Corte d'appello di Napoli- sezione seconda

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte d'appello di Napoli, seconda sezione civile, in persona dei magistrati:
- dr.ssa Alessandra Piscitello - Presidente -
- dr.ssa Maria Teresa Onorato - Consigliere -
- dr.ssa Maria Luisa Arienzo - Consigliere relatore -
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 789/2020, riservata in decisione all'udienza cartolare dell'8.01.2025 e vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso, giusto Parte_1 C.F._1 mandato in calce all'atto di appello, dall' Avv. Walter Colantuoni
( ), presso il cui studio in Avellino, alla via Tagliamento 32, è C.F._2
elettivamente domiciliato
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), rappresentato e difeso, in virtù di Controparte_1 C.F._3
procura a margine della comparsa di costituzione e risposta, dall'Avv. Edonolfo
Nittolo (C.F. ), presso il cui studio in Avellino, alla via P. P. C.F._4
Manna n. 33, è elettivamente domiciliato
APPELLATO
NONCHE' CONTRO

(C.F. ), in persona Controparte_2 P.IVA_1
dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso, in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta del giudizio di primo grado, dall'Avv. Emanuele
RGn°789/20 -sentenza
- 1 -

Corte d'appello di Napoli- sezione seconda
, (C.F. ), presso il cui studio in Avellino, alla via CP_3 C.F._5
Due Principati 161, è elettivamente domiciliato
APPELLATO
E
(P. I. , Controparte_4 P.IVA_2
in persona del liquidatore rappresentata e difesa, giusto mandato Controparte_5
in calce alla comparsa di costituzione e risposta del giudizio di primo grado, dall'Avv. Sabino Farese (C.F. ), tutti elettivamente C.F._6
domiciliati in Napoli, al Viale Farnese n. 20, presso lo Studio dell'Avv. Luca Alfano
APPELLATA
E in persona del l.r.p.t. Controparte_6
(P.I. , rappresentata e difesa, giusta procura generale e mandato in atti, P.IVA_3 dall'avv. Ferdinando Frasca ( del foro di Avellino, tutti C.F._7
elettivamente domiciliati presso lo Studio Frasca Avvocati, corrente in Avellino, C.so
Vittorio Emanuele 39
APPELLATA

Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con ricorso ex art. 447 c.p.c., depositato in data 29.06.2016, Parte_1
conveniva innanzi al Tribunale di Avellino al fine di sentir accertare Controparte_1
la presenza di vizi nell'immobile di proprietà di quest'ultimo e condotto in locazione dall'esponente in forza di contratto stipulato in data 5/10/2013; chiedeva, per l'effetto, la riduzione, ex art. 1578 c.c., del canone di locazione mensile dovuto per il periodo di limitato godimento con relativa determinazione dell'ammontare nonché la restituzione di quanto versato in più rispetto a quanto effettivamente spettante in conseguenza dei vizi e della riduzione del canone come rideterminata per il periodo intercorrente tra il
5/12/2013 (data di messa in mora) e l'eliminazione delle cause dei fattori infiltrativi avvenuta con lavori eseguiti dal condominio “ ” in data 22/05/2016; CP_2
chiedeva, altresì, condannarsi al risarcimento dei danni patrimoniali Controparte_1
subiti per deterioramento degli arredi, maggiori consumi e spese sostenute in
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- 2 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda conseguenza dei vizi denunciati nonché dei danni non patrimoniali alla salute dei suoi familiari, con vittoria di spese e competenze di lite.
A fondamento della domanda il ricorrente deduceva di essere conduttore, in virtù di contratto di locazione del 05.10.2013 regolarmente registrato, di un appartamento di proprietà di , sito in Monteforte Irpino alla via Taverna Campanile Controparte_1
256, per il quale aveva pattuito con lo stesso un canone mensile pari ad € 380,00. Tale immobile, nel quale l'attore viveva unitamente alla moglie ed alle due figlie in tenera età, aveva manifestato difetti collegati ad umidità, muffa ed infiltrazioni che lo avevano reso inutilizzabile;
sosteneva che tali vizi non erano riscontrabili al momento della stipula del contratto, in quanto si erano manifestati solo qualche mese dopo l'ingresso nell'immobile, e che aveva più volte sollecitato vanamente il proprietario ad intervenire, provvedendo, nel frattempo, direttamente ad effettuare interventi- tampone.
Il ricorrente soggiungeva che il era in mala fede, in quanto, in fase di CP_1
stipula, gli aveva sottaciuto le criticità da cui era affetto l'immobile, di cui pure era già consapevole, tanto che, nel 2014, aveva avviato un procedimento di urgenza nei confronti del condominio, nel corso del quale era stata espletata C.T.U. che aveva confermato i difetti di costruzione alla base dei problemi lamentati;
rimarcava che solo in data 22 maggio 2016 il locatore aveva provveduto a far eseguire i lavori atti ad eliminare i difetti dell'immobile.

1.1 Si costituiva in giudizio , il quale contestava la prospettazione del Controparte_1
ricorrente, eccependo che il era stato sin da subito reso edotto delle Pt_1
problematiche di umidità derivanti da vizi strutturali dell'appartamento e che, nella sua qualità di esperto di materiali edili, aveva provveduto personalmente ad eseguire interventi di coibentazione reputati idonei a risolvere definitivamente i difetti dell'immobile, lavori di cui si era tenuto conto nella determinazione del canone di locazione, che era stato conseguentemente ridotto da € 500,00 ad € 380,00, anche considerato che il non era interessato a locare il box auto;
insisteva, pertanto, Pt_1
per il rigetto della domanda attorea;
in ogni caso chiedeva essere autorizzato a chiamare in causa il condominio , da considerarsi unico responsabile CP_2
delle cause dei vizi lamentati dal conduttore e dal quale chiedeva, pertanto, di essere
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- 3 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda manlevato nella malaugurata ipotesi dell'accoglimento della domanda avanzata nei suoi confronti da . Parte_1

1.2 Autorizzato il differimento della prima udienza per la chiamata in causa, si costituiva in giudizio il il quale eccepiva la propria Controparte_2
carenza di legittimazione passiva, posto che dalla CTU espletata nel procedimento ex art. 700 c.p.c. intentato da era emerso che l'immobile di proprietà di Controparte_1 quest'ultimo era afflitto da vizi di costruzione e che, in particolare, le problematiche riscontrate erano dovute a carenze strutturali, aggravate da una non adeguata areazione dell'appartamento e dall'erronea esecuzione dei lavori di ripristino disposti dal ed eseguiti dalla società costruttrice circa nove anni prima. Alla luce CP_2
di ciò, l'ente chiedeva di essere autorizzato a chiamare in garanzia l'impresa costruttrice nonché la società dalla Controparte_4 Controparte_6
quale era assicurato, onde essere tenuto indenne nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda di manleva formulata dal proprio chiamante;
insisteva, comunque, per il rigetto di tutte le domande, sia di parte ricorrente che di parte resistente.

1.3 Si costituiva la , la Controparte_4
quale eccepiva l'inammissibilità ed improcedibilità della domanda di manleva formulata nei suoi confronti dal e, comunque, la Controparte_2
maturazione delle preclusioni e decadenze di cui agli artt. 1667 e 1669 c.c.; si associava, comunque, alla richiesta di rigetto nel merito delle domande avanzate dal ricorrente poiché infondate e generiche.
Si costituiva, infine, la società la quale eccepiva la Controparte_6
prescrizione di ogni avverso diritto ex art. 2952 c.c.; la carenza di ius postulandi;
l'inesistenza, nullità e genericità della domanda e dell'atto di citazione;

l'improponibilità e inammissibilità delle domande;
l'inesistenza della propria legittimazione passiva e/o di titolarità passiva del rapporto controverso;
la decadenza del chiamante in garanzia per mancata denuncia del sinistro;
l'esistenza di franchigia frontale.

1.4 Con ordinanza del 27.07.2017 veniva disposto il mutamento del rito da locatizio ad ordinario;
espletate, quindi, le prove testimoniali e la CTU, all'esito, la causa
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- 4 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e successivamente riservata in decisione con concessione dei termini ex art.190 c.p.c.
1.5 Con sentenza n. 2431/2019, pubblicata in data 23.12.2019, il Tribunale di
Avellino ha rigettato le domande attoree, con assorbimento di tutte le domande di
“manleva” e di garanzia proposte con le chiamate in causa. Il Giudice di prime cure ha ritenuto raggiunta, all'esito dell'attività istruttoria, la prova della conoscenza, da parte del conduttore, dei vizi presenti all'interno dell'immobile sin da epoca antecedente la stipula del contratto di locazione. Proprio la presenza di tali vizi era alla base dell'accordo di riduzione del canone rispetto a quello inizialmente richiesto dal locatore. Il Tribunale, inoltre, ha ritenuto non provati i danni alla salute dedotti dal , in quanto i certificati prodotti non consentono di ricavare una diretta ed Pt_1
immediata derivazione causale delle patologie ivi attestate con la presenza di vizi nell'appartamento locato.

1.6 Avverso tale pronuncia, con citazione notificata in data 21.02.2020,
[...]
ha proposto gravame affidato ad otto motivi. Pt_1

1.7 Con il primo motivo l'appellante denuncia la violazione dell'art. 2722 c.c. in cui
è incorso il giudice a quo nell'ammettere la prova testimoniale su un patto contrario antecedente alla stipula del contratto di locazione asseritamente intercorso tra le parti;
protesta che alcuna rilevanza probatoria doveva essere, perciò, assegnata alle dichiarazioni rese dai testi e , l'una dipendente Testimone_1 Testimone_2 dell'agenzia immobiliare che aveva fatto da intermediaria nella stipula del contratto di locazione, l'altro padre dell'odierno appellato, delegato dal figlio alle trattative e alla sottoscrizione del contratto, i quali hanno riferito che l'odierno comparente era stato avvisato dei vizi strutturali dell'appartamento ed aveva, comunque, acconsentito a prenderlo in locazione, previa esecuzione, a sua cura e spese, di alcuni interventi di coibentazione, con conseguente riduzione del canone locatizio ad € 380,00 mensili.

1.8 Con il secondo motivo l'appellante censura l'erronea valutazione delle prove testimoniali acquisite, avendo il primo giudice omesso di rilevare l'inattendibilità dei testi indotti dal segnatamente di , portatore di un interesse CP_1 Testimone_2
personale nella causa, quale delegato dal figlio, formale intestatario dell'immobile, a condurre la trattativa e a sottoscrivere il contratto, nonché di la Testimone_1
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- 5 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda quale non era stata presente all'accordo sulla riduzione del prezzo di cui ha riferito, circostanza soltanto presuntivamente desunta dal minor importo del canone indicato in contratto rispetto a quello dell'originaria proposta del locatore;
soggiunge che è rimasto, pertanto, indimostrato che il locatore avesse informato l'esponente sui vizi dell'immobile, anche in considerazione della loro natura occulta, trattandosi di difetti strutturali non visibili e non prevedibili se non con attente indagini specialistiche.

1.9 Con il terzo motivo l'appellante rimprovera al primo giudice l'omessa applicazione dell'art. 1579 c.c., essendo emerso dall'istruttoria espletata che il locatore era in mala fede, in quanto a conoscenza, già alla data di stipula del contratto, dei difetti che affliggevano l'appartamento de quo, come avvalorato dal fatto che lo stesso, da lunga data, era in lite con l'impresa costruttrice e con il condominio per la risoluzione delle cause di detti vizi, accertati da ben tre consulenze tecniche.

1.10 Con il quarto motivo l'appellante denuncia la violazione dell'art. 1580 c.c., laddove il primo giudice ha denegato la risarcibilità dei danni alla salute dedotti a causa dell'insalubrità degli ambienti dell'appartamento, destinato ad abitazione del comparente e della sua famiglia;
protesta che è stato immotivatamente ignorato il certificato dell'ASL Servizio di Prevenzione, attestante che, pur a seguito dell'esecuzione dei lavori ordinati dal Tribunale al condominio “ ” con CP_2
provvedimento reso all'esito del procedimento cautelare intrapreso da CP_1
, residuava un ambiente malsano;
inoltre, il primo giudice, nell'escludere che i
[...]
certificati medici prodotti fossero idonei ad attestare patologie in correlazione causale con la presenza dei vizi dell'immobile, ha trascurato di considerare che, ai fini della risoluzione del contratto e del risarcimento dei danni. è sufficiente l'“esposizione a serio pericolo per la salute” e non già l'esistenza di una malattia conclamata.

1.11 Con il quinto motivo l'appellante reitera la doglianza sul fallimento dell'onere probatorio incombente sul locatore, stante l'inidoneità delle prove documentali e testimoniali fornite a suffragare le circostanze addotte.

1.12 Con il sesto ed il settimo motivo, che si illustrano congiuntamente in quanto strettamente connessi, impugna il capo con cui è stato condannato Parte_1
alla refusione delle spese di lite in favore dei terzi chiamati in garanzia dal CP_1
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- 6 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda senza previa disamina della ammissibilità e fondatezza delle domande di manleva;
sostiene, pertanto, di essere tenuto a rifondere le spese, in caso di soccombenza, soltanto nei rapporti con il convenuto principale da lui direttamente evocato in giudizio.

1.13 Con l'ottavo motivo si duole della sproporzionata ed Parte_1
immotivata determinazione nel quantum delle spese e competenze legali dei terzi chiamati.

1.14 Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 14.05.2020, si è costituito in giudizio , che ha resistito al gravame, eccependone, in Controparte_1 via preliminare, l'inammissibilità ed improcedibilità e chiedendone, in subordine, il rigetto nel merito, con vittoria di spese e competenze di lite. L'appellato, in via gradata, nell'ipotesi di riforma della statuizione per effetto dell'accoglimento dell'impugnazione, ha reiterato la domanda di manleva nei confronti del condominio
“ ”, cui va imputata l'esclusiva responsabilità dei vizi che affliggevano CP_2
l'immobile di sua proprietà e le cui cause erano eliminabili soltanto con l'intervento del medesimo. CP_2

1.15 Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 15.05.2020, si è costituita in giudizio la la quale ha resistito al gravame, Controparte_6
chiedendo dichiararsene l'inammissibilità ex art. 348 bis c.p.c. e, in subordine,
l'infondatezza nel merito.

1.16 Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 18.05.2020, si è costituito in giudizio il chiedendo il rigetto Controparte_2
dell'appello poiché infondato nel merito;
l'appellato ha riproposto, nell' ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande del proprio chiamante, di accertare e dichiarare la società , Controparte_4
quale unica responsabile, ai sensi dell'art 1669 c.c. dei danni patiti dal conduttore, con manleva del comparente da qualsiasi conseguenza negativa.

1.17 Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 20.05.2020 si è costituita in giudizio l'appellata Controparte_4
, chiedendo il rigetto dell'appello poiché inammissibile ed in ogni caso
[...]
poiché infondato in fatto ed in diritto, con vittoria di spese di lite.
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- 7 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda

1.18 All'udienza dell'8.01.2025 la Corte ha riservato la causa in decisione, assegnando i termini ordinari di cui all'art. 190 c.p.c. per lo scambio delle comparse e delle repliche conclusionali.

2. Preliminarmente deve essere affermata, all'esito della verifica d'ufficio, la tempestività dell'appello, proposto con citazione notificata in data 21.02.2020, risultando rispettato il termine di sei mesi, di cui all'art. 327 c.p.c., decorrenti dalla pubblicazione della sentenza avvenuta in data 23.12.2019.

2.1 In via gradatamente preliminare l'appello deve essere dichiarato ammissibile.
Si premette che l'impugnazione in esame è regolata dal regime delineato dall'art. 342
c.p.c. come modificato sia dall'art. 54 D.L. n.83 del 2012, sia dalla legge di conversione n. 134 del 2012, in vigore dall'11 settembre 2012 e applicabile “ai giudizi di appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal trentesimo giorno successivo a quello di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.”
In particolare, l'art. 342 c.p.c., in tale formulazione, prevede(va) che “L'appello deve essere motivato. La motivazione dell'appello deve contenere, a pena di inammissibilità: 1) l'indicazione delle parti del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado;
2) l'indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata”.
In definitiva, per effetto della novella, bisogna indicare nell'atto di appello esattamente quali parti del provvedimento impugnato si intendono sottoporre a riesame e, per tali parti, indicare quali modifiche si richiedono rispetto a quanto ha formato oggetto della ricostruzione del fatto compiuta dal primo giudice.
Va nondimeno chiarito, al fine di evitare di ricadere in pronunce di tipo esclusivamente formalistico, che occorre che il giudice verifichi in concreto il rispetto della norma. In particolare, secondo quanto chiarito dalle Sezioni Unite della
Suprema Corte (Cass. SU n.27199/2017) gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella L. 7 agosto 2012,
n. 134, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con
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- 8 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice. Resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado.
In forza di tali principi l'appello deve essere dichiarato ammissibile, dal momento che l'appellante ha, in ossequio al disposto dell'art. 342 c.p.c. nella formulazione ratione temporis vigente, chiaramente indicato le parti della sentenza che intende censurare e le ragioni per le quali ritiene di non condividere la decisione del primo giudice. Parimenti non sussistevano i presupposti per una declaratoria di inammissibilità ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., avendo l'appellante addotto ragionevoli argomentazioni logico-giuridiche a sostegno del gravame interposto, meritevoli di un approfondimento decisionale.

2.2 Il primo motivo di appello è infondato e va, pertanto, disatteso.
L'appellante lamenta che il primo giudice, nel dare ingresso alla prova testimoniale articolata dal onde comprovare che l'odierno esponente era stato edotto dei CP_1 difetti strutturali dai quali era affetto l'immobile e di cui si era apertamente discusso anche ai fini della riduzione del canone pattuito, è incorso nel divieto sancito dall'art. 2722 c.c., secondo cui “la prova per testimoni non è ammessa se ha per oggetto patti…contrari al contenuto di un documento per i quali si alleghi che la stipulazione sia stata anteriore o contemporanea”.
Come è noto, il divieto di cui all'art. 2722 c.c. sottende l'esistenza di una disciplina pattizia diversa da quella risultante dal negozio consacrato in un documento contrattuale e dipendente da una stipulazione verbale, anteriore o contemporanea alla stipulazione del contratto, di accordi aggiuntivi o modificativi dello stesso. Il legislatore presume, cioè, che, se le parti hanno consacrato l'accordo contrattuale in un documento, non sia verosimile che vi abbiano apposto variazioni senza darne conto per iscritto (Cass. 64/2276; 63/2259). In particolare, per “patto contrario” si
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- 9 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda intende l'accordo diretto a modificare e/o estinguere gli effetti delle clausole contrattuali o a contraddire ciò che risulta dal contratto.
Ciò posto, risulta evidente che la circostanza della conoscenza e/o conoscibilità in capo al conduttore dei vizi da cui l'immobile era interessato sin dalla stipula del contratto, che il ha inteso affidare alla prova testimoniale articolata ed CP_1
ammessa dal primo giudice, non integra un “patto contrario” nella accezione sopra delineata.
L'interesse perseguito dall'odierno appellato mediante l'articolazione del mezzo di prova orale è stato, invero, quello di dimostrare non già una pattuizione di segno diverso ed incompatibile con il contenuto trasfuso e risultante dal documento contrattuale, bensì soltanto gli elementi circostanziali esterni, atti a connotare il contesto "precontrattuale" delle trattative, che avevano condotto il , reso Pt_1
edotto dell'esistenza di vizi, a valutare comunque conveniente l'affare, a fronte dell'esecuzione di interventi da esso considerati idonei a neutralizzare definitivamente i fattori infiltrativi e di una corrispondente riduzione del canone locatizio rispetto a quello inizialmente preteso dal locatore (in senso conforme, Cass.
15873/2019, secondo cui la prova testimoniale volta a dimostrare il contenuto delle informazioni fornite alla controparte nella fase precontrattuale, al fine di apprezzare la misura e la ragionevolezza dell'altrui affidamento, non incorre nel divieto dell'art. 2722 c.c., vertendo su elementi esterni al contratto e non modificativi del contenuto della pattuizione negoziale).

2.3 Deve essere, altresì, respinta la censura affidata al secondo motivo di gravame, con cui l'appellante stigmatizza il giudizio di attendibilità dei testi addotti dal
CP_1
Va innanzitutto segnalato che la doglianza, pur se, in qualche suo passaggio, allude alla sussistenza di un interesse personale in capo al teste , può essere Testimone_2
vagliata nel merito solo come riferita all'inattendibilità dei testi e non anche ad un profilo di incapacità a testimoniare ai sensi dell'art. 246 c.p.c. Sul punto, infatti, il
Tribunale si è espressamente pronunciato, dichiarando l'eccezione formulata dalla difesa del in fase istruttoria tacitamente rinunciata, perché non specificamente Pt_1
riproposta in sede di udienza di precisazione delle conclusioni (vedi Cass. Civ.
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- 10 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda
Sezioni Unite 9456/2023, secondo cui, nell'ipotesi in cui l'eccezione di incapacità a testimoniare sia stata tempestivamente formulata ed il giudice ammetta la prova, nonostante detta eccezione, in violazione dell'art. 246 c.p.c., la prova assunta è nulla, ma trattandosi di nullità relativa, posta a tutela dell'interesse delle parti, essa deve essere eccepita subito dopo l'espletamento del mezzo, rimanendo altrimenti sanata ai sensi dell'art. 157, comma 2, c.p.c.; qualora, poi, detta eccezione venga respinta, la parte interessata ha l'onere di riproporla in sede di precisazione delle conclusioni e nei successivi atti di impugnazione, dovendo la medesima ritenersi altrimenti rinunciata, con conseguente sanatoria della nullità stessa per acquiescenza, rilevabile d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo). A fronte di tale motivazione era onere dell'appellante prendere posizione sul punto, onde confutare, quanto meno,
i presupposti su cui il giudice a quo ha fondato il proprio convincimento e, in mancanza, la decisione in parte qua è divenuta irretrattabile.
Procedendo, quindi, alla rinnovata disamina delle risultanze testimoniali raccolte nell'interesse di sollecitata dal gravame, deve, in primis, Controparte_1
confermarsi la valutazione di attendibilità del teste la quale, in Testimone_1
una posizione di sostanziale indifferenza rispetto alle posizioni degli attuali contendenti, si è dichiarata a conoscenza dei fatti di causa perché dipendente dell'agenzia immobiliare Punto Casa, che aveva messo in contatto le parti ai fini della stipula del contratto di locazione de quo. In particolare, la teste, rispondendo affermativamente sul capo 1) della memoria di costituzione del resistente, ha riferito di aver accompagnato i clienti nell'appartamento, chiarendo che la trattativa era seguita, per conto del locatore, da , padre di , Testimone_2 Controparte_1
personalmente impossibilitato perché fuori sede;
ha precisato che, in occasione della visita, il aveva preso visione delle infiltrazioni in corrispondenza della parete Pt_1 confinante con un'intercapedine esistente tra l'edificio in cui insiste l'immobile in oggetto ed un fabbricato adiacente, specificando che l'umidità al tempo della visita, avvenuta nell'agosto-settembre 2013, era presente in cucina e in camera da letto;
ha soggiunto che le parti, che già si conoscevano, concordarono una riduzione del canone da € 450,00 (cui era già stato diminuito rispetto all'originario importo richiesto di € 500,00 perché il non aveva bisogno del box di pertinenza Pt_1
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- 11 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda dell'abitazione) ad € 380,00, proprio in conseguenza della necessità di eseguire i lavori di pitturazione ed “eliminazione delle infiltrazioni”.
Sebbene la teste abbia, poi, nel corso della deposizione, dichiarato di non ricordare se le parti avessero discusso in sua presenza del fatto che i lavori per l'eliminazione delle infiltrazioni dovessero essere eseguiti personalmente dal e della Pt_1
conseguente riduzione del canone, deve ritenersi con certezza provato, in forza della parte della deposizione fondata su circostanze direttamente percepite dal teste, che il conduttore aveva avuto contezza della presenza di infiltrazioni e di macchie nell'appartamento, che si mostravano visibili, al momento della visita, nelle zone della camera da letto e nel locale cucina e che, in tale occasione, si era discusso anche della probabile causa originante l'umidità e le infiltrazioni, individuata nell'intercapedine rispetto ad un edificio adiacente. Quanto, inoltre, al fatto che la riduzione del canone fosse stata concordata in ragione delle condizioni dell'immobile riscontrate al momento della visita e dei costi degli interventi a farsi per rimuoverne le cause, la dichiarazione del teste, sebbene fondata su una deduzione logica, va ritenuta affidabile per la bontà del ragionamento presuntivo, rispondendo ad una massima di comune esperienza che il locatore avesse “rivisto” la propria iniziale pretesa economica proprio alla luce della trattativa condotta con la controparte, in considerazione delle criticità dell'immobile constatate dal conduttore e dei conseguenti interventi ritenuti utili in fase di trattativa (in tal senso va intesa la seguente affermazione resa dalla teste “..non saprei dire se questa ulteriore riduzione fu concordata in occasione della visita o successivamente, ma confermo l'accordo in quanto al momento della stipula del contratto il canone pattuito fu di € 380,00”).
Passando allo scrutinio dell'altra fonte di prova attinta dal gravame, se è vero che la deposizione del teste è da valutare, in sé, con estrema prudenza, Testimone_2
tenuto conto sia dello stretto legame di parentela intercorrente con l'odierno appellato sia del ruolo concretamente rivestito nella vicenda in esame, quale delegato alle trattative e alla sottoscrizione del contratto, l'attendibilità delle dichiarazioni rese discende dal riscontro esterno dato dalla convergenza con la ricostruzione dei fatti fornita dal teste come già detto del tutto indifferente agli Testimone_1
interessi dedotti in giudizio. Anche di siffatta dichiarazione non vi è, allora, ragione
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- 12 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda di dubitare, laddove il teste riferisce che, in fase di trattativa, ebbe Parte_1
modo di constatare obiettivamente le macchie di umidità visibili sulle pareti di alcuni ambienti dell'appartamento e che di ciò si tenne conto nella riduzione del canone ad
€ 380,00 indicato in contratto. Altrettanto coerente risulta la deposizione nella parte in cui il teste giustifica la mancata indicazione, in contratto, dei difetti dell'immobile locato con la considerazione che, sulla base di quanto le parti avevano discusso e ritenuto, le problematiche apparivano a quella data risolte.
In realtà, a dispetto di quanto argomentato dall'appellante, il fatto che le criticità dell'immobile fossero state considerate nella negoziazione del canone è suffragato dalla stessa clausola contrattuale dell'art. 4, che così recita “il canone annuo di locazione-avendo le parti tenuto presenti le condizioni oggettive dell'immobile anche sopra descritte e ben note, e la sua ubicazione- è convenuto..”.
Ancora, le deposizioni dei testi addotti dal ( e , i quali hanno Pt_1 Tes_3 Tes_4
riferito che, immediatamente dopo l'ingresso del conduttore, l'immobile si presentava imbiancato e privo di macchie evidenti di umidità, anziché smentire, a ben vedere confortano la versione ricostruttiva del Accertato, invero, in forza CP_1
della attendibile deposizione del teste che, alla data della visita (agosto- Tes_1
settembre 2013), le pareti delle camere da letto e della cucina mostravano segni di umidità, la diversa condizione riferita dai testi del , temporalmente collocata al Pt_1
tempo della stipula (ottobre 2013), non può che spiegarsi con la realizzazione degli interventi che, a dire del erano stati concordati tra le parti e realizzati CP_1
antecedentemente alla stipula negoziale.

2.4 Confermata la veridicità della tesi difensiva del deve essere respinta la CP_1 censura dell'appellante-affidata al terzo e quinto motivo di gravame strettamente connessi- sulla omessa valutazione della mala fede del locatore agli effetti della responsabilità azionata ai sensi dell'art. 1578 c.c., per avere il taciuto al CP_1
conduttore la presenza di difetti, in grado, per loro natura, di incidere negativamente sul godimento dell'immobile.
Alla luce della ricostruzione dei fatti emersa dalle risultanze istruttorie il Tribunale ha fatto, invero, corretta applicazione del principio affermato dalla Suprema Corte, secondo cui, allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto
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- 13 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso (Cass.
25278/2009).
Dal quadro istruttorio sopra richiamato è emerso che non vi era stata alcuna fraudolenta reticenza, da parte del locatore, sulle reali condizioni dell'immobile e che nemmeno ciò sarebbe stato possibile, atteso che le macchie sulle pareti di alcuni ambienti dell'appartamento si mostravano visibili alla data della visita eseguita con l'accompagnamento dell'agente immobiliare. Non soltanto, quindi, le anomalie erano, in quella fase, note al conduttore, ma di esse si era anche discusso e tenuto conto ai fini della riduzione del canone, poi effettivamente pattuito in contratto.
Non coglie, inoltre, nel segno l'obiezione dell'appellante, secondo cui la garanzia invocata ai sensi dell'art. 1578 c.c. debba, nella specie, operare, perché i vizi, da cui era affetto l'immobile, erano di natura strutturale e non prevedibili se non all'esito di specifiche indagini specialistiche.
Fermo che, appurata, per quanto anzidetto, la percepibilità ad occhio nudo delle manifestazioni esteriori dei fenomeni di umidità ed infiltrazione, la deduzione dell'appellante sulla natura occulta del vizio può intendersi riferita soltanto alla causa di detti fenomeni, anche ove riguardata sotto tale profilo la doglianza non sortisce buon esito.
Costituisce ius receptum che il contraente, che si appresti alla stipula di un negozio relativo ad un immobile, ha l'onere di verificare, con cura, le condizioni in cui versa il bene, facendo uno sforzo di diligenza, onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, le
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- 14 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano dal medesimo, con un minimo sforzo di diligenza (e, quindi, "facilmente"), conoscibili: l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del contraente in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze del negozio, alla natura della cosa ed alla qualità del contraente (Cass. n.
17058/2021; Cass. n. 24343 del 2016; Cass. n. 2981 del 2012).
Ebbene, nella specie, dalla deposizione della teste risulta che il , Tes_1 Pt_1
in occasione della visita che aveva preceduto la stipula del contratto, aveva constatato l'esistenza di una intercapedine a ridosso della parete interessata dalle macchie di umidità e che il dettaglio riferito lascia presumere che di essa le parti avessero discussero quale probabile causa dei fenomeni infiltrativi. La qualifica del di Pt_1
esperto di materiali edili, non specificamente contestata dall'appellante, induce, allora, a ritenere che egli fosse in grado, anche per la competenza tecnica legata alla sua attività professionale, di rappresentarsi la natura strutturale della causa dei vizi, le cui manifestazioni erano visibilmente apprezzabili ad occhio nudo, essendo un'intercapedine un noto fattore generatore di rischio di insalubrità delle pareti perimetrali di un edificio con essa confinante. Del resto, proprio la presenza dell'intercapedine è stata, poi, identificata, nella consulenza tecnica commissionata dal condominio “ ” e nella CTU espletata in sede di procedimento CP_2
cautelare intentato dal come una delle principali cause di promanazione CP_1
delle macchie di umidità e delle infiltrazioni, tant'è che il rimedio risolutore da realizzarsi all'esterno, ordinato dal Tribunale con provvedimento reso in data
24/11/2015 in condivisione delle risultanze peritali, fu la coibentazione termica con iniezione di schiuma poliuretanica all'interno dell'intercapedine tra le due pareti.
Nel concreto contesto così descritto e alla luce della qualità soggettiva del conduttore deve, perciò, ritenersi che fosse esigibile da quest'ultimo, alla stregua di un criterio di diligenza commisurata anche alle sue specifiche conoscenze tecniche in materia edile, una particolare cautela nell'apprezzamento delle cause delle criticità da cui l'immobile era visibilmente affetto. Inoltre, in considerazione della riconoscibile
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- 15 - Corte d'appello di Napoli- sezione seconda natura strutturale dei vizi, derivanti in gran parte da anomalie costruttive, va affermata la prevedibilità, in capo al conduttore, del rischio di riproposizione delle manifestazioni di umidità ed infiltrative, ove la problematica non fosse stata affrontata e risolta con interventi tesi a rimuovere definitivamente l'esposizione ai fattori lesivi, invece che con lavori “tampone” meramente provvisori.
Appurata la conoscenza e/o conoscibilità, in capo al , già in fase di stipula del Pt_1
contratto, della natura e cause dei vizi riscontrati e del conseguente rischio di nuove manifestazioni dei fenomeni di degrado incidenti negativamente sul godimento dell'appartamento, va confermato che l'odierno appellante, nell'accettare di concludere il contratto a tali condizioni “ben note” e a fronte di una conseguente riduzione del canone, abbia rinunciato implicitamente ad avvalersi della garanzia accordata dall'art. 1578 c.c.
Dal canto suo, , il quale, contrariamente a quanto sostenuto dal Controparte_1
, aveva già edotto quest'ultimo in fase di stipula, a mezzo del padre delegato Pt_1
alle trattative e alla sottoscrizione del contratto, delle anomalie da cui era interessato l'immobile, con una condotta ispirata a correttezza e buona fede, appena, poi, informato dal proprio conduttore della nuova comparsa di macchie nei locali interni all'appartamento, si era prontamente attivato, mettendo in mora il condominio sui lavori a farsi per rimuovere definitivamente le cause (vedi missiva del 5.5.2014, in cui si fa espresso riferimento alle lamentele rivoltegli dall'inquilino). Constatata
l'inerzia dell'ente condominiale, instaurava, con ricorso ex art. 700 Controparte_1
c.p.c. depositato in data 8.10.2014, un procedimento cautelare per sentir accertare la responsabilità del e condannare quest'ultimo ad Controparte_2
eseguire gli interventi necessari a neutralizzare le cause delle infiltrazioni, che, investendo parti comuni dell'edificio, erano riservati alla competenza deliberativa ed esecutiva del medesimo. CP_2
Anche, dunque, nel corso del rapporto contrattuale alcun appunto può essere mosso alla condotta del locatore, il quale, nella indisponibilità delle parti del fabbricato interessate dalle deficienze prevalentemente costruttive, si è attivato, dapprima, stragiudizialmente e, poi, in sede processuale per conseguire dal condominio la tutela ripristinatoria anche nell'interesse del proprio conduttore.
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2.5 Deve essere, altresì, respinto il quarto motivo, con cui l'appellante impugna il diniego della domanda di risarcimento dei danni alla salute subiti per effetto dell'insalubrità ambientale, il cui diritto, ai sensi dell'art. 1580 c.c., prescinde, come pure correttamente affermato in linea di principio dal giudice a quo, dalla conoscibilità dei vizi dell'immobile locato.
L'appellante sostiene, in proposito, che a tal fine è sufficiente la prova, pacificamente risultante dagli atti, della precarietà igienico-sanitaria degli ambienti dell'appartamento afflitti da umidità ed infiltrazioni e, con essa, di una esposizione a rischio del bene salute, non essendo, invece, necessaria una malattia conclamata, come erroneamente affermato dal Tribunale, che ha denegato la tutela sul presupposto che le affezioni diagnosticate nei certificati medici prodotti non fossero, con certezza, riconducibili eziologicamente ai vizi denunciati.
La tesi difensiva esposta travisa il dettato dell'art. 1580 c.c., che, nel consentire la risolubilità del contratto allorquando i vizi della cosa, seppur noti, espongano “a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari”, escludendo l'efficacia di una qualunque, sia pur pattuita, rinuncia alla garanzia, non deroga ai principi generali sull'onere probatorio per il rimedio succedaneo del risarcimento del danno, che, pure, secondo il più recente insegnamento della Suprema Corte, si cumula con l'azione per la caducazione del vincolo contrattuale (Cass. 19744/2014).
La previsione normativa va, invero, interpretata nel senso che, agli effetti risolutori del negozio, è sufficiente che il vizio dell'immobile locato sia tale da ingenerare anche soltanto un rischio potenziale, ma concreto, del bene -salute, la cui tutela deve, in ogni caso, prevalere anche laddove i vizi fossero noti al conduttore. Essa non autorizza, tuttavia, ad affermare che, nel caso in cui il conduttore, oltre al rimedio risolutorio, esperisca l'azione di risarcimento del danno alla salute, sia sufficiente un mero pericolo di danno, dovendo rimanere ferma, coerentemente ai principi generali che informano l'azione risarcitoria, l'integrazione di una compromissione dell'integrità psico-fisica suscettibile di accertamento medico-legale.

2.6 Vanno, infine, disattesi il sesto e settimo motivo di gravame, che attingono il governo delle spese di lite di primo grado dei chiamati in manleva e garanzia, poste, tutte, a carico del , risultato soccombente nel rapporto principale. Pt_1
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Una volta, invero, rigettata la domanda principale e dichiarate assorbite le domande proposte rispettivamente dal convenuto nei confronti del CP_1 [...]
e da quest'ultimo nei confronti della impresa costruttrice Controparte_2 [...]
e della , tutte formulate Controparte_4 Controparte_6 condizionatamente all'accoglimento della domanda principale, le spese nei rapporti con i terzi chiamati sono state regolate dal giudice a quo facendo corretta applicazione del principio di causalità.
Come affermato pacificamente dalla Suprema Corte, le spese del giudizio sostenute dal terzo chiamato in garanzia, una volta che sia stata rigettata la domanda principale, vanno poste a carico della parte che, rimasta soccombente, abbia provocato e giustificato la chiamata in garanzia, trovando tale statuizione adeguata giustificazione nel principio di causalità, che governa la regolamentazione delle spese di lite, anche se l'attore soccombente non abbia formulato alcuna domanda nei confronti del terzo, salvo che l'iniziativa del chiamante si riveli palesemente arbitraria (Cass. 6358/2025).
Nella specie, le iniziative di chiamata in causa, innescate dalla proposizione della domanda principale, non appaiono manifestamente arbitrarie. L'evocazione in giudizio del condominio da parte del proprietario locatore è apparsa, invero, giustificata dalla indagine sulle cause dei vizi riscontrati, di cui, nei rapporti con il terzo, risponde il condominio anche quando si tratti di difetti costruttivi (Cass.
15291/2011).
L'azione proposta ai sensi dell'art. 1669 c.c. nei confronti della impresa costruttrice
è, poi, configurabile a tutela del condominio (Cass. 7875/2021, secondo cui anche alla stregua dell'articolo 1130, n. 4, del codice civile, sussiste la legittimazione dell'amministratore a proporre l'azione di natura extracontrattuale ex articolo 1669 del codice civile intesa a rimuovere i gravi difetti dì costruzione, nel caso in cui questi, col determinare un'alterazione che incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile, riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto).
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Ancora, le eccezioni sollevate dalla per resistere alla chiamata in Controparte_4
causa del (inconfigurabilità di un vizio grave sussumibili nella CP_2
fattispecie dell'art. 1669 c.c.; dies a quo di decorrenza della garanzia) nonché quelle sollevate, a sua volta, dalla sulla inoperatività della polizza e/o Controparte_7
sulla prescrizione e decadenza dalla garanzia azionata costituiscono il tipico oggetto di una disamina nel merito di un'azione di garanzia, senza connotare l'iniziativa processuale di “arbitrarietà” agli effetti dell'esclusione del principio di causalità nella regolamentazione delle spese processuali.

2.7 Va, infine, disatteso l'ottavo motivo, con cui si lamenta l'eccessività dei compensi professionali liquidati nella somma complessiva di € 3.200,00 in favore di ciascuno dei convenuti di primo grado.
Aldilà dell'estrema genericità della censura, che non prospetta i criteri di quantificazione in ipotesi violati, nel merito si osserva che la liquidazione eseguita è anche inferiore ai parametri medi delle tariffe ratione temporis vigenti alla data della pubblicazione della sentenza di primo grado per le controversie di valore entro €
26.000,00; essa risulta, comunque, in considerazione della natura e complessità delle questioni trattate nonché dell'attività processuale e difensiva espletata.

3. Le spese del presente grado seguono la soccombenza dell'appellante nei rapporti con ed il principio di causalità con le altre appellate, originarie terze Controparte_1
chiamate.
Esse si liquidano in applicazione del D.M. 55/2014, come modificato dal D.M.
147/2022, entrato in vigore il 23.10.2022.
E, invero, in tema di spese processuali i parametri introdotti da una nuova disposizione, cui devono essere commisurati i compensi dei professionisti, trovano applicazione ogni qual volta la liquidazione giudiziale intervenga in un momento successivo alla data di entrata in vigore del predetto decreto, ancorché la prestazione abbia avuto inizio e si sia in parte svolta nella vigenza della pregressa regolamentazione (Cass. 19989/2021).
Tali compensi si ispirano ai parametri medi dello scaglione delle cause di valore fino ad € 26.000,00, concretamente rapportati alle attività processuali e difensive effettivamente espletate.
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4. Essendo stato rigettato l'appello, deve darsi atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio 2002, n. 115 (comma inserito dall' art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 ed applicabile ai procedimenti iniziati dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore di tale legge) per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il presente giudizio, a carico dell'appellante.

P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza n. 2431/2019 del
Tribunale di Avellino, pubblicata in data 23.12.2019, così provvede:
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la statuizione impugnata;

2) condanna il alla refusione, in favore di ciascuno degli appellati, Parte_1
delle spese di lite del presente grado, che liquida in € 3.000,00 per compensi, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, se dovute, come per legge, con attribuzione, quanto alla posizione di , in favore Controparte_1
dell'avv. Edonolfo Nittolo;
quanto alla posizione del Controparte_2 in favore dell'avv. Emanuele Napolillo;
quanto alla posizione di
[...]
in favore dell'avv. Sabino Farese, Controparte_4
dichiaratisene rispettivamente anticipatari;

3) dà atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio 2002, n. 115 (comma inserito dall' art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre
2012, n. 228 ed applicabile ai procedimenti iniziati dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore di tale legge) per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il presente giudizio a carico dell'appellante.
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 28.5.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dr.ssa Maria Luisa Arienzo dr.ssa Alessandra Piscitiello
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