mantenimento degli impianti irrigui. In tal modo si realizza un risparmio economico concreto e un miglioramento nella distribuzione delle risorse idriche, aspetto non trascurabile in sede di valutazione della divisibilità.
Non vi è dubbio che l'accorpamento delle superfici garantisce maggiore sostenibilità economica e tecnica dell'attività agricola. Del resto, anche il legislatore ha più volte manifestato la volontà di promuovere l'accorpamento delle superfici agrarie, non solo pagina 18 di 22 attraverso il richiamo alla MUC, ma anche mediante la disciplina della prelazione agraria, la quale persegue finalità di tutela e valorizzazione delle aziende agricole operative.
Ulteriormente, si segnala che l'eventuale frazionamento del mappale 95 comporterebbe la costituzione di una servitù tra le porzioni risultanti, con particolare riferimento alla parte a Nord-Est denominata ”. Tale servitù potrebbe generare criticità Pt_3
rilevanti nella gestione idraulica e produttiva delle diverse unità, aggravando i profili di inadeguatezza funzionale del frazionamento.
Infine, va considerato che una divisione del mappale 95 implicherebbe onerose spese tecniche per la creazione o lo spostamento delle opere di regolazione idrica (ferma delle acque) e per il livellamento dei terreni. Attualmente, infatti, gli appezzamenti denominati “ ” e “Sala bassa” presentano differenti quote altimetriche, ragione Pt_5
per cui la loro separazione determinerebbe la necessità di interventi di livellamento e sistemazione topografica, con conseguente aggravio di costi e complessità tecniche non trascurabili.
In conclusione, tali considerazioni tecniche ed economiche confermano la sostanziale inidoneità del frazionamento del compendio in esame, sia sotto il profilo funzionale che economico, giustificando pertanto la dichiarazione di indivisibilità del bene.
SECONDO MOTIVO
L'appellante censura altresì il capo della sentenza con il quale è stata disposta l'assegnazione della piena titolarità dei beni immobili in contestazione al sig. CP_1
[...]
Tale motivo è stato definitivamente rinunciato dall'appellante all'udienza del 29.4.2025.
La Corte, perciò non è chiamata a pronunciarsi su tale questione.
TERZO MOTIVO pagina 19 di 22 censura, infine la sentenza laddove prevede la sua condanna (nella Controparte_4
misura del 50%) alla rifusione delle spese di lite, liquidate secondo i parametri normativi applicabili alla fascia di valore individuata dal Giudice di prime cure.
A tal proposito, il Tribunale di Lodi ha motivato come segue: “Le spese di lite, liquidate come da dispositivo secondo i parametri del D.M. 147/2022, in base al disposto normativo di cui all'art. 91 c.p.c., seguono la soccombenza. Attesa tuttavia la non opposizione del convenuto allo scioglimento della comunione, le spese di lite devono essere compensate per ½ tra le parti e poste per il restante ½ a carico del convenuto”
(pag. 10 della sentenza impugnata).
Secondo l'appellante, nel caso de quo non è configurabile una vera e propria soccombenza in capo a il quale non ha mai contestato il diritto alla Controparte_4
divisione, bensì ha formulato una legittima richiesta alternativa – prevista dalla legge – invocando in via principale la divisione in natura dei beni e, in subordine, l'assegnazione degli stessi.
Precisa l' appellante di non aver adottato alcuna condotta ostruzionistica né ha formulato domande dilatorie o infondate. Al contrario, di aver collaborato alla definizione della controversia proponendo una soluzione alternativa, pienamente rispettosa del quadro normativo di riferimento. Inoltre, l'attività peritale – disposta per accertare sia la divisibilità materiale del bene che il suo valore di mercato – è stata richiesta congiuntamente da entrambe le parti ed era comunque necessaria, il che esclude qualsiasi aggravio improprio dell'iter processuale imputabile all'appellante.
Tutto ciò evidenzia -secondo tesi- un'evidente superficialità nell'analisi compiuta dal
Tribunale di Lodi, che – senza adeguata motivazione e in assenza di condotte processuali censurabili – ha adottato una statuizione sanzionatoria in danno dell'appellante, tradendo così i principi di equità e proporzionalità che dovrebbero informare la regolamentazione delle spese di giudizio. pagina 20 di 22 LA CORTE OSSERVA.
La censura risulta non condivisibile atteso che il Sig. è risultato Parte_1
certamente soccombente sia quanto all'accertamento della non comoda divisibilità del compendio immobiliare, sia in relazione all'assegnazione della sua quota in favore del
Sig. (questioni entrambe oggetto dell'appello proposto). Sotto altro CP_1
profilo, il Tribunale, compensando il 50% delle spese ha tenuto conto anche della non opposizione dell'appellante alla divisione della comunione.
La statuizione del Tribunale deve essere, perciò, integralmente confermata nell'ambito del presente procedimento, anche in punto spese.
LE SPESE del presente procedimento
Le spese del presente grado seguono la soccombenza e sono liquidate ex DM 147/2022, tenuto conto del valore indeterminato della controversia di complessità media, nei valori medi, esclusa la fase istruttoria non tenutasi.
Sussistono i presupposti per l'applicazione del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, sicchè va disposto il versamento, da parte dell'appellante soccombente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta, senza spazio per valutazioni discrezionali (Sez. 3, Sentenza n. 5955 del 14/03/2014, Rv.
630550).


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, così dispone:

1. Rigetta l'appello proposto da averso la sentenza del Tribunale Controparte_4
di Lodi n. 640/2024 datata e pubblicata l'11.9.2024 nel procedimento n. 1401/2023
R.G e notificata in data 23.9.2024, che per l'effetto conferma;

pagina 21 di 22 2. Condanna al pagamento delle spese del presente Controparte_4
procedimento in favore di , liquidate in Euro 8.450,00, oltre Parte_6
IVA, CPA e 15% spese generali.
Sussistono i presupposti per l'applicazione del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, sicchè va disposto il versamento, da parte dell'appellante soccombente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta.
Così deciso in Milano il 27.5.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Maria Elena Catalano Carlo Maddaloni
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