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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo, Seconda Sezione Civile, composta dai magistrati:
1) Dott.ssa Rossana Guzzo Presidente rel.
2) Dott. Onofrio Maria Laudadio Consigliere
3) Dott.ssa Francesca Bellafiore Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1274/2023 R.G., promossa in grado di appello
DA
, nato a [...] il [...], c.f. , Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Canicattì (AG), in Viale Regina Elena n. 60, presso lo studio dell'avv. Davide Lo Giudice, che lo rappresenta e difende giusto mandati in atti;
appellante
E
, nata a [...] il [...], c.f. , Controparte_1 C.F._2
elettivamente domiciliata in Via P.pe di Belmonte n. 94, presso lo studio degli avv.ti Sergio Sparti e Federico Sparti che la rappresentano e difendono giusto mandati in atti;
appellata

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Conclusioni dell'appellante: “PIACCIA ALLA CORTE DI APPELLO Disattesa ogni
contraria istanza, eccezione e difesa, -Preliminarmente ritenere ammissibile e
fondato il presente ricorso in appello ed in totale riforma della sentenza
impugnata, accogliere le domande tutte formulate nel giudizio di I^ grado, che qui
si ripetono: -Ritenere e dichiarare la sussistenza tra le parti di un contratto di
locazione commerciale di tipo alberghiero di nove anni. - Ritenere e dichiarare
inammissibile la richiesta di sfratto per nullità, inefficacia del contratto e/o
risoluzione per inadempimento della locatrice o, in via ulteriormente subordinata,
per impossibilità sopravvenuta della prestazione. -Ritenere e dichiarare
inammissibile, improponibile ed improcedibile l'azione incoata da controparte per
carenza dei presupposti di legge per i motivi sopra esposti e per qualsiasi altra
ragione evincibile da quanto esposto in narrativa, con vittoria di spese, diritti ed
onorari del presente giudizio. -Rigettare le domande tutte avanzate da
controparte in quanto infondate, in fatto ed in diritto, oltre che non provate, in virtù
dei motivi sopra esposti. -Ritenere e dichiarare, infine, che il ha diritto a Pt_1
ripetere i canoni versati dall'inizio del rapporto, stante l'eccepita nullità
contrattuale, o, in via subordinata, dalla data di emissione della sentenza della
Corte di Appello, nonché di vedersi rimborsati o conteggiati euro 6000,00 versati
a titolo di cauzione, nonché che lo stesso ha diritto al rimborso delle migliorie
apportate all'immobile per cui è causa nella misura che sarà quantificata dal
nominando CTU, condannando conseguentemente la al pagamento di CP_1
quanto dovuto. -Con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio, da
distrarsi in favore del sottoscritto procuratore, che si dichiara antistatario. 3
Conclusioni dell'appellata: “Tutto ciò premesso, si chiede che l'Ecc.ma Corte
adita, voglia accogliere le seguenti CONCLUSIONI -Dichiarare inammissibile e
comunque rigettare perché destituito di fondamento giuridico e fattuale l'appello
proposto dal Sig. avverso la sentenza n. 682/2023, emessa nel Parte_1
proc. civ. R.G. 15527/2021 Tribunale di Palermo. In ogni caso, condannare parte
appellante alle spese e competenze professionali difensive del doppio grado di
giudizio, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA come per legge.”

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO
E' incontestato che con contratto di locazione del 14.05.2015, registrato il
18.5.2015, concedeva in locazione a , per uso Controparte_1 Parte_1
abitativo, una unità immobiliare sita in Palermo, in via Pignatelli Aragona n. 74.
Con atto notificato in data 6.10.2021 la locatrice, deducendo l'omessa corresponsione dei canoni di locazione per i mesi da luglio a ottobre 2021 e degli oneri condominiali a decorrere dal mese di dicembre 2020, oltre che il rimborso di quanto corrisposto a titolo di sanzione per il ritardo nella presentazione del
DOCFA, per un totale di € 6.228,78, conveniva in giudizio il conduttore, intimando sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida e per l'emissione di ordinanza di rilascio dell'immobile e condanna al pagamento degli importi intimati e dei canoni a scadere fino alla data di rilascio.
Si costituiva , il quale non contestava la morosità ma si opponeva Parte_1
allo sfatto deducendo la nullità del contratto ex art. 79 L. 392/78 e/o la sua simulazione o, comunque, l'avvenuta risoluzione per inadempimento della 4
locatrice o per impossibilità sopravvenuta della prestazione. Deduceva, infatti,
che sin dall'inizio era stato convenuto – e poi consacrato con scrittura privata del
07.08.2015 - che l'immobile locato venisse da lui destinato all'esercizio di una
Part attività di , che era stata poi inibita dalla sentenza n. 2323/2018 del Tribunale
di Palermo, confermata da questa Corte – nel giudizio di appello portante il n.ro
1336/2018 R.G.C.A. - con pronuncia n. 677/2021, in accoglimento di una azione proposta dal dell'edificio e nella ritenuta esistenza di un divieto Parte_3
presente nel regolamento condominiale. Chiedeva, dunque, che, accertato il vizio genetico o sopravvenuto del contratto, la venisse condannata a CP_1
restituirgli i canoni versati dall'inizio del rapporto di locazione nonché la cauzione,
ammontante a € 6.000,00, nonché a rimborsargli il valore delle migliorie apportate all'immobile, per la cui quantificazione sollecitava l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio; in via istruttoria, chiedeva ammettersi interrogatorio formale della locatrice e prova testimoniale.
Con ordinanza ex art. 665 c.p.c. del 20.11.2021 veniva disposto il mutamento di rito ex artt. 667 e 426 c.p.c.; con altra ordinanza dell'11.6.2022 le prove orali non erano ammesse sul rilievo della loro inconducenza, anche alla luce del tenore dell'accordo transattivo intervenuto tra le parti in data 22.10.2020, prodotto dalla difesa della , di cui si dirà. CP_1
Infine Tribunale, con sentenza n. 682 del 10-13 febbraio 2023, in accoglimento della domanda della ricorrente, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del e condannava quest'ultimo al pagamento della Pt_1
somma di € 3.600,00 per i canoni relativi ai mesi da luglio a ottobre 2021, nonché 5
di quelli maturati e maturandi dal mese di novembre 2021 all'effettivo rilascio dell'immobile, di € 2.332,53 per oneri condominiali maturati alla data di notifica dell'atto di intimazione, oltre alle spese di lite, liquidate in € 3.600,00.
Avverso tale provvedimento interponeva appello . Parte_1
IS , la quale contestava la fondatezza delle domande Controparte_1
avanzate dall'appellante, eccependo l'inammissibilità del gravame, ai sensi dell'art 342 c.p.c., e ne chiedeva comunque il rigetto.
La causa è stata decisa alla udienza del 21 gennaio 2025, all'esito della discussione delle parti, mediante lettura del dispositivo con riserva di deposito delle motivazioni.
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La sentenza di primo grado, in sintesi, rimarcando come fossero incontestati il rapporto contrattuale e la morosità intimata, ha ravvisato la illegittimità della sospensione totale dell'adempimento della sua prestazione da parte del conduttore, rilevando che le ragioni giustificative addotte dal fossero Pt_1
state già valutate e disattese dalle due sentenze sopra menzionate mentre sulla pretesa risarcitoria da costui formulata era intervenuta rinuncia in seno all'accordo transattivo stipulato dalle parti il 22.10.2020.
Ciò posto, seppure il richiamo alle suddette pronunce, versate in giudizio, può
intendersi solo come condivisione delle relative motivazioni atteso che, come segnalato dall'appellante, trattasi di decisioni non definitive (la pronuncia di appello era stata gravata da ricorso in Cassazione), i motivi di impugnazione devono comunque essere disattesi. 6
Vanno esaminate per prime le doglianze che deducono la invalidità genetica del contratto di locazione ad uso abitativo del 14.5.2015 per violazione dell'art.79
L.392/1978, o comunque la sua simulazione, entrambe basate sull'assunto che le parti sin dall'inizio avevano inteso prevedere la destinazione dell'immobile allo svolgimento dell'attività ricettiva e che quest'ultima, rientrando nella tipologia della attività alberghiera, avrebbe dovuto imporre una durata novennale del rapporto.
Le stesse si presentano non fondate tenuto conto che, incontestata la riconduzione del contratto alla tipologia contrattuale di cui all'art. 1571 c.c., lo svolgimento all'interno dell'immobile, col consenso della locatrice, anche di una attività imprenditoriale – emergendo dalla intestazione dell'atto di transazione che il ebbe comunque a trasferire ivi la sua residenza - non appare elemento Pt_1
in grado di inficiare la validità dell'intero regolamento negoziale.
Infatti, va premesso che il contenuto della scrittura privata del 7.8.2015, in cui la
, a distanza di quasi tre mesi dall'inizio del rapporto, si limitava ad CP_1
“autorizzare” il conduttore a svolgere all'interno dell'appartamento l'attività di
Part
, ma anche il tenore delle premesse dell'atto di transazione del 22.10.2020
Part (v. infra) portano a ritenere che l'accordo per la destinazione dell'immobile a ebbe a sopravvenire rispetto all'intesa iniziale. In ogni caso, l'accertamento di tale aspetto controverso si presenta privo di effettiva rilevanza ai fini decisori (ragion per cui non sono state ammesse neppure in questo grado le prove orali dedotte dal ), tenuto conto che l'utilizzo effettivo e prevalente per fini Per_1
imprenditoriali, accettato dalla locatrice, ebbe solo a comportare l'applicazione 7
del regime giuridico corrispondente, determinando eventualmente la caducazione della sola clausola afferente alla durata del rapporto (v. gli artt. 80 e 27 comma 4
della Legge 392/78), senza, ovviamente, incidere sulla obbligazione assuntasi dal conduttore di corrispondere il canone alle scadenze pattuite.
La questione della “presupposizione” risulta già convincentemente respinta nelle sentenze emesse nel precedente giudizio, le quali hanno rimarcato come dalla stessa scrittura privata del 7.8.2015 emergeva come le parti si fossero poste il problema della necessità di rispettare il regolamento di condominio il quale, a sua volta, vietava espressamente ai condomini di adibire gli appartamenti ad un uso diverso da quello di civile abitazione, e, in particolare, di destinarli all'attività
alberghiera. Né l'appellante ha mai dedotto comportamenti dolosi posti in suo danno dalla al fine di nascondergli il contenuto del regolamento CP_1
condominiale, peraltro di epoca risalente e trascritto nei registri immobiliari.
Quanto poi all'eccepito inadempimento della locatrice ai sensi dell'art 1575 c.c.,
per non aver garantito al conduttore il godimento dell'immobile per l'uso imprenditoriale di fatto pattuito (non importa se ab origine o solo con la scrittura del 7.8.2015), è opportuno preliminarmente rilevare che lo stesso appellante ha
Part ammesso di non aver potuto proseguire l'attività di Bed Breakfast – che dalle premesse dell'atto di transazione risulta essere stata effettivamente svolta,
seppure con le difficoltà connesse al sopravvenire dello stato emergenziale dovuto alla epidemia da COVID – solo a far data dalla emissione della sentenza di questa Corte d'Appello n. 677/2021 del 29.04.2021. 8
Va anche rilevato che la domanda di risoluzione del contratto risulterebbe essere stata già avanzata nei confronti della nel precedente giudizio, in forma di CP_1
domanda riconvenzionale “traversale”, (v. sul punto pag.2 della memoria integrativa depositata in primo grado il 3.11.2021, riversata dall'appellante nel presente grado) ed ivi disattesa, oltre che, a monte, fatta oggetto di rinuncia nell'ambito dell'accordo transattivo (v. art.5 della scrittura del 22.10.2020 in cui il dichiarava di rinunciare “a qualsiasi pretesa risarcitoria nei confronti della Pt_1
sig.ra rinunciando altresì all'azione spiegata nei confronti della sig.ra CP_1
nel proc. N. 1336/2018 R.G.C.A.”). CP_1
In ogni caso, nessun inadempimento può essere addebitato alla locatrice, la quale, contrariamente alle prospettazioni di parte appellante, non si era assunta nessuno specifico impegno in ordine alla possibilità di una deroga al regolamento condominiale.
Va infatti ricordato che la destinazione particolare dell'immobile diventa rilevante,
quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, essendo a carico del conduttore, in assenza di una tale pattuizione, assicurarsi della sussistenza delle condizioni abilitative per lo svolgimento della attività programmata (inter alia: Cass.,
1735/2011; Cass. 5836/2007; Cass. 25278/2009 e, da ultimo, Cass.
20796/2018). 9
Sul punto merita osservare che anche nell'atto di transazione è stato dato espressamente atto che le parti avevano concordato che, nel caso in cui fossero sorte “controversie condominiali per via dell'attività esercitata dal , Pt_1
quest'ultimo ne avrebbe assunto ogni responsabilità atteso che il contratto di
locazione che lega a aveva scopo abitativo” (pag.1 della CP_1 Pt_1
scrittura del 22.10.2020).
Per le ragioni già esposte, neanche il quinto motivo di impugnazione, con il quale l'appellante eccepisce l'impossibilità sopravvenuta della prestazione, con conseguente estinzione del rapporto contrattuale ai sensi dell'art 1463 c.c., potrà
trovare accoglimento atteso che la ha garantito alla controparte il CP_1
pacifico e pieno godimento dell'immobile sino al rilascio, che il ha Pt_1
effettuato solo in data 2 febbraio 2022, dopo avere in precedenza sospeso il pagamento dei canoni e degli oneri condominiali.
Per quel che concerne la richiesta di condanna dell'appellata al rimborso delle spese per le migliorie apportate all'immobile locato – spese che l'appellante,
peraltro, non ha documentato, chiedendo, piuttosto, l'espletamento di apposita c.t.u. per descrivere e valutare gli interventi eseguiti - anche in questo caso tale richiesta risulterebbe essere stata avanzata, cumulativamente con una pretesa risarcitoria per il ristoro dei danni per l'impossibilità di svolgere l'attività
imprenditoriale, nell'ambito del precedente giudizio e in esso rigettata (e, quindi,
essere stata oggetto di rinuncia nell'ambito dell'accordo transattivo più volte menzionato). 10
In ogni caso, esaminandola al fine di valutare la sussistenza dei presupposti per la restituzione del deposito cauzionale, merita osservare che l'art 1592 c.c.
sancisce il diritto del conduttore all'indennità per i miglioramenti della cosa locata purché le relative opere siano stata eseguite con il consenso del locatore;
in tale ipotesi, l'indennità da costui dovuta è pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna.
Ebbene, nella fattispecie odierna non risulta provato un espresso consenso della alla esecuzione delle opere connesse alla trasformazione CP_1
dell'appartamento locato in un B&B, atteso che “il consenso, importando
cognizione della entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non
può essere implicito né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi
in una chiara e inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le
eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata
opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla
richiesta di indennizzo” (Cass. 15317/2019).
Anche a ritenere diversamente, difetterebbe la sussistenza di un “risultato utile al tempo della riconsegna” stante che le modifiche strutturali – concretizzatesi principalmente, a detta dell'appellante, nella realizzazione di cinque servizi igienici - non possono considerarsi delle migliorie alla luce del divieto posto all'esercizio della attività ricettiva dalle disposizioni contenute nel regolamento condominiale, divieto ritenuto vincolante dalle sentenze, ancorché non definitive,
emesse nel precedente giudizio. 11
Alla luce di quanto appena esposto, dovendo la locatrice ripristinare lo status quo ante al fine di rendere l'immobile in condizione di essere adibito all'unico uso consentito (quello di una normale abitazione), siffatti interventi di
“parcellizzazione” delle singole stanze si rivelano innovazioni negative in relazione alle quali l'ammontare del deposito cauzionale appare certamente non superiore alle spese che si renderanno necessarie per la loro eliminazione.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, in base alle tabelle di cui al D.M. 55/2017 e tenendo conto della semplicità del giudizio.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti,
rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 682/2023 Parte_1
emessa dal Tribunale di Palermo il 10.2.2023.
Condanna l'appellante al pagamento a favore della appellata, , Controparte_1
delle spese di lite del presente grado del giudizio, che liquida nell'importo di euro
5.500,00, oltre rimborso spese generali ex D.M.n.55/14, CPA e IVA come per legge.
Dà atto della sussistenza nei confronti dell'appellante dei presupposti di cui all'art. 13, co. 1-quater, primo periodo, D.P.R. 115/2002.
Indica in giorni sessanta il termine per il deposito della motivazione.
Palermo, 21 gennaio 2025.
Il Presidente
Dott.ssa Rossana Guzzo