N. R.G. 543/2024
Tribunale Ordinario di Vicenza
I SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 543/2024 tra
SOCIO UNICO Parte_1
RICORRENTE
e

Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 2 ottobre 2025 ad ore 10.40 innanzi al dott. ID Ciutto, sono comparsi:
Per parte attrice l'avv. DANIELE SEGAFREDO e il curatore.
Per parte convenuta l'avv. CLAUDIO BORTOLASO e la parte.
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note conclusive e contestano le rispettive memorie conclusive.
Dopo la discussione orale, alle ore 13.30 in assenza delle parti, il giudice dà lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice
dott. ID Ciutto
pagina 1 di 15
N. R.G. 543/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
I SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica ex art. 50 ter c.p.c., nella persona del Giudice dott.
ID Ciutto ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 543/2024 promossa da:
(C.F. Parte_2
), rappresentata e difesa dall'avv. SEGAFREDO DANIELE P.IVA_1
ATTORE contro
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._1 BORTOLASO CLAUDIO
CONVENUTO
OGGETTO: occupazione senza titolo di immobile.
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, rigettata ogni contraria istanza ed eccezione,
In via principale:
accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale perpetrato dall'Ing.
[...]
nei confronti del con socio unico, a CP_1 Parte_1 partire dal febbraio 2021, per aver trasformato – senza consenso alcuno – l'immobile iscritto al
Catasto dei fabbricati di Vicenza al Foglio 47, Particella 307, sub 38, cat. F/3, sup. 129,27 m2, piano 2, da utilizzo artigianale (magazzino) ad utilizzo direzionale (ufficio) e, pertanto,
pagina 2 di 15 dichiarare la risoluzione contrattuale a partire dal 19 febbraio 2021; conseguentemente, accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo a partire dal 19 febbraio 2021 da parte dell'Ing.
dell'immobile l'immobile iscritto al Catasto dei fabbricati di Vicenza al Controparte_1
Foglio 47, Particella 307, sub 38, cat. F/3, sup. 129,27 m2, piano 2, a danno del
[...] con socio unico e, per l'effetto, condannare l'Ing. Parte_1 [...]
al pagamento in favore del ricorrente della somma di € 25.207,65 CP_1
(venticinquemiladuecentosette/65), o la diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, a titolo di indennità per occupazione sine titulo, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali sulla somma rivalutata annualmente;

- accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo a partire dal 10 marzo 2017 da parte dell'Ing.
dell'immobile l'immobile iscritto al Catasto dei fabbricati di Vicenza al Controparte_1
Foglio 47, Particella 307, sub 39, cat. F/3, sup. 104,66 m2, piano 2, a danno del
[...] con socio unico e, per l'effetto, condannare l'Ing. Parte_1 [...]
al pagamento in favore del ricorrente della somma di € 57.301,35 CP_1
(cinquantasettemilatrecentouno/35), o la diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia,
a titolo di indennità per occupazione sine titulo, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali sulla somma rivalutata annualmente;

In via subordinata
nella denegata ipotesi in cui non dovesse essere ritenuta accoglibile la domanda di risoluzione per inadempimento, accertare e dichiarare l'intervenuto recesso dal contratto di comodato d'uso gratuito relativo all'immobile iscritto al Catasto dei fabbricati di Vicenza al
Foglio 47, Particella 307, sub 38, cat. F/3, sup. 129,27 m2, piano 2, a partire dal 5 giugno 2021 avvenuto con raccomandata a.r. del 5 marzo 2021 inviata dal Rag. ; conseguentemente, CP_2 accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo a partire dal 5 giugno 2021 da parte dell'Ing.
dell'immobile l'immobile iscritto al Catasto dei fabbricati di Vicenza al Controparte_1
Foglio 47, Particella 307, sub 38, cat. F/3, sup. 129,27 m2, piano 2, a danno del
[...] con socio unico e, per l'effetto, condannare l'Ing. Parte_1 [...]
al pagamento in favore del ricorrente della somma di € 20.360,03 CP_1
(ventimilatrecentosessanta/03), o la diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, a titolo di indennità per occupazione sine titulo, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali sulla somma rivalutata annualmente;

pagina 3 di 15 - nella denegata ipotesi in cui non dovesse essere ritenuta accoglibile la domanda di occupazione sine titulo dell'immobile iscritto al sub. 39 a partire dal 10 marzo 2017, accertare e dichiarare
l'occupazione sine titulo a partire dal 19 febbraio 2021 (a seguito del sopralluogo del Geom.
da parte dell'Ing. dell'immobile iscritto al Catasto dei CP_3 Controparte_1 fabbricati di Vicenza al Foglio 47, Particella 307, sub 39, cat. F/3, sup. 104,66 m2, piano 2, a danno del con socio unico e, per l'effetto, Parte_1 condannare l'Ing. al pagamento in favore del ricorrente della somma di € Controparte_1
20.408,70 (ventimilaquattrocentootto/70), o la diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, a titolo di indennità per occupazione sine titulo, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali sulla somma rivalutata annualmente;

In via ulteriormente subordinata:
nella denegata ipotesi in cui l'immobile iscritto al Catasto dei fabbricati di Vicenza al
Foglio 47, Particella 307, sub 38, cat. F/3, sup. 129,27 m2, piano 2, dovesse essere ritenuto e valutato accatastato come artigianale, accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo a partire dal 19 febbraio 2021 da parte dell'Ing. dell'immobile l'immobile iscritto al Controparte_1
Catasto dei fabbricati di Vicenza al Foglio 47, Particella 307, sub 38, cat. F/3, sup. 129,27 m2, piano 2, a danno del con socio unico e, per Parte_1
l'effetto, condannare l'Ing. al pagamento in favore del ricorrente della Controparte_1 somma di € 15.124,59 (quindicimilacentoventiquattro/59), o la diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, a titolo di indennità per occupazione sine titulo, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali sulla somma rivalutata annualmente;

nella denegata ipotesi in cui non dovessero essere ritenute accoglibili le domande di occupazione sine titulo dell'immobile iscritto al sub. 39 precedentemente avanzate, accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo a partire dal 9 dicembre 2022 (a seguito del sopralluogo dell'Arch. ) da parte dell'Ing. dell'immobile l'immobile iscritto al Per_1 Controparte_1
Catasto dei fabbricati di Vicenza al Foglio 47, Particella 307, sub 39, cat. F/3, sup. 104,66 m2, piano 2, a danno del con socio unico e, per Parte_1
l'effetto, condannare l'Ing. al pagamento in favore del ricorrente della Controparte_1 somma di € 3.139,80 (tremilacentotrentanove/80), o la diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, a titolo di indennità per occupazione sine titulo, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali sulla somma rivalutata annualmente;

pagina 4 di 15 In via ulteriormente subordinata:
nella denegata ipotesi in cui l'immobile iscritto al Catasto dei fabbricati di Vicenza al
Foglio 47, Particella 307, sub 38, cat. F/3, sup. 129,27 m2, piano 2, dovesse essere ritenuto e valutato accatastato come artigianale e in cui non dovesse essere ritenuta accoglibile la domanda di risoluzione per inadempimento, accertare e dichiarare l'intervenuto recesso dal contratto di comodato d'uso gratuito relativo all'immobile iscritto al Catasto dei fabbricati di
Vicenza al Foglio 47, Particella 307, sub 38, cat. F/3, sup. 129,27 m2, piano 2, a partire dal 5 giugno 2021; conseguentemente, accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo a partire dal 5 giugno 2021 da parte dell'Ing. dell'immobile l'immobile iscritto al Catasto Controparte_1 dei fabbricati di Vicenza al Foglio 47, Particella 307, sub 38, cat. F/3, sup. 129,27 m2, piano 2,
a danno del con socio unico e, per l'effetto, Parte_1 condannare l'Ing. al pagamento in favore del ricorrente della somma di € Controparte_1
12.216,02 (dodicimiladuecentosedici/02), o la diversa somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, a titolo di indennità per occupazione sine titulo, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali sulla somma rivalutata annualmente;

In ogni caso:
con vittoria di spese e competenze ex DM 55/2014, oltre IVA e CPA;
se ne chiede la liquidazione con la maggiorazione del 30 per cento prevista “quando gli atti depositati con modalità telematiche sono redatti con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la consultazione o la fruizione e, in particolare, quando esse consentono la ricerca testuale all'interno dell'atto e dei documenti allegati” ex D.M. n.55/2014 art. 4, comma 1-bis introdotto dal D.M. n.37/2018.
In via istruttoria:
Si chiede la rinnovazione della CTU per determinare la quantificazione ed i conteggi delle poste creditorie vantate dal ricorrente, ovvero l'applicazione delle norme giuridiche, contrattuali o gli usi posti a sostegno delle pretese della ricorrente.”

Per parte resistente:
“In via principale
pagina 5 di 15 - datosi atto che prima dell'instaurazione del giudizio l'ing. ha rilasciato CP_1 spontaneamente l'immobile oggetto del contratto e ha offerto l'importo di € 15.000,00, che è stato accettato e trattenuto dal fallimento Parte_1
- accertato e dichiarato che l'indennità d'occupazione eventualmente spettante al fallimento è inferiore rispetto alla somma già riscossa prima del giudizio;

- respingersi tutte le domande avanzate dal ricorrente fallimento, sia in via principale, che in via subordinata, in quanto infondate in fatto e in diritto;

- dichiararsi che nulla è dovuto dall'ing. al fallimento Controparte_1 Parte_1
In via subordinata
- nel denegato caso in cui venisse accertato un credito in capo al fallimento, detrarsi l'importo di
€ 15.000,00 riscosso dal fallimento a seguito dell'offerta reale dell'ing. , riducendosi CP_1 la misura dell'indennità d'occupazione in ragione dei prezzi ritenuti applicabili, delle condizioni dell'immobile, del periodo di effettiva e comprovata indisponibilità dei locali e dei posti auto;

- spese di lite interamente rifuse, oltre a rimborso forfettario per spese generali, CPA e IVA;

- porsi definitivamente a carico del fallimento le spese di C.T.U.; Parte_1
In via istruttoria
- Si chiede l'ammissione di prova per testimoni sui seguenti capitoli: cap. 1) vero che gli interventi realizzati dall'ing. nel locale sub. 38 sono consistiti nel CP_1 completamento e nelle rifiniture, e non hanno comportato modifiche;
cap. 3) vero che i due posti auto, sub. 72 e sub. 73 - visibili nelle fotografie a pag. 5 della relazione del geom. di cui doc. 6 del fascicolo di parte ricorrente che si rammostra al CP_3 teste – fin dal 2017 sono sempre rimasti aperti e liberamente accessibili, non essendo presente un basculante o un altro strumento di interdizione;

- si chiede l'abilitazione a prova contraria sui capitoli di controparte che venissero eventualmente ammessi;

- si indicano quali testimoni, sia a prova diretta, che a prova contraria, i seguenti: arch.
[...]
geom. e geom. tutti presso Via Vecchia Ferriera n. 135.” Per_2 CP_4 Controparte_5

pagina 6 di 15 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Il a Socio unicoha proposto ricorso ex art. 447 bis Parte_1
c.p.c. esponendo: di essere proprietario di una serie di immobili e di posti auto che si trovano in un complesso di recente ristrutturazione sito a Vicenza, tra cui l'immobile censito al sub. 38 e due posti auto, corrispondenti ai sub. 72 e 73; di aver concluso un contratto di comodato con l'ing. su tali unità immobiliari, con il quale le parti: evidenziavano lo stato Controparte_1 di fatto dell'immobile al momento della stipula contrattuale, statuivano che il comodatario avrebbe eseguito i lavori di rifinitura e di completamento dell'immobile a propria cura e spese, senza alcuna modifica e/o variazione in mancanza di autorizzazione scritta da parte del comodante, precisavano che la durata dello stesso contratto sarebbe stata di anni 6, pattuivano che tutte le spese relative al contratto e tutte le altre spese accessorie fossero a carico del comodatario;
che, posta la società in liquidazione, veniva incaricato un tecnico per un sopralluogo presso gli immobili di proprietà della al fine di redigere delle perizie di Parte_1 stima e di fornire una valutazione economica degli stessi;
che, nonostante gli immobili fossero accatastati con destinazione artigianale e ancora privi di agibilità, veniva accertato che presso l'immobile era stato realizzato un ufficio professionale da parte del resistente, senza che l'allora in bonis avesse ricevuto alcuna richiesta di modifica dello stato dei luoghi;
che, a
Parte_1 fronte di tale situazione, il 5 marzo 2021, veniva inviata una comunicazione di disdetta dal contratto;
che a causa del mancato rilascio dell'immobile da parte del resistente, il 14 luglio 2022, il curatore di nel frattempo fallita, inviava una comunicazione pec con cui chiedeva la
Parte_1 riconsegna immediata delle chiavi degli immobili occupati;
che anche questo tentativo non produceva effetti e l'odierno resistente continuava a occupare illegittimamente gli immobili di proprietà del che solamente in data 1.4.2023, a seguito del procuratore
Parte_1 della curatela, l'ing. rilasciava gli immobili sub. 38 e sub. 39 oggetto di controversia CP_1 attraverso la consegna delle chiavi;
che il avviava il procedimento di
Parte_1 mediazione, che si concludeva con esito negativo;
che, inoltre, nonostante non sussistesse tra e l'ing. alcun contratto avente ad oggetto l'appartamento censito al sub. 39, Parte_1 CP_1 accatastato come direzionale, l'arch. - durante il proprio sopralluogo del dicembre Per_1
2022 effettuato per conto del – accertava che l'ing. aveva illegittimamente Parte_1 CP_1 occupato anche il suddetto immobile;
che tale circostanza, inoltre, risultava comprovata dal fatto che al momento della riconsegna delle chiavi, il resistente avesse riconsegnato anche l'unica pagina 7 di 15 copia esistente della chiave dell'immobile sub. 39 congiuntamente a quelle dell'immobile censito sub 38.
Chiedeva, quindi, la condanna di quest'ultimo al pagamento dell'indennità di occupazione abusiva del sub 38 e dei posti auto sub. 72 e 73, previo accertamento, alternativamente, dell'inadempimento del resistente nell'uso dell'immobile o dell'avvenuto recesso dal contratto, dal febbraio o dal giugno 2021 fino alla data di riconsegna, e del sub. 39 dal marzo 2017 o dal febbraio 2021 o, in via di estremo subordine, dal dicembre 2022 fino alla data di riconsegna.
2. Il resistente si è costituito con memoria tempestivamente depositata contestando le domande del ricorrente e deducendo: che l'immobile era stato concesso al comodatario nello stato in cui si trovava, senza vincolo di destinazione;
che l'uso era conforme alle previsioni contrattuali, indipendentemente dall'accatastamento e dall'assenza di agibilità, senza alcuna modifica allo stato dei luoghi;
di essersi limitato a realizzare gli interventi di completamento e rifiniture previsti dal contratto;
che la richiesta di restituzione dell'immobile nella lettera del rag. era CP_2 motivata con l'assenza dell'agibilità, e non per altre ragioni, quali l'inadempimento o l'esecuzione di modifiche, mai stati contestati dalla di non aver mai occupato il locale Parte_1 su. 39, essendosi limitato a collocarvi provvisoriamente alcuni oggetti in vista del trasloco dell'attività solo dopo aver ricevuto la richiesta di restituzione dell'immobile da parte della curatrice;
che la scelta compiuta a suo tempo da preclude la richiesta di risoluzione, Parte_1 oltre a dimostrare che la stessa comodante non riteneva sussistente una violazione degli accordi da parte del comodatario;
che l'unico uso ipotizzato era quello di ufficio, dal momento che, come ben sapevano le parti che all'epoca erano legate da rapporti lavorativi, l'ing. non è un CP_1 artigiano, ma esercita la libera professione;
che le condizioni in cui è stata riconsegnata l'unità sub. 38, documentate nella relazione dell'arch. , sono senz'altro migliori rispetto a Per_1 quelle presenti all'inizio del rapporto, e pertanto non sussiste alcun pregiudizio della comodante;
che quanto al sub. 39, nella relazione del geom. del 19.2.2021, risulta che non era CP_3 occupata, essendo allo stato grezzo e quindi impraticabile;
che nessuna contestazione di illegittima occupazione del locale sub. 39 era mai stata sollevata né dall'amministratore precedente né dal nuovo amministratore della che, in diritto, va escluso che il Parte_1 fallimento potesse concedere il bene in godimento dietro corrispettivo, in quanto la restituzione dell'immobile era dichiaratamente finalizzata alla sua vendita all'asta, il locale era privo di agibilità, oltre che non in regola dal punto di vista urbanistico e catastale, e quindi non poteva pagina 8 di 15 essere locato;
che all'offerta reale di Euro 15.000,00, avvenuta mediante raccomandata del
15.12.2023, non può essere attribuito valore ricognitivo delle avverse ragioni in fatto e in diritto;
che l'eventuale calcolo dell'indennità d'occupazione deve riguardare soltanto il locale sub. 38, a decorrere dalla scadenza del termine di preavviso di tre mesi dalla comunicazione del comodante
(datata 05.03.2021, ma spedita il 08.03.2021 e ricevuta in data imprecisata, non essendo stato prodotto l'avviso di ricevimento, previsto dall'art. 2 del contratto, con verosimile ricezione il
15.03.2021, con scadenza il 15.6.2021, data a partire dalla quale andrebbe calcolata l'indennità, fino alla data del rilascio, avvenuto il 01.04.2023); che l'occupazione andrebbe esclusa per i due posti auto, sub. 72 e sub. 73, liberamente accessibili, data l'assenza di basculante o di altro strumento di interdizione;
che la quantificazione di parte ricorrente è errata riferendosi a un locale ad uso ufficio, agibile, completo e rifinito, mentre nel caso che ci riguarda il locale sub. 38 è privo di agibilità, non in regola dal punto di vista urbanistico e catastale (accatastato come F/3 in corso di costruzione) e con destinazione d'uso artigianale.
Eccepiva, poi, la prescrizione del diritto fatto valere, e, in via riconvenzionale, la compensazione con un controcredito consistente nel rimborso della quota parte delle spese che l'ing. CP_1 ha versato all'amministrazione condominiale, pur in assenza di un obbligo contrattuale, dall'inizio del contratto (2017) fino alla sua liberazione (2022), per complessivi Euro € 4.650,97
3. All'esito della prima udienza, il Giudice avanzava una proposta conciliativa ex art. 185 c.p.c., che veniva accettata dal ricorrente e rifiutata dal resistente.
La causa veniva quindi istruita a mezzo testi e C.T.U. e all'esito veniva fissata udienza di discussione finale con termine fino al 22.9.2025 per il deposito delle note conclusive, con pronuncia della presente sentenza all'esito della discussione ex art. 429 c.p.c..
4. Parte ricorrente chiede che venga accertata l'occupazione abusiva da parte dell'ing. CP_1 del sub 38 e relative pertinenze (posti auto) alternativamente o dalla data di accertamento dell'inadempimento per utilizzo degli immobili in modo non conforme (ufficio in luogo di laboratorio) o in subordine dall'efficacia del recesso del contratto, e del sub 39 dalla data di inizio del contratto, ritenendo provata l'occupazione dell'immobile da tale data, avendo il resistente il possesso dell'unica chiave, ovvero dalla data del sopralluogo effettuato 2022 fino al rilascio dei locali;
allega, in particolare, che l'occupazione illegittima di entrambe le unità ha determinato un certo pregiudizio alla procedura, la quale ha trovato un ostacolo al ricollocamento del bene presso pagina 9 di 15 il mercato ed alla successiva vendita mediante procedura competitiva, con diritto, per tutto il periodo, alla somma parametrata ai canoni di locazione perduti.
Parte resistente, viceversa, nega che vi sia stato inadempimento quanto all'utilizzo del sub. 38, essendo la parti d'accordo sull'uso quale ufficio e ciò a prescindere dall'assenza di agibilità, mentre per il 39 rileva che l'occupazione – ove configurabile – sia provata solo dal mese di luglio
2022 (data della raccomandata del curatore) alla data di consegna. Deduce che non è stata fornita, neppure in corso di causa, la prova del danno da parte della ricorrente, non essendo lo stesso sussistente in re ipsa, e deduce che, in ogni caso, che la somma offerta e pagata al fallimento prima del giudizio sia satisfattiva in quanto superiore a quella riconosciuta dalla C.T.U. in base alla quantificazione svolta.
5. In diritto, va preliminarmente richiamato l'indirizzo ormai consolidatosi della giurisprudenza di legittimità in materia di occupazione di bene immobile, secondo cui “il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che, con riguardo agli immobili costruiti da alcune cooperative edilizie poi fallite, aveva ritenuto che la concreta possibilità di godimento fosse dimostrata dalla relazione inviata al giudice delegato dai curatori fallimentari, nella quale si manifestava l'intenzione di locare i cespiti occupati contro un corrispettivo specificamente determinato, in misura diversa per i soci ed i non soci della cooperativa)” (Cass. Sez. 3, 15/03/2025, n. 6909, Rv. 674067 - 01); la Cassazione ha ulteriormente precisato che “se il danno da perdita subita, di cui il proprietario chiede il risarcimento, non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.”
(Cass. Sez. 2, 18/07/2024, n. 19849, Rv. 671777 - 02) e che il danno “essendo collegato alla indisponibilità di un bene normalmente fruttifero, è oggetto di una presunzione relativa, che onera l'occupante della prova contraria dell'anomala infruttuosità dell'immobile, dovendo lo stesso, in caso di mancato superamento di tale presunzione, essere riconosciuto in favore del legittimo proprietario.” (Cass. Sez. 2, 18/07/2024, n. 19849, Rv. 671777 - 01).
6. Ebbene, applicando tali principi al caso di specie risulta quanto segue.
6.1. Parte ricorrente ha receduto dal contratto di comodato con raccomandata ricevuta ragionevolmente il 15.3.2021, giustificando tale decisione con la mancata agibilità dei locali del pagina 10 di 15 sub. 38 senza contestare alcun inadempimento al comodatario per un utilizzo non conforme: per cui, essendosi prodotto l'effetto giuridico dello scioglimento del contratto dopo tre mesi, è da tale data che va calcolata l'occupazione senza titolo, e non prima come in tesi attorea, non potendosi chiedere ex post la risoluzione di un contratto già estinto.
Né può chiedersi la condanna per occupazione facendo valere l'inadempimento per il periodo precedente, sia perché è inverosimile che la società allora in bonis non sapesse a che titolo il locale fosse utilizzato, essendo nota la professione del resistente, sia, soprattutto, perché non è provato che in tale periodo (marzo – giugno 2021) la locatrice avrebbe utilizzato il bene o collocato lo stesso presso il mercato.
Pertanto, anche alla luce del contegno di parte ricorrente, fino all'efficacia del recesso non può discorrersi di occupazione abusiva, la quale decorre necessariamente dalla scadenza del contratto.
Ciò vale - temporalmente - anche per i posti auto i cui ai sub 72 e 73 in quanto pertinenze.
6.2. Quanto all'occupazione del sub. 39 (locale ad uso direzionale), non può certamente dirsi provato il suo uso sin dal 2017 come allegato, ma solo dalla data di sopralluogo del 2022, a partire dalla quale è stata accertata la presenza di scatoloni e stampanti.
Il teste, arch. autore della perizia, all'udienza del 8.10.2024 nulla ha saputo riferire per Per_1 il periodo precedente, mentre i testi di parte resistente e hanno dichiarato che CP_4 CP_3 tali oggetti sono stati posizionati dopo la richiesta di rilascio da parte del curatore.
Nemmeno la disponibilità dell'unica chiave del locale da parte del resistente consente di inferire che l'immobile sia stato utilizzato sin dal 2017, e ciò perché le stesse sono state verosimilmente consegnate al resistente dalla società in bonis senza che vi sia stata successivamente alcuna contestazione circa un eventuale uso non autorizzato nel periodo né è provato, in ogni caso, alcun utilizzo prima del sopralluogo, come confermato da tutti i testi escussi. Sul piano della prova del danno, in ogni caso, è difficile ipotizzare un'eventuale ostacolo alla concessione del bene in locazione, alla luce tanto del comportamento del ricorrente, che mai ha manifestato l'intenzione di dare in locazione il locale, quanto delle condizioni dell'immobile.
6.3. Per i periodi successivi alla scadenza del contratto per i sub. 38, 72 e 73, e dopo la ricezione della raccomandata del 14.7.2022 del curatore per il sub. 39, può quindi liquidarsi l'occupazione senza titolo in base al criterio presuntivo del canone di locazione perduto.
Ciò infatti può ritenersi, in quanto, anche se i locali non erano completi né in regola dal punto di vista urbanistico né terminati (essendo necessari vari lavori), non può escludersi – in via pagina 11 di 15 presuntiva - che gli stessi potessero essere messi dalla Curatela a reddito prima della vendita, posto che la perizia prodotta, pure svolta in vista dell'alienazione, non induce ad escludere una diversa valorizzazione del bene.
Tali valori vanno, quindi, calcolati secondo quanto accertato in sede di CTU per tutte le unità immobiliari.
7. La ricorrente ha, tuttavia, eccepito la nullità della consulenza in quanto depositata senza le osservazioni, e contestato i criteri di calcolo dei canoni dovuti, ritenendo gli stessi del tutto diversi da quelli della perizia di parte basati invece sui valori OM e sulle informazioni raccolte presso operatori specializzati.
7.1. La prima censura è infondata, perché, dopo il deposito della bozza in pct, la c.t.u. (geom.
) ha provveduto a replicare alle osservazioni nei tempi previsti depositando all'esito la Per_3 relazione finale.
7.2. Quanto alla seconda, va rilevato che la c.t.u. ha motivato la propria stima in modo logico e coerente, replicando in modo adeguato e convincente alle osservazioni di parte ricorrente. (pagg.
16-20 Relazione CTU).
7.2.1. Ed infatti, con riferimento all'allegato utilizzo di “pochi beni comparabili” ai fini della stima, la c.t.u. ha replicato che: “I “pochi” comparabili utilizzati dalla CTU sono quelli reperiti nel mercato reale, per beni simili e oggetto di recente compravendita. Sono stati scelti atti notarili realmente stipulati per immobili situati nello stesso contesto condominiale o nelle immediate vicinanze, uno dei quali riguarda esattamente i beni oggetto di stima, per cui sono stati considerati attendibili e adeguati alla comparazione. Le quotazioni OM (che, contrariamente a quanto affermato dal CTP, non sono fondate su volumi di compravendite molto elevati, ma prevedono la trattazione di un campione minimo di compravendite, se presenti, oppure si basano sulla rilevazione indiretta mediante metodologie di comparazione e valutazione basate sull'expertise degli uffici nel caso in cui il mercato risulti non sufficiente alla costituzione di un campione significativo) non hanno un carattere probatorio e non possono essere usate per provare il valore venale di un bene.”
Tali deduzioni risultano corrette in diritto in quanto conformi a quanto statuito dalla Cassazione, secondo cui “è noto infatti che le indagini di mercato costituiscono soltanto una parte delle complesse operazioni di stima, nell'ambito delle quali occorre procedere alla valutazione di ulteriori elementi, quali le caratteristiche specifiche dell'immobile, la sua vetustà, il suo stato di
pagina 12 di 15 conservazione e manutenzione, l'esistenza di eventuali vincoli e tutte le altre circostanze potenzialmente incidenti sulla concreta appetibilità del bene da parte di eventuali acquirenti;
tali elementi non sono ovviamente tenuti presenti nella determinazione dei valori inseriti nella banca dati, i quali, costituendo il risultato dell'acquisizione e dell'elaborazione di informazioni di carattere tecnico-economico riguardanti la generalità degl'immobili situati nell'area considerata, si configurano evidentemente come valori medi, e pertanto, nonostante l'accuratezza delle rilevazioni e la provenienza da una fonte particolarmente qualificata, risentono di un'intrinseca astrattezza, che impedisce di porli in via esclusiva a base della stima, senza procedere ad ulteriori verifiche. La conferma di tale insufficienza si rinviene nel provvedimento adottato dal Direttore dell in data 27 luglio 2007, che, nell'individuare i Controparte_6 criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati di cui all'art. 1, comma 307, della legge 27 dicembre 2006, n. 296, ai fini dell'applicazione delle norme in materia di IVA, imposte sui redditi ed imposta di registro, prevede che i valori determinati dall'Osservatorio del mercato immobiliare devono essere integrati dalle altre informazioni in possesso dell'ufficio, ivi compresi i prezzi risultanti da compravendite fra privati per la stessa zona e nello stesso periodo temporale e dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all'osservazione diretta dei costi sostenuti per la costruzione, nonché quelli emergenti da offerte di vendita o da analoghe vendite del soggetto controllato o da offerte di vendita al pubblico tramite i media” così ex multis Cass. n. 20307/2018 in motivazione.
7.2.2. In merito all'osservazione secondo cui sarebbe anomalo che un posto auto coperto abbia un'incidenza percentuale sul valore di mercato superiore ad un laboratorio o ad un ufficio, ha replicato che ciò è perfettamente in linea con i dati di mercato della zona in quanto “le problematiche legate alle difficoltà di parcheggio e di reperimento dei posti auto, rende questi ultimi particolarmente appetibili;
tale appetibilità si riflette naturalmente sul valore di mercato, alzandone la quotazione”.
7.2.3. Quanto, infine, al criterio di valutazione in concreto utilizzato, il c.t.u. ha precisato che la perizia“è stata redatta applicando gli Standard di Valutazione Europei (EVS), un insieme di regole, processi e metodi riconosciuti a livello Europeo ed Internazionale (IVS) nell'ambito delle attività di stima che prevedono, tra le altre, la rilevazione dei prezzi effettivamente pagati e il reperimento delle informazioni di mercato, attività che sono alla base di qualsiasi tipo di valutazione che venga svolta con l'utilizzo di dati reali, affidabili, dettagliati e obiettivi, riferiti al
pagina 13 di 15 mercato immobiliare”, replicando all'osservazione del ctp di parte attrice secondo cui i valori sarebbero assai inferiori rispetto a quanto rilevato presso gli operatori del settore e direttamente presso locatari nello stesso stabile, che quest'ultimo non ha offerto a riprova alcuna dato concreto e rilevato e non ha tenuto conto che “per il sub. 38 e il sub. 39 il CTU ha considerato, nel valutare il valore di mercato, uno stato di manutenzione che riflettesse la condizioni dell'immobile così come descritte nel contratto di comodato e nelle perizie di parte”, e ciò conformemente alla “corretta” destinazione d'uso degli immobili, cioè quella definita dal titolo edilizio che ne ha autorizzato la realizzazione,“indipendentemente dall'uso che ne è stato fatto;
considerata la destinazione d'uso legittimata, l'uso diverso può essere considerato improprio e non incide sulla determinazione dell'indennità, la quale si riferisce invece ad un immobile con un preciso e definito uso legittimo”.
7.3. Le doglianze sulla C.T.U. vanno quindi disattese, dovendosi applicare i valori mensili di locazione stimati dalla c.t.u. geom. per periodi di occupazione abusiva per cui è stata Per_3 raggiunta la prova in giudizio.
8. All'uopo, può utilizzarsi lo schema riportato dalla resistente nelle note conclusive – che richiama quello identico contenuto nelle osservazioni alla C.T.U.. – che ha calcolato:
− per il sub. 38, dal 15.6.2021 all'1.4.2023, con canone giornaliero di Euro 12.30 nel 2021 e nel 2022 e di Euro 12,90 nel 2023, la somma complessiva di Euro 8.111,10;
− per i sub. 72 e 73, dal 15.6.2021 all'1.4.2023, con canone giornaliero di Euro 3.20 nel
2021 e nel 2022 e di Euro 3,40 nel 2023, la somma complessiva di Euro 2.114,20;
− per il sub. 39, dal 14.7.2022 all'1.4.2024, con canone giornaliero di Euro 11,40, la somma complessiva di Euro 2.986,80.
La somma complessivamente dovuta ammonta quindi ad Euro 13.212,10.
Avendo il resistente inviato assegno di Euro 15.000,00 alla Curatela tramite offerta reale, trattenuto in acconto, non sussiste alcun credito ad oggi, essendosi lo stesso estinto per avvenuto pagamento. La somma residua può essere imputata a spese legali stragiudiziali della Curatela e di mediazione, la quale, dopo l'autorizzazione alla nomina del difensore ha ottenuto la riconsegna dei locali ed il pagamento oggetto dell'offerta reale.
Alla luce del predetto pagamento, le parti non hanno quindi nulla da pretendere rispettivamente l'una dall'altra.
pagina 14 di 15 9. Le spese di lite possono compensarsi integralmente ex art. 92, comma 2, c.p.c., avendo il agito sulla scorta dei maggiori valori di perizia di parte, i quali, se confermati in sede Parte_1 di C.T.U., avrebbero portato ad un accoglimento, ancorché parziale, della domanda (con conseguente condanna del resistente alle spese).
Per le medesime ragioni, le spese di C.T.U. vanno poste a carico di entrambe le parti in egual misura.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vicenza nella suindicata composizione monocratica, ogni contraria e diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando ai sensi dell'art. 429
c.p.c. nella causa iscritta al n. 543/2024 R.G., così provvede: rigetta la domanda proposta da Parte_2
;
[...] compensa le spese di lite;
pone le spese di C.T.U. a carico delle parti al 50% ciascuna;
manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Vicenza 2 ottobre 2025
Il Giudice
dott. ID Ciutto
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