REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nola, prima sezione civile, in persona del Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta a ruolo con il n. 4388/2018 di R.G. avente ad oggetto: vendita di beni immobili.
TRA
(C.F. Parte_1
), rappresentato e difeso dall'avv. Marino C.F._1
Annamaria, in virtù di procura in calce all'atto di citazione, domiciliato come in atti;

ATTO
RE
CONTRO
(C.F. ), Controparte_1 C.F._2
rappresentato e difeso dall'avv. Vincenzo Miele, in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione, domiciliato come in atti;
CONVENUTO

CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 16.09.2025 in cui la causa è stata trattenuta in decisione con la concessione dei termini ordinari ex art. 190 c.p.c.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione, il sig. Parte_1
conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Nola, il sig. CP_1
al fine di sentire dichiarare la risoluzione del contratto
[...]
preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 24.11.2016,
previo accertamento dell'inadempimento del convenuto dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, con conseguente condanna della parte convenuta alla restituzione della somma versata, corrispondente a euro
75.000,00 e a dollari 70.000, oltre rivalutazione e interessi.
Inoltre, l'attore chiedeva l'applicazione della clausola penale prevista all'art. 5 del contratto stesso, nonché il pagamento del doppio della caparra confirmatoria, previsto all'art 3 del suddetto contratto.
Parte attrice chiedeva, infine, di accertare la responsabilità contrattuale di parte convenuta e, per l'effetto, condannarla al risarcimento del danno subito dall'attore.
Il sig. deduceva che, in data 24.11.2016, aveva sottoscritto un Pt_1
contratto preliminare di compravendita con il sig. Controparte_1
per l'acquisto dei seguenti beni immobiliari:
“a) diritti di piena proprietà sul fabbricato ubicato in Cicciano alla Via Caserta di
circa mq 54,00, composto di un solo piano fuori terra con accesso diretto dalla via suddetta, e con annessa corte esclusiva di circa mq 800,00, sotto suoi notori confini
che verranno precisati nell'atto pubblico di vendita, riportato in Catasto Fabbricati del
Comune di Cicciano al Foglio 2 particella 513 sub 2 - Ct. D/8 con rendita di
1.011,20 €;
b) diritti di piena proprietà sul fabbricato rurale di circa mq 80,00 a cui si accede da
Via Caserta per mezzo di stradina sterrata di circa 3,00 mt ricadente sulla particella
571 del Fgl 2 e con i suoi notori confini che verranno precisati nell'atto pubblico di
vendita. Detto fabbricato è censito al C.T. del Comune di Cicciano al Foglio 2 particella 102;
c) diritti di piena proprietà sul terreno agricolo ricadente in Zona “E” del vigente
P.R.G. di circa 3.117,00 mq classificato come seminativo arboreo irriguo di Classe
2, con R.D. 67,61 € e R.A. 22,54 €, con i suoi notori confini che verranno precisati nell'atto pubblico di vendita, censito in Catasto Terreni al Foglio di mappa n°2
particelle 571; d) diritti di piena proprietà sul terreno agricolo ricadente anch'esso in Zona “E” del
vigente P.R.G., di circa 500,00 mq classificato come seminativo arboreo irriguo di
Classe 2, con R.D. 10,85 € e R.A. 3,62 €, con i suoi notori confini che verranno
precisati nell'atto pubblico di vendita, censito in Catasto Terreni al Foglio di mappa
n°2 particelle 572”.
Secondo quanto dedotto dall'attore, il prezzo della indicata promessa di vendita era stato convenuto e accettato fra le parti nella somma di euro
145.000,00, da pagarsi come segue:

1. euro 75.000,00 da versare al promittente acquirente a mezzo di bonifico bancario, contestualmente alla firma del preliminare, a titolo di caparra confirmatoria, da imputarsi al prezzo al momento dell'atto pubblico di vendita;

2. euro 70.000,00, a mezzo assegno circolare da corrispondere all'atto della sottoscrizione del rogito notarile.
Secondo quanto dedotto dall'attore, le parti avevano convenuto che l'atto di trasferimento sarebbe stato stipulato entro e non oltre la data del
22.09.2017, termine essenziale, a semplice richiesta di una delle parti e con preavviso di giorni sette, presso il notaio di gradimento del promissario acquirente.
Qualora, per l'inadempimento di una delle parti, il rogito notarile non fosse avvenuto entro la data sopra indicata, da tale data sarebbe stata applicata a carico della parte inadempiente una penale di euro 100,00 per ogni giorno di ritardo.
L'attore deduceva che, nonostante gli accordi intercorsi, risulterebbe pendente innanzi all'Agenzia delle Entrate, Ufficio territoriale servizi catastali, con protocollo n° NA0474753/2017, una richiesta di accorpamento delle particelle 595 del Fgl 2 con la particella 572 del Fgl 2.
Tale richiesta, secondo l'attore, impedirebbe la regolamentazione dei confini delle particelle oggetto della compravendita e, secondo il dettame normativo del D.L 78/2010, la mancata conformità tra i dati contenuti nell'atto notarile e i dati catastali renderebbe nullo l'atto di compravendita.
Secondo quanto dedotto dall'attore, inoltre, parte del terreno oggetto del preliminare di compravendita sarebbe stato detenuto da un colono, il quale avrebbe continuato a svolgere la propria attività fino al mese di maggio 2018.
Il sig. costituitosi in giudizio, contestava la Controparte_1
domanda formulata da parte attrice, in quanto infondata in fatto e in diritto.
Il convenuto sosteneva che la richiesta di accorpamento delle particelle sarebbe stata protocollata in data 21.12.2017 ovvero oltre tre mesi dopo il termine ultimo per la stipula del contratto definitivo, a seguito di esplicita richiesta avanzata dall'attore all'odierno convenuto.
Il convenuto deduceva, inoltre, che le argomentazioni svolte dall'attore in ordine alla presenza del colono nella proprietà per cui è causa sarebbero destituite di fondamento e chiedeva, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento dell'attore, con conseguente diritto alla ritenzione della caparra versata da quest'ultimo e condanna dello stesso al risarcimento dei danni.
Ciò premesso quanto ai fatti di causa, si osserva quanto segue.
La domanda formulata da parte attrice deve essere accolta, in quanto fondata, nei limiti che verranno esposti di seguito.
L'attore agisce per ottenere la risoluzione del contratto preliminare stipulato con il convenuto in data 21.12.2017, in considerazione dell'inadempimento in cui sarebbe incorso il sig. . CP_1
Sulla base di quanto risulta dagli atti di causa, la domanda di parte attrice deve considerarsi fondata, in quanto sussiste una evidente discrasia tra quanto dichiarato dalla parte venditrice nel regolamento contrattuale e la realtà dei fatti, per come sono stati accertati nel corso del presente giudizio.
In primo luogo, risulta depositata in atti un'istanza per la fusione delle particelle n. 595 e n. 572, protocollata in data 21.12.2017, da cui si può
evincere che le proprietà oggetto del contratto preliminare non sono state trasferite libere da oneri di natura urbanistica, al contrario di quanto dichiarato dal convenuto nel regolamento contrattuale.
Nel contratto preliminare di compravendita depositato in atti, invero, è
presente un rinvio all'atto pubblico di vendita per ciò che concerne la precisa definizione dei confini ma non è effettuato riferimento esplicito alla necessità di fusione di due particelle catastali, circostanza che invece emerge dagli atti.
Il convenuto contesta il fatto che l'istanza depositata in giudizio reca una data successiva a quella in cui sarebbe dovuta avvenire la stipulazione del contratto definitivo ma, al contrario di quanto asserito dal sig.
, tale circostanza rende evidente, a maggior ragione, che la CP_1
condotta del promissario venditore si è rivelata gravemente inadempiente, in quanto lo stesso ha attestato, nel contratto preliminare,
l'assenza di difformità catastali e, solo dopo la data ultima stabilita per la stipula del definitivo, ha proposto istanza di fusione delle citate particelle.
Di conseguenza, devono essere considerate inconferenti le argomentazioni di parte convenuta, laddove sostiene (senza, peraltro,
fornire alcuna prova in merito) che la richiesta per la fusione delle particelle sarebbe pervenuta da parte attrice.
Anche qualora tale circostanza fosse veritiera, infatti, ciò non cambierebbe la sostanza dei fatti, in quanto quello che rileva è
l'insussistenza delle condizioni di regolarità urbanistica delle proprietà oggetto del preliminare di vendita, elemento che contrasta con quanto è
stato indicato dallo stesso convenuto nell'accordo sottoscritto dalle parti e depositato in giudizio.
In particolare, all'art. 4 del contratto preliminare depositato in atti è così stabilito (cfr. prod. attore):
“1) Il promittente venditore garantisce la piena ed assoluta proprietà degli immobili promessi in vendita e dichiara che gli stessi sono liberi da pesi, ipoteche, iscrizioni e
trascrizioni pregiudizievoli, oneri di carattere urbanistico o fiscale, da procedimenti giudiziari pendenti e da diritti di terzi in genere;

2) Il promittente venditore dichiara inoltre che le unità immobiliare descritte al punto
a)e d) verranno cedute libere da ogni affittanza nello stato di fatto e di diritto in cui si
trovano, comunque libere da manufatti illegittimi o altri vincoli specifici”.
La parte venditrice ha espressamente dichiarato, all'interno del contratto preliminare di vendita, che le proprietà oggetto di trasferimento sono libere da “oneri di carattere urbanistico e fiscale” e inoltre che le unità
immobiliari sarebbero state cedute “libere da ogni affittanza”. Sulla base di quanto si evince dagli atti di causa, invece, come più volte detto, è risultata necessaria la fusione di due particelle, la n. 595 e la n.
572, ai fini della regolamentazione dei confini dei beni oggetto della compravendita (cfr. istanza catasto, foglio particelle e stato richieste visura storica beni oggetto del contratto di compravendita – prod.
attore).
Inoltre, parte convenuta non si è attivata per la regolarizzazione delle proprietà promesse in vendita nei tempi stabiliti, in quanto l'istanza presentata per la fusione delle particelle è decisamente tardiva e, ancora nell'anno 2018, secondo quanto attestano i documenti depositati in atti, gli immobili oggetto del preliminare non risultavano regolarizzati.
Sul punto, va evidenziato che la stessa Cassazione ha delineato coordinate ermeneutiche condivisibili: “L'art. 29, comma 1 bis, della legge n.
52 del 1985 sanziona con la nullità gli atti di trasferimento di diritti reali sugli immobili in assenza della dichiarazione, da parte degli intestatari del bene, della
conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Da questa previsione normativa discende che tale dichiarazione deve essere resa in sede di
stipulazione del contratto traslativo, salva la possibilità di sanatoria della nullità, in caso di sua mera omissione, ai sensi del comma 1 ter, introdotto dall'art. 8, comma 1-
bis, decreto-legge n. 50 del 2017. Ne deriva che la dichiarazione di conformità catastale non è obbligatoria in sede di stipula del contratto preliminare di
compravendita, non avendo esso effetti reali ma solo obbligatori (Cass. n. 7521 del
2022) e che pertanto, qualora l'immobile, al momento del preliminare, presenti una
difformità tra la sua situazione reale e quella risultante dai dati catastali e dalle planimetrie, tale divergenza determina il solo effetto di far sorgere in capo al
promittente venditore l'obbligo della sua regolarizzazione, al fine di poter rendere la dichiarazione di conformità al momento della stipulazione del contratto definitivo e
quindi di rispettare il requisito richiesto dalla disposizione citata per la validità del trasferimento (Cassazione civile, n. 13959 del 26 maggio 2025).
Ebbene, sulla base di tali coordinate, la Cassazione ha rinvenuto un obbligo preciso, in capo al promittente venditore, di attivarsi ai fini della regolarizzazione dell'immobile promesso in vendita, fondato, tra l'altro, sul superiore canone di buona fede.
Costituisce principio consolidato in giurisprudenza e anche nella prevalente dottrina, invero, che la buona fede prevista dall'art. 1375 c.c.,
da intendersi in senso oggettivo quale regola di condotta, “costituisce una fonte legale di integrazione del contratto, imponendo un impegno di solidarietà che si
sostanzia nel dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell'interesse della controparte e quindi di tenere comportamenti diretti a preservare e realizzare
l'utilità che l'altra parte persegue dal contratto, anche a prescindere dalla loro specifica ed espressa previsione” (Cass. n. 9385 del 2018; Cass. n. 10182 del 2009;
Cass. n. 13345 del 2006; Cass. n. 20399 del 2004; Cass. n. 1078 del 1999).
Ebbene, secondo la Cassazione l'adempimento dell'onere di regolarizzazione urbanistica assume carattere essenziale e, per questo motivo, colui che non si attivi tempestivamente in tal senso incorre in un grave inadempimento (Cassazione civile, n. 13959 del 26 maggio 2025).
In definitiva, la sola circostanza relativa alla mancata regolarizzazione formale degli immobili oggetto del preliminare rende la condotta del convenuto gravemente inadempiente.
Quanto all'ulteriore circostanza relativa alla presunta occupazione del terreno oggetto di compravendita da parte del sig. si Controparte_2
osserva quanto segue.
In atti, è presente una scrittura privata del 13.09.2018 con cui il sig.
, che si dichiara creditore del sig. , odierno Controparte_2 CP_1
convenuto, per la cifra di euro 17.500, cede il proprio credito all'odierno attore, per la compravendita del fondo rustico (particella n. 416) avvenuta con lo stesso convenuto e di cui vi è prova in atti (cfr. prod.
attore).
In atti, è presente, inoltre, una dichiarazione del sig. in merito: CP_2
“In data 02.12.2008, tra il sig. ed il sig. veniva stipulata una CP_1 CP_2 scrittura privata per il trasferimento delle stesse unità immobiliari che nel 2016
saranno oggetto dell'accordo tra le parti oggi in causa (in allegato visura storica delle particelle catastali)! E proprio come successo con il sig. anche in questo caso Pt_1
il sig. restava inadempiente con l'acquirente!”. CP_1
A supporto di tale dichiarazione, in atti è depositata scrittura privata depositata presso l'Agenzia delle entrate (cfr. prod. attore) da cui risulta intercorso un accordo tra il convenuto e il sig. in forza del CP_3
quale veniva compravenduto il fondo rustico di cui alla particella n. 416.
Tali circostanze risultano confermate, inoltre, dal teste escusso in udienza per parte attrice.
All'udienza del 23.02.2021, il teste affermava “Il signor Controparte_2
sapeva che occupavo il fondo, perché mi aveva autorizzato a farlo sin dal CP_1
2008 circa. Non ho avuto alcun contatto con il sig. tra il 2016 e il 2018”. Pt_1
All'udienza del 17.02.2022, il teste , con riguardo Testimone_1
al capo n. 5) “vero è che che il sig. aveva depositato in una Controparte_2
piccola porzione di terreno di proprietà del sig. in Cicciano alla Controparte_1
Via Caserta, alcune attrezzature da lavoro e piccole masserizie?”, così rispondeva:
“Sì e vero. Conosco in quanto svolge lavori edili e si serve della Controparte_2
mia attività lavorativa, essendo io impegnato nella fornitura di sabbia e altro
materiale per l'edilizia”. Con riguardo al capo n.6) “Vero è che nel mese di ottobre 2016 il sig. dava la disponibilità a spostare quanto Testimone_1
era depositato sul terreno del presso il suo deposito in Cicciano Controparte_1
alla Via Tavernanova?”; il teste così rispondeva: “Sì, è vero. Davo la
disponibilità gratuita al di deporre il materiale, che aveva nel Controparte_2
terreno di , nel mio deposito di Cicciano”. Con riguardo al capo n.7) CP_1
“Vero è che dopo lo spostamento dell'ottobre 2016 nell'anno Controparte_2
2017 spostava ciò che aveva depositato da nel terreno in Cicciano alla Tes_1
Via Caserta che era in possesso del sig. ”, il teste così Parte_1
rispondeva: “Sì, è vero. Confermo lo spostamento del materiale nonostante la
gratuità del deposito da me offerto. Nel 2017 non so con precisione se il terreno fosse già di oppure di ”. Con riguardo al capo 8) “Vero è che il Pt_1 CP_1
sig. offriva e consegnava una cospicua somma di Pt_1 Parte_1
denaro, per circa 40 mila euro, al sig. per farlo rimanere nel pezzo Controparte_2
di terreno in suo possesso?”, il teste rispondeva: “Non lo so”.
Sulla base delle dichiarazioni dei testi escussi, al di là del rapporto intercorrente nella sostanza tra il sig. , si evince che lo Controparte_2
stesso abbia occupato a vario titolo il fondo oggetto del preliminare di vendita per cui è causa ma non è chiaro se tale circostanza si sia protratta anche dopo la stipula del contratto preliminare per cui è causa, avvenuta in data 21.12.2017. Tale elemento non emerge con chiarezza, in sostanza, né dai documenti depositati in giudizio e nemmeno dalle testimonianze rese in giudizio.
In senso contrario, il teste escusso per parte convenuta fa riferimento alla liberazione del fondo del sig. nell'anno 2016. CP_1
Il teste escusso per parte attrice asserisce di aver occupato il fondo sin dal 2008, ma riferisce di non aver mai incontrato l'odierno attore tra il
2016 e il 2018.
In definitiva, nessun elemento è emerso in giudizio sulla base del quale sia possibile desumere che il sig. occupasse effettivamente il CP_2
terreno dopo la stipula del preliminare per cui è causa.
Per questo motivo, tale ulteriore circostanza non può essere considerata ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, come sostenuto da parte attrice.
Tuttavia, come detto in precedenza, il solo inadempimento del convenuto relativo alla necessaria regolarizzazione dei confini delle proprietà oggetto del contratto, confini che non vengono specificati nell'ambito di tale accordo e per la definizione dei quali si rimanda al successivo atto pubblico, è sufficiente a fondare una pronuncia di risoluzione per grave inadempimento del promissario venditore, sulla base delle coordinate tracciate dalla Cassazione, cui consegue il diritto del promissario acquirente di ottenere la restituzione dell'anticipo versato corrispondente a € 75.000,00 più dollari USA 70.000,00 oltre rivalutazione e interessi dal dovuto al saldo.
Una volta stabilito che l'attore abbia diritto a ottenere l'accertamento della intervenuta risoluzione del contratto con conseguente diritto alla restituzione dell'anticipo versato, è necessario verificare se, sulla base delle richieste attoree, il convenuto sia tenuto al pagamento della cifra pattuita a titolo di penale, alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria e al risarcimento del danno.
Ebbene, in punto di diritto, va premesso che la caparra confirmatoria e la clausola penale svolgono funzioni differenti che devono essere vagliate anche alla luce del complesso dell'assetto di interessi posto in essere dalle parti.
Sul punto, la Cassazione ha delineato chiare coordinate ermeneutiche laddove ha statuito che: “In tema di contratto preliminare, la caparra
confirmatoria, al pari della clausola penale stipulata per il caso di inadempimento, rivelano il comune intento di indurre l'obbligato all'adempimento e, pertanto, ambedue
possono coesistere nell'ambito dello stesso contratto. I due istituti, tuttavia, differiscono quanto ad ambito di applicazione, giacché la caparra confirmatoria trova applicazione
quando, per effetto del recesso, il contratto non possa essere più adempiuto, mentre la clausola penale è applicabile laddove colui che non è inadempiente preferisca
domandare l'esecuzione del contratto o la risoluzione” (Cass. civ., del 29.11.2022, ordinanza n. 35068).
Secondo quanto stabilito dalla Cassazione, dunque, la caparra confirmatoria costituisce un corrispettivo per il recesso mentre la clausola penale svolge la funzione di limitare il risarcimento del danno, in caso di inadempimento di uno dei contraenti.
La Cassazione ha chiarito, invero, che: “Questa Corte ha già avuto modo di precisare che, ferma la possibilità di prevedere congiuntamente nel contratto una
caparra confirmatoria e una clausola penale, i due istituti mantengono comunque funzioni diverse. La caparra confirmatoria, oltre a dimostrare esteriormente la
conclusione del contratto e ad integrare un'anticipata, parziale esecuzione della prestazione convenuta, ha la funzione di rappresentare un anticipato risarcimento del
danno in caso di mancato adempimento. Sotto tale aspetto, essa si accosta alla clausola penale stipulata per il caso d'inadempimento, per il fine che essa rivela di
indurre l'obbligato ad eseguire la prestazione.
Tuttavia, l'accostamento tra caparra confirmatoria e clausola penale stipulata per il
caso d'inadempimento non può andare oltre il rilievo del comune intento che esse rivelano di indurre l'obbligato all'adempimento, in quanto esse hanno un diverso
ambito di applicazione. Mentre la prima è applicabile al caso che il contratto non debba essere più adempiuto per l'avvenuto esercizio del diritto di recesso;
la seconda è,
invece, applicabile al caso in cui il diritto di recesso non sia stato esercitato: in tale ultima ipotesi, la clausola penale ha la funzione di limitare preventivamente il
risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne l'esecuzione o la risoluzione” (Cass. sez.
II ord. 18/04/2024 n. 10.541).
Secondo quanto chiarito dalla Cassazione, dunque, qualora la parte non inadempiente manifesti la volontà di optare per l'esercizio del rimedio ordinario della risoluzione del negozio, “La prova incombente sulla parte
adempiente avrebbe riguardato esclusivamente l'eventuale maggior danno subìto in conseguenza dell'inadempimento dell'altra parte: per il caso di previsione cumulativa
di caparra e penale nello stesso contratto, tale ulteriore danno è automaticamente determinato nel quantum previsto a titolo di clausola penale che ha la funzione di
limitare il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne la risoluzione” (Cass. sez. II
ord. 18.04.2024 n. 10.541).
In applicazione dei suddetti principi, nel caso che ci occupa,
l'accertamento della risoluzione del contratto implicherebbe il diritto della parte attrice di incamerare il doppio della caparra confirmatoria,
solo qualora non fosse stato previsto (e richiesto) il pagamento della clausola penale, in quanto, in sede di risoluzione della stipulazione contrattuale, sia la caparra confirmatoria che la clausola penale svolgono la funzione di liquidazione forfetaria del risarcimento del danno in caso di mancato adempimento (cfr. Cassazione 2024).
Qualora il Giudice liquidasse entrambe le cifre, dunque, verrebbe realizzata un'indebita duplicazione delle poste risarcitorie.
Invero, la Cassazione ha chiarito che: “Qualora, anziché recedere dal contratto,
la parte non inadempiente si avvalga dei rimedi ordinari della richiesta di adempimento ovvero di risoluzione del negozio, la restituzione della caparra è
ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale, come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione, giacché in tale ipotesi essa perde la
suindicata funzione di limitazione forfettaria e predeterminata della pretesa risarcitoria all'importo convenzionalmente stabilito nel contratto, e la parte che allega
di aver subito il danno, oltre che alla restituzione di quanto prestato in relazione o in esecuzione del contratto, ha diritto anche al risarcimento dell'integrale danno subito, se
e nei limiti in cui riesce a provarne l'esistenza e l'ammontare in base alla disciplina generale di cui agli artt. 1453 ss. c.c.. Anche dopo aver proposto la domanda di
risarcimento, e fino al passaggio in giudicato della relativa sentenza, la parte non inadempiente può decidere di esercitare il recesso, in tal caso peraltro implicitamente
rinunziando al risarcimento integrale e tornando ad accontentarsi della somma convenzionalmente predeterminata al riguardo. Ne consegue, dunque, che il diritto alla
caparra ben può essere fatto valere anche nella domanda di risoluzione” (con sentenza n. 19801 del 12 luglio 2021; cfr. Cass. civ., sez. II, 1° marzo
1994, n. 2032; Cass. civ., sez. II, ord. 27 settembre 2017, n. 22657).
Tuttavia, la Corte ha specificato che, “in tema di contratto preliminare, va
qualificata in termini di declaratoria di risoluzione per inadempimento – soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale – e non quale esercizio del diritto di recesso,
la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia conseguito il versamento della caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della
controparte al risarcimento di ulteriori danni;
in tal caso, dunque, essa non può incamerare la caparra, che perde la sua funzione di limitazione forfettaria e
predeterminata della pretesa risarcitoria e la cui restituzione è ricollegabile agli effetti propri della risoluzione negoziale, ma solo trattenerla a garanzia della pretesa
risarcitoria o in acconto su quanto le spetta, a titolo di anticipo dei danni che saranno in seguito accertati e liquidati” (Cass. Sez. 2, 08/09/2017, n. 20957).
Ebbene, come anticipato, nel caso di specie, la parte ha optato per la risoluzione del contratto in conseguenza dell'inadempimento della controparte e ha chiesto la restituzione dell'anticipo, del doppio della caparra confirmatoria, il pagamento della cifra prevista con clausola penale e la liquidazione del risarcimento del danno. È evidente che tale richiesta, laddove soddisfatta, comporterebbe un'indebita duplicazione delle poste risarcitorie.
Inoltre, come chiarito dalla Cassazione, a seguito della risoluzione del contratto, la caparra può essere incamerata solo a titolo di restituzione di quanto versato, in quanto il giudice è tenuto a effettuare una valutazione ulteriore circa l'eventuale cifra da corrispondere a titolo di risarcimento del danno.
Come anticipato, invero, la stessa Cassazione ha specificato in diverse occasioni che, qualora in un contratto siano previste caparra confirmatoria e clausola penale, il giudice non può liquidare entrambe le poste.
Come detto, la Cassazione ha chiarito costantemente che “per il caso di previsione cumulativa di caparra e penale nello stesso contratto, tale ulteriore danno è
automaticamente determinato nel quantum previsto a titolo di clausola penale che ha la funzione di limitare il risarcimento del danno nel caso in cui la parte che non è
inadempiente preferisca, anziché recedere dal contratto, domandarne la risoluzione”
(Sez. 2, Sentenza n. 10953 del 28/06/2012).
Ebbene, nel caso di specie, fermo il diritto del promissario acquirente di ottenere la restituzione di tutto quanto versato, va accertato il diritto dello stesso di ottenere l'ulteriore pagamento di quanto stabilito nel contratto a titolo di clausola penale.
Ebbene, nel contratto depositato in atti, le parti hanno previsto il pagamento di una clausola penale pari a euro 100,00 per ogni giorno di ritardo.
Tuttavia tale clausola va parametrata alla circostanza che la parte convenuta si è in ogni caso attivata in relazione alla procedura di fusione delle particelle, affrontandone le spese.
Si ritiene pertanto che la clausola penale possa essere rimodulata nella misura di un terzo del quantum pattuito, ,tale importo stimandosi equo in relazione all'attività comunque posta in essere in adempimento degli obblighi contrattuali, così come emergente dalla espletata istruttoria e dalla lettura della documentazione in atti.
Parte attrice avrà diritto di ricevere, dunque, la cifra versata di 70.000,00
dollari USA e di euro 75.000,00, oltre al pagamento di un terzo di euro
100,00, a titolo di clausola penale, come previsto nell'accordo contrattuale intercorso tra le parti all'art.5, dal 22.09.2017 al saldo.
L'attore chiede, inoltre, la liquidazione del maggior danno subito.
Tuttavia, secondo quanto stabilito ai sensi dell'art. 1382 c.c., “La clausola, con cui si conviene che, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, uno
dei contraenti è tenuto a una determinata prestazione, ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del
danno ulteriore. La penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno”.
Sulla base di quanto stabilito dalle parti nel contratto depositato, invero,
non è stata prevista la risarcibilità del danno ulteriore.
Per questo, nulla è dovuto al convenuto a titolo di risarcimento del danno ulteriore.
Va tuttavia evidenziato, ad abundantiam, che l'attore, inoltre, non ha fornito utili elementi in giudizio, ai fini della prova dell'eventuale maggior danno subito.
Parte attrice, invero, ha formulato una richiesta estremamente generica in merito e per questo motivo la stessa non può essere accolta.
L'attore ha infatti specificato che il sig. è socio accomandatario Pt_1
dal 2012 della società di ristorazione Bayerischer Hof sas con sede in
Nola alla via On. F. Napolitano e il terreno oggetto del preliminare impugnato sarebbe stato utilizzato dall'acquirente per espandere la propria attività commerciale anche nel territorio di Cicciano.
Secondo l'attore, dunque, il pregiudizio dovrebbe essere individuato nel guadagno che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e dovrebbe includere il Lucro cessante, il
Danno emergente, l'Indebito arricchimento, la Perdita di chance e lo Stress emotivo, per un computo totale da equipararsi al fatturato medio dell'attività Bayerischer Hof sas.
Ebbene, la richiesta formulata in questi termini non può essere accolta in quanto priva di riferimenti specifici sia con riguardo al danno patrimoniale richiesto, nella misura del lucro cessante, sia con riguardo al danno non patrimoniale da stress.
Sul punto, va evidenziato che il danno patrimoniale e il danno non patrimoniale non possono essere liquidati sulla base di meri automatismi ma vanno provati adeguatamente in giudizio.
Quanto al danno da perdita di chances, è stato statuito che “il soggetto che agisce per ottenere il risarcimento del danno da perdita di chance è tenuto ad allegare e
provare l'esistenza dei suoi elementi costitutivi, ossia di una plausibile occasione perduta, del possibile vantaggio perso e del correlato nesso causale (nei termini
sopraesposti), fornendo la relativa prova pure mediante presunzioni, ed eventualmente ricorrendo anche ad un calcolo di probabilità” (Cass. n. 7110/2023).
Quanto al danno non patrimoniale, è stato statuito, in senso analogo, che lo stesso non possa essere liquidato sulla base di meri automatismi ma va provato adeguatamente in giudizio.
La Cassazione è granitica nell'affermare che: “anche in caso di lesione di valori
della persona il danno non può considerarsi in re ipsa, risultando altrimenti snaturata la funzione del risarcimento, che verrebbe ad essere concesso non in conseguenza
dell'effettivo accertamento di un danno bensì quale pena privata per un comportamento lesivo (v. Corte di Cassazione, Sez. Un., 11/11/2008, nn. 26972, 26973,
26974, 26975), ma va provato dal danneggiato secondo la regola generale ex art.
2697 c.c” (Cass. civ., sez. III, ordinanza 29.01.2018, n. 2056).
Sulla base di tali principi, anche “il danno non patrimoniale deve essere allora sempre allegato e provato, in quanto l'onere della prova non dipende dalla relativa
qualificazione in termini di “danno-conseguenza”, ma tutti i danni extracontrattuali sono da provarsi da chi ne pretende il risarcimento, e pertanto anche il danno non
patrimoniale, nei suoi vari aspetti, la prova potendo essere d'altro canto data con ogni mezzo, anche per presunzioni” (Cass. civ., sez. III, ordinanza 29.01.2018, n.
2056; cfr. Cass. civ., 03.10.2013, n. 22585; Cass. civ., 20.11.2012, n.
20292).
Conseguentemente, la domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta deve essere rigettata.
Conclusivamente, la domanda formulata dall'attore deve essere accolta e deve essere dichiarata l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti, con conseguente condanna del convenuto al pagamento, a favore dell'attore, della somma complessiva di 70.000,00
dollari e di euro 75.000,00 oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo.
L'attore deve essere condannato, inoltre, al pagamento della clausola penale, corrispondente alla somma di un terzo di euro 100,00, per ogni giorno di ritardo, dal 22.09.2017 al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo in base al D.M. 55/2014 e ss. mod., tenuto conto del valore della controversia e dell'attività concretamente espletata.

P.Q.M.


Il Tribunale di Nola, prima sezione civile, in persona del Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura, definitivamente pronunciando nel giudizio civile iscritto a ruolo con il n. di R.G. 4388/2018, così provvede:
- accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto preliminare concluso il 24.11.2016 tra le parti in causa;

- condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice della somma complessiva di 70.000,00 dollari e di euro 75.000,00, oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo;

- condanna il convenuto al pagamento, in favore dell'attore, secondo quanto stabilito dalle parti ai sensi dell'art. 5 del contratto preliminare stipulato in data 24.11.2016, della somma di un terzo di euro 100,00, per ogni giorno di ritardo, dal 22.09.2017 al saldo;

- rigetta la domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta;

- condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore dell'attore che liquida come da motivazione in € 518,00 per esborsi ed euro 4.380,00 per compensi professionali oltre I.V.A., C.P.A. come per legge, se dovute, e spese generali nella misura del 15%.
Così deciso in Nola, lì 18.12.2025
Il Giudice Unico
Dott.ssa Lucia Paura