Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
La Corte di appello di Napoli, sesta sezione civile, così composta:
dr. Giorgio Sensale presidente rel.
dr. Francesco OTo consigliere dr.ssa Ada Meterangelis consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 3613/2018 R.G., di appello contro la sentenza del Tribunale
di Napoli, sezione distaccata di Ischia, n. 3945/2018 del 23 aprile 2018
t r a l' (P.IVA ), con sede in Napoli alla Via Controparte_1 P.IVA_1
Francesco Caracciolo, 14, rappresentata e difesa dall'avvocata Laura Virnicchi
( ), con studio in Napoli alla Galleria Umberto I, n. 27, e C.F._1
domicilio digitale Email_1 1
e
(nato a [...] il [...], ) Controparte_2 C.F._2
e nata a [...] il [...], ), CP_3 C.F._3
rappresentati e difesi dall'avvocato Giuseppe Di Meglio
( ), con studio in Ischia alla Via Osservatorio, 40, e C.F._4
domicilio digitale Email_2
e
(nata a [...] il [...]; Controparte_4
), in proprio e nella qualità di erede di C.F._5 Persona_1
nonché (nato a [...] il [...]; Controparte_5
) e (nato a [...] il [...]; C.F._6 Controparte_6
), nella qualità di eredi di non costituiti C.F._7 Persona_1
Conclusioni
Per l' Controparte_1 1) accertare e dichiarare l' unica ed esclusiva proprietaria L'entità Controparte_7
immobiliare sita in Casamicciola Terme di Ischia (NA) alla via Piccola Sentinella
riportata nel N.C.T. al fol. 11, p.lla 1290 (ex p.lla 222/c), agrumeto, cl. 2, are 0,50, RD
Euro 0,72, RA Euro 0,21;
2) accertare e dichiarare l'inefficacia e/o la nullità del contratto di compravendita per
OT del 7 febbraio 2002, registrato ad Ischia il 25/02/2002 al n. 142, Persona_2
con il quale i sigg.ri e hanno venduto alla Per_1 Per_1 Controparte_4
sig.ra 'immobile sito in Casamicciola Terme di Ischia (NA) alla via CP_3
Piccola Sentinella, riportato in catasto al foglio 11 p.lla 1290 (ex 222/C);
3) condannare i sigg.ri al rilascio del fondo CP_3 Controparte_2
innanzi riportato, libero da persone e/o cose, nonché al risarcimento dei danni
conseguenti alla illegittima occupazione da liquidarsi in una indennità pari ad €
1.000,00 annui ovvero della diversa somma ritenuta di giustizia;

4) rigettare le domande riconvenzionali proposte anche in sede di appello dai convenuti
perché inammissibili, infondate in fatto ed in diritto e destituite di prova. 2
Con condanna dei convenuti al pagamento delle spese e competenze del doppio grado
di giudizio, con attribuzione al sottoscritto procuratore, e con ripetizione delle somme
eventualmente corrisposte in virtù della sentenza di I grado.
Per e Controparte_2 CP_3
- rigettare nel merito il gravame principale in quanto infondato in fatto ed in diritto;

- accertare e dichiarare la utilità della perizia in atti redatta dall'Ingegnere Per_3

[...]
- accertare e dichiarare l'utilità delle prove ammesse ed articolate da parte convenuta;

- accogliere l'appello incidentale proposto, previa declaratoria di ammissibilità e
ritualità della domanda riconvenzionale operata dai convenuti in primo grado con la
prima memoria di costituzione e risposta e, per l'effetto, accertare e dichiarare la
responsabilità della Società Appellante per aver posto in essere attività illecite edilizie
e non (nulla escluso) che hanno determinato perdita di “tranquillità, privatezza, riservatezza della proprietà convenuta” e conseguente deprezzamento della proprietà
dei coniugi Persona_4
- per l'effetto condannare la società appellante al pagamento della somma di euro
63,000.000 (sessantatremila/00) pari alla diminuzione di valore nella percentuale del
3,5% rispetto al valore di mercato che ammonta ad euro 1.810.822,00
(unmilioneottocentodiecimilaottocentoventdue/00), o di qualunque altra somma
maggiore o minore da determinarsi anche in via equitativa;

- accertare e dichiarare la responsabilità della Società per aver Controparte_1
operato l'aggravio di servitù per mutamento di destinazione del proprio immobile
nonché per la realizzazione di opere abusive e non (tutte) nonché per aver realizzato
l'apertura di varchi di collegamento con la confinante struttura UM Villaggi spa e,
per l'effetto, quantifichi l'aggravio di servitù operante sulla particella 1290 foglio 11
Comune di Casamicciola Terme, stimata con riferimento a tutte le opere predette ivi
esistenti;
- per l'effetto, a parziale conferma della sentenza appellata, condannare la società attrice 3 al pagamento della somma di euro ”.......3659,25” che rappresenta la perdita di valore
della porzione della particella 1290 adibita a viale, dichiarare che la società attrice non
ha titolo a transitare sulla particella 1290, che non ha mai acquistato;

- autorizzare i convenuti, attori in via riconvenzionale, a chiudere e/o delimitare
l'ingresso alla stessa e condannare la società attrice al pagamento della indennità
risarcitoria, a titolo di pedaggio, per l'esercizio del passaggio senza titolo, da
determinarsi equitativamente sulla base della comune esperienza di vita, in euro
12.000 all'anno a decorrere dal 2001, o in qualunque altra somma che si vorrà
determinare anche in via equitativa, con interessi e svalutazione monetaria.
- accerti, dichiari e condanni parte attrice alla refusione delle intere spese di lite del
primo grado di giudizio a favore dei convenuti costituiti;

- accertare, dichiarare e per l'effetto condannare la società attrice principale ai sensi
L'art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni da “lite temeraria” da liquidarsi d'ufficio in
via equitativa. Il tutto con vittoria di spese, diritti e onorari, anche del precedente grado di giudizio
anche ex art. 96 c.p.c. “per responsabilità aggravata” con attribuzione al sottoscritto
procuratore antistatario.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
§ I. Il giudizio di primo grado
§ I.I. Con citazione notificata il 25 novembre 2005 l' (ora Controparte_7
conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Napoli, sezione CP_1
distaccata di Ischia, e Controparte_2 CP_3 Persona_1
esponendo: Controparte_4
- che, con atto di compravendita per OT del 21 gennaio Persona_5
2002, trascritto il 30 gennaio 2002 ai n. 3338/2611, aveva acquistato da Per_1
e la piena proprietà di un complesso edilizio
[...] Controparte_4
con ampia area pertinenziale sito in Casamicciola Terme, con accesso dal civico
3 della Via Piccola Sentinella (atto contenente la seguente previsione, riportata anche nella nota di trascrizione: «La vendita comprende tutte le entità immobiliari 4 possedute dai venditori nella zona in oggetto, anche se i relativi dati non sono stati
menzionati. La consistenza immobiliare è stata venduta nello stato di fatto in cui si
trova, con tutti gli accessori, accessioni, pertinenze, dipendenze servitù ed oneri reali,
attivi e passivi, azioni e ragioni, così come posseduti, dalla parte venditrice e come ad
essa pervenuti»);
- che, dopo circa quindici giorni, con atto di compravendita per OT Per_2
del 7 febbraio 2002, e
[...] Persona_1 Controparte_4
avevano venduto a coniugata con in CP_3 Controparte_2
regime di comunione legale dei beni), per il prezzo di € 516,00, la zonetta di terreno sita in Casamicciola Terme, località “Parrocchia”, L'estensione catastale pari a 50 mq., riportata nel N.C.T. al foglio 11, p.lla 1290 (ex p.lla
222/c), agrumeto, cl. 2, are 0,50, RD Euro 0,72, RA Euro 0,21, vendita da considerarsi nulla e inefficace, perché inerente a terreno già compreso nella compravendita del 21 gennaio 2002, trascritta prima di tale ulteriore atto dispositivo.
Ciò premesso, la società attrice chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: «1) accertare e dichiarare l' unica ed esclusiva Controparte_7
proprietaria L'entità immobiliare sita in Casamicciola Terme di Ischia (NA) alla via
Piccola Sentinella riportata nel N.C.T. al fol. 11, p.lla 1290 (ex p.lla 222/c), agrumeto,
cl. 2, are 0,50, RD Euro 0,72, RA Euro 0,21;2) accertare e dichiarare l'inefficacia e/o
la nullità del contratto di compravendita per OT del 7 febbraio Persona_2
2002, registrato ad Ischia il 25/02/2002 al n. 142, con il quale i sigg.ri Per_1 Per_1
e hanno venduto alla sig.ra 'immobile sito Controparte_4 CP_3
in Casamicciola Terme di Ischia (NA) alla via Piccola Sentinella, riportato in catasto
al foglio 11 p.lla 1290 (ex 222/C); 3) Condannare i sigg.ri CP_3 [...]
al rilascio del fondo innanzi riportato, libero da persone e/o cose, nonché CP_2
al risarcimento dei danni conseguenti alla illegittima occupazione da liquidarsi in una
indennità pari ad € 1.000,00 annui ovvero della diversa somma ritenuta di giustizia». 5
§ I.II. e nel costituirsi in giudizio, il 20 Controparte_2 CP_3
gennaio 2006, si opponevano alla domanda della società attrice e proponevano domanda riconvenzionale, di aggravio della servitù per mutamento di destinazione del fondo dominante, di ripristino delle chiusure dei confini e di risarcimento dei danni.
In particolare, negavano che l'acquisto immobiliare della società attrice avesse compreso anche la particella 1290, non menzionata nel relativo atto di compravendita, e, in ogni caso, che l'eventuale acquisto, non riportato nella nota di trascrizione, fosse loro opponibile. Deducevano che la società attrice aveva acquistato la sola servitù attiva di passaggio sul viale condominiale,
comprendente la particella 1290, adibita a viale di accesso alla loro abitazione,
corrente in parallelo all'originario viale sviluppantesi sulla sola particella 596;
che, in ogni caso, la particella in questione, entità superficiaria autonoma e distinta
L'immobile ceduto, non poteva ritenersi inclusa nelle accessioni e pertinenze trasferite alla società acquirente;
che, pertanto, i coniugi nel cedere Per_1
all'attrice la servitù di passaggio sul viale privato (particelle 1290 e 596),
avevano conservato la proprietà di tale cespite, poi legittimamente venduto in loro favore.
Inoltre, a sostegno della domanda riconvenzionale proposta, esponevano che la società attrice aveva trasformato la villa già dei venditori in un'azienda alberghiera, consumando un grave illecito edilizio, in quanto il mutamento di destinazione presupponeva la concessione edilizia, mai conseguita,
provocando un andirivieni costante di mezzi e di persone, tale da privare di
tranquillità, privatezza, riservatezza la proprietà servente; che la trasformazione
L'area inedificata in campo da tennis e l'asservimento L'immobile acquistato al confinante e soprastante complesso alberghiero (l'albergo
“Suisse”, di cinque piani e dotato di complessi termali e piscine natatorie)
avevano provocato un traffico intensissimo e, quindi, un fortissimo aggravio di servitù, in violazione degli articoli 1065 e 1067 c.c., sì da doversi condannare 6 la società attrice a pagare l'aggravio di servitù per il mutamento di destinazione del
proprio immobile, nonché a ripristinare le chiusure sui confini con la “
[...]
”, vietando il passaggio a servizio della nonché a CP_8 Controparte_9
risarcire il danno così cagionato fino alla cessazione del passaggio, da determinare
anche in misura equitativa.
e restavano contumaci. Persona_1 Controparte_4
§ I.III. Nella memoria ex art. 183, quinto comma, c.p.c. depositata il 5 febbraio
2007, la società attrice, nel ribadire le proprie ragioni, deduceva tra l'altro che la servitù attiva di accesso menzionata nel proprio titolo di acquisto insisteva non sulla particella 1290 (vendutale dai coniugi e , bensì Per_1 CP_2
sulla particella 596, costituente il viale comune di accesso confinante con le proprietà (come desumibile dalla comunicazione del 31 CP_3 CP_2
luglio 2004 a firma L'avvocato Di Meglio nell'interesse del convenuto nella quale si faceva riferimento a un precedente giudizio CP_2 intercorso tra quest'ultimo e il da una parte e tal dall'altra, Per_1 CP_10
nel quale era stato accertato che il era comproprietario della fascia CP_2
di terreno adibita a viale, identificata con la particella 596); che per il mutamento della destinazione d'uso senza opere, dalla categoria abitativa a quella turistico-ricettiva, era stata presentata denuncia d'inizio di attività (DIA)
al Comune di Casamicciola (in data 7 dicembre 2001) con utile decorso del termine di legge, senza che fosse intervenuto alcun provvedimento inibitorio da parte L'amministrazione comunale, escluso che fosse necessaria la concessione edilizia per l'esercizio L'attività alberghiera;
che non vi era stato alcun aggravio di servitù, avendo entrambe le parti un diritto di passaggio sul viale di accesso (particella 596) di proprietà condominiale;
che la domanda riconvenzionale era inammissibile, non essendo i convenuti proprietari del fondo servente, oltre che infondata, non essendo il viale di accesso condominiale utilizzato dai clienti L'albergo Suisse, i quali disponevano di altra via di uscita e di altro parcheggio. 7
Nella memoria istruttoria depositata il 13 giugno 2008 i coniugi CP_3
chiedevano i danni per il deprezzamento del loro immobile, CP_2
correlato alla costruzione L'albergo abusivo nella villa già de in Per_1
violazione degli strumenti paesistico (D.M. 14.12.1995) e urbanistico (Piano
regolatore approvato con decreto regionale del 29.12.1983), che prevedono la conservazione integrale dei luoghi, mentre con le trasformazioni operate arrivavano schiamazzi, rumori, transiti veicolari continui anche in ore notturne.
§ I.IV. All'esito L'istruttoria, con sentenza del 23 aprile 2018 il Tribunale di
Napoli, sezione distaccata di Ischia, in persona del giudice unico dr. Eugenio
Polcari, così provvedeva: «1) rigetta la domanda attorea;
2) condanna l'attrice al
pagamento della somma di € 3.659,25 quale indennizzo per l'aggravamento della
servitù descritta in atti oltre interessi dalla domanda al saldo;
3) condanna l'attrice alla
refusione del 70% delle spese di lite a favore dei convenuti costituiti, spese in coerenza liquidate in € 3.400,00 per diritti, oltre il 15% per spese generali, oltre IVA e CPA sul
dovuto. Spese compensate nel residuo 30%. Con distrazione a favore del procuratore
antistatario. Spese di CTU definitivamente a carico L'attrice soccombente».
Il tribunale escludeva che la società attrice avesse acquistato la particella in contestazione, non menzionata nel titolo, posto che per l'articolo 1325 c.c.
requisito essenziale del contratto è l'esatta individuazione L'oggetto e che la legge notarile impone l'esatta individuazione delle particelle oggetto della compravendita. Rilevava, in ogni caso, l'inopponibilità ai terzi e, quindi, ai convenuti L'eventuale acquisto, per CP_11 Controparte_2
la mancata menzione del mappale nella nota di trascrizione, e, per converso,
l'opponibilità alla società del trasferimento della particella ai predetti convenuti, in virtù della trascrizione L'atto di compravendita del 7 febbraio
2002.
Riteneva fondata, invece, la domanda riconvenzionale di aggravamento della servitù, alla luce dei diffusi accertamenti e riscontri, curati dal CTU geom. , e Per_6 8 della previsione L'articolo 1067, primo comma, c.c., sì da riconoscere ai convenuti costituiti la somma di € 3.659,25 pari alla perdita di valore della porzione
della particella 1290 adibita a viale, indennizzo che reputava assorbente delle residue
domande riconvenzionali.
§ II. L'appello
§ II.I. Con atto di citazione notificato il 26 giugno 2018 (all'avvocato Di Meglio,
procuratore costituito di e e il 14 luglio Controparte_2 CP_3
2018 a (in proprio e nella qualità di erede di Controparte_4 [...]
deceduto in data 16 aprile 2011 come da certificato in atti) nonché Per_1
agli eredi collettivamente e impersonalmente presso l'ultimo domicilio del defunto e, altresì, personalmente a e la Controparte_6 Controparte_5
società proponeva appello, esponendo: CP_1
1) che la sentenza appellata si fondava sull'erroneo presupposto che si trattasse di un giudizio riguardante un'azione di rivendicazione, anziché la domanda di accertamento legittimo della proprietà e della conseguente invalidità L'atto traslativo successivo, non opponibile al legittimo anteriore acquirente. Il tribunale si sarebbe dovuto limitare all'interpretazione sostanziale L'atto di compravendita per OT
e della mala fede dei danti causa, e, quindi, all'accertamento Per_5
della vendita, con l'atto anzidetto, di tutte le entità immobiliari possedute dai venditori in Casamicciola Terme di Ischia alla località
Piccola Sentinella, ancorché i relativi dati non fossero menzionati nel contratto e nella nota di trascrizione, compresa, pertanto, la particella
1290. Non rileverebbe, al riguardo, la mancata indicazione (nell'atto di vendita e nella nota di trascrizione) dei dati catastali, non determinanti rispetto al contenuto descrittivo del titolo e ai confini indicati nell'atto,
non risultando, nell'atto per OT , alcun riferimento, tra i Per_5
confini, alla restante proprietà della parte venditrice ed essendovi una descrizione del complesso immobiliare ceduto come comprensivo 9 anche della particella in contestazione. Quanto alla nota di trascrizione,
la validità e l'efficacia del trasferimento immobiliare non dipenderebbe da essa, posto che la trascrizione L'atto di acquisto non conferisce una
certezza assoluta in ordine alla proprietà del bene (immobile) e, dunque, non è
qualificabile come “prova certa” della proprietà, in quanto il titolo potrebbe
essere, come rilevato nella fattispecie, invalido o inefficace, ovvero il bene
potrebbe essere stato - medio tempore - oggetto di acquisto a titolo originario da
parte di terzi;
2) che l'asserzione del primo giudice, in ordine all'esatta individuazione
L'oggetto del contratto, non avrebbe alcuna rilevanza, giacché il
requisito della determinatezza o della determinabilità L'oggetto del contratto
di compravendita immobiliare ben può essere ravvisato nella inequivocabile
identificazione L'immobile compravenduto per il tramite L'indicazione dei
confini o di altri dati oggettivi incontrovertibilmente idonei allo scopo e ad impedire, perciò, che rimangano margini di dubbio sull'identità del suddetto
immobile (tra le altre Cass. civ., Sez. II, 29/05/2007, n. 12506; Cass. civ., Sez.
II, 12/10/2010, n. 21024; Cass. civ. Sez. II, 18/02/2010, n. 3925; Cass. civ. Sez.
II Sent., 30/06/2008, n. 17906). Nella specie, la dicitura contenuta nell'atto per OT (per la quale la vendita comprende tutte le entità Per_5
immobiliari possedute dai venditori nella zona in oggetto) consentirebbe di individuare l'oggetto della compravendita e di escludere che i venditori abbiano voluto riservare a sé una parte degli immobili di cui erano proprietari, anche perché diversamente il notaio rogante avrebbe indicato, tra i confini, che il complesso immobiliare ceduto alla società CP_1
confinava con la proprietà (parte venditrice) (quindi CP_12 CP_2
riservandosi i venditori la p.lla 1290);
3) che l'assunto del primo giudice, riguardo all'asserita inopponibilità
L'acquisto, per il mancato richiamo nella nota di trascrizione al
mappale per cui è causa, sarebbe palesemente irrilevante quanto errato, posto 10 che la prova della proprietà di beni immobili non può essere ricollegata alle
risultanze catastali, aventi valore solo sussidiario in materia di regolamento di confini (art. 950 c.c.), occorrendo, invece, aver riguardo
innanzitutto ai rispettivi titoli di provenienza ed alla descrizione dei cespiti in
essa contenuti, e, se del caso, all'ulteriore materiale probatorio raccolto in corso
di causa quale ad esempio l'indagine tecnica sullo stato dei luoghi. Come i dati del catasto non avrebbero alcuna valenza probatoria, allo stesso modo la trascrizione di un atto di compravendita presso la competente conservatoria non rappresenterebbe un modo di acquisto della proprietà o
di un altro diritto reale in genere, ma costituirebbe solamente un requisito
perché il nuovo rapporto giuridico creatosi relativo a beni immobili venga
portato a conoscenza di terzi, in modo che nessuno possa poi invocare a proprio
favore l'ignoranza di esso. La trascrizione, priva di efficacia costitutiva,
non potrebbe attribuire né attestare di fronte ai terzi la validità e l'efficacia del negozio trascritto, di cui pertanto può esser sempre provata la nullità o
l'invalidità, così come, allo stesso modo, la mancata trascrizione non potrebbe giammai invalidare e rendere inefficace un atto di acquisto di un
immobile;
4) sulla domanda riconvenzionale di aggravio della servitù, che i convenuti in primo grado non avevano mai precisato quale fosse la particella oggetto della servitù di passaggio in favore L'esponente attrice, se la 596 o la 1290, il che avrebbe imposto il rigetto della domanda per indeterminatezza del petitum. In ogni caso, i convenuti e on avrebbero dedotto e provato Controparte_2 CP_3
né di essere proprietari della particella 596, né l'esistenza sulla particella
1290 di una servitù di passaggio in favore del fondo acquistato dalla società, ferma restando l'appartenenza a quest'ultima di tale particella.
Del resto, nello stesso illegittimo atto per OT del 7 febbraio Per_2
2002 non vi sarebbe alcuna indicazione in merito all'esistenza del 11 fantomatico diritto di servitù in favore di circostanza CP_1
ignorata dal primo giudice, per il quale sarebbe necessario precisare la
particella catastale ma non un diritto reale che si vuole trasferire, il che sembrerebbe una soluzione metagiuridica e/o abnorme;
5) che nel giudizio di primo grado i convenuti non avevano proposto alcuna istanza istruttoria, relativa al lamentato danno derivante da un preteso aggravio della servitù, limitandosi a chiedere una C.T.U. al solo
fine di quantificare i danni subiti per il deprezzamento L'immobile di loro
proprietà (domanda ritenuta inammissibile anche perché tardiva) correlato alla
dedotta realizzazione L'albergo, delle scale, dei passaggi di collegamento e
consistenti, detti danni, in schiamazzi, rumori, transiti veicolari, etc. (come da memoria istruttoria depositata il 13 giugno 2008). Inoltre, i convenuti non avrebbero mai reiterato l'anzidetta generica domanda nelle conclusioni rassegnate nei loro scritti difensivi (né la richiesta di una somma pari alla diminuzione di valore del loro immobile, avanzata tardivamente solo con la memoria istruttoria depositata il 13 giugno
2008, avrebbe alcuna attinenza con l'aggravamento della servitù) e, ciò
nonostante, il giudice avrebbe ritenuto necessaria un'indagine tecnica in merito;

6) che, in ogni caso, ferma restando l'inammissibilità della riconvenzionale spiegata, il mutamento di destinazione della proprietà acquistata dalla società appellante non aveva comportato alcun aggravio di servitù atteso
che il viale di accesso comune non viene assolutamente utilizzato dai clienti
dell i quali dispongono di altra via di uscita e di altro parcheggio, Parte_1
né diversamente è stato dimostrato nel presente giudizio risultando così
l'avverso assunto rimasto sfornito di prova;
7) che del pari inammissibile e infondata era la richiesta di risarcimento dei danni, riguardo alla quale il tribunale, nel ritenere erroneamente la particella 1290 di proprietà dei convenuti, non avrebbe considerato che 12 la servitù attiva di accesso attraverso il viottolo condominiale che si diparte dalla
via Piccola Sentinella e dalla via Calvario (art. 2 L'atto per OT ) Per_5
insiste non sulla particella 1290 bensì sulla particella 596 che è di proprietà
comune tra le parti (circostanza risultante anche dallo stesso atto per
OT laddove s'individua la particella 596 tra i confini della Per_2
proprietà oggetto di trasferimento, ossia il viale comune di accesso confinante con le proprietà e sul quale insiste la CP_3 CP_2
servitù di passaggio, oltre che dalla comunicazione del 31 luglio 2004 a firma L'avvocato Di Meglio, nell'interesse del convenuto CP_2
già in precedenza richiamata). Inoltre, la titolarità e il contenuto delle servitù a carico delle particelle 596 e 1290 risulterebbero chiaramente anche dall'atto per OT del 9 settembre 1983, col quale Per_7 [...]
e danti causa L' Per_1 Controparte_4 CP_1
avevano acquistato la servitù di passaggio pedonale e carrabile sulla particella 596 di proprietà dei coniugi e CP_13 CP_14
e a loro volta avevano costituito servitù di passaggio pedonale
[...]
e carrabile per il solo tratto interessato a carico della particella 1290 di loro proprietà a favore del fondo acquistato dai coniugi
[...]
e , danti causa dei convenuti CP_15 Persona_8 [...]
e giusta atto per OT del 3 CP_2 CP_3 Per_9
settembre 1987;
8) che, pertanto, i coniugi e Persona_1 Controparte_16
quali proprietari del fondo servente (particella 1290) e, nel contempo,
proprietari del fondo dominante a favore del quale è stata costituita la servitù di passaggio a carico della particella 596, non avrebbero potuto trasferire all' (con l'atto per OT del 21 CP_1 Per_5
gennaio 2002) che la proprietà della particella 1290 e la servitù attiva sulla particella 596, non essendo titolari di una servitù attiva sulla particella 1290 (a carico della quale avevano, invece, concesso la servitù 13 di passaggio in favore dei danti causa dei convenuti
[...]
e CP_2 CP_3
9) che, di conseguenza, sulla particella 1290 non vi sarebbe potuto essere alcun aggravio di servitù, in quanto la stessa è di proprietà esclusiva di
, giusta atto per notar e la servitù attiva richiamata in tale CP_1 Per_5
atto ha ad oggetto la p.lla 596;
10) che l'elaborato peritale del geometra sarebbe irrilevante, Persona_10
carente ed immotivato, poiché, senza alcun approfondimento degli atti e dei
luoghi di causa, avrebbe dato per scontata la “sussistenza del lamentato
aggravio della servitù”, e avrebbe stimato il danno derivante dal preteso
aggravio di servitù nella misura del 30% del valore del suolo adibito a viale (nel
quale tra l'altro è ricompresa anche altra p.lla catastale), nonostante il
presupposto, non oggetto di contestazione ovvero di prova contraria, che il viale
in questione non viene assolutamente utilizzato dai clienti L'albergo, i quali dispongono di altra via di uscita e di altro parcheggio (come tra l'altro oggetto
L'articolato di prova per testi nella memoria ex art. 184 c.p.c.), né
sarebbe per loro di alcun vantaggio, trovandosi, il viale, assolutamente
distante sia dall'ingresso principale che dalla struttura turistica;
11) che la convenzione del 20 luglio 2000 da cui, a dire di controparte,
dovrebbe rilevarsi la cessione, in favore dei coniugi
[...]
e del suolo oggetto di lite (ma che, a ben CP_2 CP_3
vedere, riguarderebbe non già la cessione della particella 1290 bensì il riconoscimento della comproprietà sul viale, limitatamente al suolo particella 222, foglio 11), sarebbe inopponibile perché non trascritta;

12) che, in definitiva, l'accoglimento della domanda riconvenzionale dei coniugi e ra censurabile sotto più profili, in CP_2 CP_3
quanto indeterminata nel petitum (riguardo alla particella oggetto di servitù, la 596 o la 1290), sfornita di prova della proprietà riguardo alla particella 596 (in quanto solo il titolare del fondo servente può agire in giudizio 14 contro il presunto aggravamento del peso a carico del proprio immobile),
ovvero L'esistenza di un titolo costitutivo della servitù sulla particella
1290 in favore L'immobile acquistato dall CP_1
13) che, pertanto, non essendo stato prodotto alcun documento a sostegno della tesi L'esistenza di una servitù sulla particella 1290 in favore
L'UM (anche perché essa ne è proprietaria), la domanda riconvenzionale, avente ad oggetto il preteso aggravio della servitù, si sarebbe dovuta rigettare.
La società appellante chiedeva, pertanto, che, in riforma della sentenza di primo grado, fossero accolte le seguenti conclusioni:
1) in via preliminare sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza oggetto della
presente impugnazione sussistendone i presupposti di legge;

2) accertare e dichiarare l' unica ed esclusiva proprietaria L'entità Controparte_7
immobiliare sita in Casamicciola Terme di Ischia (NA) alla via Piccola Sentinella riportata nel N.C.T. al fol. 11, p.lla 1290 (ex p.lla 222/c), agrumeto, cl. 2, are 0,50, RD
Euro 0,72, RA Euro 0,21;
3) accertare e dichiarare l'inefficacia e/o la nullità del contratto di compravendita per
OT del 7 febbraio 2002, registrato ad Ischia il 25/02/2002 al n. 142, Persona_2
con il quale i sigg.ri e hanno venduto alla Per_1 Per_1 Controparte_4
sig.ra 'immobile sito in Casamicciola Terme di Ischia (NA) alla via CP_3
Piccola Sentinella, riportato in catasto al foglio 11 p.lla 1290 (ex 222/C);
4) condannare i sigg.ri al rilascio del fondo CP_3 Controparte_2
innanzi riportato, libero da persone e/o cose, nonché al risarcimento dei danni
conseguenti alla illegittima occupazione da liquidarsi in una indennità pari ad €
1.000,00 annui ovvero della diversa somma ritenuta di giustizia;

5) rigettare le domande riconvenzionali proposte anche in sede di appello dai convenuti
perché inammissibili, infondate in fatto ed in diritto e destituite di prova.
Con condanna dei convenuti al pagamento delle spese e competenze del doppio grado
di giudizio, con attribuzione al sottoscritto procuratore, e con ripetizione delle somme 15 eventualmente corrisposte in virtù della sentenza di I grado.
In via istruttoria riproponeva le richieste formulate nelle memorie ex art. 184
c.p.c. e, in particolare, di ammissione di prova per testi sulle seguenti circostanze:
1) Vero che l' ha un parcheggio indipendente e di Controparte_17
dimensioni tali da poter custodire le autovetture di tutti i clienti della struttura
turistica;
2) Vero che il viale di accesso condominiale, contraddistinto dalla particella n. 596 non
viene utilizzato dai clienti L'albergo Controparte_17
3) Vero che il transito sul predetto viale di accesso non comporterebbe alcun vantaggio
per i clienti L'albergo, trovandosi lo stesso assolutamente distante rispetto alla uscita
principale e rispetto alla struttura turistica.
§ II.II. e costituitisi in giudizio il 20 Controparte_2 CP_11
novembre 2018, ribadivano di essere i legittimi proprietari della particella 1290, estranea al trasferimento in favore della società e, comunque, CP_1
non compresa nella relativa nota di trascrizione (con la conseguente inopponibilità L'eventuale acquisto rivendicato dalla società), e oggetto di sola servitù di passaggio in favore della società anzidetta. Richiamavano la domanda riconvenzionale da loro proposta, fondata sul grave illecito edilizio
della società attrice, nel trasformare la villa acquistata in azienda alberghiera,
senza la necessaria concessione edilizia, con un andirivieni costante di mezzi e di persone che privava di tranquillità, privatezza e riservatezza la proprietà
servente.
Oltre a opporsi all'appello L' proponevano appello Controparte_1
incidentale, sostenendo (in estrema sintesi) che:
- al contrario di quanto affermato dal primo giudice, la domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni, per il deprezzamento del loro immobile, correlato alla costruzione L'albergo abusivo nella villa del dr. e alla perdita di “tranquillità, privatezza, riservatezza della Per_1 16 proprietà servente”, conseguente alle condotte illecite e no, poste in essere dalla odierna appellante, era stata ben specificata nella causa petendi
della comparsa di costituzione;

- la loro domanda aveva trovato riscontro probatorio nella relazione del
C.T.U. ing. e nelle prove orali articolate e ammesse, sì Persona_3
da doversi quantificare il risarcimento in € 63.378,77 (pari al 3,5% del valore complessivo della loro proprietà, di € 1.810.822,00) o in qualunque altra somma maggiore o minore da determinarsi anche in via equitativa o a mezzo di nuova C.T.U. o di prova testimoniale;

- l'aggravio di servitù doveva tener conto di tutte le opere esistenti sulla particella 1290, ossia con riferimento ai varchi ed agli scalini di accesso alla proprietà nonché ai campi da tennis e ai Controparte_18
parcheggi; - che la soccombenza della società attrice imponeva la sua integrale condanna al pagamento delle spese di lite, ingiustamente compensate per il 30% dal giudice di primo grado.
§ II. III. In relazione ai motivi di appello della società iportati CP_1
sub 1), 2) e 3), va premesso che con l'atto pubblico di compravendita del 21
gennaio 2002, stipulato per OT , l' Persona_5 Controparte_7
acquistò dai coniugi e un Persona_1 Controparte_4
complesso edilizio sito in Casamicciola Terme, con accesso dal civico 3 della
Via Piccola Sentinella, censito in catasto urbano, compresa l'area pertinenziale,
al foglio 11, particella 1612, sub 103, categ. D/2, R.C. Euro 8.390, e in catasto terreni come ente urbano al foglio 11, particella 1612, are 20.57, nonché un'altra area attigua alla predetta consistenza immobiliare, estesa are 17.88 e individuata in catasto terreni al foglio 11, particelle 898 (di are 3.81) e 1610 (di are 14.07), il tutto confinante con proprietà proprietà Controparte_19
proprietà Parte_2 Per_11 17
Nell'identificazione L'oggetto della compravendita fu poi aggiunto quanto segue: In ogni caso la vendita comprende tutte le entità immobiliari possedute dai
venditori nella zona in oggetto, anche se i relativi dati non sono stati menzionati.
Inoltre, fu precisato (all'articolo 2) che l'immobile compravenduto era dotato di servitù attiva di accesso attraverso il viottolo condominiale che si diparte dalla via Piccola Sentinella e dalla via Calvario.
Nel garantire la proprietà L'immobile (all'articolo 7), i venditori dichiararono di avere acquistato il suolo con atto per OT del Persona_12
1° luglio 1977, trascritto il 28 luglio 1977 ai nn. 16607/14616.
La nota di trascrizione del 30 gennaio 2002, relativa all'atto di acquisto della società attrice, individua l'oggetto della vendita, nel quadro B, indicando l'ubicazione (in Casamicciola Terme, località Piccola Sentinella) e i dati del catasto urbano (foglio 11, particella 1612 sub 103) e del catasto terreni (foglio
11, particelle 1612 di are 20.57, 898 di are 3.81 e 1610, di are 14.07), mentre nel quadro D (relativo agli «altri aspetti che si ritiene utile indicare ai fini della
pubblicità immobiliare ovvero ai fini catastali) riporta la descrizione del complesso edilizio, compresa la clausola d'inclusione nel trasferimento di «tutte le entità
immobiliari possedute dai venditori nella zona in oggetto, anche se i relativi dati non
sono stati menzionati».
Manca, dunque, sia nell'atto di compravendita sia nella nota di trascrizione qualsiasi espresso e puntuale riferimento alla particella 1290, che gli stessi venditori e , con atto pubblico del Persona_1 Controparte_4
7 febbraio 2002 (quindi, a distanza di appena diciassette giorni dalla compravendita stipulata con la società alienarono a CP_1 [...]
coniugata in regime di comunione legale dei beni con CP_3 [...]
, dandone una compiuta descrizione quanto alla natura e CP_2
all'ubicazione («zonetta di terreno non agricolo né edificabile, sita in Casamicciola
Terme alla località “Parrocchia” L'estensione catastale pari a 50 (cinquanta) mq.»),
ai confini («beni della parte acquirente;
area comune adibita a manovra e parcheggio 18
a favore della proprietà della stessa parte acquirente;
viale di accesso (mq. 596) per due
lati; beni per un lato») e ai dati d'identificazione nel catasto Controparte_7
terreni («foglio 11, particella 1290 (ex 222/c), agrumeto, cl. 2, are 0.50, RD Euro 0,72
RA Euro 0,21 (giusta atto di frazionamento allegato sotto la lettera “A” all'atto di
vendita e costituzione di servitù per notaio del 9 settembre 1983»). Persona_12
È da notare che per motivi di particolare urgenza il notaio rogante fu espressamente esonerato da qualsiasi responsabilità in ordine a ogni preventiva indagine ipotecaria e catastale, segno della consapevolezza delle parti che la particella potesse ritenersi compresa nella compravendita in favore della società e, presumibilmente, del proposito di riuscire a CP_1
trascrivere l'atto prima di quello rogato dal notaio . Per_5
Ciò precisato, con specifico riguardo alle ragioni espresse dalla società
appellante sopra riportate sub 1), va osservato che il riferimento alla natura
L'azione esercitata (che secondo l'appellante il primo giudice avrebbe erroneamente ricondotto alla figura della rei vindicatio) non assume alcuna rilevanza, poiché, essendo incontestato tra le parti che la particella 1290
appartenesse, prima degli atti dispositivi di cui si controverte, ai coniugi
[...]
e quel che vale è il conflitto tra due Per_1 Controparte_4
acquirenti dagli stessi danti causa, da risolvere in base alla regola della priorità
della trascrizione, ai sensi L'articolo 2644 c.c., in forza della quale gli atti enunciati dall'articolo 2643 c.c. (tra cui i contratti che trasferiscono la proprietà
di beni immobili) non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.
Peraltro, la domanda proposta dal primo acquirente di un immobile nei confronti di chi ne risulti secondo acquirente dal comune venditore dante causa, in quanto volta al recupero del bene sul presupposto del conflitto dei titoli d'acquisto, ha natura di azione di rivendicazione, imponendo all'attore l'onere di dimostrare l'opponibilità del proprio titolo alla controparte (Cass. 19
23818/2012).
Se, pertanto, la trascrizione L'atto di acquisto della società CP_1
certamente anteriore a quella in favore dei coniugi e il CP_2 CP_3
tema centrale della decisione sulla domanda della società attrice va ravvisato
– come correttamente ritenuto dal giudice di primo grado – nella riferibilità del contratto per OT anche alla particella 1290 (ancorché non Per_5
espressamente menzionata) e, in ogni caso, nell'opponibilità ai terzi della trascrizione di tale atto.
Sul punto, è ovvio che la mancata indicazione della particella 1290 tra i confini del complesso immobiliare trasferito alla società non possa valere a far ritenere che per questa ragione la vendita abbia riguardato anche tale particella, né
menzionata nel rogito né in alcun modo descritta nell'atto, anche perché
l'indicazione di altri tre confini (propri delle particelle effettivamente menzionate e non incompatibili con l'ipotesi che la particella 1290 fosse rimasta in proprietà dei venditori) non richiedeva che se ne indicassero di ulteriori. È
del pari ovvio che la validità (e l'efficacia tra le parti) della compravendita non dipende dalla sua trascrizione, che nel nostro ordinamento – a differenza di altri – non ha efficacia costitutiva del trasferimento immobiliare, come pure che la trascrizione di per sé non conferisce alcuna prova certa della proprietà. Le
considerazioni espresse dalla società appellante su tali questioni sono,
pertanto, superflue.
Tuttavia, pur assumendosi che nel contratto per OT la particella Per_5
de qua sia stata adeguatamente individuata nel rispetto del requisito (ex art. 1325 c.c.) della determinabilità L'oggetto del contratto (la cui mancanza è
causa di nullità ex art. 1418, secondo comma, c.c.), resta da verificare se la trascrizione, la cui nota deve indicare (ex art. 2659 c.c.), tra l'altro, la natura e la
situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'articolo
2826 (e, quindi, il comune in cui il bene si trova e i dati di identificazione catastale),
sia in grado, nonostante tali omissioni, di rendere noto ai terzi, senza 20 incertezze, il bene a cui si riferisce l'atto (art. 2665 c.c.).
Quanto alla validità di un trasferimento immobiliare nel quale l'oggetto della vendita sia indicato con la vaghezza utilizzata dalle parti del contratto (e premesso, sul punto, che la clausola sopra riportata sembra deporre per l'intento dei venditori di cedere qualsiasi loro proprietà nella zona in oggetto,
compresa, quindi, la particella 1290), non v'è dubbio che nei contratti aventi a oggetto beni immobili, l'identificazione del bene (nella forma scritta imposta
ad substantiam dall'articolo 1350 c.c.) sia indispensabile ai fini della determinazione L'oggetto del contratto, onde la validità di questo (ex artt.
1325 e 1418 c.c.) presuppone, qualora l'immobile non sia compiutamente identificato, la presenza di criteri che rendano l'oggetto determinabile anche mediante elementi indiretti (come, ad esempio, la mera indicazione dei confini). Non sussistono criteri d'identificazione degli immobili di valenza generalizzata. Vi sono, invece, prescrizioni relative alla pubblicità immobiliare
(artt. 2826, 2659, n. 4, 2660, n. 5, 2839, n. 7 e 2645-bis c.c.), richiamate in altri settori L'ordinamento (art. 555 c.p.c.; art. 6, n. 1, del D. Lgs. 122/2005),
parzialmente coincidenti con quelle per la redazione degli atti pubblici notarili
(art. 51, n. 6, della legge notarile;
art. 775, n. 1, c.p.c.).
Al contratto in esame, risalente al 21 gennaio 2002, resta estranea la previsione
L'articolo 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52 (che sancisce la nullità dei contratti stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata ove manchi l'identificazione catastale), sia ratione temporis (poiché la disposizione
è stata introdotta dall'articolo 19, comma 14, del D.L. 31 maggio 2010, n. 78,
come modificato dalla relativa legge di conversione, in vigore dal 1° luglio
2010) sia perché riferita solo alle unità immobiliari urbane.
È applicabile, invece, l'articolo 51 della legge 16 febbraio 1913, n. 89
(Ordinamento del notariato e degli archivi notarili), secondo cui l'atto notarile 21 deve contenere, tra l'altro, la designazione precisa delle cose che formano oggetto L'atto, in modo da non potersi scambiare con altre, e, per i beni immobili che essi siano designati, per quanto sia possibile, con l'indicazione della
loro natura, del Comune in cui si trovano, dei numeri catastali, delle mappe censuarie,
dove esistono, e dei loro confini, in modo da accertare la identità degli immobili stessi.
A presidio della corretta formazione L'atto pubblico, riguardo alle prescrizioni di cui all'articolo 51, l'articolo 58 della legge anzidetta commina la sanzione della nullità nei soli casi d'inosservanza di quelle previste ai nn. 10 e
11 (relative alla sottoscrizione col nome e cognome delle parti e del notaio, oltre che degli eventuali fidefacienti, interprete e testimoni, e, per gli atti di ultima volontà, all'indicazione L'ora della sottoscrizione), escludendosi che fuori di questi casi l'atto notarile sia nullo. Pertanto, sebbene fosse certamente possibile indicare nell'atto anche la particella 1290, non può ritenersi che la sua omissione escluda, in parte qua, la validità del relativo trasferimento immobiliare per la violazione della legge notarile.
Per altro verso, però, trattandosi di un contratto ad effetti reali, nemmeno è
richiamabile sic et simpliciter l'ampia giurisprudenza sui criteri per definire la determinabilità L'oggetto nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, per il quale, sebbene soggetto ex artt. 1350 e 1351 c.c. alla forma scritta ad substantiam, si ammette che l'indicazione possa essere incompleta o anche mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza della volontà sia anche ricostruibile aliunde o per relationem (Cass. 8810/03, Cass. 2473/13, Cass.
11297/2018): ciò in quanto oggetto del contratto preliminare è esclusivamente l'obbligo di prestazione del futuro consenso nel contratto definitivo, onde ai fini della sua validità non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del contratto futuro, purché risulti certo, in base alle emergenze probatorie, che le parti abbiano inteso riferirsi ad un bene determinato o quantomeno determinabile (Cass. 26265/2024, che richiama 22
Cass. 7935/1997).
Tale diversità è posta in rilievo dalla giurisprudenza di legittimità, per escludere che il criterio di determinabilità L'oggetto indicato in riferimento al contratto preliminare possa estendersi ai contratti aventi immediata efficacia traslativa della proprietà (come nel caso, esaminato da Cass. 26265/2024, del patto di opzione, che genera un'obbligazione in capo a una parte vincolata da una proposta irrevocabile nei confronti L'altra, la quale, nell'esercitare il diritto di opzione, determina l'effetto reale del contratto di compravendita,
saldandosi alla proposta irrevocabile).
Ebbene, esclusa la nullità testuale (espressamente da parte L'articolo 58 della legge notarile) come pure la configurabilità di un'ipotesi di nullità virtuale (che deriva dalla violazione di norme imperative, ex art. 1418, primo comma, c.c.),
resta l'ipotesi della nullità strutturale, che deriva, appunto, da difetti relativi agli elementi che compongono la struttura del contratto (ex art. 1418, secondo comma, c.c.), nella specie quello della determinabilità L'oggetto.
Resta fermo, però, che i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo, salvo che le parti abbiano fatto esclusivo riferimento ad essi per individuare l'immobile (Cass. 3996/2017, Cass.
9896/2010), ma costituiscono soltanto uno dei vari elementi utilizzabili in proposito (Cass. 26234/2005). E, d'altra parte, i criteri d'identificazione degli immobili, diversi da quelli legali previsti per esigenze di certezza giuridica,
sono rimessi all'autonomia privata, la quale può adottarne anche di convenzionali (come un “nome” o altro tipo di “contrassegno”, idoneo a individuare un determinato immobile: ad esempio, il condominio o il residence denominato …), che non presentano i caratteri di univocità propri di quelli legali.
Il riferimento testuale, nell'atto pubblico, a tutte le entità immobiliari possedute dai
venditori nella zona in oggetto, pur generico, consente nei soli rapporti tra le parti, 23 di determinare l'oggetto della compravendita, nella dovuta forma scritta,
anche alla luce del principio di conservazione degli effetti del contratto e delle singole clausole, dettato a fini ermeneutici dall'articolo 1367 c.c.: è indubbio,
infatti, che con l'anzidetta espressione i venditori abbiano voluto cedere l'intera proprietà immobiliare posseduta in località Piccola Sentinella di Casamicciola
Terme.
Ben diverso è, però, il discorso relativo all'opponibilità ai terzi di tale trasferimento.
La nota di trascrizione deve indicare (art. 2659 c.c.) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'articolo 2826 c.c.,
ossia, la menzione del comune in cui il bene si trova e dei dati di identificazione catastale.
Inoltre, l'articolo 2674 c.c. vieta al conservatore dei registri immobiliari di ricevere note che non contengano le indicazioni prescritte dagli articoli 2659, 2660 e 2839, numeri 1, 3, 4 e 7, tra le quali, quindi, quelle relative alla natura e alla situazione dei beni con le indicazioni prescritte dall'articolo 2826. È escluso,
quindi, che possano trascriversi atti relativi ad immobili privi di riferimenti ai dati d'identificazione catastale.
Se, quindi, l'atto da trascrivere può anche mancare delle indicazioni richieste dall'articolo 2826 c.c., richiamate dall'articolo 2659 c.c. (salvo quanto ora previsto dall'articolo 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52), dal dovere del conservatore di rifiutare gli atti manchevoli di tali indicazioni,
sancito dal citato articolo 2674 c.c., si evince che alla nota di trascrizione è
attribuita dall'ordinamento giuridico anche la peculiare funzione di consentire l'inequivoca individuazione, oltre che del titolo trascritto, anche dei suoi estremi soggettivi e oggettivi, onde la nota (che è atto di parte) può e deve integrare eventuali insufficienze L'atto da trascrivere, fermo restando che il rischio e la responsabilità inerenti alla sua compilazione gravano esclusivamente sul soggetto che l'ha redatta e su quello interessato 24 all'attuazione della pubblicità (cfr. Cass. 16853/2005).
Una nota di trascrizione priva L'indicazione dei dati catastali, oltre che della natura e L'ubicazione L'immobile, deve essere rifiutata dal conservatore e, pertanto, non può considerarsi idonea a rendere opponibile ai terzi l'atto cui si riferisce, dovendosi tali omissioni reputarsi in radice inidonee a dare certezza sul bene cui si riferisce (ex art. 2665 c.c.).
A tal fine non rileva né il contenuto L'atto presentato in copia autentica al conservatore unitamente alla nota (ex art. 2658 c.c.) né il testo inserito nel quadro “D” della nota.
Nel nostro ordinamento la pubblicità immobiliare che si attua con il sistema della trascrizione è imperniata su principi formali, in forza dei quali il terzo estraneo all'atto trascritto, per individuare l'oggetto cui l'atto si riferisce attraverso la notizia che ne dà la pubblicità stessa, deve esclusivamente fare affidamento sul contenuto con cui la notizia è riferita nei registri immobiliari. Pertanto, per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione (unico strumento funzionale, ex lege, alla conoscenza per gli interessati del contenuto, L'oggetto e del destinatario
L'atto: Cass. 8000/2018), dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e incertezze, gli estremi essenziali del titolo e dei beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari (cfr. Cass. 11213/2024, Cass. 4842/2019, Cass. 4726/2019,
nonché Cass. 5028/2007, espressasi sulla necessità che la nota di trascrizione
individui esattamente la porzione di terreno sulla quale è costituito un diritto reale).
Pertanto, non può darsi rilevanza a una conoscenza ricavabile aliunde in ordine all'oggetto ovvero al diritto cui l'atto trascritto si riferisce (Cass. 10627/2023), né
possono imporsi ai terzi oneri di controllo ulteriori (Cass. 5002/2005) e, quindi,
indagini estranee alla mera lettura della nota per attingere da elementi diversi 25 da quelli in essa indicati a quali beni la nota stessa si riferisca (indispensabili,
nel caso in esame, per individuare i restanti beni immobili di cui i venditori fossero proprietari nella zona).
In secondo luogo, come di recente affermato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. 28694/2023), in linea con la dottrina prevalente, le informazioni che possono essere riportate nel cosiddetto “quadro D” sono quelle ritenute necessarie per una migliore conoscibilità della fattispecie pubblicizzata (ad esempio, la sottoposizione a termine o a condizione: art. 2659, secondo comma, c.c.), ma che non potrebbero costituire oggetto di un'autonoma nota, onde non possono comprendersi in esso elementi da inserire in altri quadri della nota, e, quindi, l'indicazione del bene immobile cui l'atto si riferisce, da inserire nel “quadro B”. In sostanza, il “quadro D” può
essere destinato a mere specificazioni e non rileva ai fini L'opponibilità,
avendo un valore di mera pubblicità notizia. Nel caso in esame, la nota di trascrizione L'atto di compravendita per OT
, presentata il 30 gennaio 2002, riporta, nel “quadro B”, deputato alla Per_5
identificazione attuale L'immobile, i dati descrittivi relativi al fabbricato censito in catasto urbano al foglio 11, particella 1612, subalterno 103, e ai fondi censiti nel catasto terreni al foglio 11, particelle 1612 (di are 20.57), 898 (di are 3.81) e
1610 (di are 14.70). Nel “quadro D“ (relativo ad altri aspetti che si ritiene utile
indicare ai fini della pubblicità immobiliare ovvero ai fini catastali) è riportata la descrizione della consistenza immobiliare compravenduta, ossia i medesimi cespiti indicati nel “quadro B” (il complesso edilizio costituito da due fabbricati, corredato di un'ampia area pertinenziale … in catasto terreni individuata
con la medesima particella 1612 del foglio 11, ente urbano, are 20.57, comprendente altresì un'altra area attigua alla consistenza immobiliare sopra indicata, estesa are
17.88), con l'aggiunta della clausola («In ogni caso la vendita comprende tutte le
entità immobiliari possedute dai venditori nella zona in oggetto, anche se i relativi dati
nono sono stati menzionati») che dovrebbe, secondo l'appellante, informare i 26 terzi del trasferimento immobiliare anche della particella 1290 e rendere loro opponibile tale trasferimento.
È del tutto evidente, sulla base di quanto affermato in precedenza, che la trascrizione in esame non possa validamente opporre ai terzi l'acquisto anche della particella 1290, e che, di conseguenza, la società attrice subisca gli effetti della trascrizione L'atto di compravendita per OT sì da non poter Per_2
opporre ai convenuti e a priorità del Controparte_2 CP_3
proprio acquisto.
Né rileva, nel presente giudizio, alcuna indagine sull'eventuale mala fede dei venditori, nei confronti dei quali la società attrice non ha proposto eventuali domande di riduzione del prezzo o di risarcimento dei danni.
Resta fermo, quindi, il rigetto della domanda, non potendo la società attrice far valere il proprio titolo di acquisto nei confronti di chi (tra i convenuti) si afferma proprietario della particella 1290. Quanto agli ulteriori motivi L'appello principale, che investono la condanna della società attrice al pagamento di € 3.659,25 «quale indennizzo per
l'aggravamento della servitù descritta in atti oltre interessi dalla domanda al saldo»,
va premesso che, come si evince dagli atti notarili del 9 settembre 1983 e del 29
luglio 1987, prima delle compravendite del 2002 e Persona_1 [...]
proprietari della particella 1290 (oltre che della residua Controparte_4
consistenza immobiliare alienata alla società appellante), erano titolari di servitù attiva di passaggio (pedonale e carrabile) sulla particella 596, servitù
costituita a favore della loro proprietà immobiliare da e CP_13
con atto pubblico del 9 settembre 1983. Controparte_14
e erano (e sono tuttora) proprietari Controparte_2 CP_3
L'immobile edificato sulla particella 222, in virtù della donazione del 29
luglio 1987 (da parte di e ) e della coeva Controparte_15 Persona_8
cessione di diritti da parte di oltre che titolari di Controparte_4
servitù attiva di passaggio sia sulla particella 596 sia sulla particella 1290, iura 27 in re aliena entrambi costituiti con l'atto del 9 settembre 1983.
La particella 1290, di are 0.50, deriva dal frazionamento L'originaria particella 222, di are 15.55, dalla quale sono derivate la particella 222 (già
222/a), di are 10.60 (alienata da e a Persona_1 CP_4 Controparte_4
e , con l'atto del 9 settembre 1983, e poi Controparte_15 Persona_8
pervenuta ai coniugi e on l'atto del 29 Controparte_2 CP_3
luglio 1987), la particella 1289 (già 222/b, di are 4.45) e, appunto, la particella
1290 (già 222/c): frazionamento approvato il 12 aprile 1983 e propedeutico alla parziale cessione della proprietà da parte di e Persona_1 CP_4
[...]
La compravendita del 21 gennaio 2002 dai coniugi e alla Per_1 CP_2
società (ora non prevede la costituzione di alcuna Controparte_7 CP_1
nuova servitù di passaggio, ma si limita a trasferire all'acquirente, con la proprietà L'immobile descritto nell'atto (e di tutte le entità immobiliari possedute dai venditori nella zona in oggetto, anche se i relativi dati non sono stati
menzionati), le servitù di cui esso era già dotato e, in particolare, la servitù attiva di accesso attraverso il viottolo condominiale che si diparte dalla Via Piccola
Sentinella e dalla Via Calvario: l'atto, evidentemente, fa riferimento alla servitù
costituita in favore dei venditori sulla particella 596 con l'atto pubblico del 9
settembre 1983.
Manca, quindi, così come dedotto dalla società appellante, qualsiasi titolo giuridico in forza del quale possa ritenersi costituita in suo favore una servitù
di passaggio sulla particella 1290 (che, evidentemente, i venditori hanno inteso alienare alla società acquirente, senza, però, che tale alienazione sia stata resa opponibile ai terzi acquirenti dagli stessi venditori).
Di conseguenza, se non v'è alcuna servitù di passaggio a carico della particella
1290 e a vantaggio degli immobili acquistati dalla società CP_1
neppure ne è concepibile l'aggravamento, per effetto di innovazioni fatte dal proprietario di un altro fondo (che non può considerarsi fondo dominante). È, 28 quindi, priva di causa la condanna pronunciata a questo titolo dal giudice di primo grado, né potrebbe, senza che ne risulti violato l'articolo 112 c.p.c.
ovvero l'articolo 345 c.p.c. esaminarsi una pretesa risarcitoria sub specie di
negatoria servitutis (cfr. Cass. 14502/2018, sulla diversità di petitum e di causa
petendi tra l'azione negatoria di servitù e quella diretta ex art. 1067 c.c.
all'accertamento L'avvenuto aggravamento della servitù e al ripristino della precedente situazione;
cfr., in termini analoghi, Cass. 19182/2003, secondo cui
«In ipotesi di alterazioni dei luoghi compiute dal titolare di una servitù prediale e tali
da concretare vere e proprie turbative o molestie in pregiudizio al proprietario del fondo
servente, la tutela di questi non si esercita mediante l'actio negatoria servitutis, ma
facendo ricorso ai rimedi di cui all'art. 1063 o 1067, o sussistendone le condizioni, ai
rimedi di natura possessoria»). Tale profilo assorbe ogni altra doglianza della società appellante in merito alla condanna subita in favore dei convenuti e Controparte_2 [...]
CP_3
§ II.IV. Nelle proprie difese finali la società ha dedotto CP_1
l'inammissibilità e tardività L'appello incidentale proposto da
[...]
e con la comparsa di costituzione depositata il 21 CP_2 CP_3
novembre 2018. Ciò in quanto il loro procuratore avrebbe notificato la sentenza di primo grado in data 30 maggio 2018, onde l'appello incidentale sarebbe stato proposto oltre il termine breve di cui all'art. 326 c.p.c., decorrente dalla notificazione della sentenza (con “efficacia bilaterale”) anche per il notificante,
oltre che per il destinatario della notificazione.
L'inammissibilità L'appello incidentale deriverebbe anche dalla novità delle domande in esso contenute, rispetto alla generica riconvenzionale proposta in primo grado.
La prima eccezione, relativa all'asserita intempestività L'appello incidentale, 29
è infondata, poiché il decorso del termine per l'impugnazione non esclude l'ammissibilità L'appello incidentale (ex art. 334 c.p.c.), purché proposto, a pena di decadenza, nella comparsa di risposta entro il termine di costituzione ai sensi L'articolo 166 c.p.c. (art. 343 c.p.c.).
Nella specie, indicata in citazione l'udienza del 10 dicembre 2018, la costituzione in giudizio degli appellanti incidentali, depositata in via telematica il 20 novembre 2018 (e solo acquisita dalla cancelleria il giorno successivo), è avvenuta nel rispetto del termine a ritroso di almeno venti giorni prima L'udienza.
Quanto alla proposizione di domande nuove in appello, la loro inammissibilità
ex art. 345 c.p.c. non esclude che si debba tenere conto delle censure rivolte contro la sentenza di primo grado.
Il primo giudice, nel richiamare in sentenza la propria ordinanza del 3 ottobre
2014, ha rilevato l'articolazione nella memoria istruttoria dei convenuti e i una ulteriore domanda risarcitoria, per Controparte_2 CP_3
la «quantificazione dei danni subiti dai convenuti con il deprezzamento del loro
immobile … correlato e conseguente alla costruzione L'albergo abusivo nella villa del
dr. , domanda di cui nella stessa ordinanza era stata ipotizzata Per_1
l'inammissibilità. Su tale premessa, ha indirizzato la successiva attività
istruttoria, limitandola all'accertamento della perdita di valore della particella
1290, a causa L'aggravamento della servitù (di cui, però, per quanto sopra riportato, deve escludersi la stessa esistenza), e si è pronunciato sulla domanda
ex artt. 1065 e 1067 c.c. sul presupposto L'inammissibilità della domanda nuova articolata nella memoria istruttoria.
Il giudizio espresso in tal modo dal primo giudice, nel negare l'ammissibilità
della domanda come proposta nella memoria ex art. 184 c.p.c., perché tardiva rispetto alle preclusioni relative alla determinazione del thema decidendum, va condiviso.
Nella comparsa di risposta di primo grado e Controparte_2 CP_3 30 opo avere reclamato la proprietà della particella 1290, oggetto in loro CP_3
favore della compravendita del 7 febbraio 2002 e, invece, estranea all'atto di acquisto della società attrice, hanno sostenuto che «sul viale dei deducenti» (e,
quindi, evidentemente, sulla particella anzidetta, avente per gran parte tale destinazione) la società gode della sola servitù di passaggio». Nel CP_1
contestare a quest'ultima il «grave illecito edilizio» della trasformazione della villa dei venditori in azienda alberghiera, determinando «un andirivieni costante
di mezzi e di persone, che privano di tranquillità, privatezza, riservatezza la proprietà
servente», hanno lamentato che da tale nuova destinazione è derivato un «forte
aggravio di servitù», e che anche l'asservimento, da parte della stessa società,
L'immobile acquistato al confinante e soprastante complesso alberghiero ha determinato un «fortissimo aggravio di servitù», per il transito “intensissimo”
della clientela, «con aggravio di servitù, in violazione del disposto degli articoli 1065
e 1067 c.c.». In forza di tali allegazioni, tutte univocamente fondate sulla violazione, da parte della società attrice, del dovere di usare la servitù in conformità del suo precedente possesso (art. 1065 c.c.) e sul divieto delle innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente (art. 1067 c.c.), i convenuti hanno chiesto la condanna della società «a pagare
l'aggravio di servitù per il mutamento di destinazione del proprio immobile, nonché a
ripristinare le chiusure sui confini con la “ , vietando il passaggio Controparte_8
a servizio della nonché a risarcire il danno così cagionato fino alla Controparte_9
cessazione del passaggio, da determinare anche in misura equitativa».
Appare del tutto evidente come la domanda riconvenzionale proposta in comparsa di risposta abbia la propria causa petendi nell'avvenuto aggravamento della servitù e sia diretta, nel petitum a ottenere a causa di tale aggravamento una tutela sia di tipo indennitario e risarcitorio sia di tipo ripristinatorio.
È bene precisare, al riguardo, che la richiesta di risarcimento del danno è stata strettamente ancorata all'intenso passaggio sul viale asservito, dovuto al 31 collegamento del fondo dominante alla vicina preesistente struttura alberghiera (l' , e non consente di ritenere che la domanda CP_17
riconvenzionale, come proposta in origine, avesse contenuto più ampio rispetto alla difesa L'ipotetico fondo servente rispetto all'aggravamento della servitù, posto che la violazione del divieto ex art. 1067 c.c. assume il carattere
L'illecito e legittima, pertanto, il proprietario del fondo servente a chiedere il risarcimento dei danni.
Né tanto meno nella richiesta di ripristino delle chiusure sui confini potrebbe eventualmente ravvisarsi la proposizione di una domanda di negatoria
servitutis. Infatti, il confine cui i convenuti si sono riferiti in comparsa di risposta non è quello tra la loro proprietà e la proprietà L'attrice, quanto piuttosto il confine tra la proprietà acquistata da quest'ultima con l'atto per
OT e il restante complesso alberghiero di cui la stessa dispone: ciò Per_5
sul presupposto (esplicitato in comparsa di risposta) che il collegamento tra la villa trasformata in azienda alberghiera e delle relative pertinenze con il restante complesso alberghiero della società avrebbe Controparte_19
fortemente aumentato il transito sulla proprietà servente. Si tratta, peraltro, di un'istanza inammissibile pur se la particella 1290 fosse oggetto di servitù di passaggio, posto che se la servitù costituita a favore di un determinato fondo,
ove ad esso ne venga unito un altro, non si estende a favore di quest'ultimo,
dovendo i due fondi riuniti rimanere distinti ai fini della servitù, al dominus del nuovo e più esteso fondo, come tale legittimato a muoversi in ogni parte del medesimo, non può essere imposta la divisione allo scopo di salvaguardare il fondo servente, la cui tutela può rinvenirsi solo nell'art. 1067 c.c., in caso di uso della servitù divenuto più oneroso (Cass. 10907/2011, Cass. 10447/2001).
In relazione alla domanda riconvenzionale, così come proposta in comparsa di risposta, va ribadito che manca il presupposto L'esistenza, sulla proprietà
degli appellanti incidentali, di una servitù di passaggio di cui possa apprezzarsi l'aggravamento. Né può ritenersi che la domanda debba 32 esaminarsi con riferimento alla particella 596 che, se oggetto di servitù in favore della società attrice (come pervenutale dai suoi danti causa Per_1
e , non risulta, però, di proprietà dei
[...] Controparte_4
convenuti e titolari anch'essi (su tale Controparte_2 CP_3
particella) di servitù di passaggio, in forza L'atto costitutivo del ius in re
aliena in favore della proprietà di e (del 9 Controparte_15 Persona_8
settembre 1983) e della cessione di tale proprietà ai predetti convenuti (con atto pubblico del 29 luglio 1987).
L'illiceità degli atti di trasformazione del territorio compiuti dalla società
attrice, in violazione della normativa urbanistica vigente (e non già per la sola assenza del permesso di costruire, ritenuto necessario per il mutamento di destinazione L'immobile acquistato dalla società), e l'incidenza che dall'esercizio L'attività alberghiera, resa possibile, secondo i convenuti,
dall'illecita trasformazione del territorio, è derivata sulla loro proprietà immobiliare (non, quindi, sulla particella 1290 cui si riferisce la domanda originaria), col conseguente deprezzamento di tale proprietà (particella 222),
costituisce un tema d'indagine del tutto diverso, introdotto tardivamente con la memoria ex art. 184 c.p.c.; giustamente, quindi, il giudice di primo grado ha ritenuto inammissibile tale domanda nuova, che, eventualmente, gli odierni appellanti incidentali dovranno far valere in altro nuovo giudizio.
Né può tenersi conto delle ulteriori richieste degli appellanti incidentali contenute nelle conclusioni sopra trascritte, perché esulanti dal thema
decidendum fissato entro le preclusioni di cui all'articolo 183 c.p.c.
§ II.V. Dalle considerazioni fin qui espresse devono trarsi le seguenti conclusioni.
La società on ha validamente trascritto l'acquisto della Controparte_1
particella 1290 che, pertanto, non ha effetto nei confronti di chi ( CP_3
in regime di comunione legale con , nel rendersi Controparte_2
acquirente del bene dai medesimi venditori, ha validamente trascritto il titolo. 33
Ciò in forza del principio di cui all'articolo 2644 c.c., che impedisce al giudice di prendere in considerazione un trasferimento non trascritto al quale sia opposta, dal secondo acquirente, la propria anteriore trascrizione.
La domanda L'attrice è stata, perciò, correttamente rigettata dal giudice di primo grado.
La domanda riconvenzionale dei coniugi e Controparte_2 [...]
così come spiegata in comparsa di risposta, non può essere accolta, CP_3
mancando il presupposto L'esistenza sulla particella 1290 di una servitù di passaggio (in favore della proprietà immobiliare acquistata dalla società
attrice) di cui possa ipotizzarsi l'illecito aggravamento. Da ciò consegue che, in parziale accoglimento L'appello principale e in riforma della sentenza impugnata, tale domanda va respinta.
Qualsiasi ulteriore domanda proposta dai convenuti dopo la scadenza dei termini ex art. 183 c.p.c. e a partire dalle memorie istruttorie ex art. 184 c.p.c. (nel testo ratione temporis applicabile) deve reputarsi inammissibile, perché
tardiva, onde non va presa in considerazione. Sul punto, la sentenza di primo grado va condivisa.
Poste tali conclusioni, qualsiasi ulteriore indagine istruttoria, sollecitata dalle parti con la riproposizione delle istanze non accolte in primo grado, risulta ictu
oculi irrilevante.
§ II.VI. La riforma, seppure parziale, della sentenza di primo grado impone una nuova regolamentazione delle spese che tenga conto L'esito finale del giudizio.
Il rigetto sia della domanda principale sia della domanda riconvenzionale determina una situazione di soccombenza reciproca, che giustifica la compensazione per intero delle spese di lite, tenuto anche conto che se l'iniziativa (infondata) della società attrice ha dato causa al processo, l'iter di questo è stato notevolmente appesantito dalle questioni sollevate dagli odierni appellanti incidentali, anche in violazione del divieto della mutatio libelli. 34
La domanda della società di restituzione di quanto pagato in CP_1
esecuzione della sentenza di primo grado è stata proposta (in citazione e poi ancora nelle conclusioni definitive) solo in forma condizionata all'eventualità
L'avvenuto pagamento (di cui non è stato dedotta l'effettiva esecuzione) e,
quindi, non può essere presa in considerazione in questa sede.
Se, infine, l'appello principale è stato parzialmente accolto, il rigetto
L'appello incidentale impone a e l Controparte_2 CP_3
versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la loro impugnazione: ciò ai sensi L'articolo 13, comma 1-
quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n°115, inserito dall'articolo 1, comma 17,
della legge 24 dicembre 2012, n°228, applicabile (articolo 1, comma 18) ai procedimenti iniziati trenta giorni dopo l'entrata in vigore della legge n°228
(quindi, a partire dal 31 gennaio 2013), ossia alle impugnazioni proposte dopo tale data (secondo la costante interpretazione della norma da parte della Corte
di cassazione).


P. Q. M.


La Corte di appello di Napoli così provvede:
- in parziale accoglimento L'appello principale, rigetta la domanda riconvenzionale proposta da e con Controparte_2 CP_3
comparsa di risposta depositata il 20 gennaio 2006 e conferma, invece, il rigetto della domanda proposta dall' con atto di citazione Controparte_1
notificato il 25 novembre 2005;
- rigetta l'appello incidentale;

- dichiara compensate tra le parti le spese di lite, per entrambi i gradi del giudizio, e pone le spese delle consulenze tecniche d'ufficio eseguite in primo grado per metà a carico L' e per l'altra metà a carico Controparte_1
di e Controparte_2 CP_3
- dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento, da parte degli 35 appellanti incidentali ( e di un ulteriore Controparte_2 CP_3
importo a titolo di contributo unificato, pari a quello versato (o, comunque,
eventualmente dovuto) per l'appello incidentale, ai sensi L'articolo 13,
comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n°115.
Così deciso il 6 marzo 2025.
Il presidente estensore
Giorgio Sensale