REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NOLA
PRIMA SEZIONE nella persona del Giudice dott. Vittorio Todisco, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n.r.g. 8631/2019 pendente tra:
(P.I. I , con il patrocinio dell'Avv. Di Monda Parte_1 P.IVA_1
GI (C.F. ; C.F._1
OPPONENTE
(C.F. , con il patrocinio dell'Avv. Paracuollo CP_1 C.F._2
EO (C.F. ; C.F._3
OPPOSTO

OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti di causa, comparse conclusionali e memorie di replica depositate.

RAGIONI DELLA DECISIONE
1 – Con ricorso per decreto ingiuntivo depositato in data 04.11.2019, chiedeva CP_1 all'intestato Tribunale di ingiungere alla il pagamento di € 70.000,00. Parte_1
1.1 – All'interno del ricorso esponeva che tale credito era scaturito dall'inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato con la predetta società, con
1 contestuale insorgenza dell'obbligo di restituzione del doppio di quanto versato a titolo di caparra confirmatoria, maggiorato degli interessi.
Conseguentemente, in data 06.11.2019, è stato emesso il decreto ingiuntivo n. 2495/2019, notificato alla in data 08.11.2019. Parte_1
1.2 – Con atto di citazione notificato in data 16.12.2019, la formulava Parte_1 opposizione avverso il menzionato provvedimento per i seguenti motivi:
• insufficienza della prova scritta del credito azionato, in violazione degli artt. 633 e 634 c.p.c.;
• mancanza dei presupposti legali di risoluzione del contratto di cui agli articoli 1453, 1454,
1456, 1457 c.c. e mancanza di un valido recesso, ai sensi dell'art. 1385 c.c.;
• insussistenza dell'inadempimento contrattuale ad opera della ai sensi Parte_1 degli artt. 1218 c.c..
Parte opponente concludeva, pertanto, chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo opposto, con vittoria delle spese di lite.
1.3 – Si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto dell'avversa opposizione e CP_1 ribadendo la legittimità del recesso esercitato ai sensi dell'art. 1385 c.c., con conseguente diritto di ottenere l'importo pari al doppio della caparra versata;
concludeva, pertanto, chiedendo la conferma del decreto ingiuntivo.
1.4 – All'esito della prima udienza, il Giudice rigettava l'istanza di concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto e assegnava alle parti i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c.. Successivamente, all'udienza del 29.04.2021 venivano ammessi i mezzi istruttori richiesti dalle parti;
conclusa l'attività istruttoria, la causa veniva ritenuta matura per la decisione e rinviata per la precisazione delle conclusioni.
A seguito di vari rinvii, all'udienza del 12.06.2025, sostituita dal deposito di note scritte, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., il Giudice riservava la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
2 – In via del tutto preliminare, è necessario dare atto della ammissibilità dell'opposizione, dal momento che la notifica dell'atto di citazione è stata effettuata in data 16.12.2019, entro il termine di quaranta giorni dalla notifica del ricorso e del decreto ingiuntivo, avvenuta in data
08.11.2019; inoltre, l'opposizione è procedibile, ai sensi dell'art. 647 c.p.c., poiché parte
2 opponente si è costituita in giudizio in data 23.12.2019, nel rispetto del termine di 10 giorni dalla notificazione dell'atto introduttivo, previsto dall'art. 165 c.p.c..
3 – Nel merito, va anzitutto rilevata l'infondatezza del motivo di opposizione con cui è stata eccepita la mancanza della prova scritta del credito, ai fini dell'emissione del decreto ingiuntivo, in violazione degli articoli 633 e 634 c.p.c..
3.1 – Sul punto, si osserva che, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cassazione civile sez. un., 30/10/2001, n. 13533; Cassazione civile sez. III,
20/01/2015, n. 826; Cassazione civile sez. VI, 10/06/2021, n.16324). Del resto, tale criterio di riparto non muta nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, che si configura come giudizio ordinario di cognizione e si svolge seconde le norme del procedimento ordinario nel quale incombe, secondo i principi generali in tema di onere della prova, a chi fa valere un diritto in giudizio il compito di fornire gli elementi probatori a sostegno della propria pretesa (cfr.
Cassazione civile. sez. III, 17/11/2003, n. 17371).
Deve essere posto a carico di parte opposta, dunque, l'onere di provare l'esistenza del credito per cui è causa.
3.2 – Nel caso di specie, il credito vantato da nei confronti della CP_1 Parte_1 si fonda sul contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato in data
[...]
13.06.2014.
L'esistenza di tale rapporto contrattuale risulta provata attraverso la documentazione prodotta da parte opposta e non disconosciuta dall'opponente: invero, ha assolto all'onere CP_1 della prova depositando sia la proposta di acquisto, accettata dalla società opponente, sia il successivo contratto preliminare sottoscritto da entrambe le parti in causa (cfr. allegati nn. 3 e 9 al fascicolo monitorio).
Nello specifico, secondo quanto emerge dalla proposta di acquisto formulata in data 08.05.2014,
l'odierno opposto proponeva alla l'acquisto di una unità immobiliare con Parte_1
3 annesso box auto, facente parte del fabbricato per civile abitazione sito nel Comune di Castello di
Cisterna, identificato al foglio 4, particella n. 1257 dell'elaborato planimetrico versato in atti (cfr. allegato alla prima memoria istruttoria di parte opposta).
Il prezzo offerto per l'acquisto era di complessivi € 160.000,00, di cui € 15.000,00 venivano versati all'atto della proposta, mentre i restanti € 145.000,00 erano da definirsi in sede di preliminare, come risulta dalla quietanza di pagamento sottoscritta dalla società ed annessa alla proposta di acquisto (cfr. allegato n. 9 al fascicolo del giudizio monitorio).
Tali circostanze trovano conferma nel successivo contratto preliminare di compravendita, laddove all'art. 3 si prevede che “il prezzo dell'acquisto resta di comune accordo tra le parti stabilito in complessivi € 160.000,00”, di cui € 35.000,00 già versati ed € 125.000,00 da corrispondere entro e non oltre la data del rogito notarile (cfr. allegato n. 3 al fascicolo del giudizio monitorio).
Peraltro, l'art. 6 del contratto in questione stabilisce che, qualora la società non sia in grado di rispettare la scadenza stabilita per la consegna dell'immobile, e comunque in caso di sua inadempienza, il contratto “si intenderà risoluto di diritto e la promittente venditrice sarà tenuta a restituire all'acquirente il doppio di tutto quanto ricevuto sia a titolo di caparra confirmatoria che in acconto prezzo, maggiorato degli interessi maturati” (cfr. allegato n. 3 al fascicolo monitorio).
In effetti, non essendo stato stipulato il contratto definitivo, con missiva del 24.07.2019 l'odierno opposto ha chiesto la restituzione dell'importo pari alla caparra confirmatoria versata.
Parte opposta, dunque, ha provato documentalmente, sin dalla fase monitoria, il titolo da cui discende il credito vantato;
si è limitata ad allegare l'inadempimento della controparte. Alla luce delle coordinate giurisprudenziali delineate al paragrafo precedente, sussistevano le condizioni per l'emissione del decreto ingiuntivo richiesto.
Pertanto, sotto questo profilo l'opposizione in esame non può essere accolta.
4 – Del pari infondato è il motivo con cui parte opponente ha contestato la mancanza dei presupposti legali di risoluzione del contratto di cui agli artt. 1453, 1454, 1456, 1457 c.c., nonché
l'inesistenza del diritto di parte opposta di esigere il doppio di quanto versato a titolo di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c..
Sul punto, occorre rilevare che non è necessario soffermarsi sulle argomentazioni formulate dall'opponente, con riferimento agli artt. 1453, 1454, 1456, 1457 c.c., poiché parte opposta non
4 ha invocato l'applicazione di tali disposizioni normative, ma ha dedotto di aver esercitato il diritto di recesso dal contratto preliminare in parola, chiedendo la restituzione della caparra confirmatoria versata;
in questa prospettiva, occorre prendere in considerazione soltanto le doglianze formulate dall'opponente con riferimento all'art. 1385 c.c., che sono infondate.
4.1 – In effetti, non si può dubitare del fatto che l'importo di € 35.000,00, versato dal promissario acquirente in favore del promittente venditore, integri una caparra confirmatoria.
Al riguardo, occorre evidenziare che, secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, la consegna di una somma di denaro effettuata dall'uno all'altro dei contraenti al momento della conclusione di un negozio ha natura di caparra confirmatoria quando risulti che le parti hanno inteso perseguire gli scopi di cui all'art. 1385 c.c., ovvero attribuirle la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento - secondo il meccanismo della ritenzione della caparra o della esazione del doppio di essa - qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il diritto di recesso (cfr. Cassazione civile sez. II , 04/04/2024 , n. 8989).
È evidente, dunque, che il citato art. 6 del contratto preliminare stipulato tra le parti prevede una caparra confirmatoria, poiché le parti hanno pattuito che, in caso di inadempimento, la promittente venditrice sarebbe stata obbligata “a restituire all'acquirente il doppio di tutto quanto ricevuto sia a titolo di caparra confirmatoria che in acconto prezzo, maggiorato degli interessi maturati”. In altri termini, benché non si faccia riferimento al preventivo esercizio del recesso,
l'importo versato al momento della stipulazione del preliminare aveva lo scopo di predeterminare il risarcimento del danno dovuto in caso di inadempimento del contratto;
lo schema negoziale realizzato dalle parti, quindi, persegue la funzione sottesa all'istituto disciplinato art. 1385 c.c. e, conseguentemente, deve essere qualificato come caparra confirmatoria.
4.2 – Al contempo, bisogna rilevare che l'odierno opposto ha validamente esercitato il diritto di recesso previsto dall'art. 1385 comma 2 c.c..
Sul punto, occorre osservare che, con lettera di messa in mora notificata alla Parte_1 in data 24.07.2019, ha invitato la predetta società a provvedere
[...] CP_1 all'immediata restituzione dell'importo di € 35.000,00 già versato (cfr. allegato n. 6 al fascicolo monitorio). Con tale missiva, dunque, il promissario acquirente non ha dichiarato di voler esercitare il proprio diritto di recesso, né ha chiesto la restituzione dell'importo pari al doppio
5 della caparra;
si è limitato, infatti, a esigere il rimborso della somma versata al momento della stipulazione del contratto preliminare.
Solo successivamente, attraverso il ricorso monitorio depositato in data 04.11.2019,
[...]
ha agito per ottenere la condanna della controparte al pagamento del doppio della CP_1 caparra versata, allegando l'inadempimento della controparte.
Ebbene, secondo la giurisprudenza di legittimità, una domanda di recesso, ancorché non formalmente proposta, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta come ragione legittimante la pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo corrisposta quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di tale inadempienza (cfr. Cassazione civile sez. II, 27/09/2017, n.
22657; Cassazione civile sez. II, 01/03/1994, n. 2032).
A prescindere dalla condotta stragiudiziale della parte, quindi, l'esercizio del diritto di recesso deve ritenersi implicito nella notificazione del ricorso monitorio. Pertanto, l'opposizione è infondata anche con riferimento a tale profilo, poiché la pretesa avanzata da parte opposta è conforme alla previsione di cui all'art. 1385 comma 2 c.c..
5 – Con l'ultimo motivo di opposizione, la contesta la sussistenza Parte_1 dell'inadempimento allegato dalla controparte, sostenendo che il contratto definitivo non è stato stipulato a causa della condotta di , che non disponeva delle somme necessarie al CP_1 pagamento del corrispettivo pattuito, non essendo riuscito a contrarre un apposito mutuo.
5.1 – In merito, si evidenzia che, ai fini della legittimità del recesso di cui all'art. 1385 c.c., è necessario che sussista un inadempimento di non scarsa importanza, imputabile alla controparte.
Invero, così come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l'inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall'art. 1455 c.c., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo (cfr. Cassazione civile sez. VI, 13/01/2012, n. 409). In effetti, la disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione per
6 inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se e a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento,
l'interesse dell'altro al mantenimento del negozi (cfr. Cassazione civile sez. II, 08/08/2019, n.
21209).
5.2 – Nel caso in esame, è necessario verificare, quindi, se la mancata stipulazione del contratto definitivo – che integra certamente un inadempimento di non scarsa importanza – sia imputabile al promittente venditore oppure al promissario acquirente.
Sul punto, è pacifico tra le parti che, alla data fissata all'interno del contratto preliminare per la stipula del contratto definitivo (30.11.2014), l'immobile per cui è causa non era stato ultimato;
del resto, tale circostanza è stata ammessa dal legale rappresentante della Parte_1 in sede di interrogatorio formale, ed è documentata dal certificato di ultimazione dei lavori (cfr. allegato n. 5 della prima memoria istruttoria dell'opponente), che indica la data del 09.11.2017.
Cionondimeno, dall'istruttoria espletata è emerso che ha rinunciato al termine in CP_1 questione, manifestando la propria disponibilità ad acquistare l'immobile per cui è causa anche dopo il 30.11.2014. Tale circostanza è stata confermata dal teste di parte opposta, Tes_1
: egli, in effetti, rispondendo in merito alla circostanza di cui al capitolo 1 di parte
[...] opponente [“vero è che, nel periodo compreso tra il 30/11/2014 ed il 10/11/2017, giorno nel quale si ebbe a procedere al deposito della dichiarazione di ultimazione dei lavori (in realtà completati molti mesi prima), l ha, più volte, manifestato il suo interesse all'acquisto”], CP_1 ha affermato: “Si, mi risulta che l abbia manifestato tale volontà tra il 2014 ed il 2017”. CP_1
Del resto, la rinuncia della parte ad avvalersi del termine concordato all'interno del contratto preliminare non richiede la forma scritta e, dunque, può desumersi dalla volontà manifestata dal promissario acquirente dopo la scadenza di tale termine (cfr. Cassazione civile sez. II,
30/03/2021, n. 8765).
7 Il contratto definitivo, dunque, avrebbe dovuto essere stipulato dalle parti dopo l'ultimazione dei lavori;
secondo la tesi di parte opponente, si è rifiutato di addivenire alla CP_1 conclusione del contratto, poiché non ha avuto accesso al mutuo di cui aveva bisogno per il pagamento del corrispettivo pattuito. Tale circostanza, tuttavia, non è emersa dall'istruttoria espletata nel corso del presente giudizio.
Invero, dalle testimonianze acquisite si evince che aveva intenzione di stipulare CP_1 un contratto di mutuo, per l'acquisto dell'immobile per cui è causa e che, tuttavia, tale contratto non è stato stipulato;
secondo , l'omessa erogazione del mutuo è dipesa dalla Testimone_1 mancata consegna del certificato di agibilità del cespite;
invece, ha riferito che Testimone_2 tale circostanza è scaturita dalla situazione reddituale del promissario acquirente. Nessuno dei due testi, tuttavia, ha sostenuto che , a seguito dell'invito a stipulare il contratto CP_1 definitivo, si sia sottratto all'obbligo scaturente del contratto preliminare, il quale, d'altronde, non
è condizionato all'erogazione di un finanziamento. Al contrario, ha rammentato Testimone_2 che, a seguito del diniego del mutuo da parte dell'istituto bancario a cui si era rivolto
[...]
, sia lei che gli avevano consigliato “di rivolgersi a qualche CP_1 Persona_1 intermediario per l'erogazione del mutuo”: ciò implica che il promissario acquirente aveva comunque manifestato la volontà di procedere all'acquisto e che il legale rappresentante della società opponente si era dichiarato disponibile ad attendere l'erogazione del mutuo, suggerendo finanche le modalità più opportune per facilitare il prestito.
Secondo la teste, a seguito di tale conversazione non ci sono stati ulteriori interlocuzioni tra le parti (“non so se la pratica è stata effettivamente istruita in quanto non abbiamo più avuto notizie dall' ; “non avevamo più notizie dall' e, sebbene avessimo cercato di contattarlo, CP_1 CP_1 non siamo riusciti a parlargli, né io né il ): il promittente venditore non ha più chiesto la Per_1 stipula del definitivo, neppure attraverso l'invio di una raccomandata;
il promissario acquirente non ha mai comunicato di non voler adempiere all'obbligo a contrarre, che è rimasto pendente.
A seguito dell'interruzione del dialogo tra le parti, nel 2019, la ha alienato Parte_1
a terzi il bene per cui è causa, come confermato anche dal suo legale rappresentante, in sede di interrogatorio formale;
in questo modo, la promittente venditrice si è sottratta definitivamente all'obbligo assunto con il contratto preliminare, manifestando la propria volontà di non adempierlo.
8 L'inadempimento del contratto preliminare, in questa prospettiva, è dipeso dalla volontà dell'odierna opponente, poiché l'opposto, pur non avendo ottenuto il mutuo che intendeva stipulare, non ha mai manifestato la volontà di non concludere il contratto definitivo;
del resto, non è mai stato diffidato dalla controparte a procedere alla stipula.
In questa prospettiva, l'inadempimento del contratto preliminare è imputabile alla condotta dell'opposta; la stessa, pertanto, è tenuta alla restituzione dell'importo pari al doppio della caparra ricevuta.
Anche l'ultimo motivo di opposizione, dunque, è infondato.
6 – In definitiva, la pretesa creditoria azionata da parte opposta risulta fondata: atteso che l'opponente si è sottratta all'adempimento del contratto preliminare per cui è causa, infatti,
l'opposto ha diritto a recedere dal contratto e a conseguire l'importo pari al doppio della caparra confirmatoria versata al momento della stipulazione.
L'opposizione, pertanto, deve essere rigettata, con conseguente conferma del decreto ingiuntivo.
7 – Le spese di lite seguono la soccombenza e, quindi, sono poste a carico della società opponente, in favore del difensore antistatario di esse sono liquidate come in CP_1 dispositivo, in applicazione della tabella II, fascia V del D.M. 55/2014, come modificato dal
D.M. 147/22, con riduzione del 50%, ai sensi dell'art. 4 comma I del citato D.M., in virtù del valore della lite, prossimo al minimo previsto dalla fascia di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Nola, Prima Sezione Civile, nella persona del Giudice dott. Vittorio
Todisco, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 2495/2019 del
06.11.2019, di cui dichiara l'efficacia esecutiva, ai sensi dell'art. 653 c.p.c.;
- condanna parte opponente al pagamento, in favore del difensore antistatario di parte opposta, delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 7.051,50 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario del 15% sull'importo dei compensi, C.P.A. e I.V.A., come per legge.
Nola, 13/10/2025
Il Giudice
Dott. Vittorio Todisco
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