709/24
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona dei Consiglieri:
Dott. Marcello Bruno Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. Fabrizio Pelosi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra: rappresentata TE dall'avv. Grazia Piacentino e dall'avv. Fabio Macheda, come da mandato allegato alla citazione di appello.
APPELLANTE
CONTRO
, difesa dagli avv.ti Roberto De Controparte_1
Guglielmi, Luca Cristiano Guelfo e Massimo Sibona per procura allegata alla comparsa di appello.
APPELLATO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, disattesa ogni avversa eccezione, istanza e domanda, Nel merito in via principale: Previo accertamento della natura non
del sottosuolo del pavimento che ha CP_2 ceduto e del muro che funge da intercapedine, rigettare le domande avverse per le motivazioni in fatto ed in diritto. Nel merito in via subordinata: Per l'ipotesi in cui venga, anche solo parzialmente riconosciuta la

responsabilità a livello condominiale per i danni lamentati, riquantificare i profili di danno in questione tenendo in considerazione (i) la congruità di ogni singola voce e (ii) il fatto colposo di parte attrice consistente sia nell'aver atteso anni nel protestare giudizialmente i danni che nell'aver alterato lo stato dell'appartamento, così come descritto nella parte in diritto e (III) l'assenza di prova del danno asseritamente subito dalla signora per CP_1 mancata locazione dell'immobile comunque utilizzabile ed utilizzato;
(IV) il versamento da parte del
dell'importo di euro 11.754,98 in TE forza dell'ordinanza di assegnazione resa nella procedura di pignoramento presso terzi. Con vittoria di spese, diritti, onorari, spese general i in misura del 15% dei diritti e degli onorari, oltre oneri fiscali e previdenziali di entrambi i gradi del giudizio”.
PER PARTE APPELLATA: “Piaccia all'Ecc.ma Corte, reiectis contrariis, Respingere l'appello proposto dal
e, per l'effetto, confermare la TE sentenza resa inter partes dal Tribunale di Savona n.
356/2024 del 24-4-2024. Con vittoria di onorari e spese del grado, compreso il rimborso forfetario”.
MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado
ha convenuto in giudizio, innanzi al Controparte_1
Tribunale di Savona, il di TE TE
ed ha sostenuto: TE
• Di aver locato l'appartamento di cui era proprietaria nell'edificio del;
TE
• che, nel settembre 2015, il conduttore aveva rilasciato l'appartamento, risolvendo anticipatamente la locazione, a causa dello stato di pericolo presente nell'alloggio, in relazione alle condizioni del muraglione esterno di contenimento del terrapieno
(che presentava ammaloramenti) e della pavimentazione (che presentava crepe);
• di aver presentato ricorso per atp, conclusosi con il deposito della ctu dell'ing. che aveva Per_1 concluso che la causa dei danni era il cedimento di strutture condominiali;

L'attrice ha, quindi, chiesto la condanna del al risarcimento dei danni patiti. TE
Il convenuto si è costituito in giudizio ed TE ha chiesto di respingere ogni domanda.
La causa è stata istruita documentalmente e con testi ed è stata poi decisa con la sentenza n. 356/2024 datata e pubblicata il 24/04/2024 che ha così statuito in dispositivo: “1.- Accerta e dichiara che il TE
, in persona dell'amministratore e legale
[...] rappresentante pro tempore, è responsabile dei danni patiti dalla signora in qualità di Controparte_1 proprietaria dell'alloggio sito al piano terra del complesso condominiale;
2.- condanna il al TE risarcimento del danno che liquida in complessivi €.
53.379,00; 3.-condanna il di TE
al pagamento delle spese processuali che, in TE favore di , liquida in €. 786,00 per Controparte_1 spese documentate ed €. 7.523,00 per compensi al difensore, oltre oneri fiscali, previdenziali e tariffari nella misura di legge con distrazione in favore dei difensori che si sono dichiarati antistatari;
4. - condanna il convenuto ex art. 9 6 c.p.c al TE pagamento di €. 3761,5 a favore dell'attrice”.
Il Tribunale ha sostenuto che, nell'appartamento dell'attrice, si era verificato un abbassamento della pavimentazione\sottofondo legato al cedimento del terreno posto al disotto del pavimento \sottofondo ed al naturale degrado del sottofondo del pavimento (cfr. pag.17 CTU), che, essendo l'appartamento al piano terra, era sottosuolo condominiale di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. Inoltre, vi era uno stato di pericolo incombente sull'appartamento a causa dei distacchi provenienti dal muro condominiale di contenimento di altro terreno, per i quali si era reso necessario un intervento di riparazione della stessa attrice.
Di conseguenza, il Tribunale ha condannato il a risarcire i danni patiti dall'attrice, TE consistenti:
• nelle spese sostenute per gli interventi di emergenza eseguiti sulla pavimentazione del suo appartamento, a causa del suddetto cedimento, pari ad €. 6.100,00;
• nel mancato guadagno derivante dal recesso del conduttore del suo appartamento, recesso causato sia dal cedimento di cui sopra che dalle pessime condizioni del muraglione che conteneva il terrapieno a ridosso del suo appartamento. Il danno è stato quantificato in complessivi €.
8.034,00, considerando 16,5 mesi intercorsi tra la epoca in cui il conduttore aveva rilasciato l'immobile ed il completamento dei lavori di posa in opera della pavimentazione in legno;

• nei costi per ripristinare l'appartamento a seguito del cedimento, quantificati dal CTU in complessivi €. 20.788,80;
• nei costi sostenuti dall'attrice per ripristinare il muro di contenimento, pari ad euro 8.186,20;
• nel mancato godimento del terrazzo, a causa delle pessime condizioni delle travi condominiali di collegamento tra il muro di contenimento ed il fabbricato condominiale, danno quantificato in
€. 10.000,00;
Infine, il Tribunale ha condannato il sia TE
a rifondere le spese che a risarcire il danno ex art. 96
c.p.c., dal momento che “la parte soccombente ha resistito in giudizio con colpa grave quale risulta dalle circostanze che il era stato sollecitato sin TE dal 2015 ad intervenire nei lavori di ripristino al fine di ristorare e contenere i danni (cfr. doc 6) e pur disponendo di una consulenza tecnica (doc.7) e di un parere legale (doc. 9) dallo stesso richiesti (che confermavano il diritto dell'attrice al risarcimento del danno), non ha provveduto neanche dopo gli accertamenti effettuati in sede di ATP”.
2 il giudizio di appello
Il ha impugnato la sentenza in esame ed TE ha chiesto che, in riforma della stessa, ogni domanda proposta nei suoi confronti venisse respinta o, comunque, venissero ridotti gli importi che era stato condannato a pagare.
La sig.ra si è costituita in giudizio ed ha CP_1 chiesto di confermare la sentenza di primo grado.
La causa è stata trattenuta in decisione in data 5 febbraio 2025, sulle conclusioni delle parti come riportate in epigrafe.
3 i motivi di appello
Con il primo motivo, le appellanti hanno lamentato la
“Violazione degli artt. 115 -116 c.p.c.; violazione e/o erronea interpretazione degli artt. 1117 c.c.; violazione dell'art. 2697 c.c., anche con riferimento agli esiti delle risultanze dell'ATP; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti de cisivi della controversia”. Secondo l'appellante, non c'era alcuna responsabilità da parte del posto che il terreno TE condominiale su cui poggiava l'edificio (terrapieno) non aveva ceduto, ma ciò che aveva ceduto era il cosiddetto elemento orizzontale (tale definito dal CTU nell'elaborato peritale) costituito da pavimentazione e sottofondo di detriti stoccati al di sotto del pavimento stesso, che appoggiavano su di un terrapieno non interconnesso alle strutture dell'edifico e non annoverati tra gli elementi strutturali del TE
Il ha, poi, contestato la debenza degli TE importi riconosciuti a titolo di risarcimento danni.
In particolare:
• in relazione all'importo di euro 6.100,00 (dovuto per i costi di installazione del laminato in legno al fine di colmare il dislivello che si era creato nel pavimento), il ha evidenziato che TE tale importo era eccessivo e, non essendo la fattura quietanzata, non c'era prova dell'intervenuto pagamento;

• In relazione all'importo di euro € 8.034,00, per il mancato utilizzo dell'appartamento, l'appellante ha evidenziato che quanto riconosciuto avrebbe dovuto essere ulteriormente ridotto, in quanto il locatore non incassa l'intero canone, dovendo, poi sostenere gli oneri fiscali;
inoltre, i tempi di realizzazione del laminato in legno erano risultati eccessivi (16,5 mesi) e, comunque, il conduttore poteva continuare ad utilizzare l'immobile;
• In relazione all'importo di euro 20.788,80, quali costi di ripristino dell'appartamento, il appellante ha lamentato che, in tale TE voce di danno, erano ricomprese sia i costi legati ad opere riguardanti la proprietà esclusiva che opere che, nell'accezione della sentenza di primo grado, erano di competenza del TE
(sottofondo). Il Giudice, sancendo la condominialità del sottofondo, non poteva riconoscere all'attrice anche il diritto di ottenere il costo del ripristino di una porzione non di sua proprietà ma del stesso, in quanto TE quest'ultimo era tenuto al ripristino ed oltre a ciò avrebbe dovuto pagare alla controparte i costi che lo stesso avrebbe dovuto TE sostenere: le voci di cui al capitolo dell'ATP relative al sottofondo/massetto (voci 4, 5, 6, parte 7, e 9) non dovevano essere riconosciute a favore della danneggiata;

• In relazione all'importo di euro € 8.186,20, dovuti per i lavori eseguiti sul muro di contenimento del terreno posto a monte del parte appellante ha evidenziato che TE si trattava di un muro non condominiale e, comunque, al momento dell'atp, esso non presentava alcuna problematica;

• In relazione all'importo di euro 10.000,00, riconosciuto in via equitativa per il mancato utilizzo del terrazzo per ragioni di sicurezza imputabili alle travi di collegamento tra il muro di contenimento ed il fabbricato condominiale, non vi era prova del fatto che l'appartamento non fosse stato locato a causa della problematica delle travi e, comunque, il calcolo nella misura del 50% del canone di locazione dell'appartamento per la durata di mesi 40 appare del tutto svincolata da criteri oggettivi.
Con il secondo motivo, l'appellante ha lamentato la
“Violazione e/o erronea interpretazione dell'art. 96 c.p.c., omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione”. Il ha sostenuto che non TE ricorrevano i presupposti per l'applicazione dell'art. 96, co. 1, c.p.c., in assenza di domanda e 96, co. 3
c.p.c., ove si consideri che lo stesso condominio si era determinato, sostenendone integralmente i costi, nella primavera del 2021, a richiedere l'ATP, tenendo conto proprio della problematica segnalata, onde rimettersi al consulente del giudice per le scelte del caso.
Infine, il ha chiesto la riforma anche del TE capo relativo alle spese, con la condanna della parte appellata al rimborso delle spese di entrambi i gradi del giudizio e dell'ATP.
4 La responsabilità per l'abbassamento della pavimentazione nella proprietà CP_3
Il primo motivo di appello è parzialmente fondato.
Nel 2015, si formò, nella proprietà attrice, una frattura nella pavimentazione.
Come si evince dalla ctu, “la pavimentazione in piastrelloni di marmo levigato, insiste su sottofondo non armato”, al di sotto del quale si trova un terreno di riporto e di risulta (atp, pagg. 14 e 15). Il cedimento della pavimentazione fu “la conseguenza dell'abbassamento/compressione del terreno di riporto/detriti stoccati al di sotto del pavimento e del relativo sottofondo”. L'abbassamento della pavimentazione/sottofondo fu, quindi, legato “al cedimento del terreno (posto al di sotto del pavimento/sottofondo) ed al naturale degrado del sottofondo del pavimento” (atp, pag. 16).
Nel rispondere alle osservazioni di parte appellata, il ctu ha ulteriormente rimarcato che “il danno occorso alla pavimentazione è legato sia all'abbassamento del terreno sottostante sia alle caratteristiche meccaniche del calcestruzzo impiegato per il sottofondo” (atp pag.
24).
In sostanza, la frattura alla pavimentazione fu determinata da 2 concause.
La prima (degrado del sottofondo del pavimento per le caratteristiche del calcestruzzo) è riferibile alla proprietà della stessa appellata, in quanto “l'elemento orizzontale costituito dalla “pavimentazione e sottofondo in cls non armato”, che appoggia su terrapieno, non interconnesso alle strutture dell'edificio”, non è elemento strutturale del non svolgendo e non contribuendo ad una TE determinata e specifica funzione statica, rispetto al complesso edilizio stesso (atp, pag. 16). Trattasi, quindi, di bene non necessario per l'esistenza dell'edificio, né destinato all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., costituente, invece, la pavimentazione dell'appartamento di proprietà della originaria attrice. Manca quella destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale che costituisce il fondamento della presunzione di condominialità.
La seconda concausa fu il cedimento del terreno sottostante il pavimento dell'appartamento, compreso tra il pavimento dell'appartamento della sig.ra e le fondamenta dell'edificio. Quest'ultimo CP_1 elemento è di competenza condominiale, in mancanza di un titolo di segno contrario, ai sensi degli artt. 840
e 934 c.c. Del resto, secondo la giurisprudenza,
“L'edificio condominiale comprende, invero, l'intero manufatto che va dalle fondamenta al tetto” (Cass.
5895/15; Cass. 6884/94; Cass. 1632/83), e tale terreno è presumibilmente destinato all'aerazione o coibentazione del fabbricato (Cass. 22720/18; Cass. 3854/08).
5 La prova dei danni
In relazione alla prima voce oggetto di contestazione
(costi per l'installazione del pavimento in laminato), si osserva che parte appellante ha prodotto una fattura con la scritta “pagato”. Vi sono elementi indiziari volti a far ritenere dimostrato l'esborso, tenuto conto del fatto che la presenza del laminato è stata accertata dal ctu e, quanto agli importi, considerati eccessivi dal ctp dell'appellante, come indicato dal ctu, “le logiche di mercato non sempre seguono pedissequamente i valori del prezziario regonale” (atp, pag. 27).
Quanto riconosciuto deve essere, però, dimezzato, avendo parte appellata contribuito alla sua verificazione in misura che può essere determinata al
50%.
In relazione al mancato guadagno, per essere stato il contratto di locazione in essere risolto proprio a causa della problematica sopra esaminata, si osserva che anche il danno da lucro cessante è soggetto a tassazione, ai sensi dell'art. 6 dpr 917/86. Di conseguenza, non può essere disposta alcuna ulteriore riduzione, come richiesto da parte appellante, pena il calcolo 2 volte degli oneri fiscali.
I tempi conteggiati dal ctu per l'installazione del laminato, che rese l'appartamento nuovamente agibile
(16 mesi), non sono eccessivi, considerato che l'installazione fu preceduta da un accertamento delle potenziali cause e delle responsabilità con un rim pallo di responsabilità (del resto, il si è assunto TE inizialmente la responsabilità come da perizia Per_2
e da parere legale e poi ha mutato posizione).
Infine, “è ragionevole ipotizzare che la presenza del cedimento della pavimentazione abbia di fatto compromesso il normale utilizzo del bene” (atp, pag.
18).
Anche in questo caso, gli importi devono essere dimezzati, tenuto conto del fatto che il danno riscontrato è, in parte, riferibile alla proprietà dell'appellante.
In relazione ai costi da sostenere per il ripristino dello stato dei luoghi, di cui all'allegato 2 dell'atp, il motivo
è infondato: l'intervento sul sottofondo (di proprietà esclusiva) è imputabile anche al che, TE quindi, deve contribuire pro quota a sostenerne i costi.
Anche tale voce deve essere dimezzata.
In relazione ai costi sostenuti da parte appellata sul muro, si osserva che la natura condominiale di questo trova riscontro nella stessa relazione dell'ing. , Per_2 incaricato dal condominio nella ctu, come interpretata anche dal parere legale del difens ore del condominio, nonché nella ctu, che ha evidenziato, a pag. 20, che
“considerata l'orografia del territorio circostante, è presumibile ipotizzare che il predetto muro sia frutto di scavi e contenimenti terra eseguiti in concomitanza della costruzione del e quindi TE funzionali ad esso”, ponendosi, tutt'al più, un problema di concorso del comproprietario del terreno contenuto dal muro.
Tenuto conto del fatto che il muro presentava le problematiche evidenziate dall'ing. , non può Per_2 essere messo in discussione l'esecuzione dei lavori ed il conseguente esborso riconosciuto nella fattura prodotta dell'importo di € 8.186,20 IVA compresa della
Ditta Cucaj Afrim.
Infine, quanto all'importo di euro 10.000,00, quale danno conseguente all'impossibilità di utilizzare il terrazzo a causa delle pessime condizioni delle travi, si osserva che non c'è prova che queste impedirono l'utilizzo dell'immobile, come evidenziato anche dal ctu (pag. 25), tenuto anche conto del fatto che il conduttore nulla lamentò sotto tale profilo, neppure in sede di recesso.
6 La responsabilità ex art. 96 c.p.c.
Il motivo di appello è fondato, tenuto conto della complessità delle problematiche affrontate e del fatto che le domande proposte non sono state integralmente accolte.
7 le spese di lite
Queste vengono compensate in misura pari a 1/3, tenuto conto del contributo dato anche dall'appellata ai danni poi riscontrati, alla luce di quanto detto sopra e del rigetto della domanda di risarcimento del danno per mancato godimento del terrazzo.
Per la quota restante seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo.

PQM

In parziale riforma della sentenza del Tribunale di
Savona 356/2024 datata e pubblicata il 24/04/2024;
Ridetermina in euro 25.647,60 l'importo che il condominio deve versare ad TE
, detratto l'importo di euro Controparte_1
11.754,98 in forza dell'ordinanza di assegnazione resa nella procedura di pignoramento presso terzi;

Compensa le spese di lite del giudizio di primo grado in misura pari a 1/3; ridetermina la restante frazione delle spese di lite del giudizio di primo grado che il condominio deve versare ad in euro 3.385,00 per compensi, Controparte_1 oltre euro 524,00 per esborsi;
conferma nel resto la sentenza impugnata;
compensa le spese di lite del giudizio di appello in misura pari a 1/3; condanna il condominio a pagare TE
a la restante frazione delle spese di Controparte_1 lite, frazione che liquida in euro 2.644,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge.
Genova 11 febbraio 2025
Il relatore Il Presidente
Fabrizio Pelosi Marcello Bruno