N.1454 2023 R.G.
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa Rita Rigoni Presidente
dott.ssa Barbara Gallo Consigliere
dott.ssa Silvia Franzoso Consigliere rel. ed est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II Grado iscritta al N. 1454 2023 R.G. promossa da:
( ), rappresentata e difesa, come da Parte_1 C.F._1
mandato in atti dagli Avv.ti Pasetto Paolo e Corradi Alberto, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Verona, Lungadige Campagnola, n. 5
APPELLANTE
CONTRO
, ( ), CP_1 C.F._2 Controparte_2
( , , ( ), C.F._3 CP_3 C.F._4 CP_4
( ), , ( ),
[...] C.F._5 Controparte_5 C.F._6
( ), rappresentati e difesi, come da mandato in Controparte_6 C.F._7
atti dagli Avv.ti Artioli Marco e Gioso Fabio, elettivamente domiciliati presso lo studio dei predetti in Cerea (vr), Via pascoli, n. 16
1

APPELLATI
Oggetto: Vendita di cose immobili appello avverso la sentenza n. 1407/2023 del Tribunale di Verona del 10.7.2023
Conclusioni parte appellante: “IN VIA PRINCIPALE: in riforma della Sentenza, respingere le domande dei ricorrenti, condannandoli a restituire quanto versato in data 12.12.2023 (doc. 07: bonifico del 12.12.2023) da in esecuzione della sentenza, oltre interessi anche ai sensi Parte_1 dell'art. 1284, comma 4, c.c.

2. IN VIA SUBORDINATA: in riforma della sentenza, compensare l'eventuale credito accertato dei Ricorrenti con il

contro

-credito di a titolo di risarcimento Parte_1
del danno, condannando i Resistenti a restituire quanto versato in data 12.12.2023 (doc. 07: bonifico del 12.12.2023) da in esecuzione della Sentenza, oltre interessi anche ai sensi dell'art. 1284, Parte_1
comma 4, c.c.

3. IN OGNI CASO: vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, oltre
15% spese generali, CPA e IVA, aumentati del 30% ai sensi dell'art. 4, comma 1 bis, DM n. 55/2014”.

Conclusioni parte appellata: Voglia l'Ecc.ma Corte D'Appello di Venezia, ogni contraria domanda e/o eccezione anche istruttoria, così decidere: In via preliminare: dichiarare l'appello svolto da controparte inammissibile ai sensi dell'art. 348 bis, per quanto precedentemente esposto e per l'effetto confermarsi n toto la sentenza di primo grado. Sempre in via preliminare: dichiarare l'appello svolto dall'appellante inammissibile ai sensi dell'art. 342 c.pc., per quanto precedentemente esposto e, per l'effetto, confermarsi integralmente la sentenza di primo grado. Nel merito: nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento di una delle eccezioni di inammissibilità di cui sopra, Voglia
l'Ecc.ma Corte D'Appello respingere i motivi d'appello e le domande tutte articolate da parte appellante attraverso l'atto proposto in quanto infondato e, in accoglimento delle argomentazioni indicate attraverso la narrativa che precede, confermarsi le statuizioni tutte di cui alla sentenza “inter partes” oggetto di impugnativa e più precisamente la sentenza n. 1407/2023 del Tribunale di Verona pubblicata in data 11.07.2023 nel giudizio R.G. 6959/2021.
In via istruttoria: ci si oppone alle istanze istruttorie formulate da controparte non essendo l'ordinanza di ammissione delle stesse mai stata impugnata e, in ogni caso risultando le stesse superflue per quanto ampiamente argomentato. In ogni caso: si chiede l'integrale refusione delle spese del presente giudizio, oltre agli accessori di legge, osservandosi che la quantificazione di quelle di primo grado non hanno costituito oggetto di impugnazione”.
FATTO

1.Il Giudizio di primo grado.
2 1.1.Con atto di compravendita del 4.6.2012 (doc. n. 3) acquistava da Controparte_7 CP_1 per il prezzo di €160.000,00, l'immobile sito nel Comune di Legnago (VR), e dai sigg.ri
[...]
, , Parte_2 CP_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
e un terreno pertinenziale agricolo per il prezzo di €10.000,00. Controparte_5 Controparte_6

1.2. Il contratto di compravendita prevedeva che il prezzo di €10.000,00 per il terreno avrebbe dovuto pagarsi “a fronte della cancellazione delle ipoteche di cui infra art. V e della mancata evizione”.

1.3. Invero il terreno era gravato da tre ipoteche - due giudiziali ed una legale - a carico di CP_1
e
[...] CP_2

1.4.Con separata scrittura privata di pari data (4.6.2012) le parti stabilivano che “il prezzo convenuto in complessivi €10.000,00 verrà pagato a fronte della cancellazione delle ipoteche gravanti sulle quote dei sigg.ri e che si obbligano ad eseguirla entro tre mesi da oggi. Controparte_2 CP_4
All'uopo la si.gra deposita fiduciariamente presso lo studio del Notaio Parte_1
la somma di €10.000,00 rappresentata dall'assegno circolare n. 52-53065279 Persona_1
07 della Banca popolare dell'Emilia Romagna, filiale di Legnago, intestato a emesso CP_1 in data odierna”.

1.5.Con ricorso ex art. 702 bis. c.p.c. del 21.2.2021, , CP_1 Controparte_2 CP_3
, , premesso che le ipoteche gravanti sul
[...] Controparte_8 Controparte_6
terreno erano state cancellate, convenivano innanzi a Tribunale di Verona al fine Parte_1 di farne accertare l'inadempimento rispetto alle obbligazioni assunte con la scrittura privata stipulata in data 4.6.2012 e di sentirla condannare al pagamento della somma di €10.000,00, a titolo del prezzo del suddetto terreno venduto e non pagato.

1.6. Si costituiva la resistente la quale eccepiva l'intervenuta transazione novativa tra le parti per essere la questione già stata delibata in sede di conciliazione giudiziale.

1.7. Invero l'acquirente aveva radicato presso il tribunale di Verona il giudizio n. 4992 2014 r.g. (doc.
n. 1) al fine di ottenere la risoluzione del contratto, la condanna dei venditori alla restituzione del prezzo versato ed il risarcimento del danno.

1.8.Nel giudizio citato la aveva allegato, oltre a vizi strutturali ed afferenti la conformità Parte_1
del fabbricato alle planimetrie allegate al contratto, anche la mancata cancellazione delle ipoteche gravanti sul terreno.

1.9.Dopo l'espletamento di CTU tecnica, le parti giungevano a stipulare nel giudizio n. 4992 2014
r.g. citato il verbale di conciliazione in data 10.5.2018, con il quale si dichiarava che “con l'esatto adempimento delle obbligazioni di cui ai precedenti punti 2, 3 e 4, le parti dichiarano di non avere
3 più nulla reciprocamente a pretendere per alcuna ragione o titolo in ordine alla controversia oggetto del presente giudizio e si impegnano a non dare ulteriore impulso alla predetta controversia e a non coltivare ulteriormente le pretese ivi formulate nonché eventuali pretese connesse o comunque collegate a quelle dedotte in causa”.

1.10. Formulava altresì domanda di risarcimento del danno, da liquidarsi a mezzo di CTU, patito per l'inadempimento di controparte in quanto la mancata cancellazione delle ipoteche nel termine di tre mesi aveva reso il bene immobile incommerciabile.

1.11. Invero il suo programma familiare era quello di vendere il complesso immobiliare ed andare a vivere nell'abitazione del nuovo marito-compagno e la presenza delle ipoteche le Controparte_9
impedì di realizzare il programma. I coniugi furono, quindi, costretti a rimanere nel Complesso
Immobiliare e a vendere l'Abitazione – tra l'altro – a un prezzo inferiore a quello di mercato
(€175.000,00).

1.12. Chiedeva altresì la condanna di controparte al risarcimento del danno per lite temeraria ex art. 96, c.3, c.p.c.

1.13.La causa, previo mutamento del rito da sommario ad ordinario di cognizione ed espletamento della prova orale, è stata decisa con accoglimento delle pretese degli attori sul presupposto dell'avveramento della condizione dedotta in contratto (cancellazione delle ipoteche) e della inopponibilità dell'intervenuta conciliazione avente natura non novativa e facendo quest'ultima salva, per le parti non espressamente regolamentate, la scrittura privata del 4.6.2012.

2. Il giudizio di secondo grado.

2.1. Quale primo motivo di appello deduce l'erronea interpretazione della conciliazione.
Invero allega che alla data della conciliazione, l'unica “pretesa”, di cui erano ancora titolari i ricorrenti, era il pagamento del credito di €10.000,00 a titolo di corrispettivo per il terreno, ma che, con la sottoscrizione della conciliazione, rinunciarono a coltivarla.

2.2. Quale secondo motivo di censura allega la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1175 c.c. e dell'art. 1197 c.c.

2.2bis.Il Tribunale, secondo la prospettazione dell'appellante, avrebbe omesso di pronunciare in ordine al fatto che la eseguì l'unica prestazione cui era obbligata: depositare l'assegno Parte_1
presso il notaio e che il credito cartolare si era prescritto per decorrenza del termine triennale (Cass.
n. 11387/2019) ai sensi dell'art. 84 del R.D. n. 1736/1933.

2.3. Quale terzo motivo deduce la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1218 e dell'art. 1197 c.c.
4 Il Giudice di primo grado avrebbe omesso di accertare l'esatto adempimento di rispetto Parte_1 all'unica obbligazione assunta, vale a dire la consegna fiduciaria dell'assegno circolare presso il
Notaio e, con la consegna dell'assegno al Notaio, l'appellante avrebbe estinto l'obbligazione di pagamento del prezzo verso tutti i venditori (Tribunale di Roma, sez. XI, 1° agosto 2018, n. 16021).
2.4. Quale quarto motivo viene dedotta: violazione e/o falsa applicazione dei principi in materia di perpetuità del vincolo obbligatorio.

2.5. La sentenza, nella sua motivazione, presupporrebbe che fosse vincolata a pagare il Parte_1
prezzo del Terreno per un tempo indeterminato: l'obbligazione – in tesi del Tribunale – si perpetuava negli anni, per un tempo indefinito, divenendo esigibile (e solo da quel momento prescrittibile) il giorno in cui i ricorrenti (tra cui: e avessero arbitrariamente deciso di CP_2 CP_4 cancellare le ipoteche. Questa prospettiva andrebbe esclusa perché contraria all'art. 1355 c.c. e al principio generale, che vieta la perpetuità del vincolo obbligatorio.

2.6. Quale quinto motivo di doglianza viene dedotta: erronea interpretazione della scrittura e violazione e/o falsa applicazione delle norme in materia di solidarietà attiva.

2.7. Da una corretta interpretazione della scrittura, laddove afferma che il “credito rimaneva regolato dalla scrittura privata del 4.06.2012 di cui al doc. 3 attoreo” – emergerebbe che gli altri ricorrenti, indicando quale unico titolare del credito incorporato nell'assegno, glielo avrebbero CP_1
ceduto. Il Tribunale pertanto avrebbe errato nel condannare a versare a ciascuno dei Parte_1
ricorrenti la quota di 1/6 del Credito.

2.8. Quale sesto motivo di appello: omessa pronuncia su eccezione (art. 112 c.p.c.); violazione e/o falsa applicazione dell'art art. 1460 c.c.

2.9. Il Tribunale avrebbe altresì omesso di pronunciarsi in ordine all'eccezione paralizzante di inadempimento ex art 1460 c.c..

2.10.Non avendo gli appellati cancellato le ipoteche “entro e non oltre tre mesi da oggi”, ma dopo 9 anni, tale condotta legittimava a rifiutare il pagamento del credito (art. 1460 c.c.), rifiuto Parte_1 che poteva essere opposto anche se il rapporto contrattuale sia era concluso e l'inadempimento non di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto (Cass. n. 29252/2021).

2.11. Quale settimo motivo viene dedotta la violazione e/o falsa applicazione dell'art 1226 c.c. e nullità della sentenza per motivazione insanabilmente contraddittoria.

2.12. L'interesse, non di scarsa importanza, di sarebbe stato danneggiato Parte_1 dall'inadempimento degli appellati: la perdurante presenza delle ipoteche le avrebbe impedito di vendere il complesso immobiliare e di andare a vivere – secondo il programma familiare confermato
5 dalle prove orali – nell'altra abitazione di proprietà del compagno ed il giudice non avrebbe adeguatamente motivato il rigetto dell'istanza di CTU per la quantificazione del pregiudizio.

2.13.Si sono costituiti gli appellati instando in via preliminare per la declaratoria di inammissibilità del gravame ex art. 348 bis c.p.c. e nel merito per la sua infondatezza.

2.14. Invero deducono come controparte non abbia indicato alcuna circostanza di fatto rilevante ai fini di una riforma del provvedimento impugnato, essendosi limitata a riproporre le medesime tesi difensive già sviluppate nel precedente giudizio, senza tuttavia proporre un percorso logico alternativo a quello del Giudice di primo grado.

2.15. Quanto al primo motivo di appello rilevano che l'accordo transattivo del 2018 regolamentava unicamente gli aspetti posti alla cognizione del giudizio n. 4992 20214 r.g. ovvero, le richiesta di risoluzione del contratto relativo all'unità immobiliare acquistata dalla signora dal solo Parte_1
, a causa dei presunti vizi e difformità lamentati dalla prima, tutti smentiti dalla CTU CP_1
eseguita, mentre non veniva preso in considerazione il terreno.

2.16. Inoltre nel citato verbale di conciliazione si precisava che per tutti gli aspetti non regolamentati, sarebbe rimasta in essere la scrittura privata a latere della compravendita dove veniva regolamentato proprio l'aspetto relativo alle ipoteche presenti sul terreno in caso di loro mancata cancellazione.

2.17.La due scritture riguarderebbero, quindi, aspetti completamente diversi tra loro e non contrastanti: la prima - contenuta nel verbale di conciliazione giudiziale - regolante l'unità immobiliare (casa) e la sanatoria, mentre la seconda (scrittura privata del 04.06.2012) rimaneva in vigore, regolando gli aspetti del terreno e della cancellazione delle ipoteche presenti unicamente sullo stesso.

2.18. Quanto al secondo e terzo motivo evidenziano come gli appellati abbiano compiutamente adempiuto alla loro obbligazione di estinguere le ipoteche, mentre l'appellante, non abbia assolto al proprio obbligo di corrisponderne il corrispettivo della vendita.

2.19. Precisano altresì che la mancata presentazione all'incasso del titolo non comporta la prescrizione del diritto del creditore di veder adempiuta l'obbligazione che sta alla base del rapporto per la quale l'assegno era stato rilasciato.

2.20.Quanto al quarto motivo, relativo alla violazione dell'art. 1355 c.c., chiariscono che nel caso di specie non vi era alcuna incertezza circa la verificazione dell'evento, in quanto le parti - proprio nella scrittura privata - avevano tutelato l'appellante da qualunque evento pregiudizievole potesse riguardare il terreno, garantendone alla stessa il pieno godimento sino all'acquisto all'asta: immobile che la signora ha goduto e godrebbe all'attualità senza alcuna limitazione o intromissione Parte_1
da parte di terzi sino ad arrivare la stessa a porre in essere il più significativo degli atti che il proprietario può porre in essere ovvero recintarlo.
6 2.21.In ordine al quinto e sesto motivo di censura ne confermano l'infondatezza, in quanto
[...] non era l'unico titolare del credito ma solo autorizzato dai fratelli a chiedere al notaio il CP_10 rilascio dell'assegno; infondata era anche l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 .cc. in ragione della non essenzialità del termine previsto per la cancellazione delle ipoteche.

2.22. Circa il settimo motivo di censura, ribadiscono come controparte non abbia fornito la prova del pregiudizio subito in concreto in quanto la presenza delle ipoteche non rendeva in alcun modo il bene incommerciabile, essendo l'acquirente stato messo a conoscenza del vincolo esistente.
La causa è stata rimessa in decisione all'udienza del 2.12.2024 tenuta in modalità trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
DIRITTO

3.In via preliminare deve essere dichiarata l'ammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c.

3.1.Invero l'art. 342 c.p.c., ratione temporis in vigore, da un lato, non impone particolari formule sacramentali di impugnazione né l'obbligo di predisporre un progetto alternativo rispetto alla decisione impugnata, e dall'altro non modifica gli essenziali ed imprescindibili criteri di ammissibilità dell'impugnazione, che ovviamente dovranno continuare ad essere rispettati. In questo senso, per potersi ritenere ammissibile, l'atto di appello, oltre ad individuare i capi della decisione sottoposti a critica, deve contenere, assieme ad una parte volitiva (quella volta ad ottenere la riforma della decisione, appunto), anche una parte argomentativa, e cioè una individuabile e percepibile censura dei passaggi motivazionali della sentenza gravata (cfr. Cass. n. 1600 del 2024).

3.2.Nel caso di specie detti requisiti appaiono assolutamente rispettati, consentendo l'impugnazione di percepire adeguatamente - tanto da parte del giudice che delle controparti - la richiesta di riforma della decisione così come le motivazioni poste a base della stessa.

4.Nel merito l'appello è infondato.

4.1. Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, con la sottoscrizione del verbale di conciliazione del 10.5.2018, gli appellati non hanno rinunciato al loro credito di €10.000,00, quale corrispettivo del terreno oggetto di compravendita.

4.2. Rileva la Corte come le varie scritture agli atti, debbono tutte essere lette nel loro complesso ed interpretate secondo buona fede e correttezza ex art. 1175 c.c.

4.3.La premessa da cui muovere è che il contratto di compravendita del 4.6.2012, sebbene sia caratterizzato da un unico documento notarile, in realtà contiene due distinti atti di cessione immobiliare, aventi ad oggetto rispettivamente il fabbricato ed altro il terreno pertinenziale, cessioni in cui il soggetto acquirente è identico (la sig.ra ) mentre i venditori sono Parte_1
7 parzialmente diversi, vale a dire per il fabbricato e per il terreno agricolo CP_1
pertinenziale , , Parte_2 CP_1 Controparte_2 CP_3 [...]
Controparte_8 Controparte_6

4.4.Ciò trova conferma testuale nel contratto stesso, in cui non solo nell'epigrafe si legge
“Compravendite”, ma anche dalla suddivisione dell'oggetto delle distinte cessioni rispettivamente nelle lettere A) e B) dell'articolo I, nella previsione al punto n. 2) dell'articolo II dell'aggettivo e sostantivo al plurale “presenti cessioni di immobili” nell'art. III ove si parla di “vendite a corpo”, infine la previsione di un prezzo di vendita distinto, vale adire €160.000,00 per il fabbricato ed
€10.000,00 per il terreno.

4.5. Fatta questa premessa, deve osservarsi come il giudizio n. 4992 2014 r.g. avesse in effetti ad oggetto, oltre a vari vizi del fabbricato, anche l'allegazione della mancata cancellazione dell'ipoteca sul terreno, fatti tutti da considerarsi causa di risoluzione del contratto di compravendita ex art. 1453
c.c., specularmente, di eccezione paralizzante di inadempimento ex art. 1460 c.c. nel presente giudizio.

4.6. Tuttavia, dalla lettura del verbale di conciliazione del 10.5.2018, emesso a definizione del giudizio n. 4992 2014 r.g., emerge che ha corrisposto spese legali per €13.686,55 Parte_1 ciascuno (ridotti ad €10.800,00) esclusivamente in favore degli avv.ti Dal Fior Thomas (procuratore di e Bergamasco Maria Letizia (quale procuratore di CP_4 Parte_3
, con esclusione del
[...] CP_3 Controparte_5 Controparte_6 procuratore di , mentre ha ricevuto da quest'ultimo (quale proprietario esclusivo del CP_1 fabbricato) €2.171,12 (di cui €1.370,50,00 a titolo di costi di sanatoria dei vizi edilizi del fabbricato ed €800,62 quale quota parte della CTU espletata in causa, consulenza che non verteva sulle ipoteche iscritte sul terreno ma esclusivamente sulle difformità catastali ed altri vizi afferenti il solo fabbricato), ciò ai sensi dei punti 2, 3 e 4 dell'accordo.

4.7.Inoltre ai sensi del punto n. 6) della conciliazione si prevedeva che: “con l'esatto adempimento delle obbligazioni di cui ai precedenti punti 2, 3 e 4, le parti dichiarano di non avere più nulla reciprocamente a pretendere per alcuna ragione o titolo in ordine alla controversia oggetto del presente giudizio e si impegnano a non dare ulteriore impulso alla predetta controversia e a non coltivare ulteriormente le pretese ivi formulate nonché eventuali pretese connesse o comunque collegate a quelle dedotte in causa”.

4.8.Infine ai sensi del successivo punto n. 8) le parti convenivano che: “la presente transazione non ha effetto novativo. Ogni aspetto non espressamente regolamentato nel presente atto rimarrà, pertanto, disciplinato dalla scrittura privata del 4.6.2012”.
8 4.9.Ritiene la Corte come il richiamo alla scrittura privata del 4.6.2012, operato dal punto n. 8) del verbale di conciliazione, consente di ritenere la questione del pagamento del prezzo del terreno e della cancellazione delle ipoteche diversa da quelle di cui al precedente punto n. 6) - pretese ivi formulate e/o connesse e/o collegate.

4.10.Di ciò è ulteriore conferma l'ordinanza emessa in data 20.10.2016 dal Tribunale di Verona nel giudizio n. 4992 2014 r.g. (doc. 1 appellati), nella parte in cui evidenzia la regolamentazione della questione afferente le ipoteche da parte della scrittura privata citata, nonchè la ripartizione delle spese legali operata in sede conciliativa esclusivamente in favore dei difensori dei proprietari del terreno, ripartizione che inferisce una prognosi di eventuale rigetto nel merito delle pretese avanzate nei loro confronti dalla la quale, alla data dell'acquisto, era già a conoscenza dell'esistenza delle Parte_1
garanzie reali sul terreno, anche alla luce dell'espresso tenore del punto n. 8) della conciliazione, il quale richiama, per quanto attiene tutto ciò che non è espressamente regolamentato, quindi il pagamento del prezzo del terreno e la cancellazione delle ipoteche, gli obblighi a carico delle parti derivanti dalla scrittura privata del 4.6.2012 nella quale si afferma: “Il prezzo convenuto in complessivi €10.000,00 verrà pagato, a fronte della cancellazione delle ipoteche gravanti sulle quote dei sigg.ri e che si obbligano ad eseguirla entro tre mesi da oggi. All'uopo Controparte_2 CP_4
la sig.ra deposita fiduciariamente presso lo studio del notaio Parte_1 Persona_1 la somma di €10.000,00 rappresentata dall'assegno circolare n. 52-53065279 07 della
[...]
Banca popolare dell'Emilia Romagna, filiale di Legnano, intestato a , emesso in data CP_1
odierna. Lo stesso , col consenso unanime degli altri venditori, è autorizzato a CP_1
chiedere il rilascio di detto assegno al notaio previo consenso della sig.ra Per_1 Parte_1
, non appena verranno ultimate da parte dei sigg.ri e le
[...] Controparte_2 CP_4
cancellazioni di cui sopra. Gli stessi e qualora risultassero inadempienti, Controparte_2 CP_4
si impegnano per sé, propri successori e/o aventi causa a tenere indenne la sig.ra Parte_1
da ogni qualsivoglia rivendica da parte di terzi ed a far conseguire quindi alla stessa il
[...] pacifico godimento dell'immobile in oggetto. In caso quindi di eventuale messa all'asta del suddetto terreno, faranno tutto il possibile per riacquistarlo e trasferirlo nuovamente alla sig.ra Parte_1
”.
[...]

4.10 bis. Pertanto non appare provata alcuna rinuncia degli appellati al pagamento del corrispettivo del terreno.

5.Il secondo e terzo motivo, delibati congiuntamente, sono infondati.

5.1. Osserva il Collegio come il deposito fiduciario presso il notaio rogante dell'assegno circolare di
€10.000,00, quale corrispettivo del terreno, non abbia alcuna efficacia estintiva dell'obbligazione
9 pecuniaria, la quale soggiace all'ordinario termine decennale di prescrizione ex art. 2946 c.c. posto che l'appellante ha pacificamente ammesso di avere ritirato il titolo.

5.2.Non coglie altresì nel segno l'eccezione di prescrizione del credito cartolare ai sensi dell'art. 84
R.D. n. 1736/1933 per decorrenza del termine triennale, essendo l'obbligazione pecuniaria sospensivamente condizionata alla cancellazione delle ipoteche, evento realizzatosi compiutamente il 4.8.2020 (formalità eseguita da ed il 16.7.2013 da . CP_4 Controparte_2

5.3. Il quarto e sesto motivo, valutati congiuntamente, sono parimenti privi di pregio.

5.4.Deve osservarsi che sia l'atto di compravendita del 4.6.2012 (art. V), sia la scrittura privata prevedevano a carico di e l'obbligo di cancellare le ipoteche “entro e non CP_2 CP_4 oltre il termine di tre mesi da oggi” e “entro tre mesi da oggi”.

5.4.bis L'accertamento in ordine all'essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., va condotto alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Volontà questa che non può essere desunta solo dall'uso di formule di stile (quale l'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione), se non emerga, dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi (cfr. Cass. 5797/2005, Cass. 3645/2007, Cass. 21587/2007, Cass.
25549/2007, Cass. 14426/2016, Cass. 32238/2019 e Cass. 10353/2020).

5.5.Ad avviso del Collegio tale termine non può considerarsi essenziale, alla luce della regolamentazione convenzionale posta in essere, non avendo le parti previsto una clausola risolutiva espressa per mancata osservanza del termine de quo, ma al contrario, regolamentato nella scrittura privata la tutela della da un'eventuale evizione da parte di terzi, con obbligo di riacquisto e Parte_1 ritrasferimento del terreno all'acquirente di buona fede, espressione di una comune volontà conservativa degli effetti del contratto e quindi della sua utilità economica.

5.6. Pertanto il decorso del lungo lasso temporale, ad avviso del Collegio, tra la data dell'acquisto del terreno (4.6.2012) e la cancellazione dell'ultima ipoteca (4.8.2020), non può legittimare l'appellante a formulare l'eccezione paralizzante di inadempimento ex art. 1460 c.c., avendo quest'ultima goduto del terreno uti dominus, per come confermato dai testi escussi in primo grado ( e , Tes_1 Parte_1
con posizionamento anche di recinzione.

5.6bis Infondato è altresì il motivo afferente la titolarità del credito.
10 5.7.La previsione contenuta nella scrittura privata relativa all'intestazione dell'assegno circolare al solo ed all'autorizzazione a quest'ultimo a “chiedere il rilascio dell'assegno al notaio CP_1
, non esclude il vincolo di solidarietà attiva del credito in capo a tutti i comproprietari del Per_1
terreno, con ripartizione pro quota nella misura di 1/6 per come correttamente statuito in primo grado.

5.7.Anche il settimo profilo di censura non appare fondato.

5.8.Il danno prospettato dall'appellante consisterebbe nella mancata possibilità di vendere il complesso immobiliare (fabbricato e terreno) di Legnago in quanto il terreno era gravato dalle ipoteche.

5.9.Osserva il Collegio come l'ipoteca sussistente sul solo terreno di per sè non era ostativa alla vendita del fabbricato né del terreno purchè di essa se ne fosse fatta espressa menzione nell'atto notarile di compravendita.

5.10.In ogni caso non è stato né allegato né documentato alcun tentativo di vendita o trattativa con potenziali acquirenti, né può avere alcuna efficacia causale l'intervenuta alienazione di altro cespite immobiliare da parte del compagno dell'appellante per €175.000,00.

5.11.A fronte di questa lacuna delle allegazioni assertive e probatorie, corretta è stata la valutazione del Tribunale di non disporre CTU estimativa.

5.12.Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in base ai parametri medi di cui al
D.M. 55/2014 e succ. mod., per i giudizi di cognizione innanzi alla Corte D'Appello, scaglione di riferimento, con esclusione della fase istruttoria, non tenutasi, per €3.966,00, oltre accessori.
In ragione del contenuto identico degli atti depositati dai difensori degli appellati, aventi la stessa posizione processuale, nonché dell'assenza dell'esame di particolari questioni di fatto o di diritto, non si ritiene di dover applicare l'aumento ex art. 4, c.2, DM 55/2014 (cfr. Cass. n. 17147/2015).


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza del Tribunale di Verona n. 1407/2023 del
10.7.2023;
condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite in favore degli appellati, Parte_1 spese liquidate in complessivi €3.966,00, oltre rimborso spese generali (15%), IVA e CPA come per legge;

11 dichiara che sussistono i presupposti dell'art. 13, comma 1° quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, con conseguente obbligo in capo all'appellante di versare l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già corrisposto;

dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196, art. 52.
Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del 9.12.2024.
Il Consigliere estensore La Presidente
Dott.ssa Silvia Franzoso Dott.ssa Rita Rigoni
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