REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona dei magistrati:
dott.ssa Alessandra Piscitiello -Presidente/rel.
dott.ssa Onorato Maria Teresa -Consigliere
dott.ssa Maria Luisa Arienzo -Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 437 c.p.c. all'udienza del 7 maggio 2025 nella causa civile iscritta al n.
1974/2020 RG e vertente
TRA
(p.iva: , in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante p.t., rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dagli Avv.ti Tortorella
Esposito Corrado e Prizio Teodoro, elettivamente domiciliata in Napoli, alla Piazzetta Luigi
Settembrini n. 9; Pec: Email_1
APPELLANTE
CONTRO
(p.iva , in persona dell'Amministratore Controparte_1 P.IVA_2
Delegato Dott. , rappresentata e difesa dall'Avv. Cinquegrana Alberto, Controparte_2
presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli, alla Via Santa Lucia n° 29; Pec e fax:
081/0093567 Email_2
APPELLATA NONCHE' CONTRO
(C.F. Controparte_3
, in persona del Presidente l.r.p.t. (C.F. , P.IVA_3 CP_4 C.F._1
rappresentata e difesa dall'Avv. del Mese Antonio (C.F. ), presso il CodiceFiscale_2 cui studio elettivamente domicilia, in Napoli, al Piazzale Pisacane presso l'Avvocatura dell'Ente; Pec e fax: 081-20.68.88, Email_3
APPELLATA
Oggetto: nullità locazione di immobile commerciale;
riconvenzionale di risoluzione per inadempimento e condanna pagamento canoni insoluti.
Conclusioni: come da atti e note di trattazione scritta.
OSSERVATO
IN FATTO

1. Con sentenza n. 3507/2020 pubblicata mediante lettura del dispositivo e della motivazione in data 18/05/2020, il Tribunale di Napoli, a definizione del giudizio RGN
1239/2017 instaurato dalla con ricorso depositato il 12.1.2017: Parte_1 rigettava le domande avanzate da parte ricorrente;
in accoglimento della domanda riconvenzionale formulata dalla , dichiarava risolta la convenzione del Controparte_1
31.07.2015 per grave inadempimento di e, per l'effetto, la Parte_1 condannava al rilascio dei locali oggetto di causa situati nella Stazione MA di Napoli
e al pagamento di € 68.896,98, per canoni di locazione dal gennaio 2016 alla data della decisione nonché al pagamento dei corrispettivi (indennità di occupazione) pari ad euro
1350,49 mensili, maturandi da giugno 2020 fino all'effettivo rilascio in favore di
[...]
condannava alla rifusione delle spese di lite in CP_1 Parte_1
favore di liquidate in € 518,00 per esborsi, € 5534,00 per compenso Controparte_1
oltre rimborso spese generali Iva e cpa;
condannava alla Parte_1 rifusione delle spese di lite in favore della UT RT di Napoli liquidate in € 50,00 per esborsi, € 2.768,00 per compenso oltre rimborso spese generali Iva e cpa.

2. A fondamento dell'iniziativa giudiziaria, la premetteva: Parte_1 - di aver stipulato, in data 31.7.2015, con la Terminal una convenzione avente CP_1
ad oggetto la locazione di un immobile commerciale facente parte di una più ampia concessione pluriennale rilasciata alla Terminal dall'UT RT di Napoli CP_1
e Castellammare di Stabia, finalizzata “al commercio al dettaglio di tutti i prodotti alimentari, somministrazione di alimenti e bevande, la gestione di bar e bevande ...”;
-che la stipula della citata convenzione era stata autorizzata ex art. 45 bis cod. nav. alla
Terminal da parte dell'UT RT giusta lettera prot. Nr 1388 del CP_1
28.9.2015;
-che in passato il locale demaniale era stato occupato dalla stessa famiglia imprenditoriale, sebbene con diversi titoli autorizzativi e diversa ragione sociale e/o personalità giuridica, prima in forza di concessioni rilasciate dall'UT RT ( alla Caffetteria di AS
IN & C, sas;
nel 1996 alla sorella di Parte_2
IN AS), poi, a seguito della concessione alla dell'intera Controparte_1
Stazione MA di Napoli, con contratti di locazione stipulati tra quest'ultima e Parte_2
risolto consensualmente nel 2015, e da ultimo con contratto stipulato con la
[...]
società ricorrente (il cui amministratore è figlio di di contenuto Parte_2 analogo alla precedente convenzione e relativo al medesimo immobile, ove la Parte_1
aveva continuato ad operare con i macchinari, gli arredi, il personale , il
[...] magazzino della precedente società;
- che la al piano superiore della Stazione MA aveva sviluppato Controparte_1 una galleria commerciale regolando i rapporti con i commercianti ivi operanti mediante contratti di affitto di ramo d'azienda, disciplina privatistica che, a differenza delle convenzioni stipulate con gli ex concessionari, consistenti in locazioni commerciali, le aveva consentito di privilegiare in termini organizzativi le attività commerciali del piano
Galleria, nello specifico deviando il flusso dei passeggeri in transito e all'imbarco sulle navi da crociera, con grave danno patrimoniale per essa ricorrente, per la perdita della potenzialità di clientela offerta dal flusso pedonale;

- che con lettera datata 10.10.2016 essa ricorrente, a mezzo dei propri avvocati, aveva avanzato dubbi sulla legittimità della “convenzione” che la riguardava per l'incomprensibile disparità di trattamento ai suoi danni, e, non avendo ricevuto riscontro, aveva interessato della questione anche l'UT RT di Napoli con missiva del
20.10.2016, chiedendo un tavolo di incontro per risolvere le problematiche lamentate, cui l'UT aveva risposto in ritardo con lettera del 21.12.2016, nella quale chiariva che le società che si erano succedute nell'occupazione del locale commerciale de quo erano diverse avendo diversa personalità giuridica;
che la disciplina del flusso passeggeri competeva alla Terminal in ragione dei vigenti criteri di security e safety;
che la CP_1 questione controversa non era di sua competenza perché di natura privatistica.

2.1. Tanto premesso, dopo aver spiegato le ragioni della legittimazione passiva dell'UT
RT nella vicenda controversa e sostenuto che vi era stata una cessione d'azienda tra la società ed essa deducente, lamentava la nullità della Parte_3
convenzione “sostanzialmente definibile come locazione commerciale “ ( come si legge a pag. 10 del ricorso introduttivo sub capo 3) stipulata prima con la Parte_3
e poi con essa per violazione dell'art. 45 bis cod nav.
[...] Parte_1
atteso che, a suo dire, l'attribuzione in godimento a soggetti terzi di bene demaniale o del patrimonio indisponibile pubblico da parte della P.A. poteva attuarsi solo con lo strumento concessorio, sicchè il concessionario (al pari della p.a. concedente) non avrebbe potuto dare in godimento a terzi il locale appartenente al patrimonio indisponibile dello Stato, ricevuto in concessione, mediante un “semplice” contratto di locazione (così si legge a pag. 12 del ricorso in primo grado), non essendo neanche invocabile l'art. 35 l. 392/78 perché riguardante una ipotesi diversa ( locazione di beni realizzati dal concessionario su aree demaniali).
Sosteneva, quindi, che nel caso in esame sarebbe stato giuridicamente corretto se la
Napoli, “rimanendo nell'alveo della potestà concessale a norma del più volte CP_1 citato art. 45 bis cod. nav., avesse regolato i propri rapporti con la ricorrente mediante
l'utilizzo dell'affitto d'azienda di cui agli artt. 2561 e 2562 c.c.” (v. pag. 13 del ricorso introduttivo).

2.3. Riteneva, sulla base di tali considerazioni, la Terminal Napoli e l'UT RT responsabili, la prima a titolo contrattuale (per violazione degli artt. 1175 e 1375 c.c.) la seconda a titolo extracontrattuale (ai sensi dell'art. 2043 c.c.), per aver concorso a farle sottoscrivere un contratto contrario a norme imperative, nella inconsapevolezza di essa contraente.

2.4. Deduceva, infine, la nullità del contratto di locazione de quo anche sotto altri profili
(mancanza della previsione del rinnovo alla scadenza;
corrispettivo determinato in misura differenziata senza chiarire la giustificazione economica della pattuizione;
determinazione forfettizzata degli oneri accessori;
onere di riparazione e sostituzione delle apparecchiature deteriorate a carico del conduttore;
assenza dell'attestato di prestazione energetica;
previsione di clausola risolutiva espressa di mero stile).

2.5. Concludeva il lungo iter argomentativo chiedendo:
“1) ACCERTARE e DICHIARARE la nullità della Convenzione stipulata tra la
e la per i motivi sopra CP_1 CP_1 Parte_1 Parte_1
argomentati;
2) per l'effetto, OBBLIGARE la Terminal alla stipula di un contratto CP_1
di affitto di ramo d'azienda, compatibile con l'autorizzazione ex art. 45 bis cod.nav. per il tempo equivalente alla rimanente durata della concessione della Terminal CP_1
per un canone compensato dall'equivalente in termini monetari dei lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione nonché dalle apparecchiature, macchinari, arredi e quant'altro di proprietà della ricorrente e che al termine del fitto di ramo d'azienda, rimarrebbero di proprietà della Terminal CP_1
3) comunque CONDANNARE la al pagamento di Euro 25.000 Controparte_1 ovvero per la somma che il Giudice adito riterrà congrua per inadempimento contrattuale;

4) CONDANNARE le parti resistenti, in solido tra loro, al pagamento della somma forfettariamente quantificata in difetto pari ad Euro 50.000,00 a titolo di risarcimento danni per responsabilità extracontrattuale, in conseguenza del mancato guadagno derivato dalla diversa disciplina del traffico pedonale all'interno della Stazione MA;

4) CONDANNARE i resistenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese del
presente giudizio Salvis iuribus.”

2.5. In via istruttoria instava per l'amissione della prova testimoniale articolata a pag. 22 del ricorso con i testi ivi indicati.

3. Si costituiva tempestivamente in giudizio la la quale eccepiva, in Parte_4
via preliminare, l'inammissibilità del ricorso in relazione alla domanda volta a “obbligare” essa resistente alla stipula di un contratto di affitto d'azienda, trattandosi di un obbligo di facere infungibile, insuscettibile di esecuzione forzata, non vertendosi nell'ipotesi eccezionale dell'art. 2932 c.c.; nel merito deduceva l'infondatezza del ricorso e spiegava, a sua volta, domanda riconvenzionale chiedendo dichiararsi la risoluzione della locazione commerciale per grave inadempimento della conduttrice, per il mancato pagamento dei canoni da gennaio 2016, e la condanna della ricorrente alla corresponsione della somma di euro 27.189,07 per i corrispettivi già maturati e non corrisposti oltre a quelli maturandi fino alla data di effettivo rilascio.

4. Resisteva al ricorso anche l' di Napoli, la quale eccepiva il proprio difetto di CP_5
legittimazione passiva e l'infondatezza della domanda nel merito.

5. Differita ex art. 418 cpc l'udienza di discussione, con le memorie depositate il 23.5.2018 parte ricorrente, a parziale modifica di quanto richiesto nel ricorso introduttivo, domandava
“1) accertare e dichiarare che la convenzione stipulata tra la e la Parte_4
è una sub-concessione e non una locazione commerciale;
Parte_1
2)dichiarare - conseguentemente - nulla la clausola relativa agli oneri di pagamento così come determinati dall'art. 5 della Convenzione stipulata tra le parti e per l'effetto rigettare la domanda riconvenzionale proposta dalla .” Conclusioni che, Parte_4 tuttavia, la ricorrente nuovamente modificava con le memorie conclusionali depositate il
26.2.2020 chiedendo: “-dichiarare la nullità della convenzione impugnata , poiché in violazione dell'art.45 bis del cod.nav. in materia di subconcessione e del relativo atto integrativo alla concessione;
- per l'effetto, condannare la Terminal al CP_1 rinnovo della convenzione a mezzo di affitto di ramo d'azienda, in ottemperanza all'atto integrativo alla concessione;
- in subordine, dichiarare la nullità della convenzione impugnata per omessa registrazione del contratto...”

6.1. Il giudice di prime cure, senza svolgere attività istruttoria, a fondamento della decisione, dopo aver chiarito la differenza tra sub concessione e locazione commerciale, affermava la compatibilità tra natura demaniale del bene e locazione commerciale, richiamando sul punto le considerazioni svolte in altra decisione del medesimo tribunale riguardo al regime normativo applicabile, sostenendo che l'art. 45 bis cod. nav. (nella interpretazione fornita anche dalla giurisprudenza amministrativa richiamata) abilitasse il concessionario sia a stipulare un contratto di locazione commerciale con terzi, con riguardo ai beni demaniali oggetto della concessione, sia a stipulare una sub concessione ( cfr pag. 6 sentenza impugnata).

6.2. Nello specifico, poi, sulla base degli indici ricavabili dalla convenzione e riportati in motivazione, reputava che il contratto del 31.7.2015 fosse una locazione ad uso diverso e non già una sub concessione, escludendo, altresì, che vi fosse stata una successione nel contratto per effetto di una cessione di azienda tra e Caffetteria del Parte_3
Terminal.

6.3. Passava, quindi, ad esaminare le clausole contrattuali sospettate di nullità, concludendo nel senso che “tutti i patti della convenzione (es. durata, oneri accessori, aggiornamento
ISTA, recesso, etc) ricalcano quelli essenziali, naturali e tipici della locazione e quel che più conta oggetto del contratto è solo l'attribuzione in godimento di locali, sia pure demaniali, meramente strumentali all'esercizio dell'attività commerciale” risultando, così
“pienamente integrata la causa del contratto di locazione”.
Escludeva, quindi, che ricorresse la nullità della clausola di determinazione del corrispettivo “trattandosi di contratto di locazione ad uso diverso da abitazione valido, in cui il canone è liberamente determinabile dalle parti ex lege 392/78”.

6.4. Dalla qualificazione del rapporto come contratto di locazione valido faceva, altresì, discendere il rigetto della domanda risarcitoria “fondata su una asserita e non provata inadempienza contrattuale della per violazione dei principi di buona Controparte_1
fede e correttezza.”

6.5. Respingeva, altresì, la pretesa risarcitoria della ricorrente relativa al danno patrimoniale per la deviazione dei flussi dei passeggeri e della chiusura della Stazione MA ad una certa ora della sera, ritenendo, da un lato, legittima la scelta organizzativa della concessionaria nell'esercizio del suo potere di gestione della Stazione MA in funzione del buon andamento dello scalo e delle esigenze di safety e security, come previsto dai regolamenti della Stazione marittima allegati alla convenzione al cui rispetto la conduttrice si era obbligata;
dall'altro, non provati i danni patrimoniali.

6.6. Infine, sussistendo il grave inadempimento della ricorrente ex art. 1453 c.c. per il mancato pagamento del corrispettivo della locazione dal gennaio 2016, in accoglimento della domanda riconvenzionale della , dichiarava risolto il contratto di Controparte_1
locazione e condannava la ricorrente al pagamento dei canoni insoluti fino a maggio 2020
(data della decisione) per l'importo di euro 68.896,98 ( comprensivi di iva, aumento ISTAT
e quota pari al 50% dell'imposta di registro annuale come da singole voci nell'estratto conto allegato dalla resistente, detratti gli unici pagamenti effettuati da agosto a dicembre 2015) oltre che al pagamento dell'indennità di occupazione mensile ( ex art. 1591 c.c. pari ad euro
1350,49) a maturarsi fino all'effettivo rilascio.

6.7. Regolava, infine, le spese del giudizio in applicazione del principio della soccombenza, ponendole a carico della ricorrente per entrambi le parti resistenti.

7. Avverso tale decisione ha proposto appello la con ricorso Parte_1
depositato il 17.6.2020 affidato a due motivi.

7.1. Con il primo motivo, l'appellante deduce l'erronea affermazione secondo cui il contratto stipulato tra le parti sarebbe finalizzato al mero godimento del bene da parte del conduttore a fronte di un corrispettivo e, quindi, legittimo in quanto rientrante nella previsione normativa della locazione commerciale.
Sostiene (in sintesi) che tale assunto non sarebbe condivisibile per una evidente violazione dell'art. 45 bis cod. nav. che consentirebbe l'affidamento ad altri soggetti della gestione delle attività oggetto di concessione mediante un sub-affidamento generale (in caso di affidamento delle attività oggetto della concessione) o un sub-affidamento parziale (riferito alle attività secondarie), strumenti diversi dalla sub-concessione utilizzata nella prassi, alla quale, a suo dire, non sarebbe applicabile l'art. 45 cit.
Passa, poi, ad illustrare le differenti caratteristiche della sub concessione (intesa quale sub- rapporto atipico tra concessionario di bene demaniale e terzo) e della locazione commerciale, individuando il discrimen nel profilo causale sul punto richiamando Cass. 11 febbraio 2005 n. 2852.
Da tali considerazioni di carattere generale fa discendere che “Nel caso in esame, quindi,
l'unica ragione in fatto ed in diritto per il quale l'Amministrazione portuale abbia potuto rilasciare l'autorizzazione ex art. 45 bis cod. nav. alla prima di Controparte_1
stipulare l'impugnata convenzione con l'odierna appellante è per consentire di affidare ad un terzo (in sub concessione) una attività oggetto della propria concessione;
in caso contrario, e cioè se si fosse trattato di locare un immobile facente parte della concessione, detta autorizzazione non sarebbe stata necessaria, trattandosi, come si è già argomentato, di fattispecie del tutto autonoma”. Aggiunge che tale conclusione sarebbe coerente con le vicende pregresse relative al godimento dell'immobile de quo, oggetto di concessione demaniale marittima alla decaduta nel 2004 ( Parte_5
meglio descritte a pag. 14 e 15 del ricorso in appello, ripetitive di quelle già illustrate nel ricorso del precedente grado) e con la previsione, contenuta nell'atto integrativo della concessione terminalistica, del ricorso alla forma della subconcessione per garantire la permanenza delle attività preesistenti nell'ambito della Stazione marittima.
Ancora, protesta che il primo giudice avrebbe “completamente sorvolato l'importante tematica giuridica relativa all'art. 45 bis cod. nav. concentrandosi direttamente in quella- parimenti importante- relativa alla differenza tra locazione e subconcessione” (v. pag. 17 ricorso in appello), peraltro quest'ultima affrontata dal tribunale in modo coerente con quando sostenuto dalla difesa di essa deducente in primo grado.
L'errore del primo giudice, allora, consisterebbe nell'aver ritenuto che nella specie la convenzione di causa fosse una locazione commerciale, quando, invece, essa avrebbe natura di “affitto di ramo d'azienda” in ragione del: ricorso all'autorizzazione ex art. 45 bis cit.; la soggezione al regolamento applicato a tutti gli esercizi commerciali regolati secondo l'affitto di ramo d'azienda; la causa della convenzione (art. 4 Uso: I beni concessi saranno utilizzati dall'Esercente ad uso commerciale, per l'effettuazione di attività di commercio al dettaglio di tutti i prodotti alimentari, somministrazione di alimenti e bevande, la gestione di bar, tavola calda con asporto di cibi e bevande, in regime di non esclusività. Non è consentita all'esercente alcuna altra attività”). Da qui, assume l'appellante, deriverebbe la nullità della convenzione impugnata e la fondatezza della richiesta di risarcimento danni per violazione dei principi di buona fede e correttezza contrattuale ex art. 1337 c.c.

7.2. Con il secondo motivo di gravame, l'appellante invoca ( testualmente) “una pronuncia che, accertato l'eccesso di potere nell'applicazione della normativa comunitaria, in materia di , tale da determinare l'impedimento al pacifico godimento dell'attività Controparte_6 commerciale, intesa anche come diritto costituzionalmente protetto, dichiari che nulla è dovuto alla a titolo di pagamento dei canoni di locazione nonché condanni Controparte_1
in solido entrambi i convenuti a titolo di risarcimento danni morali subiti” ( v. pag. 22 e 23 ricorso in appello).
A fondamento del mezzo ribadisce che la a partire dal 2016 aveva Controparte_1 sistematicamente deviato i flussi di passeggeri in transito favorendo gli esercizi commerciali situati al piano superiore della Stazione MA, impedendo ad essa appellante lo svolgimento del pacifico esercizio della propria attività. Inoltre, nel 2018 essa appellante aveva dovuto subire, senza alcun preavviso, l'installazione di un cantiere edile in adiacenza al proprio esercizio commerciale, che l'aveva costretta a sospendere l'attività, così come risultante dalla lettera di diffida datata 27/01/2018 indirizzata alla Controparte_1
la quale non ha aveva dato riscontro, né aveva contestato tale circostanze in giudizio. Tali circostanze, non contestate in giudizio, avevano determinato il depauperamento di essa appellata, impedendole il compiuto versamento dei canoni di locazione.
Invoca, quindi, l'art. 1575 c.c. per sostenere che il mancato pacifico godimento della cosa locata dà diritto al conduttore di risolvere il contratto o di ottenere la riduzione del prezzo ed inoltre, legittima la sospensione del pagamento del corrispettivo.
Richiama, poi, le nome comunitarie in materia di per dire che la Controparte_6
deviazione dei flussi dei passeggeri decisa dalla Terminal nell'ambito della CP_1 gestione della Stazione marittima, non rispondeva ad alcun protocollo di sicurezza assentito dalla Capitaneria di Porto;
quanto al regolamento allegato alla convenzione, osserva che il suo contenuto era simile ad un regolamento di condominio che mai avrebbe potuto disattendere le previsioni del Piano di Sicurezza del Porto e, peraltro, prevedeva che gli orari di apertura e chiusura degli esercizi commerciali sarebbero stati adeguati a quelli delle “grandi strutture commerciali”, previsione del tutto disattesa dalla concessionaria Terminal, posto che gli esercizi interni alla Stazione marittima lavoravano soltanto in presenza di navi all'ormeggio e, in mancanza, non offrivano alcun servizio.
Assume che il progressivo depauperamento della società per le vicende suesposte aveva causato un danno morale ex art. 2059 c.c., al cui risarcimento era tenuta in via concorrente e/o solidale, in uno alla , anche l'UT RT per non aver vigilato Controparte_1
sulla corretta esecuzione delle autorizzazioni dalla stessa rilasciata al concessionario ed essendo stata inerte a fronte di abusi da parte di quest'ultimo ai danni di terzi, in forza della propria posizione dominante.

7.3. Ha concluso chiedendo, in riforma della gravata sentenza, previa sospensione dell'esecutività della stessa:
”- accertata e dichiarata la nullità della convenzione stipulata tra le parti, obbligare la alla conversione del contratto in essere da locazione ad uso non abitativo Controparte_1 ad affitto di ramo d'azienda, in ottemperanza all'autorizzazione all'uopo rilasciata dall'UT RT di Napoli ai sensi dell' art. 45 bis cod.nav.; con conseguente condanna del concessionario al risarcimento danni per violazione del principio di correttezza e buona fede contrattuale, da liquidarsi ai sensi dell'art. 1226 c.c.;
- accertato l'eccesso di potere nell'applicazione della normativa comunitaria in materia di
, tale da determinare l'impedimento al pacifico godimento dell'attività Controparte_6
nonché del libero esercizio del commercio, dichiari che nulla è dovuto alla Controparte_1
a titolo di pagamento dei canoni di locazione nonché condanni in solido entrambi i convenuti a titolo di risarcimento danni morali ex art.2059 c.c., da liquidarsi ai sensi dell'art.1226 c.c ;
- per l'effetto, respingere la domanda riconvenzionale della;
Controparte_1
Con vittoria di spese per entrambi i gradi di giudizio a favore dei procuratori antistatari.”

8. Si è costituita in giudizio l'UT che ha Controparte_3
chiesto il rigettato della domanda cautelare di sospensione della efficacia esecutiva della sentenza di primo grado e, nel merito, dell'appello, in quanto infondato sia in fatto che in diritto.

9. Si è, altresì, costituita in giudizio la eccependo, in rito, Controparte_1
l'inammissibilità dell'appello per passaggio in giudicato-per mancata impugnazione- del capo di sentenza dichiarativo della risoluzione della convenzione del 31.7.2015 e di condanna dell'appellante al pagamento dei canoni insoluti;
nel merito ha contestato la fondatezza del gravame ed eccepito, in particolare, la novità della circostanza relativa alla presenza di un cantiere che avrebbe danneggiato l'attività dell'appellante, in quanto fatto introdotto per la prima volta in appello in violazione dell'art. 345 cpc;
ha infine sottolineato la contraddittorietà tra la domanda di declaratoria di nullità della locazione e la richiesta di risarcimento fondata sulla disciplina della locazione. Ha chiesto, quindi, respingersi l'istanza di sospensione e, nel merito rigettarsi l'appello; con vittoria di spese del giudizio, comprese quelle della fase cautelare.
10. Respinta l'istanza inibitoria, la causa è stata decisa mediante dispositivo all'esito dell'udienza del 7 maggio 2025 celebrata in forma cartolare ex art. 127 ter cpc.
OSSERVATO
IN DIRITTO
Preliminarmente, va dato atto della tempestività dell'impugnazione.
Al riguardo, dall'esame degli atti risulta che: la sentenza impugnata è stata pubblicata il 18 maggio 2020 e il ricorso in appello è stato depositato il 17.6.2020.
Ne deriva che il termine di cui al 327 c.p.c. è stato osservato.
Tanto debitamente verificato, ritiene la Corte che l'appello è inammissibile non per difetto di interesse ad agire dell'appellante, come eccepito dall'appellata Controparte_1
bensì per violazione dell'art. 342 cpc, essendo il gravame fondato su motivi che in parte sono inconferenti rispetto al petitum oggetto di domanda, in parte inidonei a costituire reali ragioni di critica rispetto alle rationes decidenti su cui è fondata la decisione impugnata;
alcuni argomenti difensivi, poi, introducono eccezioni nuove fondate su circostanze fattuali mai dedotte in primo grado in violazione dell'art. 345 c.c.
Andando per ordine, occorre in primo luogo osservare che, contrariamente all'assunto dell'appellata non può considerarsi coperta da giudicato la statuizione di CP_1 risoluzione della convenzione di causa e di pagamento dei canoni, oggetto di domanda riconvenzionale ( accolta) della prefata appellata, atteso che nelle conclusioni dell'appello è stata espressamente avanzata richiesta di rigetto della suddetta domanda riconvenzionale e di declaratoria di inesistenza di ragioni di credito della a titolo di canoni di CP_1 locazione, e ciò sulla scorta dell'eccezione di inadempimento sviluppata nel corpo del secondo motivo ( di cui di seguito si dirà).
Essendo di nuovo messa in discussione la condanna al pagamento dei canoni, la questione della esistenza e validità del contratto non può considerarsi coperta da giudicato per implicazione discendente (per usare l'espressione dell'appellata).
Ne consegue che sussiste l'interesse ad agire (id. ad impugnare) della Parte_1
non avendo prestato acquiescenza parziale alla sentenza gravata.
[...]
Ciò posto, la sanzione di inammissibilità del gravame discende dalla violazione dell'art. 342 cpc e dell'art. 345 cpc.
A tal fine, occorre considerare che, sulla base della prospettazione della domanda come formulata in primo grado e riproposta in questo grado dall'appellante, la questione dirimente non riguarda la qualificazione della convenzione- se locazione commerciale o subconcessione- ma la nullità della convenzione del 31.7.2015 sull'assunto che la stessa, proprio in quanto locazione commerciale, a dire dell'appellante costituirebbe uno strumento negoziale adottato dalla concessionaria in violazione dell'art. 45 bis Controparte_1
cod. nav., disposizione quest'ultima che avrebbe richiesto, invece, l'adozione per l'affidamento a terzi di beni demaniali oggetto di concessione, del diverso strumento dell'affitto d'azienda. Fin dal primo grado, quindi, la ha agito non per ottenere Parte_1
una diversa qualificazione della convenzione stipulata il 31.7.2015 ma per farne dichiarare la nullità e obbligare la Terminal, in suo luogo, a stipulare un contratto di affitto d'azienda.
In appello, ferma la richiesta di declaratoria della nullità della convenzione per le medesime ragioni già svolte in primo grado, la deducente, in luogo dell'obbligo di controparte a contrarre, ha chiesto la conversione del contratto in essere da locazione ad uso non abitativo a contratto di affitto d'azienda. Dunque, premesso che l'appellante non ha mai posto in dubbio la qualificazione del rapporto in termini di locazione commerciale, semmai dolendosi dell'utilizzo di tale tipo contrattuale invece che dell'affitto d'azienda, il punto cruciale della questione ancora controversa in appello è- come lo è stato in primo grado- quello della nullità della locazione per violazione dell'art. 45 bis cod nav, essendosi formato il giudicato sul rigetto degli altri motivi di nullità della locazione denunciati nel ricorso introduttivo per mancata impugnazione specifica della relativa statuizione.
In relazione al predetto profilo, la sentenza impugnata ha implicitamente rigettato la domanda di nullità laddove ha affermato, sulla scorta dell'ampio excursus del regime normativo applicabile alla specie (cfr. pagg. 58 della gravata decisione) che “attraverso lo strumento dell'art. 45 bis cod. nav. il concessionario è abilitato sia a stipulare un contratto di locazione commerciale con terzi, con riguardo a beni demaniali oggetto della concessione, sia a stipulare una sub concessione...” (pag. 8 sentenza impugnata).
Tale ratio decidenti non risulta attinta dalle critiche sviluppate nel primo motivo di appello nel quale, anzi, l'appellante svolge un ragionamento, quanto alla differenza tra locazione e subconcessione, che presuppone, in linea di principio, la utilizzabilità del tipo contrattuale
“locazione commerciale” anche per beni demaniali ( cfr pagg. 17 e 18 ricorso in appello) e non mette in discussione l'interpretazione della normativa di settore offerta dal tribunale.
Piuttosto, l'appellante affida le sue rimostranze alla tesi, già perorata in primo grado, secondo cui la Terminal avrebbe dovuto regolare i rapporti con essa ricorrente utilizzando l'affitto d'azienda, essendo questo lo schema privatistico più compatibile con le potestà riconosciute al concessionario dall'art. 45 cit.
Senonché, la maggiore compatibilità di un tipo contrattuale non spiega perché, a differenza di quanto opinato dal primo giudice, l'utilizzo del contratto di locazione si porrebbe in contrasto con la disposizione dell'art. 45 cit a pena di nullità.
Le considerazioni, poi, con cui l'appellante vorrebbe sostenere che la convenzione di causa sarebbe in effetti un contratto di affitto d'azienda in base ad alcuni indici ( autorizzazione ex art. 45 cit,; soggezione ad un regolamento applicato a tutti gli esercenti con contratto di affitto d'azienda; disciplina dell'uso del bene di cui all'art. 4 del contratto) appare disancorato dalla domanda per come proposta che, come sopra riportato, non è volta alla riqualificazione del rapporto in termini di affitto d'azienda ma ad ottenere la declaratoria di nullità della convenzione (quale locazione commerciale) e ad obbligare la Terminal alla stipula di un contratto di affitto di ramo d'azienda (domanda che in appello, inammissibilmente, è stata modificata in obbligo di conversione del contratto in essere da locazione ad uso non abitativo in contratto di affitto di ramo d'azienda).
Risulta, dunque, che la pur ampia esposizione del primo motivo di appello non si confronta affatto con le motivazioni che hanno indotto il tribunale a ritenere valida la convenzione quale locazione commerciale e non svolge argomenti idonei a confutare l'iter logico- giuridico sotteso alla pronuncia.
Da qui la sanzione di inammissibilità del mezzo per violazione dell'art. 342 cpc.
Non migliore sorte tocca al secondo mezzo.
Quanto alla doglianza relativa alla deviazione dei flussi passeggeri, l'appellante per un verso svolge argomenti che non attingono una delle rationes decidenti, in parte introduce una eccezione nuova.
Partendo da quest'ultimo profilo, per la prima volta in sede di gravame la Parte_1 sostiene che la sistematica deviazione dei flussi passeggeri, in uno all'apertura di un cantiere edile in adiacenza del proprio esercizio commerciale, costituirebbe violazione dell'obbligo della Terminal ex art. 1575 c.c. di assicurare ad essa conduttrice il pacifico godimento della cosa locata, legittimando la sospensione del pagamento dei canoni. Tanto al fine di contrastare la domanda riconvenzionale di pagamento dei canoni insoluti oltre che per ottenere la condanna di entrambi i convenuti al risarcimento del danno morale subito.
Si tratta, a ben vedere di una eccezione di inadempimento che mai è stata proposta nel primo grado e che, pertanto, è inammissibile per violazione dell'art. 345 cpc, anche perché introduce un fatto nuovo (non sopravvenuto) quale quello dell'asserita apertura di un cantiere edile.
Inoltre, quanto alla richiesta di risarcimento danni fondata, anch'essa, sull'asserita deviazione dei flussi passeggeri, la censura non svolge alcuna critica avverso una delle rationes decidendi su cui si fonda il rigetto della relativa domanda, da sola sufficiente a sorreggere la decisione , vale a dire la mancanza di prova del danno, essendosi limitata l'appellante a ribadire che la scelta organizzativa della di far transitare i passeggeri CP_1 all'arrivo e all'imbarco dalla Galleria commerciale avrebbe pregiudicato la sua attività commerciale, circostanza quest'ultima solo apoditticamente affermata ma non dimostrata.
Ne consegue che tutte le argomentazioni volte a sostenere, con il richiamo alla normativa in materia di sicurezza e ai regolamenti, l'illegittimità della scelta organizzativa della CP_1
quanto al transito dei passeggeri, appaiono ultronee in quanto l'eventuale accoglimento non condurrebbe alla modifica della decisione, sorretta dall'altra ratio decidenti (mancanza di prova del danno)
E', poi, domanda nuova, per la prima volta avanzata in appello in violazione dell'art. 345 cpc, quello di risarcimento del danno morale, avendo in primo grado l'appellante esplicitamente chiesto il solo ristoro dei danni patrimoniali, sub specie di mancato guadagno derivato dalla diversa disciplina del traffico pedonale all'interno della Stazione MA
(cfr. capo 4 delle conclusioni del ricorso in primo grado).
Sulla base delle considerazioni che precedono, l'appello va dichiarato inammissibile.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, sulla base parametrica degli importi medi di cui al DM 55/14 e succ. mod., considerato il valore della causa
(scaglione indeterminato, da euro 26.001,00 ad euro 52.000,00) e l'attività difensiva svolta
(fase cautelare;
fase di studio, introduttiva e decisoria, con riduzione degli importi per quest'ultima in assenza di scritti conclusionali in ragione del rito).
Posto che l'appello è iniziato in data successiva al 30 gennaio 2013, parte appellante, in quanto soccombente, è tenuta a pagare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione (art. 13 comma 1 quater D.P.R. 2002 n. 115 inserito ex art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012 n. 228).


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli-seconda sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da così provvede: Parte_1
1) Dichiara inammissibile l'appello; 2) Condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado, comprensive della fase cautelare, in favore di e dell'UT di Sistema RT del Controparte_1
Mar Tirreno Centrale che liquida, in favore di ciascuna, in euro 5200,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali, iva e cpa come per legge;

3) Dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione a carico dell'appellante dell'art. 13 comma 1 quater DPR 115 del 2002 in ragione della declaratoria di inammissibilità dell'appello.
Così deciso in Napoli, li 7 maggio 2025
Il Presidente rel.
dott.ssa Alessandra Piscitiello