N. 2026/2018 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
Prima Sezione Civile
La Corte d'Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, composta dai signori:
1) dott. Alberto Nicola Filardo Presidente
2) dott.ssa Teresa Barillari Consigliere
3) dott.ssa Tiziana Drago Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 2026/2018 R.G. vertente tra
(C.F.: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F.: ), rappresentati e difesi dall'avv. Pietro Sinopoli;

[...] C.F._2
appellanti-appellati incidentali
e
(C.F.: , rappresentato e Controparte_1 C.F._3 difeso dall'avv. Giuliana Mete;
appellato-appellante incidentale
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 914/2018 del Tribunale di LA
Terme, pubblicata il 13.07.2018, avente ad oggetto azione di risoluzione per inadempimento
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per gli appellanti: “Preliminarmente impugna e contesta, in maniera specifica e punto per punto, le contraddittorie e infondate difese articolate dalla controparte anche con riguardo all'appello incidentale promosso, giuste motivazioni ed argomentazioni illustrate già in sede di atto introduttivo del giudizio ed a sostegno
1 dei motivi di appello formulati – qui da intendersi integralmente riportati e trascritti -, pure in relazione alla stessa dichiarazione di non accettazione del contraddittorio sulle difese e/o domande e/o eccezioni nuove e tardive sollevate ex adverso, ivi compresa la stessa exceptio non adimpleti contractus menzionata dall'appellato soltanto nel presente giudizio di appello e in ogni caso non nella prima difesa utile nel giudizio di primo grado. Si insiste, sempre in via preliminare, nella richiesta di ammissione di Consulenza Tecnica d'Ufficio per come già formulata in sede di giudizio di primo grado, al fine di confermare in particolare
l'idoneità dell'immobile per cui è causa rispetto all'uso destinato autorimessa. In subordine, previa espressa istanza comunque di rigetto delle difese avversarie e dell'appello incidentale promosso dalla parte appellata, si precisano le conclusioni del presente giudizio riportandosi integralmente a tutte le difese, eccezioni e conclusioni formulate in atti e verbali di causa ed in particolare nell'atto introduttivo del presente giudizio e che qui di seguito di riportano (tenendo conto della sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata già disposta dalla adita Ecc.ma Corte d'Appello con provvedimento del 20.03.2019, in accoglimento di quanto richiesto dalla parte appellante): Voglia l'Ecc.ma Corte di
Appello di Catanzaro adita, contrariis reiectis: 1)In via pregiudiziale, ritenere ammissibile il presente gravame e/o giudizio di appello avverso la sentenza n.
914/18 emessa dal Tribunale civile di LA Terme, in composizione monocratica, in data 13.07.2018, depositata in cancelleria in data 13.07.2018, notificata in data 03.10.2018, a definizione del giudizio civile RGAC n. 787/2012;
2)In via principale e nel merito: -in via rescindente ed in accoglimento dei motivi di appello illustrati e dedotti nell'atto introduttivo del presente giudizio di appello, annullare e/o riformare la sentenza n. 914/18 emessa dal Tribunale civile di
LA Terme, in composizione monocratica in persona del GOT dott. Marino
Reda; -in via rescissoria e sempre in accoglimento dei motivi di appello illustrati e dedotti nell'atto introduttivo del presente giudizio di appello, accogliere tutte le conclusioni formulate dai sigg. e nel corso del Parte_1 Parte_2
giudizio di primo grado e precisamente: a)in via pregiudiziale e/o preliminare accertare e dichiarare, per le motivazioni illustrate in atti, la decadenza, a carico del sig. , dal diritto di garanzia e/o di risoluzione rivendicata Controparte_1
nel presente giudizio per mancata denuncia dei vizi contestati in atti nel termine previsto dall'art. 1495 c.c. e per l'effetto, rigettare la domanda giudiziale proposta
2 dall'appellato; b)in via gradatamente subordinata, nella denegata ipotesi di non accoglimento della predetta eccezione sollevata, nel merito rigettare la domanda giudiziale promossa dal sig. in quanto inammissibile e/o Controparte_1
improponibile e/o comunque infondata sia in fatto che in diritto;
c)in accoglimento della domanda riconvenzionale formulata dagli appellanti, sempre per tutti i motivi illustrati in atti, accertare e dichiarare il diritto dei sigg. e Parte_1 [...]
, di recedere dal contratto preliminare di vendita stipulato in data Pt_2
09.11.2011 -per effetto, tra l'altro, della condotta inadempiente posta in essere dal sig. nonché accertare e dichiarare il diritto di ritenzione dei Controparte_1 medesimi sigg. e in ordine alla somma di € Controparte_1 Parte_2
10.000,00 (diecimila/00) – salvo errori e/o omissioni - versata a titolo di caparra confirmatoria e di cui al contratto preliminare di vendita del 09.11.2011 stipulato con il sig. d)sempre per tutti i motivi di cui in atti, accertare e Controparte_1 dichiarare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 96 c.p.c., la responsabilità aggravata
a carico del sig. e, per l'effetto, condannare il medesimo sig. Controparte_1
domiciliato in LA Terme (CZ) alla via Po n. 19, al Controparte_1
pagamento, a titolo di risarcimento danni, sempre in favore di parte appellante, della somma che sarà ritenuta equa e di giustizia;
3)In ogni caso condannare il sig.
(Cod. Fisc.: , nato il [...] ad [...] C.F._3
AS (Eritrea), residente in [...], al pagamento delle spese e dei compensi del giudizio di primo grado e del presente giudizio di secondo grado e/o di appello, oltre il rimborso forfettario per spese generali, IVA
e CPA come per legge, di sentenza e successive occorrende, da distrarsi ai sensi dell'art. 93 c.p.c.;4)Emettere ogni altra statuizione, provvedimento e/o declaratoria del caso”
Per l'appellato: “In via definitiva e nel merito: 1) dichiarare inammissibile, improponibile, infondato ovvero rigettare nel merito l'appello proposto dai Sig.ri
e avverso la sentenza n. 914/2018 emessa dal Parte_1 Parte_2
Tribunale di LA Terme in data 13.07.2018 e, pertanto, confermare la suddetta sentenza, per tutte le argomentazioni e deduzioni formulate nella propria comparsa di costituzione con appello incidentale;
2) in parziale riforma della sentenza impugnata, accogliere l'appello incidentale proposto dal Sig. e Controparte_1 per l'effetto: 2a) riformare il capo 3) dell'appellata sentenza n. 914/2018 emessa dal Tribunale di LA Terme in data 13.07.2018 nella parte in cui statuisce la
3 compensazione delle spese di lite del giudizio di primo grado e, pertanto, 2b) condannare gli appellanti Sig.ri e al pagamento Parte_1 Parte_2
delle spese, competenze e onorari del giudizio di primo grado, nel rispetto del principio della soccombenza regolato dagli artt. 91 e 92 cpc e dalla recente giurisprudenza, da distrarsi a favore del sottoscritto procuratore ai sensi dell'art.
93 cpc;
3) con vittoria di spese e compensi del giudizio d'appello, da distrarsi a favore del sottoscritto procuratore ai sensi dell'art. 93 cpc. In via istruttoria: dichiarare inammissibile, infondata, tardiva e/o rigettare la richiesta istruttoria di ammissione della CTU, per tutti i motivi esposti in narrativa”.
FATTO e DIRITTO
§ 1.Il giudizio di primo e secondo grado

1.1. Con atto di citazione notificato il 16.04.2012 il sig. Controparte_1
conveniva in giudizio i sigg.ri e al fine di Parte_1 Parte_2
dichiarare risolta la promessa di vendita di un box stipulata in data 09.11.2011 per inadempimento dei promittenti venditori, con condanna di questi ultimi alla restituzione della somma di €10.00,00 versata dall'attore a titolo di caparra confirmatoria. Esponeva al riguardo che entrato in possesso dell'immobile una decina di giorni dopo la stipula del preliminare, il mattino seguente rispetto al primo ricovero dell'autovettura, aveva rinvenuto il garage completamente allagato da liquami, presenti anche nel corridoio che conduceva al box, e rilevato la presenza di infiltrazioni d'acqua che scendevano dal soffitto e fuoriuscivano da una finestra in vetrocemento;
che avvertito immediatamente il venditore, veniva a conoscenza che la fuoriuscita del liquame proveniva da un tombino fognario posto all'interno del box, traboccato a causa delle abbondanti precipitazioni del giorno prima;
apprendeva, altresì, che il suddetto tombino, e gli altri presenti anche nel corridoio per accedere ai box, servivano per la raccolta delle acque fognarie di tutto il palazzo;
che il box-garage non era assolutamente idoneo all'uso cui era destinato: ricovero dell'autovettura e deposito per oggetti di commercio della propria società di servizi, oltre che gravemente nocivo per la salute (come accertato dalla perizia giurata redatta dal Geom. ), vizi insanabili con una semplice opera di Persona_1
pulitura e asciugatura dei locali;
che non essendo valse a nulla le comunicazioni verbali, con lettera racc. a/r del 15.12.2011 comunicava la volontà di risolvere il contratto e ottenere la restituzione della somma già versata, restituendo le chiavi in plico sigillato, a mezzo corriere;
che in data 17.02.2012 alla presenza delle parti e
4 dei rispettivi difensori, venivano riconsegnate le chiavi del box auto, contenute nel plico, precedentemente inviate e restituite al mittente, e si procedeva all'accesso dell'immobile in cui veniva constatata la presenza di residui fognari dal tombino ubicato all'interno del garage, che si presentavano essiccati.
Si costituivano i sigg.ri i quali eccepivano in via preliminare Parte_3 la nullità dell'atto introduttivo per mancanza dell'avvertimento di cui all'art. 163 n.
7 c.p.c. con riferimento all'art. 38 c.p.c.; la decadenza dal diritto di garanzia e/o dall'azione promossa per mancata prova di aver proposto, rispetto alla presunta scoperta dei vizi lamentati, regolare denuncia degli stessi entro il termine previsto dall'art. 1495 c.c.. Deducevano, in ogni caso, la infondatezza della domanda rilevando che l'unico soggetto realmente inadempiente era il il quale, senza CP_1
alcuna valida giustificazione, aveva omesso il pagamento del prezzo e pertanto chiedevano, in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare il loro diritto di recedere dal contratto preliminare di vendita nonché il loro diritto di ritenzione in ordine alla somma di €10.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria.
La causa veniva istruita a mezzo prova per testi.
Con sentenza n. 914/18 il Tribunale accoglieva la domanda del e CP_1 condannava i convenuti alla restituzione della somma di €10.000,00 versata dal promissario acquirente a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi e rivalutazione, compensando le spese di lite.
Segnatamente, il giudice di primo grado respingeva l'eccezione di decadenza sollevata dai convenuti richiamando la pacifica e costante giurisprudenza secondo cui in caso di preliminare di vendita con consegna anticipata, non trovano applicazione le norme sulla garanzia della cosa venduta.
Richiamava, quindi, le risultanze della perizia giurata di parte attrice la quale aveva concluso nel senso di una sensibile menomazione del normale godimento del bene in quanto ambiente insalubre e pericoloso per la salute umana e rilevava che tale perizia, in quanto non specificamente contestata dai convenuti, assurgeva a prova dei fatti allegati dall'attore.

1.2.Avverso detta sentenza proponevano appello, con citazione notificata il
02.11.2018, i sigg.ri e sulla base dei seguenti motivi: 1)erronea, Parte_1 Pt_2
contraddittoria, carente motivazione in ordine alla decadenza dal diritto di garanzia e/o prescrizione dell'azione di garanzia;
violazione degli artt. 112, 113, 115, 116 e
132 c.p.c. e 1495 c.c.; 2)erronea, contraddittoria, carente motivazione in ordine alla
5 pretesa creditoria rivendicata dal violazione degli artt. 113, 115, 116 e 132 CP_1
c.p.c. e 1385, 1453 e 1455 c.c.; 3)erronea, contraddittoria, carente motivazione in ordine alla idoneità del bene compravenduto;
violazione degli artt. 113, 115, 116 e
132 c.p.c.; 4)omessa e/o carente motivazione in ordine al riconoscimento, in favore dell'appellato, della rivalutazione monetaria rispetto ad un debito di valuta pur in assenza di specifica domanda di risarcimento del danno pa parte del CP_1
violazione degli artt. 112, 113, 115, 116 c.p.c. e 1224 c.c.; 5)erronea, illegittima e/o carente motivazione in ordine alla condotta inadempiente del sig. ed al CP_1
rigetto della domanda riconvenzionale formulata dai sigg. e;
Parte_1 Pt_2
violazione degli artt. 112, 113, 115, 116 c.p.c. e 1375, 1385, 1455, 1460, 2697 c.c.;
6)erronea, illegittima e/o carente motivazione in ordine alla responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. imputabile alla condotta del sig. nonché in CP_1
ordine alla soccombenza dell'appellato ai fini della condanna alle spese di lite;
violazione degli artt. 91, 96, 112, 113, 115, 116 c.p.c.; 7)erronea, contradditoria, carente motivazione in ordine alla omessa decisione del giudice di primo grado sulle domande di giudizio in via istruttoria ed in particolare sulla richiesta di ammissione di CTU;
violazione degli artt. 61, 112, 115, 116 e 132 c.p.c..
Sulla base dei predetti motivi, gli appellanti, in riforma dell'impugnata sentenza e previa sospensione della provvisoria esecutività della stessa, formulavano le conclusioni di cui in epigrafe.
Si costituiva con comparsa depositata in data 06.02.2019 il Controparte_1
quale chiedeva di rigettare integralmente l'impugnazione in quanto infondata in fatto e in diritto e, con appello incidentale, impugnava la sentenza nella parte in cui aveva disposto la compensazione delle spese di lite, denunciando la insussistenza delle gravi ed eccezionali ragioni richieste dall'art. 92 c.p.c..
Alla prima udienza del 12.03.2019 la Corte si riservava sull'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva dell'impugnata sentenza formulata dagli appellanti e con ordinanza del 20.03.2019 la accoglieva, fissando udienza per la precisazione delle conclusioni.
La causa subiva poi alcuni differimenti per ragioni organizzative e di sovraccarico del ruolo.
Con decreto di variazione tabellare del 09.09.2024 veniva disposta l'assegnazione del presente procedimento alla dr.ssa Tiziana Drago, magistrato
6 applicato a questa Corte per il raggiungimento degli obiettivi del PNRR, giusta delibera del CSM del 26.07.2024.
Con provvedimento del 16.09.2024 il Consigliere Istruttore assegnava alle parti i termini di cui al novellato art. 352 c.p.c. e fissava avanti a sé l'udienza del
03.12.2024 di rimessione della causa in decisione.
All'esito della stessa, svoltasi in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva riservata al Collegio per la decisione.
§ 2. Le valutazioni della Corte

2.1. Con il primo motivo di gravame gli appellanti censurano l'impugnata decisione per aver rigettato l'eccezione di decadenza e/o prescrizione.
Assumono al riguardo che il fin dalla stipula del contratto, era ben a CP_1
conoscenza di quelli che poi ad arte ha definito vizi, tanto da avere pure ottenuto delle condizioni di vendita assai vantaggiose rispetto all'effettivo valore dell'immobile; in particolare il dopo aver stipulato l'accordo negoziale del CP_1
09.11.2011 ed entrando in possesso dell'immobile dopo una decina di giorni, ossia il 19.11.2011, il mattino dopo riscontrava i presunti vizi, che tuttavia venivano denunciati con lettera datata 15.12.2011 (con avviso di recapito del 19.12.2011) e dunque ben oltre il termine stabilito dall'art. 1495 c.c. a pena di decadenza.
Il motivo è infondato.
Correttamente il giudice di prime cure ha rigettato l'eccezione di decadenza facendo applicazione dell'indirizzo espresso dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “In caso di preliminare di immobile con consegna anticipata, la consegna dell'immobile oggetto dell'accordo effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre
i vizi noti né, comunque di quello di prescrizione, perchè l'onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto. In caso di preliminare di vendita non trovano, dunque, applicazione le norme sulla garanzia della cosa venduta, - norme che hanno come loro presupposto l'avvenuto trasferimento della proprietà del bene -, in quanto il contratto in esame è caratterizzato, come è noto, tra l'altro, proprio dalla mancanza dell'effetto traslativo. Piuttosto, prima della stipula dell'atto definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario acquirente - senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all'art. 1495 cod. civ., per la denuncia dei vizi della cosa venduta - ad opporre la exceptio inadimpleti contractus al
7 promittente venditore che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo, e lo abilita, altresì, a chiedere, in via alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore, ovvero la condanna di quest'ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa" (così Cass. civ., sez. II, sentenza n. 3028 del 16.02.2015; nello stesso senso Cass. civ., sez. II, sentenza n. 9953 del 27.05.2020).

2.2. Con il secondo e il terzo motivo, da esaminarsi congiuntamente in quanto strettamente connessi, gli appellanti denunciano la erroneità ed illegittimità della sentenza impugnata laddove ha ritenuto sussistente il grave inadempimento dei promittenti venditori.
In primo luogo lamentano che il giudice di prime cure non avrebbe valutato in maniera adeguata quanto da essi illustrato, e non contestato dal e comunque CP_1
confermato dai testi escussi, in sede di giudizio di primo grado, in ordine ai rapporti negoziali intercorsi tra le parti ed iniziati con riferimento ad un altro box garage della superficie di mq 38 presente nel complesso immobiliare di proprietà di essi appellanti, box che dopo essere stato scrupolosamente esaminato dall'appellato e ritenuto di suo gradimento, era stato promesso in vendita per il prezzo di
€38.000,00, accordo poi risolto consensualmente a motivo della difficoltà, accampata dal a svolgere manovre di accesso con l'autovettura; CP_1
successivamente il decideva di acquistare il box auto oggetto di giudizio CP_1
della superficie di mq 88, ottenendo una rilevante riduzione del prezzo (il bene era stato promesso in vendita ad €60.000,00 e dunque a circa €666,00 a mq, mentre il precedente immobile era stato venduto al prezzo di €1.000,00 a mq) per effetto della presenza del riferito tombino nell'ambito del box – da cui potevano derivare fuoriuscite, nonché delle altre riferite anomalie contestate strumentalmente in atti e di cui il aveva assunto contezza già prima di addivenire all'accordo del CP_1
09.11.2011, ciò che trovava conferma anche nel contratto sottoscritto dalle parti laddove le clausole n. 3 e n. 6 davano atto che il promissario acquirente aveva preso
“ampia ed esaustiva visione” dell'immobile “controllando attentamente tutti i manufatti e le sue rifiniture, trovando tutto di suo pieno gradimento”.
Rilevano gli appellanti che il mero e prevedibile inconveniente della fuoriuscita di acqua da un tombino – nel caso di specie avvenuto solo in una occasione – non può aver determinato né una forma di grave inadempimento, né una ulteriore riduzione apprezzabile del valore e/o una inidoneità all'uso del bene (autorimessa
8 destinata all'esclusivo ricovero di veicoli) e che peraltro la conduttura idrica relativa al predetto tombino era stata rimossa e chiusa già nel 2014, essendo stata realizzata, come confermato dalle deposizioni testimoniali, una nuova conduttura posta al di fuori dell'autorimessa.
Al riguardo evidenziano che l'attore in primo grado non ha svolto alcuna attività probatoria a sostegno delle proprie tesi, essendosi limitato a produrre un elaborato redatto da un proprio geometra di fiducia, privo di qualsivoglia pregio tecnico e giuridico, contenente peraltro rappresentazioni fotografiche scarsamente visibili, prive di data e provenienza certa e relative ad alcune macchie di acqua parzialmente presenti nel box auto. Rilevano che il in relazione al singolo episodio del CP_1
novembre 2011, si era opposto alla manutenzione ed alla pulizia dell'immobile per come offerta e garantita dal dimostrando in tal modo la strumentalità CP_2
della sua posizione.
Lamentano ancora gli appellanti che erroneamente il giudice di primo grado ha ritenuto non contestato l'elaborato peritale prodotto da controparte, avendolo essi specificamente contestato sin dalla comparsa di costituzione e risposta e poi successivamente in sede di memorie ex art. 183 c.p.c. e nella memoria autorizzata del 19.03.2018 ed avendo, per contro, richiesto l'ammissione di c.t.u. al fine di confermare la piena idoneità dell'autorimessa.
Ritiene la Corte che le doglianze siano fondate.
Sul piano generale, nell'interpretazione del combinato disposto di cui agli artt.
1453 e 1455 cod. civ., deve rammentarsi che "In tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale" (così Cass. civ., sez. II, sentenza n. 10995 del
27.05.2015): nello specifico, secondo gli insegnamenti della Corte di Cassazione,
"il giudice deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che
l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un
9 reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità" (così Cass. civ., sez.
III, sentenza n. 22346 del 22.10.2014). Ed invero, ha aggiunto la giurisprudenza di legittimità, "La gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c. va commisurata all'interesse che la parte adempiente aveva o avrebbe potuto avere alla regolare esecuzione del contratto e non alla convenienza, per detta parte, della domanda di risoluzione rispetto a quella di condanna all'adempimento" (in tal senso cfr. Cass. civ., sez. III, ordinanza n. 4022 del 20.02.2018): ciò sulla scorta degli insegnamenti giurisprudenziali secondo cui "il principio, sancito dall'art.
1455 cod. civ., secondo cui il contratto non può essere risolto se l'inadempimento ha scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale. Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione" (cfr. Cass. civ., sez. III, sentenza n. 15363 del
28.06.2010).
Ciò premesso, ritiene la Corte che il giudice di prime cure abbia innanzitutto fatto malgoverno del principio di non contestazione di cui all'art. 115 c.p.c..
Ed invero, sin dalla comparsa di costituzione e risposta gli odierni appellanti, non solo hanno svolto deduzioni che si pongono in contrasto logico con le allegazioni poste dall'attore a fondamento della propria domanda, ma hanno puntualmente preso posizione sul contenuto della perizia giurata di controparte, deducendo che “le deduzioni tecniche riportate dall'attore manifestano una palese infondatezza tecnico-scientifica, nonché una genericità imbarazzante, tanto da non poter rivestire alcuna rilevanza….” (cfr. pag. 10 della comparsa) ed ancora che
“...non si comprende il senso della relazione tecnica prodotta da controparte – fermo restando la palese infondatezza tecnico-scientifica, nonché la genericità della stessa relazione…..le affermazioni rese e contenute nell'ambito della perizia di parte allegata dall'attore, altro non sono che compiacenti asserzioni ipotetiche, delle quali si potrebbe dire tutto e il contrario di tutto, e comunque chiaramente svolte al fine di offrire – nelle aspettative dell'attore – un appiglio a cui sperare di ancorare la domanda giudiziale formulata dal sig. davvero priva di CP_1
10 fondamento, sia in fatto che in diritto e di cui si chiede ovviamente il rigetto..” (cfr. memoria ex art. 183 c.p.c. del 12.03.2013); infine in sede di memoria autorizzata del 19.03.2018 gli appellanti hanno dedotto che “…come già articolato in atti e pure ribadito nella presente memoria, nessuna valenza probatoria può avere
l'elaborato tecnico prodotto da parte attrice, atteso che, per giurisprudenza consolidata, la consulenza di parte costituisce una semplice allegazione difensiva
a contenuto tecnico, priva di autonomo valore probatorio…”.
In secondo luogo, deve ritenersi viziata la motivazione della decisione impugnata laddove il giudice di prime cure ha posto a fondamento del proprio convincimento la perizia giurata di parte attrice.
L'art. 116 c.p.c., come noto, fissa il principio del libero convincimento del
Giudice in ordine alla valutazione delle prove, con la sola esclusione delle prove legali ovvero delle prove il cui valore è attribuito dalla legge.
Al riguardo, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 21187/2019 ha affermato che: "In tema di procedimento civile, sono riservate al giudice del merito
l'interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, il controllo dell'attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra le risultanze probatorie, di quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, nonché la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento".
Pertanto, la valutazione del materiale probatorio è rimessa al libero convincimento del Giudice, soggetto solo all'obbligo di fornire adeguata motivazione.
Orbene, dalla sentenza impugnata emerge che il Giudice di prime cure, nel ritenere fondata la domanda avanzata dal ha posto a fondamento della sua CP_1
decisione unicamente la perizia giurata dallo stesso prodotta.
Ora, a parte il rilievo che la perizia di parte non è una fonte di prova, in quanto non solo essa è formata al di fuori del giudizio, ma la sua precostituzione non trova disciplina nell'ordinamento, ed anche quando sia giurata, la perizia stragiudiziale costituisce una mera allegazione difensiva a contenuto tecnico, priva di autonomo valore probatorio, ed il contenuto tecnico del documento non ne altera la natura, che resta quella di un atto difensivo;
la perizia o la consulenza tecnica di parte, quindi, sono qualificabili alla stregua di un'allegazione e, pertanto, sono prive di qualsivoglia valore probatorio nel corso del giudizio, al pari di una comparsa conclusionale o di una memoria di replica (Cass. n. 259/2013; n. 4833/2012), nella
11 specie il giudice di primo grado ha da un lato recepito acriticamente le risultanze della perizia prodotta dall'attore, limitandosi ad affermare (peraltro in contrasto con la realtà processuale) che la mancata contestazione specifica della stessa rendeva i fatti allegati dall'attore veri e pacifici, dall'altro ha del tutto omesso di valutare le risultanze della prova orale, così incorrendo non solo nella violazione dell'art. 116
c.p.c., ma anche nel vizio di motivazione.
In primo luogo si rileva che l'assunto degli appellanti secondo cui il CP_1
prima di provvedere alla stipula del preliminare, ha esaminato il box auto, anche con l'ausilio di tecnici, constatando la presenza della conduttura idrico-fognaria lungo il box e dei mattoni in vetrocemento sul soffitto ed ha preteso ed ottenuto una riduzione del prezzo di vendita proprio in ragione della presenza del tombino e dei mattoni, ha trovato conferma nella deposizione del teste e Testimone_1
l'odierno appellato rispetto ad essa non ha introdotto elementi probatori di segno contrario. Peraltro, l'indicata circostanza trova riscontro laddove si confrontino le condizioni del primo accordo negoziale avente ad oggetto un box di mq 38 promesso in vendita per il prezzo €38.000,00 ed il secondo contratto avente ad oggetto un box, facente parte del medesimo complesso immobiliare e dunque con caratteristiche del tutto analoghe al primo, di mq 88 promesso in vendita per il prezzo di €60.000,00. Deve, dunque, ritenersi acquisita la consapevolezza da parte del avendo valutato preventivamente lo stato reale del box, di acquistarlo CP_1
nelle condizioni in cui si presentava ed in relazione alle quali ha anche ottenuto uno sconto sul prezzo.
Dall'espletata istruttoria è poi emerso che l'inconveniente dell'allagamento si sarebbe verificato in due sole circostanze, a novembre 2011 e poi a distanza di tre anni a gennaio 2014 (in tale circostanza, oltretutto, avrebbe interessato solo il corridoio che dà ai box), che nei mesi di novembre e dicembre 2014 si è provveduto alla rimozione della condotta idrico-fognaria presente lungo i box garage con chiusura del tombino (cfr. testi e ), che il Testimone_2 Testimone_1 si è opposto alla pulizia del box offerta dal all'esito CP_1 CP_2 dell'allagamento (teste ). Testimone_1
Invero, ritiene la Corte che, alla luce delle complessive emergenze istruttorie, diversamente da quanto opinato dal primo giudice, l'allagamento che ha interessato il box non sia suscettibile di integrare un vizio dell'immobile idoneo a giustificare la chiesta risoluzione del preliminare di vendita sottoscritto dalle parti.
12 Nel caso di preliminare di compravendita, l'obbligo assunto dal promittente venditore è quello di trasferire l'immobile esente da vizi che lo rendano inidoneo all'uso cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore;
nel caso in esame, attesa l'episodicità dell'allagamento, deve escludersi la presenza di vizi integranti un inadempimento grave rispetto alla suindicata obbligazione.
In particolare, non solo non vi è prova della possibilità di frequenti allagamenti ma neppure che, per effetto dell'inconveniente registratosi nel mese di novembre
2011, il locale box abbia subito danni di sorta, essendo piuttosto emersa la possibilità di eliminazione dei liquami attraverso un semplice intervento di pulizia.
Sul punto la stessa perizia di parte è gravemente carente, contenendo mere affermazioni di principio, non sorrette da argomentazioni di carattere logico e tanto meno tecnico.
Ora, ribadito che la risoluzione non è da ammettersi quando l'inadempienza di una parte non impedisce la realizzabilità dell'intento perseguito dalle parti con il contratto e che di conseguenza l'interesse di cui parla l'art. 1455 c.c. non deve valutarsi in sé e per sé, cioè astrattamente, bensì in relazione a ciò che le parti si proposero nell'assumere le rispettive obbligazioni, nel caso di specie risulta indimostrato che l'utilità che la parte acquirente ha inteso perseguire con il contratto sia venuta a mancare per effetto dell'unico allagamento, posto che il bene era riutilizzabile con un semplice intervento di pulizia, rifiutato dal e tenuto CP_1
anche conto del fatto che la presenza del tombino e dei mattoni in vetrocemento aveva giustificato una riduzione del prezzo di vendita (circostanza questa allegata dai convenuti, odierni appellanti, non contestata dal e comunque CP_1
confermata dal teste ). Testimone_1
In definitiva, deve escludersi la sussistenza di un difetto o vizio incidente sulla struttura materiale dell'immobile promesso in vendita che ne ha alterato l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale (che è quella di box garage e dunque di bene destinato al ricovero di autovetture, e non di locale deposito), trattandosi di un'infiltrazione di natura accidentale determinante un'impraticabilità parziale del locale e comunque temporalmente limitata, che realizza un'ipotesi di alterazione transitoria rispetto alla quale i promittenti venditori hanno prontamente offerto la riparazione.
Sulla scorta delle illustrate emergenze ritiene, dunque, la Corte che l'allagamento del box, per la sua episodicità, comporti una valutazione in termini
13 di non gravità dell'inadempimento, con conseguente rigetto, in riforma dell'impugnata sentenza, alla luce dei principi enunciati, della domanda di risoluzione.
Il rigetto di tale domanda comporta il rigetto della domanda restitutoria ad essa connessa come formulata dall'originario attore, qui appellato.

2.3. Va, invece, accolta la domanda riconvenzionale formulata dagli appellanti.
Esclusa, per quanto sopra esposto, l'esistenza di vizi del bene promesso in vendita, deve affermarsi l'inadempimento del promissario acquirente rispetto all'obbligo di pagamento del prezzo (la somma di €30.000, corrispondente alla metà del prezzo pattuito, avrebbe dovuto essere corrisposta entro il 15.01.2012, mentre i restanti €20.000 a mezzo due assegni bancari scadenti il 30.06.2012 e il 15.01.2013 contestualmente alla stipula del definitivo).
Non può infatti revocarsi in dubbio la non scarsa importanza del predetto inadempimento riguardando esso l'obbligazione principale prevista dal contratto, relativa al pagamento del prezzo.
Sussiste, pertanto, il diritto dei sigg.ri e di Parte_1 Parte_2
recedere dal preliminare e di trattenere la caparra ricevuta.
§ 3. Le spese processuali

3.1. In merito alle spese processuali, occorre rilevare che il Giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (Cass. Civ., Sez.
3, sent. n. 27606/2019).
Ora, considerato l'esito complessivo del giudizio che vede soccombente il sig.
le spese di entrambi i gradi vanno poste interamente a carico dell'appellato CP_1
e liquidate ai valori minimi, stante la semplicità delle questioni trattate: con la precisazione che, essendo il difensore degli appellanti lo stesso ed avendo questi difeso due soggetti con medesima posizione processuale, il compenso è unico e va maggiorato ex art. 4, comma 2, del d.m. n. 55/14 ponendo a base del calcolo, in ragione dell'identità tra le pretese degli assistiti, il compenso che si sarebbe dovuto comunque liquidare per una sola parte, ridotto del 30% (cfr. Cass. 10367/24).
14 3.2.La suddetta regolamentazione delle spese determina la infondatezza dell'appello incidentale proposto dal CP_1

3.3.Non può infine essere accolta la domanda di risarcimento del danno formulata dagli appellanti ai sensi dell'art. 96 c.p.c., in quanto, come affermato dalla giurisprudenza dominante, "in tema di responsabilità aggravata per lite temeraria, che ha natura extracontrattuale, la domanda di cui all'art. 96 c.p.c., comma 1, richiede pur sempre la prova, incombente sulla parte istante, sia dell'"an" e sia del
"quantum debeatur", o comunque postula che, pur essendo la liquidazione effettuabile di ufficio, tali elementi siano in concreto desumibili dagli atti di causa"
(Cass. n. 25906/2014), e, nel caso di specie, la parte non ha nemmeno allegato il danno subito, né lo stesso è desumibile dagli atti di causa.

3.4.Atteso il rigetto dell'appello incidentale, sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater DPR 115/2002 per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da e nonché sull'appello incidentale proposto da Parte_1 Parte_2
, avverso la sentenza del Tribunale di LA Terme n. Controparte_1
914/2018, pubblicata il 13.07.2018, così provvede:
a) accoglie l'appello principale e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, accerta e dichiara il diritto degli appellanti di recedere dal preliminare di vendita del 09.11.2011 per inadempimento del sig. e di Controparte_1 ritenere la caparra confirmatoria di €10.000,00;
b) condanna l'appellato alla rifusione delle spese processuali sostenute dagli appellanti nei due gradi del giudizio liquidandole: per il primo grado in €2.299,92 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali nella misura del 15%, CPA ed IVA come per legge;
per il secondo grado in €355,50 per spese vive ed in €1.739,4 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali nella misura del 15%, CPA ed IVA come per legge;

c) rigetta l'appello incidentale;

d) rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. proposta dagli appellanti.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante
15 incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta.
Così deciso in Catanzaro, nella camera di consiglio del 10.12.2024
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Tiziana Drago dott. Alberto Nicola Filardo

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