Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SETTIMJ Giovanni - Presidente -
Dott. PETITTI Stefano - Consigliere -
Dott. PARZIALE Ippolisto - Consigliere -
Dott. D'ASCOLA Pasquale - rel. Consigliere -
Dott. DE CHIARA Carlo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
TI RI C.F. [...], TI EZ C.F. [...], D'SA IN C.F. [...], IO AN C.F. [...], ER FU SA C.F. [...], elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA GRATI 20, presso lo studio dell'avvocato SABATINI LUIGI, rappresentati e difesi dall'avvocato MACERA ANTONINO;

- ricorrenti -

contro
NE LI C.F. [...], RA NT IT C.F. [...], ET RA C.F. [...], CH RT C.F. [...], elettivamente domiciliati in ROMA, VIALE GORIZIA 14, presso lo studio dell'avvocato SABATINI FRANCO, che li rappresenta e difende;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1003/2007 della CORTE D'APPELLO di L'AQUILA, depositata il 26/11/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/12/2009 dal Consigliere Dott. PASQUALE D'ASCOLA;
udito l'Avvocato Prof. NICOLA RASTELLO con delega dell'Avvocato FRANCO SABATINI difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. LECCISI Giampaolo, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Gli odierni resistenti RO HE, NO ON, NI AR RI e RA ET agivano nel 1994 nei confronti dei signori TI e IO ET, IN SI e RU US RO per rivendicare la proprietà di un'area scoperta accessoria ad alloggi Iacp - da essi acquistati direttamente dall'ente o da aventi causa dell'Istituto - siti in Atri (Teramo).
I convenuti resistevano assumendo di aver acquistato l'area e in via riconvenzionale facevano valere l'usucapione del terreno in contestazione.
La domanda veniva accolta il 29 giugno 2004 dal tribunale di Teramo, che respingeva la domanda riconvenzionale. La sentenza veniva confermata il 23 ottobre 2007 dalla Corte d'appello di L'Aquila, alla quale si erano rivolti GA ET, ZI ET e D'AL NA, eredi dei defunti TI e IO ET, nonché gli altri soccombenti. La Corte affermava che il giudice di primo grado aveva ben valutato il titolo di proprietà degli attori;

che l'usucapione non poteva essersi verificata, perché i convenuti avevano iniziato a godere degli immobili come conduttori - detentori e che dal tempo in cui essi avevano acquistato i propri appartamenti non erano trascorsi venti anni;
che non era stato provato un atto di interversione del possesso.
Con atto notificato l'il aprile 2008 i signori ET, SI e US ricorrono per cassazione esponendo tre motivi. Resistono gli originar attorci con controricorso. La causa, avviata a trattazione in camera di consiglio, è stata rimessa a pubblica udienza l'il marzo 2009. Parte controricorrente ha depositato memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE
La controversia concerne un'area scoperta adiacente le abitazioni dei ricorrenti, che costoro asseriscono di aver goduto sin dal tempo della locazione degli alloggi Iacp successivamente acquistati. Detta area è censita alla particella 192 Fg69 del comune di Atri, che secondo la sentenza è stata menzionata negli atti di vendita ai resistenti (originari attori) e che non deve essere confusa con la particella catastale 193, che designa le proprietà cedute agli odierni ricorrenti. La prima censura svolta da questi ultimi attiene alla violazione e falsa applicazione degli artt. 948, 1362, 1363,1366, 1367 e 1470 c.c.. Parte ricorrente lamenta che per stabilire chi dei due gruppi contendenti avesse realmente acquistato l'area non era sufficiente l'esame del "mero dato catastale", dovendo essere esaminati i titoli di acquisto e in particolare i confini indicati per la descrizione delle proprietà. Il quesito di diritto è, ad avviso del Collegio, ammissibile, nonostante le perplessità evidenziate in relazione. Non rileva negativamente la apparente pluralità dei quesiti, trattandosi di tre proposizioni che possono essere lette congiuntamente, in quanto si integrano al fine di manifestare un solo concetto, con il quale si chiede alla Corte di affermare che in tema di prova della proprietà rileva l'esame dei titoli di acquisto delle parti in causa, condotto dando prevalenza all'esame dei confini rispetto al dato catastale e in particolare al riferimento ad almeno tre confini, indicazione che prevale rispetto al contenuto "descrittivo del titolo" (sulla legittimità del quesito frammentato ma riconducibile ad unità cfr. Cass. 19560/07; 5733/08; 26737/08). Va aggiunto che la prima proposizione da concretezza al quesito, riferendosi al caso specifico in cui un titolo era "mancante della descrizione dei confini e della scheda di frazionamento", mentre l'altro era munito della specificazione di tre confini.
La censura è fondata. La Corte d'appello ha affermato che la sentenza di primo grado ha esaminato approfonditamente i titoli di acquisto, ma ha liquidato le doglianze relative alla omessa considerazione dei confini indicati nei rogiti di acquisto con la semplicistica osservazione che dai titoli di un gruppo di contendenti risulterebbe la compravendita della particella 192, mentre l'altro gruppo avrebbe acquistato la particella 193. Così giudicando la Corte territoriale ha vulnerato la regola, già da tempo predicata da questa Corte, e qui da confermare, secondo la quale: "In tema di compravendite immobiliare, ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell'atto, ad eccezione solamente del caso in cui le parti ad essi abbiano fatto esclusivo riferimento per individuare l'immobile, e manchi un qualsiasi contrasto tra gli stessi ed i confini del bene." (Cass. 9215/04). La sentenza impugnata ha invece dato valore prevalente alle risultanze catastali rispetto ai confini, contraddicendo un insegnamento consolidato (Cass. 22038/04) secondo il quale i dati censuari costituiscono soltanto uno dei vari elementi utilizzabili in proposito (Cass. 26234/05), mentre il giudice deve procedere alla inequivocabile identificazione dell'immobile compravenduto per il tramite dell'indicazione dei confini o di altri dati oggettivi incontrovertibilmente idonei allo scopo e ad impedire, perciò, che rimangano margini di dubbio sull'identità del suddetto immobile. (Cass. 12506/07). Infondati sono gli altri motivi di ricorso. Il secondo lamenta un vizio di motivazione relativo al rigetto della domanda riconvenzionale di usucapione. Parte ricorrente sostiene che l'assegnazione in godimento degli alloggi da parte dello Iacp si può qualificare come godimento in conto di futura vendita;
mira a far affermare che l'uso dell'area di pertinenza degli alloggi assegnati, con promessa di vendita agli assegnatari ai quali sono stati poi effettivamente venduti, configura possesso utile ai fini dell'usucapione.
La tesi non ha pregio. Le SSUU (Cass 7930/08) hanno stabilito che "Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un'intervenuta "interversio possessionis" nei modi previsti dall'art. 1141 cod. civ." Pertanto ineccepibilmente la Corte d'appello ha negato la configurabilità del possesso in capo agli assegnatari, che potevano vantare titolo meno cogente rispetto al contratto preliminare. Val bene anche osservare che l'ente assegnante avrebbe potuto, come asseritamene ha fatto quanto all'area pertinenziale, alienare a terzi in tutto o in parte gli immobili oggetto di assegnazione, essendone esso, secondo la sentenza d'appello (affermazione rimasta insuperata) proprietario locatore e i ricorrenti locatari. Iacp poteva incorrere in tal caso in violazione contrattuale ove fosse sorto in precedenza un obbligo di vendere agli assegnatari, restando però evidente che il possesso del bene era rimasto in capo allo stesso ente concedente. Nè merita considerazione l'asserzione che l'uso dell'area per parcheggio con manufatti stabili (tettoie o garage) sarebbe valso quale atto di interversione, trattandosi di uso congruo con la assegnazione- locazione del bene a fini abitativi.
Anche il terzo motivo, viziato da inammissibilità per la cattiva formulazione del quesito rilevata dalla relazione ex art 380 bis c.p.c., merita il rigetto in conseguenza delle motivazioni testè
rese. Esso lamenta violazione dell'art. 1141 c.c., partendo dal presupposto che i ricorrenti avessero esercitato il possesso sempre in nome proprio e non in nome altrui;
detta circostanza risulta smentita dalla ricostruzione del rapporto intercorso con l'ente quale locazione o promessa di vendita, rapporti entrambi inidonei a costituire il promissario conduttore quale possessore. Segue da quanto esposto il parziale accoglimento del ricorso e la cassazione con rinvio della sentenza impugnata. La Corte d'appello di L'Aquila in diversa composizione si atterrà al principio di diritto sopraevidenziato e liquiderà le spese di anche di questo procedimento.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso;
rigetta secondo e terzo. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese, alla Corte d'appello di L'Aquila in diversa composizione.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 10 dicembre 2009. Depositato in Cancelleria il 26 aprile 2010