N. 5469/2022 R.G.
Tribunale di Torre Annunziata
Seconda sezione civile
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice monocratico DE Tribunale di Torre Annunziata, seconda sezione civile, dott.ssa Luisa
Zicari, ha pronunciato
S E N T E N Z A
nel giudizio civile n. 5469 R.G.C. DEl'anno 2022, avente ad oggetto: azione ex art. 1492 e 1494 cc
TRA
nato a [...] il [...], nata a [...] Parte_1 Parte_2
il 06.04.1942, rappresentati e difesi, in virtù di procura alle liti rilasciata su foglio separato, in calce al presente atto, dagli avv.ti Antonioluigi Iacomino e Amato Del Giudice presso il cui studio elett.te domiciliano in Torre DE RE alla Roma 29,
Attori
E
, nato a [...] il [...] , Controparte_1 Controparte_2
nata a [...] il [...]; , nata a [...] il Controparte_3
02.05.1962, rappresentati e difesi giuste procure alle liti in calce all'atto di costituzione dall'Avv.
Laura Anna Picaro presso il cui studio elettivamente domiciliano in Torre DE RE (NA) alla Via
Ignazio Sorrentino n. 24.
Convenuti
NONCHE'
, nato a [...] il [...] Controparte_4

Convenuto Contumace
CONCLUSIONI: Come da atti di causa.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione e chiedevano che, accertata l'esistenza di Parte_1 Parte_2 una porzione abusiva DEl'immobile sito in Torre DE RE alla via Cesare Battisti n.26, oggetto DEla compravendita conclusa con i convenuti, quest'ultimi fossero condannati ex articolo 1492 c.c al pagamento in favore degli attori di euro 52.000,00, per la diminuzione DE valore DE bene acquistato, oltre interessi legali dal 01 luglio 2009 fino all'effettivo soddisfo.
Chiedevano inoltre la condanna dei convenuti, al risarcimento DE maggior danno subito dagli attori da quantificarsi in via equitativa, oltre interessi legali dalla sottoscrizione DE preliminare di compravendita, ed al pagamento DEle spese e competenze oltre IVA e CPA DE presente giudizio, con attribuzione ai procuratori antistatari.
Affermavano gli attori di aver sottoscritto, con i convenuti, il 1 luglio 2009 un contratto preliminare di vendita relativo all'immobile in parola, di aver stipulato il successivo 10 settembre l'atto definitivo e di aver pagato l'intero prezzo nelle modalità pattuite.
In entrambe i suddetti atti parte venditrice dichiarava, ai sensi DEl'art.32 DE D.L.269/03, che una porzione DEl'immobile (veranda adibita a cucina) era priva dei necessari titoli abilitativi e che per tale motivo i venditori avevano presentato in data 31 maggio 2004 al Comune di Torre DE RE domanda per ottenere titolo abilitativo in sanatoria (prot. 33990). Dichiaravano inoltre di aver versato l'intera oblazione, l'intera anticipazione degli oneri di concessione e di aver provveduto a richiedere parere dei vincoli al Comune di Torre DE RE in data 24.7.2009 con prot. 52257 e che alla data DEla compravendita, il Comune non aveva provveduto ad emettere titolo abilitativo in sanatoria, né provvedimento negativo, e che non sussistevano elementi ostativi di cui all'art. 32 DE citato D.L..
Solo nel settembre DE 2010 gli acquirenti venivano a conoscenza che il 7 giugno 2007 era stato avviato il procedimento di rigetto per l'istanza di sanatoria presentata dai precedenti proprietari e che le opere realizzate erano insanabili sia ai sensi DEla legge sul condono edilizio, sia perchè edificate in uno dei comuni , di cui alla legge regionale n.21 DE 10.12.2003, nei quali erano vietati e non condonabili opere a destinazione residenziale. Rilevavano infine, dalla documentazione sopra citata, che la domanda di condono per la veranda abusiva, presentata il 31 maggio 2004 (prot. n.33990) recava la falsa dichiarazione che il
30.11.2002, il manufatto fosse stato ultimato, mentre dai verbali dei vigili urbani 27.10.03 risulta essere stato realizzato nel corso dei mesi ottobre e novembre 2003.
Instauratosi regolarmente il contraddittorio si costituivano , e Controparte_1 CP_2
i quali eccepivano :

1. la validità DE contratto di compravendita stipulato in data CP_5
10.09.2009, in quanto contenente gli estremi DE permesso in sanatoria, il che avrebbe consentito all'acquirente di svolgere le indagini per appurare la regolarità urbanistica DE bene;

2. l'intervenuta prescrizione ex art. 1495 c.c., essendo il compratore decaduto dal diritto alla garanzia per aver denunciato i vizi al venditore non entro otto giorni dalla scoperta o in un anno dalla consegna, ma dopo nove anni dall'acquisto DEl'immobile;

3. l'infondatezza in fatto ed in diritto di tutte le pretese di parte attrice, sia in relazione alla richiesta di riduzione DE prezzo sia a quella di risarcimento DE danno subito. Chiedevano inoltre la condanna al pagamento DEle spese da attribuirsi in favore DEla procuratrice antistataria.
Veniva disposta la rinotifica DEl'atto introduttivo nei confronti di e dichiarata la Controparte_4
sua contumacia a seguito DEla mancata costituzione dopo rinnovazione DEl'atto notificatogli il 2 maggio 2023, e all'udienza DE 21 settembre 2023 venivano concessi i termini ex art.183 VI.
Con le note per i detti termini parte attrice confermava le proprie conclusioni precisando la domanda “alternativa” di risarcimento DE danno, e chiedendo ammettersi una CTU estimativa al fine di quantificare il danno subito dal deprezzamento DEl'immobile de quo e si opponeva all'ammissione DEla prova testimoniale chiesta da controparte.
Parte convenuta insisteva nelle proprie richieste e chiedeva ammettersi la prova per testi sui capitoli di prova formulati ed interrogatorio formale.
Con verbale reso per l'udienza DE 16 aprile 2024 , preso atto che le prove articolate erano irrilevanti, la causa era rinviata per la precisazione DEle conclusioni all'udienza DE 18 febbraio
2025.
Alla predetta udienza tenutasi a trattazione scritta la causa veniva assegnata a sentenza con i termini
190 cpc.


2. Nel merito.

2.1. Sulla eccezione di prescrizione DEla domanda di riduzione DE prezzo formulata ex art.
1492 cc.
L'eccezione di prescrizione formulata da parte convenuta in merito alle azioni di riduzione DE prezzo e di risarcimento DE maggior danno deve essere accolta.
Dagli atti emerge , infatti , che gli attori hanno stipulato il preliminare il 1 luglio 2009 , il contratto definitivo di compravendita è stato sottoscritto il 10 settembre DE 2009, e che sono venuti a conoscenza DE procedimento di rigetto DEla domanda di sanatoria DEla veranda, adibita a cucina, nel settembre DEl'anno 2010, e cioè in occasione di lavori di ristrutturazione DEl'immobile acquistato.
Dall'esame DEla documentazione in atti, risulta che la lettera di messa in mora è DE 21 giugno
2019 (unico atto interruttivo DE suddetto termine prescrizionale) , intervenuta , dunque, oltre i termini di decadenza e prescrizione previsti (denuncia dei vizi entro otto giorni dalla scoperta e azione in giudizio entro un anno dalla consegna DE bene). Del resto “in tema di compravendita,
l'azione DE compratore contro il venditore per far valere la garanzia ex art. 1495 c.c. si prescrive, in ogni caso, nel termine di un anno dalla consegna DE bene compravenduto, e ciò indipendentemente dalla scoperta DE vizio” (cfr. Cass. civ., Sez. VI - 3, Ordinanza, 09/02/2023, n.
3926).


2.2. Sulla domanda “alternativa” di risarcimento DE danno ex art. 1494 cc.
Parte attrice ha precisato di voler formulare domanda alternativa di risarcimento DE danno.
Orbene, secondo la prevalente giurisprudenza, l'azione di cui all'art. 1494 cc, benché esercitabile autonomamente rispetto alle azioni edilizie, è soggetta ai termini di prescrizione e di decadenza contemplati dall' art. 1495 ( C. 10728/2001; C. 3527/1993; T. Brescia 27.2.2003).
I termini di decadenza e di prescrizione di cui all'art. 1495 c.c. , infatti, riguardano tutte le azioni spettanti al compratore per i vizi o la mancanza di qualità DEla cosa pattuita, e, pertanto, anche quella di risarcimento dei danni relativi.
In questa ultima prospettiva si muove anche l'orientamento dottrinale maggioritario.
In buona sostanza parte attrice , nel precisare di formulare “in via alternativa” la domanda di risarcimento DE danno (cfr. memorie 183 VI n. 1), non tiene conto DE fatto che sebbene l'azione di risarcimento DE danno spettante all'acquirente per l'inadempimento DE venditore abbia carattere autonomo, nel senso che è proponibile indipendentemente dall'esperimento DEl'azione di risoluzione DE contratto o di quella di riduzione DE prezzo, occorre pur sempre, tuttavia, che ricorrano i presupposti DEl'azione di garanzia, e che siano quindi non solo dimostrati la sussistenza e la rilevanza dei vizi, ma anche osservati i termini di decadenza e di prescrizione e, più in generale, tutte le condizioni stabilite per l'esercizio di tale azione (cfr. Cass. sez. II, 22 novembre 2000 n.
15104; 24 marzo 1993 n. 3527).
Nella specie, essendo stato eccepito da parte convenuta , e verificato in base all'esame DEle risultanze processuali, che gli attori non avevano provveduto alla tempestiva denunzia dei vizi, anche il rigetto DEla domanda di risarcimento dei danni risulta consequenziale ( cfr. altresì Cass. civ., Sez. II, 06/12/2001, n. 15481 “ Il compratore, che abbia subito un danno a causa dei vizi DEla cosa, può rinunciare a proporre l'azione per la risoluzione DE contratto o per la riduzione DE prezzo ed esercitare la sola azione di risarcimento DE danno dipendente dall'inadempimento DE venditore, sempre che in tal caso ricorrano tutti i presupposti DEl'azione di garanzia e, quindi, siano dimostrate la sussistenza e la rilevanza dei vizi ed osservati i termini di decadenza e di prescrizione ed, in genere, tutte le condizioni stabilite per l'esercizio di tale azione”).

2.3 Tutte le altre questioni alla luce di quanto sopra dedotto restano assorbite.


3. Sulle spese.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in favore di parte convenuta con distrazione in favore DE difensore Avv. Anna Laura Picaro dichiaratosi antistatario, e di ufficio sulla base dei Dm
55/14 e 147 /22 in assenza di nota spese depositata.
Nulla si dispone nei confronti di essendo rimasto contumace. Controparte_4

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , Parte_1 [...]
nei confronti di , e Parte_2 Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
(contumace), così provvede: Controparte_4

1.rigetta le domande;

2. condanna , e al pagamento DEle spese di lite che Parte_1 Parte_2
liquida in euro 7.616,00 oltre spese vive, spese generali al 15%, iva e cpa se dovute, con distrazione in favore DEl'Avv. Anna Laura Picaro .
Così deciso in Torre Annunziata, addì 14 giugno 2025 . . IL GIUDICE
dott.ssa Luisa Zicari