REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
La Corte di Appello di Caltanissetta, sezione unica civile, composta dai signori:
1) Dr. Roberto Rezzonico Presidente
2) Dr. Emanuele De Gregorio Consigliere
3) Avv. Ignazio Cammalleri Giudice Ausiliario Relatore
dei quali il terzo relatore, riunita in Camera di Consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel Giudizio di Appello iscritto al n. 317/2023 R.G. C.A. avente ad oggetto:
Appello avverso la sentenza n. 564/2023 emessa dal Tribunale di Gela in data
04.10.2023 e depositata in pari data
PROPOSTO DA
nato a [...], il [...], C.F.: Parte_1
, e ivi residente in [...], elettivamente C.F._1
domiciliato in Gela, via Niscemi n. 20, presso lo studio dell'Avv. Davide
Limoncello, che lo rappresenta e difende, giusta mandato in calce alla comparsa di risposta depositata nel giudizio di primo grado
APPELLANTE
CONTRO
, nata a [...] il [...], C.F.: Controparte_1
, residente in [...] n. 7, rappresentata e C.F._2
1 difesa dall'Avv. Claudio Di Benedetto, presso il cui studio è elettivamente domiciliata
APPELLATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Le parti hanno concluso come in atti.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. con atto notificato il 6/12/2021 ha intimato a Controparte_1 [...]
sfratto per morosità relativamente all'immobile sito a Gela nella Parte_1
via Francesco Crispi n. 31.
Nello specifico, parte attrice, deduceva che l'immobile era stato concesso in locazione dall'originario proprietario dell'immobile sig. Parte_2
giusta contratto ad uso commerciale regolarmente registrato presso la locale agenzia delle Entrate e che il conduttore si era reso moroso del pagamento i canoni locativi con decorrenza dal mese di marzo 2019, che avrebbe dovuto corrispondere in rate semestrali anticipate, accumulando un debito pari a complessivi € 15.000,00 oltre accessori. Chiedeva la convalida dello sfratto e l'emissione di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e a scadere.
Si costituiva in giudizio il convenuto conduttore eccependo, in via preliminare, l'improcedibilità della domanda per carenza di un valido contratto di locazione e per la mancanza di un grave inadempimento.
Sosteneva il conduttore che in conseguenza del recesso formalizzato al locatore con lettera del 22.01.2019 il contratto di locazione era venuto meno in quanto sarebbe stato cessato alla data del 22.7.2019 e solo per colpa imputabile al locatore non era stato possibile effettuare la riconsegna delle chiavi.
Precisava che il recesso anticipato era imputabile alle condizioni fatiscenti dell'immobile locato (infiltrazioni e muffe) che lo avevano reso inidoneo
2 all'uso convenuto tanto da indurre il conduttore all'acquisto di un immobile proprio da adibire all'attività di vendita.
Concludeva per il rigetto della domanda di parte intimante con le conseguenziali statuizioni sulle spese di lite anche ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
All'udienza di comparizione le parti reiteravano le rispettive tesi difensive e parte intimante chiedeva un termine per poter meglio replicare avverso le osservazioni di parte intimata costituitasi nella stessa data di udienza.
Alla successiva udienza il locatore intimante contestava integralmente le deduzioni avversarie mentre parte intimata reiterava le proprie eccezioni e difese.
Con ordinanza resa fuori udienza in data 02.02.2022 il Giudice così disponeva: “R I G E T T A l'istanza di convalida dello sfratto nonchè la richiesta di emissione di ingiunzione di pagamento. Visto ed applicato l'art.
665 c.p.c. e l'art. 56 della legge 392/78 CONDANNA al Parte_1
rilascio dell'immobile sito in Gela via Francesco Crispi, 31, a favore della locatrice ex art. 665 c.p.c. fissando per l'esecuzione la data Controparte_1
del 0.03.2022 DISPONE il mutamento del rito da ordinario a speciale locatizio e fissa ex art. 420 c.p.c. l'udienza del 25.5.2022 ore 09.30 per la discussione e decisione. Assegna a parte attrice, ex art.426 c.p.c., termine fino al 20.4.2022 per il deposito di memoria ai sensi dell'art. 414 c.p.c.
(relativamente alla proposizione di domande e di istanze istruttorie) Assegna
a parte convenuta termine fino al 20.5.2022 per il deposito di memoria ai
sensi degli artt. 416 e 418 c.p.c. (relativamente alla proposizione di
eccezioni, domande riconvenzionali e istanze istruttorie) ASSEGNA A parte
intimante il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di
mediazione ai sensi del D. Lgs. n. 28/2010, così come modificato dalla legge
3 n. 98/2013, a decorrere dalla comunicazione della presente ordinanza, ai fini della procedibilità dell'azione.”
Alla prima udienza col rito locatizio le parti reiteravano le rispettive difese ed eccezioni dando atto che la mediazione aveva dato esito negativo e veniva dichiarato che l'immobile era stato rilasciato nel mese di febbraio 2022 in ossequio al provvedimento ex art. 665 c.p.c. reso in seno all'ordinanza di mutamento del rito.
Le richieste delle parti venivano esitate con ordinanza del 24.5.2023 che rigettava le richieste istruttorie in quanto superflue, inammissibili e inconducenti ai fini della decisione.
Il Tribunale definiva il giudizio con la sentenza n. 564/2023 del 04.10.2023 con dispositivo del seguente tenore: “Il Tribunale di Gela quale giudice unico nella persona del giudice onorario dott. Giuseppe Vacirca così decide:
Accerta e dichiara che il recesso contrattuale effettuato dal conduttore è inefficace in violazione dell'art. 27 della legge n.392/1978
Accerta e dichiara l'inadempimento del conduttore Parte_1
all'obbligazione di pagamento del canone di locazione per il periodo dal
01.3.2019 e fino alla data del rilascio dell'immobile avvenuto nel mese di febbraio 2022.
Accerta e dichiara l'avvenuta risoluzione del contratto per inadempimento grave imputabile al conduttore.
Conseguentemente condanna al pagamento in favore Parte_1
dell'attrice della complessiva somma di €. 15.000,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo oltre all'ulteriore somma di €.304,33 a titolo di tassa registrazione contratto spettante alla locatrice, il tutto con
interessi e rivalutazione.
4 Condanna alla rifusione delle spese e compensi di giudizio Parte_1
a favore di parte attrice nella misura di complessivi €. 2.700,00 oltre spese generali 15%, CAP e iva come per legge spese per C.U. e notifica atti.
Sentenza resa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. pubblicata mediante allegazione a verbale di udienza.
Gela 04.10.2023”.
2. Per la riforma di detta sentenza ha interposto tempestivo Parte_1
gravame, eccependo, con il primo motivo, la nullità della sentenza appellata sul rilievo: a) che il Tribunale aveva deciso la causa incentrando la questione relativa all'esistenza o meno del recesso esercitato dal conduttore solo sulla missiva del 22/01/2019, omettendo di esprimersi sull'esistenza, sul contenuto e sul valore della missiva del 30/01/2019, con la quale esso appellante aveva precisato le ragioni del recesso esercitato con la missiva del 22.01.2019 e del trasferimento presso altro immobile, reso necessario dalla presenza di gravi infiltrazioni nell'immobile locato e delle sue pessime condizioni estetiche ed igienico-sanitarie; b) che il Tribunale aveva ritenuto il contratto ritualmente registrato, non prendendo in considerazione la registrazione presso l'Agenzia
delle Entrate della risoluzione del contratto di locazione avvenuta il
28/05/2019; c) che il Tribunale in ordine alla scadenza del contratto di locazione, prevista contrattualmente per la data dell'1/1/2021, aveva erroneamente ritenuto che lo stesso si fosse tacitamente rinnovato, non considerando il contenuto delle missive del 22/01/2019 e del 30/01/2019
inviate da esso appellante, che seppure non idonee a determinare la risoluzione anticipata del rapporto, avrebbero dovuto intendersi quale disdetta del contratto per cui il rapporto sarebbe venuto meno con la data dell'1/1/2021, e cioè in epoca antecedente alla intimazione di sfratto oggetto del presente giudizio, né, tanto meno, le domande di risoluzione spiegate in
5 altro giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo e negli altri due procedimenti di sfratto instaurati dal locatore, altrettanto idonee ad impedire il rinnovo tacito della locazione, con la conseguenza che avrebbe dovuto accogliersi l'eccezione preliminare di improcedibilità e/o inammissibilità dell'azione avversaria sollevata in primo grado;
d) che il Tribunale non si era espresso sulla condotta della sig.ra la quale si era sottratta alle CP_1
richieste di esso appellante di volerle riconsegnare l'immobile; e) che nonostante le reiterate richieste di ammissione dei mezzi di prova articolati nella memoria integrativa il Tribunale non si era pronunciato e aveva ritenuto di decidere la controversia senza istruirla;
f) che il Tribunale aveva ignorato l'eccezione di nullità della clausola del contratto che prevedeva il pagamento anticipato di sei mensilità del contratto di locazione.
Con il secondo motivo l'appellante denuncia la violazione della disciplina di cui all'art. 658 c.c. e dell'art. 28 L. 392/78, laddove il Tribunale non aveva dichiarato l'improcedibilità e/o l'inammissibilità dell'azione esercitata dalla considerato che al momento della notifica della intimazione di sfratto CP_1
avvenuta il 6/12/2021 il rapporto di locazione era già venuto meno per scadenza del termine fissato contrattualmente alla data dell'1/1/2021, per effetto delle missive del 22/1/2019 e del 30/1/2019 con le quali esso appellante aveva manifestato la volontà di risolvere anticipatamente il rapporto.
Con il terzo motivo l'appellante censura l'operato del primo giudice nell'aver ritenuto ingiustificato il recesso del 22/1/2019, omettendo di considerare la nota del 30/1/2019 con cui aveva elencato tutte le problematiche che affliggevano l'immobile, che avevano reso l'esercizio dell'attività altamente gravosa.
6 Con lo stesso motivo lamenta inoltre l'errore del Tribunale nell'aver ritenuto l'inadempimento del conduttore condannandolo al pagamento dei canoni di locazione fino a febbraio 2022, nonostante con la missiva del gennaio 2019
avesse esso appellante manifestato alla locatrice la volontà di risolvere il contratto e che per effetto di tale comunicazione il contratto di locazione aveva la propria scadenza naturale il 30/7/2019, ovvero sei mesi dopo la predetta missiva, per cui, ad eccezione che del periodo di preavviso, nessun'altra mensilità era dovuta. Rileva poi che rispetto ai canoni di locazione relativi alla frazione dell'anno 2019, quelli relativi ai mesi di gennaio e febbraio erano stati pagati, mentre per quelli relativi alle mensilità
di marzo e aprile ne aveva richiesto la compensazione con la cauzione di €
1,250,00 e, in alternativa, aveva offerto di versarli a condizione che venisse contestualmente restituita della predetta cauzione, e che tale offerta non era stata accettata. Deduce infine di avere fatto formale offerta di rilascio dell'immobile a mezzo pec del 23/7/1019 con la quale aveva comunicato alla che avrebbe provveduto al rilascio dell'immobile “in sede di CP_1
sopralluogo del CTU nominato, alla data da quest'ultimo fissata per l'inizio delle operazioni peritali…” e che all'incontro fissato dal CTU la non CP_1
si era presentata, e di avere offerto il pagamento delle mensilità fino a luglio
2019 con pec del 21/11/2019 “a condizione che la sig.ra dichiari di CP_1
accettare il rilascio dell'immobile, con conseguente consegna delle chiavi”.
Con il quarto motivo l'appellante reitera l'omessa valutazione da parte del primo giudice della missiva del 30/1/2019 con la quale spiegava le ragioni del recesso anticipato esercitato con la missiva del 22/1/2019, del termine apposto nel contratto di locazione e della registrazione della risoluzione del contratto di locazione.
7 Con il quinto motivo reitera la richiesta di ammissione dei mezzi di prova articolati nella memoria integrativa di primo grado, non ammessi dal primo giudice.
Con il sesto motivo si duole del disposto regolamento delle spese di lite.
Ha concluso chiedendo accogliersi le seguenti domande: “Preliminarmente,
per i motivi spiegati in premessa, sospendere anche inaudita altera parte,
l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata ex art. 283 e/o 447 bis c.p.c., stante la ricorrenza dei presupposti previsti dalla legge;

- Sempre in via preliminare, dichiarare la nullità della sentenza impugnata
per omessa pronuncia o per omessa motivazione, per i motivi esposti in
premessa, con ogni conseguente provvedimento;

- Sempre preliminarmente, dichiarare l'improcedibilità e/o l'inammissibilità dell'azione esercitata in primo grado dall'appellata sempre per i motivi esposti in premessa;

- Dichiarare altresì la nullità della clausola contrattuale n. 5 del contratto
di locazione, per i motivi esposti;

- Nel merito, rigettare tutte le domande spiegate dalla sig.ra in primo CP_1
grado, per i motivi esposti, ed accogliere le domande formulate dall'odierno appellante con la comparsa di costituzione e risposta e la memoria
integrativa di primo grado;

- In ogni caso, condannare l'appellata al pagamento delle spese legali
relative al doppio grado di giudizio con distrazione in favore del procuratore
di parte appellante che si dichiara antistatario e per responsabilità
aggravata.
- In estremo subordine, compensare le spese legali, per le ragioni esposte.
In linea istruttoria, si insiste nell'ammissione dei mezzi di prova articolati dal sig. in primo grado.”. Pt_1
8 ha resistito al gravame chiedendone il rigetto e la conferma Controparte_1
della sentenza emessa dal Giudice di prime cure.
La Corte con Ordinanza del 23 marzo 2024, ritenuta l'irrilevanza ai fini del decidere delle istanze istruttorie richieste, rinviava la causa per discussione e decisione ex art. 429 cpc all'udienza del 27.2.2025.
La Corte, all'udienza del 24.04.2025, sostituita con deposito di note ex art. 127 ter c.p.c., ha deciso la causa col deposito telematico del dispositivo sotto riportato, che ne ha sostituito la lettura in udienza.
3. È rimasto accertato in atti, ed è circostanza pacifica ed incontroversa, che ha condotto in locazione commerciale l'immobile sito a Parte_1
Gela nella via Francesco Crispi n. 31 di proprietà di in forza Controparte_1
del contratto di locazione, stipulato in data 02.01.2015 e registrato il
05.01.2005, per la durata di anni sei con inizio dal 02.01.2015 al 02.01.2021,
per il canone € 5.000.00 annui da pagarsi in rate semestrali anticipate di €
2.500,00 ciascuna scadente entro i1 giorno 1 di ogni semestre da versare allo stesso locatore (cfr. Contratto di locazione in atti).
È altrettanto circostanza pacifica che , sebbene con la Parte_1
missiva del 22.01.2019 avesse comunicato alla locatrice l'intendimento di recesso dal contratto di locazione, ed avesse reiterato tale intendimento con la successiva missiva del 30.01.2024, con la quale precisava e motivava le ragioni del recesso e del trasferimento dell'attività presso altro immobile per la presenza di gravi infiltrazioni nell'immobile locato e delle sue pessime condizioni estetiche ed igienico-sanitarie, non ha restituito l'immobile allo scadere del termine di mesi sei dal comunicato recesso, né ha fornito la prova di avere posto in essere atti integranti la fattispecie di un'offerta reale di consegna dell'immobile ex art. 1216 c.c., ed ha continuato a detenerlo nella
9 sua disponibilità fino al 19.02.2022 (cfr. Verbale di riconsegna dell'immobile in atti).
È infine circostanza pacifica e incontroversa che ha Parte_1
corrisposto i canoni locativi sino al febbraio 2019, mentre non ha corrisposto quelli successivi fino al rilascio dell'immobile, come detto avvenuto il
19.02.2022, cui lo stesso era comunque tenuto.
In conseguenza di ciò, anche a voler riconoscere l'efficacia dell'operato recesso del conduttore, invero negata dal primo giudice sul condivisibile rilievo che “Nulla viene detto circa le carenti condizioni igienico sanitarie dell'immobile dovute alla presenza di infiltrazioni e/o di muffe;
nulla viene evidenziato circa il danno all'immagine subito dai diversi brand con le conseguenti ricadute negative in termini di vendite”, il era senz'altro Pt_1
tenuto a corrispondere il pagamento dei canoni locativi fino alla data del rilascio dell'immobile.
Né rilevano in senso contrario le inconferenti argomentazioni dedotte dall'appellante in ordine alla efficacia del recesso operato dal conduttore, alla scadenza del contratto di locazione ed alla registrazione presso l'Agenzia
delle Entrate della risoluzione del contratto di locazione effettuata unilateralmente dal conduttore medesimo il 28/05/2019, né, tanto meno,
rileva la circostanza pure dedotta dall'appellante che il primo giudice non avesse considerato per la decisione il contenuto della nota del 30/1/2019.
Non può tacersi, infatti, che, prescindendo dall'intervenuta o meno risoluzione del contratto, il conduttore che sia rimasto nella detenzione dell'immobile è tenuto, come più volte affermato dalla Suprema Corte, al pagamento dei canoni fino alla riconsegna effettiva ai sensi dell'art. 1591
c.c., a tenore del quale “il conduttore in mora nel restituire la cosa è tenuto
10 a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo
l'obbligo di risarcire il maggior danno” (Cass. n. 18486/14).
Né il prefato approdo potrebbe essere infirmato sostenendo, come fatto dalla difesa dell'appellante, che il contratto di locazione si fosse tacitamente rinnovato.
Né tanto meno rileva la circostanza che il conduttore avrebbe più volte cercato di riconsegnare le chiavi del locale alla la quale, tuttavia, le CP_1
avrebbe rifiutate.
A tale argomentazione, infatti, risulta agevole replicare che, qualora il locatore, in seguito al legittimo recesso del conduttore, rifiuti di riprendere in consegna l'immobile, il conduttore per liberarsi dell'obbligo di pagamento del canone ha l'onere di formulare offerta formale di restituzione, ai sensi dell'art. 1216 c.c., in difetto della quale, pur avendo materialmente rilasciato i locali, in assenza di diverso accordo con il locatore, resta obbligato al pagamento del canone.
Resta il fatto dunque, che ove pure il primo giudice avesse dichiarato efficace il recesso contrattuale operato dal conduttore, pronuncia a cui non era tenuto non avendo l'appellante formulato alcuna domanda al riguardo, la pretesa azionata in giudizio dalla avrebbe dovuto essere accolta, come del CP_1
resto è stato.
In conclusione le incongruenze ed erroneità denunciate dall'appellante in merito alla valutazione dei fatti e delle risultanze istruttorie ed alla contraddittorietà della motivazione non si rinvengono da parte di questa
Corte, che ritiene di evidenziare in contrario la correttezza giuridica e la coerenza logico - formale delle argomentazioni svolte dal giudice di prime cure, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne
11 l'attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi, dando, così, liberamente prevalenza all'uno o all'altro dei mezzi di prova acquisiti (salvo i casi tassativamente previsti dalla legge che non paiono ricorrere nel caso in esame, ove si discute, in sostanza, di arbitrarietà della decisione fondata su valutazioni soggettive del giudicante).
In tema di valutazione delle prove, infatti, spetta in via esclusiva al giudice di merito il compito di individuare le fonti del proprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarne l'attendibilità e la concludenza,
di scegliere, tra le complessive risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti ad esse sottesi,
assegnando prevalenza all'uno o all'altro dei mezzi di prova acquisiti, nonché
la facoltà di escludere anche attraverso un giudizio implicito la rilevanza di una prova, dovendosi ritenere, a tal proposito, che egli non sia tenuto ad esplicitare, per ogni mezzo istruttorio, le ragioni per cui lo ritenga irrilevante ovvero ad enunciare specificamente che la controversia può essere decisa senza necessità di ulteriori acquisizioni (cfr. Cass. 13485 del 13/06/2014;
Cass. 16499 del 15/07/2009).
In altri termini il Giudice, in forza del principio del libero convincimento, è
libero di valutare le prove secondo il suo prudente apprezzamento, senza dover dare conto in motivazione del fatto di aver valutato analiticamente tutte le risultanze processuali, né a confutare ogni singola argomentazione prospettata dalle parti, essendo, invece, sufficiente che egli, dopo averle vagliate nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e l'iter logico seguito nella valutazione degli stessi per giungere alle proprie conclusioni, implicitamente disattendendo quelli
12 morfologicamente incompatibili con la decisione adottata (Cassazione civile,
sez. III, 28/06/2006, n. 14972).
Alla stregua di tale principio correttamente il Tribunale, sulla scorta dei documenti acquisiti, valutati sulla base del suo prudente apprezzamento, ha indicato in sentenza gli elementi sui quali ha fondato il suo convincimento, nonché l'iter logico seguito nella valutazione degli stessi per giungere alle proprie conclusioni, disattendendo quelli morfologicamente incompatibili con la decisione adottata.
4. Ebbene, le questioni appena vagliate esauriscono la vicenda, essendo stati esaminati tutti gli aspetti rilevanti per la definizione del procedimento.
Gli ulteriori argomenti di doglianza non espressamente esaminati, oltre che ripetitivi di quelli esposti in primo grado e puntualmente disattesi da quel giudice, sono da ritenere del tutto irrilevanti ai fini della decisione e,
comunque, non idonei a condurre ad una conclusione di segno diverso.
5. Traendo le fila del ragionamento, l'appello deve dunque essere rigettato e la sentenza impugnata confermata, anche in ordine al disposto regolamento delle spese di lite del giudizio di primo grado, essendo state le stesse per il principio della soccombenza correttamente poste a carico dell'appellante.
6. All'esito raggiunto, in applicazione del principio della soccombenza, segue la condanna dell'appellante alla refusione delle spese di questo grado di giudizio in favore di , liquidate come in dispositivo sulla Controparte_1
base delle vigenti tariffe forensi, con applicazione dei compensi prossimi ai minimi tariffari previsti dal D.M. n. 55 del 2014 e successivi aggiornamenti per cause comprese nel terzo scaglione di valore (visto il valore della causa indicato nell'atto di appello). I minimi si giustificano in ragione della scarsa complessità della controversia tanto in fatto quanto in diritto.
13 7. Sussistono, infine, i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater del
D.P.R. n.115/2002 per porre a carico dell'appellante il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'iscrizione a ruolo della proposta impugnazione, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte di Appello, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 564/2023 emessa dal Parte_1
Tribunale di Gela in data 04.10.2023 e depositata in pari data, che conferma.
Condanna l'appellante alla refusione in favore di delle Controparte_1
spese di questo grado di giudizio, che liquida in complessivi € 2.915,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali, Iva e Cpa come per legge,
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 - quater, inserito dalla
L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo pari a quello previsto a titolo di contributo unificato per il proposto gravame, se dovuto.
Così deciso a Caltanissetta, il 24 aprile 2025.
Il Giudice ausiliario relatore Il Presidente
Ignazio Cammalleri Roberto Rezzonico

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