R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Terza Civile, composta dai SIg.: R. G. 1017/2024 Dott. Maria Grazia Domanico Presidente
Dott. Francesca Caprioli Consigliere
Dott. Simona Bruzzese Consigliere ausiliario est. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile n. R.G. 1017/2024, posta in decisione all'udienza collegiale del
25.02.2025, tenutasi in forma cartolare, promossa con ricorso depositato in data 01.11.2024
d a
(c.f. e p.iva ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 OGGETTO: rappresentante pro tempore, SInor (c.f. ), con sede Parte_2 CodiceFiscale_1 risoluzione del legale in 24121 - Bergamo, Via Maj n. 10, rappresentata e difesa dall'Avv. Carmelo Fagone contratto di del Foro di NO (c.f. , unitamente CodiceFiscale_2 Email_1 locazione per e disgiuntamente all'Avv. Roberto Nevola (c.f. - C.F._3 inadempi- mento del foro di Bergamo, elettivamente domiciliata Email_2 uso diverso presso lo studio dell'Avv. Carmelo Fagone in 24121 - Bergamo, Via A. Maj, 16/B
APPELLANTE
c o n t r o
(c.f. e p.iva , in persona Controparte_1 P.IVA_2
del legale rappresentante pro tempore, la SI.ra ( c.f. ), CP_1 C.F._4 con sede legale in Bergamo (BG) alla Via Baioni n. 38, rappresentata e difesa dall'Avv.
Gaetano D'Andrea (c.f. - e C.F._5 Email_3 domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Bergamo, Via XX Settembre n. 58/B
APPELLATA
In punto: appello avverso la sentenza n. 1794/2024 del Tribunale di Bergamo, pubbl. il pagina 1 di 11 25/09/2024, resa nel procedimento RG n. 2487/2024,
CONCLUSIONI dell'appellante
In via pregiudiziale e in base al primo motivo di appello
Sospendersi l'esecutività della sentenza impugnata per quanto esposto nel primo motivo di appello;

In base al secondo motivo di appello
Dichiararsi la nullità della sentenza di primo grado attesa l'inesistenza della notifica del ricorso introduttivo e del pedissequo decreto del giudice di fissazione dell'udienza, con le conseguenti statuizioni di legge;

In base al terzo motivo d'appello
Riformarsi l'impugnata sentenza nella parte in cui ha pronunciato la risoluzione stragiudiziale del contratto di locazione intercorso tra le parti per quanto esposto nel motivo stesso;

In base al quarto motivo d'appello
Riformarsi l'impugnata sentenza nella parte in cui ha disposto la sostituzione automatica della clausola dell'art. 5 del contratto di locazione in ordine alla rivalutazione ISTAT per quanto esposto nel motivo stesso;

In base al quinto motivo d'appello Riformarsi l'impugnata sentenza nella parte in cui ha disposto la liquidazione delle spese giudiziali in euro 12.171,00 oltre accessori per quanto esposto nel motivo stesso;

In base al sesto motivo d'appello Riformarsi l'impugnata sentenza nella parte in cui è ritenuto applicabile interessi di mora ex D.lgs. n. 231/2002 sull'importo di euro 1.118,46 e sull'importo dei canoni di locazione dalla scadenza di ciascuno di essi e sino alle scadenze dell'effettivo soddisfo per quanto esposto nel motivo stesso;

In base al settimo motivo d'appello Riformarsi l'impugnata sentenza nella parte in cui ha disposto il pagamento dei canoni fino all'effettivo rilascio dell'immobile oltre interessi ex
D.lgs. n. 231/2002 sui singoli ratei dalla scadenza di ciascuno degli stessi e fino al soddisfo per quanto esposto nel motivo stesso;

In via istruttoria Ordinarsi ad gestore della pec della ricorrente di produrre in CP_2
giudizio gli estratti relativi alla corrispondenza in entrata di maggio 2024 e ottobre 2024.
Spese rifuse pagina 2 di 11 dell'appellata in via principale: ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, rigettare l'avverso ricorso in appello perché del tutto destituito di ogni fondamento in fatto ed in diritto. per l'effetto, confermare integralmente la sentenza n. 1794/2024 pronunciata in primo grado dal Tribunale di Bergamo, Sezione III Civile, Giudice Dott. Tommaso del Giudice
Con vittoria di spese competenze ed onorari del presente grado di giudizio.
In ogni caso: condannare parte appellante alle spese e competenze difensive del doppio grado di giudizio.
Svolgimento del processo
Con sentenza n. 1794/2024, il Tribunale di Bergamo ha dichiarato la risoluzione, ex art. 1456
c.c., del contratto di locazione tra le parti e condannato la al rilascio Parte_1 immediato dell'immobile e al pagamento, in favore della , dell'importo Controparte_1 di € 1.118,46, per utenza dell'acqua, nonché dei futuri importi dovuti a titolo di utenza dell'acqua e indennità di occupazione, corrispondente ai canoni di locazione, fino all'effettivo rilascio dell'immobile, previa sostituzione automatica del 100% di aggiornamento ISTAT, previsto dall'art. 5 del contratto di locazione, con il 75% previsto dall'art. 32 della L. n.
392/1978, tutto oltre interessi ex D.lgs. n. 231/2002.
La contumace in primo grado, ha proposto appello, precisando Parte_1
le conclusioni sopra riportate.
La si è costituita, chiedendo il rigetto dell'appello. Controparte_1
Con provvedimento in data 17.12.2024, nel sub-procedimento RG 1017-1-2024, la Corte ha accolto l'istanza dell'appellante di sospensione dell'esecutività ed esecuzione della sentenza impugnata.
All'udienza del 28.01.2025, su istanza dell'appellante, sono stati concessi termini per memorie a entrambe le parti e la causa è stata rinviata all'udienza del 25.02.2025, tenutasi in forma cartolare ex art. 127-ter e 128 c.p.c. All'esito della Camera di Consiglio, ai sensi dell'art. 437 c.p.c. e 127-ter ultimo comma c.p.c., la Corte ha depositato il dispositivo.
Motivi della decisione
L'appellante fonda l'impugnazione sui seguenti motivi:
pagina 3 di 11 1) in primo luogo sostiene che, trattandosi di azione costitutiva, la sentenza spiega i suoi effetti solo con il passaggio in giudicato, in relazione alla restituzione dell'immobile e a quanto dovuto per i canoni a scadere.
2) ha eccepito la nullità della sentenza, asserendo di non aver ricevuto la notifica del ricorso introduttivo ex art. 447 bis c.p.c., unitamente al pedissequo decreto di fissazione dell'udienza, nonostante le ricevute di accettazione e di consegna in data 07.05.2024, prodotte dalla locatrice.
L'eccezione è stata, però abbandonata con la memoria autorizzata, avendo la difesa ammesso di non essere riuscita a provare che la suddetta notifica non è andata a buon fine
3) Nel merito contesta che vi fosse un'inadempienza tale da giustificare la risoluzione del contratto, in quanto le contestazioni avversarie riguardavano solo alcuni ritardi di pagamento dei canoni mensili, poi tutti versati e il presunto mancato pagamento dell'importo relativo al consumo idrico, confermato dal teste che non avrebbe dovuto essere Testimone_1
ammesso, avendo interesse in causa, in quanto socio della . Controparte_1
L'appellante afferma di aver sempre chiesto alla di dettagliare i consumi idrici, come CP_1 da mail in data 12.10.2023 del suo legale, dove si fa cenno a un pagamento avvenuto “con riserva”.
Sostiene che la clausola risolutiva espressa può essere applicata solo in presenza di un inadempimento grave, che comprometta l'equilibrio contrattuale, dunque non doveva applicarsi nel caso di specie.
Richiama l'art. 5 L. 392/1978, per cui il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c. e sostiene che, nel caso di specie il termine di 20 giorni in alcuni casi non è stato superato, in altri è stato superato di poco.
4) Contesta, altresì, la sentenza impugnata dove ha disposto la sostituzione automatica dell'aggiornamento ISTAT al 100%, di cui all'art. 5 del contratto di locazione, con
l'aggiornamento ISTAT al 75%, di cui all'art. 32 della L. n. 392/1978, mentre avrebbe dovuto dichiarare la clausola contrattuale nulla e disapplicarla. Precisa che la doppia sottoscrizione della clausola non rileva per escluderne la nullità prevista per legge.
5) Ritiene errata la liquidazione delle spese giudiziali in euro 12.171,00 oltre accessori.
Afferma che, calcolando il periodo temporale sino alla scadenza del contratto (30.04.2027),
pagina 4 di 11 l'importo dei canoni ammonta ad euro 50.400 (1.400x36), dunque lo scaglione di riferimento preso dal primo giudice (da euro 52.001 ad euro 260.000) non corrisponde all'effettivo valore della causa.
Nella memoria autorizzata contesta il conteggio effettuato dalla locatrice, comprensivo dell'IVA, asserendo che, per giurisprudenza costante, l'importo dell'IVA non può essere richiesto alla controparte quando la parte che è risultata vittoriosa ha la possibilità di dedurre l'IVA medesima, come nel caso di specie.
6) Contesta l'applicazione degli interessi di mora ex D.lgs. n. 231/2002 sull'importo di euro 1.118,46 e sull'importo dei canoni di locazione dalla scadenza di ciascuno di essi fino al saldo.
Afferma che l'art.11 della L.392/1978 prevede che il deposito cauzionale è produttivo di interessi legali da corrispondersi all'inquilino alla fine di ogni anno e da ciò deduce che nei rapporti locatizi si applicano gli interessi legali, anche in considerazione del fatto che il D.lgs.
231/2002 regola le transazioni di carattere commerciale
7) Impugna, infine, la sentenza dove lo condanna a pagare i canoni futuri, fino al rilascio.
Ammette che nell'ordinamento processuale vigente possano essere consentite anche sentenze di condanna condizionate, quanto alla loro efficacia, al verificarsi di un determinato evento futuro e incerto, alla scadenza di un termine prestabilito o ad una controprestazione specifica, ma sottolinea che lo stesso primo giudice ha dovuto riconoscere che l'efficacia di tali sentenze condizionate deve presupporre che il verificarsi dell'evento dedotto in condizione non richieda ulteriori accertamenti di merito, da compiersi in un nuovo giudizio di cognizione, ma possa semplicemente essere fatto valere in sede esecutiva, mediante opposizione all'esecuzione, ma, nel caso di specie, non è dato di sapere se il verificarsi dell'evento dedotto in condizione non richiede ulteriori accertamenti di merito da compiersi in un nuovo giudizio di cognizione.
Aggiunge che, con la presunta risoluzione del contratto di locazione, non vi dovrebbe essere condanna al pagamento di futuri canoni, in quanto viene meno il fondamento del pagamento stesso.
Chiede che sia dichiarata inammissibile la produzione dei doc. 10-12 della controparte, fatta nel presente grado e, in subordine, produce il doc. 8 per contrastare il doc 12 avversario e pagina 5 di 11 sostenere la regolarità fiscale del bonifico effettuato per suo conto da un terzo per le mensilità di novembre e dicembre 2024.
L'appellata, afferma che la sentenza è immediatamente esecutiva e chiede il rigetto dell'impugnazione.
Sottolinea che la notifica telematica dell'atto introduttivo e del provvedimento del giudice si è validamente perfezionata, in data 07/05/2024, all'indirizzo di posta elettronica certificata di cui la società appellante risulta titolare dall'Indice Nazionale degli indirizzi pec delle imprese e dei professionisti (INI- PEC), essendo stata generata sia la ricevuta di accettazione (doc. 4) che la ricevuta di avvenuta consegna (doc. 5).
Ricorda che è onere del titolare dell'indirizzo p.e.c. provvedere al controllo e alla manutenzione periodici della propria casella p.e.c., subendone tutte le conseguenze, in caso di inadempimento.
Evidenzia come sia pacifico che la conduttrice non ha adempiuto all'obbligazione di pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori con le modalità indicate nel contratto di locazione e, in virtù della clausola risolutiva espressa (art.17), tale inadempimento
è risultato idoneo a determinare lo scioglimento del contratto.
Sottolinea che i canoni sono sempre stati pagati con ritardo superiore ai 20 giorni e la conduttrice ha versato, solo dopo innumerevoli solleciti, in data 09/06/2023, la somma di €
1.412,33 relativa al consumo idrico dell'attività di ristorazione “Crudiamo” per il periodo da marzo 2021 al 08/03/2023, mentre è tuttora insoluto il consumo idrico relativo al periodo dal
08/03/2023 al 14/09/2023 e si sono verificate ulteriori inadempienze.
Ricorda che ha dovuto ricorrere ad un finanziamento soci, per coprire i costi dell'utenza dell'acqua non pagati dalla conduttrice e, sul punto, è valida la testimonianza del suo socio che non è legale rappresentante, in quanto, a norma dell'art. 246 c.p.c. non possono Tes_1
essere chiamate a testimoniare le sole persone fisiche che, in virtù del rapporto di rappresentanza organica, siano legittimate processualmente a costituirsi in nome e per conto della società.
Afferma che la conduttrice non ha neppure pagato i canoni da ottobre 2024 a gennaio 2025 e i pagamenti parziali effettuati per suo conto da non possono considerarsi Parte_2
fiscalmente corretti, in quanto eseguiti da soggetto privato, pertanto dovranno essere restituiti.
pagina 6 di 11 Sottolinea che, stante l'inadempimento ricorrente di parte conduttrice, con pec in data
07/01/2024 aveva manifestato a la volontà di avvalersi della Parte_1
clausola risolutiva espressa e la pattuizione di tale clausola non consente al giudice di merito di valutare il profilo di gravità dell'inadempimento (Cass. n. 3575/1975, n. 4369/1997, n.
20854/2014, n. 29301/2019).
Ad abundantiam, ricorda che, nel caso di specie, la clausola risolutiva espressa è stata anche oggetto di duplice sottoscrizione, sebbene non necessaria.
Ritiene infondata anche l'eccezione avversaria per cui il primo giudice avrebbe operato una violazione dell'art. 32 L. 392/1978, avendo legittimato una clausola nulla ex lege, in quanto prevedeva un aggiornamento annuale del canone sino al 100% delle variazioni accertate dall' in violazione del limite inderogabile di legge del 75% e afferma che il giudice CP_3
ha correttamente dichiarato la nullità di tale disposizione, sostituendo la clausola nulla con la normativa legale (Cass. n. 20974/2018).
Afferma che è corretta anche l'individuazione dello scaglione di valore per la liquidazione delle spese, in quanto la sua domanda di condanna al pagamento dei canoni/indennità di occupazione, dal 17/04/2024 per il residuo periodo della locazione sino al 30/04/2027, aveva un valore di € 70.686,16 (dal canone annuo contrattuale di € 16.800, si ricava il canone mensile, comprensivo dell'aggiornamento Istat al 75% e dell'IVA al 22%, pari ad € 1.963,50 moltiplicato per 36 mensilità).
Afferma che l'applicazione dell'IVA è corretta e la giurisprudenza contraria, richiamata da parte appellante, è attinente all'IVA delle spese di giudizio da corrispondere a favore del legale della parte vittoriosa.
Ritiene infondata anche la contestazione avversaria circa l'applicazione degli interessi moratori al saggio previsto dall'art. 5 del D.Lgs. n. 231/2002, in quanto il contratto di locazione commerciale tra imprese rientra nella definizione di transazione commerciale, comportando la prestazione di servizi, verso il pagamento di un prezzo (Cass. sent. n. 5803 del 28/02/2019), peraltro, evidenzia che l'applicazione degli interessi moratori è stata espressamente pattuita dalle parti nel regolamento contrattuale all'art. 6.
Sottolinea, altresì, la correttezza della condanna della conduttrice al pagamento dei canoni a scadere fino all'effettivo rilascio, trattandosi, come da consolidato orientamento giurisprudenziale, di “ipotesi specifica di condanna c.d. in futuro, di carattere tipico e di pagina 7 di 11 natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento” (Cass. Civ. n. 24819/2023).
Infine, insiste per la legittimità della produzione dei documenti con la sua comparsa di costituzione in appello, volti a dimostrare l'aggravarsi della morosità, trattandosi di documenti formatisi successivamente al ricorso introduttivo del giudizio di primo grado.
La Corte, preliminarmente, ribadisce che le statuizioni sul rilascio dell'immobile e sul pagamento dei canoni di locazione e oneri accessori a scadere, fino all'effettivo rilascio sono in rapporto di mera dipendenza con la pronuncia di risoluzione per inadempimento e quindi tali capi condannatori devono ritenersi immediatamente eseguibili (Cass. civ. n. 27413/2021).
Nel merito, ritiene l'appello infondato, per i seguenti motivi:
Sul motivo di impugnazione sub 2): la regolarità della notifica del ricorso in primo grado è dimostrata dalle ricevute di accettazione e consegna all'indirizzo di posta elettronica certificata di cui la società appellante risulta titolare dall'Indice Nazionale degli indirizzi pec delle imprese e dei professionisti (INI- PEC), in conformità a quanto stabilito dall'art. 3 – bis
L. n. 53/1994 e la ha ammesso di non aver fornito una prova idonea Parte_1
a smentire quanto risulta dalle suddette ricevute di accettazione e consegna.
Sul motivo di impugnazione sub 3): l'appellante non ha contestato il mancato rispetto delle scadenze per il pagamento dei canoni. Ha asserito che, solo raramente, il ritardo era superiore ai 20 giorni, ma non ha dato dimostrazione di aver pagato prima delle date indicate nei docc. 2
e 3 della locatrice, che riportano, invece, ritardi superiori ai 20 giorni, nella quasi totalità dei casi.
Neppure ha contestato il considerevole ritardo nel pagamento della somma di € 1.412,33 relativa al consumo idrico dell'attività di ristorazione “Crudiamo”, per il periodo decorrente da marzo 2021 al 08.03.2023 e non ha dimostrato che il consumo idrico per l'importo di €
1.118,46, relativo al periodo dal 08.03.2023 al 14.09.2023 sia stato pagato o non fosse dovuto, dunque è provata l'inadempienza, che giustifica la risoluzione del contratto, in forza della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 17 del contratto di locazione, che recita: “il mancato puntuale pagamento del canone di locazione o degli oneri accessori, in misura pari
o superiore ad una mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione di diritto del contratto” .
pagina 8 di 11 L'art. 1456 c.c. dispone: “I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva”, dichiarazione che l'appellata ha fatto con p.e.c. in data 07/01/2024.
Come rilevato dalla Suprema Corte: “La pattuizione di una clausola risolutiva espressa esclude che la gravità dell'inadempimento possa essere valutata dal giudice nei casi già previsti dalle parti.” (Cass. civ. ordinanza n. 29301/2019 del 12/11/2019 – v. anche sentenza n. 23624 del 20/12/2012), dunque, accertato il verificarsi di un'inadempienza, imputabile alla conduttrice, rientrante nella previsione della clausola risolutiva espressa, il Tribunale ha correttamente dichiarato la risoluzione del contratto.
Sul motivo di impugnazione sub 4): è nulla la clausola di cui all'art. 5 del contratto di locazione, che prevede l'aggiornamento del canone in misura pari al 100% delle variazioni, accertate dall' , dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, CP_3
violando il limite del 75% previsto dall'art. 32 della L. n. 392/1978, norma inderogabile, ma la conseguenza non è la disapplicazione della clausola, come chiede l'appellante.
Come stabilito dalla Suprema Corte con ordinanza n.20974/2018, con riferimento alla violazione di altre norme imperative della L. n. 392/78, la nullità di una clausola contrattuale, ai sensi dell'art. 79 della citata legge, non importa la nullità dell'intero contratto, atteso che tale pattuizione è sostituita di diritto dalla norma imperativa, della medesima legge, in applicazione dell'art. 1419 c.c., dunque, nel caso di specie, correttamente il tribunale ha sostituito la previsione dell'art. 5 del contratto con quella dell'art. 32 L. n. 392/1978.
Sul motivo di impugnazione sub 5): le spese di lite sono state correttamente liquidate in relazione al valore della causa, che, per le cause di risoluzione della locazione per morosità, è rappresentato dall'ammontare dei canoni del residuo periodo della locazione che la domanda dell'attore mira a far cessare anticipatamente (Cass. civ. n. 1467/2008 e n. 4921/2018).
Riguardo alla possibilità di includere l'IVA nel calcolo del valore della domanda, non può applicarsi il principio dettato per la situazione particolare dell'avvocato distrattario, richiamata dall'appellante, in ogni caso, anche considerando solo l'importo del canone rivalutato, il valore rientra nello scaglione da € 52.000,01 ad € 260.000.
pagina 9 di 11 Sul motivo di impugnazione sub 6): sono stati correttamente applicati gli interessi di mora ex art.5 D.lgs. n. 231/2002, in quanto, come evidenziato dalla locatrice, il contratto di locazione commerciale tra imprese rientra nella definizione di transazione commerciale, comportando la prestazione di servizi, verso il pagamento di un prezzo (Cass. sent. n. 5803 del 28/02/2019) e, comunque, l'applicazione degli interessi al tasso di cui al D. lgs. 231/2002 era previsto contrattualmente.
Sul motivo di impugnazione sub 7): con ordinanza n. 24819 del 18.08.2023, la terza sezione civile della Corte di Cassazione, ha ribadito l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità secondo il quale, “in tema di locazione di immobili urbani, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi dell'art. 1591 c.c.), costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che trova fondamento nella particolare disposizione dell'art. 664, comma 1,
c.p.c.”, trattandosi di “ipotesi specifica di condanna c.d. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi
l'inadempimento” (così, in motivazione Cass. civ., sez. III, 14 dicembre 2016, n. 25599; nello stesso senso già Cass. civ., sez. III, 31 maggio 2005, n. 11603; Cass. civ., sez. III, 25 maggio
1992, n. 6245)”, dunque, anche su questo punto, la sentenza impugnata deve essere confermata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in applicazione dei parametri di cui al
D.M. 55/2014 e succ. modif., in base al valore, nell'importo medio, che si ritiene comprensivo del sub procedimento

P.Q.M.

la Corte di Appello di Brescia, sezione terza civile, definitivamente pronunciando rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 1794/2024 del Parte_1
Tribunale di Bergamo.
Condanna l'appellante a rimborsare all'appellata le spese di lite del presente grado, che liquida in € 9.991, per compensi professionali, di cui € 2.977 per la fase di studio, € 1.911 per pagina 10 di 11 la fase introduttiva ed € 5.103 per la fase decisionale, oltre rimborso forfettario per spese generali al 15%, IVA, se dovuta e CPA come per legge.
Sussistono i presupposti perché l'appellante sia tenuta a pagare il doppio del Contributo
Unificato ex art. 13 comma I quater T.U. n. 115/2002 così come introdotto dalla legge finanziaria 2012.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., depositata nel termine fissato a seguito del deposito del dispositivo ex art.127-ter ult. co. c.p.c.
Brescia, collegio del 25.02.2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST. IL PRESIDENTE
Dott. Simona Bruzzese Dott. Maria Grazia Domanico
pagina 11 di 11