N. 1265/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte D'Appello di Torino
Sez. Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Anna Bonfilio Presidente dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Consigliere dott.ssa Paola Ferrari Bravo Consigliere Relatore
ha pronunciato all'udienza del 02.04.2024 e mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 1265/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Cantile Parte_1 P.IVA_1
Francesco
Ricorrente in opposizione contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Fenoglio Lorenzo, CP_1 C.F._1
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Scola Michele, Parte_1 C.F._2
resistenti
OGGETTO: opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c.
CONCLUSIONI
Per il ricorrente Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in via cautelare, ordinare la sospensione dell'esecuzione della sentenza n. 3475/2023 del
Tribunale di Torino e/o della sentenza n. 451/2024 di Codesta Ecc.ma Corte.
Nel merito, accertare e dichiarare il diritto della di condurre in locazione il basso Parte_1
fabbricato corpo D sito in EC (TO), identificato unitamente al fabbricato C con i pagina 1 di 21 seguenti estremi catastali: foglio 30, particella 1403, subalterno 4, rendita euro 5.230 (doc. 10), in forza del contratto di locazione in essere con Sabrina S.r.l. stipulato in data 01/09/2009 e registrato in data 23/03/2010 (doc. 2), nonché l'inesistenza del diritto del signor al rilascio CP_1 di detto immobile e, per l'effetto, dichiarare illegittima e/o inefficace e/o annullare e/o revocare la sentenza n. 3475/2023 del Tribunale di Torino e/o la sentenza n. 451/2024 di Codesta Ecc.ma
Corte.
In via istruttoria, disporre ogni più idonea CTU volta a confermare che:

1. l'immobile sito in EC (TO) identificato come segue foglio 30 particella 1403 subalterno 1 individua un magazzino C/2 classe 2° di 31 m² posto al piano seminterrato del fabbricato “B” rappresentato nella tavola di progetto a pag. 5 del doc. 6 e doc. 23;

2. la c.d. dependance non è adiacente al fabbricato “A” rappresentato nella tavola di progetto a pag. 5 del doc. 6 e doc. 23, bensì staccato e sul retro;

3. entrambi i fabbricati C e D siti in EC (TO) via Montenero 26 sono identificati con i seguenti estremi catastali: foglio 30, particella 1403, subalterno 4, rendita euro 5.230, come rappresentato nella planimetria catastale sub doc. 10;

4. il c.d. basso fabbricato corpo D non è funzionalmente autonomo dal fabbricato C per le utenze di acqua, luce e teleriscaldamento e vi è un unico contatore per i fabbricati A, C e D
(rappresentati nella tavola di progetto a pag. 5 del doc. 6 e doc. 23) e vi sono stessi vani tecnici e locale della centrale termica e gli impianti che riforniscono di acqua, luce e riscaldamento il c.d. basso fabbricato corpo D sono gli stessi che riforniscono il fabbricato C;

5. l'area totale del fabbricato “C” e del c.d. basso fabbricato corpo “D” rappresentati nella tavola di progetto a pag. 5 del doc. 6 e doc. 23 (con la sola esclusione dei muri esterni) è pari a 187 mq;

6. nella tavola di progetto denominata PIANTE FABBRICATO “C” e “D” – ALBERGO “I
(a pag. 5 del doc. 6 e doc. 23) allegate al permesso di costruire rilasciato in data Per_1
13/10/2016, le 5 camere e i 23 posti letto per destinazione alberghiera sono tutti ricompresi all'interno della dependance fabbricato C e D, e non solo nel fabbricato C.
In ogni caso, con vittoria di spese generali, competenze ed onorari della presente procedura, aumentati del 30% ex art. 4, comma 1-bis del DM Giustizia n. 55/2014, oltre rimborso forfettario nella misura del 15% ex art. 2, 2° comma D.M. della Giustizia n. 55 del 2014, CPA e IVA come per legge”.
pagina 2 di 21 Per il resistente : CP_1
“Voglia Codesta Ecc.ma Corte d'Appello, riservati ogni ulteriore diritto, azione ed eccezione, respinta l'avversaria istanza di sospensiva per tutti i motivi esposti in atti, respinta ogni avversaria istanza, azione ed eccezione, previe le più opportune declaratorie del caso, previa ammissione degli ulteriori mezzi istruttori indicandi e precisandi nei modi e termini di legge e comunque ritenuti opportuni dall'Ecc.ma Corte d'Appello, previe le più opportune declaratorie del caso;

In via preliminare,
Accertare e dichiarare inesistente e/o nullo e/o invalido e/o annullabile il ricorso in opposizione avversario per violazione dell'art. 330 c.p.c. per tutti i motivi esposti in atti;

Accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o improcedibilità del ricorso in opposizione avversario per carenza dei requisiti ex art. 404, primo comma, c.p.c. e per tutti i motivi esposti in atti.
In via principale
Respingere integralmente le domande avversarie proposte, in quanto infondate per i motivi tutti esposti in atti, confermando in toto la sentenza opposta.
In ogni caso
Accertare la responsabilità aggravata di ai sensi dell'art. 96 c.p.c. e, per l'effetto, Parte_1 condannare l'opponente al risarcimento del danno ivi previsto, ritenuto in via di giustizia da
Codesto Ecc.mo Collegio, per tutti i motivi esposti in atti;

Con vittoria di spese e compensi tutti di giudizio e patrocinio, oltre IVA e CPA, nonché rimborso forfettario di legge”.
Per il resistente : Parte_1
“Aderisce alla domanda di parte ricorrente.
In ogni caso, con vittoria delle spese di giudizio, oltre 15% a titolo di rimborso forfettario, CPA e
IVA, come per legge”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Sul pregresso contenzioso.
In data 01/11/2008, (quale comodatario ed a sua volta locatore) e CP_1 Parte_1
(conduttore) sottoscrivevano un contratto di locazione ad uso abitativo qualificato come di natura transitoria avente a oggetto l'immobile sito in EC Via Montenero n. 26, piano terra, per pagina 3 di 21 la durata di nove anni (dal 1/11/2008 al 1/12/2017), senza possibilità di tacito rinnovo, con canone mensile di € 400,00.
A fronte del mancato pagamento dei canoni di locazione, a far data dal mese di marzo 2017 il locatore chiedeva ed otteneva l'emissione di due decreti ingiuntivi, avverso i quali il conduttore proponeva opposizione.
A seguito dell'impugnazione della sentenza di primo grado avente ad oggetto l'opposizione ai decreti ingiuntivi (Tribunale Torino sentenza n. 135/2021) la Corte d'Appello di Torino, con sentenza n. 1091/2021, dichiarava l'intervenuta cessazione naturale del contratto alla data dell'1/12/2017 e la sussistenza del diritto del locatore di richiedere il pagamento del canone di locazione sino a tale data. Nulla statuiva in merito all'indennità di occupazione dovuta per il periodo successivo alla cessazione di efficacia del contratto, in quanto non oggetto di domanda.
adiva nuovamente il Tribunale di Torino chiedendo la condanna di CP_1 [...] al rilascio dell'immobile, nonché al pagamento dell'indennità di occupazione per le Parte_1
mensilità da dicembre 2017 sino alla data del rilascio effettivo ed il risarcimento del maggior danno. insisteva per il rigetto delle domande, asserendo di aver diritto a rimanere nel Parte_1 godimento dell'immobile a seguito della novazione del contratto stipulato nel 2008 con quello sottoscritto nel 2009 tra la società Sabrina s.r.l. proprietaria dell'immobile e la società Parte_1
di cui lo stesso era legale rappresentante. Parte_1
Il Tribunale di Torino, con sentenza n. 3475/2023, pubblicata in data 12/09/2023, accoglieva la domanda di condannando all'immediato rilascio dell'immobile CP_1 Parte_1
occupato sine titulo ed al pagamento dell'indennità di occupazione a far data dal dicembre 2017 sino all'effettivo rilascio.
Il Tribunale non riteneva fondata la tesi difensiva di parte convenuta (secondo cui l'originario contratto di locazione per uso abitativo stipulato tra le parti nel 2008 era stato oggetto di novazione per effetto della stipula di un altro contratto nell'anno successivo), posto che il contratto del 2009 era stato stipulato tra differenti soggetti, essendo oltre tutto incontestato che nel corso degli anni fosse rimasto nella detenzione del bene, financo dopo la Parte_1
naturale scadenza del contratto.
pagina 4 di 21 Proposto tempestivo gravame da parte di , costituitasi in appello la parte locatrice Parte_1
ed intervenuta volontariamente la società di la Corte di Appello di Parte_1 Parte_1
Torino con sentenza n. 451/2024 pubblicata in data 21.06.2024 dichiarava inammissibile l'intervento della società rigettava il gravame proposto da Parte_1 Parte_1
e regolava di conseguenza le spese di lite. Parte_1
In sede di gravame aveva dedotto la mancanza del diritto in capo a Parte_1 [...]
a richiedere la restituzione dell'immobile in seguito all'intervenuto scioglimento del CP_1
contratto di comodato stipulato tra la proprietaria Sabrina s.r.l. e lo stesso contratto in CP_1 forza del quale quest'ultimo aveva la disponibilità dell'immobile poi concesso in locazione a
Parte_1
Aveva aggiunto che il medesimo immobile era stato concesso in locazione da parte della società
Sabrina s.r.l. alla società per esclusivo uso alberghiero. Parte_1
Si era altresì doluto del fatto che due prove documentali non fossero state correttamente valutate dal Tribunale ed aveva dedotto che, una volta ottenuto il cambio di destinazione d'uso dell'immobile (da abitativo ad alberghiero) le parti non avevano più inteso dare esecuzione alla locazione abitativa e quindi che, scaduto detto contratto, era restato in vigore il solo contratto per uso alberghiero tra le due società.
si era costituito in appello concludendo per il suo rigetto. CP_1
Nel medesimo giudizio di appello era intervenuta la società Parte_1 sostenendo di detenere l'immobile oggetto di causa in virtù di un autonomo titolo contrattuale ed in particolare in virtù del contratto di locazione per uso alberghiero stipulato con la società
Sabrina s.r.l. in data 01.09.2009.
La Corte d'Appello, con sentenza n. 451/2024, pubblicata il 21/06/2024, in via preliminare, dichiarava inammissibile (in quanto tardivo) l'intervento di ai sensi del combinato Parte_1
disposto degli artt. 419 e 436 c.p.c.
Quanto al merito del gravame proposto da , la Corte rilevava che il contratto di Parte_1 comodato stipulato tra e la società Sabrina s.r.l. (individuato dall'appellato quale CP_1
titolo legittimante la stipula del contratto di locazione con ) era stato allegato e Parte_1 prodotto sin dal primo grado di giudizio, senza che la titolarità del diritto e l'efficacia del contratto fossero stati contestati.
pagina 5 di 21 Rilevava, inoltre, che i documenti nn. 18 e 19 prodotti da non erano dirimenti ai Parte_1
fini della decisione trattandosi di una comunicazione del Comune (che faceva comunque salvi i diritti dei terzi e non poteva avere alcuna influenza sul precedente contratto di locazione per uso abitativo) e del contratto di locazione del 2009 stipulato tra Sabrina s.r.l. e (società terze Parte_1 estranee all'oggetto del contendere riguardante invece due persone fisiche).
Da ultimo la Corte rilevava che, se davvero l'immobile oggetto della locazione abitativa
(denominato negli atti processuali come “basso fabbricato sub D”) fosse rientrato nella locazione ad uso alberghiero stipulata nel 2009, allora non era dato comprendere la ragione per la quale l'appellante aveva continuato ad utilizzare l'immobile come abitazione per la propria famiglia ed a pagare il canone di locazione sino a marzo 2017.
Sul presente giudizio di opposizione ex art. 404 c.p.c..
La società ha proposto ricorso in opposizione ex art. 404 c.p.c. Parte_1 Parte_1
avverso la sentenza della Corte di Appello di Torino n. 451/2024 pubblicata in data 21.06.2024
ha concluso per l'inammissibilità e per l'infondatezza del gravame. CP_1
si è associato alle domande della Parte_1 Parte_1
All'udienza del 02.04.2025 le parti hanno precisato le rispettive conclusioni, esaurita la discussione la Corte ha dato lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I) Motivi di opposizione proposti da Parte_1
Previa illustrazione dei vari titoli contrattuali ritenuti rilevanti, ha premesso di detenere Parte_1
in locazione gli immobili siti in EC Via Montenero n. 26, ivi compresa la CE della struttura alberghiera operante su mq. 200. in virtù del contratto per uso non abitativo stipulato in data 01.09.2009 con la proprietaria Sabrina s.r.l..
Rileva che tale CE è costituita dal “basso fabbricato” identificato con la lett. D) e dal fabbricato adiacente identificato con la lett. C) per una superficie netta di mq. 187 che sostiene corrispondere alla superficie lorda della CE indicata nei vari contratti pari a mq. 200.

Ritiene ammissibile la propria opposizione, evidenziando che il terzo può fare opposizione contro la sentenza esecutiva pronunciata tra altri soggetti quando pregiudica i suoi diritti. Deduce che pagina 6 di 21 l'intervento in appello ex art. 344 c.p.c. preclude il rimedio dell'opposizione ex art. 404 c.p.c., solo se l'intervento è stato ammesso e rileva che nel caso di specie il suo intervento nel giudizio
“presupposto” è stato dichiarato inammissibile.
Ritiene che le pattuizioni contrattuali raggiunte tra e Sabrina s.r.l. con il contratto di Parte_1
locazione ad uso alberghiero stipulato in data 01.09.2009 siano incompatibili con la situazione tra e erroneamente accertata dal Tribunale. CP_1 Parte_1
Sostiene che il diritto della a condurre in locazione il c.d. basso fabbricato corpo D sia Parte_1
fondato:
- inizialmente sul contratto di affitto di azienda stipulato con la società per effetto Parte_2
del quale è subentrata ex art. 36 l. n. 392/1978 nel contratto di locazione stipulato dalla Parte_1
stessa con la proprietaria Sabrina s.r.l.: Parte_2
- successivamente, sul contratto di locazione a uso alberghiero stipulato ex novo direttamente con
Sabrina s.r.l. in data 01.09.2009.
Osserva che nel secondo contratto vi è un errore nella descrizione dei dati catastali e degli immobili locati e deduce che le parti, pur essendosene avvedute, non hanno provveduto a correggerlo.
Ritiene in particolare che la volontà delle parti fosse quella di locare non solo il fabbricato C ma anche il basso fabbricato D atteso che gli stessi sono adiacenti, sono entrambi identificati con un unico subalterno (sub 4) ed il basso fabbricato D non è funzionalmente autonomo quanto ad utenze di acqua, luce e teleriscaldamento.
Aggiunge che nel contratto di affitto di azienda (28.09.2006) e nella successiva cessione della medesima azienda (15.09.2009) il perimetro aziendale ricomprende l'intero , la Parte_3
CE viene descritta come operante su mq. 200 circa, sostanzialmente corrispondente ai
187 mq netti del corpo C e D. Infine rileva i posti letto dichiarati nel contratto di affitto e di cessione di azienda (5 camere relativi 23 posti letto) corrispondono a quelli esistenti includendo anche il basso fabbricato.
Da tali elementi l'opponente ritiene che si possa dedurre che la volontà delle parti fosse quella di locare tutta la dependance e non solo una parte, ovvero sia il fabbricato C, sia il c.d. basso fabbricato corpo D.
Ritiene che ulteriore conferma di tali assunti sia rinvenibile:
pagina 7 di 21 - nella dichiarazione del Comune di EC in data 24/03/2017 (doc. 7);
- nella comunicazione di Sabrina s.r.l. indirizzata a a conferma che l'Hotel si Parte_1
componeva dei fabbricati A, C e D.
Deduce che, anche nell'eventuale conflitto tra più diritti personali di godimento sul c.d. basso fabbricato corpo D, ha conseguito la detenzione prima di persona fisica, Parte_1 Parte_1
dato che il contratto di affitto di azienda è stato sottoscritto in data 28/09/2006, ossia due anni prima del contratto di locazione.
Sostiene che il titolo di detenzione di del c.d. basso fabbricato D inizialmente CP_1
adibito a magazzino (doc. 25 comodato stipulato in data 16/01/2004 con la proprietaria Sabrina
s.r.l.), in virtù del quale aveva a sua volta stipulato con il CP_1 Parte_1
contratto di locazione per uso abitativo sino al 01/12/2017, sia presumibilmente venuto meno
(con restituzione dell'immobile dallo stesso alla proprietaria Sabrina s.r.l.), alla CP_1
data della stipulazione del contratto di affitto tra e (in data 28.09.2006). Parte_2 Parte_1
Osserva che il medesimo basso fabbricato era stato concesso in locazione dalla proprietaria
Sabrina s.r.l. alla società (contratto di locazione in cui era subentrata la stessa Parte_2 [...]
in virtù di successivi contratti di affitto e di vendita dell'azienda gestita dalla società Pt_1
. Parte_2
Sostiene che, diversamente opinando, non si potrebbe spiegare in forza di quale titolo Parte_2 avesse potuto svolgere l'attività alberghiera anche all'interno del basso fabbricato D e in
[...] forza di quale titolo avesse poi potuto affittare a l'azienda. Parte_1
Ritiene quindi che lo stesso non sia più titolare di alcun diritto di agire esecutivamente per CP_1
la restituzione della dependance.
Il ricorrente osserva che e la sua famiglia non abitino più nel basso fabbricato D, Parte_1 essendosi trasferiti nell'immobile acquistato in via Susa 1.
Sottolinea che, a partire dal mese di marzo 2017, ossia in corrispondenza della comunicazione scritta del Comune di EC alla sul cambio di destinazione d'uso del basso Parte_1
fabbricato da magazzino in alberghiero, ha cessato di pagare il canone per la locazione Parte_1
a uso abitativo e non ha più richiesto il relativo pagamento, se non dopo dieci mesi, in CP_1
pagina 8 di 21 modo del tutto inaspettato.
II) Difese di . CP_1
ha innanzitutto rilevato la pretestuosità dell'opposizione sostenendo che mai il CP_1 fabbricato D è rientrato nel rapporto di locazione commerciale dell'opponente.
Per l'effetto, chiede la condanna della società al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
Deduce preliminarmente la violazione della disciplina in materia di notifiche da parte di Pt_1
atteso che la stessa ha notificato il ricorso e il decreto di fissazione d'udienza alla parte
[...] personalmente ( e non al procuratore costituito nel giudizio d'appello. Ritiene, CP_1
pertanto, nulla e inesistente la notifica effettuata da controparte.
Sostiene l'inammissibilità dell'opposizione di terzo, stante la totale carenza dei requisiti di legge di cui all'art. 404 c.p.c.. Ritiene, infatti, che la società non abbia alcun interesse Parte_1 concreto a opporsi alla sentenza n. 451/2024 della Corte d'Appello di Torino, atteso che il fabbricato D non è stato oggetto del contratto di locazione commerciale del settembre 2009.
Rileva, inoltre, che è stata formalmente parte del giudizio di secondo grado, seppur Parte_1
l'intervento sia stato dichiarato inammissibile. Di talché, ritiene evidente l'inammissibilità del ricorso ex art. 404 c.p.c. che postula la mancata partecipazione al giudizio presupposto.
Rileva che, l'opposizione di terzo ha ad oggetto accertamenti già svolti in altre sedi processuali, con conseguente rischio di contrasto di giudicati.
Ritiene, a ogni modo, che la Corte d'Appello nel giudizio “presupposto” si sia comunque indirettamente pronunciata sull'assenza dei requisiti per la proposizione del ricorso in opposizione ex art. 404 c.p.c. e sul merito del contendere, essendo l'intervento improntato a supportare le tesi del Sig. Parte_1
Nel merito, deduce l'insussistenza del diritto di di condurre in locazione il fabbricato Parte_1
D.
Evidenzia che il contratto di locazione sottoscritto dal con nel novembre 2008, Parte_1 CP_1
e quello stipulato da e Sabrina s.r.l., nel settembre 2009, hanno un oggetto Parte_1
pagina 9 di 21 completamente differente, dal momento che il primo verte sul fabbricato D, mentre il secondo attiene ai fabbricati A e C.
Ritiene non dimostrata la tesi, secondo cui e Sabrina s.r.l. abbiano inteso includere Parte_1
anche il fabbricato
[...]
che non sia credibile che e Sabrina s.r.l. si siano avvedute delle irregolarità Per_2 Parte_1
presenti nel contratto di locazione e che tali irregolarità non siano mai state rettificate dalle parti.
Osserva che il fabbricato D ha assunto la destinazione alberghiera solamente nel 2017, ragione per la quale tale fabbricato non avrebbe potuto essere incluso ab origine nell'affitto e nella cessione dell'azienda.
Osserva che il fabbricato D è situato al civico 26 di Via Monginevro mentre l'affitto dell'azienda ha ad oggetto l'attività esercitata nell'immobile sito al civico n. 28 della medesima via.
Sostiene che non sia dirimente l'identificazione catastale dei fabbricati C e D, né la conformazione strutturale degli stessi, essendo dirimente la volontà delle parti manifestata in sede di stipula.
Per le stesse ragioni ritiene irrilevante l'argomentazione relativa al numero di camere d'albergo e posti letto presenti nel fabbricato D, dovendosi ricondurre lo spostamento dei posti letto a una mera scelta della proprietà.
Contesta, inoltre, l'avvenuta risoluzione del contratto di comodato (in virtù del quale lo stesso detiene il c.d. basso fabbricato) già al momento della sottoscrizione del contratto di affitto CP_1
di azienda, ribadendo che il fabbricato D non avrebbe potuto in allora essere ricompreso nell'affitto di azienda in quanto non avente ancora destinazione alberghiera.
Ritiene che la “presunta” cessazione del comodato sia stata solamente dedotta dall'opponente essendo peraltro rimasta priva di riscontro probatorio.
Contesta l'affermazione di secondo cui, una volta mutata la destinazione d'uso del Parte_1
fabbricato D (da abitativa ad alberghiera) sia meno l'obbligo di corresponsione del canone in capo a e l'immobile sia stato automaticamente ricompreso nella locazione Parte_1
commerciale di Parte_1
Evidenzia, invece, che, pur a fronte del mutamento della destinazione d'uso avvenuto nel 2017, ha corrisposto (dalla data di stipulazione e per i successivi nove anni) il canone di Parte_1
pagina 10 di 21 locazione, segno evidente che il contratto di locazione per uso abitativo ha avuto effettiva esecuzione.
Ritiene poi pretestuoso sostenere che solamente per effetto del mutamento della destinazione d'uso la locazione abitativa sia per ciò solo venuta meno e l'immobile ricompreso nella locazione alberghiera senza che sia occorsa alcuna modificazione contrattuale e/o variazione del canone della locazione alberghiera.
Contesta che abbia effettivamente dismesso l'uso abitativo del fabbricato D. Parte_1
Rileva in proposito che la documentazione prodotta attesti l'acquisto dell'immobile di Via Susa 1 ma non che ci viva. Parte_1
III) Controparte_2
ha aderito all'opposizione spiegata da
[...] Parte_1
IV) Decisione della Corte.
1) Ai sensi di quanto disposto dagli artt. 405 e 406 c.p.c. l'opposizione si propone dinnanzi allo stesso giudice che ha emesso la sentenza e si osservano le norme stabilite per il procedimento davanti al medesimo ufficio giudiziario.
Dovendosi applicare le norme previste per il giudizio di appello, la notificazione dell'atto di opposizione deve quindi essere effettuata non alla parte personalmente ma al procuratore costituito nel giudizio presupposto ex art. 330 c.p.c.
Peraltro, secondo la giurisprudenza, la notificazione effettuata alla parte personalmente non comporta l'inesistenza della notificazione medesima bensì la sola nullità, con la conseguenza che tale nullità può essere sanata sia in caso di rinnovazione della notificazione sia in caso di costituzione della parte evocata in giudizio (da ultimo Corte di Cassazione Sez. 1, Ordinanza
n. 32366 del 13/12/2024).
Nel caso di specie si è costituito nel presente giudizio di opposizione, non ha CP_1
lamentato alcuna lesione del diritto di difesa e conseguentemente è intervenuta la sanatoria della dedotta nullità.
Deve pertanto essere disattesa l'eccezione di improcedibilità dell'opposizione.
pagina 11 di 21 2) Deve ritenersi ammissibile l'opposizione di terzo proposta da Parte_1
2.1) ha dedotto in giudizio il diritto di detenere la porzione immobiliare oggetto Parte_1
del contendere in virtù di un titolo contrattuale che assume autonomo e del tutto indipendente rispetto a quello oggetto di accertamento nel giudizio presupposto. sostiene in fatti di avere ricevuto in detenzione il c.d. basso fabbricato D in virtù Parte_1
del contratto di locazione ad uso alberghiero stipulato con la società Sabrina s.r.l. e, prima ancora, in virtù del contratto di affitto di azienda stipulato con con conseguente successione Parte_2
nel contratto di locazione alberghiera a suo tempo intervenuto tra (quale Parte_2
conduttrice) e Sabrina s.r.l. (quale locatrice) ex art. 36 legge n. 392/1978.
Viene quindi in rilievo la prospettazione di un diritto del tutto autonomo ed indipendente dal diverso titolo (locazione abitativa) oggetto del pregresso contenzioso insorto tra e CP_1
(quale persona fisica e non quale amministratore e legale rappresentante della Parte_1
. Parte_1
2.2) Per quanto prospettato in sede di ricorso in opposizione, l'esecuzione della sentenza di condanna di al rilascio in favore di del c.d. basso fabbricato è Parte_1 CP_1
astrattamente idonea a pregiudicare (ove sussistente) il diritto di a detenere il Parte_1
medesimo immobile in virtù di un differente titolo contrattuale.
E' opportuno precisare che la statuizione di condanna al rilascio è contenuta nella sentenza del
Tribunale di Torino n. 3475/2023 poi confermata dalla Corte di Appello di Torino con sentenza n. 451/2024, non invece nel pregresso contenzioso menzionato in espositiva ed avente ad oggetto il solo pagamento dei canoni di locazione.
Ne consegue che la sentenza che può pregiudicare i diritti dedotti dall'odierno opponente è rappresentata dalla sentenza della Corte di Appello di Torino n. 451/2024, non invece quella antecedente avente ad oggetto il pagamento dei canoni di locazione.
2.3) E' privo di rilievo ai fini della valutazione dell'astratta ammissibilità dell'opposizione, il fatto che la tesi prospettata da sia in ipotesi infondata, trattandosi di questione che Parte_1 attiene al merito e non alla valutazione dell'ammissibilità dell'opposizione ex art. 404 c.p.c..
pagina 12 di 21 2.4) Deve escludersi altresì che ricorra un ipotetico rischio di conflitto di giudicati atteso che:
- non è stata parte in senso sostanziale del procedimento presupposto intercorso Parte_1
tra e;
CP_1 Parte_1
- le eccezioni sollevate da nel giudizio presupposto (pretesa novazione soggettiva Parte_1
ed oggettiva del contratto di locazione abitativa) sono diverse dalle allegazioni difensive di
[...]
che ha impostato la causa in termini di ricostruzione ex art. 1362 c.c. dell'effettiva Parte_1
volontà contrattuale di tutte le parti interessate.
2.5) Deve escludersi che l'opposizione sia inammissibile solamente perché è Parte_1
intervenuta nel giudizio di appello presupposto e non ha impugnato la declaratoria di inammissibilità del suo intervento.
In senso contrario la Corte di Cassazione ha più volte affermato che “L'interventore estromesso dal processo con pronuncia divenuta definitiva assume la posizione di terzo rispetto alla sentenza pronunciata nei confronti delle parti rimaste in causa ed è pertanto legittimato, ricorrendone gli altri presupposti, a proporre l'opposizione ex art. 404 cod. proc. civ.” (Corte di Cassazione,
Sez. 1, Sentenza n. 9500 del 13/06/2003 in un caso in cui il giudizio presupposto aveva dichiarato l'inammissibilità dell'intervento volontario autonomo).
Come meglio chiarito nella parte motiva della citata sentenza, «l'estromissione dal processo dell'interventore, divenuta definitiva per (mancata o) respinta impugnazione avverso la correlativa pronuncia, non può […] condurre ad altra conclusione che quella di ritenere l'estromesso "terzo" agli effetti della esperibilità del rimedio sub art. 404 c.p.c.. Vale a dire che l'individuazione del "terzo" potenziale oppositore va bensì fatta con riferimento al processo e, quindi, alla parte processuale, ma deve, altresì, tener conto della vicenda effettivamente venuta in contestazione ed al giudizio su cui la sentenza ha pronunziato, non potendo quindi negarsi la qualità di "terzo" al soggetto che non risulti anche parte "del giudizio" e nei cui confronti la sentenza, che lo ha concluso, non abbia statuito».
3) Nel merito l'opposizione è infondata e deve essere rigettata.
3.1) La tesi di fondo su cui è stata basata l'intera opposizione è che la reale volontà contrattuale delle parti ex art. 1362 c.c. (Sabrina s.r.l. da una parte, nonché dall'altra) sia stata Parte_1
pagina 13 di 21 quella di ricomprendere sin dall'inizio nella locazione alberghiera anche il c.d. basso fabbricato corpo D.
In proposito vale innanzitutto la pena osservare che è del tutto plausibile che l'intenzione di tutte le parti coinvolte fosse quella di fare in modo che il c.d. basso fabbricato D, pur avente destinazione formalmente abitativa, fosse incluso nell'intera operazione economica riguardante la gestione dell'albergo.
Tale assunto di fondo è, come detto, plausibile, se solo si consideri che:
- la locazione alberghiera è stata stipulata (quale parte conduttrice) da nella Parte_1
persona del legale rappresentante;
Parte_1
- la locazione abitativa è stata stipulata (quale parte conduttrice) da in proprio per Parte_1 la durata “transitoria” di anni nove (quest'ultima corrispondente alla durata minima dei contratti di locazione di immobili destinati ad uso alberghiero ex art. 27, comma 3°, legge n. 392/1978);
- l'immobile locato ad uso abitativo a era composto solamente da soggiorno, Parte_1
camere da letto, bagno ed era quindi del tutto privo di cucina (ovverosia di porzioni immobiliari volte a consentire un effettivo impiego abitativo);
- le due porzioni immobiliari rappresentate dal corpo C e dal corpo D sono tra loro interconnesse, usufruendo delle medesime utenze;

- ha pacificamente corrisposto il canone di locazione (come riconosciuto dalla Parte_1
stessa a pag. 16 del ricorso in opposizione) sino a quando la destinazione Parte_1
urbanistica del basso fabbricato D è stata trasformata da abitativa ad alberghiera.
Si osserva in proposito che altro è l'operazione economica che le parti hanno avuto in mente, altro sono le modalità attraverso le quali è stata data attuazione a quanto ideato, venendo oltre tutto in rilievo contratti tutti formalizzati per iscritto e relativamente ai quali, pertanto, la volontà contrattuale deve pur sempre trasparire dalle concrete pattuizioni raggiunte.
In altri termini la circostanza che nelle intenzioni delle parti anche il basso fabbricato, in qualche modo, potesse essere attratto all'uso alberghiero non comporta che il contratto di locazione alberghiera ricomprenda per ciò solo (e sin dall'inizio) il c.d. basso fabbricato e/o che sia possibile interpretare in tal senso la volontà contrattuale manifestata dalle parti nel contratto di locazione alberghiera (stipulato tra e Sabrina s.r.l.). Parte_1
pagina 14 di 21 In senso contrario è piuttosto verosimile che le parti intendessero ricomprendere nella locazione alberghiera il basso fabbricato D inizialmente in via meramente fattuale (ovverosia tramite la formale stipulazione di una parallela locazione abitativa) ed in via formale solo all'esito del mutamento della destinazione urbanistica (tanto che ha per l'appunto interrotto il Parte_1
pagamento del canone della locazione abitativa proprio a far data da tale momento) previa stipulazione di un nuovo contratto.
E' di tutta evidenza che tale ultimo passaggio non sia avvenuto, non avendo le parti inteso stipulare un nuovo contratto di locazione alberghiera ricomprendente espressamente anche il basso fabbricato D.
3.2) E' opportuno chiarire che i vari titoli contrattuali dedotti in giudizio non contengono un'adeguata descrizione dell'oggetto della locazione.
Pur nelle pessime modalità con le quali è stato compilato il relativo modulo, è pacifico che il contratto di locazione abitativa indichi quale oggetto l'immobile sito in EC, Via
Montenero n. 26, piano terreno, composto da due camere da letto ed un bagno.
Il contratto di locazione alberghiera stipulato tra e Sabrina s.r.l. ha ad oggetto Parte_1
l'immobile principale sito nel Comune di EC Via Montenero 28 e la “CE adiacente all'immobile classificato al NCEU al foglio 30, particella 1403 sub I suddivisa in tre piani fuori terra”.
In nessuno dei due contratti sono state allegate planimetrie.
In nessuno dei due contratti sono state indicate le superfici effettive e/o catastali, la composizione, ecc.
E' stato financo dedotto da che vi siano errori nell'identificazione catastale degli Parte_1
immobili locati ad uso alberghiero e che tale errore, pur rilevato dai contraenti, non sia stato corretto, segno evidente che l'identificazione catastale degli immobili non è stata ritenuta dirimente nemmeno dalle parti, con quanto ne consegue in ordine all'irrilevanza del fatto che il corpo C ed il corpo D abbiano un unico identificativo catastale.
Ciò che è dato evincere dai documenti di causa è che:
- il corpo C ed il corpo D sono adiacenti;

- il corpo C si sviluppa su tre piani fuori terra;

pagina 15 di 21 - il basso fabbricato D si sviluppa su un solo piano fuori terra.
3.3) Ciò premesso, si osserva che non è corretta la pretesa di parte opponente di individuare l'oggetto della locazione alberghiera avuto riguardo al contenuto dei (differenti) contratti di affitto e di vendita dell'azienda alberghiera (stipulati da con . Parte_1 Parte_2
sostiene di essere inizialmente subentrata nel contratto di locazione a suo tempo Parte_1 stipulato da avente ad oggetto i locali ove era esercitata l'azienda, ma non ha Parte_2
prodotto il relativo contratto di locazione (ovverosia il contratto stipulato da quale Parte_2
parte conduttrice). Il titolo di detenzione delle “mura” non è stato neanche specificatamente menzionato nel contratto di affitto di azienda.
Ne consegue che non è possibile verificare da tale primo contratto di locazione quale fosse l'oggetto e la consistenza della locazione alberghiera.
Ad ogni modo si osserva che nel successivo contratto di cessione di azienda stipulato tra
[...]
e le parti hanno dato atto che avrebbe stipulato un suo autonomo e Pt_1 Parte_2 Parte_1
nuovo contratto di locazione con la proprietaria dei locali.
Ne consegue che, stante la cessazione di efficacia del precedente contratto di locazione alberghiera, è solamente il “nuovo” contratto stipulato tra e Sabrina s.r.l. in data Parte_1
01.09.2009 a costituire il titolo fondante il diritto di detenzione di Parte_1
3.4) La pretesa di di individuare l'oggetto della locazione alberghiera avendo Parte_1
riguardo al numero delle camere e dei posti letto ritraibili dai corpi C e D è errata e decettiva.
La pretesa è errata atteso che nel contratto di locazione alberghiera alcuna specifica pattuizione e/o obbligazione e/o indicazione è esplicitata in relazione al numero dei posti letto ed in tale contratto, come già detto, non viene nemmeno descritta la consistenza degli immobili locati
(vani, superfici, ecc).
E' decettivo il riferimento al fatto che nei contratti di affitto e di cessione di azienda (stipulati con venga menzionato il numero di camere presenti nella c.d. CE. Parte_2
In disparte della totale autonomia dei titoli contrattuali (cessione di azienda da una parte e locazione alberghiera dall'altra), è dimostrato in atti che nel corso degli anni la dislocazione delle camere dell'albergo sia stata oggetto di spostamenti da un fabbricato all'altro a seconda delle esigenze di ristrutturazione o di trasformazione dell'intero compendio immobiliare, modificazioni pagina 16 di 21 financo irregolari dal punto di vista amministrativo come è reso evidente dalla “cronistoria” delle concessioni edilizie e dei permessi di costruire redatta da Comune di EC (doc. 7
[...]
dalla quale risulta che svariate pratiche edilizie già assentite non sono state Parte_1
perfezionate a seguito della presentazione di successive istanze di sanatoria.
3.5) Pur volendo prendere in considerazione la descrizione operata del compendio immobiliare non solo nel contratto di locazione alberghiera ma anche nei contratti di affitto e di cessione di azienda, si osserva che tutti e tre i contratti danno atto che gli stessi hanno ad oggetto, oltre al fabbricato principale, anche la “CE” specificandosi che la stessa è “suddivisa in tre piani fuori terra”.
Solamente i contratti di affitto e di cessione di azienda indicano la superfice approssimativa della CE (“circa mq 200) e la sua composizione (“n. 7 camere e n. 5 bagni”).
Tali titoli contrattuali fanno quindi riferimento alla sola porzione immobiliare che si sviluppa su tre piani fuori terra, ovverosia alla parte dell'immobile identificata con la lettera “C”.
Alcun riferimento viene operato all'adiacente “basso fabbricato” che si sviluppa su un unico piano fuori terra che viene identificato dalle parti come corpo “D”.
E' del tutto ragionevole sostenere che, ove fosse stato intendimento delle parti ricomprendere nella locazione alberghiera anche il basso fabbricato D, la descrizione della CE operata in tale contratto sarebbe stata diversa e più specifica.
E' nuovamente decettivo il dato relativo alla superfice effettiva/catastale della CE.
Ribadito che il contratto di locazione alberghiera non contiene alcuna indicazione concernente la superfice della CE, si osserva che Parte_1
- ha prodotto solamente la planimetria catastale ma non la scheda catastale del corpo C e D, di talché non è possibile alcuna verifica in relazione alle superfici catastali;

- le tavole progettuali facenti parte del permesso di costruire n. 30 del 2016 rilasciato dal Comune di EC (doc. 6 che ha richiamato proprio a tale scopo) non indicano Parte_1
quale sia la superficie dei due lotti C e D né singolarmente né complessivamente.
Non vi è quindi nemmeno prova che vi sia una qualche corrispondenza tra la superficie della CE (peraltro indicata in sede di cessione di azienda e non di locazione alberghiera) e la superfice effettiva derivante dalla “sommatoria” del corpo C e del corpo D.
pagina 17 di 21 3.6) I documenti richiamati da parte opponente al fine di chiarire quale fosse l'effettiva volontà contrattuale manifestata dalle parti in sede di stipulazione del contratto di locazione alberghiera non hanno né valore confessorio né depongono univocamente nel senso prospettato dalla medesima opponente.
a) Il doc. 6 è la dichiarazione sottoscritta in data 09.11.2009 dalla locatrice Sabrina s.r.l. con la quale la stessa locatrice dichiara che nulla osta all'utilizzo dell'immobile locato a fini alberghieri pur essendo ancora in corso le pratiche “burocratiche” necessarie per la regolarizzazione del fabbricato ed indispensabili per il rilascio delle licenze commerciali, impengnandosi al contempo la locatrice a manlevare da ogni eventuale responsabilità penale, civile o Parte_1
amministrativa.
Si rileva che l'immobile oggetto di tale dichiarazione viene descritto come “struttura immobiliare adiacente all'Hotel I Larici – Via Montenero 28- di tre piani fuori terra, denominata CE”.
La scrittura in esame, quindi, riscontra piuttosto che con il termine “CE” le parti abbiano inteso fare riferimento solamente alla struttura che si sviluppa su tre piani fuori terra.
In aggiunta si rileva che le uniche pratiche edilizie pendenti al 2009 riguardavano esclusivamente l'edificio C, come si evince dalla “cronistoria” della situazione edilizia dell'Hotel I Larici redatta dal Comune di EC /doc. 7 Parte_1
b) Con la richiesta di permesso di costruire in sanatoria dep. 30.12.2015 prot. 20840 (doc. 22
[...]
, in disparte dell'errore di identificazione catastale dell'immobile (viene fatto Parte_1 riferimento all'immobile identificato al Catasto Fabbricati del Comune di EC al foglio
30, part. 1403 sub 3 e non sub 4), non è stato affatto riconosciuto che l'intero compendio C+D abbia assunto destinazione alberghiera sin dal 2005 ed al contrario si dà atto che i lavori per i quali è stata presentata istanza di sanatoria consistono in “difformità interne ed esterne ai fabbricati C e D e cambio di destinazione d'uso dei locali ad uso deposito con creazione di una nuova unità ad uso abitativo nel corpo di fabbrica D”.
In definitiva, quanto al basso fabbricato D, la sanatoria riguarda la trasformazione da uso deposito ad uso abitativo.
pagina 18 di 21 c) La dichiarazione di Sabrina s.r.l. sottoscritta in data 03.07.2017 (doc. 7 Parte_1
riguarda a ben vedere la conformità degli impianti.
Nelle premesse di tale dichiarazione di conformità si dà atto che l'Hotel I Larici è composto dal corpo principale Fabbricato A e dal corpo posto “sul retro denominato CE fabbricati C e
D” sito in via Montenero n. 28.
Vale la pena rilevare che tale dichiarazione è stata redatta nel luglio 2017, ovverosia all'esito della trasformazione della destinazione del corpo D da uso abitativo ad uso alberghiero ed è solo a partire da tale trasformazione che sarebbe stato possibile “attrarre” il corpo D ad una lecita e formale destinazione alberghiera.
Non a caso tale dichiarazione è stata rilasciata al solo fine di consentire di istruire la pratica di integrazione dei posti letto di pertinenza dell'albergo.
Il documento in esame non consente però di ritenere che la volontà delle parti fosse sin dall'inizio quella ricomprendere anche il basso fabbricato D nella locazione alberghiera.
In difetto non sarebbe dato comprendere per quale ragione solo a partire dall'annualità 2017
abbia sospeso il pagamento dei canoni. Parte_1
d) Ancora priva di rilievo decisorio è l'attestazione del Comune di EC indirizzata a con la quale il Comune dava atto che la CE faceva parte dell'Hotel I Parte_1
Larici (doc. 9 . Parte_1
A ben vedere tale attestazione è datata 21.02.2019, è stata redatta tenendo conto del trasferimento
(nell'Hotel I Larici) dei posti letto originariamente facenti parte dell'ex Persona_3
(trasferimento avvenuto con Permesso di costruire n. 30 del 2016) ed il Comune di EC ha attestato che solo a seguito di tale trasferimento ed all' “attualità” (ovverosia alla data dell'attestazione) la CE faceva parte dell'hotel ed aveva destinazione alberghiera.
3.7) E' ben noto a questa Corte che le società di persone, pur non aventi personalità giuridica, sono comunque dotate di autonoma soggettività ed in quanto tali non possono essere “confuse” con i soggetti che le amministrano.
Nel caso di specie, peraltro, non può non trascurarsi che è amministrata e Parte_1
rappresentata da il quale a sua volta ha stipulato un contratto di locazione Parte_1
abitativa a titolo personale. In proposito non è seriamente credibile:
pagina 19 di 21 - che non fosse a conoscenza del “parallelo” contratto di locazione abitativa;
Parte_1
- che (nella persona del legale rappresentante ) abbia concesso in Parte_1 Parte_1 uso a (persona fisica) due camere d'albergo ed un bagno (il c.d. basso fabbricato Parte_1
sub D) e che (persona fisica) abbia ciononostante stipulato un contratto di locazione Parte_1 abitativa “transitoria” impegnandosi per nove anni al pagamento di € 400,00 mensili in favore di
; CP_1
D'altro canto, è pacifico che la persona fisica abbia corrisposto il canone di locazione con proprie risorse.
Quest'ultima circostanza, oltre tutto, avvalora la tesi che ha mantenuto nel tempo CP_1 la disponibilità dell'immobile quale comodatario, avendo continuato a percepire nel corso di tutti gli anni (2008-2017) il canone di locazione in assenza di contestazioni di sorta da parte di Sabrina
s.r.l. (di cui non vi è contezza in atti), di e di . Non vi è oltre tutto Parte_1 Parte_1 evidenza istruttoria di sorta in ordine all'intervenuta cessazione del contratto di comodato stipulato tra Sabrina s.r.l. e e non è nemmeno presumibile la cessazione del CP_1
comodato a fronte dei contrari elementi di prova appena evidenziati.
4) Concludendo, le evidenze istruttorie in atti non consentono di ritenere condivisibile l'interpretazione del contratto di locazione alberghiera proposta dall'opponente, essendo evidente che se la volontà contrattuale delle parti fosse stata sin dall'inizio quella di ricomprendere nella locazione alberghiera anche il fabbricato D, certamente non sarebbe stato stipulato ed eseguito il parallelo contratto di locazione abitativa.
5) Deve quindi essere disattesa l'istanza di CTU proposta da parte opponente in quanto superflua ai fini della decisione.
L'opposizione deve essere rigettata.
Non sussistono i presupposti per la condanna ex art. 96 c.p.c. atteso che la complessità della controversia e le modalità di redazione dei contratti dedotti in giudizio (di certo non agevolmente intellegibili) non consentono di sostenere che l'opposizione sia stata proposta con dolo o colpa grave.
6) Rivestendo sostanzialmente la medesima posizione processuale ed avendo Parte_1
pagina 20 di 21 aderito ai motivi di opposizione proposti da le spese processuali tra le predette Pt_1 Parte_1
parti devono essere integralmente compensate.
Per il resto le spese seguono la soccombenza, dovendo essere poste a carico di Parte_1
ed in favore di . CP_1
La liquidazione viene effettuata come da dispositivo tenuto conto dell'attività espletata in corso di causa (fase studio, fase introduttiva, fase decisionale), del valore della controversia (valore dichiarato compreso tra € 26.000,00 ed € 52.000,00), conformemente ai valori medi di cui al DM
n. 55/2014 come attualmente vigenti, ovverosia tenendo conto delle modificazioni introdotte con
DM n. 147/22.
Deve essere applicata la sanzione di cui all'art. 408 c.p.c..
Stante la natura impugnatoria del ricorso ex art. 404 c.p.c., ai sensi di quanto disposto dall'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo Parte_1
di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale.


P.Q.M.

visti gli artt. 447 bis e 437 c.p.c., definitivamente pronunciando, così provvede
1) Rigetta l'opposizione;
2) Rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta da;
CP_1
3) Condanna a rimborsare a le spese di lite, Parte_1 CP_1 che si liquidano in complessivi € 8.468,50 per competenze, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA se previste per legge, da corrispondersi in favore del difensore dichiaratosi antistatario;

4) Compensa integralmente le spese di lite tra Parte_1 [...]
Parte_4
5) Condanna al pagamento della pena pecuniaria di € 2,00; Parte_1
6) Dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 a carico di Parte_1
Così deciso in Torino il 02/04/2025
Il Consigliere est Il Presidente
Dott.ssa Paola Ferrari Bravo Dott.ssa Anna Bonfilio
pagina 21 di 21