Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CALFAPIETRA Vincenzo - Presidente -
Dott. ELEFANTE Antonino - Consigliere -
Dott. NAPOLETANO Giandonato - Consigliere -
Dott. SETTIMJ Giovanni - rel. Consigliere -
Dott. SCHERILLO Giovanna - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
IMPRESA EDILE F.LLI NE IU CA & UN FU AN in persona del legale rappresentante pro tempore NE IU, elettivamente domiciliato in ROMA LGO FOCHETTI 28, presso lo STUDIO PIETROSANTI, difeso dall'avvocato IU TUCCI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LI FILIPPO, DILEO SANTA;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n 14865/00 proposto da:
LI FILIPPO, DILEO SANTA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA F S NITTI 11, presso lo studio dell'avvocato UN BERTUCCI, che li difende unitamente all'avvocato FAUSTO MANIACI, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
IMP EDILE FLLI NE IU, CA & UN FU AN SNC in persona del legale rapp.te p.t. NE IU;

- intimato -

avverso la sentenza n. 38/00 della Corte d'Appello di BARI, depositata il 26/01/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/12/02 dal Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ;

La Corte preliminarmente dispone la riunione dei due ricorsi proposti separatamente avverso la stessa sentenza;

udito l'Avvocato TUCCI Giuseppe, difensore del ricorrente che ha chiesto accoglimento ricorso principale e rigetto ricorso incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per previa riunione: accoglimento primo motivo ricorso principale con assorbimento di tutte le altre censure comunque proposte
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione 11.3.91 riassunto il 18.4.91, IL IO e TA EO - premesso che addì 11.7.88 avevano stipulato un preliminare nel quale la controparte S.n.c. F.LL SI s'era impegnata a vender loro, in un costruendo edificio in Altamura, due appartamenti al secondo piano, ciascuno con il pertinente box, l'uno dei quali per il prezzo già corrisposto e quietanzato di L. 70.000.000 e l'altro a scomputo di corrispettivo non ancora percetto per precedenti rapporti, quest'ultimo peraltro solo ove il Comune avesse autorizzato la realizzazione dell'intero terzo piano dell'edificio stesso;
che, completatasi la costruzione e decorsi i previsti termini per la consegna degli appartamenti e la stipulazione del definitivo, controparte non aveva adempiuto alle assunte obbligazioni;
che nel preliminare era stata prevista a carico di quest'ultima una penale di L. 10.000 per ogni giorno di ritardo - convenivano la S.n.c. F.LL SI innanzi al tribunale di Bari onde, accertatone l'inadempimento, fosse disposto il trasferimento in loro favore degli immobili compromessi con condanna della controparte alla corresponsione della penale od, in subordine, fosse pronunziata sentenza costitutiva del loro diritto di proprietà sugli immobili de quibus.
Costituendosi, la S.n.c. F.LL SI si opponeva alla domanda contestando quanto ex adverso dedotto e richiesto.
Con sentenza 16.9.96, l'adito tribunale respingeva la domanda, avendo rilevato ex officio la nuLLtà del preliminare dedotto in giudizio per non esservi, ad avviso dei giudicanti, identificabili gli immobili compravenduti.
Avverso tale decisione IL IO e TA EO proponevano gravame cui resisteva la S.n.c. F.LL SI.
Ne decideva la corte d'appello di Bari con sentenza 26.1.00 accogliendolo in parte - ed, in riforma dell'impugnata sentenza, disponendo il trasferimento degli immobili in discussione - sulla considerazione, per un verso, che l'esame congiunto del preliminare e degli allegati nonché degli atti connessi, non presi in considerazione dal primo giudice, consentisse un'adeguata identificazione dell'oggetto del contratto, confermata anche mediante il ricorso a criteri sussidiari d'interpretazione basati su atti e comportamenti successivi, e che, per altro verso, ricorressero nella specie tutte le condizioni prescritte per l'applicabilità dell'art. 2932 CC;
viceversa, non lo accoglieva nella parte relativa alla pretesa di condanna della controparte al pagamento della penale, non avendone ravvisato il presupposto del colpevole ritardo nella consegna.
Avverso tale decisione la S.n.c. F.LL SI proponeva ricorso per Cassazione con quattro motivi.
Resistevano IL IO e TA EO con controricorso contestualmente proponendo, a loro volta, ricorso incidentale con un unico motivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I due ricorsi, proposti avverso la medesima sentenza e tra loro connessi, vanno riuniti ex art. 335 CPC, ma richiedono separata trattazione.

1 - RICORSO PRINCIPALE Va, preliminarmente e con riferimento a tutti i motivi di ricorso, rilevato come i ripetuti richiami alla sentenza di primo grado favorevole per la ricorrente siano del tutto inconferenti, in quanto finalità del giudizio d'appello è, nei limiti del devoluto, una nuova valutazione degli elementi da porre a base della decisione ed una nuova pronunzia sull'oggetto della controversia, non un riesame delle argomentazioni e della decisione del giudice di primo grado, che può anche aver luogo, in vista della nuova pronunzia, ma che non ne costituisce il presupposto ne' ne condiziona l'autonomia e che può anche, come nella specie, mancare del tutto;
per il che nel giudizio di legittimità il vaglio della decisione di secondo grado non può avere ad oggetto che gli eventuali vizi ad essa propri, del tutto irrilevante essendone il rapporto con quella di primo grado, e detti vizi debbono essere dimostrati dal ricorrente con la specificità richiesta dall'art. 366 n. 4 CPC, id est mediante puntuali ed argomentate censure delle ragioni addotte dal giudice a quo e non mediante richiamo delle diverse ragioni addotte dal giudice di primo grado.
Con il primo motivo, la ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 40 L 28.2.85 n. 47 e 2932 CC - si duole che la corte territoriale abbia omesso di rilevare d'ufficio la nuLLtà del contratto preliminare in discussione, nel quale la parte alienante non aveva indicati, come imposto dall'invocata normativa edilizia, gli estremi della licenza o della concessione o della concessione in sanatoria, nuLLtà ridondante anche nell'inoperatività dell'applicato art. 2932 CC. Con il secondo motivo, la ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 1346 e 1418 CC - evidenzia come l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto sia subordinata al requisito dell'insussistenza di circostanze fattuali ostative al conseguimento, attraverso la sentenza, del risultato del contratto definitivo, come, nella specie, la nuLLtà del preliminare per iLLceità dell'oggetto. I due surriportati motivi - che, per evidente connessione, possono essere congiuntamente trattati - non meritano accoglimento. Anzi tutto, in quanto la proposta eccezione di nuLLtà, sotto il dedotto profilo, è da considerare inammissibile per essere stata sollevata per la prima volta in questa sede, non avendo formato oggetto di trattazione nel giudizio d'appello, secondo quanto emerge dall'esame delle varie componenti della sentenza impugnata - conclusioni delle parti riportate nell'epigrafe, esposizione del fatto, motivazione - contro la quale non è stata formulata una specifica censura per omesso esame d'un eccezione in tal senso espressamente prospettatale dalla parte interessata, che, anzi, si duole la ricorrente proprio del fatto che la questione, pur non prospettata, non sia stata rilevata e decisa d'ufficio. È ben vero che trattasi di questione di diritto che potrebbe essere invocata anche in questa sede, ma, poiché introduce temi di dibattito completamente nuovi per i quali si renderebbe necessario l'accertamento di circostanze di fatto e, soprattutto, decisione su detti elementi di giudizio che non hanno formato oggetto di contraddittorio nella fase di merito, stanti la natura ed i limiti del giudizio di legittimità, il cui oggetto è la sola revisione della sentenza impugnata in rapporto alla regolarità formale del processo ed alle questioni di diritto nello stesso già proposte, siffatta nuova questione non può essere presa in considerazione in questa sede.
In proposito questa Corte ha, infatti, avuto ripetutamente occasione d'evidenziare come i motivi del ricorso per Cassazione debbano investire, a pena d'inammissibilità, statuizioni e questioni che abbiano già formato oggetto di gravame e che siano, dunque, già comprese nel thema decidendum del giudizio di secondo grado quale fissato dalle impugnazioni e dalle richieste delle parti, mentre non è consentita - a parte le questioni rilevabili anche d'ufficio, del che in seguito - la prospettazione di questioni che modifichino la precedente impostazione difensiva ponendo a fondamento delle domande od eccezioni titoli diversi da queLL fatti valere nella fase di merito o questioni di diritto fondate su elementi di fatto nuovi o diversi rispetto a queLL dedotti in detta fase (e pluribus, Cass.

9.12.99 n. 13819, 4.10.99 n. 11021, 19.5.99 n. 4852, 15.4.99 n.
3737, 15.5.98 n. 4910). In secondo luogo, in quanto la questione non può essere rilevata d'ufficio da questa Corte, pur trattandosi di nuLLtà ex art. 1421 CC, per la già evidenziata struttura stessa del giudizio di legittimità, che non consente comunque, neppure ove trattisi di questioni rilevabili d'ufficio, nuove indagini e nuovi accertamenti in fatto non compiuti nella precedente fase e nuovi temi di decisione che tali indagini ed accertamenti richiedano (e pluribus, Cass. 22.6.00 n. 8478, 15.2.00 n. 1679, 12.11.98 n. 11406, 16.10.98 n. 10265, 16.1.96 n. 303). Nella specie, premesso che, trattandosi di preliminare e non di definitivo, troverebbe applicazione l'art. 17, e non l'art. 40, della L 28.2.85 n. 47, non può procedersi ex novo in questa sede,
per un verso, alla verifica dell'epoca d'inizio della costruzione rispetto all'entrata in vigore della detta L 28.2.85 n. 47 e, consequenzialmente, dello status soggettivo dell'acquirente, rilevante in caso d'applicabilità dell'art. 15 della precedente L 28.1.77 n. 10 ove la costruzione fosse iniziata antecedentemente alla detta entrata in vigore (il che appare ipotizzabile, risalendo il preliminare in discussione al luglio del 1988); ne', per altro e distinto verso, poiché la fattispecie normativa va esaminata nel suo complesso precettivo e non solo nella sua singola disposizione, può procedersi alla verifica della determinante circostanza se l'omessa indicazione, nel preliminare, degli atti di cui al primo ed al secondo comma dell'art. 17 della L 28.2.85 n. 47 fosse o meno dipesa dall'insussistenza degli atti stessi all'epoca della sua stipulazione e se il contratto potesse o meno, quindi, essere confermato ai sensi del successivo quarto comma della medesima disposizione.
Con il terzo motivo, la ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1346, 1474, CC e 214 CPC nonché motivazione contraddittoria ed insufficiente - si duole che la corte territoriale non abbia ravvisato la nuLLtà del preliminare in discussione per non esservi determinato l'oggetto in relazione sia all'immobile sia al prezzo.
Il motivo non merita accoglimento.
Premessa l'esigenza di non confondere, almeno in questa sede di legittimità, il concetto di oggetto del contratto, quali sono le prestazioni che le parti si impegnano vicendevolmente a rendere, con il concetto di oggetto delle prestazioni, quali sono i beni della vita od i servizi presi in considerazione dalle parti, devesi inoltre aver presente come l'oggetto del contratto preliminare sia costituito non già dalle diverse future sinallagmatiche prestazioni alle quali le parti andranno ad obbligarsi con la stipulazione del contratto definitivo, bensì dalla medesima obbligazione, reciprocamente assunta, d'addivenire, appunto, alla stipulazione del contratto definitivo.
Ond'è che, ai fini della validità del preliminare, come è stato ripetutamente evidenziato dalla giurisprudenza di questa Corte, non è affatto necessaria l'indicazione completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali di esso ed in particolare, per quanto attiene al preliminare di compravendita d'un bene immobile, per il quale è richiesto ex lege lo scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentire l'identificazione in modo inequivoco, aver le parti inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione, pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché, appunto, l'intervenuta convergenza delle volontà sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile (e pluribus, nel tempo, Cass. 23.8.97 n. 7935, 10.6.91 n. 6570, 27.6.87 n. 5716, 27.10.84 n. 5517, 24.11.83 n. 7047, 18.5.71 n. 1493, 15.3.69 n. 842). D'altra parte, negli stessi contratti definitivi, ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto del trasferimento della proprietà, l'indicazione dei confini - che concerne punti oggettivi di riferimento esterni consentendo perciò la massima precisione - assume valore decisivo e prevalente rispetto alle altre risultanze probatorie ed, in particolare, ai dati catastali, allorché si risolva nella descrizione dell'intero perimetro ed, a maggior ragione, quando trovi conferma in altri dati obiettivi incontrovertibilmente conducenti al fine, come la dettagliata descrizione della composizione e della collocazione dell'unità immobiliare nell'ambito d'un più vasto complesso, così eliminando ogni margine di dubbio circa la materiale consistenza dell'unità stessa, il che è, appunto, quanto accertato con dovizia di particolari nella sentenza impugnata;
come, pertanto, a tali fini, il ricorso ai dati catastali - che non solo hanno natura tecnica e sono preordinati essenzialmente all'assolvimento di funzioni tributarie ma anche spesso sfuggono alla diretta percepibilità da parte dei contraenti - abbia soltanto carattere sussidiario, essendo ammesso unicamente nell'ipotesi d'indicazioni inadeguate od imprecise in ordine ai confini (Cass.

3.2.00 n. 1165, 26.1.98 n. 711, 13.7.93 n. 7695, 24.2.84 n. 1310, 13.10.82 n. 5285, 8.1.81 n. 159, 5.2.79 n. 758, 14.2.77 n. 671). Devesi, poi, sotto il diverso profilo del prezzo, considerare come la frase, contenuta nella scrittura 11.7.88, posta dal giudice del merito alla base dell'adottata decisione sul punto, indipendentemente dal fatto che contenesse o meno l'esatta indicazione del prezzo, in ogni caso obiettivamente conteneva la dichiarazione, da parte del venditore, dell'intervenuta sua recezione in forza di precedenti rapporti, adeguatamente individuati dal giudice che ne ha fatto discendere considerazioni assorbenti e giuridicamente del tutto corrette.
È stato ripetutamente evidenziato, infatti, anzi tutto che l'esigenza della determinazione od almeno della determinabilità dell'oggetto del contratto, la cui mancanza è sanzionata con la nuLLtà del contratto stesso dall'art. 1418 CC in relazione agli artt. 1346 e 1325 n. 3 CC, è soddisfatta, vertendosi in fattispecie di contratto di compravendita immobiliare e con particolare riferimento alla prestazione di pagamento del prezzo, proprio dalla dichiarazione d'aver già ricevuto detta prestazione resa dal venditore nella scrittura, dacché tale riconoscimento necessariamente implica che anche l'oggetto dell'obbligazione assunta dall'acquirente fosse stato consensualmente determinato (Cass. 11.1.02 n. 308, 26.8.96 n. 7848, 13.2.93 n. 1836, 8.6.83 n. 3938); in secondo luogo, che, quand'anche, per accordi inter partes, la dichiarazione d'avvenuto pagamento non fosse rispondente al vero, ciò non consentirebbe, comunque, di escludere che fosse stato espressamente pattuito un prezzo, il cui effettivo pagamento atterrebbe poi soltanto all'esecuzione del contratto (Cass. 11.1.02 n. 308, 18.2.87 n. 1741). Nè è fondata la censura relativa all'illegittima utilizzazione quale fonte di prova d'una scrittura prodotta ex adverso solo in secondo grado ed in fotocopia.
Premesso che la facoltà di produrre nuovi documenti in appello era riconosciuta senza limitazioni dall'art. 345 CPC nella formulazione, applicabile nel presente giudizio introdotto nel 1991, precedente a quella ex art. 52 della legge 26.11.90 n. 353, in vigore dal 29.4.95 - e, d'altronde, anche in quella vigente, atteso che il divieto di produzione di nuovi "mezzi di prova" va riferito alle prove cosiddette costituende e non anche a quelle cosiddette precostituite - devesi considerare come le norme poste dal codice civile in materia d'onere della prova e d'idoneità delle prove addotte dalle parti onde assolvere a tale onere attengano al diritto sostanziale, sì che la loro violazione da luogo ad errores in indicando, non al diritto processuale, la violazione delle cui norme da luogo ad errores in procedendo, pertanto incombe sulla parte, che censure in tal senso muova all'impugnata sentenza di merito, di dettagliatamente indicare gli elementi necessari alla valutazione del fondamento delle censure stesse, non rientrando tra i compiti del giudice di legittimità l'esame diretto degli atti se non per la verifica dello svolgimento del giudizio in conformità al rito. Ne consegue che, quando il ricorrente denunzi violazioni di legge in ordine alla validità delle prove poste dal giudice a quo alla base dell'impugnata sentenza, è necessario ch'egli specifichi il contenuto delle prove stesse ed i motivi della loro dedotta inidoneità ex lege a fornire il supporto probatorio della decisione adottata sulla base di esse in sede di merito, in guisa da porre il giudice di legittimità in condizione d'effettuare le valutazioni di sua competenza.
È, pertanto, del tutto privo del requisito della specificità, richiesto a pena d'inammissibilità dall'art. 366 n. 4 CPC, il motivo nel quale, denunziando l'utilizzazione a fini probatori di determinati documenti da parte del giudice a quo, il ricorrente si limiti a dedurre l'avvenuta contestazione dei documenti stessi innanzi a quel giudice senza, tuttavia, indicare le ragioni di essa nonché il modo e l'occasione in cui ebbe a sollevarla, in quanto con tale generica asserzione non consente al giudice di legittimità di conoscere l'oggetto e di valutare la fondatezza, la ritualità, la tempestività della contestazione stessa, id est la sua idoneità ad impedire l'attribuzione d'efficacia probatoria al documento in discussine.
In particolare, per quanto attiene alle copie fotografiche di scritture (alle quali vanno legittimamente assimilate le copie fotostatiche o fotocopie), devesi tener presente come l'art. 2719 CC, che ne prescrive l'espresso disconoscimento, sia applicabile alle ipotesi tanto di disconoscimento della conformità della copia al suo originale, quanto di disconoscimento dell'autenticità della scrittura o della sottoscrizione, ond'è che, in entrambe le ipotesi, devesi considerare applicabile la disciplina degli artt. 214 e 215 CPC con la conseguenza che dette copie si hanno per riconosciute, tanto nella loro conformità agli originali quanto nella scrittura e nella sottoscrizione, ove la parte comparsa non le abbia formalmente disconosciute alla prima udienza o nella prima risposta successiva alla loro produzione;
diverso è, inoltre, l'effetto della contestazione a seconda che abbia avuto ad oggetto la conformità della copia all'originale ovvero l'autenticità della scrittura e/o della sottoscrizione, in quanto, nel primo caso, non impedisce al giudice d'accertare tale conformità aliunde anche tramite presunzioni, mentre, nel secondo caso, preclude definitivamente l'utilizzabilità del documento, salva la procedura di verificazione.
È, pertanto, necessario che il ricorrente per Cassazione, il quale l'operata contestazione del documento alleghi a censura dell'impugnata sentenza, nella quale assuma non siasi di essa tenuto conto, dettagliatamente indichi quale sia stato l'oggetto della contestazione - se la conformità della fotocopia all'originale o l'autenticità della scrittura e/o della sottoscrizione - e gli esatti termini della sua deduzione, onde consentirne una valutazione di rilevanza in relazione alla diversità di effetti, nonché l'occasione della produzione del documento e quella dell'avvenuta sua contestazione, onde consentirne una valutazione d'idoneità e tempestività.
Nella specie, non essendo puntualmente riportato il contenuto della contestazione sollevata nel giudizio di appello in ordine al documento in discussione, dacché la formula "formalmente impugnata e disconosciuta" è all'evidenza generica ed inidonea allo scopo per quanto sopra esposto, la censura sul punto è da considerare inammissibile per difetto di specificità.
Nessuna ammissibile censura si rinviene, in fine, nel motivo sotto il profilo della dedotta violazione dell'onere d'adeguata motivazione.
Questa Corte ha ripetutamente evidenziato come il ricorso per Cassazione, con il quale si facciano valere vizi di motivazione della sentenza impugnata a norma dell'art. 360 n. 5 CPC, debba contenere, in ottemperanza al disposto dell'art. 366 n. 4 CPC, la precisa indicazione di carenze o lacune nelle argomentazioni, ovvero la specificazione di illogicità, consistenti nell'attribuire agli elementi di giudizio un significato fuori dal senso comune, od ancora la mancanza di coerenza tra le varie ragioni esposte, quindi l'assoluta incompatibilità razionale degli argomenti usati e l'insanabile contrasto degli stessi;
come non possa, invece, farsi valere la non rispondenza della ricostruzione dei fatti operata dal giudice del merito al convincimento della parte ed, in particolare, non possa proporsi un preteso migliore e più appagante coordinamento dei molteplici dati acquisiti, atteso che tali aspetti del giudizio, interni all'ambito della discrezionalità di valutazione degli elementi di prova e dell'apprezzamento dei fatti, attengono al libero convincimento del giudice e non ai possibili vizi dell'iter formativo di tale convincimento rilevanti ai sensi della norma de qua, diversamente risolvendosi il motivo di ricorso per Cassazione - com'è, appunto, per quello in esame - in un'inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice del merito, id est d'un nuovo giudizio sul fatto estraneo alla natura ed alle finalità del giudizio di legittimità.
Non senza tenere, comunque, nel debito conto che nel caso in esame non v'ha davvero ragione alcuna d'intervento da parte di questa Corte, dal momento che la corte territoriale ha fornito dell'assunta decisione sui vari punti trattati una motivazione logica ed ampiamente satisfattiva, basata com'è su considerazioni adeguate in ordine alla valenza oggettiva d'una pluralità d'elementi di giudizio univoci e concordanti e su razionali valutazioni di essi operate con dovizia di considerazioni pertinenti e di riscontri incrociati;
un giudizio emesso, pertanto, nell'ambito dei poteri discrezionali del giudice del merito a fronte del quale, in quanto obiettivamente immune dalle censure ipotizzabili in forza dell'art. 360 n. 5 CPC, la diversa opinione soggettiva di parte ricorrente è inidonea a determinare le conseguenze previste dalla norma stessa. Con il quarto motivo, la ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1552, 2932 CC - si duole che la corte territoriale abbia ravvisato nella scrittura 11.7.88 la formalizzazione d'un preliminare di permuta e deduce, comunque, anche di esso la nuLLtà sotto i profili, già prospettati per il preliminare di compravendita, dell'indeterminatezza dell'oggetto e della violazione della normativa edilizia.
Il motivo non merita accoglimento, anche a prescindere dal pur assorbente rilievo che nell'impugnata sentenza il contratto 11.7.88 non è affatto considerato un preliminare di permuta ma un preliminare di compravendita, la permuta cui è fatto riferimento essendo quella formalizzata con il diverso atto 21.3.87, e che le questioni riprospettate sono state già disattese nell'esame dei precedenti motivi.
È, infatti, da rilevare l'inottemperanza al disposto dell'art. 366 n. 4 CPC, dal quale si richiede/ come più volte sottolineato da questa Corte, che nei motivi posti a fondamento dell'invocata cassazione della decisione impugnata ex art. 360 n. 3 CPC i vizi di violazione di legge vengano dedotti, a pena d'inammissibilità, mediante la specifica indicazione delle affermazioni in diritto contenute nella sentenza gravata che motivatamente s'assumano in contrasto con le norme regolatrici della fattispecie o con l'nterpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimità e/o dalla prevalente dottrina, diversamente non ponendosi la Corte regolatrice in condizione d'adempiere al suo istituzionale compito di verificare il fondamento della lamentata violazione;
ond'è che risulta inidoneamente formulata, ai fini dell'ammissibilità del motivo ex art. 360 n. 3 CPC, la critica delle soluzioni adottate dal giudice del merito, nel risolvere le questioni giuridiche poste dalla controversia, operata dal ricorrente non mediante puntuali contestazioni delle soluzioni stesse nell'ambito d'una valutazione comparativa con le diverse soluzioni prospettate nel motivo, bensì mediante la mera contrapposizione di queste ultime, particolarmente ove limitate a semplici affermazioni apodittiche, a quelle desumibili dalla motivazione della sentenza impugnata.
Nella specie, all'enunciata violazione degli artt. 1362, 1552, 2932 CC non risulta, poi, far seguito una trattazione puntuale,
esauriente e, soprattutto, inteLLgibile e consequenziale, nella quale, per ciascuna di dette norme, vengano sviluppati argomenti in diritto con i contenuti richiesti dal combinato disposto degli artt. 360 n. 3 e 366 n. 4 CPC perché ad ogni motivo di ricorso proposto ai sensi dell'uno possa essere riconosciuto il requisito della specificità, imposto dall'altro nell'interpretazione della giurisprudenza di questa Corte sopra riportata, che ne consente la valutazione in sede di legittimità.
In realtà, nel motivo non si rinvengono censure di sorta che attengano all'interpretazione letterale del contratto, agli elementi costitutivi della permuta ed alle condizioni d'esperibilità dell'azione per esecuzione in forma specifica;
come s'è accennato, il motivo tratta di tutt'altro che non del vizio della sentenza formalmente denunziato, ond'è per ciò evidentemente inammissibile.

2 - RICORSO INCIDENTALE Con l'unico motivo, i ricorrenti - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 1382, 1384, 1223 CC e vizi di motivazione - si dolgono che la corte territoriale abbia rigettato la loro domanda intesa ad ottenere la condanna della controparte al pagamento della penale contrattuale. Il motivo non merita accoglimento.
Anzi tutto, trattandosi essenzialmente d'interpretazione di contratti e di atti processuali, sotto il profilo del rito, le pertinenti parti dei documenti cui è fatto riferimento dovevano essere riportate in ricorso, ciò che non è stato fatto ed è ragione d'inammissibilità del motivo per inottemperanza al principio d'autosufficienza, mentre, sotto il profilo sostanziale, la censura doveva essere argomentata ex artt. 1362 ss. CC, ciò che del pari non è stato fatto, venendo, cosi, a mancare l'antecedente logico-giuridico delle pur per altro verso inammissibili (per quanto di seguito verrà evidenziato) argomentazioni svolte. Onde utilmente perseguire lo scopo prefissosi, avrebbero dovuto, in vero, i ricorrenti imputare alla corte territoriale un'erronea interpretazione, sul punto, dei contratti e dei loro atti processuali e, quindi, altrimenti argomentare la censura, sia riportando anzi tutto nell'esposizione in fatto od in quella del motivo la pertinente parte del testo degli uni e degli altri, sia deducendo e dimostrando gli eventuali vizi ex art. 360 nn. 3 e 5 CPC in relazione agli artt. 1362 ss. CC dai quali quell'interpretazione fosse, a loro avviso, risultata affetta.
La censura concernente l'attribuzione da parte del giudice d'un determinato significato a specifici atti va, infatti, posta in termini di violazione dei canoni legali d'ermeneutica - che, dettati dal legislatore in materia contrattuale, hanno validità generale - o di vizio di motivazione sull'applicazione degli stessi e, solo successivamente ed una volta dimostrato l'errore nel quale fosse eventualmente incorso il giudice del merito al riguardo, possono essere utilmente dedotte le questioni che l'accertamento d'errore siffatto presuppongano, dacché queste non possono essere prese in considerazione ove manchi una specifica prospettazione dell'eventuale vizio che inficierebbe sul punto ab origine l'impugnata pronunzia, costituendo l'nterpretazione delle dichiarazioni delle parti il presupposto logico-giuridico delle conclusioni alle quali il giudice del merito pervenga poi sulla base di esse.
Il difetto d'impostazione del motivo negli evidenziati termini sarebbe di per se stesso già preclusivo dell'esame delle altre questioni prospettate che, comunque, risultano per altro verso inammissibili.
I ricorrenti, infatti, non solo non svolgono argomentazione alcuna in diritto a sostegno della formulata deduzione d'un vizio ex art. 360 n. 3 CPC per plurime violazioni di legge, ma, anche sotto il profilo del denunziato vizio di motivazione ex art. 360 n. 5 CPC, si limitano a svolgere una serie di considerazioni attinenti al merito della causa che nulla hanno a che vedere con i vizi denunziabili nel giudizio di legittimità, quali queLL formalmente denunziati nell'intestazione del motivo ma non sviluppati poi nella sua esposizione, intesa, questa, non ad argomentare puntuali censure alla decisione impugnata ma a prospettare, dal soggettivo punto di vista dei ricorrenti, un'interpretazione delle emergenze processuali diversa e contrapposta rispetto a quella operata dal giudice a quo. Il che, come è stato ripetutamente evidenziato dalla giurisprudenza di questa Corte già richiamata nell'esame delle analoghe carenze dei motivi del ricorso principale, non rappresenta affatto un ammissibile motivo di ricorso per Cassazione.

3 - CONCLUSIONI Nessuno degli esaminati motivi, dell'uno e dell'altro ricorso, meritando accoglimento, entrambi i ricorsi vanno respinti.
Sussistono giusti motivi per l'integrale compensazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

LA CORTE riuniti i ricorsi, li respinge e compensa le spese. Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio il 20 dicembre 2002. Depositato in Cancelleria il 30 maggio 2003