REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Venezia
SEZIONE QUARTA
R.G. 1150/2024
La Corte D'Appello di Venezia, SEZIONE QUARTA, in persona dei magistrati: dott.ssa Clotilde Parise ‒ presidente dott. Marco Campagnolo ‒ consigliere dott.ssa Elena Rossi ‒ consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa promossa da
Parte_1
( ), con gli avv.ti Lara Maria Dal Medico e C.F._1
Franco Lovato contro
( ) in persona del l.r.p.t. e CP_1 P.IVA_1
), entrambi con l'avv. CP_2 C.F._2
Claudio AS oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni;
appello avverso la sentenza del Tribunale di Vicenza n. 1134/2024, emessa il 30/05/2024, causa trattenuta in decisione sulle seguenti:
CONCLUSIONI PER L'APPELLANTE
[...]
Parte_1
“- nel merito, in via principale: respingersi integralmente tutte le domande ex adverso formulate, sia in via principale sia in via subordinata, poiché del tutto infondate in fatto e in diritto e, comunque, non provate per i motivi dedotti ed esplicitati in narrativa;

- in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande avanzate, in via principale e/o in via subordinata, dai ricorrenti nei confronti del sig. Parte_1
contenere le stesse e le relative richieste risarcitorie strettamente entro la reale ed effettiva entità dei danni nella misura che risulterà in corso di causa, tenuto altresì conto del concorso di colpa del sig. CP_2
e della società come esplicitato in parte motiva ai sensi
[...] CP_1
e per gli effetti di cui all'art. 1227 cc e compensando, ove possibile, le poste di debito/credito tra le odierne parti processuali;

- in via riconvenzionale:
• accertato e dichiarato l'inadempimento contrattuale della società per mancato puntuale pagamento dei canoni di locazione CP_1
delle mensilità di giugno e luglio 2018, degli oneri accessori maturati da giugno 2018 ad oggi, detratto l'acconto ricevuto, del mancato adeguamento dei canoni di locazione delle mensilità di giugno e luglio
2020 e della mancata rifusione di quanto illegittimamente trattenuto ex
Decreto Rilancio, dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di locazione ad uso diverso dall'abitativo stipulato in data 14.3.2018 con scrittura privata tra il sig.
[...]
e il sig. - per persona o società da Parte_1 CP_2
lui nominata-, ai sensi e per gli effetti di cui alle clausole n. 6) e n. 22) del contratto e dell'art. 1456 cc;

• per l'effetto, condannare la società al pagamento in favore CP_1
del sig. della complessiva somma di € 9.455,86, di cui Parte_1
pag. 2/16 € 5.000,00 per i canoni di locazione di giugno e luglio 2018, € 4.105,86 per oneri accessori, € 200,00 per l'adeguamento dei canoni di giugno e luglio 2020 ed € 150,00 per l'inesatta autoriduzione del canone ex
Decreto Rilancio ovvero la diversa, maggiore o minore somma, che sarà ritenuta di giustizia, oltre agli interessi di legge dalla data di scadenza di ogni singolo pagamento sino al momento del saldo effettivo;
”.
CONCLUSIONI PER GLI APPELLATI E CP_1 CP_2
[...]
“In via principale
- dichiararsi inammissibile e/o respingersi in quanto infondato l'appello proposto da;
Parte_1
- spese di lite integralmente rifuse.
In via subordinata istruttoria
- ammettersi le prove orali per interpello e per testimoni articolate nella seconda memoria ex art. 183 VI° comma cpc depositata il 19.09.2022, capitoli da 1 a 29, con i seguenti testimoni: geom. , Via Testimone_1
Generale dalla Chiesa n. 101 a DA;
geom. CP_3
, Via Bellini n. 6 a DA;
Geom. , Via D. E.
[...] CP_4
Tazzoli n. 4 a DA;
geom. , Via Montagna Controparte_5
Spaccata n. 29 a DA;
, Via Miniera n. 15 a Controparte_6
NE Vicentino;
, Via Isonzo n. 24/b a Brendola;
CP_7
, Via Stazione n. 11 a Trissino;
, Viale CP_8 Controparte_9
Stazione n. 23; Direttore , Viale Stazione 15 a Trissino;
CP_10
, Via dei Lanifici n. 38 a DA;
Controparte_11 CP_12
Via dei Lanifici n. 38 a DA;
”.
[...]
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE art. 118 disp. attuaz. cpc
pag. 3/16 1. Con ricorso ritualmente notificato il 25.7.2024 l'appellante
[...]
ha impugnato la sentenza n. 1134/2024 del Parte_1
Tribunale di Vicenza che ha parzialmente accolto la domanda della conduttrice accertando che tra le parti del giudizio era in CP_1
essere, a far data dall'agosto 2018, una locazione a uso diverso dall'abitativo regolata sulla base delle condizioni riportate in un preliminare del 14.3.2018, avente a oggetto un immobile sito in NE
Vicentino, da adibire a palestra e centro fitness, rilevando altresì che tra i beni condotti nella locazione andava ricompreso anche un bagno per disabili da intendersi funzionale e in uso esclusivo alla palestra, come confermato dalla stessa parte locatrice.
2. Il Giudice di primo grado, istruita la causa mediante escussione testimoniale e CTU svolta dal geom. ha inoltre accertato CP_13
l'inadempimento del locatore per non aver messo a Parte_1
disposizione della conduttrice la terrazza (risultata essere un lastrico solare), disponendo di conseguenza la riduzione del canone a €
26.0463,57 (in luogo dell'originaria somma di € 30.000,00 pattuita contrattualmente) per i primi due anni di decorrenza del contratto, e ad €
27.552,12 annui (invece di € 31.200,00) per gli anni successivi, con condanna del resistente a restituire a parte conduttrice la quota di canone eccedente (fino a maggio 2024) liquidata in € 20.864,91.
3. Il Tribunale, respinte di contro le ulteriori domande risarcitorie della ricorrente (concernenti: l'inadempimento del locatore per ritardo nella consegna del bene con danno da mancato guadagno per i mesi giugno/luglio 2018; la mancata illuminazione dell'area di parcheggio;
la mancata utilizzabilità dell'ascensore dell'immobile de quo; la ritardata ultimazione delle opere negli spazi comuni;
la tardiva fissazione delle tabelle millesimali;
il ritardo/mancata acquisizione di parte dei mappali pag. 4/16 locati;
le infiltrazioni del tetto;
l'omessa consegna dei libretti delle caldaie e problemi di funzionamento dell'impianto di riscaldamento;
la riduzione del canone per l'emergenza sanitaria legata alla pandemia da
Covid-19; il risarcimento danni per mancato guadagno e da perdita d'immagine commerciale), nonché le difese anche in via riconvenzionale del locatore (per pretesa risoluzione del preliminare di locazione, con condanna risarcitoria al versamento della quota dei canoni, oneri accessori e adeguamento non versati, oltre al risarcimento danni per inadempimento contrattuale), ha condannato il alla rifusione Parte_1
delle spese di lite – compensate per 1/3, ponendo altresì a suo carico anche le spese di CTU.
4. L'appellante ha interposto quindi gravame per la riforma della sentenza di prime cure, formulando sostanzialmente quattro motivi d'appello e precisamente:
1° - arbitraria e insufficiente motivazione della sentenza;
omessa e insufficiente valutazione delle risultanze processuali;
violazione di norme di diritto: sulla decorrenza del contratto di locazione;

2° - arbitraria ed erronea interpretazione e valutazione delle prove ex artt. 115 e 116 cpc;
arbitraria motivazione della sentenza;
violazione di norme di diritto – sulla riduzione del canone di locazione;

3° - arbitraria e insufficiente motivazione della sentenza, omessa e insufficiente valutazione delle prove documentali e delle risultanze processuali;
violazione di norme di diritto - sulle spese condominiali;
4° - arbitraria ed erronea valutazione delle risultanze processuali, violazione di norme di diritto - sulla risoluzione del contratto per inadempimento di parte conduttrice.
pag. 5/16 5. Si sono costituiti con comparsa di risposta del 20.12.2024 gli appellati insistendo per il rigetto dell'appello e richiamando in via di subordine le istanze istruttorie formulate in primo grado.
6. La causa è stata discussa e decisa con lettura del dispositivo all'udienza del 15.1.2025.
7. Preliminarmente va disattesa l'eccezione formulata all'udienza del
15.1.2024 dall'appellata, secondo cui l'appello sarebbe stato proposto da in ritardo, nel senso che l'appellante ha dimesso la Parte_1
sentenza impugnata priva della notifica, precludendo così alla Corte di rilevare (d'ufficio) la tempestività del gravame. L'eccezione è priva di pregio, poiché nelle premesse del ricorso 5.7.2024 Parte_1
chiede la riforma della «…sentenza n. 1134/2024 pronunciata e pubblicata in data 30.5.2024 dal Tribunale di Vicenza, nella persona del
Giudice Dott.ssa Stefania Caparello, nel procedimento n. 2420/2021
R.G., notificata il 6.6.2024», mentre e nella CP_1 CP_2
comparsa di costituzione e senza nulla rilevare sulla tempestività dell'appello, danno atto che «…la sentenza n.1134/2024 Sent. emessa in data 30.05.2024, pubblicata in pari data dal Tribunale di Vicenza nel procedimento n. 2420/2021 R.G [è stata] ritualmente notificata alla controparte…» (p. 2). Secondo l'avviso della Corte, espresso all'esito dell'interpretazione congiunta degli atti processuali, le difese delle parti concordano dunque sul fatto che la sentenza è stata notificata
«ritualmente» il 6.6.2024.
8. Nel merito, l'appellante col primo motivo (pagg. 3 - 6) contesta al
Tribunale l'errata determinazione della decorrenza del contratto di locazione dall'agosto 2018 in deroga alle pattuizioni contrattuali che ne avevano statuito il decorrere dall'1.6.2018, censurando la violazione dei disposti degli artt. 1575, 1587 cc, per i quali il conduttore con la pag. 6/16 consegna delle chiavi sarebbe divenuto detentore qualificato dell'immobile, assumendo l'obbligo del versamento del canone di locazione nei termini pattiziamente concordati (per € 5.000,00 complessivi per i mesi di giugno e luglio 2018) oltre al versamento degli adeguamenti in aumento del canone dopo i primi 24 mesi dall'inizio del contratto (per € 200,00) e alla corresponsione di € 150,00 per illegittima riduzione del canone sulla base del decreto rilancio.
9. Sul punto, osserva la Corte come l'appellante non contesti concretamente le risultanze dell'escussione testimoniale assunta all'udienza del 22.2.2022, laddove i testi e Testimone_2 [...]
hanno sostanzialmente confermato il fatto che «nei mesi di Tes_3
giugno e luglio 2018 non arrivava l'acqua calda nei bagni, l'ascensore non funzionava e le opere di completamento, sistemazione e pulizia delle parti comuni non erano ancora state ultimate…la terrazza non era stata messa a disposizione e il piazzale era privo d'illuminazione», altresì precisando il teste AS che, quale commercialista della conduttrice, si era «occupato anche della pratica SUAP con il Comune di NE»,
e aggiungendo che «…non avrei mai potuto fare l'inizio attività e infatti non ho potuto farlo se questi elementi non fossero stati a posto;
al momento questi elementi sono a posto infatti il titolare della palestra ci lavora da due anni»; così come la teste ha confermato che Tes_2
«alla fine dell'estate del 2018 decise di aprire la palestra per CP_1
evitare di perdere le iscrizioni per la stagione autunno – inverno, e
l'inaugurazione avvenne il giorno 27.08.2018…perché buona parte delle cose di cui sopra sono state messe a posto», altresì comprovando il fatto che la proposta di locazione era stata formulata «…confidando sull'impegno del a rendere a breve disponibile la terrazza», Parte_1
anche perché parte conduttrice puntava «…su questa terrazza perché
pag. 7/16 nessun'altra palestra di DA e NE ha una terrazza». Il teste
AS ha precisato «che la terrazza non è mai stata utilizzata», mentre il teste (ud. 22.2.2022) ha dichiarato che «il Tes_4
contatore della palestra è stato attivato a luglio – agosto 2018».
10. Il ricorrente non contesta neppure espressamente le dichiarazioni del teste (ud. 22.2.2022) che – come riportato Testimone_5
anche a pag. 10 della sentenza - ha dichiarato che «l'agibilità fu depositata a fine luglio 2018, mi pare il 27 luglio;
dopo l'ascensore era stato disattivato il contratto per cui funzionava ma non era collegato alla energia elettrica;
occorreva inoltre fare la manutenzione dell'ascensore; non ricordo quando è stato messo a posto l'ascensore.
Per la parte esterna c'erano delle piastrelle da sistemare ma ciò era dovuto al fatto che stavamo facendo lavori al piano terra e quindi avevamo mezzi che continuavano a entrare e uscire;
dopo si è provveduto alla sistemazione. Ricordo che le piastrelle sono state sistemate dopo l'agibilità…l'acqua calda è arrivata dopo l'agibilità; ho anche sollecitato il a fare l'allaccio al gas per fare il collaudo CP_2
dell'impianto. La richiesta di allaccio viene fatta al momento dell'agibilità e poi ci sono 60 gg di tempo per definire. Se entro 60 gg non viene definita chiudono gli allacci».
11. Parimenti, non risulta che abbia contestato le Parte_1
dinamiche temporali sull'attivazione dell'energia elettrica e sulla procedura per l'agibilità dell'immobile poste a sostegno della sentenza impugnata (pagg. 9 – 10 sentenza): pertanto, non sono pertinenti le censure dell'appellante proprio in merito alle «norme di diritto che pongono a carico del locatore e del conduttore le rispettive obbligazioni», dal momento che l'obbligo del conduttore di corrispondere il dovuto per la locazione sorge (e sorgeva) solo a seguito pag. 8/16 dell'acquisita disponibilità e della possibilità di godimento dell'immobile, quale prestazione fondamentale cui risulta tenuto il locatore per consentire il godimento del bene proprio in ossequio al disposto ex art. 1575 cc.
12. In tal senso, l'appellante non affronta i rilievi del tribunale (pag.
10) sull'applicazione dell'art. 7 del contratto (doc. 5 di , Persona_1
laddove il in forza degli accordi sottoscritti con il preliminare Parte_1
del 14.3.2018, si è impegnato «a proprie spese a completare tutte le opere relative alle parti comuni che permettono l'accesso all'immobile oggetto del contratto, compreso il tunnel di accesso. Inoltre, il locatore si impegna a consegnare l'immobile locato completamente ultimato e con agibilità e pratica antincendio. La terrazza verrà consegnata nel più breve tempo possibile e quindi non appena risolti i problemi di guaina.
La terrazza verrà consegnata non appena sarà resa agibile. Premesso che codesto contratto viene redatto in un momento differente dalla consegna delle chiavi e con lavori in corso, le parti concordano che al momento della consegna degli immobili e quindi delle chiavi, verrà fatto un controllo del buon funzionamento di tutti i dispositivi all'interno del locale». Pertanto, è lo stesso locatore che si è impegnato a consegnare l'immobile agibile e completamente ultimato.
13. Di conseguenza, il motivo non può essere accolto, non essendo stato confutato (né in realtà affrontato in appello) il fatto, accertato all'esito dell'istruttoria, che solo a decorrere dall'agosto 2018 il conduttore venne messo in condizioni tali da consentire, anche ex art. 1587 cc, il normale godimento del bene in relazione alla sua destinazione contrattuale, vieppiù considerando – per quanto attinente alla sospensione del pagamento del canone e degli oneri accessori per i mesi di giugno e luglio 2018, nonché per la decorrenza degli aumenti in pag. 9/16 maggiorazione della corresponsione del canone e per la riduzione del canone in forza del decreto rilancio - il rapporto di interdipendenza proporzionale tra la prestazione e la controprestazione dedotte in contratto in relazione, anche nella cadenza temporale degli incombenti reciproci, ad un non uso dei locali locati per l'attività della conduttrice, tenuto conto che il perfezionamento del contratto di locazione richiedeva l'acquisita disponibilità e possibilità di godimento dell'immobile, a prescindere anche dalla già avvenuta registrazione assumente semmai valore amministrativo e fiscale.
14. L'appellante contesta, con il secondo motivo (pagg. 6 – 9), i punti

4.9 e 5 della sentenza, nei quali il Tribunale ha argomentato sull'inadempimento del locatore per non aver messo a disposizione della conduttrice la terrazza dell'immobili per cui è causa, denunciando che il
Giudice avrebbe errato nell'applicazione del coefficiente di riduzione del canone di locazione (10% in luogo del disposto 50%) con «un'arbitraria valutazione delle prove da parte del Tribunale di Vicenza in violazione degli artt. 115 e 116 cpc, nonché in violazione dei parametri di cui al
D.P.R. del 23.3.1998 n. 138».
15. Premesso che l'appellante non contesta il proprio inadempimento per non aver messo a disposizione della conduttrice la terrazza (con ogni conseguente effetto acquiescente), limitandosi semmai solo a dolersi del quantum risarcitorio riconosciuto in sentenza, osserva la Corte come il richiamo agli artt. 115, 116 cpc non sia conferente, dal momento che «la questione della loro violazione o di falsa applicazione non può porsi per una erronea valutazione del materiale istruttorio compiuta dal giudice di merito, ma, rispettivamente, solo allorché si alleghi che quest'ultimo abbia posto a base della decisione prove non dedotte dalle parti, ovvero disposte d'ufficio al di fuori dei limiti legali, o abbia disatteso,
pag. 10/16 valutandole secondo il suo prudente apprezzamento, delle prove legali, ovvero abbia considerato come facenti piena prova, recependoli senza apprezzamento critico, elementi di prova soggetti invece a valutazione”
(vd. Cass. 18482/2023), tenuto altresì conto che, anche ex art. 116 cpc, il giudice è libero di valutare le prove secondo il suo prudente apprezzamento, a meno che la legge non disponga diversamente, in base a un ragionamento che segua le regole della logica e della comune esperienza.
16. Nel caso de quo il riferimento di alle Parte_1
terrazze/balconi di cui al gruppo T (Unità immobiliari a destinazione terziaria) del DPR 138/1998 quali modalità di determinazione censuaria della superficie delle unità immobiliari locate non è pertinente, non confutando la modalità di calcolo effettuata dal Tribunale, che ha adottato un coefficiente di riduzione del canone conforme alle stesse tabelle millesimali (quale misura dei diritti sulle parti comuni e strumento di ripartizione delle spese condominiali) utilizzate anche da parte locatrice (vd. pag. 11 della CTU: circostanza non smentita dal
. Parte_1
17. Inoltre, il riferimento dell'appellante alla qualificazione dell'immobile come «Gruppo T/3: fabbricati e locali per esercizi sportivi» non è corretto, attenendo il richiamo semmai a locali dove viene svolta attività senza fini di lucro (categoria catastale C/4), ossia a una situazione diversa dall'attività commerciale della conduttrice
(l'immobile utilizzato a palestra è catastalmente censito come categoria
D/6, ossia tipologia di fabbricati e locali per esercizi sportivi con fine di lucro, vd. doc. 17 , fermo restando, comunque, che la Persona_1
terrazza assumeva una componente fondamentale nella locazione (vd. escussione di ud. 6.10.2022, per cui «il discorso della Persona_2
pag. 11/16 terrazza era essenziale per il e infatti fu riportato anche in CP_2
contratto...in questi incontri si è sempre parlato della terrazza e il era disponibile a concederla a parte locataria e quindi fornita Parte_1
di agibilità…c'era la promessa di consegnare la terrazza nel minor tempo possibile, come riportato in contratto».
18. Va altresì ricordato che «il ha puntato su questa terrazza CP_2
perché nessun'altra palestra di DA e NE ha una terrazza»
(teste , ud. 22.2.2022), tanto da essere espressamente Testimone_3
menzionata quale autonomo elemento di rilievo del sinallagma contrattuale nell'art. 7 del preliminare (doc. 5 di . Persona_1
19. D'altro canto, il locatore non ha contestato nemmeno le risultanze della CTU per cui la terrazza non poteva essere messa a disposizione della conduttrice dal momento che «…il lastrico solare esistente, stando alle normative vigenti in materia urbanistica nel comune di NE
Vicentino, non risulta essere riconvertibile a terrazza in quanto allo stato attuale, come confermato dal Dirigente dell'Ufficio Edilizia
Privata, risulta essere saturata la capacità edificatoria nel lotto interessato. Pertanto, il cambio d'uso, necessario alla trasformazione da lastrico solare a terrazza, non è possibile con una semplice richiesta di
Permesso di Costruire e relativo pagamento di oneri e standard oltre alla necessaria realizzazione di opere per la messa a norma all'uso richiesto, ma comporta una complessa variante urbanistica» (pag. 9
CTU), ossia in evidente inadempimento rispetto agli accordi pattizi assunti tra le parti.
20. Inoltre, non è corretto asserire che il Tribunale si sia «discostato dalla valutazione tecnica cui era pervenuto il CTU» come vorrebbe far intendere l'appellante (pag. 9 del ricorso): il geom. con CP_13
l'integrazione della perizia, ha meramente adempiuto all'incarico di pag. 12/16 fornire chiarimenti alle osservazioni delle parti svolte all'ud. del
20.6.2023, effettuando un mero calcolo matematico (pagg.

3-4 integrazione CTU del 27/10/2023) per una più compiuta valutazione d'insieme del giudicante, senza avvalorare la riduzione del 10%
(disattesa in sentenza in luogo della poi accertata e riconosciuta riduzione al 50%): il CTU si era già espresso nell'elaborato peritale del
21.5.2023 (pagg. 6-7, nonché, in replica alle stesse osservazioni del CTP del alle pagg. 10-11) per l'infondatezza delle eccezioni del Parte_1
locatore, con argomentazioni poi assunte con corretta motivazione dal
Tribunale (punti 4.9 e 5, pagg. 13-14 della sentenza).
21. Con il terzo motivo (pagg. 9 - 11) lamenta Parte_1
l'erronea valutazione delle risultanze processuali sugli oneri accessori previsti nel contratto, censurando la mancata condanna di parte appellata al versamento degli stessi al locatore.
22. La doglianza è in parte assorbita da quanto già dedotto sulla prima censura del gravame in ordine alla decorrenza della locazione da agosto
2018, ovverosia da quando è stato consentito alla conduttrice di poter concretamente godere del bene per la propria attività, con conseguente carenza di spettanza anche degli oneri accessori relativi alle mensilità di giugno e luglio 2018.
23. Comunque, per quanto attiene alla restante pretesa, si osserva che con l'art. 4 del preliminare del contratto di locazione del 14.3.2018 le parti hanno concordato che «non sono comprese nel canone le spese inerenti le forniture dell'acqua, del gas, dell'energia elettrica, la luce condominiale, e la pulizia della scala comune, che verranno pagate dal conduttore previa intestazione dei contatori. Il locatore si impegna a definire e a calcolare le spese condominiali a carico del conduttore entro e non oltre l'inizio del contratto».
pag. 13/16 24. Pertanto, era onere del locatore dimostrare l'esistenza,
l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto come pure produrre giustificativi delle spese sostenute, non essendo diversamente rinvenibili i criteri di calcolo minimi, anche concordati dalle parti, vieppiù attesa la circostanziata contestazione della conduttrice avverso le tabelle dimesse dal locatore (doc. 29 e 36 – 38 , nonché Persona_1
considerando il fatto che l'appellante non ha neppure richiesto l'accertamento del credito anche nel quantum, peraltro a fronte di un pagamento comunque effettuato dalla conduttrice (doc. 37) che non è stato menzionato o contestato nel motivo d'appello. Dunque, non affrontando l'argomentazione del Tribunale per cui gli oneri accessori non erano in prime cure stati «congruamente motivati» (pag. 18 sentenza), la censura non può essere accolta.
25. L'appellante articola poi il quarto motivo (pagg. 11 - 13) sostenendo che il Tribunale ha erroneamente rigettato la domanda di risoluzione del contratto di locazione in violazione degli artt. 1455, 1456 cc. Nel dettaglio, si contesta al Giudice di aver «omesso di considerare che il contratto di locazione de quo è già risolto di diritto alla data del
25.6.2021, per aver nella sua qualità di proprietario- Parte_1
locatore, dichiarato formalmente di avvalersi della clausola risolutiva espressa prevista agli artt. 6) e 22) del citato contratto, apponendo la propria firma alla memoria difensiva depositata da questa difesa in via telematica» (pag. 13 del ricorso d'appello).
26. Peraltro, non sussistendo l'inadempimento della conduttrice al pagamento del canone locatizio (art. 6 del contratto) e degli oneri accessori per quanto già esposto con il rigetto dei precedenti motivi del gravame, manca il presupposto per applicare la clausola risolutiva espressa invocata dall'appellante, vieppiù tenuto conto che il locatore pag. 14/16 non ha neppure impugnato il capo della sentenza per cui «le condotte…imputate a parte conduttrice non risultano così gravi da obliterare il maggior inadempimento gravante su rispetto al Parte_1
contratto di causa» (vd. pagg. 17-18 sentenza): Si deve altresì sottolineare che il ha eccepito il preteso inadempimento Parte_1
soltanto con la memoria di costituzione nel giudizio di prime cure, ovvero a distanza di tre anni dall'inizio della locazione, mostrando di ritenere valido fino ad allora (ovvero fintantoché la conduttrice non ha agito in giudizio per contestare l'inadempimento – poi accertato – del locatore) il rapporto contrattuale in essere, nonché considerando l'evidente genericità e indeterminatezza dell'oggetto della clausola di cui all'art. 22 del contratto – «l'inadempienza da parte del conduttore di uno dei patti contenuti in questo contratto produrrà, ipso iure, la sua risoluzione», richiamata dall'appellante. Ne deriva che, mancando un effettivo inadempimento imputabile alla parte conduttrice, anche tale motivo d'impugnazione non può essere accolto.
27. In definitiva, l'appello va respinto, assorbendo ogni altra questione anche in ordine alle istanze istruttorie. Le spese del grado seguono la soccombenza e sono liquidate applicando i valori previsti dallo scaglione di riferimento (da € 5.200 a € 26.000, con maggiorazione ex art. 4, 2° comma DM 55/2014 per la presenza di più parti aventi la stessa posizione processuale), avuto riguardo a tipologia della causa e delle difese svolte, difficoltà e valore economico dell'affare, importanza dell'attività prestata.
28. Sussistono i presupposti per applicare il comma 1-quater dell'art. 13 DPR 115/2002, introdotto dall'art. 1, 17° comma l. 228/2012, sicché
l'impugnante deve versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello originariamente dovuto.
pag. 15/16

PER QUESTI MOTIVI

la Corte d'appello di Venezia, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa e contraria istanza ed eccezione, così provvede:
1. rigetta l'appello proposto da , Parte_1
e conferma la sentenza impugnata;

2. condanna l'appellante a rifondere le spese del giudizio di secondo grado a favore degli appellati, liquidate complessivamente in € 5.185,80
(scaglione da € 5.200,00 a € 26.000,00, con maggiorazione ex art. 4, co.
2, DM 55/2014), oltre spese generali e accessori di legge;

3. dichiara che vi sono i presupposti a carico dell'appellante per applicare il comma 1-quater dell'art. 13 DPR 115/2002, introdotto dall'art. 1, 17° comma l. 228/2012, e che deve essere versato un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello originariamente dovuto;
manda alla cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Venezia, 15.1.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Marco Campagnolo Clotilde Parise
pag. 16/16