REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
composta dai magistrati dott. Guido Santoro Presidente dott. Federico Bressan Consigliere rel. dott. Francesco Petrucco Toffolo Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di II° grado n. 1140/2023 R.G., promossa con atto di citazione d'appello notificato il 7.6.2023, vertente
TRA
, C.F. rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
Davide Amadei, con domicilio eletto presso il difensore, in Verona, Via Salvo
D'Acquisto n. 1, appellante/convenuta in primo grado
E
P.I. , in Controparte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante p.t., sig. , con sede in Nogara (VR), CP_1
Via Carlo Alberto Dalla Chiesa n. 22, rappresentata e difesa dagli avv.ti Riccardo
Zocca e Paola Zocca, appellata/attrice in primo grado avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 2223/2022 del Tribunale di Verona, pubblicata in data 7.12.2022, comunicata in data 12.12.2022, non notificata, emessa a definizione della causa n. 9781/2021 R.G. Tribunale Verona;
causa riservata in decisione all'udienza di rimessione della causa al Collegio del
27.3.2025 in relazione alle seguenti conclusioni delle parti costituite: conclusioni di parte appellante:
“In via principale e nel merito: accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 2223/2022 emessa dal
1

Tribunale di Verona in persona del Giudice Dott. Damiano Camplani, pubblicata in data 07.12.2022, nella causa rubricata al n. 9781/2021, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano: “In via principale: - rigettarsi le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi sopra espressi. In ogni caso: condannarsi parte attrice alla rifusione di compensi e spese come per legge”. Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre Iva e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”; conclusioni di parte appellata:
“Voglia l'Ecc. ma Corte di Appello di Venezia, contrariis reiectis: respingere integralmente tutte le domande formulate da parte appellante e quindi rigettare il gravame dalla medesima proposto in quanto infondato in fatto e in diritto e, per l'effetto, confermare la sentenza del Tribunale di Verona n. 2223/2022, pubblicata il
7.12.2022, R.G. n. 9781/2021, e conseguentemente, nel merito, condannare
[...]
, nata a [...], il giorno 27 giugno 1943, residente in [...] Via Brigata Composta n. 14, C.F. a pagare a CodiceFiscale_2
con sede in 37054 Nogara (VR), Via Carlo Controparte_1
Alberto Dalla Chiesa n. 22, P. IVA: in persona del legale P.IVA_1 rappresentante signor , la somma di € 6.100,00 IVA compresa, per le CP_1 causali di cui alla narrativa del presente atto, o quella maggiore o minore somma che verrà quantificata nel corso del giudizio ovvero che sarà ritenuta di giustizia anche in via equitativa, oltre agli interessi di legge dalla data della domanda, al saldo. In via istruttoria si chiede l'ammissione di ogni istanza istruttoria e dei mezzi istruttori formulati e non ammessi e di cui alle memorie n. 2 - 3 ex art. 183 VI c. c.p.c., si insiste altresì nelle contestazioni alla ammissione dei mezzi istruttori avversari formulati nelle precitate memorie. In ogni caso, spese e competenze di lite del primo e del presente grado di giudizio interamente rifuse”.
I
Fatti di causa e svolgimento del processo.

1. Con la sentenza in oggetto qui impugnata, il Tribunale di Verona, definitivamente provvedendo sulla causa n. 9781/2021 R.G. – promossa dalla società per ottenere il pagamento della Controparte_1 provvigione in tesi dovutale per l'attività di intermediazione immobiliare svolta in favore della sig.ra tra la fine del 2020 e il mese di gennaio 2021 con Parte_1 riguardo all'unità immobiliare di proprietà di tale sita nel Comune di Parte_2
Nogara (VR), Piazza Umberto I n. 20, catastalmente individuata sub NCEU del
2 medesimo Comune, foglio 26, particella n. 87, piano T-1-2 , cat. A/10, Classe 1,
Consistenza 8 vani, R.C. euro 1.384,10 – ritenuta la sussistenza delle condizioni legittimanti la domanda di pagamento avanzata dall'agenzia immobiliare e per contro infondata la contestazione difensiva sollevata dalla convenuta secondo cui l'attrice non sarebbe stata legittimata ad esercitare la pretesa creditoria non avendo ritualmente presentato alla competente Camera di Commercio la “segnalazione certificata di inizio attività” sostitutiva dell'iscrizione nell'albo dei mediatori, ha accolto la domanda attorea, così statuendo: “1) accerta e dichiara il diritto dell'attrice ad ottenere il pagamento dalla convenuta dell'importo di euro 6.100,00 a titolo di provvigione oltre agli interessi di legge dalla data della domanda, al saldo”; 2) condanna la convenuta al pagamento a favore dell'attrice dell'importo di euro
6.100,00, oltre agli interessi di legge dalla data della domanda, al saldo”; 3) condanna la convenuta a rifondere all'attrice le spese di lite come da motivazione”.
Nello specifico, il giudice ha ritenuto adeguatamente provati (siccome non contestati e comunque riscontrati su base documentale) gli elementi costitutivi della domanda avanzata da in relazione allo svolgimento dell'attività di CP_1 intermediazione immobiliare oggetto di causa e sulla misura della provvigione, ed infondata per contro la contestazione di parte convenuta sussistendo apprezzabili elementi presuntivi comprovanti il fatto che l'agenzia immobiliare aveva presentato la segnalazione certificata di inizio attività già all'epoca dei fatti e che le contrarie evidenze emergenti dalla relativa visura camerale dovevano ritenersi solo apparenti, essendo in realtà giustificate alla luce delle controdeduzioni difensive svolte dalla società.

2. Ha proposto appello la sig.ra contestando la sentenza, sia nella parte in Pt_1 cui ha ritenuto che la mediatrice professionale abbia maturato il diritto CP_1 alla provvigione nonostante la segnalazione certificata di inizio attività fosse stata comunicata dopo i fatti che hanno portato al giudizio, sia nella parte in cui afferma che risulta provato che la OR abbia messo in relazione la OR e Pt_1 Pt_2 la acquirente associazione Ars e chiedendone, quindi, la riforma integrale CP_2
e l'accoglimento delle conclusioni già proposte in primo grado.

3. Si è costituita prendendo posizione e contestando le ragioni CP_1 dell'avversa impugnazione, di cui ha chiesto il rigetto.

4. Precisate le conclusioni (nei termini sopra trascritti), depositati ritualmente gli scritti conclusivi, all'udienza avanti all'istruttore del 27.3.2025 (tenutasi in forma cartolare mediante deposito di note scritte in pct) le parti hanno chiesto la rimessione
3 della causa in decisione, che è stata quindi decisa dal Collegio nella composizione indicata in epigrafe nei termini che di seguito si espongono.
II
Ragioni della decisione.

5. Con il primo motivo viene dedotta l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha ritenuto provata la domanda creditoria avanzata da nonostante la CP_1 carenza di idonei elementi di riscontro (v. atto d'appello, pag. 5-6: “III) MODIFICHE
RICHIESTE DALL'APPALLANTE ALLA RICOSTRUZIONE DEL FATTO IN ORDINE
ALL'ASSENZA DI PROVA DEL NESSO CAUSALE TRA L'ATTIVITA' POSTA IN ESSERE E
LA CONCLUSIONE DELL'AFFARE. Si rileva in primo luogo, che nel giudizio di primo grado è rimasto indimostrato anche il fatto che la OR abbia visionato Pt_1
l'immobile unitamente al di lei fratello e che abbia messo in contatto la venditrice OR con l'associazione Art e Salus aps. Questa difesa aveva espressamente Pt_2 contestato la circostanza sin dal primo atto difensivo, laddove a pagina 2 della comparsa di costituzione e risposta, la OR insisteva “nel negare di aver Pt_1 visionato l'immobile unitamente al di lei fratello e di aver messo in contatto la venditrice con l'associazione Art e Salus aps, contesta la pretesa avversaria”. Pt_2
In ragione di tale contestazione, gravava sull'attrice odierna appellata ai sensi dell'art. 2697 c.c. l'onere di provare il fatto dedotto in citazione, fatto che è rimasto però privo di riscontro probatorio. Per questo motivo non risulta provato in giudizio che la OR abbia visionato l'immobile unitamente al di lei fratello e che abbia Pt_1 messo in contatto la venditrice OR con l'associazione Art e Salus aps con Pt_2 la quale la stessa non ha alcun collegamento. Per questo motivo la sentenza andrà necessariamente riformata”).

5.1 Il giudice di primo grado si è al riguardo pronunciato nei seguenti termini: “1.
Sullo svolgimento dell'attività di intermediazione immobiliare e sulla misura della provvigione. Rilevata la prova documentale dell'avvenuto svolgimento dell'attività di intermediazione immobiliare da parte dell'attrice nella stipula del contratto intercorso tra e la convenuta, nonché dell'accordo sulla misura della provvigione Parte_2 di euro 6.100 iva compresa dovuto dalla convenuta e da corrispondersi “entro” la stipula dell'atto notarile (cfr. docc. 2, 3, 4 e 8 attorei); parte convenuta, peraltro, nulla ha contestato sul punto”.

5.2 La decisione è in parte qua corretta e va confermata. Il motivo in esame presenta, per contro, concorrenti profili di inammissibilità e di infondatezza e non può pertanto essere accolto.
4 5.2.1 Va in primo luogo rilevato che nella comparsa di risposta di primo grado la sig.ra non ha in alcun modo contestato la sussistenza degli elementi costitutivi Pt_1 della pretesa creditoria avanzata da per la (da quest'ultima allegata) CP_1 attività di intermediazione immobiliare, limitandosi a dedurre che la stessa, all'epoca dei fatti (e quindi, al più tardi, alla data del 22.1.2021), non risultava aver presentato alla competente Camera di Commercio la segnalazione certificata prevista dall'art. 73 del D.L.gs n. 59/2010, sostitutiva dell'iscrizione al (soppresso) Ruolo di cui alla legge 3.2.1989, n. 39, art. 2, di talché non poteva ritenersi titolata a pretendere il pagamento della provvigione assunta come ancora dovutale siccome mai pagata.
Per l'effetto, non essendo stati specificamente contestati, i fatti costitutivi della pretesa creditoria dell'attrice devono ritenersi provati ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 115, co. 1, ultima parte, c.p.c.
Il rilievo appare evidente incrociando il contenuto dell'atto di citazione di CP_1 con quello della comparsa di risposta di .
[...] Parte_1
Il primo (atto di citazione) risulta, invero, così formulato: “Dei fatti di causa. 1) La società attrice svolge attività di intermediazione immobiliare (docc. 1 e 2) ed opera con il marchio . 2) La OR era proprietaria di Controparte_3 Parte_2 un'unità immobiliare (ufficio vetrinato al piano terra, disposto su tre livelli e composto sa sei locali, piccola area cortiva interna e piccolo rudere staccato) sito nel Comune di Nogara (VR), Piazza Umberto I n. 20 il tutto meglio individuato: - nel NCEU del medesimo Comune, foglio 26 – particella n. 87 – piano T-1-2 – cat. A/10 – Classe 1,
Consistenza 8 vani, R.C. Euro 1.384,10. 3) La OR era interessata Parte_2
a vendere detta unità immobiliare e a tal fine, nel mese di dicembre 2020, ha contattato il signor , legale rappresentante della società attrice. 4) CP_1
L'incontro è avvenuto presso gli uffici della società attrice in Nogara, Via Carlo Alberto
Dalla Chiesa n. 22. 5) In tale occasione, la OR , ha conferito incarico Parte_2 verbale al signor , quale legale rappresentante di di CP_1 CP_1 reperire un acquirente dell'unità immobiliare (ufficio e pertinenze) meglio descritta al precedente punto 1). 6) La OR ha indicato in euro 35.000,00 il Parte_2 corrispettivo richiesto per la vendita dell'unità immobiliare indicata al punto 1). 7) si è attivata per reperire un acquirente pubblicizzando la vendita CP_1 attraverso i canali tradizionali (cartacei – internet – contatti diretti) ed ha portato sul posto vari soggetti interessati all'acquisto ed in particolare, nel mese di gennaio 2021, la OR , accompagnata dal di lei fratello Arch. . 8) Parte_1 Persona_1
La OR , il giorno 19.01.2021, ha sottoscritto una proposta di Parte_1 acquisto (doc. 3) avente ad oggetto l'unità immobiliare di proprietà della OR
5 meglio descritta al precedente punto 2). 9) Nella medesima occasione, Parte_2
e quindi sempre il giorno 19.01.2021, la OR ha sottoscritto la Parte_1
“dichiarazione” (doc. 4) con la quale si è obbligata a corrispondere alla società attrice,
a titolo di compenso (provvigione) per l'attività di intermediazione svolta, la somma si euro 5.000,00 (oltre IVA), entro il rogito notarile. 10) La OR , in Parte_2 data 22.01.2021, ha sottoscritto per accettazione la suddetta proposta di acquisto (si veda doc. 3). 11) Il giorno 26.01.2021, la OR ha sottoscritto Parte_1 la medesima proposta “per venuta conoscenza dell'accettazione” della stessa. 12) La proposta prevedeva che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato entro il
31.03.2021. 13) In effetti, il giorno 01.04.2021, la OR ha alienato Parte_2
l'unità immobiliare (meglio descritta al precedente punto 2) di sua proprietà, all'Associazione “Art e Salus Aps” con Presidente del Comitato Direttivo, Arch. Per_1
, fratello della OR . 14) La società attrice, ha quindi
[...] Parte_1 inviato a quest'ultima all'indirizzo mail della famiglia l'avviso di fattura in data Pt_1
07.05.2021 (doc. 5) sollecitando nuovamente a mezzo mail il pagamento il giorno
15.05.2021 (doc. 6). In diritto. Il diritto alla società attrice a percepire la provvigione non è in discussione. Tale diritto, infatti, è sorto in capo alla società attrice il giorno
26.01.2021 allorchè si è perfezionato, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1326 c.c. il contratto preliminare di compravendita tra la venditrice, OR , e la Parte_2 OR . Solo per tale motivo, a mente del combinato disposto di Parte_1 cui al già richiamato art. 1326 c.c. e all'art. 1755 c.c., la società attrice ha maturato il diritto al pagamento della provvigione nella misura concordata (si veda doc. 4)
(omissis)”.
La seconda (comparsa di risposta) risulta, invece, così articolata: “Premesso che: con atto di citazione (doc. 1) la società Controparte_1 conveniva avanti l'intestato Tribunale la OR , chiedendo Parte_1
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: - “condannare a pagare a Parte_1 la somma di € 6.100,00 IVA compresa, Controparte_1 per le causali di cui alla narrativa del presente atto, o quella maggiore o minore somma che verrà quantificata nel corso del giudizio ovvero che sarà ritenuta di giustizia anche in via equitativa, oltre agli interessi di legge dalla data della domanda, al saldo”. Con l'atto introduttivo la società Controparte_1 rappresentava di aver svolto l'attività di intermediazione immobiliare in favore della OR e, conseguentemente, di aver maturato il diritto alla Parte_1 provvigione in ragione della conclusione del contratto preliminare di compravendita.
La OR nel negare di aver visionato l'immobile unitamente al di lei fratello Pt_1
6 e di aver messo in contatto la venditrice OR con l'associazione Art e Salus Pt_2 aps, contesta la pretesa avversaria per i seguenti motivi di DIRITTO. IN ORDINE
ALL'ASSENZA DI DIRITTO ALLA PROVVIGIONE. Questa difesa rappresenta che dalla visura camerale storica estratta in data 12.04.2022 (doc. 2) emerge che la società sia iscritta come agenzia di Controparte_1 intermediazione immobiliare solamente dal 31.03.2022, e, quindi, successivamente al periodo in cui controparte avrebbe svolto l'asserita attività di mediazione (gennaio
2021). Infatti, alla pagina 5 della visura storica, nella sezione “denuncia attività”, risulta che la “segnalazione certificata di inizio attività” sia stata “presentata presso camera di commercio” “in data 31.03.2022”. Inoltre, alla pagina 8 della visura Part storica, nella sezione informazioni storiche risulta nuovamente che l'inizio dell'attività di agenzia di intermediazione immobiliare sia avvenuta proprio il
31.03.2022 e che in precedenza non vi fosse stata la comunicazione alla C.C.I.A.A.
(vedasi voce: “valore precedente: assente”). Infatti, alla voce “variazione stato attività” si legge testualmente “valori precedenti: data inizio attività: 03/05/2016
STATO: INATTIVA”. Tali circostanze inducono a dubitare che, al momento dello svolgimento dell'attività di intermediazione tra la convenuta e la OR , la Pt_2 società attrice ed i suoi soci possedessero i requisiti di legge per lo svolgimento di tale attività e, conseguentemente, a ritenere insussistente il diritto alla provvigione in capo agli stessi. Peraltro, da visura camerale ordinaria estratta in data odierna
(doc. 3) risulta anche che i due soci e legali rappresentanti della OR CP_1
e siano iscritti nella sezione agenti di affari in mediazione CP_1 CP_1
a partire dalla data del 31.03.2022 (pagina 4) e, dunque, in data successiva ai fatti contestati. Come è noto, l'art. 73 d.lgs. 59/2010, che ha disposto la soppressione del ruolo dei mediatori immobiliari, ha sostituito l'iscrizione nel ruolo con la segnalazione certificata di inizio attività che deve essere presentata alla Camera di Commercio.
Tale segnalazione è, quindi, requisito per l'esercizio dell'attività di intermediazione immobiliare, per cui in mancanza della stessa non sorge alcun diritto alla provvigione.
Come visto, nel caso di specie, detta comunicazione è avvenuta solamente in data
31.03.2022, e, quindi, successivamente ai fatti di causa. Sul punto si rappresenta che le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, nella sentenza n.
19161/2017, hanno precisato che dopo l'entrata in vigore del D.L.gs. 59/10, vi è
l'obbligo di dichiarazione di inizio di attività alla camera di commercio pena la perdita del diritto alla provvigione. Tale decisione si inserisce nell'uniforme orientamento della giurisprudenza di legittimità e di merito sul punto. In particolare, Cassazione
Civile n. 3862/2015 ha precisato che “Con riferimento ai rapporti di mediazione sorti
7 successivamente all'entrata in vigore della normativa di cui all'art. 73, D.L.gs. n.
59/2010, che ha soppresso il ruolo degli agenti di affari in mediazione, hanno diritto alla provvigione i soli mediatori iscritti nei registri o nei repertori tenuti dalla camera di commercio”. Dello stesso avviso anche Cassazione Civile 762/2014 e così anche il
Tribunale di Torino nella sentenza 1369/2014.

Per questi motivi

parte attrice non ha maturato il diritto alla provvigione e pertanto la domanda avversaria dovrà essere necessariamente rigettata. Per tutte le ragioni sopra formulate, , Parte_1 come sopra rappresentata e difesa, insiste per l'integrale accoglimenti delle seguenti conclusioni: In via principale: - rigettarsi le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi sopra espressi. In ogni caso: condannarsi parte attrice alla rifusione di compensi e spese come per legge”.

5.2.2 La pretesa attorea risulta in ogni caso positivamente dimostrata sulla base della documentazione in atti, e segnatamente sulla base:
A) della proposta di acquisto (per sé e/o per persona da nominare) sottoscritta dalla stessa quale promittente acquirente in data 19.1.2021, Parte_1 accettata dalla promissaria venditrice, sig.ra in data 22.1.2021; Parte_2
B) della dichiarazione di impegno sottoscritta sempre da a Parte_1 versare per l'attività di intermediazione svolta in relazione al compendio immobiliare di riferimento (sito in Nogara, Piazza Umberto I, n. 20) la somma di € 5.000.
Nessuna delle sottoscrizioni riconducibili a presente sugli indicati Parte_1 atti risulta peraltro disconosciuta dalla apparente sottoscrittrice, con la conseguenza che le stesse devono ritenersi pienamente riconosciute (art. 215, n. 2, c.p.c.).

5.2.3 E', infine, appena il caso di aggiungere che nessun rilievo può attribuirsi alla circostanza:
a) che i due atti (la proposta di acquisto e la dichiarazione di impegno al pagamento della provvigione nella misura indicata) siano stati predisposti su carta intestata recante nell'intestazione la dicitura “Le 4 Mura Soluzioni Immobiliari”, non essendo in contestazione il fatto che l'attività di intermediazione sia stata realizzata proprio da per il tramite del proprio socio amministratore CP_1 CP_1 iscritto dal 22.4.2016 nella Sezione “Agenti di affari in mediazione, agenti immobiliari, agenti con mandato a titolo oneroso”, come riportato nella richiamata proposta di acquisto, recante l'indicazione: “Agente R.E.A. n. 256728”; Parte_4
b) che la convenuta possa non essersi personalmente recata a visionare l'immobile, trattandosi di una circostanza irrilevante ai fini di cui si tratta, bastando per la maturazione del diritto di al percepimento della provvigione la CP_1 realizzazione dell'attività di intermediazione e il perfezionamento dell'affare quale
8 conseguenza di tale attività, perfezionamento che si è certamente verificato con la stipulazione del contratto preliminare di compravendita (perfezionatosi con l'accettazione della proposta da parte della venditrice), mentre non rileva che il contratto definitivo in forma di atto pubblico sia poi stato stipulato tra soggetti diversi, considerato che la proposta di acquisto era stata formulata per sé o per persona da nominare.

6. Il secondo motivo contesta la sentenza nella parte in cui ha ritenuto e quindi affermato che la prova della avvenuta presentazione alla Camera di Commercio della segnalazione certificata di inizio attività fosse stata ritualmente presentata da CP_1
e che la stessa potesse pertanto ritenersi pienamente legittimata ad avanzare
[...] la pretesa creditoria di cui si tratta. Assume nello specifico l'appellante che il giudice non avrebbe correttamente inteso le risultanze della visura camerale di , dalla CP_1 quale risulterebbe in termini di chiara evidenza che la stessa avrebbe iniziato a svolgere attività di intermediazione immobiliare solo a partire dal 31.3.2022, così come, d'altra parte, i suoi soci amministratori, sig.ri e CP_1 CP_1 iscritti a loro volta nella sezione agenti d'affari in mediazione a far data, appunto, dal
31.3.2022, con la conseguenza che nel gennaio 2021, né l'agenzia ( , CP_1 né comunque i suoi soci, risultavano titolati a svolgere attività di intermediazione immobiliare e quindi a pretendere il pagamento della corrispondente provvigione.
Ulteriormente, il giudice avrebbe erroneamente ritenuto che la presentazione della denuncia di inizio attività potesse provarsi a mezzo presunzioni invece che
(esclusivamente) a mezzo di prova documentale.

6.1 Il giudice di primo grado in merito alla contestazione sollevata dalla convenuta si è così pronunciato: “2. Sul requisito della “segnalazione certificata di inizio attività”.
Letti ed esaminati atti e documenti dimessi dalle parti con le memorie ex art. 183, co. VI, n. 1, 2 e 3 c.p.c.; visto l'art. 73, commi 2 e 3, del D.L.gs. n. 59, del 2010: “2.
Le attività disciplinate dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, sono soggette a segnalazione certificata di inizio di attività, da presentare alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura per il tramite dello sportello unico del comune competente per territorio ai sensi dell'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti.

3. La Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura verifica il possesso dei requisiti e iscrive i relativi dati nel registro delle imprese, se l'attività è svolta in forma di impresa, oppure nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) previsto dall'articolo 8 della legge 29 dicembre 1993, n. 580,
e dall'articolo 9 del d.P.R. 7 dicembre 1995, n. 581, e successive modificazioni,
9 assegnando ad essi la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività, distintamente previste dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39”. Ritenuta assorbente la circostanza per cui se la Camera di Commercio di Verona nell'anno 2016 ha iscritto la società attrice nel registro delle imprese quale “agenzia di intermediazione immobiliare dal 03.05.2016” deve ritenersi che la stessa Camera abbia effettuato tutte le necessarie verifiche prescritte dall'art. 73 comma 3 del D.L.gs. n. 53 del
26.03.2010 (cfr. doc. 7 attoreo); rilevato sul punto come a seguito di attività di
“Verifica dinamica della permanenza [sottolineatura dello scrivente] dei requisiti per l'esercizio dell'attività di agente d'affari in mediazione” del 23.07.2021 (quindi successivamente al positivo svolgimento dell'attività di mediazione ed al maturato diritto alla provvigione) l'attrice non provvedeva a comunicare nei termini richiesti
“l'apposito modello di autocertificazione completo della documentazione da allegare ivi richiesta e trasmetterlo con modalità telematica attraverso la Comunicazione unica al Registro delle Imprese di Verona […]” con conseguente “[…] inibizione alla continuazione dell'attività di mediazione contestuale annotazione nella posizione REA di codesta impresa della cessazione [sottolineatura dello scrivente] della medesima attività”, circostanza poi effettivamente verificatasi e che ha comportato la cessazione dell'attività di impresa per circa 5 giorni;
infatti, con Determina del 25.03.2022 il
Conservatore della Camera di Commercio ha provveduto ad “inibire alla società
(N. REA VR 418179) la Controparte_1 prosecuzione dell'attività di agente di affari in mediazione” (cfr. docc. 9 e 10 attorei), condizione emendata dall'attrice con decorrenza 31.03.2022, che ha comportato l'iscrizione ex novo nel Registro dell'attività prevalente. Ritenuto in ogni caso come, ad avviso di questo Giudice, nel caso in esame, condizione necessaria per la regolarità del contratto di intermediazione immobiliare e per il conseguente diritto alla provvigione è l'iscrizione nel Registro presso la Camera di Commercio;
iscrizione che,
a mente della normativa vigente dal 2016 (anno di iscrizione dell'attrice) ad oggi, può essere ottenuta solo previ rigorosi controlli di legge da parte del Conservatore della Camera di Commercio;
rigorosi controlli che l'attrice ha evidentemente superato, come da “visura storica” dimessa dalla stessa sub. doc.

7. Ritenuto per quanto sopra esposto come la domanda attorea deve essere accolta con conseguente rigetto della domanda di parte convenuta (omissis)”.

6.2 La decisione è corretta e va confermata. La doglianza dell'appellante – di fatto risolventesi nella reiterazione dei pretesi elementi di “perplessità” già sollevati in primo grado – è, per contro, infondata e non può essere accolta.
10 6.2.1 E' opportuno premettere che, anche dopo la soppressione del ruolo dei mediatori previsto dall'art. 2 della L. n. 39/1989, il diritto a pretendere il pagamento della provvigione per lo svolgimento dell'attività di intermediazione è condizionato all'iscrizione nel R.I., ovvero al REA, e che detto condizionamento deve ritenersi legittimo siccome non contrastante con il diritto eurounitario. In questi termini si è chiaramente espressa la S.C. con la sentenza Sez. 3, n. 762 del 16.1.2014 (Rv.
629758 - 01), affermando: “(omissis) Secondo la formulazione letterale della norma di cui alla L. 3 febbraio 1989, n. 39, art. 2, comma 4, l'iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione è richiesta per l'operatività del precetto di cui all'art. 6, comma l, della stessa legge, secondo cui "hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli" "coloro che svolgono su mandato a titolo oneroso attività per la conclusione di affari relativi ad immobili od aziende". A tal fine, la norma dell'art. 2 L. n. 39 del 1989 citata, da un lato, prevede che "presso ciascuna Camera di
Commercio, artigianato e agricoltura è istituito un ruolo degli agenti in affari in mediazione nel quale devono iscriversi coloro che svolgono o intendono svolgere l'attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o occasionale" comma 1, dall'altro prescrive che " per ottenere l'iscrizione nel ruolo gli interessati devono . . tra l'altro aver superato un esame diretto ad accertare l'attitudine e la capacità professionale dell'aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto, oppure avere conseguita il diploma di scuola secondaria di secondo grado ed aver effettuato un periodo di pratica di almeno dodici mesi continuativi con l'obbligo di frequenza di uno specifico corso di formazione professionale", comma 3, lett. e).
Questa normativa è stata modificata dal D.L.gs. 26 marzo 2010, n. 59, pubblicato in
G.U. 23.4.2010, il quale, con la norma dell'art. 7, ha sì soppresso il ruolo di cui alla
L. 3 febbraio 1989, n. 39, art. 2 e successive modificazioni, ma non ha abrogato tale legge. È stato, anzi, disposto che le attività disciplinate dalla L. 3 febbraio 1989, n.
39, sono soggette a dichiarazione di inizio di attività, da presentare alla Camera di commercio, competente per territorio, corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti. La Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura verifica il possesso dei requisiti e iscrive i relativi dati nel registro delle imprese, se l'attività è svolta in forma di impresa, oppure nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) previsto dalla L. 29 dicembre 1993, n. 580, art. 8 e dal D.P.R. 7 dicembre 1995, n. 581, art. 9, assegnando ad essi la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività, distintamente previste dalla L. 3 febbraio 1989, n. 39. Il comma 6 della norma dell'art. 73 statuisce che "Ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella
11 L. 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA)". Ciò comporta che, in assenza di abrogazione della L. n. 39 del 1989, art. 6, ma in presenza della sola soppressione del ruolo, la norma dell'art. 6 va letta nel senso che, anche per rapporti di mediazione sottoposti alla normativa prevista dal D.L.gs. n. 59 del 2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che sono iscritti nei registri o nei repertori tenuti dalla Camera di commercio secondo l'art. 73 cit. (omissis) Alla luce della ricostruzione normativa operata, è di tutta evidenza la fondatezza del rilievo, illustrato nel primo motivo del ricorso principale.
La Corte di merito ha erroneamente ritenuto che sussistesse il diritto alla provvigione da parte del sulla base della abolizione del ruolo di cui all'art. 2 l. n. 39 del Per_2
1989 ad opera del "cosiddetto Decreto Bersani Bis" - divenuto "nelle more del presente procedimento.... legge dello stato" - il quale avrebbe fatto venire meno la limitazione della iscrizione all'albo al fine di legittimare il diritto alla provvigione (art. 6 della l. citata). Ora, sotto questo profilo, deve sottolinearsi che il D.L. 31.1.2007
(decreto Bersani bis), convertito in L.

2.4.2007 n. 40, non contiene alcuna norma in materia. Diversamente, l'abolizione del ruolo era contenuta nel disegno di legge recante:" Misure per il cittadino consumatore e per agevolare le attività produttive e commerciali, nonché interventi in settori di rilevanza nazionale", il cui testo, approvato dalla Camera dei deputati il 13.6.2007 era stato trasmesso al Senato il
15.6.2007, ma era successivamente decaduto per lo scioglimento anticipato delle
Camere. La normativa richiamata, pertanto, non costituiva alcun criterio di riferimento, per essere, invece, applicabile esclusivamente quella di cui alla L. n. 39 del 1989. é le disposizioni della L. n. 39 del 1989 (artt. 2, 3, 6 e 8), che riservano ai soli iscritti al ruolo degli agenti di mediazione lo svolgimento di ogni attività di mediazione e prevedono la inesigibilità della provvigione in caso di mancanza di iscrizione, contrastano con il diritto comunitario. Con riferimento all'eventuale contrasto della disciplina rispetto al principio della libertà di stabilimento e della libera prestazione di servizi, la Corte si è già pronunciata espressamente nel senso di negarlo in riferimento alla direttiva del Consiglio (CEE) n. 653/1986, essendo la stessa riferita ai soli agenti di commercio. Si è, infatti, ritenuto che "La previsione del rifiuto di ogni tutela al mediatore non iscritto nel ruolo - secondo quanto stabilito dalla Legge Statale 3 febbraio 1989, n. 39 - non contrasta con la direttiva
86/653/CEE, relativa al coordinamento dei diritti degli Stati membri concernenti gli agenti commerciali indipendenti, giacché tale direttiva - che osta ad una normativa nazionale che subordini la validità di un contratto di agenzia all'iscrizione dell'agente
12 di commercio in apposito albo - non si rivolge al mediatore, il quale agisce in posizione di terzietà rispetto ai contraenti posti in contatto, a tale stregua differenziandosi dall'agente di commercio, che attua invece una collaborazione abituale e professionale con altro imprenditore". (Cass. 5 giugno 2007, n. 13184; ribadito da
Cass. 30 ottobre 2007, n. 22859 e da Cass. 26 marzo 2009, n. 7332). Né la Corte di
Giustizia, con riferimento a casi concernenti l'attività di mediazione, per gli affari immobiliari, si è mai pronunciato nel senso di un disfavore dell'ordinamento rispetto alla previsione di albi nazionali. Infatti, occupandosi della direttiva 67/43/CEE, relativa all'attuazione della libertà di stabilimento e della libera prestazione dei servizi per le attività autonome attinenti: l) al settore "Affari immobiliari (escluso il 6401)"
(Gruppo ex 640 CITI), 2) al settore di taluni "Servizi forniti alle imprese non classificati altrove" (Gruppo 839 CITI), la Corte di Giustizia ha ritenuto che tale direttiva non osta ad una disciplina nazionale che riservi l'esercizio di determinate attività nel settore degli affari immobiliari a soggetti legalmente abilitati all'esercizio dell'attività di agente immobiliare (Sentenza del 28 gennaio 1992, in cause riunite C-
330/90 d C-331/90, Sentenza del 25 giugno 1992, in C-147/91) ( v. anche Cass.
10.5.2011 n. 10205; conf.

8.7.2010 n. 16147)”.

6.2.2 Ciò premesso, alla luce delle evidenze di causa (e segnatamente sulla base di quanto riportato nella visura camerale di aggiornata alla data del CP_1
18.9.2020 – anteriore, quindi, ai fatti di cui si tratta – e in particolare nei riquadri 2,
4, 5) appare apprezzabilmente riscontrato – e, per contro, non adeguatamente contestato dalla convenuta appellante mediante l'offerta (e la prova) di precisi fatti incompatibili – come la società attrice abbia ritualmente perfezionato la procedura di iscrizione nel Registro delle Imprese conformemente alle disposizioni normative di riferimento, sia di fonte primaria (artt. 73, 80 D.L.gs 26.3.2010, n. 59), che di fonte regolamentare (Decreti ministeriali 26 ottobre 2011 e Circolare esplicativa 3648/C -
Iscrizione Registro delle Imprese e REA Ruoli mediazione, rappresentanti commercio e spedizionieri), e che ciò abbia fatto fin dal 22.4.2016, risultando – del tutto verosimilmente – la nuova iscrizione, registrata il 31.3.2022, la conseguenza della verifica dinamica periodica della permanenza dei requisiti per l'esercizio dell'attività operata dalla Camera di Commercio di Verona nei termini e con il rilievo delle problematiche dedotte dalla società attrice fin dal primo grado. Invero:
- l'art. 73 del D.L.gs n. 59/2010 (rubricato: “Attività di intermediazione commerciale e di affari”) prevede che: “1. È soppresso il ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, e successive modificazioni.

2. Le attività disciplinate dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, sono soggette a segnalazione
13 certificata di inizio di attività, da presentare alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura per il tramite dello sportello unico del comune competente per territorio ai sensi dell'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti.

3. La Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura verifica il possesso dei requisiti e iscrive i relativi dati nel registro delle imprese, se l'attività è svolta in forma di impresa, oppure nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) previsto dall'articolo 8 della legge 29 dicembre 1993, n. 580, e dall'articolo 9 del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 1995, n. 581, e successive modificazioni, assegnando ad essi la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività, distintamente previste dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39.

4. Le disposizioni del presente articolo non si applicano alle attività di agente d'affari non rientranti tra quelle disciplinate dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39. È fatta salva per le attività relative al recupero di crediti, ai pubblici incanti, alle agenzie matrimoniali e di pubbliche relazioni, l'applicazione dell'articolo 115 del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza, di cui al regio decreto 18 giugno 1931, n. 773. 5.
Fermo restando quanto disposto dall'articolo 8 della legge 29 dicembre 1993, n. 580,
e dal decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 1995, n. 581, le iscrizioni previste dal presente decreto per i soggetti diversi dalle imprese, sono effettuate in una apposita sezione del REA ed hanno effetto dichiarativo del possesso dei requisiti abilitanti all'esercizio della relativa attività professionale.

6. Ad ogni effetto di legge,
i richiami al ruolo contenuti nella legge 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA)”;
- il decreto ministeriale attuativo del 23.10.2011 (recante “Modalità di iscrizione nel registro delle imprese e nel REA dei soggetti esercitanti l'attività di mediatore disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, in attuazione degli articoli 73 e 80 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59”) a sua volta prevede che: “Art. 2
(Presentazione della SCIA).

1. Ai sensi dell'articolo 25, comma 3, del decreto legislativo, le imprese di affari in mediazione, presentano all'ufficio del registro delle imprese della Camera di commercio della provincia dove esercitano l'attività apposita
SCIA, corredata delle certificazioni e delle dichiarazioni sostitutive previste dalla legge, compilando la sezione “SCIA” del modello “MEDIATORI”, sottoscritto digitalmente dal titolare dell'impresa individuale, ovvero da un amministratore dell'impresa societaria.

2. L'impresa presenta le dichiarazioni di cui al comma 1, nonché quelle di cui ai successivi articoli 3, 4 e 10, contestualmente alle istanze
14 relative agli adempimenti pubblicitari nei confronti del registro delle imprese, ovvero del REA, utilizzando la procedura della Comunicazione unica. Art. 3 (Dichiarazione di possesso dei requisiti) 1. Il possesso dei requisiti di idoneità previsti dalla legge per lo svolgimento dell'attività è attestato mediante compilazione della sezione
“REQUISITI” del modello “MEDIATORI”.

2. Sono tenuti alla compilazione della sezione di cui al comma 1 il titolare di impresa individuale, tutti i legali rappresentanti di impresa societaria, gli eventuali preposti e tutti coloro che svolgono a qualsiasi altro titolo l'attività per conto dell'impresa. I soggetti successivi al primo compilano ciascuno un modello intercalare “REQUISITI”. Art. 4 (Svolgimento dell'attività presso più sedi o unità locali) 1. L'impresa che esercita l'attività in più sedi o unità locali presenta una SCIA per ciascuna di esse.

2. Presso ogni sede o unità locale in cui si svolge l'attività, l'impresa nomina almeno un soggetto, in possesso dei requisiti di idoneità che, a qualsiasi titolo, eserciti l'attività per conto dell'impresa, certificati secondo le modalità definite all'articolo 3. 3. Per ogni sede o unità locale sono rese disponibili all'utenza, mediante esposizione nei locali, ovvero con l'utilizzo di strumenti informatici, le informazioni relative ai compiti ed alle attività svolte dai soggetti operanti nella sede o unità locale. Art. 5 (Accertamento e certificazione dei requisiti) 1. L'ufficio del registro delle imprese, ricevute le dichiarazioni di cui agli articoli 3 e 4, provvede immediatamente ad assegnare la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività, avviando contestualmente la verifica prevista dall'articolo 19, comma 3, della legge n. 241 del 1990. 2. L' assegnazione della qualifica di cui al comma 1 è certificata nelle notizie REA relative alla posizione dell'impresa.

3. L'ufficio del registro delle imprese rilascia la tessera personale di riconoscimento di cui all'articolo 26 del decreto del Presidente della Repubblica 6 novembre 1960, n. 1926, munita di fotografia, conforme al modello di cui all'allegato
“C” del presente decreto”.

6.2.3 In definitiva, considerata la analiticità dei compiti di verifica dei requisiti di legge rimessi alla Camera di Commercio ed il fatto che la società è stata effettivamente iscritta nel R.I. dal 22.4.2016 quale soggetto avente ad oggetto l'attività di mediazione immobiliare e la gestione di agenzie immobiliari, e i suoi soci amministratori quali agenti di affari in mediazione, sezione “agenti immobiliari con mandato a titolo oneroso”, ed in particolare quale “soggetto preposto CP_1 all'attività di mediazione per la sede della società” [ , deve CP_1 ragionevolmente escludersi che i funzionari della Camera di Commercio di Verona abbiano proceduto alle indicate iscrizioni senza che ne ricorressero effettivamente le condizioni.
15 Quanto alla pretesa necessità che della presentazione della SCIA sia offerta prova documentale, non bastando, in tesi di parte convenuta, il risultato del ragionamento presuntivo, va considerato in senso contrario che la compilazione e la trasmissione della segnalazione certificata di inizio attività vanno effettuati esclusivamente in via telematica, e parimenti che in tale forma va eseguito il deposito dei moduli e formulari, non essendo più accettato il deposito cartaceo (cfr. art. 6, Deposito dei moduli e formulari: “1. Il deposito dei moduli e formulari, di cui all'articolo 5, comma
4 della legge, utilizzati nell'esercizio dell'attività, è effettuato per via telematica mediante compilazione della sezione “FORMULARI” del modello “MEDIATORI”. La compilazione di tale sezione è contestuale a quella della sezione “SCIA”, nel caso in cui il deposito sia contestuale all'avvio dell'attività. Negli altri casi, la compilazione della sezione “FORMULARI” è effettuata preventivamente alla messa in utilizzo dei moduli e formulari oggetto di deposito. Il deposito determina l'archiviazione dei moduli e formulari nell'archivio degli atti e dei documenti di cui all'articolo 8 del
Decreto del Presidente della Repubblica n. 581 del 1995 e la possibilità per chiunque di ottenerne copia ai sensi dell'articolo 24, comma 2, del medesimo Decreto del
Presidente della Repubblica. Sui moduli e formulari depositati deve essere indicato il numero REA e il codice fiscale dell'impresa. Tali indicazioni sostituiscono ogni altra in precedenza prevista.

2. Il deposito in formato cartaceo dei moduli e formulari di cui al comma 1 non sarà più accettato dagli uffici del registro delle imprese, decorsi novanta giorni dall'acquisto di efficacia del presente decreto”).

7. Riguardo alla “misura” della provvigione, va dato atto che “il tema” non è in contestazione e che il relativo importo risulta in ogni caso dalla richiamata dichiarazione di impegno sottoscritta dalla sig.ra Parte_1
III
Le spese di lite.
Le spese di lite del secondo grado seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo a carico di (appellante) e a favore di Parte_1 Controparte_1
con riferimento al D.M. n. 55/2014 e succ. mod. e int. [parametro
[...] normativo di riferimento da utilizzare per tutte le liquidazioni successive alla sua entrata in vigore, così come previsto dall'art. 28], tenendo a mente un valore prossimo a quelli minimi (stante la sostanziale semplicità delle questioni dedotte) per ciascuna delle tre fasi di studio, di introduzione e decisoria in cui si è concreto sviluppato il giudizio d'appello nell'ambito dello scaglione da € 5.201 a € 26.000.
Poiché l'impugnazione è stata proposta successivamente al 30 gennaio 2013 ed è integralmente rigettata, va dato atto, ai sensi dell'art. 13, co.

1-quater, del testo
16 unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte della appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del comma 1-bis.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando sulla causa di II° grado n. 1140/2023 R.G., disattesa e/o comunque assorbita ogni contraria domanda, deduzione ed eccezione, così provvede:
a) rigetta l'appello per le ragioni di cui in motivazione e, per l'effetto, conferma la impugnata sentenza n. 2223/2022 del Tribunale di Verona;

b) condanna l'appellante a rimborsare all'appellata Parte_1 [...] le spese di lite del presente secondo grado, Controparte_1 che liquida, per compensi, in € 2.100, oltre al rimborso forfetario spese generali al 15%, iva, se dovuta e c.p.a. come per legge;

c) dà atto della sussistenza a carico della appellante dei Parte_1 presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30.5.2002, n. 115, per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma del comma 1-bis.
Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del 3 aprile 2025
Il Consigliere estensore dott. Federico Bressan
Il Presidente
dott. Guido Santoro
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