REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE

composta dai magistrati dott. Giuseppe Staglianò presidente dott.ssa Giovanna Schipani consigliere rel. dott.ssa Matilde Carpinella consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1476/2022 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione all'odierna udienza del 5.6.2025 e vertente
TRA
, c.f. Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv.to Lorenza Iaus, giusta procura in calce all'atto di appello
APPELLANTE
APPELLATA INCIDENTALE
E

p.i. Controparte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dagli avv.ti Francesco Bruschini e Salvatore Bruschini, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta con appello incidentale
APPELLATA
APPELLANTE INCIDENTALE
MOTIVI DELLA DECISIONE
conveniva, innanzi al tribunale di Roma, onde Parte_1 Controparte_1 ottenere il pagamento della somma di € 11.473,16, oltre interessi dal 22.6.2015 fino al pagina 1 di 16 soddisfo, in virtù della clausola penale prevista alla lettera a) del contratto di mediazione immobiliare stipulato tra le parti il 28.1.2013.
***
Il giudizio si concludeva con declaratoria di incompetenza per territorio in favore del tribunale di Latina, innanzi al quale la riassumeva la causa, deducendo, in sintesi, che: Pt_1
- in data 28.1.2013 aveva dato incarico, in esclusiva, per la durata di Controparte_1
sei mesi non rinnovabile, alla affiliata Controparte_2 di vendere o concedere in locazione il capannone industriale, l'area uffici, il magazzino,
l'appartamento guardiania, ecc., siti in Aprilia, via Nettunense n. 211;
- il 18.3.2013 erano stati accompagnati a visitare gli immobili la sig.ra A_
per la MA S.r.l. e il padre sig. Persona_2
- dopo la scadenza del mandato, in data 2.9.2013, era stato comunicato a CP_1 un riepilogo dell'attività svolta, con l'indicazione dei nominativi delle persone che
[...] avevano visitato l'immobile;
- successivamente alla scadenza del mandato, nel luglio 2015, l'agente aveva verificato che, con scrittura del 22.6.2015, i soci della avevano ceduto alla MA S.r.l. CP_1
le proprie quote di partecipazione della società e, di conseguenza, gli immobili per il prezzo dichiarato di € 573.658,00;
- la lunga tempistica della vendita era stata determinata dalla necessità per la CP_1
di acquistare i beni dalla ICCREA Banca Impresa, essendo la prima titolare di un
[...]
contratto di locazione finanziaria sin dal 24.5.2001 per un periodo di quindici anni, con la facoltà di acquistarlo alla fine del centosessantottesimo mese (14 anni);
- la proposta di incarico di mediazione per la vendita di immobili prevedeva la corresponsione, a titolo di penale del 100%, del “compenso d'Agenzia per: a) vendita effettuata in qualunque tempo a soggetti di cui al punto 7)”, sicché era dovuta la somma pari al
2% del prezzo di vendita, e quindi la somma di € 11.473,16, da ripartire in solido tra la e, pro quota, tra i soci della (citati in separato giudizio); Controparte_1 CP_1
***
Si costituiva chiedendo il rigetto della domanda e deducendo che non era dovuto CP_1
alcun compenso a titolo di penale, dal momento che parte attrice non aveva rispettato il proprio impegno di fornire, alla scadenza dell'incarico, l'elenco dei clienti che avevano visitato l'immobile; inoltre, non vi era stata alcuna vendita del capannone oggetto di mandato e, comunque, non sussisteva alcun rapporto di causalità tra l'assunta attività del mediatore e la pagina 2 di 16 conclusione del successivo affare (compravendita di quote societarie tra soggetti diversi), avvenuta, peraltro, oltre due anni dopo la scadenza dell'incarico.
***
Con sentenza n. 117/2022, R.G. n. 5952/2017, pubblicata in data 20.1.2022, il tribunale condannava la convenuta al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di € 3.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo, con compensazione delle spese di lite, così motivando:
‹‹… Il Tribunale all'esito del giudizio ritiene che la domanda meriti accoglimento nei limiti stabiliti nella proposta conciliativa formulata dal Giudice nel corso della causa.
L'attrice, assumendo di aver messo in contatto la sig.ra con la per la vendita - A_ CP_1 locazione del capannone di quest'ultima, chiede le venga riconosciuto il compenso di Agenzia pari al 2% del prezzo di vendita in forza delle clausole penali contenute nel contratto di mediazione dove al punto a) è previsto la corresponsione del 100% del compenso di agenzia nel caso di vendita effettuata, in qualunque tempo, a soggetti di cui al punto 7)
Il punto 7) prevede l'obbligo del mediatore di fornire alla scadenza dell'incarico l'elenco dei clienti ai quali è stato proposto e/o che hanno visionato l'immobile con un incaricato dell'agenzia immobiliare.
Il mandato conferito il 28/01/2013 è scaduto il 28/07/2013.
L'affare tra la e si è concluso dopo due anni dalla scadenza dell'incarico di mediazione CP_1 Per_1 immobiliare.
L'attore ha allegato l'elenco dei clienti (due, compresa la a cui sarebbe stato proposto l'immobile in Per_1 questione senza, però, aver dato prova che lo stesso elenco sia stato effettivamente comunicato alla mandante.
La ha subito eccepito di non aver mai ricevuto l'elenco clienti. CP_1
Tenuto conto che l'affare si è concluso dopo due anni dalla visita dell'immobile da parte della Per_1
l'inadempimento della convenuta sarebbe parzialmente imputabile all'omessa comunicazione dell'elenco clienti da parte dell'agenzia immobiliare.
Considerato: che la penale può essere diminuita equamente dal Giudice se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte ovvero se l'ammontare della penale è manifestamente eccessivo;

che l'attività dell'agenzia si è limitata ad una sola visita dell'immobile, senza aver dato corso ad alcuna trattativa;
che l'affare, riguardante un'operazione commerciale societaria più articolata e complessa della sola vendita dell'immobile, si è concluso dopo lunghissimo tempo dalla scadenza del mandato;
si reputa equa e proporzionata la riduzione della penale all'importo complessivo di euro 3000 stabilito nella proposta conciliativa rifiutata dall'attrice.
Si ritiene irrilevante e privo di conseguenze la circostanza che il Giudice all'esito del rifiuto della proposta transattiva non abbia disposto, come previsto, la mediazione delegata stante la circostanza che le parti già avevano esperito la negoziazione assistita con esito negativo.››.
***
pagina 3 di 16 Ha proposto appello , chiedendo, in parziale riforma dell'impugnata Parte_1 sentenza, di condannare al pagamento della somma complessiva di € 11.473,16, CP_1
o di quella accertata in corso di causa, oltre interessi al tasso legale dal 20.6.2016 fino alla data di notifica della citazione, nonché interessi al tasso moratorio previsto dall'art. 1284, IV co. c.c. dalla data di notifica dell'atto di citazione al saldo.
Ha altresì chiesto, in caso di rimessione della causa in istruttoria, di ammettere le prove indicate nelle memorie ex art. 183 comma 6 n. 2 e n. 3 c.p.c. e di inviare le parti in mediazione delegata.
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Si è costituita, in data 17.6.2022 (tempestivamente rispetto all'udienza dell'11.7.2022 indicata in citazione), chiedendo di rigettare l'appello e, in accoglimento dell'appello CP_1 incidentale proposto, dichiarare che nulla è dovuto a qualsiasi titolo all'appellante, rigettando ogni richiesta della stessa e condannando la alla restituzione delle somme Pt_1
percepite in virtù della sentenza di primo grado, oltre a quelle corrisposte per la registrazione della sentenza, con gli interessi dalla data del pagamento.
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In data 13.7.2022, la ha depositato “Comparsa di risposta avverso atto di appello Pt_1 incidentale”, con cui ha eccepito l'inammissibilità, per tardività, dell'appello incidentale, per non essere stato proposto nel rispetto del termine breve di cui all'art. 325 c.p.c., chiedendo comunque il rigetto di tutti i motivi articolati.
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Dopo un rinvio d'ufficio, con decreto del 5/8.5.2025 è stata confermata la già fissata udienza del 5.6.2025 ed è stata disposta la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., con termine fino a 15 giorni prima dell'udienza per note conclusionali.
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I procuratori delle parti hanno tempestivamente depositato le note in data 20.5.2025 e, all'odierna udienza, hanno discusso oralmente la causa, concludendo come da verbale.
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Preliminarmente va rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello incidentale.
La ha eccepito che ha notificato la sentenza in data 8.2.2022 e che Pt_1 CP_1
l'appello principale è stato proposto nel termine di trenta giorni, termine che avrebbe dovuto essere rispettato anche per la proposizione dell'appello incidentale.
pagina 4 di 16 Ritiene la Corte che l'appello incidentale tardivo sia ammissibile, ciò in linea con l'insegnamento del giudice di legittimità (Cass. n. 26139/2022) che, all'esito di un'analitica e diffusa ricostruzione dello stato della giurisprudenza sul punto, ha affermato il seguente principio di diritto: ‹‹l'art. 334 c.p.c., che consente alla parte, contro cui è stata proposta impugnazione (o chiamata ad integrare il contraddittorio a norma dell'art. 331 c.p.c.), di esperire impugnazione incidentale tardiva, senza subire gli effetti dello spirare del termine ordinario o della propria acquiescenza, è rivolto a rendere possibile l'accettazione della sentenza, in situazione di reciproca soccombenza, solo quando anche l'avversario tenga analogo comportamento, e, pertanto, in difetto di limitazioni oggettive, trova applicazione con riguardo a qualsiasi capo della sentenza medesima, ancorché autonomo rispetto a quello investito dall'impugnazione principale››.
Da tale condivisibile orientamento non vi è ragione di discostarsi, anche alla luce di ancor più recenti pronunce (cfr. Cass. n. 15100/2024, che traendo “ulteriori ragioni di rafforzamento nel recente arresto di Cass. Sez. U. n. 8486 del 2024”, ha ribadito il descritto indirizzo proprio in un caso in cui l'appello principale era stato proposto dalla parte danneggiata relativamente al quantum, mentre quello incidentale tardivo era stato proposto in relazione all'an della pretesa, come nel caso di specie, sia pur con riguardo non al danno, ma alla clausola penale).
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Sempre in via preliminare, l'appellante deve essere autorizzata al deposito della sentenza del tribunale di Latina n. 2064/2021, pubblicata il 25.11.2021, con cui la MA è stata condannata al pagamento della provvigione in favore della , in quanto, trattandosi di documento Pt_1 di formazione successiva alla chiusura dell'istruttoria, ha errato il primo giudice a non ammetterne il deposito ritenendolo tardivo.
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Per ragioni di ordine logico-giuridico, vanno esaminati prima i motivi dell'appello incidentale, che hanno ad oggetto il diritto del mediatore al pagamento della penale.
*** il primo motivo denuncia ‹‹INSUSSISTENZA DEL DIRITTO DELLA A PERCEPIRE Pt_1 Parte_2
[...]
Lamenta l'appellante che il primo giudice avrebbe errato nel riconoscere il compenso all'agente, anche se in maniera ridotta, non essendovi alcun rapporto di causalità tra la riferita attività del mediatore e la successiva conclusione dell'affare; infatti, l'attività della Pt_1
era consistita unicamente nel far visionare, il 18.3.2013, ai signori il capannone e, in Per_1 questo unico contatto, i predetti avevano subito rappresentato il loro disinteresse all'acquisto per l'entità del prezzo richiesto (€ 1.100.000,00); inoltre, l'acquisto delle quote della CP_1
pagina 5 di 16 2001 era avvenuto nel giugno 2015, dopo oltre due anni e tre mesi dalla predetta visita;
tali elementi avrebbero dovuto indurre il giudice di primo grado a rigettare la domanda della
[...]
e non semplicemente a ridurre la penale, essendo stato dimostrato che la conclusione Pt_1 dell'affare era avvenuta a seguito di nuove e autonome iniziative, non ricollegabili all'attività svolta anni prima dalla , e solo dopo che era intervenuta una drastica riduzione del Pt_1
prezzo di vendita non solo del capannone, ma di tutto il compendio immobiliare.
***
Il secondo motivo denuncia ‹‹OMESSA VENDITA DEL CAPANNONE COSTITUENTE IL PRESUPPOSTO DEL
DIRITTO ALLA MEDIAZIONE››.
Lamenta l'appellante che il primo giudice non avrebbe considerato che la vendita del capannone non era mai avvenuta (non essendo il bene mai uscito dalla proprietà della CP_1
), sicché mancava totalmente il rapporto di causalità tra l'attività del mediatore e la
[...] conclusione dell'affare, né vi era prova in atti che la avesse messo in relazione le Pt_1
parti, o avviato alcuna trattativa, per il trasferimento delle quote societarie.
***
Il terzo motivo denuncia ‹‹INSUSSISTENZA DEL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE NONCHE' ALLA PENALE CP_ STANTE LA DIVERSITA' TRA IL BENE PROPOSTO IN VENDITA E L'ACQUISTO DELLE QUOTE SOCIALI DELLA
CP_3
Lamenta l'appellante che il giudice di primo grado avrebbe fatto malgoverno dei suoi poteri, stante la totale diversità tra il bene proposto in vendita (il capannone) e l'acquisto delle quote sociali della l'affare concluso con la cessione delle quote era pertanto un quid del CP_1 tutto diverso da quello proposto dall'agenzia di mediazione e ciò non consentiva di ritenere fondata e meritevole di accoglimento la richiesta della . Pt_1
***
Il quarto motivo denuncia ‹‹NON DEBENZA DELLE SOMME RICHIESTE ANCHE PER LA DIVERSITA' TRA I
SOGGETTI INTERMEDIATI E CEDUTO LE QUOTE DELLA IMAG 2001 srl››. Controparte_4
Lamenta l'appellante che il primo giudice non avrebbe considerato che sussisteva una totale diversità tra i soggetti intermediati dall'agenzia (e cioè i sigg. da una parte, e la Per_1
dall'altra) rispetto alle persone fisiche che avevano ceduto le quote, cioè i cinque CP_1 soci, i quali non avevano mai avuto, prima di detta cessione, alcun contatto né con l'agenzia della né con il sig. e la figlia , il che costituiva un ulteriore Pt_1 Persona_2 Per_1
ostacolo al riconoscimento del diritto alla provvigione.
***
pagina 6 di 16 I motivi, che per ragioni di connessione saranno trattati congiuntamente, sono infondati.
Il tribunale ha, infatti, correttamente ritenuto che sussistesse il diritto della alla Pt_1
corresponsione della penale di cui alla lett. a) del contratto di mediazione.
L'indagine deve essere condotta muovendo dai principi affermati dalla Suprema Corte (cfr.
Cass. n. 22426/2020), secondo cui il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare si pone in rapporto causale con l'opera dallo stesso svolta;
non è richiesto che tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ma è sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti contraenti complesso e protratto nel tempo, la "messa in relazione" ad opera del mediatore costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare medesimo;
la prestazione del mediatore può, infatti, esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso (cfr., successivamente, Cass. n.
11443/2022); tuttavia, non sussiste il diritto alla provvigione quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di un mediatore non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute sia indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, sicché possa escludersi la rilevanza dell'originario intervento del mediatore.
La Corte di legittimità, nel chiarire i presupposti della sussistenza o meno del diritto del mediatore al compenso nel caso di coincidenza solo parziale del bene oggetto delle trattative iniziali con quello oggetto del contratto concluso, ha precisato che la disciplina codicistica della mediazione non richiede, al fine della maturazione del diritto del mediatore al compenso, che tra oggetto iniziale delle trattative e oggetto conclusivo dell'affare debba sussistere una coincidenza totale e assoluta, specificando che il diritto alla provvigione può sussistere anche quando vi sia stata una variazione oggettiva nel corso delle trattative (quanto a progressiva focalizzazione del bene e del prezzo di trasferimento), sempre che l'attività del mediatore sia valsa a far scaturire delle trattative poi confluite, sebbene con gli accomodamenti convenuti dalle parti nella estrinsecazione della loro libertà negoziale, nella conclusione di qualsivoglia pagina 7 di 16 vincolo giuridico concernente un bene univocamente (anche se non totalmente o perfettamente) riferibile a quello dedotto nell'iniziale messa in relazione delle parti (Cass. n.
11815/2023; Cass. n. 25851/2014).
Va poi richiamato il principio secondo cui il diritto del mediatore alla provvigione consegue alla conclusione dell'affare, mentre non rileva che questo sia concluso dalle medesime parti ovvero da parti diverse da quelle cui è stato proposto, purché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte originaria - che resta debitrice nei confronti del mediatore, per avere costei avuto rapporti con lo stesso - e quella con cui è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell'ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell'affare su un altro soggetto;
non a caso l'art. 1755 c.c. parla di “affare” e non di “contratto”, in quanto il diritto al compenso non è condizionato dalla esatta corrispondenza formale tra il contratto prospettato con l'incarico
(nella specie la vendita) e quello attraverso il quale si è reso possibile il regolamento dei privati interessi (nella specie cessione delle quote sociali, che si risolve esclusivamente nella cessione dell'immobile), bensì dal raggiungimento dello scopo economico per la persecuzione del quale la parte aveva dato incarico al mediatore. (Cass. n. 16973/2024;
Cass. n. 6552/2018; cfr. anche Cass. n. 11675/2023 e Cass. n. 11127/2022).
Va ora valutata, nel solco di siffatto insegnamento, cui questa Corte aderisce, la vicenda in esame.
Nel caso oggetto di controversia è provato che la - incaricata da di Pt_1 CP_1 promuovere la vendita del capannone, dell'area uffici, del magazzino e dell'appartamento di guardiania, come da doc. 2 di parte attrice - ha svolto attività di promozione pubblicitaria e che, in data 18.3.2013, ha accompagnato in loco per conto della MA S.r.l. Persona_2
(come risulta dalla “scheda visita” sub doc. 3 di parte attrice).
All'assemblea della del 13.5.2015 è stato deliberato il trasferimento della sede CP_1
sociale da Roma ad Aprilia (LT) e sono stati nominati due coamministratori, nella persona di
(che era stata presente alla visita dell'immobile, unitamente al padre A_
) e (doc. 8 di parte attrice). Per_2 Parte_3
Nello stesso verbale di assemblea si è dato atto che “in data odierna” la società era divenuta piena proprietaria degli immobili ivi descritti, che altro non sono che il capannone industriale,
l'area uffici e servizi, con annessa corte, un locale deposito e un appartamento (cfr. anche doc. 6 di parte attrice).
pagina 8 di 16 In data 22.6.2015 i soci della hanno ceduto alla MA le proprie quote di CP_1
partecipazione e, di conseguenza, la MA è divenuta proprietaria del complesso immobiliare già della società inattiva (docc. 8 bis e 14 di parte attrice). CP_1
Non rileva pertanto, per i principi sopra indicati, che l'affare si sia concluso mediante la cessione delle quote da parte dei soci di a MA S.r.l. e che sia trascorso un CP_1 lungo lasso di tempo tra la visita e la detta conclusione dell'affare, dal momento che gli immobili in questione non erano di proprietà della la quale li deteneva in forza di CP_1 contratto di leasing immobiliare e, come si è visto, ha proceduto all'acquisto soltanto in data
13.5.2015, cioè un mese prima della cessione delle quote.
Ne discende che tale cessione, deliberata proprio allo scopo di realizzare l'affare che le parti intendevano concludere (compravendita degli immobili), non è avvenuta a distanza di tempo in forza di nuove e autonome trattative (delle quali non vi è traccia in atti), in nessun modo ricollegabili all'opera del mediatore, ma è avvenuta a distanza di tempo dalla visita solo perché l'affare presupponeva logicamente l'acquisto dei beni da parte della e non CP_1
poteva che essere realizzato a distanza di tempo.
Per le spiegate ragioni, non rileva inoltre, sempre all'invocato fine di dimostrare che si trattava di un affare diverso e che difettava il nesso di causalità con l'opera della , il fatto che Pt_1
i cedenti fossero i soci, così come non rileva che sia stato pattuito un prezzo inferiore a quello oggetto del contratto di mediazione (€ 1.100.000,00), atteso, fra l'altro, che già il prezzo di vendita era stato oggetto di ribasso (€ 850.000,00, cfr. doc. 5 di parte attrice).
Alla luce delle esposte argomentazioni, ritiene la Corte che le circostanze evidenziate dall'appellata non siano idonee ad escludere il nesso causale tra l'attività inizialmente prestata dalla e la conclusione dell'affare, essendo ininfluente che la predetta non Pt_1
abbia poi partecipato alle successive trattative.
Infine, una volta accertato quanto sopra, la circostanza che la non abbia provato Pt_1
l'invio dell'elenco dei nominativi dei clienti che avevano visionato l'immobile (previsto dall'art. 7 del contratto di mediazione) non è in alcun modo idonea a far venir meno il diritto alla corresponsione della provvigione (e quindi della penale).
È evidente, infatti, che la violazione di tale impegno non è certo sanzionata dalla perdita del suddetto diritto, non essendo prevista e disciplinata alcuna conseguenza e dovendosi rammentare che il diritto del mediatore è correlato esclusivamente alla conclusione dell'affare.
pagina 9 di 16 La violazione de qua potrebbe al più essere valutata in termini di parziale inadempimento, sicché la questione, non attenendo ai motivi dell'appello incidentale, sarà affrontata nel prosieguo, in sede di trattazione dell'appello principale.
In conclusione, correttamente il primo giudice ha affermato che l'affare è stato concluso a seguito e per l'effetto dell'intervento della mediatrice, consistito nell'avere messo la CP_1
in contatto con la MA, la quale ha visionato il complesso immobiliare grazie all'opera
[...]
della . Pt_1
L'appello incidentale va dunque rigettato.
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Si procede ora all'esame dell'appello principale.
Il primo motivo è rubricato ‹‹La proposta conciliativa dep. il 7.05.2019.››.
Lamenta l'appellante che il primo giudice avrebbe errato nel ritenere che la proposta conciliativa costituisse l'antecedente logico giuridico della decisione assunta, dal momento che detta proposta non riportava alcuna motivazione, né l'indicazione dei margini di accordo, sicché non poteva essere considerata idonea motivazione per giustificare la sentenza.
***
Il motivo è infondato, dovendosi escludere che il primo giudice abbia considerato la proposta conciliativa quale antecedente logico giuridico della decisione presa.
Di ciò non vi è traccia nella gravata sentenza, nella quale sono state esposte le ragioni che hanno indotto il tribunale a ridurre la penale e che si possono così riassumere: 1) l'attività dell'agenzia si è limitata a una sola visita dell'immobile; 2) l'affare, riguardante un'operazione commerciale societaria più articolata e complessa della sola vendita dell'immobile, si è concluso dopo lunghissimo tempo dalla scadenza del mandato;
3) l'inadempimento della convenuta sarebbe parzialmente imputabile all'omessa comunicazione dell'elenco clienti da parte dell'agenzia immobiliare.
Soltanto all'esito di siffatta valutazione, il giudice ha reputato equa e proporzionata la riduzione all'importo di € 3.000,00, stabilito nella proposta conciliativa rifiutata dall'attrice, facendo chiaramente uso del proprio potere equitativo.
***
Saranno ora trattati congiuntamente, in quanto connessi, il secondo, il terzo, il quarto e il quinto motivo.
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pagina 10 di 16 Il secondo motivo è rubricato ‹‹Esatto adempimento dell'Agente. Diritto al pagamento della penale in misura integrale. Violazione dell'art. 1755 c.c.››.
Lamenta l'appellante che il tribunale avrebbe errato nel non riconoscere il diritto ad ottenere la penale in misura integrale, atteso che non è necessario che il mediatore partecipi alle fasi successive delle trattative e della stipula e considerato che l'agenzia, che aveva messo in relazione le parti, aveva regolarmente svolto, nei sei mesi di durata dell'incarico, anche tutta l'attività ad esso connessa.
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Il terzo motivo è rubricato ‹‹Errata valutazione del Giudice di primo grado in ordine all'inadempimento della sig.ra . Errore di diritto per assenza dei presupposti per la riduzione della penale. Assenza di equità. Pt_1
Violazione e falsa applicazione dell'art. 1384 cod. civ. in relazione agli artt. 1175 e 1375 c.c.››.
Lamenta l'appellante che il tribunale avrebbe confuso l'obbligazione principale della Pt_1
(l'aver messo in relazione le due parti) con l'impegno a comunicare l'elenco clienti al termine dell'incarico, attività del tutto marginale e secondaria, esclusivamente connessa alla conclusione del rapporto e all'eventuale rinnovo dell'incarico; il primo giudice, inoltre, non avrebbe specificato se la penale veniva ridotta per l'eccessivo ammontare della stessa o per esecuzione parziale e, nella specie, la prestazione era stata eseguita interamente e la convenuta non aveva allegato né provato i fatti che rendevano eccessivo l'ammontare della penale, fermo restando che la penale era stata ridotta in misura estremamente punitiva e immotivata, senza valutare equamente il comportamento tenuto dalle parti.
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Il quarto motivo è rubricato ‹‹Contraddittorietà della sentenza. Mala fede della IMAG 2001 srl.››.
Lamenta l'appellante che il tribunale avrebbe errato nel ritenere giustificato l'inadempimento della al pagamento della provvigione per l'asserita mancata ricezione della CP_1 comunicazione dell'elenco clienti;
era la invece, ad aver tenuto un CP_1 comportamento contrario a buona fede, non avendo comunicato all'agente la conclusione dell'affare con la MA e non avendo dato seguito alla richiesta di pagamento della provvigione, nonostante la amministratrice della fosse a conoscenza Per_1 CP_1 del fatto che l'agente aveva messo in relazione le parti, avendo, per conto della MA, visionato l'immobile; una volta, quindi, dimostrato e riconosciuto lo svolgimento dell'attività di intermediazione sarebbe contraddittoria la riduzione della penale per un presunto parziale adempimento dell'attrice, senza valutare l'inadempimento totale tenuto dalla convenuta.
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pagina 11 di 16 Il quinto motivo è rubricato ‹‹Ulteriori considerazioni errate del Giudice nella sentenza. Lungo tempo trascorso tra l'incarico e la stipula.››.
Lamenta l'appellante che il primo giudice avrebbe errato nel considerare, quale argomento di prova, il lasso di tempo intercorso tra l'incarico (sei mesi dal 28.1.2013) e la conclusione dell'affare, avvenuta il 22.6.2015, dal momento si trattava di un tempo assolutamente fisiologico e necessario affinché la potesse acquistare dalla ICCREA Banca CP_1
Intesa l'immobile condotto in locazione commerciale.
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I motivi sono fondati.
Per tutti i profili che sono già stati trattati in relazione all'appello incidentale, si rinvia alle esposte argomentazioni, con cui, in sintesi, si è detto che: è irrilevante che la , che Pt_1
ha messo in relazione le parti, non abbia partecipato alle successive trattative;
è irrilevante il lasso di tempo intercorso tra l'incarico e la conclusione dell'affare; è irrilevante che siano state cedute le quote e non gli immobili facenti parte del patrimonio della società; è irrilevante che i soci cedenti fossero estranei alla mediazione.
Accertato ciò, deve concludersi che al mediatore spettava l'intero compenso provvigionale, che è stato ingiustamente rifiutato da CP_1
E infatti, deve escludersi, alla luce dei principi sopra richiamati, che vi sia stato da parte della un parziale adempimento, non potendo assumere valenza determinante, ai fini in Pt_1 esame, la mancata comunicazione dell'elenco clienti.
L'impegno in parola era evidentemente finalizzato solo a far conoscere al mandante il nominativo dei clienti, in vista della eventuale cessazione del mandato (che non era più stato rinnovato), onde prevenire successive contestazioni.
Nella specie, nessuna contestazione è sorta, poiché parte convenuta non ha mai dedotto ed eccepito che l'immobile non era stato visionato, tramite la , dal signor CP_2 Per_1
presidente del consiglio di amministrazione della MA, e dalla figlia.
È palese, pertanto, che difetta in radice il nesso tra siffatto marginale inadempimento e il diritto (venuto ad esistenza e perfezionatosi per effetto della conclusione dell'affare tra due parti pacificamente poste in contatto dal mediatore) al pagamento della provvigione.
Ha errato, dunque, il primo giudice a ridurre la penale affermando che l'inadempimento della convenuta sarebbe parzialmente imputabile all'omessa comunicazione dell'elenco clienti.
pagina 12 di 16 Del pari errata, per le ragioni già spiegate, è la decisione nella parte in cui riconosce rilievo alla mancata partecipazione della alle trattative, alla complessità dell'affare e al CP_2
lungo tempo trascorso dalla scadenza del mandato.
Né può condividersi la riduzione sulla base della eccessiva onerosità della penale.
Sul punto, va precisato che il potere di riduzione della penale ad equità, attribuito al giudice dall'art. 1384 c.c., a tutela dell'interesse generale dell'ordinamento, può essere esercitato d'ufficio, ma l'esercizio di tale potere è subordinato all'assolvimento degli oneri di allegazione e prova, incombenti sulla parte, circa le circostanze rilevanti per la valutazione dell'eccessività della penale, che deve risultare "ex actis", ossia dal materiale probatorio legittimamente acquisito al processo, senza che il giudice possa ricercarlo d'ufficio (Cass. n. 34021 del
19/12/2019).
Dalla stringata motivazione può evincersi che la riduzione sia stata operata anche per il ridotto apporto dell'agenzia, che si è limitata a una sola visita, come dedotto dalla convenuta.
Tuttavia, in primo luogo, come risulta dai documenti di parte attrice, il mediatore ha pubblicizzato l'immobile, ha concordato la riduzione del prezzo di compravendita, ha accompagnato i visitatori in loco, tra cui il Per_1
A tanto si aggiunga che, come risulta dalla sentenza n. 2064/2021 (di cui è stato ammesso il deposito dalla Corte), la prova testimoniale espletata in quel giudizio ha “comprovato la consegna anche delle planimetrie al soggetto che risultava interessato e ne aveva fatto richiesta ovvero la stessa Mad srl”.
Emerge, in sostanza, che la ha svolto le attività normalmente connesse all'incarico. Pt_1
In secondo luogo, la mancata partecipazione alle fasi successive è stata resa impossibile proprio dal comportamento delle due società, che hanno proseguito le trattative, volutamente escludendo il mediatore, mai informato del fatto che i contatti iniziali avevano avuto seguito ed erano poi sfociati nell'atto di cessione delle quote del 22.6.2015.
In conclusione, ricorrono i presupposti per il pagamento della penale prevista dalla lett. a) del contratto di mediazione, sicché la sentenza va parzialmente riformata e l'appellata va condannata al pagamento della complessiva somma di € 11.473,16, pari al 2 % del prezzo di
€ 573.658,00, in luogo della somma di € 3.000,00 riconosciuta dal tribunale.
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Per ragioni di priorità logica, va ora trattato il settimo motivo, che denuncia ‹‹Violazione dell'art. 1284, co. IV, c.c. sulla previsione degli interessi commerciali››.
Lamenta l'appellante che il primo giudice, nel condannare la al pagamento degli CP_1
interessi legali, avrebbe dovuto specificare che la misura degli interessi legali era pari al tasso pagina 13 di 16 legale dalla data di costituzione in mora, da individuarsi nel ricevimento della pec dell'8.6.2016 e dell'invito alla negoziazione assistita (20.6.2016) fino alla data della notifica dell'atto introduttivo del giudizio di primo grado (24.10.2016), nonché al tasso moratorio previsto dall'art. 1284, IV co. c.c., dalla data di notifica dell'atto di citazione, sino al saldo.
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Il motivo è fondato, avendo la Suprema Corte statuito che la disposizione di cui all'art. 1284, comma 4, c.c., individua il tasso legale degli interessi, in linea generale, per tutte le obbligazioni pecuniarie (salvo diverso accordo delle parti e salva diversa espressa previsione di legge), per il periodo successivo all'inizio del processo avente ad oggetto il relativo credito, fino al momento del pagamento, essendo la norma stata introdotta al fine di contenere gli effetti negativi della durata dei processi civili, riducendo il vantaggio, per il debitore convenuto in giudizio, derivante dalla lunga durata del processo, attraverso la previsione di un tasso di interesse più elevato di quello ordinario, dal momento della pendenza della lite (Cass. n.
61/2023; cfr. anche Cass. n. 7677/2025 che richiama Cass., Sez. Un., 7/5/2024, n. 12449).
Con l'atto di citazione la parte ha chiesto di far decorrere gli interessi dal 22.6.2016 (la pec di invito alla negoziazione assistita è del 20.6.2016).
Pertanto, in difetto di diverso accordo, sulla suddetta somma decorrono gli interessi legali di cui all'art. 1284, comma 1, c.c. dal 20.6.2016 al 24.10.2016 (data di notifica dell'atto di citazione innanzi al tribunale di Roma: cfr. sentenza di incompetenza) e gli interessi di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. dal 24.10.2016 al saldo.
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Ogni altra questione e istanza, ivi compresa la domanda di restituzione delle somme versate in esecuzione della sentenza di primo grado, rimane assorbita.
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Da ultimo, il sesto motivo è rubricato ‹‹Spese legali. Omessa motivazione sul punto della compensazione.››.
Lamenta l'appellante che, essendo stato riconosciuto il diritto della al pagamento Pt_1
della penale richiesta, sebbene in misura ridotta, il giudice avrebbe dovuto comunque condannare la al pagamento delle spese di lite in proporzione, non avendo, CP_1 peraltro, il rifiuto della proposta conciliativa formulata, ai sensi dell'art. 91 c.p.c., i requisiti per essere valutato da parte del giudice ai fini del giudizio, né sulle ragioni né sulla condanna alle spese di lite;
oltretutto, il giudice non avrebbe motivato la disposta compensazione.
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pagina 14 di 16 Il motivo rimane assorbito nella riforma della sentenza, che, anche se parziale, determina la caducazione "ex lege" della statuizione sulle spese e il correlativo dovere, per il giudice d'appello, di provvedere d'ufficio ad un nuovo regolamento delle stesse.
Tale pronuncia, in ossequio al principio della globalità del giudizio sulle spese, deve avvenire con riferimento all'intero processo e all'esito finale della lite.
In caso di riforma della decisione, il giudice dell'impugnazione, investito ai sensi dell'art. 336
c.p.c. anche della liquidazione delle spese del grado precedente, deve applicare la disciplina vigente al momento della sentenza d'appello, atteso che l'accezione omnicomprensiva di
"compenso" evoca la nozione di un corrispettivo unitario per l'opera prestata nella sua interezza (Cass. n. 19989 del 13/07/2021).
L'appellata deve essere pertanto condannata, secondo il principio della soccombenza, a rifondere all'appellante le spese di entrambi i gradi di giudizio, che si liquidano secondo i valori medi dello scaglione da € 5.201,00 a € 26.000,00, per il primo grado, e secondo i valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, e nei valori minimi per la fase istruttoria/trattazione, per il secondo grado, stante la ridotta attività processuale svolta.
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Va dato atto ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del
2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012, in tema di raddoppio del contributo unificato, che l'impugnazione incidentale è stata integralmente rigettata (cfr.
Cass. n. 26907/2018; Cass. S.U. n. 4315/2020).


P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello principale e sull'appello incidentale proposti avverso la sentenza del tribunale di Latina n. 117/2022, R.G. n. 5952/2017, pubblicata in data 20.1.2022, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) accoglie l'appello e, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, condanna CP_1 al pagamento, in favore di , della complessiva somma di €
[...] Parte_1
11.473,16, oltre interessi legali ex art. 1284, comma 1, c.c. dal 22.6.2016 al 24.10.2016 e interessi ex art. 1284, comma 4, c.c. dal 24.10.2016 al saldo effettivo;

2) rigetta l'appello incidentale;

3) condanna al pagamento, in favore di , delle Controparte_1 Parte_1 spese del doppio grado di giudizio, che liquida in € 264,00 per esborsi ed € 5.077,00 per pagina 15 di 16 compensi, per il primo grado, e in € 382,50 per esborsi ed € 4.888,00 per compensi, per il secondo grado, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge;

4) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012, per il versamento del doppio del contributo unificato da parte dell'appellante incidentale.
Roma, 5.6.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Giovanna Schipani Giuseppe Staglianò
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