N. R.G. 2319/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente relatore
Marco Cecchi Consigliere
Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato all'udienza del 22.1.2025, mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 2319/2023 promossa da:
PI/cf: ), Parte_1 P.IVA_1 con il patrocinio dell'Avv. GERARDO MACRINI;

PARTE APPELLANTE APPELLATA INCIDENTALE nei confronti di
(cf: PI: , con il COoparte_1 P.IVA_2 P.IVA_3

PARTE APPELLATA APPELLANTE INCIDENTALE
avverso la sentenza n. 660/2023 emessa dal Tribunale di Prato e pubblicata il 28/09/2023
CONCLUSIONI
In data 22.1.2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
pagina 1 di 36 Piaccia all'Ill.ma Corte adita, in riforma della sentenza impugnata specificata in epigrafe, contrariis rejectis, voglia:
a. in via preliminare, anche anticipatamente rispetto all'udienza di discussione, sospendere l'efficacia esecutiva o l'esecuzione della sentenza appellata, con o senza cauzione;

b. nel merito, in riforma della impugnata sentenza, rigettare le domande della
[...]
, poiché infondate in punto di fatto e di diritto e non provate, con condann CP_1 spese di lite. Per l'effetto, condannare la alla restituzione di quanto CP_1 eventualmente versato dalla in esecuzione dell'impugnata sentenza (n. 660/2023 Pt_1 del Tribunale Ordinario di Prato, sezione Civile, Giudice dott.ssa Federica Ferretti, pubblicata il 28.09.2023, Rep. 1414/2023 del 2.10.2023, resa nel giudizio occorso inter partes con N.R.G. 1538/2021, non notificata), oltre a rivalutazione ed interessi, nonché al rimborso/risarcimento degli esborsi che la ha dovuto sostenere per il ripristino Pt_1 dell'immobile de quo (eventualmente questi ultimi da liquidarsi in separato giudizio), al fine di evitare il maturarsi delle ulteriori spese di € 12.149,02 per ogni mese decorrente da ottobre 2023 sino alla riconsegna dell'immobile suddetto libero dai beni indicati nella sentenza impugnata.
c. in via subordinata, nella denegata e non concessa ipotesi di accoglimento delle domande avversarie, ridurre l'importo dovuto per i titoli accertati nella misura di € 339.196,10 fino al novembre 2023 (eventualmente incrementato di € 6.281,92 per il mese di dicembre 2023 e per l'anno 2024 secondo i canoni annui OMI applicati ad una superficie di 979mq) ovvero nella diversa misura secondo equità e/o quanto ritenuto di giustizia, anche in ragione delle previsioni di cui all'art. 1227 c.c.
In tutti i casi con vittoria di spese del doppio grado di giustizia. Con ogni salvezza.
Per la parte appellata:
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, contrariis reiectis, previo ogni opportuno accertamento e relativa e conseguente declaratoria, con ogni necessaria successiva pronuncia e con espresso accoglimento dell'appello incidentale proposto
Rigettare integralmente l'Appello proposto da Parte_1
e ogni domanda con esso f
[...] parti impugnate da la sentenza del Tribunale di Prato n. 660/2023, resa all'esito Pt_1 del giudizio n. 1538/2021, per tutte le ragioni esposte in narrativa.


1. Riformare la sentenza del Tribunale di Prato n. 660/2023, resa all'esito del giudizio n. CO 1538/2021, limitatamente alla parte in cui ha respinto la domanda di pagamento di CO relativa al pagamento degli oneri condominiali, e per l'effetto accertare il diritto di percepire da gli oneri Parte_1 condominiali non versati, eventualmente disponendo condanna generica a carico di
come meglio esplicato in narrativa. Pt_1


2. Solo ove occorresse, previamente ammettere le prove richieste nel giudizio di I grado e al momento negate.


3. Con vittoria di spese, diritti e compensi, oltre a eventuali spese per CTP e CTU, ove richieste ed ammesse, per ogni grado di giudizio, come altresì meglio specificato in narrativa.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE pagina 2 di 36 *
1. Il 1.7.1999 (locatrice) e la AN RA SP (conduttrice) hanno Parte_2 stipulato un contratto di locazione commerciale inerente la porzione immobiliare sita in
Prato, Piazza Europa n. 2, 4, 6, 8, 10.
Era stabilito, per quanto qui interessi, agli articoli nn. 5, 6 e 7 del contratto:
Art. 5: “Tutte le migliorie rimarranno a favore della locatrice, escluso l'obbligo della conduttrice al ripristino, mentre le eventuali addizioni e gli impianti di proprietà della conduttrice potranno essere asportati dalla stessa senza che il locatore possa opporsi al riguardo, con il solo obbligo di ripristino dello stato antecedente”
Art. 6: “La conduttrice si riserva la facoltà di effettuare nei locali condotti in locazione le opere murarie di adattamento e di adeguamento, nonché ogni opera di arredo, impianti ecc. che riterrà utili per la migliore sistemazione e per il miglior godimento dei locali medesimi, sempre che detti lavori non arrechino danno alla stabilità dell'edificio e, laddove necessario, siano autorizzati dall'Autorità Amministrativa competente.
Le opere murarie dovranno avere l'approvazione della locatrice che ne darà conferma con lettera raccomandata.
Al termine della locazione le opere murarie approvate si intenderanno acquisite dalla locatrice con conseguente rinunzia della stessa alla rimessa in pristino mentre la conduttrice dichiara di rinunziare a qualsiasi compenso e indennità per tali opere.
Per tali opere la locatrice si obbliga a sottoscrivere atti e progetti da presentare alle
Autorità competenti, anche ai sensi della normativa vigente;
le relative spese saranno a carico della conduttrice”
Art. 7: “I locali vengono consegnati ana conduttrice in ottimo stato locativo (a nuovo) ed in tale stato dovranno essere riconsegnati a fine locazione, salvo il normale degrado
d'uso.
La conduttrice si impegna ad eseguire tutte le opere di ordinaria manutenzione nel corso della locazione.
Il locatore dichiara che sia la costruzione sia gli impianti condominiali e quelli dell'unità immobiliare oggetto del presente contratto di locazione, sono rispondenti alle norme di legge vigenti al momento della stipulazione del contratto: la locatrice consegna
pagina 3 di 36 alla conduttrice le dichiarazioni di conformità rilasciate dalle ditte che hanno eseguito i lavori e ove previsto, i certificati degli impianti installati. di qui innanzi anche solo ha acquistato COoparte_1 CP_1
(per decreto di trasferimento del Tribunale di Prato del 7.7.2017) dal concordato preventivo di un compendio immobiliare nel quale è ricompreso l'immobile oggetto del Parte_2 contratto ed è subentrata quindi come locatrice.
CO Il 7.2.2019 ha comunicato a (ricezione il 13.2.2019) il recesso dal Pt_1 contratto, con preavviso di 6 mesi.
Nella fase di rilascio è insorto il presente contenzioso, avente a oggetto la ripristinazione dei locali nello stato originario, previa cioè rimozione delle divisioni interne e altre opere eseguite da . Pt_1
1.1 In particolare, con ricorso depositato il 4.6.2021, ha chiesto: CP_1
Accertato e dichiarato l'inadempimento di quanto all'obbligo di Pt_1 riconsegnare l'immobile nello stato in cui venne preso in locazione e, dunque, accertato e dichiarato il perdurante stato di occupazione dell'immobile e il conseguente inadempimento della conduttrice quanto all'obbligazione di pagamento dei canoni e all'obbligazione di pagamento delle spese di condominio di propria competenza, dichiarare risolto il contratto
e, in ogni caso, condannare a rilasciare l'immobile per cui è causa libero e vuoto Pt_1 dai beni che lo occupa-no, condannare a effettuare i necessari lavori di Pt_1 ripristino, e condannare al pagamento dei canoni scaduti e da scade-re e/o Pt_1 delle indennità di occupazione a far data dall'11 agosto 2019 sino al rilascio dell'immobile libero e vuoto dai beni che lo occupano, nella misura mensile pari a Euro 12.149,02 o in quella diversa, maggiore o minore, che risulterà di giustizia, nonché condannare
al pagamento di tutte le spese di condominio in misura da quantificarsi al Pt_1 momento della liberazione dell'immobile;
In ipotesi, accertato e dichiarato l'inadempimento di quanto all'obbligo di Pt_1 riconsegnare l'immobile nello stato in cui venne preso in locazione e, dunque, accertato e dichiarato il perdurante stato di occupazione dell'immobile e il conseguente inadempimento della conduttrice quanto all'obbligazione di pagamento dei canoni e all'obbligazione di pagamento delle spese di condominio di propria competenza, dichiarare risolto il contratto
e, in ogni caso, condannare a rilasciare l'immobile per cui è causa libero e vuoto Pt_1 dai beni che lo occupano, condannare a risarcire i danni per i necessari lavori Pt_1 pagina 4 di 36 di ripristino nella misura di Euro 62.000,00 oltre Iva, o nella diversa misura – maggiore o minore – che risulterà in corso di causa – e condannare al pagamento dei Pt_1 canoni scaduti e da scadere e/o delle indennità di occupazione a far data dall'11 agosto 2019 sino al rilascio dell'immobile libero e vuoto dai beni che lo occu-pano o alla diversa data necessaria ai fini di ridurre in pristino lo stato dei luoghi, nella misura mensile pari a Euro
12.149,02 o in quella diver-sa, maggiore o minore, che risulterà di giustizia, nonché condannare al pagamento di tutte le spese di condominio in misura da Pt_1 quantificarsi al momento della liberazione dell'immobile.
- Con vittoria di spese, diritti e compensi, oltre a eventuali spese per CTP e CTU, ove richieste ed ammesse.
si è costituita per resistere e per proporre domanda riconvenzionale, CP_2 rassegnando le seguenti conclusioni:
a. in via principale rigettare le domande di parte attrice poiché infondate in punto di fatto e di diritto e non provate, con condanna alle spese di lite.
b. In via subordinata, nella denegata e non concessa ipotesi di accoglimento delle domande avversarie, ridurre l'importo dovuto per i titoli accertati secondo equità e/o quanto ritenuto di giustizia anche in ragione delle previsioni di cui all'art. 1227 c.c.;
c. in via di domanda riconvenzionale, accertata e dichiarata l'intervenuta cessazione del contratto di locazione inter partes a far data dal 13.08.2019, condannare la
[...]
a prendere in consegna l'immobile de qua nello stato di fatto in COoparte_1 cui attualmente si trova;
ad emettere note di credito per gli importi conteggiati successivamente alla data di efficacia del recesso del conduttore (13.08.2019) e fino ad oggi ovvero ad annullare le fatture emesse per tale periodo ed a risarcire il danno subito dalla
AN per il mancato impiego di proprie risorse umane nella misura dedotta di € 3.000,00 come chiarito in premessa. Sempre in via di domanda riconvenzionale, condannare
l'odierna parte attrice al pagamento in favore della COoparte_1 della somma di € 29.050,70 (allora Parte_1 corrisposta dalla AN al locatore a titolo di deposito cauzionale) oltre interessi ex D. Lgs.
231/02 e ss.mm.ii., ovvero subordinatamente legali, e rivalutazione monetaria in ragione della non contestata natura di imprenditore della AN dalla data del recesso (13.08.2019) ad oggi, nonché degli interessi legali maturati dal deposito fruttifero e ad oggi non ancora corrisposti. pagina 5 di 36 In tutti i casi con vittoria di spese. Con ogni salvezza.
1.3 Il Tribunale di Prato, dopo avere svolto c.t.u. (Ing. Sara Di Simone), ha, con sentenza n. 660/2023 pubblicata il 28/09/2023, così deciso:
1) accerta l'inadempimento di COoparte_3 all'obbligo di riconsegnare l'immobile sito in Prato, Piazza Europa nn. 2, 4, 6, 8 e 10, oggetto del contratto di locazione stipulato in data 01/07/1999 nello stato originario e, per l'effetto, condanna a rilasciare i locali del COoparte_4 predetto immobile liberi dai beni identificati nella parte motiva sub nn. da 1) a 9), previa esecuzione dei lavori di ripristino meglio individuati nel computo metrico estimativo allegato sub lettera “M” alla consulenza tecnica d'ufficio;
2) condanna a corrispondere in COoparte_3 favore di per i titolo di cui in parte motiva la somma di € COoparte_1
595.301,98 oltre ad € 12.149,02 per ogni mese decorrente da ottobre 2023 sino alla riconsegna dell'immobile libero dai beni di cui al precedente punto 1 del dispositivo;

3) rigetta le restanti domande di parte attrice;

4) dichiara inammissibili le domande riconvenzionali di parte convenuta;

5) compensa per un terzo le spese di lite e condanna COoparte_3
a rifondere nei confronti di i
[...] COoparte_1 restanti due terzi, che liquida in € € 19.462,00 per compensi professionali ed € 363,33 a titolo di esborsi, oltre rimborso forfettario delle spese generali (15%), I.V.A. e C.P.A. (4%) come per legge;

6) pone le spese di CTU, come liquidate nel decreto del 28/09/2023, per un terzo a carico di e per i restanti due terzi a carico di COoparte_1 [...]
COoparte_3
2. Con ricorso depositato il 27.11.2023, regolarmente notificato con il decreto di fissazione udienza, di Parte_1 seguito anche appellante o ) ha convenuto in giudizio, innanzi questa Corte di Pt_1
Appello, (di seguito anche appellata o , COoparte_1 CP_1 proponendo gravame avverso la suddetta sentenza per i seguenti motivi di appello:
pagina 6 di 36 2.1 “

1. Erronea interpretazione dell'art. 1593 c.c.”


2.1.a In linea di principio, si duole, in primo luogo, della fuorviante Pt_1 applicazione da parte del primo giudice dell'orientamento giurisprudenziale secondo il quale
“al diritto del conduttore di asportare le addizioni separabili senza nocumento della cosa locata corrisponde il diritto del locatore di pretendere la rimozione delle stesse senza che a quest'ultimo possa essergli opposto di aver prestato il consenso alla loro esecuzione in costanza di rapporto (cfr. Cass. 20/03/2006, n. 6094)”; principio dal quale il Tribunale ha ricavato il diritto di a pretendere la rimozione delle opere realizzate da nei CP_1 Pt_1 locali locati.
In realtà, la massima tratta da Cass. 6094/2006 è di contenuto più articolato, ossia:
“Con riguardo alle addizioni effettuate dal conduttore, se il locatore vi ha prestato consenso
e queste, non separabili senza nocumento della cosa locata, costituiscano anche un miglioramento della cosa locata, comportando un incremento di valore della cosa stessa, il locatore non può pretenderne la rimozione ed il conduttore ha diritto all'indennità prevista dall'art. 1592 cod. civ., mentre qualora non vi sia stato il consenso, il conduttore non ha diritto ad alcuna indennità, a nulla rilevando che il locatore acquisisca le addizioni. Nel caso invece in cui le addizioni comportino deterioramento della cosa locata, il locatore può chiedere il risarcimento del danno in forma specifica mediante l'eliminazione da parte del conduttore delle opere da lui abusivamente eseguite”.
Pertanto, se le addizioni non siano separabili senza danno per la cosa locata e costituiscano un miglioramento;
e se siano state assentite dal locatore, questi non può chiederne la rimozione e deve corrispondere una indennità al conduttore.
Nel caso di specie, l'art. 5 del contratto è in linea con la disciplina suddetta, stabilendo:
“Tutte le migliorie rimarranno a favore della locatrice, escluso l'obbligo della conduttrice al ripristino”.


2.1.b Le opere eseguite da sono da considerarsi migliorie, tali essendo, Pt_1 secondo la giurisprudenza di legittimità, “quelle opere che con trasformazioni o sistemazioni diverse apportano all'immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi”.
pagina 7 di 36 non ha mai lamentato che lo stato dell'immobile sia peggiorato, ma solo ed CP_1 esclusivamente che lo stato attuale (i.e., all'epoca della cessazione) del bene non corrispondesse esattamente a quello iniziale (i.e., all'epoca dell'inizio del rapporto).
Secondo l'appellante, «[…] non si può non considerare che aumentino il godimento, la redditività e produttività dell'immobile la suddivisione degli ambienti mediante pareti in cartongesso o la controsoffittatura o il pavimento galleggiante che consente il migliore passaggio delle cablature o i quadri di linea dati, di linea telefonica e di linea elettrica o
l'unità di trattamento aria posta a soffitto e collegata con varie canalizzazioni di mandata e ripresa d'aria o i vari armadi rack metallico contenenti quadri elettrici e dati. […]» (appello, pag. 19); e ciò anche tenuto conto che la destinazione dei locali non può che essere quella per uffici e non per opifici, avendo la stessa c.t.u. affermato che trattasi di immobile avente carattere direzionale.


2.1.c Segue l'inesistenza del diritto di a pretendere la rimozione senza CP_1 necessità di valutare l'eventuale nocumento per l'immobile.
Nocumento che, peraltro, sussisterebbe, come accertato dalla c.t.u.-
2.2 “Interpretazione erronea dell'art. 5 del contratto”
Se anche si escluda che le opere eseguite da siano migliorie, prosegue Pt_1
l'appellante, nondimeno esse sarebbero addizioni, conseguendone pur sempre l'insussistenza del diritto alla ripristinazione.
L'art. 1593 c.c. pone la regola che le addizioni possono essere fatte proprie dal locatore/proprietario, salvo che il conduttore preferisca toglierle: in ogni caso, non v'è diritto alla ripristinazione.
2.3 “Sulla qualificazione delle opere come murarie”
ha sostenuto in primo grade anche la tesi che le opere de quibus debbano Pt_1 essere definite murarie ai fini dell'art. 6 del contratto, del seguente tenore: “le opere murarie approvate si intenderanno acquisite dalla locatrice con conseguente rinunzia della stessa alla rimessa in pristino mentre la conduttrice dichiara di rinunciare a qualsiasi compenso e indennità per tali opere”.
Il Tribunale l'ha escluso osservando che:
(-) il contratto non recava alcuna definizione pattizia di opere murarie;

pagina 8 di 36 (-) la giurisprudenza considera tali solo quelle che incidono sulle strutture murarie dell'immobile ovvero in su suoi elementi essenziali;

(-) è pacifico in causa che nessuna delle opere ha presupposto la modifica o trasformazione del pavimento o dei muri preesistenti;

(-) il richiamo dell'art. 3 d.P.R. 380/2001 era improprio, sia perché il contratto era precedente, sia perché il testo unico non contempla la categoria di “opere murarie”.
Per contro, la difesa appellante osserva che:
(-) il contratto non definisce quali siano le opere murarie, ma le disciplina in quanto
“opere murarie di adattamento ed adeguamento, … che riterrà utili per la migliore sistemazione e per il miglior godimento dei locali” (art. 6), sicché esse non possono che essere quelle:
(=) volte all'adattamento ed all'adeguamento dei locali;

(=) utili per la migliore sistemazione e per il miglior godimento dei locali;

(=) per le quali sarà necessario presentare atti e progetti alle Autorità competenti.
Ebbene, tutte le opere di cui si discute rispondono a tali caratteristiche.
Un'interpretazione del contratto corretta impone di concludere che «[…] Le parti, consapevoli che l'immobile da locare avrebbe dovuto essere sottoposto ad una serie di opere di adattamento per soddisfare le esigenze della AN, hanno stabilito innanzitutto che parte locatrice avrebbe prestato il consenso alla realizzazione di tali opere ed hanno poi voluto «sterilizzare» ogni conseguenza rispetto alla loro esecuzione, ossia da una parte il conduttore avrebbe rinunciato all'indennità per tali interventi e dall'altra il locatore avrebbe rinunciato al diritto di rimessione in pristino. In sostanza, fra le due rinunce esiste un vincolo di sinallagmaticità, dettato proprio dall'esigenza di adattare l'immobile allo scopo della locazione, e che si rinviene solo ove si consideri l'intero complesso delle clausole del contratto ed il senso dell'operazione con l'intento che le parti intendevano realizzare, ossia locare un immobile da adibire ed adattare ad uffici bancari. […]» (appello, pag. 26, sottolineatura della parte).
I contraenti, insomma, volevano avere certezza dei costi: il locatore non voleva soggiacere a indennità future;
il conduttore non voleva subire gli oneri di una ripristinazione.
pagina 9 di 36 Era poi fuorviante il richiamo alla nozione giurisprudenziale di opera muraria; che il
Tribunale ha confuso con quella di struttura muraria: «[…] La struttura è effettivamente qualcosa che attiene agli elementi portanti e costitutivi dell'immobile (i muri portanti, i pilastri, i solai e pavimenti), le “opere murarie” possono attenere anche ad elementi che non rappresentano strutture essenziali come nel presente caso muri di divisione, tramezzature, controsoffitti o pavimenti galleggianti. […]» (ivi, pag. 28).
2.4 “Inadempimento all'obbligo di riconsegna dell'immobile. Offerta formale e offerta non formale. Sulla riduzione del corrispettivo.”
Con il quarto motivo, l'appellante grava la statuizione che l'ha condannata a pagare l'indennità di occupazione ex art. 1591 c.c.-
In via gradata, sostiene: Pt_1
2.4.1 di non essere stata in mora, perché aveva formulato un'offerta, pur non formale
(ex art. 1220 c.c.), di riconsegna del bene, non accettata da in violazione dei doveri CP_1 di buona fede;

2.4.2 che l'indennità, in ogni caso, non poteva essere determinata in base al canone contrattualmente previsto, in quanto fuori mercato ed eccessivo;
bensì in misura inferiore, prendendo a base i dati O.M.I.-
2.5 “Sul concorso del creditore ex art. 1227 c.c.”
L'ingiustificata opposizione di a ricevere indietro l'immobile, inoltre, CP_1 configura, secondo RA, una condotta concorrente del creditore nella causazione del danno consistente nella mancata percezione dei frutti civile del bene.
2.6 “Sul diritto della alla ripetizione delle somme pagate e degli esborsi Pt_1 sostenuti per il ripristino dell'immobile de quo.”
Conseguente all'accoglimento dei motivi di gravame era il diritto di a ripetere Pt_1 le somme esborsate.
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall'APPELLANTE richiesta di riforma della sentenza gravata, previa sospensione della sua esecutività, in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
pagina 10 di 36 3. Radicatosi il contraddittorio, nel COoparte_1 costituirsi in giudizio in data 9.1.2025 (con comparsa in pari data ritualmente notificata alla controparte), ha contestato, perché infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale ha chiesto a sua volta la parziale riforma, proponendo appello incidentale.
3.1 In primo luogo, ha contestato la qualificazione, pretesa da , delle CP_1 Pt_1 opere come migliorie.
In realtà, una corretta lettura dei precedenti di legittimità invocati ex adverso, induce la conclusione che «[…] la qualificazione di un'opera come miglioria importa una valutazione che deve prendere in esame: i) la particolare destinazione del bene cui accede;
ii) l'effettivo e obiettivo aumento di valore e/o redditività garantito al bene;
iii) l'assenza di individualità tra la miglioria e il bene cui la stessa accede. […]» (comparsa con appello incidentale, pag.
15).
Così corretto il criterio di discernimento della miglioria, la avverse deduzioni diverrebbero mere e unilaterali affermazioni di parte prive di sostegno alcuno.
In particolare,
(-) l'immobile «[…] era stato locato alla AN secondo una sistemazione di tipo
“locale open SPce” adattabile alle esigenze di qualunque soggetto ivi intendesse svolgere attività commerciale o direzionale. Il carattere distintivo del fondo era (ed è ancora) la sua duttilità e non la specifica rispondenza alle esigenze di una filiale bancaria. […]» (ivi, pag. 16, enfasi della parte);
(-) non ha mai dimostrato un aumento di valore;
Pt_1
(-) tutte le addizioni si sono rivelate facilmente amovibili.
3.2 È stata avversato anche il tentativo di qualificare le opere come murarie.
La motivazione resa dal Tribunale è considerata corretta e non scalfita dall'appello avversario, in quanto: «[…] i) la sentenza impugnata non sovrappone il concetto di opere murarie e quello di strutture murarie, bensì precisa che opere murarie sono quelle che
“incidono” sulle strutture murarie;
ii) non risponde al vero che la suddivisione degli ambienti “open SPce” per mezzo di pareti mobili o pareti in cartongesso rappresenti una tramezzatura che incide sulle mura preesistenti, per il semplice fatto che le mura preesistenti ri-sultano inalterate dall'intervento. […]» (ivi, pag. 18). pagina 11 di 36 3.3 Sulla interpretazione degli artt. 1592 e 1593 c.c. in relazione agli artt. 5 e 6 del contratto, ha in sostanza sostenuto la correttezza della motivazione del Tribunale.
3.4 Sui motivi inerenti la indennità di occupazione, ha fatto notare che l'unica parte a comportarsi non in linea con i doveri di buona fede era stata , che aveva preteso di Pt_1 restituire l'immobile addossando al locatore l'esecuzione delle opere di rimozione e i relativi costi.
3.5 L'appello principale è stato articolato in due motivi.
3.5.1 Col primo, ripropone la domanda di condanna della controparte al CP_1 pagamento degli oneri condominiali.
Ha obiettato al Tribunale, che aveva ritenuto la richiesta non provata nel quantum, che la domanda era stata formulata in forma generica, rimettendo la quantificazione al momento del rilascio.
3.5.2 Col secondo, ha sollecito, sul presupposto dell'accoglimento del primo mezzo, una revisione del regime delle spese di primo grado, da porsi, per soccombenza totale, a carico di
. Pt_1
Ha concluso come in epigrafe.
4. Nel frattempo, si era svolto, su impulso dell'appellante, il procedimento urgente per l'inibitoria, concluso con ordinanza del 31.7.2024 di sopravvenuta cessazione della materia del contendere cautelare.
4.1 La fase inibitoria, a ben vedere, si incentrava, almeno in buona parte, sul fatto che sosteneva di avere riconsegnato il bene il 27.3.2024, ma che, ciò nonostante, la Pt_1 locatrice continuava a emettere ogni mese fatture (€ 12.149,02) a titolo di indennità ex 1591
c.c.; e costituitasi già in quella fase, aveva peraltro dato atto di avere emesso note di CP_1 credito da aprile 2024 in poi.
La Corte aveva pertanto così disposto: rilevato che, con riferimento al periodo che va dall'ottobre 2023 (epoca della sentenza) al 27.3.2024, l'inibitoria è ex se priva di interesse, perché la sentenza, sul punto, è già stata eseguita, avendo dichiarato di avere pagato quelle mensilità (ricorso per Pt_1 inibito-ria, § 7 di pag. 5);
pagina 12 di 36 ritenuto che, per il periodo successivo, parte appellata (che ha emesso note di credito per le indennità fatturate) si è assunta all'udienza l'impegno formale ad attendere, prima di agire esecutivamente, l'esito del giudizio d'appello, così che la materia del contendere cautelare è cessata;
fermo restando che, ove tale impegno fosse violato, risorgerebbe per
l'interesse ad agire in sede sospensiva;
Pt_1
4.2 La causa è stata decisa (mediante emissione del dispositivo) in data 25.1.2025, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di discussione orale, come da relativo verbale.
***
Nessuno degli appelli può essere accolto e la sentenza di primo grado merita piena conferma.
5. Il primo, secondo e terzo motivo dell'appello principale sono nel complesso infondati: essi attengono all'obbligazione dedotta da a fondamento della sua CP_1 pretesa, ossia quella del conduttore di ripristinare lo stato dei luoghi rimuovendo le opere
(tramezzi, controsoffitti e quant'altro) nel corso del tempo istallati nei locali.
Al Tribunale, che ha in sostanza recepito la tesi di rimprovera di CP_1 Pt_1 non aver tenuto conto che:
(primo motivo) le opere di cui si tratta erano migliorie, che, dunque, in base alla normativa codicistica e alle clausole contrattuali (art. 5 e 6 già trascritti), non consentiva al locatore di pretendere la ripristinazione;

(secondo motivo) in via gradata, le opere, quand'anche considerate mere addizioni (non anche migliorie), sfuggivano comunque a qualsiasi obbligo di remissione in pristino del conduttore;

(terzo motivo) in via alternativa, le opere (o la gran parte di esse) erano da considerarsi, ai fini dell'art. 6 del contratto, opere murarie, come tali, del pari, non assoggettabili a obbligo ripristinatorio.
5.1 Il primo motivo è infondato.
pagina 13 di 36 5.1.1 La tesi di per come prospettata nel ricorso di primo grado, è che le opere CP_1 oggetto di controversia configurino addizioni (non anche migliorie) e che, in base al contratto, dovevano essere rimosse dalla conduttrice al termine della locazione.
Si legge:
L'art. 5 contiene disposizioni di carattere generale, con portata integrativa e modificativa rispetto allo statuto codicistico illustrato supra; l'art. 6 detta una disciplina speciale rispetto alla clausola precedente ma che riguarda unicamente le “opere murarie”.
L'art. 5 è, quindi la norma che detta la disciplina applicabile al caso di specie, dacché
l'art. 6 riguarda solo le “opere murarie”. Il predetto art. 5 deve essere considerato scisso in due parti, delle quali la prima si riferisce alle migliorie (o miglioramenti) e la seconda alle addizioni. L'uso della congiunzione avversativa “mentre” rende manifesto che le Parti, al momento della stipulazione, abbiano voluto disporre in maniera differente per le due tipologie di intervento, introducendo un assetto di diritti e obblighi non coincidente. E, infatti: a) quanto alle migliorie viene escluso l'obbligo della conduttrice al ripristino dello status quo ante con acquisto definitivo delle stesse in favore della locatrice;
b) quanto alle addizioni, è precisata in capo alla conduttrice la facoltà di asportazione delle stesse, escludendosi un diritto di ritenzione del locatore (che invece avrebbe potuto vantare a termine di codice), ma fermo l'obbligo della medesima conduttrice di ripristinare lo stato originario dei locali.
In materia di addizioni, le Parti non hanno dunque escluso il diritto del locatore
(gravante sul conduttore) a ottenere la rimozione delle addizioni che non voglia trattenere, che, anzi, viene espressamente confermato dall'ultimo periodo con cui viene tenuto fermo
“l'obbligo di ripristino dello stato antecedente”.
La tesi sostenuta da dunque, è che: CP_1
(a) le opere controverse costituiscano addizioni;
(b) l'art. 5 del contratto preveda, nel solco della disciplina codicistica, l'obbligo del conduttore di rimuoverle (ove, diversamente dal caso presente, il locatore voglia farle proprie).
5.1.2 Il Tribunale ha raffrontato la disciplina pattizia dei citati art. 5 e 6 e quella codicistica degli artt. 1592 e 1593 c.c.:
pagina 14 di 36 Confrontando il dettato codicistico con quello contrattuale emerge che quest'ultimo ha introdotto le seguenti deroghe: i) esclusione per le opere “murarie” (ove autorizzate dal locatore e della competente autorità amministrativa) del diritto del conduttore a percepire alcuna indennità (con implicita qualificazione delle stesse quali migliorie); ii) equiparazione degli impianti alle addizioni;
e quindi iii) esclusione del diritto del locatore a ritenere le addizioni che il conduttore voglia asportare.
Alla luce di tale rilievo non può dunque essere condivisa la ricostruzione di parte convenuta secondo cui l'art. 5 dovrebbe essere interpretato nel senso che in caso di mancato esercizio del diritto di rimozione delle addizioni da parte del conduttore, il locatore sarebbe tenuto ad acquisire la proprietà delle stesse. La richiamata disposizione contrattuale, infatti, incide esclusivamente sul diritto del locatore di opporsi alla rimozione delle addizioni, ma non limita in alcun modo il diritto (la cui esistenza è stata riconosciuta dalla richiamata giurisprudenza [n.d.r.: Cass. 6094/2006]) di richiedere al conduttore la rimozione delle addizioni separabili.
5.1.3 Le critiche della parte appellante non colgono nel segno.


5.1.3.a Il punto nodale della critica è che le opere siano (anche) migliorie.
Infatti, il motivo svolge il seguente ragionamento:
(-) la giurisprudenza richiamata (Cass. 6094/2006), se rettamente intesa (la massima di interesse rv 588366 così stabilisce: «Con riguardo alle addizioni effettuate dal conduttore, se il locatore vi ha prestato consenso e queste, non separabili senza nocumento della cosa locata, costituiscano anche un miglioramento della cosa locata, comportando un incremento di valore della cosa stessa, il locatore non può pretenderne la rimozione ed il conduttore ha diritto all'indennità prevista dall'art. 1592 cod. civ., mentre qualora non vi sia stato il consenso, il conduttore non ha diritto ad alcuna indennità, a nulla rilevando che il locatore acquisisca le addizioni. Nel caso invece in cui le addizioni comportino deterioramento della cosa locata, il locatore può chiedere il risarcimento del danno in forma specifica mediante
l'eliminazione da parte del conduttore delle opere da lui abusivamente eseguite.»), induce a ritenere che, se le addizioni non siano separabili senza danno per la cosa locata e costituiscano un miglioramento;
e se siano state assentite dal locatore, questi non può chiederne la rimozione;

(-) siccome le opere sono miglioramenti, non può pretenderne la rimozione. CP_1
pagina 15 di 36

5.1.3.b Deve però escludersi che le opere configurino, oltre che addizioni, anche miglioramenti.
L'appellante concorda che, come ha scritto il primo giudice, i miglioramenti sono quelle
“opere che con trasformazioni o sistemazioni diverse apportano all'immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi” (così
Cass. sez.

8.10.2014 n. 21223 citata nel dibattito processuale, in realtà in tema di miglioramenti alla cosa comune;
ma che ripete un concetto a suo tempo affermato, in termini identici, per la locazione: cfr Cass. sez. 3^ civ. 14.5.1998 n. 4871; Cass. sez. 3^ civ. 14.7.2004
n. 13070: «Nella nozione di "miglioramenti" ai sensi dell'art. 1592 cod. civ. rientrano quelle opere che con trasformazioni o sistemazioni diverse apportano all'immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi.»).
Indi, l'appellante sostiene che, siccome i locali sono destinabili solo a uffici, non possono che apportare un aumento di valore la suddivisione degli ambienti mediante pareti in cartongesso o la controsoffittatura o il pavimento galleggiante che consente il migliore passaggio delle cablature o i quadri di linea dati, di linea telefonica e di linea elettrica o
l'unità di trattamento aria posta a soffitto e collegata con varie canalizzazioni di mandata e ripresa d'aria o i vari armadi rack metallico contenenti quadri elettrici e dati.
Tuttavia, come non ha mancato di ribattere il bene immobile era stato locato CP_1 quale «[…] “locale open SPce” adattabile alle esigenze di qualunque soggetto ivi intendesse svolgere attività commerciale o direzionale […]» (comparsa di costituzione, pag. 16), dato questo indiscutibile, visto che, per l'appunto, è stata poi ad apporre divisioni. Pt_1
La tesi di , a ben vedere, presuppone che il locale, così come locato, non fosse Pt_1 destinabile a ufficio e che le opere eseguite fossero, prima ancora che una addizione o un miglioramento, una necessità: il suo ragionamento, infatti, sottende che la suddivisione degli ambienti, la controsoffittatura, il pavimento galleggiante e quant'altro siano stabilmente utili per i locali in quanto destinabili a ufficio (e non, a es., a opificio).
Tuttavia, la organizzazione degli SPzi che ha dato non è certo l'unica possibile Pt_1 per un ufficio, a partire proprio dalla soluzione open SPce che era possibile all'inizio della locazione: un ufficio, a seconda delle concrete esigenze (che, intuitivamente, non sono certo solo quelle di una banca;
né devono per forza corrispondere a quelle di ), può essere Pt_1
pagina 16 di 36 meglio fruibile se privo di separazioni o con separazioni diversamente modulate;
così come senza controsoffittature o con una differente disposizione e gestione dei cablaggi.
Il limite della prospettazione di è di dare per presupposto che qualsiasi ufficio Pt_1 abbia le necessità di quello che con i suoi interventi ha determinato, il che Pt_1 palesemente non è, né, comunque, è stato provato.
La verità è che i contraenti, all'interno dell'art. 6, avevano inserito una disposizione che,
a dispetto della nomenclatura ivi utilizzata, concerne ancora (anche) il regime delle addizioni
(non murarie): infatti, , oltre a poter eseguire opere murarie, poteva anche eseguire Pt_1 ogni opera di arredo, impianti ecc. che riterrà utili per la migliore sistemazione e per il miglior godimento dei locali medesimi, elencazione che è volutamente esemplificativa (ecc.) e non tassativa, per potervi ricomprendere in via residuale tutti quegli interventi che Pt_1
(col solo limite, come ovvio, di non incidere sulla statica, aspetto che qui non interessa) avesse reputato utili per sé e per la sua organizzazione imprenditoriale, ma che non per questo sono anche utili per qualsiasi altra impresa che voglia destinare quei locali a ufficio.
La suddivisione degli ambienti mediante pareti in cartongesso o la controsoffittatura o il pavimento galleggiante che consente il migliore passaggio delle cablature o i quadri di linea dati, di linea telefonica e di linea elettrica o l'unità di trattamento aria posta a soffitto e collegata con varie canalizzazioni di mandata e ripresa d'aria o i vari armadi rack metallico contenenti quadri elettrici e dati, insomma, sono una serie di modifiche che, rispetto allo stato iniziale del locale, hanno permesso a di rendere gli ambienti più confacenti Pt_1 alle sue esigenze;
non anche apporti che possano e debbano rivelarsi utili per qualsiasi altra potenziale destinazione dei locali (pur sempre nell'ambito dell'uso ufficio).
Nulla, anzi, esclude che una futura impresa conduttrice, pur nell'ambito dell'uso dei locali come ufficio, abbia addirittura necessità antitetiche rispetto a una suddivisione degli ambienti (in sé o per come eseguita da ) o con la dislocazione delle cablature, dei Pt_1 quadri e di quant'altro sistemato dall'appellante.
Si conclude che le opere di cui si tratta sono quelle che , nell'ambito delle sue Pt_1 facoltà, poteva apportare e che ha apportato per esigenze sue proprie;
ma che non necessariamente potranno avvantaggiare qualsiasi altra futura conduttrice (pur all'interno della destinazione a ufficio dei locali); anzi, potendo persino rivelarsi in contrasto con le esigenze del caso, in particolar modo per la suddivisione interna degli SPzi;
con la conseguenza ultima di non poter essere qualificate come miglioramenti. pagina 17 di 36 5.2 Neppure il secondo motivo può essere accolto.
5.2.1 Si premette che già nell'ordinanza emessa a definizione della fase di inibitoria, la
Corte, anche tenuto conto di quanto le parti avevano dedotto in udienza, aveva invitato i contendenti a tentare fra sé una conciliazione, indicando uno dei nodi centrali della controversia come segue: merita indicare alle parti, al solo fine di favorire il loro dialogo, che, alla mera delibazione propria di questa fase (e fatta salva dunque qualsiasi diversa conclusione che potrebbe scaturire dalla cognizione piena), il punto nodale della controversia, ossia il rapporto fra la normativa di legge (artt. 1592 e 1593 c.c.) e quella pattizia (artt. 5, 6 e 7 del contratto) è, allo stato, meritevole di maggiore approfondimento, anche alla luce del disposto dell'art. 1374 c.c., dovendosi meglio indagare se i contraenti abbiano voluto, coi loro patti, regolare (anche per implicito) l'intera materia dei miglioramenti e delle addizioni ovvero se, come ha stabilito il Tribunale, abbiano voluto regolare i soli casi esplicitati dalle clausole negoziali, lasciando alla legge tutti gli altri possibili
Non senza aggiungere che la cognizione sommaria permette alla Corte solo di rilevare
l'esistenza del predetto punto critico della vicenda, non anche di delibarne la soluzione.
Tale questione, in effetti, è importante per scrutinare questo mezzo.
5.2.2 Infatti, in via gradata rispetto al precedente mezzo, l'appellante sostiene che le opere controverse, se anche qualificate come addizioni mere (ossia non costituenti anche miglioramenti), non sarebbero, secondo una corretta interpretazione dell'art. 5 del contratto, oggetto di un'obbligazione ripristinatoria del conduttore.
In particolare, «[…] se il conduttore non esercita il diritto di rimozione, l'addizione segue la regola generale fissata dall'art. 1593 c.c. per cui resta assorbita nella proprietà (ed in tal caso non vi è alcun obbligo di ripristino in capo al conduttore). […]» (appello, pag. 22).
5.2.3 Si dissente.
Il collegio ritiene, così approfondendo e risolvendo la questione che era stata accennata nell'ordinanza inibitoria, che l'appellante ometta di considerare il generale principio sancito dall'art. 1590 c.c., secondo il quale il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta.
Questa regola accede al contratto de quo non solo ai sensi dell'art. 1374 c.c., ma anche –
e ancor prima – perché espressamente riaffermata anche da una specifica clausola, ossia l'art. pagina 18 di 36 7 co. 1^, ciò che esclude in radice che le parti, con gli articoli nn. 5 (e 6), abbiano voluto regolare in modo integrale ed esclusivo il tema delle addizioni.


5.2.3.a In particolare, deve affermarsi che, al contrario di quanto presuppone
, l'art. 1593 c.c. (e, di conseguenza, l'art. 5 del contratto) non contiene una disciplina Pt_1 sostitutiva dell'art. 1590 c.c., nel senso che, fatte salve le peculiari regole che esso dà, resta ferma, per i casi ivi non contemplati, la disciplina generale.
L'appellante, al contrario, ragiona come se per le addizioni si applichi esclusivamente l'art. 1593 c.c. (parzialmente derogato, a questi fini, nell'art. 5 del contratto), con la conseguenza che le uniche possibilità delle parti sono quelle ivi contemplate: o il conduttore toglie per sua volontà le addizioni, o il proprietario, prevalendo, fa sue le addizioni, così che, per l'appunto, non residuerebbe alcun diritto del proprietario a pretendere la ripristinazione, perché o essa consegue alla volontà del conduttore (di togliere le addizioni) o essa è automaticamente esclusa dalla scelta acquisitiva del proprietario.
Pertanto, nella ricostruzione dell'appellante, l'ipotesi che si è verificata, ossia quella in cui il conduttore non vuole togliere le addizioni e il locatore non vuole farle proprie, resterebbe priva di una disciplina esplicita: non sarebbe regolata dall'art. 1593 c.c. (e dall'art. 5 del contratto), che non la contempla, né dall'art. 1590 c.c., che – quale presupposto logico necessario di questa ricostruzione – sarebbe inibito a monte dall'art. 1593 c.c. (o dalla diversa volontà negoziale delle parti). Si potrebbe e dovrebbe, insomma, sostenere, a monte, che l'art. 1593 c.c. regoli in modo implicito l'ipotesi qui verificatasi, automaticamente stabilendo che le addizioni (che nessuna parte vuol fare proprie) restano al proprietario;
a valle, che l'art. 5 del contratto provveda in senso analogo.
Questa interpretazione, però, soffre del limite, appunto, di non tener conto dell'obbligo generale dell'art. 1590 c.c., che invece, espressamente, stabilisce che il conduttore deve restituire la cosa locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta; obbligo confermato dai contraenti all'art. 7 della locazione.
Il collegio esclude che l'art. 1593 c.c. sostituisca l'art. 1590 c.c., ossia costituisca l'esclusiva disciplina delle addizioni;
preferendo affermare che l'art. 1593 c.c., in tema di addizioni, si limiti a dettare regole speciali per i soli casi esplicitamente previsti, lasciando dunque che la regola generale dell'art. 1590 c.c. viga per qualsiasi altro caso che in tema di addizioni non sia regolato dall'art. 1593 c.c.-
pagina 19 di 36 Il rapporto fra art. 1590 c.c. e art. 1593 c.c., invero, è quello fra una legge generale (l'art. 1590 c.c., che pone il principio generale per il quale la cosa va restituita così come è stata concessa, e, dunque, anche senza alcuna addizione) e una speciale (l'art. 1593 c.c. che, quando si tratti di addizioni asportabili senza nocumento al bene, in deroga all'art. 1590 c.c., prevede espressamente, da un lato, il diritto del conduttore di togliere l'addizione, ovvero il prevalente diritto del proprietario di farla sua, pagando una indennità; e, quando si tratti di addizioni che, se tolte, lederebbero il bene e che, al contempo, sono una miglioria, rinvia all'art. 1592
c.c.).
La legge speciale, d'altra parte, deroga alla generale negli stretti limiti che sono indicati
(salve clausole generali contrarie, anch'esse espresse); mentre, per qualsiasi ipotesi non direttamente regolata, si applica la legge generale: altrimenti, si avrebbe, a ben vedere, una applicazione tanto indebita, quanto erronea, dell'analogia (art. 12 Preleggi), perché alla fattispecie in esame (addizioni che né il conduttore vuole rimuovere, né il locatore vuole fare proprie) si applicherebbe una regola (la addizioni restano obbligatoriamente al proprietario) desunta per implicito dall'art. 1593 c.c., sul punto silente, nonostante che la fattispecie possa essere regolata da una norma esistente e per di più di segno contrario (l'art. 1590 c.c., di portata generale e idonea a regolare il caso, imponendo al conduttore di restituire la cosa come l'ha avuta e dunque senza addizioni).


5.2.3.b Sul sottostante piano, poi, della regolazione pattizia contenuta nel contratto all'art. 5, la soluzione è, ai fini che interessano, analoga: l'art. 5 (così come l'art. 1593 c.c. a livello normativo) non esaurisce la disciplina negoziale dei contraenti in tema di addizioni, come rivela inequivocabilmente la sostanziale riproduzione, all'art. 7, della norma generale dell'art. 1590 c.c.-
I contraenti, insomma, si sono limitati, all'art. 5, a regolare il regime delle addizioni (non anche migliorie), per il caso di conflitto fra contrapposte volontà di far proprie le addizioni: e, in parziale deroga dall'art. 1593 c.c., hanno escluso che il locatore possa farle sue prevalendo sulla contraria volontà di toglierle del conduttore.
Non hanno, però, in alcun modo manifestato l'intenzione di esaurire così l'intera disciplina delle addizioni, tanto da poter desumere la tacita volontà che, nel caso contrario in cui nessuno dei contraenti voglia fare sue le addizioni, esse restino in carico al locatore;
anzi, con l'art. 7, a calco dell'art. 1590 c.c., hanno dato un chiaro segnale di voler applicare, per quel pagina 20 di 36 caso, la regola generale, per la quale il conduttore deve togliere le addizioni, onde poter restituire il bene nell'identico stato in cui l'ha ricevuto.
Pertanto, nella ipotesi, contemplata dal secondo motivo e conseguente dal rigetto del primo, in cui le opere controverse debbano ritenersi mere addizioni (non anche migliorie), sussiste, in difetto di interesse di entrambe le parti a farle proprie, l'obbligazione del conduttore di toglierle, che avrebbe titolo nell'art. 1590 c.c. (e nell'art. 7 del contratto).
5.3 Il terzo motivo, che concerne, in via alternativa ai precedenti mezzi, l'ipotesi di qualificare le opere (o alcune di esse) come murarie, ai fini dell'art. 6 del contratto, va rigettato.
5.3.1 Il collegio non condivide la tesi secondo la quale dovrebbe distinguersi fra opere murarie e strutture murarie;
e, di conseguenza, esclude che il Tribunale abbia fatto una indebita confusione fra i due concetti, come contesta l'appellante.
Quella tesi si fonda su di un presupposto che è frutto di un evidente travisamento del testo contrattuale.
Scrive : «[…] nel contratto all'art. 6 è stata sancita la facoltà della conduttrice Pt_1 di realizzare “le opere murarie di adattamento ed adeguamento, … che riterrà utili per la migliore sistemazione e per il miglior godimento dei locali” e successivamente, come detto, è stato stabilito che tali opere dovranno avere l'approvazione della locatrice e che al termine della locazione “si intenderanno acquisite dalla locatrice con conseguente rinuncia della stessa alla rimessa in pristino mentre la conduttrice dichiara di rinunciare a qualsiasi compenso e indennità per tali opere. Per tali opere la locatrice si obbliga a sottoscrivere atti e progetti da presentare alle Autorità competenti…”. […]» (appello, pag. 24).
Il testo negoziale è riportato in modo volutamente monco, perché l'art. 6, in realtà, stabilisce:
La conduttrice si riserva la facoltà di effettuare nei locali condotti in locazione le opere murarie di adattamento e di adeguamento, nonché ogni opera di arredo, impianti ecc. che riterrà utili per la migliore sistemazione e per il miglior godimento dei locali medesimi, sempre che detti lavori non arrechino danno alla stabilità dell'edificio e, laddove necessario, siano autorizzati dall'Autorità Amministrativa competente.
pagina 21 di 36 L'articolo (che si è già in precedenza trascritto nella sua integralità) prosegue affermando che le opere murarie (e solo esse) non saranno oggetto di ripristinazione a favore del locatore, né di indennità a favore del conduttore.
Ma l'art. 6, come si è già avuto modo di osservare in precedenza, riguarda, nel suo primo comma, che stabilisce quali siano le facoltà di intervento del conduttore, anche una serie di opere che murarie non sono, ossia ogni opera di arredo, impianti ecc. che riterrà utili per la migliore sistemazione e per il miglior godimento dei locali medesimi, categoria residuale
(non tassativa, come attesta l'uso di eccetera) intesa a dare modo al conduttore di adattare agevolmente i locali a sue specifiche esigenze.
Tali opere ulteriori (arredo, impianti ecc.) non seguono la disciplina pattizia che gli ulteriori commi dell'art. 6 riservano alle sole opere murarie.
Del resto, si può ben condividere con la difesa appellante che i contrenti abbiano voluto sterilizzare la questione delle addizioni murarie, ossia sottrarre il locatore agli eventuali costi di un'indennità futura e il conduttore all'eventuale onere di rimozione: ma ciò proprio perché si tratta di opere che per loro natura sarebbero, anche per soggetti come quelli qui in lite, particolarmente onerose sia dal punto di vista dell'indennità, sia da quello della ripristinazione.
Il che porta alla conclusione che le opere murarie dell'art. 6 non possono che essere proprio quelle che, come ha ben scritto il Tribunale, incidono sulle strutture murarie stesse dei locali;
opere, cioè, di particolare impatto, che giustifica la vicendevole rinuncia ai futuri possibili oneri (indennità o ripristinazione).
Risulta quindi del tutto smentita la pretesa che le opere murarie siano tutte quelle utili per la migliore sistemazione e per il miglior godimento dei locali, come postula l'appellante grazie a una trascrizione monca dell'art. 6, che salta, guarda caso, il soggetto che è legato alla qualificazione di utile miglioria, allo scopo di istituire un legame esclusivo con le opere murarie, che manifestamente manca.
L'art. 6, secondo una esegesi letterale e, tutto sommato, anche di buona fede, si riferisce a due categorie di interventi:
(-) una specifica, che sono le opere murarie, che, pur ammesse, hanno poi nel resto dell'articolo una disciplina pattizia particolare, che sicuramente risponde all'intento di evitare all'una e all'altra parte futuri esborsi onerosi;

pagina 22 di 36 (-) una generica e residuale, che comprende ogni opera di arredo, impianti ecc. che riterrà utili: categoria che viene assentita e che però, in difetto di ulteriore disciplina, ricade nel generale obbligo di ripristinazione dell'art. 1590 c.c.-
Una volta che, correggendo la fuorviante tesi appellante, si sia constatato che il primo comma dell'art. 6 si riferisce non alle sole opere murarie utili per la migliore fruizione degli ambienti in funzione dell'attività esercitata, ma anche a ogni e qualsiasi altro intervento
(arredo, impianti ecc.), le critiche perdono di fondamento.
Non è, cioè, vero che sono opere murarie ai sensi dell'art. 6 quelle:
(-) volte all'adattamento ed all'adeguamento dei locali;

(-) utili per la migliore sistemazione e per il miglior godimento dei locali;

(-) per le quali sarà necessario presentare atti e progetti alle Autorità competenti, perché queste caratteristiche sono predicabili, in tutto o in parte, anche delle altre
(arredo, impianti ecc.).
Sicché la linea di discrimine sul quale poggia il mezzo d'appello è palesemente sbagliato.
E allora non resta che tornare alla conclusione del Tribunale, che, assai più aderente al significato delle parole, intende per opere murarie quelle che, per l'appunto, incidono su elementi architettonici che abbiano una funzione primaria per la struttura del bene.
Per contro, i muri di divisione, tramezzature, controsoffitti o pavimenti galleggianti sono pur sempre elementi del tutto secondarî e amovibili, dunque, non fanno parte della categoria pattizia di opere murarie, ma rientrano nell'altra, residuale, che riguarda qualsiasi opera ulteriore che sia utile per la conduzione dell'immobile da parte della banca.
È proprio la finalità perseguita dei contraenti, per come individuata dall'appellante, che depone in tal senso: la necessità di sterilizzare futuri costi (indennitarî o ripristinatorî) non può che essere stata limitata a opere di forte impatto, così che la categoria di opere murarie non può che intendersi in senso restrittivo, che è quello scelto dal Tribunale.
5.3.2 Osserva, ancora, l'appellante che la c.t.u. ha accertato che la rimozione dei tramezzi e degli elementi prefabbricati ha un'incidenza significativa, sia in termini di lavori
(occupazione di suolo pubblico, cantiere, ecc.), sia in termine di costi, elevati.
In realtà, questi elementi sono suggestivi, ma non decisivi.
pagina 23 di 36 Come si può constatare dalla c.t.u. (e dal c.m.e. a essa allegato), la spesa e gli oneri complessivi non dipendono tanto dalla qualità delle opere da rimuovere, ma dalla loro quantità, posto che gli interventi di RA sono stati molteplici, dislocati sui piani terra, primo e secondo.
La demolizione di pareti verticali in cartongesso (voce che può assumersi quale esemplare, per la sua pregnanza rispetto alla questione trattata) pesa sul c.m.e. per € 1.615,14 al piano terra, per € 3.709,15 al primo piano e per € 3.655,67: e, anche considerati eventuali accessori, non dà luogo a una somma che possa dirsi ingente, se messa, come è necessario fare, in rapporto alla tipologia di impresa (bancaria), alla lunghezza del rapporto (quasi venti anni prima che recedesse) e, soprattutto, alla superficie complessiva (circa mq 900, Pt_1 come indicato nel contratto).
Il rischio che le parti hanno voluto evitare con la clausola dell'art. 6 per le opere murarie, se si considera la qualità dei contraenti (che non sono privati, ma imprese commerciali con attività sicuramente significative sul piano economico), non può essere di tale sola portata, ma deve riferirsi a interventi sensibilmente più gravosi e, per l'appunto, stabili e strutturali, tali cioè da mettere in difficoltà il locatore, in relazione a una eventuale indennità; o il conduttore, in relazione ai lavori di ripristino, difficoltà che si può ben escludere, retrospettivamente
(visto che i lavori sono poi stati effettuati, come si avrà modo di dire in seguito), che Pt_1 abbia patito.
5.3.3 D'altra parte, la soluzione ermeneutica patrocinata dall'appellante non è in linea, secondo il collegio, con la regola esegetica della buona fede (art. 1366 c.c.).
Essa, infatti, porterebbe alla conclusione che i costi che non vuole sopportare, Pt_1 perché ritiene gravosi, li dovrebbe subire che, d'altra parte, ha l'insindacabile CP_1 necessità di rimuovere le addizioni.
Era ampiamente prevedibile al momento della stipulazione che, tenuto conto dell'estensione dei locali e dell'attività che vi si sarebbe svolta, gli interventi (non su elementi strutturali) avrebbero determinato costi di rimozione simili a quelli poi stimati dalla c.t.u.: nessuno in causa ha sostenuto il contrario, né può farlo il collegio, perché i dati noti fanno sì che l'accertamento (ex post) della c.t.u. non porta alcuna apprezzabile sorpresa rispetto alla previsione che potevano fare i contraenti (ex ante).
pagina 24 di 36 D'altra parte, lo scambio sotteso alla clausola esaminata era, secondo la stessa prospettazione dell'appellante, fra l'indennità per miglioramenti in ipotesi dovuta da e costi di rimozione eventualmente a carico di . CP_1 Pt_1
Questo scambio ha senso per oneri di grandezza ben superiore a quella prevedibile dai contraenti e verificatasi nella realtà, altrimenti essendovi un manifesto sbilanciamento a favore di . Pt_1
Un conto è che dinanzi a opere strutturali, ossia di incidenza rilevante, il locatore abbia voluto concedere al conduttore l'esenzione da oneri di ripristinazione in cambio della rinuncia a eventuali indennità; un conto è che per costi tutto sommato ordinari, anche se non modesti
(comprensibilmente enfatizzati dalla banca a scopi difensivi, ma non tali se posti in rapporto e proporzione con superficie, durata e qualità delle parti), il locatore abbia voluto rinunciare a quello che era un suo diritto (stante, pur sempre, la regola base dell'art. 1590 c.c.) e, in sostanza, dipendere dalla scelta del conduttore, a fronte dell'esenzione da indennità che più difficilmente si sarebbe verificata.
Si consideri che la indennità (sia dell'art. 1592 c.c. sia dell'art. 1593 c.c.) è in proporzione all'entità dei costi sopportati e dei risultati conseguenti (essendo sempre stimata nella minor somma fra la spesa del conduttore e il valore dei miglioramenti o addizioni), così che, come ovvio, tanto più è incisiva l'opera eseguita (in termini di spesa o di risultato), tanto maggiore sarà la indennità; il che induce a concludere, secondo buona fede, che sin quando la previsione di spesa per una futura indennità fosse rimasta in un ambito analogo a quello in concreto stimato dalla c.t.u., ben difficilmente avrebbe rinunciato a poter CP_1 pretendere la ripristinazione.
5.3.4 La circostanza, poi, che anche per tramezzature, pannelli e controsoffittature sia stata necessaria la presentazione di pratiche edilizie non induce a mutare convincimento.
L'appellante, infatti, ragiona come se vi fosse una sorta di automatismo per il quale un'opera soggetta a una qualsiasi pratica edilizia non potrebbe che riguardare opere murarie
(appello, pagg. 29-30); ma non è così.
Ha giustamente obiettato la difesa appellata che «[…] l'avvio delle pratiche edilizie
(dunque attualmente anche la presentazione di una CILA) è necessario per dar corso a una qualsiasi riorganizzazione degli SPzi interni di un immobile, dunque anche con pareti mobili e in cartongesso, poiché ciò che ai fini rileva non è la natura dell'opera (muraria o non muraria) ma l'effetto che viene a prodursi sulla suddivisione degli ambienti interni a un pagina 25 di 36 locale/fondo/abitazione/etc. […]» (comparsa di costituzione, pag. 19); è dunque difficile che i contraenti del 1999 abbiano voluto discriminare la categoria pattizia di opere murarie in base alla necessità o meno di pratica edilizia;
ancor meno che abbiano voluto agganciare tale categoria (che, si ripete, è qui una categoria convenzionalmente fissata dalla libertà negoziale dei privati nell'art. 6 del contratto) alle fluttuazioni normative future in una materia come quella urbanistica.
Il criterio che propone l'appellante può funzionare, senza giovargli, solo al contrario, nel senso che sarebbe senz'altro un'opera non muraria, ai fini dell'art. 6 del contratto, quella che, pur riguardando elementi architettonici, fosse liberamente eseguibile in difetto di pratica edilizia. Ma non può valere in senso inverso per rendere opera muraria, come intesa dai contraenti, qualsiasi intervento soggetto al controllo della P.A.-
Resta dunque prevalente il criterio che si è già fissato in precedenza.
5.3.5 Infine, di sicuro rilievo per convalidare la decisione del Tribunale è l'ulteriore argomento della difesa appellata che fa notare come siano effettivamente state eseguite opere murarie da , per le quali in forza dell'art. 6 del contratto, mai ha preteso Pt_1 CP_1 la ripristinazione.
Invero, già nel ricorso introduttivo, aveva dato atto, sulla scorta peraltro della CP_1 sua perizia di parte già citata, che nel corso del tempo aveva eseguito le seguenti Pt_1 opere, da considerarsi murarie: al piano terra “Chiusura di n. 2 botole circolari del diametro di circa ml. 1,20
(rispettivamente lato scala n.c.2 e lato scala n.c. 8) nel solaio al fine di precludere la comunicazione diretta con la sottostante cantina e/o deposito. Il tutto eseguito con calcestruzzo cementizio armato ancorato alla struttura (solaio), soprastante ripresa del pavimento esistente;
Demolizione parziale di muratura perimetrale per formazione di vano porta di ingresso rispettivamente agli uffici banca (atrio ingresso civico 8) ed alla banca
(atrio ingresso civico 2), quest'ultimo per accesso secondario di servizio. Sono comprese le rifinizioni e gli affissi metallici vetrati, in particolare doppio con disimpegno al civico 8;
Demolizione parziale della parete in muratura esistente a divisione longitudinale fra le particelle catastali per circa ml. 2,00xH2,70 (lato Piazza Europa) per l'installazione di porta girevole di sicurezza per l'accesso interno alla banca con bancone operazioni cassa, ecc”. E al piano primo e secondo “Per dare comunicazione temporanea fra le due unità catastali, per
pagina 26 di 36 ciascun piano in corrispondenza del nuovo corridoio centrale, nella parete in muratura esistente è stato ricavato un vano porta completo di affisso metallico.
La circostanza di fatto (la realizzazione di quegli interventi) non risulta contestata.
Si tratta di opere che, all'evidenza, sono caratterizzate da una stabilità significativamente maggiore rispetto ai tramezzi e ai controsoffitti, il che porta il discorso sulla natura
(tendenzialmente) reversibile o meno degli interventi, quale utile contributo per discriminare all'interno dell'art. 6 del contratto fra opere murarie e non.
Sarebbe forse eccessivo ritenere murarie solo le opere non rimovibili e ciò anche perché,
a ben vedere, da un punto di vista strettamente fisico, il novero di quelle non rimovibili in assoluto è assai esiguo, forse nullo o limitato a ipotesi estreme.
È tuttavia senz'altro logico affermare che un'opera come la Demolizione parziale di muratura perimetrale per formazione di vano porta di ingresso rispettivamente agli uffici banca non solo incide su elementi strutturali e non solo produce una variazione funzionale profonda dell'edificio (che viene dotato di un nuovo vano), ma, proprio per questo, implica, in ottica ripristinatoria, interventi talmente incisivi da potersi considerare, in concreto, insostenibili;
e non certo paragonabili alla rimozione di tramezzi o controsoffitti in cartongesso.
Un simile intervento – e non certo quelli oggetto di controversia - è esemplare dell'interesse concreto dei contraenti sotteso all'art. 6: è quel tipo di rischio (nella duplice e contrapposta prospettiva della indennità o della ripristinazione) che, secondo una interpretazione di buona fede, i contrenti hanno voluto sterilizzare; perché, appunto, rischio idoneo a incidere in modo rilevante anche su due soggetti (società di capitali esercenti attività
d'impresa commerciale di rilievo) come quelli qui contrapposti.
6. Il quarto motivo dell'appello principale, che grava la pronuncia di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione ex art. 1591 c.c., è infondato.
L'appellante sostiene, in via gradata, due tesi:
(-) la prima attiene all'an debeatur: poiché aveva fatto un'offerta quanto meno Pt_1 non formale di riconsegna del bene e non l'aveva accettata in violazione dei doveri CP_1 di buona fede, la conduttrice non sarebbe stata in mora ex artt. 1220 e 1591 c.c.;
pagina 27 di 36 (-) la seconda riguarda il quantum: il quale non potrebbe essere parificato, come stabilito dal primo giudice, nel canone contrattualmente previsto, perché eccessivo rispetto a quello di mercato.
Entrambe le prospettazioni devono essere rifiutate.
6.1 Se, in via di principio, afferma principî pacifici e condivisibili (desumibili Pt_1 dall'art. 1220 c.c.), con riguardo alla specifica vicenda controversa omette qualsiasi specifica deduzione, tanto che nell'atto di appello (pagg. 32 e 33) non è neppure indicata quale sarebbe stata l'offerta non formale di riconsegna.
6.1.1 I documenti offerti dalle parti su questo momento storico della vicenda attestano quanto segue:
(-) il recesso fu comunicato il 7/13.2.2019 (docc. 3 e 4 ); tenuto conto del Pt_1 preavviso di sei mesi, avrebbe determinato l'obbligo di rilascio al 13.8.20219;
(-) seguì questo scambio di lettere di posta elettronica (tutte in doc. 6 omesse CP_1 comunicazioni irrilevanti ai presenti fini):
(=) il 16.7.2019 ore 12,21 l'Arch. di scrisse a “Facendo Per_1 Pt_1 CP_1 seguito all'incontro dell'11 u.s. presso la sede di Prato -P.zza Europa n" 8, le confermo che
libererà i locali entro il 31/07, data da cui sarà possibile fissare un incontro per la Pt_1 sottoscrizione del verbale di riconsegna (in allegato il modello standard ). I locali Pt_1 del piano terra, primo e secondo saranno liberati dagli arredi standard e personalizzati, bussola e mezzi forti senza asportare impianti e pareti mobilie quindi senza ripristino degli stessi. Trova in allegato i frontespizi delle pratiche presentate per le modifiche interne, delle quali chiedeva la rimozione ai piani primo e secondo ma che quindi saranno lasciate, in relazione agli artt. 5 e 6 del contratto di locazione. Le propongo il 02/08 in orario da definirsi come data per la sottoscrizione del verbale”;
(=) il 16.7.2019 ore 20,25 l.r. di rispose: “La denuncia Parte_3 CP_1 di inizio attività della allegata non si riferisce ad alcuna realizzazione di opere Parte_2 murarie, ma unicamente al progetto della di procedere ad una suddivisione Pt_1 interna degli "open SPce" presi in locazione. Lo scopo era quello di regolarizzare nei confronti del Comune interventi che escludendo appunto opere murarie prevedevano divisioni di SPzi con "pannelli di legno mobili" quali sostegni per rivestimenti che conferissero funzionalità ed adeguato decoro estetico. Si riconferma pertanto per la
pagina 28 di 36 RA l'obbligo contrattuale di rimozione completa di quelle che sono in sostanza unicamente opere di arredo amovibili. Sino a quando questo non verrà fatto, decorreranno le indennità per l'occupazione senza titolo dei locali resi inagibili dai materiali non rimossi, con ogni riserva da parte della proprietà di richiesta danni per mancata consegna.”;
(=) il 17.7.2019 ribadì a la necessità che la banca rimuovesse le CP_1 Pt_1 pareti mobili prima della riconsegna;

(=) il 18.7.2019 confermò l'appuntamento in loco per il rilascio al Pt_1
2.8.2019;
(=) il 1.8.2019 ore 22,12 scrisse a : “Buonasera Architetto, CP_1 Pt_1 dispiace ma dobbiamo fermamente riconfermare quanto abbiamo avuto modo di comunicarLe prima di persona e poi in viva voce in presenza del funzionario dell'ufficio legale di AN Intesa San Paolo. Non è intenzione di questa società accettare la riconsegna dei locali locati da AN RA prima che la stessa non abbia provveduto alla rimozione di ogni struttura amovibile di sua proprietà. Ai sensi degli artt. 5,6 e7 del contratto ancora vigente, i locali dovranno essere restituiti alla proprietà, alla scadenza del termine di preavviso, nello stato in cui sono stati a suo tempo consegnati a AN RA salvo il naturale deterioramento o consumo dovuto all'uso. Si riconferma che sino a quando quanto sopra richiesto non verrà fatto, continueranno a decorrere gli attuali canoni di locazione con riserva di quantificazione degli eventuali danni causati dai vostri futuri eventuali inadempimenti contrattuali.”,
(=) il 7.8.2019 trasmise a il “preventivo per la sistemazione Pt_1 Pt_1 dei locali che banca dovrà riconsegnare.” Pt_1
(-) il 2.9.2019 inviò raccomandata a con la quale, contestava il Pt_1 CP_1 rifiuto di ricevere l'immobile, in quanto motivato dall'indebita volontà di lucrare maggiori canoni;
(doc. 5 ); Pt_1
(-) il 22.4.2021 (doc. 6 , che in realtà non ha data, indicata solo nell'indice atti) Pt_1
ribadì per raccomandata la sua contestazione a Pt_1 CP_1
Può poi aggiungersi che la riconsegna è avvenuta dopo la conclusione della causa di primo grado, ossia in data 27.3.2024, come da verbale sottoscritto dalle parti, allegato al ricorso per inibitoria depositato dall'appellante il 3.6.2024: in tale occasione, sono state pagina 29 di 36 riconsegnate le chiavi, quantunque l'amministratore di pur dando atto dei lavori CP_1 eseguiti, s'è riservato ulteriori controlli.
6.1.2 Questi fatti – che il collegio ricostruisce, a dispetto della genericità dell'appello sul punto, dal materiale probatorio disponibile – smentisce clamorosamente la tesi dell'appellante.


6.1.2.a La giurisprudenza di legittimità ha più volte stabilito che il locatore rifiuta legittimamente la offerta non formale di riconsegna dell'immobile locato, ove siano stati arrecati dal conduttore danni all'immobile o realizzate opere non consentite;
e ciò sin quando il conduttore non provveda a rimediare o non corrisponda il denaro necessario (Cass. sez. 3^ civ. 24.5.2013 n. 12977; Cass. sez. 3^ civ.

9.12.2021 n. 39179 rv 663331-01), esclusi i soli casi in cui si tratti di opere di poco conto e, più in generale, i casi in cui il locatore opponga un rifiuto che viola i doveri dell'art. 1375 c.c., ossia, come ben specificato, quando l'accettazione del bene non comporterebbe “alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi interessi” (Cass. sez.
3^ civ. 27.11.2012 n. 21004 rv 624245, in una fattispecie in cui le parti avevano concordato che i necessari lavori di ripristino del bene sarebbero stati eseguiti dal medesimo locatore, dietro rimborso però delle spese).
Il principio è ovviamente estensibile, per identità di ratio, a un caso, come il presente, in cui il bene da riconsegnare è gravato di opere che il conduttore è tenuto a rimuovere a sua cura e spese;
anche perché, a ben vedere, un bene con addizioni che il locatore non vuole è equiparabile a un bene danneggiato, costituendo le addizioni non volute un elemento da rimuovere sopportando i necessari costi.


6.1.2.b Posto che, a seguito del rigetto dei precedenti mezzi, deve considerarsi del tutto legittima l'opposizione di a ricevere indietro i locali prima della loro ripristinazione, CP_1
è ovvio che l'offerta informale di riconsegna, quand'anche si individui nell'una o nell'altra missiva di , è stata del tutto giustificatamente respinta da perché la banca Pt_1 CP_1 pretendeva di restituire il bene senza prima averlo ripristinato;
e senza neppure offrire il rimborso delle spese occorrenti.
Pertanto, all'esatto contrario di quanto lamenta , è stata la conduttrice che, Pt_1 contravvenendo ai suoi obblighi, ha tentato di restituire, con grave violazione dei doveri di buona fede, un bene non ancora ripristinato, per andare esente da lavori che le competevano e che avrebbe dovuto e potuto svolgere, al più tardi, a far data dalla comunicazione del recesso pagina 30 di 36 (avendo 6 mesi di tempo prima del rilascio); laddove ha semplicemente resistito alla CP_1 pretese prevaricatrici della controparte, facendo valere i suoi diritti.
L'accertamento, già compiuto, che le opere da eseguire non erano di rilievo tale da potersi considerare murarie e non raggiungevano un grado di gravosità tale da incidere in modo straordinario sulle parti, tenuto conto della loro qualità, non toglie che si tratta di interventi nel complesso niente affatto modesti, come risulta dalla c.t.u. e come è pacifico in causa.
Del resto, gran parte della gravosità dipendeva dall'essere le opere dislocate su una superficie complessiva molto ampia (mq 900), ciò che fa ben comprendere che per CP_1
l'accettazione della riconsegna avrebbe non solo leso il suo diritto alla ripristinazione, ma anche l'interesse a non doversi fare carico di lavorazioni pur sempre laboriose.
Questo è tanto più vero se si considera il concreto svolgimento dei fatti e se si valutino le rispettive progressive condotte: è stata a recedere dal contratto e, pur dinanzi a Pt_1 oggettive aggiunte che erano state apportate nel corso di circa venti anni di rapporto, anziché sfruttare il termine di preavviso (di sei mesi) per svolgere i lavori, non l'ha usato neppure per discutere con la controparte della questione della ripristinazione, della quale ha fatto il primo cenno nella lettera di posta elettronica del 16.7.2019, quindici giorni prima del rilascio.
Se si conceda alla posizione avuta dall'appellante all'epoca la buona fede soggettiva, ossia la consapevolezza, pur errata, di non avere obblighi ripristinatorî, non si potrebbe certo anche ritenere, per l'intrinseca inverosimiglianza, che , nel recedere, non si sia resa conto Pt_1 che la questione, a dispetto dalle sue convinzioni, poteva senz'altro dare luogo a contrasti con tenuto conto della lunga durata del rapporto e della notevole diffusione delle CP_1 addizioni negli ambienti.
Una condotta di buona fede (ex art. 1375 c.c.) da parte della recedente le Pt_1 avrebbe dunque imposto, quanto meno, di sollevare subito (i.e., al momento del recesso) il problema, quando, fra l'altro, esisteva ancora un orizzonte temporale abbastanza distante dal rilascio.
L'avere atteso sino a pochi giorni prima della riconsegna a manifestare la volontà di non rimuovere le opere ha chiaramente colto di sorpresa che, oltre a essere CP_1 soggettivamente convinta di avere diritto alla ripristinazione, aveva tale diritto davvero, come risulta dalla precedente disamina.
pagina 31 di 36 pretendeva di restituire l'immobile senza averlo prima ripristinato, senza Pt_1 averne discusso a tempo debito con la controparte e senza alcuna offerta di contribuire alla ripristinazione almeno sul piano della sopportazione dei costi: un atteggiamento che, ad avviso del collegio, ha legittimato al rifiuto. CP_1
Non spetta alla Corte, perché non è oggetto specifico di appello e, comunque, atterrebbe semmai alla esecuzione e non alla cognizione, stabilire se e quando, dopo la pronuncia di primo grado, siano sopravvenuti fatti idonei a modificare la situazione, essendo sufficiente notare che la decisione impugnata è sul punto corretta.
6.2 La pretesa subordinata di non pagare una somma pari all'importo del canone, bensì una, più bassa, è manifestamente infondata.
L'art. 1591 c.c., infatti, stabilisce che il conduttore in mora per la restituzione, debba corrispondere il corrispettivo convenuto; potendosi derogare solo a favore del locatore, ove questi dimostri un danno maggiore.
Resta, quindi, del tutto irrilevante stabilire se il canone in essere fosse davvero fuori mercato, dal momento che, anche in ipotesi positiva, dovrebbe pur sempre pagare Pt_1 quello contrattualmente previsto;
non certo la diversa somma che viene unilateralmente calcolata sulla base dei dati O.M.I. (appello, pag. 34).
7. Il quinto motivo dell'appello principale, che ripropone la tesi del concorso di colpa del creditore ex art. 1227 c.c., è infondato.
Gli argomenti già spesi per confermare l'an debeatur dell'indennità di occupazione
(supra, § 6.1.2), smentiscono anche questa ipotesi.
Scrive l'appellante: «[…] Invero, la condotta del creditore che concorre ad aggravare il danno (da individuarsi, nel caso di specie, nella mancata percezione dei canoni mensili) è rilevante ai fini del 2 comma dell'art. 1227 c.c. posto che il dedotto comportamento del creditore costituisce un autonomo dovere giuridico posto a suo carico dalla legge quale espressione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede. […]» (appello, pag. 36).
Il fondamento di questa tesi è la medesima violazione dei doveri di buona fede che sorreggeva l'ipotesi principale del già esaminato quarto motivo;
del quale il quinto, a ben vedere, è solo una declinazione diversa.
pagina 32 di 36 Pertanto, esclusa, per i motivi già esposti, la violazione dei doveri di buona fede, il mezzo
è da rigettare.
8. La richiesta di ripetizione delle somme pagate è automaticamente caducata dal rigetto dei mezzi di merito.
Per quanto riguarda il periodo successivo alla sentenza di primo grado, si è già osservato che non si tratta di un tema oggetto del sindacato del giudice d'appello; a tacere che, comunque, ha emesso, a far data dall'aprile 2024, note di credito. CP_1
9. Il primo motivo dell'appello incidentale, concernente gli oneri condominiali, va respinto.
9.1 Il Tribunale ha rigettato la seguente domanda, così articolata nel ricorso di primo grado (pag. 15): condannare al pagamento di tutte le spese di condominio in misura da Pt_1 quantificarsi al momento della liberazione dell'immobile
Il primo giudice ha ritenuto che la richiesta fosse rivelata infondata, perché erano restati indimostrati gli importi degli oneri de quibus.
CO se ne duole, perché, a ben vedere, «[…] la domanda spiegata da nel CP_1 ricorso era relativa a una “condanna generica”, limitata dunque all'an del diritto senza che si richiedesse al Giudicante di determinare il relativo quantum. Anzi, nelle conclusioni del ricorso, questa difesa specificamente precisava che dovesse essere accertato solo il diritto CO della a percepire anche tutti gli oneri e le spese condominiali, considerato il perdurante stato di occupazione dell'immobile, “in misura da quantificarsi al momento della liberazione dell'immobile” (così le conclusioni del ricorso di I grado).
Per tali motivi, atteso il riconoscimento del perdurante stato di occupazione dell'immobile da parte del Tribunale di Prato, la sentenza risulta errata nella parte in cui CO non ha altresì riconosciuto il diritto della a percepire ogni onere e spesa condominiale.
[…]» (comparsa con appello incidentale, pag. 30).
9.2 Non si può concordare.
pagina 33 di 36 all'evidenza, non ha formulato una richiesta di condanna generica, ma ha CP_1 semplicemente indicato il quantum in una posta illiquida, ciò che la obbligava a dare la prova nel corso del processo.
La formula misura da quantificarsi al momento della liberazione dell'immobile non può valere, al di là della sua equivocità, a configurare la domanda come di condanna generica, poiché non esprime l'intento di riservare a un secondo eventuale giudizio l'operazione di liquidazione;
ma solo la volontà di non porre limitazioni al giudice.
Pertanto, non essendo intervenuta poi alcuna prova idonea a dare contenuto concreto alla condanna, bene ha fatto il Tribunale a rigettare la domanda: a ben vedere, per quanto si sappia in causa, è del tutto ignoto sinanche se vi siano state spese condominiali di competenza del conduttore;
e, comunque, se ne ignora l'ammontare (e, notoriamente, il creditore che non provi l'ammontare della sua pretesa incorre nel rigetto della domanda, non essendo sufficiente avere la prova dell'an debeatur).
10. Il secondo motivo dell'appello incidentale, sulle spese, è assorbito.
Con esso, infatti, chiede di porre tutti gli oneri di causa a carico di CP_1 Pt_1 quale mero effetto dell'accoglimento del primo motivo, che determinerebbe la totale soccombenza della banca.
Il rigetto del primo motivo, quindi, caduca anche il secondo.
11. Le istanze istruttorie reiterate da sono irrilevanti. CP_1
Esse, infatti, attengono solo a questioni sulle quali la parte è vittoriosa a prescindere dalla necessità di ulteriori prove.
12. Resta la regolazione delle spese processuali del presente grado.
12.1 In ragione del rigetto di entrambe le impugnazioni, sussiste reciproca soccombenza.
Nondimeno, è manifesta la maggiore incidenza, sul piano di causalità della lite, dell'appello principale rispetto a quello incidentale, sia per le diverse poste patrimoniali in gioco, sia per la complessità dei mezzi a sostegno.
pagina 34 di 36 Pertanto, il collegio, così soppesata la reciproca soccombenza ai fini dell'art. 92 co. 2^
c.p.c., ritiene congruo compensare un terzo degli oneri, ponendo i residui due terzi a carico di
. Pt_1
La liquidazione dell'intero, sul quale calcolare la frazione dovuta, si opera, in difetto di nota, in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, § 12, parametri medi, valore di causa pari alle somme liquidate dal Tribunale (scaglione fra € 520.00,00 e €
1.000.000,00).
Pertanto: € 5.706,00 fase 1, € 3.318,00 fase 2, € 7.644,00 fase 3 ed € 9.487,00 fase 4, in tutto € 26.155,00, oltre accessori di legge, nonché spese vive per € 388,50.
12.2 Sussistono nei confronti di entrambe le parti le condizioni processuali per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello principale proposto da Parte_1
l'appello incidentale proposto da
[...] COoparte_1 avverso la sentenza n. 660/2023 emessa dal Tribunale di Prato e pubblicata il 28/09/2023, che conferma;

2. condanna a Parte_1 rimborsare a due terzi delle spese processuali del COoparte_1 presente grado e compensa il residuo terzo, liquidano l'intero, sul quale calcolare i due terzi dovuti, in complessivi € 26.543,50, di cui € 388,50 per esborsi ed € 26.155,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

3. dà atto che ricorrono nei confronti di entrambe le parti le condizioni processuali per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02.
Firenze, 22 gennaio 2025.
Il Presidente est. Carlo Breggia
pagina 35 di 36 Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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