N. R.G. 3183/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di REGGIO EMILIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. R.G. 3183/2024 tra
Parte_1
ATTORE e
Controparte_1
CONVENUTO

Oggi 26 giugno 2025 alle ore 16,00 innanzi al dott. Beatrice Prisco, sono comparsi:
Per l'avv. NASCIUTI in sostituzione dell'avv. ARENA GIOVANNI Parte_1 VINCENZO. Per nessuno già dichiarato contumace. Controparte_1 L'avv. Nasciuti si riporta agli atti di causa insistendo per l'accoglimento delle rassegnate conclusioni. Il Giudice invita parte attrice a discutere la causa. Segue una breve discussione al termine della quale il Giudice si ritira in Camera di Consiglio. Al termine della Camera di Consiglio, il Giudice, dando atto che al rientro dalla Camera di Consiglio nessuno è presente, dà lettura della sentenza come da fogli di seguito allegati al presente verbale con esposizione delle ragioni di fatto e diritto della decisione. Verbale chiuso alle ore 17,30
Il Giudice
Dott.ssa Beatrice Prisco
pagina 1 di 4 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI REGGIO EMILIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Beatrice Prisco ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 3183/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ARENA GIOVANNI Parte_1 C.F._1 VINCENZO
ATTORE contro
(C.F. ), contumace Controparte_1 C.F._2
CONVENUTO

Oggetto: Intimazione di sfratto per morosità (uso abitativo); risoluzione del contratto
Conclusioni: come in atti
Svolgimento del processo
Parte attrice ha concluso e discusso oralmente la causa come da verbale in data odierna in questa sede da intendersi richiamato per relationem attrice.
Motivi della decisione
Il presente giudizio ha ad oggetto la domanda di risoluzione del contratto di locazione per immobile adibito a civile abitazione, di natura transitoria, stipulato tra le parti in data 01.02.2022 per la durata di 12 mesi – dall'01.02.2022 al 31.01.2023 - contratto registrato in data 24.02.2022 presso l'Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia al n. 002455 -serie 3T – per inadempimento del conduttore che si era reso moroso nel pagamento dei canoni di locazione a decorrere dal mese di gennaio 2024; contratto avente ad oggetto l'immobile sito in Reggio Emilia, via Zanichelli 45, censito al NCEU del predetto Comune al fg 152, part. 34, sub. 22, Cat.A/3.
Il presente giudizio, introdotto con rito speciale per la convalida di sfratto ex art. 657 ss. c.p.c., segue all'ordinanza del 17.10.2024 di mutamento di rito ex artt. 667 e 426 c.p.c., risultando il contratto di locazione sottoscritto privo della documentazione giustificante la sua natura transitoria
L'instaurazione del contraddittorio è avvenuta regolarmente con regolare notifica.
All'udienza del 19.12.2024 è stata dichiarata la contumacia di parte convenuta.
pagina 2 di 4 L'affitto transitorio è valido ed efficace solo se la natura transitoria è stata indicata nelle condizioni contrattuali e documentalmente provata;
in mancanza, la durata è quella prevista dalla legge (anni 4+4).
La transitorietà deve essere espressamente enunciata con specifico riferimento alle ragioni che la determinino, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale;
la transitorietà deve essere anche esplicitamente giustificata.
Nel caso di specie, nel contratto di locazione in atti, la transitorietà non è in alcun modo giustificata e /o specificata;
nulla viene detto sul punto.
Il contratto di locazione “transitorio” deve essere, conseguentemente, convertito nella forma ordinaria;
contratto di locazione, dunque, in corso di validità.
Parte attrice ha dedotto, in fatto, l'inadempimento del convenuto all'obbligo di corrispondere taluni canoni di locazione e precisamente i canoni decorrenti dal mese di gennaio 2024; al mese di giugno 2025 la morosità è pari ad € 7200,00.
La domanda di condanna al pagamento dei canoni arretrati è stata svolta per la prima volta da parte attrice nella memoria integrativa.
La domanda deve ritenersi legittimamente proposta.
Nel radicato procedimento locatizio non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, in particolare, la parte intimante non solo emendare le proprie domande, ma anche modificarle.
In generale la modificazione della domanda, relativamente a uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa - petitum e causa petendi -, è ammissibile se, così modificata, risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che essa solamente comporti la compromissione delle potenzialità difensive della controparte ovvero l'allungamento dei tempi processuali.
Peraltro, la possibilità di mutamento della domanda appare in linea anche con il principio di conservazione degli atti ed economia processuale, in quanto non avrebbe senso costringere l'intimante locatore a proporre una domanda nuova in altro processo davanti ad altro giudice, sacrificando i principi del giusto processo, oltre quelli citati;
quindi, il mutamento della domanda è ammesso allorquando la domanda nuova sia in qualche modo collegata a quella originaria introdotta nel procedimento sommario e rimanga immutato l'elemento identificativo soggettivo delle persone;
riguardi la medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio con la convalida e/o sia comunque ad essa collegata (connessa a vario titolo), e soprattutto che la domanda modificata si presenti certamente connessa quantomeno in termini di alternatività
La domanda di condanna al pagamento dei canoni arretrati va, dunque, accolta.
è l'esistenza di un valido contratto di locazione stipulato tra le parti;
contratto regolarmente CP_2 registrato e prodotto agli atti.
Il mancato pagamento dei canoni di locazione per il godimento dell'immobile, senza un giustificato motivo, costituisce certamente un grave inadempimento, rilevante ai fini della risoluzione, ex art. 1455 e 1587 c.c. e 5 L. 392/78.
In punto di diritto, si osserva che, trattandosi di obbligazioni contrattuali il creditore è tenuto esclusivamente a provare la fonte del rapporto e ad allegare l'inadempimento del debitore all'obbligazione; e su quest'ultimo grava, per contro, la prova dell'eventuale suo fatto estintivo, modificativo o impeditivo.
pagina 3 di 4 Nel caso di specie risulta provata la pretesa oggetto della domanda di parte attrice e l'inadempimento di parte convenuta.
Ulteriore conferma della fondatezza della domanda attorea è data dalla contumacia del convenuto.
Ne consegue la pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento di parte convenuta e la condanna di questa al rilascio immediato dell'immobile.
Ne consegue, altresì, la condanna di parte convenuta al pagamento dei canoni di locazione scaduti e decorrenti dal mese di gennaio 2024 al mese di giugno 2025, pari ad € 7200,00, con interessi legali dalle scadenze al saldo.
Con l'accoglimento della domanda attorea di risoluzione del contratto, segue la condanna di parte convenuta alla refusione delle spese del presente giudizio e della fase sommaria, liquidate come in dispositivo ex DM 147/2022 tenuto conto della natura contumaciale del giudizio;

P.Q.M.

definitivamente pronunciando nel giudizio n. 3183/2024 ogni diversa difesa, istanza, eccezione o domanda disattesa o assorbita:
a) dichiara l'intervenuta risoluzione del contratto stipulato in data in data 01.02.2022 tra
[...]
e - contratto registrato in data 24.02.2022 presso l'Agenzia Pt_1 Controparte_1 delle Entrate di Reggio Emilia al n. 002455 -serie 3T – per inadempimento del conduttore
[...] ; Controparte_1
b) dichiara tenuto e condanna al rilascio immediato dell'immobile sito in Controparte_1
Reggio Emilia, via Zanichelli 45, censito al NCEU del predetto Comune al fg 152, part. 34, sub. 22, Cat.A/3, in favore di parte attrice;
Parte_1
c) condanna a corrispondere a parte attrice , la somma di € Controparte_1 Parte_1
7200,00 per canoni scaduti dal mese di gennaio 2024 al giugno 2025; d) condanna alla refusione delle spese di lite in favore di parte attrice Controparte_1
che si liquidano in € 130 per esborsi ed in € 3000,00 per compensi difensivi, Parte_1 oltre IVA, CPA ove dovute come per legge e rimborso forfettario al 15 %.
Così deciso, 26.06.2025
Il Giudice
Dott.ssa Beatrice Prisco
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