R.G. 821/2018
CORTE D'APPELLO
DI REGGIO CALABRIA
sezione civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Reggio Calabria sezione civile, composta dai signori magistrati:
dott.ssa PATRIZIA MORABITO Presidente relatrice
dott. NATALINO SAPONE Consigliere
dott.ssa FEDERICA RENDE Consigliera
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al R.G.n.821/2018vertente
TRA
C.F.: ) e (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
) rappresentati e difesi per procura in atti dagli avv.ti PRIVITERA Valentina C.F._2
e ABENAVOLI Aldo Raffaello del foro di Reggio Calabria ed elettivamente domiciliati presso lo studio professionale della prima in Reggio Calabria (via Villa Aurora n. 7)–
pec: appellanti Email_1 Email_2
CONTRO
(C.F.: ), in proprio e Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
n.q. di erede di (C.F.: ), Persona_1 C.F._4 Parte_3
in proprio e n.q. di erede di C.F.: ),
[...] Persona_1 C.F._5 rappresentati e difesiper procura in atti dall'avv. CALOPRESTI Domenico Espedito del foro di Palmi ed elettivamente domiciliate presso lo studio professionale del medesimo in Gioia Tauro (via Quarto
n. 1/A); pec: appellati – appellanti incidentali Email_3
NONCHE' CONTRO
1 (C.F.: ), Controparte_3 C.F._6 Controparte_4
(C.F.: ),rappresentati e difesi per procura in atti dagli avvocati
[...] C.F._7
BAGALÀ Giuseppina e CHINDAMO Anna Maria del foro di Palmi ed elettivamente domiciliate presso lo studio professionale delle medesime in Palmi (via F. Crispi n. 25); pec:
; pec: Email_4 Email_5
appellati – appellanti incidentali
E contro
(C.F.: ), (C.F.: Controparte_5 C.F._8 Parte_3
), (C.F.: ), C.F._9 Controparte_6 C.F._10 CP_7
(C.F.: ) appellati non costituiti C.F._11
OGGETTO: Risoluzione – Nullità vendita immobili -appello alla Sentenza n. 747/2018
pubblicata il 24.07.2018 dal Tribunale di Palmi nel procedimento recante N.R.G. 738/2008

FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione depositato in data 20 giugno 2008 i coniugi e Parte_1 Pt_2
iscrivevano la causa a ruolo e chiamavano in giudizio i convenuti assumendo di aver stipulato per atto pubblico, in data 16.06.2003, un contratto di compravendita immobiliare con il quale acquistavano dai convenuti in regime di comunione dei beni, la piena proprietà di un immobile sito in San Pietro di Caridà, costituito da due piani, con annessa corte di pertinenza. Precisavano che il prezzo di acquisto dell'immobile non era quello indicato nel contratto di compravendita, ma quello diverso e superiore risultante dalla somma della cifra pattuita nell'atto pubblico e di quella ulteriore portata da una scrittura privata sottoscritta dalle parti nella stessa data. L'atto veniva corredato dalla allegazione del certificato di destinazione urbanistica e di quello relativo alla trascrizione nei registri immobiliari;
non veniva allegato né citato il certificato di abitabilità. Assumevano che in mancanza di detta certificazione e dei presupposti per il rilascio della stessa, gli attori, ritenendo inadempienti i convenuti sotto il profilo specifico della vendita di aliud pro alio, chiedevano la risoluzione del contratto e la restituzione delle somme versate, nonché il rimborso delle spese effettuate per la compravendita ed il risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1223 c.c., comprensivo della perdita subita e del mancato guadagno, con vittoria di spese.
Evidenziavano che la circostanza della conoscenza, in capo agli acquirenti, dell'assenza del certificato in discorso, in mancanza di rinuncia specifica, non poteva valere quale scusante della
2 responsabilità dei venditori. Veniva fissata la prima udienza di comparizione, poi spostata al
28.01.2009, alla quale non comparivano sia gli attori che i convenuti, per cui veniva rinviata, ex art. 309 c.p.c. all'udienza dell'8.07.2009. A tale udienza gli attori chiedevano un nuovo termine per notificare l'atto di citazione ai soli convenuti residenti all'estero. La causa subiva altro rinvio e in data 25.05.2011, nella contumacia dichiarata dei convenuti, il giudice istruttore ammetteva l'interrogatorio formale degli stessi. Quindi si costituiva con comparsa del Controparte_1
28.10.2011, eccependo la nullità del giudizio in ragione della difformità della data di prima udienza indicata nell'atto di citazione depositato in atti rispetto a quella inserita nell'atto notificatole. La causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e con sentenza n. 333/14 il giudice accoglieva
l'eccezione di nullità, disponeva la rinnovazione degli atti compiuti sino a quel momento e rimetteva la causa sul ruolo.
Rinnovata la notifica della citazione, con comparsa di risposta del 22.12.2014, si costituiva
eccependo l'intervenuta prescrizione ai sensi dell'art. 1495 c.c. e CP_1 Parte_4 comunque l'infondatezza delle deduzioni avversarie, precisando che l'immobile aveva tutti i requisiti per ottenere il certificato di abitabilità e che, peraltro, gli attori avevano iniziato a vivere nell'immobile oggetto di causa già prima della vendita. Deduceva, altresì, la carenza di presupposti per l'accoglimento della domanda risarcitoria in quanto indeterminata. In via riconvenzionale chiedeva di essere tenuto indenne da eventuali diritti acquisiti da terzi e di essere risarcito per il mancato godimento del bene. Si costituiva anche deducendo l'infondatezza Controparte_1 della domanda avversaria e precisando che le controparti, consapevoli dell'assenza del certificato, avevano iniziato a vivere nell'immobile sin da prima della conclusione della compravendita;
ritenendo quindi l'assenza di alcuna lesione rilevante, precisava che nella fattispecie non era ravvisabile alcun vizio occulto. Deduceva inoltre l'assenza dei presupposti per il risarcimento, la prescrizione ex art. 1495 c.c. e, in via riconvenzionale, chiedeva la corresponsione dei canoni di locazione o comunque il risarcimento per l'occupazione dell'immobile. Si costituiva altresì
[...]
, proponendo difese identiche a quelle di Si costituivano Controparte_4 Controparte_1
ribadendo i motivi di rigetto già avanzati da Parte_5
.Con memorie ex art. 183, comma VI, n. 1 c.p.c. gli attori portavano a conoscenza Controparte_1
del giudice la circostanza che, in data 22.05.2005 avevano richiesto al Comune di San Pietro di Caridà
l'autorizzazione per l'esercizio di un'attività di Bed and Breakfast nell'immobile dedotto in lite e di aver ottenuto, dopo 3 anni dalla presentazione dell'istanza, un diniego dovuto alla realizzazione dell'edificio in difformità dalla concessione edilizia e al mancato rilascio del certificato di agibilità.
Rilevavano anche che a distanza di un anno dalla compravendita, tutte le volte in cui si verificavano piogge intense nella zona in cui insisteva l'immobile controverso, si verificavano effetti dannosi, a
3 cose e a persone, derivanti dall'invasione nell'abitazione di fiumi correnti di acqua e di fango, tanto che, in un'occasione, le forze dell'ordine intervenute avevano ritenuto necessario adottare un provvedimento di sgombero dell'edificio. Gli attori rilevavano, ancora, che Parte_6
a causa dell'asserita invivibilità della casa coniugale e all'investimento di denaro per
[...]
l'acquisto della stessa con l'impiego dei risparmi familiari, versava in uno <stato d'ansia generalizzata>>per il quale riceveva assistenza psicoterapeutica presso il servizio psichiatrico dell'ASP di Reggio Calabria, offrendo in comunicazione la relativa certificazione medica.
Allegavano, inoltre, una perizia di parte relativa allo stato dei luoghi e alla natura abusiva dell'immobile, nella quale si concludeva per l'impossibilità di sanatoria dello stesso derivante da irrimediabili difformità della costruzione. Alla luce di quanto rilevato e prodotto in sede di memoria n. 1, i coniugi e mutavano la propria domanda, qualificando Parte_1 Pt_2 quella, unica, di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c., rassegnata nell'atto di citazione, come domanda subordinata e introducendo una nuova domanda, in via principale, di nullità della compravendita per contrarietà alla legge derivante dalla incommerciabilità e non abitabilità dell'edificio. Chiedevano, infine, lo svolgimento di CTU medica per l'accertamento dei disturbi psichiatrici di . Parte_1
Ritenuto di non dover esaminare le domande relative ai danni connessi agli eventi alluvionali e franosi, alla salubrità dell'ambiente, alla costruzione abusiva dei muri di contenimento nonché al risarcimento del danno non patrimoniale in quanto domande nuove, la causa veniva istruita mediante escussione di testimoni (all'udienza del 18.10.2017 venivano escussi i testi e Testimone_1 [...]
; all'udienza del 7.02.2018 venivano escussi i testi e Testimone_2 Testimone_3 Tes_4
, veniva rigettata l'istanza di CTU e la causa veniva trattenuta in decisione in data 22.03.2018,
[...] previa concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

Con sentenza n. 747/2018 emessa in data 23.07.2018 il Tribunale di Palmi rigettava le domande proposta da e condannandoli al pagamento delle spese di Parte_1 Parte_2
lite in favore dei convenuti costituiti.
A fronte della decisione di prime cure i coniugi e roponevano appello per Parte_1 Pt_2
i seguenti motivi:
1. Con il primo motivo di appello veniva dedotta la nullità della sentenza di primo grado ex art. 161 c.p.c. per violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c., in relazione all'art. 40, comma
2, L. 47/85 e agli artt. 1418-1470 c.c. Gli appellanti lamentavano la mancata corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, sotto il duplice profilo, alternativamente, dell'omissione di pronuncia o della
4 decisione su domanda diversa da quella avanzata. Eccepivano, infatti, che il giudice di prime cure avesse omesso di statuire in sentenza sulla domanda di nullità sostanziale del rogito per abusività non sanabile dell'immobile compravenduto, che non avrebbe trovato risposta giurisdizionale, né di accoglimento né di rigetto, oltreché sulle connesse domande restitutoria e risarcitoria, tutte introdotte per la prima volta in sede di memorie n. 1 ex art. 183, comma VI, c.p.c.
I coniugi e denunciavano che il giudice di prime cure avesse deciso la causa Parte_1 Pt_2
<ignorando l'attività difensiva compiuta dagli attori a partire dalla memoria n. 1 ex art. 183, VI comma, c.p.c. (…)posto che, in ogni scritto difensivo di parte successivo alla citazione (…) si chiedeva che il Tribunale provvedesse ad una declaratoria di nullità sostanziale del rogito notarile, sottolineando più volte tutte le difformità urbanistiche riscontrate per l'immobile oggetto di causa che ne impediscono il libero godimento e la commerciabilità, oltreché il rilascio della relativa licenza di abitabilità per carenza dei requisiti strutturali dell'immobile previsti ex lege a tal fine>>, denegando anche la possibilità di un rigetto implicito, ritenendo che la tesi decisoria non fosse palesemente incompatibile con la domanda oggetto di omessa pronuncia.
Ancora, lamentavano che la domanda di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. – unica domanda nell'atto introduttivo, poi qualificata dalla parte come domanda subordinata a partire dalla memoria n. 1 ex art. 183, VI comma, c.p.c. – era stata in primo grado decisa parzialmente e in modo errato. In particolare, adducevano che la decisione della domanda di nullità della compravendita, mediante l'esplorazione della sua causa petendi, relativa alla richiesta di invalidazione di un negozio avente ad oggetto il trasferimento di un bene abusivo, avrebbe consentito al giudice di primo grado la decisione in ordine alla seconda domanda, di risoluzione della compravendita per aliud pro alio, la quale necessitava della verifica dell'importanza dell'inadempimento proprio sulla scorta del trasferimento di un bene abusivo non sanabile, in assenza di informativa resa sul punto agli acquirenti.
Infine, impugnavano in via gradata la sentenza del Tribunale di Palmi per pronuncia su domanda diversa da quella formulata, in considerazione di quel passo motivazionale della sentenza impugnata
(cfr. pag. 4 sentenza n. 747/2018) in cui si statuiva che è infondata la deduzione avanzata dagli attori relativamente alla nullità della compravendita posto che dalla mancanza della licenza di abitabilità, nel caso di immobile destinato ad uso abitativo, non discenderebbe la nullità, non essendovi alcuna norma che preveda l'obbligo del preventivo rilascio del certificato in discorso, ma soltanto la risoluzione del contratto nel caso di assunzione, in capo al venditore, dell'obbligo di curare il rilascio di detta licenza, a meno che il giudice non ritenga di scarsa importanza l'inadempimento.
In altri termini, gli appellanti ritenevano che il Tribunale avesse errato nel considerare la domanda di nullità del rogito notarile sul fatto costitutivo della mancanza del certificato di abitabilità anziché
5 su quello dell'avvenuto trasferimento di un bene abusivo non sanabile, così modificando la causa petendi.
2. Con il secondo motivo di appello i coniugi e adducendo in parte Parte_1 Pt_2
motivazioni già spese nel primo motivo di appello, lamentavano violazione e falsa applicazione degli artt. 1453 e ss. c.c. e 1470 e ss. c.c., del T.U. in materia Edilizia D.P.R. n. 380/2001, nonché dell'art. 116 c.p.c. per la prova orale;
l'omesso esame in motivazione di un fatto decisivo per il giudizio, vale a dire l'abusivismo non sanabile del bene compravenduto;
l'omesso esame delle risultanze probatorie nonché il vizio di errata, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata per omesso esame di fatti e prove. In particolare,gli appellanti ritenevano che il Tribunale di Palmi avesse errato nel ritenere non comminabile l'annullabilità del contratto di compravendita, avendo fatto cattiva interpretazione delle normative contrattuale e urbanistica nonché degli orientamenti giurisprudenziali richiamati in motivazione, asseritamente riguardanti materie diverse da quella su cui verteva la causa. Denunciavano che il giudice di prime cure avesse omesso l'esame di un elemento costitutivo della domanda, vale a dire l'assenza del certificato di abitabilità non in quanto documento, bensì in quanto requisito, così inficiando di vizio logico l'intero impianto motivazionale, specificando che l'informativa che i venditori avrebbero reso in sede di stipula poteva riguardare soltanto l'assenza del certificato di abitabilità e non anche l'assenza dei requisiti dell'immobile necessari per il conseguimento di detta certificazione;
da ciò deriverebbe l'assunto per cui gli acquirenti non avrebbero potuto rinunciare all'agibilità dell'edificio acquistato e, pertanto, non avrebbe valore la circostanza dell'aver usufruito in concreto dell'immobile abitandoci. Lamentavano, ancora, l'assenza di statuizioni in riferimento alla commerciabilità dell'immobile. Riguardo, invece, la valutazione delle prove testimoniali di controparte, ritenevano che le stesse non potessero apportare alcun elemento decisivo per la decisione della lite, vertendo sull'informativa che i venditori avrebbero reso agli acquirenti in relazione alla circostanza dell'assenza di agibilità dell'immobile, dal momento che i convenuti avrebbero ammesso di non essere a conoscenza del carattere abusivo dell'immobile, ascrivibile ai loro danti causa da cui lo avevano ricevuto per successione mortis causa. Ancora, contestavano la ritenuta inattendibilità dei testi di parte attrice e le <interpretazioni congetturali ed apodittiche sul contenuto delle deposizioni dei testi>> avendo il Tribunale considerato non verosimile la circostanza che la figlia degli odierni appellanti, originario contraente prima del subentro nella stessa posizione dei fosse presente ad un incontro decisivo tra le parti, come Parte_7
riferito dal teste architetto , dal momento che detta circostanza non trovava conforto nella Parte_1 deposizione dell'interessata, che riferiva di non ricordare di avervi preso parte ovvero che il teste avesse presenziato a detto incontro o, ancora, che avesse effettuato verifiche Parte_1 sull'immobile, data la sua competenza tecnica. Contestavano, altresì, che il teste enisse ritenuto Tes_2
6 credibile nell'affermare che i venditori avessero reso l'informativa riguardo l'assenza del certificato di agibilità, del quale lo stesso teste disconosceva, però, il significato. Invero, sostenevano anche l'inattendibilità dei testi escussi, e , per avere gli stessi interessi processuali, in quanto Tes_2 Tes_1
coniugi in regime di comunione legale dei beni, rispettivamente, di due dei convenuti.
3. Con il terzo motivo di appello lamentavano la violazione e falsa applicazione di legge ed erronea, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata in relazione all'art. 1453 c.c. ed all'art. 183, VI comma n.1 c.p.c., per il rigetto delle domande risarcitorie. Gli appellanti lamentavano che il Tribunale avesse considerato deduzioni nuove e per questo non ammissibili, quelle inerenti i danni conseguenti agli eventi alluvionali nonché generica la domanda risarcitoria collegata all'asserito stato d'ansia di cui sarebbe stata affetta l'attrice, non essendo stato provato il nesso di causalità tra lo stato di salute e la vicenda contrattuale dedotta in lite e che avesse negato le relative istruzioni probatorie rigettando tanto la richiesta prova testimoniale vertente sugli episodi alluvionali e sull'edificazione abusiva dei muri di contenimento, quanto la richiesta di CTU medica
(sottolineavano di aver potuto sostenere economicamente solo i costi di una ctp urbanistica e non anche quelli di una ctp medica!), estendendo l'impugnazione all'ordinanza del 19.04.2017 di rigetto delle istanze istruttorie.
Alla luce dei suddetti motivi di gravame, e , dopo aver Parte_1 Parte_2
avanzato una copiosa istanza di ammissione di mezzi istruttori (riesame delle prove documentali;
rinnovo della prova per testi già espletata in primo grado;
ammissione della prova per testi non ammessa nel precedente grado;
ammissione della prova per testi con citazione del ctp ing. Per_2 per chiarimenti sull'elaborato di parte versato in atti;
disposizione di CTU urbanistica e medica), eccepivano la nullità della notificazione a mezzo p.e.c. della sentenza impugnata del 18.08.2018 proveniente dall'avv. Calopresti e indirizzata all'avv. Privitera per vizi di forma della relata di notifica nonché per nullità dell'attestazione di conformità; la nullità delle notificazioni a mezzo p.e.c. del
21.09.2018 e 24.09.2018 provenienti dall'avv. Bagalà e indirizzate all'avv. Privitera poiché recanti contenuto differente nonché la nullità della notificazione a mezzo p.e.c. del 18.09.2018 proveniente dall'avv. Calopresti e indirizzata all'avv. Abenavoli per vizio di forma della relata oltreché per danneggiamento del file corrispondente all'oggetto informatico allegato al messaggio. Formulavano istanza di sospensiva degli effetti esecutivi della sentenza impugnata ritenendo sussistenti il fumus boni iuris e il periculum in mora.
Infine, chiedevano, in via principale, previo accertamento e declaratoria di nullità della sentenza impugnata e delle relative notificazioni a mezzo p.e.c.:
7 • l'accoglimento della domanda di declaratoria di nullità per contrarietà alla legge della compravendita stipulata in data 16.06.2003 dinanzi al Notaio Dott.ssa di Vibo Persona_3
Valentia, Rep, n. 46039 e Racc. n. 18354, tra i signori e Parte_1 Parte_2
e i convenuti, avente ad oggetto l'immobile dedotto in lite, sul fondamento del carattere abusivo dello stesso per difformità rispetto alla concessione edilizia, rigettando ogni contraria istanza;

• la condanna degli appellati alla restituzione del prezzo di acquisto dell'immobile pari ad €
112.397,50 e alla refusione delle spese sostenute dagli appellanti oltreché al ristoro dei danni patrimoniali e non patiti dagli appellanti, oltre interessi e rivalutazione dalla data della domanda;

• la condanna degli appellati ex art. 96 c.p.c. per lite temeraria;

• la vittoria di spese per entrambi i gradi di giudizio;
in via subordinata, senza rinuncia alla superiore domanda:
• la risoluzione contrattuale per inadempimento ex art. 1453 e ss. c.c. oltre che la condanna degli appellati alla restituzione del prezzo di acquisto dell'immobile pari ad € 112.397,50 e alla refusione delle spese sostenute dagli appellanti oltreché al ristoro dei danni patrimoniali e non patiti dagli appellanti, oltre interessi e rivalutazione dalla data della domanda.
Con comparsa di risposta comprensiva di appello incidentale condizionato del 22.07.2019 si costituivano , e , Controparte_1 Parte_5 Parte_8 eccependo, preliminarmente, la tardività dell'appello sul presupposto che la notifica della sentenza, al fine della decorrenza del termine breve, veniva effettuata in data 18.09.2018 mentre l'atto di appello veniva ricevuto in data 19.10.2018 da e e in data Controparte_1 Parte_5
23.10.2018 da , quindi oltre i trenta giorni previsti per legge, senza che la Parte_5 costituzione dell'appellato potesse sanare la tardività. Chiedevano, inoltre, la declaratoria di inammissibilità del gravame o, in subordine, l'ordine di integrazione del contraddittorio nei confronti di parte processuale in primo grado, non citata in appello. Chiedevano, Persona_1 sempre preliminarmente, il rigetto dell'istanza sospensiva, perché infondata tanto sul versante del periculum in mora quanto su quello del fumus boni iuris, nonché il rigetto delle istanze istruttorie formulate da controparte poiché proposte ex novo, in alcuni casi, o esplorative, in altri. Nel merito, chiedevano il rigetto dell'appello per infondatezza della domanda, eccependo che dalla mancanza del certificato di abitabilità non possa derivare la nullità del relativo contratto di compravendita dell'immobile, attesa l'assenza di qualsivoglia norma che renda obbligatorio il rilascio del detto certificato, ma, semmai, un inadempimento di scarsa importanza. Gli appellati allegavano a sostegno della propria tesi difensiva il fatto che l'immobile era stato concretamente usufruito dagli attori, ancora prima dell'acquisto, per 18 mesi, stipulando nel frattempo due diversi contratti preliminari,
8 uno a nome della figlia degli attori, uno a nome degli stessi del 14.02.2003 e poi il contratto definitivo per atto pubblico. Pertanto, non solo gli odierni appellanti erano a conoscenza dell'assenza del certificato di abitabilità, ma ritenevano anche l'immobile adatto all'uso al quale era stato preposto, di fatto abitandolo. Peraltro, il mancato rilascio della certificazione, rilevante dal solo punto di vista amministrativo, non integrerebbe un motivo di incommerciabilità dei beni e non altererebbe la funzione sociale ed economica del bene, che, in concreto, può essere venduto. Gli appellati, appellanti incidentali, rilevavano, infine, come la pretesa di controparte a ritenere, dopo diverso tempo, che fosse stata integrata una fattispecie di aliud pro alio scaturiva dalla decisione, successiva all'acquisto dell'immobile, di adibirlo a struttura ricettiva (bed and breakfast), pertanto maturando una intenzione diversa da quella che li aveva mossi a stipulare il contratto di compravendita, vale a dire una mera esigenza abitativa. Sempre nel merito gli appellati, appellanti incidentali, chiedevano il rigetto dell'avversa domanda risarcitoria ritenendola inammissibile, sotto il profilo della mutatio libelli e infondata poiché generica e comunque non provata. Chiedevano, ancora, il rigetto della domanda degli appellanti relativamente alla nullità delle notifiche a mezzo pec della sentenza impugnata, ritenendo che le stesse avessero raggiunto lo scopo fin dalla rituale notifica al primo degli avvocati costituiti in primo grado, anche non domiciliatario. Chiedevano, infine, il rigetto della domanda avversaria di responsabilità ex art. 96 c.p.c.perchè infondata.
e proponevano appello Controparte_1 Parte_5 Parte_8
incidentale nei confronti dei costituiti appellanti principali chiedendo che la fattispecie non si inquadrasse come aliud pro alio e, ancora, che la domanda avversaria fosse ritenuta decaduta e prescritta ex art. 1495 c.c. Instavano, inoltre, per la declaratoria di nullità delle notifiche per i convenuti residenti in Australia, con ogni conseguente effetto di legge sul mancato corretto instaurarsi del contraddittorio, sul presupposto che in Australia non era prevista la compiuta giacenza e i plichi non recapitati venivano restituiti con la dicitura “unclaimed”.
Ancora, per il caso di accoglimento dell'appello principale con conseguente risoluzione del contratto di compravendita e restituzione dell'immobile, riproponevano la domanda riconvenzionale di pagamento dei canoni di locazione in misura pari ad € 650,00 mensili, con decorrenza dal
16.06.2003, oltre rivalutazione Istat ed interessi dovuti dalle singole scadenze di pagamento al saldo effettivo e alle spese, in ragione del fatto che gli appellanti principali avevano abitato senza soluzione di continuità l'immobile dalla stessa data, chiedendone altresì il ripristino nelle stesse condizioni nelle quali era stato consegnato. In via gradata chiedevano il risarcimento o indennizzo da illegittima occupazione nella misura di € 52.000,00 o in quella maggiore o minore ritenuta di giustizia. Infine, domandavano l'estromissione o la non valutazione della consulenza tecnica di parte, prodotta dagli attori, non essendosi formato il contraddittorio sul punto e rassegnavano le seguenti conclusioni:
9 <Voglia l'On.le Corte di Appello adita, contrariis reiectis, così provvedere: in via preliminare riconoscere la tardività dell'appello; riconoscere la nullità della notifica o, in subordine sul punto, disporre l'integrazione del contraddittorio;
sempre in via preliminare rigettarsi l'istanza di sospensiva per assenza dei presupposti di legge;
rigettarsi le istanze istruttorie per carenza dei presupposti di legge;
rigettare l'appello di controparte poiché inammissibile e/o infondato in fatto e diritto per tutte le ragioni sopra esposte;
accogliere le eccezioni presentate in primo grado e riproposte in fase di appello;
in considerazione dell'appello incidentale, e comunque anche ripetute in via di eccezione, riformare la sentenza di primo grado relativamente al mancato perfezionamento della notifica per le parti convenute residenti in [...]e relativamente alla domanda di decadenza
e prescrizione ex art. 1495 c.c.; sempre in considerazione dell'appello incidentale, e comunque anche ripetuta in via di eccezione, in caso di accoglimento dell'appello principale, e in ogni altro caso opportuno, affermare sulla base della domanda espressa in via riconvenzionale in primo grado, qualora venga dichiarato risolto il contratto di compravendita con conseguente restituzione dell'immobile, accertare e dichiarare che tra le parti è intercorso un contratto di locazione e condannare controparte alla corresponsione dei canoni di locazione per € 650,00, mensili con decorrenza dal 16 giugno 2003 alla data del rilascio, oltre rivalutazione ISTAT gli interessi dovuti dalle singole scadenze di pagamento al saldo effettivo e alle spese. Disporre il ripristino dello stesso affinché venga restituito nelle stesse condizioni nelle quali è stato consegnato. Condannare in ogni caso controparte al risarcimento del danno o indennizzo per occupazione dell'immobile con decorrenza dal 16 giugno 2003 e quantificati in € 52.000,00 o per una somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia;
estromettere o non valutare la consulenza tecnica di parte. Per l'effetto condannare gli appellanti Sig.ri e in Parte_9 Parte_2
solido tra loro alla rifusione di spese e competenze anche di questo secondo grado di giudizio.>>
Con comparsa di risposta in appello del 15.10.2019 si costituivano, proponendo appello incidentale, e i quali, preliminarmente, Controparte_8 Controparte_4 eccepivano l'inammissibilità dell'appello per mancata notifica nei confronti di Persona_1
litisconsorte necessaria e, in via gradata, anche per assenza dei requisiti prescritti dall'art. 342
[...]
c.p.c., in particolare, per non aver indicato le parti impugnate della sentenza di primo grado, ma soltanto i motivi di appello e le modifiche richieste. Nel merito, ritenevano infondato e inammissibile l'appello reiterando l'eccezione già formulata in primo grado di inammissibilità della domanda in quanto nuova o configurabile come mutatio libelli ovvero tardiva in quanto formulata per la prima volta nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. di parte attrice, laddove è possibile solo precisare o modificare le domande, le eccezioni e le conclusioni già proposte nell'atto introduttivo,
10 nel quale gli attori si erano limitati a chiedere la risoluzione del contratto di compravendita per consegna di aliud pro alio essendo l'immobile privo del certificato di abitabilità; ritenendo conseguentemente inammissibili le correlate domande restitutoria e risarcitoria, anche sotto l'ulteriore profilo della loro formulazione generica. Gli appellati, appellanti incidentali, ritenevano infondate le doglianze avversarie anche nel merito e vano il richiamo all'art. 40, comma 2, L. n.47/85, dal momento che l'atto pubblico del 16.06.2003 non sarebbe affetto da nullità non essendosi registrato al momento della sua sottoscrizione alcun provvedimento di natura sanzionatoria che riguardasse l'immobile dedotto in lite, atto ad inficiarne la validità per effetto della sua contrarietà alla legge urbanistica, che discenderebbe soltanto dall'omissione degli estremi della concessione edilizia o di quella rilasciata in sanatoria. Né gli attori avrebbero fornito prova di un abusivismo insanabile rispetto all'immobile oggetto di causa, posto che le uniche allegazioni sul punto consisterebbero in una consulenza tecnica di parte e in una comunicazione del Comune in cui sorge l'immobile, contestate dai convenuti. Riguardo al secondo e terzo motivo di appello opponevano l'inammissibilità del gravame per motivazioni coincidenti, in tutto o in parte, a quelle spese riguardo al primo motivo. Si opponevano, altresì, alle richieste istruttorie formulate dagli appellanti, all'istanza di inibitoria e alla richiesta di condanna per lite temeraria, tutte per mancanza dei presupposti necessari per il loro accoglimento. Proponevano, poi, appello incidentale relativamente al capo della sentenza impugnata relativo alla domanda attorea di nullità del contratto, dovendosi statuire, secondo gli appellanti incidentali, nel senso della nullità della stessa anziché soltanto della sua infondatezza. Il secondo motivo di appello incidentale riguardava il capo della sentenza in cui veniva qualificata la domanda di parte attrice come aliud pro alio e respinta l'eccezione di decadenza, dovendosi invece ricondurre nell'alveo della mancanza di qualità della cosa venduta, soggetta ai termini decadenziali e prescrizionali di legge, con la consequenziale avvenuta prescrizione della domanda attrice, con reviviscenza della domanda riconvenzionale di restitutio in integrum dell'immobile compravenduto, libero da pesi e vincoli, e del diritto a ricevere un indennizzo per l'occupazione e godimento dell'immobile da parte degli appellanti nel caso di accoglimento della domanda avversa.
Concludevano chiedendo il rigetto delle richieste istruttorie avanzate dagli appellanti e l'estromissione delle CTP depositate dagli stessi;
il rigetto del gravame proposto perché infondato in fatto e in diritto;
l'accoglimento dell'appello incidentale;
in via gradata, la conferma della sentenza impugnata ovvero, in caso di accoglimento dell'appello principale, la restituzione dell'immobile nelle condizioni in cui era stato consegnato, la garanzia di essere tenuti indenni da eventuali diritti acquisiti sull'immobile da terzi, un indennizzo nella misura corrispondente alla quota di sua spettanza sui canoni di locazione dovuti per tali tipi di abitazione, che si determinano in €. 400,00 mensili, o in quella somma maggiore o minore che sarà stabilita in corso di causa e ritenuta di giustizia, a far data
11 dal 16/6/2003 fino all'effettiva consegna dell'immobile, oltre rivalutazione ISTAT ed interessi dovuti dalle singole scadenze sino al soddisfo;
con vittoria di spese per entrambi i gradi di giudizio.

Dopo alcuni rinvii e scambi di note scritte in sostituzione dell'udienza, con ordinanza del 24.02.2022 questa Corte d'Appello, rilevata la ritualità dell'instaurazione del contraddittorio e l'integrità del rapporto processuale relativo alla defunta (nata in data [...] a [...] Persona_1
Pietro di Caridà, già dichiarata contumace nel giudizio di prime cure, ritualmente citata in data
30.6.2008 e deceduta in successiva data 7.6.2012) disponeva la sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza impugnata e invitava le parti alla precisazione delle conclusioni, con termine per il deposito e lo scambio delle relative note fino al 25.3.2022. Con successiva ordinanza del 31.03.2022, rilevato che il vizio della sentenza impugnata (consistente nell'avvenuta statuizione di merito nei confronti di una parte già deceduta e verso la quale non era stata rinnovata la notificazione della citazione introduttiva e di due parti costituite soltanto in proprio, e non anche n.q. di eredi della prima), sebbene effettivamente sussistente ed espressamente non eccepito dalle sole parti che avrebbero avuto interesse al suo rilievo ed alla conseguente eventuale declaratoria (ossia gli eredi , non integrava anche una delle situazioni presupposto giustificative, in caso CP_2
d'invalidazione del decisum ex art. 354 c.p.c., per la restituzione del giudizio alla cognizione del primo Giudice, sicché nulla ostava alla prosecuzione ulteriore del giudizio, la causa veniva assegnata in decisione, con concessione dei termini per la precisazione delle conclusioni da rassegnarsi all'udienza del 27.04.2023, poi differita al 14.12.2023 per i medesimi adempimenti con termine per il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.
Successivamente la causa veniva rimessa sul ruolo per surroga del relatore e definitivamente assegnata a sentenza con ordinanza del 30.07.2024 nella quale si rilevava l'opportunità di rimettere al Collegio la decisione sulla rinnovazione delle notifiche che non sarebbero andate a buon fine, da coniugarsi con l'esigenza di non svolgere attività non necessarie alla definizione del giudizio, previa verifica del merito dell'appello. Seguiva lo scambio di memorie e repliche.Tutte le parti reiteravano le difese e le domande formulate in precedenza.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Alla luce delle valutazioni di merito, della lunga durata del processo (iniziato in primo grado nel
2008 ed in appello nel 2018), ritiene la Corte di avvalersi dell'orientamento della giurisprudenza di legittimità che esonera dalla necessità di integrare il contraddittorio laddove l'esito di merito che si profila renda tale adempimento non utile alla decisione, soprattutto laddove – ed è questo il caso - la
12 regolarizzazione di una notifica in Australia, già infruttuosamente tentata, prospetti notevoli dilatazioni dei tempi di definizione di un processo ormai durato troppo a lungo.
Ciò in vista del rispetto del diritto fondamentale ad una ragionevole durata del processo, che impone al giudice (ai sensi degli artt. 175 e 127 c.p.c.) di evitare adempimenti che siano di ostacolo ad una sollecita definizione dello stesso senza beneficio, tra i quali rientrano quelli che si traducono in un inutile dispendio di attività processuali e formalità superflue perché non giustificate dalla struttura dialettica del processo e, in particolare, dal rispetto effettivo del principio del contraddittorio, da effettive garanzie di difesa e dal diritto alla partecipazione al processo in condizioni di parità, dei soggetti nella cui sfera giuridica l'atto finale è destinato a produrre i suoi effetti. (cfr Cas. Sez. 2 - ,
Ordinanza n. 12515 del 21/05/2018 ; Cass Sez. 2 - , Sentenza n. 11287 del 10/05/2018; Cass . Sez.
6 - 3, Ordinanza n. 8980 del 15/05/2020)
Il principio si configura come una applicazione della cd “ragione più liquida”, che impone di non prolungare la durata del processo per attività comunque inutili o inidonee a condurre ad un positivo risultato, in ossequio alla regola della ragionevole durata (cfr Cass Sez. 2 , Ordinanza n. 10839 del
18/04/2019)
Parimenti irrilevanti sono le eccezioni di nullità della notifica della sentenza di primo grado per erroneità dell'utilizzo della modalità informatica, dell'indirizzo di posta elettronica certificata, ecc.
Prescindendo dalle eccezioni e dalle ragioni di tale doglianza (talune delle quali peraltro manifestamente inconsistenti), ove per ipotesi la notifica fosse nulla o inesistente, opererebbe il cd termine “lungo” ex art 327 cpc per l'impugnazione della decisione, per il quale sarebbero certamente tempestivi gli appelli proposti .
Nel merito, l'appello principale – di censurabile prolissità, lungo oltre 70 pagine- è infondato sotto tutti i profili prospettati .
I
Il primo motivo lamenta l'omessa valutazione della domanda di nullità sostanziale del rogito per abusività non sanabile dell'immobile compravenduto, domanda che sarebbe stata avanzata non in sostituzione, ma in aggiunta (con rapporto di subordinazione) con altra domanda inizialmente proposta (di risoluzione del contratto per inadempimento) e poi ribadita come subordinata nelle ultime conclusioni.
Tale domanda di nullità è stata avanzata con la memoria di primo termine ex art 183 cpc comma
6^ cpc.
Nella sentenza impugnata la domanda di nullità è stata ritenuta infondata, in quanto la vendita dell'immobile ad uso abitativo ma privo della licenza di abitabilità non sarebbe nulla ma solo risolubile, non essendovi norme che impongono il preventivo rilascio de certificato, ma potendosi
13 ritenere il contratto risolubile o no a seconda dell'importanza dell'inadempimento, se il venditore avesse assunto l'impegno di curare il rilascio della licenza.
Ma con tale motivazione il Tribunale di Palmi ha di fatto ricondotto anche la domanda di nullità all'ipotesi del mancato rilascio del certificato, mentre la nuova domanda proposta con la prima memoria dell'art 183 cpc richiedeva dichiararsi la nullità del contratto per motivi diversi, ovvero aver trasferito un immobile abusivo, realizzato in difformità dalla concessione edilizia ( e quindi non solo per mancanza della licenza di abitabilità).
Tale domanda, in tali termini, in effetti non è stata mai direttamente affrontata dall'impugnata sentenza;
e correttamente gli appellanti lamentano ciò.
La domanda deve ritenersi ammissibile e deve essere esaminata nel merito, nonostante si discosti dal tema di indagine proposto dall'atto di citazione del 2008, nel quale nessun cenno si faceva alla nullità, né all'abusività del manufatto venduto (con la citazione si era agito solo per la risoluzione del contratto ) .
Ciò in considerazione dell'evoluzione giurisprudenziale, che negli ultimi anni ha sempre più esteso la possibilità di allargare l'ambito della cognizione nell'ambito dello stesso processo, con l'intento di garantire la concentrazione delle questioni attinenti i medesimi fatti o alla medesima vicenda sostanziale.
Evoluzione iniziata con Cass. Sez. U, Sentenza n. 12310 del 15/06/2015 che ha ritenuto ammissibile la modificazione della domanda introdotta attraverso la memoria dell'art. art. 183 cod. proc. civ. (quindi entro i termini di precisazione dei temi del processo fissati dalla norma) anche ove riguardasse “uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa ("petitum" e "causa petendi")” , sempre che la domanda così modificata risultasse comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio , escludendo che ciò compromettesse le potenzialità difensive della controparte, o allungasse i tempi processuali. (con detta decisione è stata ammessa la modifica, nella memoria ex art. 183 cod. proc. civ., dell'originaria domanda formulata ex art. 2932 cod. civ. con quella di accertamento dell'avvenuto effetto traslativo.).
Ulteriore passo è stato fatto con la successiva Cass . Sez. Un. Sentenza n. 22404 del 13/09/2018
“Nel processo introdotto mediante domanda di adempimento contrattuale è ammissibile la domanda di indennizzo per ingiustificato arricchimento formulata, in via subordinata, con la prima memoria ai sensi dell'art. 183, comma 6, c.p.c., qualora si riferisca alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio, trattandosi di domanda comunque connessa per incompatibilità a quella originariamente proposta.”
Infine la recente Cass. Sez. Un. Sentenza n. 26727 del 15/10/2024, occasionata anch'essa da una vicenda monitoria, che ha dato spazio alla proposizione di domande alternative a quella
14 originariamente proposta “… a condizione che esse trovino fondamento nel medesimo interesse che aveva sostenuto la proposizione della originaria domanda e che siano introdotte nella comparsa di risposta, ferma restando la possibilità, qualora l'opponente si avvalga dello "ius variandi" posteriormente all'atto di opposizione, di proporre domande che costituiscano una manifestazione reattiva di difesa, anche se non "stricto sensu" riconvenzionali, sino alla prima udienza e nella memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. (Nella specie la S.C. ha affermato l'ammissibilità della proposizione da parte dell'opposto, nella comparsa di risposta, di domande ex art. 2041 e/o ex art.
1337 c.c., aventi "petitum" almeno in parte corrispondente alla pretesa avanzata in via monitoria).”
Non v'è dubbio che la domanda che proponga la azione di nullità per la mancanza di qualità fondamentali /incommerciabilità nell'immobile oggetto di domanda - per la natura abusiva del manufatto, difforme dalla pur esistente concessione edilizia - , è domanda diversa da quella di risoluzione per inadempimento.
Tale domanda trova origine nella medesima situazione sostanziale, e può rientrare nei canoni dettati dalla citata giurisprudenza di legittimità per avere ingresso nel processo;
si tratta quindi di domanda ammissibile, e avrebbe dovuto essere trattata in primo grado.
Tuttavia la domanda è nel merito infondata.
La giurisprudenza di legittimità a Sezioni Unite nel 2019, risolvendo un contrasto instauratosi in
Corte di Cassazione sulla interpretazione della sanzione di nullità per gli atti di trasferimento inter vivos di immobili abusivi, sanzione prevista dagli art 17 e 40 della legge 46 del 1985 e succ modifiche, ha sottoposto a ricognizione le leggi della disciplina urbanistica, i precetti e le comminatorie di nullità, giungendo a concludere (attraverso l'articolata motivazione della sentenza cui interamente in questa sede si fa richiamo) che la nullità del contratto o atto di trasferimento inter vivos ha natura cd “testuale”, e quindi resta esclusa e il contrato è valido , quando vi sia dichiarazione dell'alienante di esistenza della concessione edilizia, con indicazione degli estremi del titolo urbanistico, a prescindere dalla conformità della costruzione al titolo azionato (Cass Sez. U - ,
Sentenza n. 8230 del 22/03/2019 – “La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile
15 all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.”)
Nella specie, il contratto di acquisto per notaio atto del 16.6.2003 rep n. 46039 Persona_3 con il quale gli appellanti hanno acquistato l'immobile oggetto di causa, prodotto Pt_2 Parte_1
in atti, riporta testualmente: << Art 5. I signori , , Controparte_3 Controparte_5
, e , ai sensi e per gli effetti della vigente legge Controparte_1 Parte_8
urbanistica, dichiarano:
- che il fabbricato in oggetto è stato edificato in base alla concessione edilizia n 27/83 rilasciata dal Sindaco del Comune di San Pietro di Caridà i data 8 febbraio 1986..
- che per esso non sono stati mai adottati , né risultano pendenti, procedimenti diretti all'adozione di provvedimenti sanzionatori di alcun genere..>>
La dichiarazione dei venditori esclude ogni nullità del contratto, nonostante la difformità dell'immobile dalla concessione edilizia , per quanto già illustrato.
La domanda volta ad ottenere la nullità del contratto per difformità del manufatto dalla concessine edilizia è pertanto infondata , ed infondato il motivo di appello che la ripropone.
II
Non può accogliersi neppure il secondo motivo d'appello che contesta la reiezione dell'originaria azione di risoluzione per inadempimento, formulata con l'atto di citazione del 2008 , avendo i venditori omesso di consegnare il certificato di abitabilità del fabbricato.
Avevano sostenuto gli attori che da ciò conseguiva l'inutilizzabilità dell'immobile per l'uso proprio
, e configurava la vendita di aliud pro alio.
Tale domanda è stata espressamente ed accuratamente valutata dal Tribunale, alla luce dell'istruttoria svolta, che ha acclarato come gli acquirenti fossero perfettamente consapevoli della mancanza del certificato di abitabilità, cosa di cui avevano ampiamente discusso con i venditori ben prima della stipula del rogito (intervenuta dopo la stipula di due diversi preliminari di vendita) , chiedendo anche al notaio se tale mancanza fosse di ostacolo alla stipula dell'atto.
La sentenza ha valorizzato anche la circostanza che gli acquirenti avevano abitato nell'immobile per oltre un anno prima di comprarlo;
e ha ritenuto che fosse stata condotta contraria a buona fede avere agito a distanza di anni (l'acquisto era del 2003), affermando che l'immobile non fosse idoneo all'uso per mancanza del certificato di abitabilità.
La decisione di primo grado non risulta affatto smentita dalle argomentazioni dell'appellante , perché non vi è alcuna convincente ragione che priva di solidità la valutazione delle prove, avendo correttamente il primo giudice sondato e motivato la attendibilità dei testimoni.
16 Del resto, che le motivazioni che hanno spinto gli attori all'avvio della causa siano sopravvenute all'acquisto, è ammesso e spiegato in atti proprio dagli attori.
E' stato dichiarato che dopo aver adibito l'immobile a casa di abitazione , dopo alcun anni, gli acquirenti avevano pensato di utilizzarlo per attività imprenditoriale di “affittacamere” (bed & breakfast) , ma nel momento in cui avevano chiesto le relative licenze si erano visti rispondere dall'autorità Comunale che i permessi non erano rilasciabili per la difformità sostanziale del fabbricato dalla concessione edilizia, oltre che per la mancanza di licenza di abitabilità.
Fermo restando quanto detto dal Tribunale, può aggiungersi che la mancanza del certificato di abitabilità non potrebbe per sé legittimare la risoluzione per grave inadempimento innanzitutto per la consapevolezza di tale mancanza in capo agli acquirenti, che non può ritenersi giustificabile, perché la ragione della mancanza del certificato era platealmente evidente, conoscibile per qualsiasi acquirente di ordinaria diligenza.
Inoltre, allegato al contratto – art 6 della stipula del 16.6.2003- vi era il certificato di destinazione urbanistica del suolo su cui sorgeva l'immobile, che riporta chiaramente la destinazione di “zona agricola”, per la quale erano ammesse ed assentibili solo le costruzioni ad uso agricolo proprie delle zone rurali (magazzini, stalle, fienili, ecc, pur connesse ad abitazioni).
Infatti le difformità che impedivano la “regolarizzazione” e il rilascio della licenza non scaturivano nella specie da elementi costruttivi difformi dalla concessione edilizia , rilevabili solo con accurate indagini tecniche, ma erano immediatamente percepibili ad una semplice occhiata. Non solo perché la costruzione ricadeva in zona agricola, e non di edilizia abitativa , come indicato a chiare lettere dalla relazione allegata alla concessione edilizia che prevedeva un “fabbricato a scopo miglioramento fondiario e residenza”, collocato in zona agricola;
ma anche perché la stessa relazione prevedeva la destinazione delle varie pari del fabbricato a “fienile”, “deposito attrezzi agricoli” ,
“stalla” , oltre che residenza connessa a tali usi. Nessuno di tali ambienti agricoli risultava effettivamente esistente nel manufatto realizzato, consistente in una villetta per civile abitazione , come tale accatastata e come tale abitata ed utilizzata dagli acquirenti ben prima della vendita.
Non appare quindi possibile presumere che gli acquirenti non sapessero (o non fossero in grado di sapere con l'ordinaria diligenza) quale fosse l'oggetto effettivo della compravendita, ovvero un fabbricato del tutto difforme dalla concessione edilizia , non potendosi quindi prospettare che vi fosse stata un effettivo inadempimento , con consegna di aliud pro alio – da parte dei venditori.
Le caratteristiche e difformità dell'immobile devono ritenersi note e perfettamente ed agevolmente conoscibili, con l'ordinaria diligenza dei creditori-acquirenti, e ciò escluderebbe comunque la gravità dell'inadempimento”: “Ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 cod. civ. il giudice deve tenere conto, ai sensi
17 dell'art. 1227, comma primo, c.c., delle circostanze che avrebbero ridotto le conseguenze dell'inadempimento e che la parte non inadempiente conosceva o avrebbe potuto conoscere con
l'ordinaria diligenza” (cfr Cass Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 20182 del 03/09/2013 )
Le argomentazioni che precedono integrano ed avvalorano la decisione de Tribunale sulla conoscenza degli acquirenti, sono coerenti con gli esiti della valutazione delle prove orali assunte, e rendono persino meno rilevanti tali prove, stante la agevole conoscibilità, prima ancora che la conoscenza dell'effettiva natura e caratteristica del bene acquistato, che esclude l'esistenza di un grave inadempimento dei venditori, e quindi la risolvibilità del contratto , ed impone la reiezione del relativo motivo di appello.
III
La sentenza ha infine respinto:
- la domanda risarcitoria relativa ai danni subiti in occasione delle intense piogge, perché la circostanza era stata dedotta per la prima volta nelle note istruttorie successive alla declaratoria di nullità del giudizio , ed era inammissibile perché avente ad oggetto “fatti nuovi non dedotti in citazione;

- La domanda scaturente dal dedotto “stato d'ansia” della attrice, ritenuta eccessivamente generica, non essendo stato dedotto sarebbe stato il danno subito, e che l'attrice aveva documento uno “stato d'ansia” senza però fornire alcuna prova della riconducibilità di tale condizione alla vicenda contrattuale in oggetto.
Il terzo motivo di appello che si rivolge a tali statuizione è infondato.
Innanzitutto la domanda di risarcimento del danno che era stata proposta con l'atto di citazione era connessa, con ogni evidenza, solo e soltanto alla risoluzione del contratto e alle sue conseguenze , tanto è vero che si chiedevano di quantificarlo ai sensi dell'ar 1224 cc comprendendo tanto la perdita subita che il mancato guadagno.
Non vi era alcun cenno nell'atto di citazione, né a danni da piogge, né a danni alla salute per stati d'ansia o simili, conseguenti ai fatti di causa .
Ciò può desumersi agevolmente perché nessun cenno, neppur minimo ,nessuna allegazione, nessun rifermento vi era a tali cause di danno o risarcimento nell'atto di citazione del 2008.
Gli stessi appellanti ammettono che le precisazioni sarebbero venute dopo, con le memorie istruttorie.
Esaminando la memoria istruttoria ex art 183 cpc depositata solo nel 2017 dagli attori , intanto si rileva che per la prima volta si fa riferimento a danni per intense piogge ed acquazzoni che avrebbero interessato l'immobile, con “fiumi correnti di acqua e fango”; e con pericolo per la salute.
18 La memoria è di anni successiva all'inizio del processo;
la declaratoria di nullità della fase svoltasi in precedenza, per errori nelle notifiche degli atti introduttivi e nella indicazione delle udienze (cfr sentenza non definitiva di primo grado), non può giovare a rimettere in termini gli attori, ovvero proprio coloro che tali nullità hanno causato.
In ogni caso, ove si ritenesse di superare il rilievo della tardività delle domande risarcitorie (nuove e relative a temi di indagine completamente diversi rispetto a quelle già proposte e riferite alla risolvibilità o nullità di un atto notarile di compravendita) , deve prendersi atto che le deduzioni sui danni da precipitazioni sono rimaste del tutto generiche, allo stato di mere allegazioni, che non sono state accompagnate da individuazioni di cause dei danni .
Non è dato capire dalla lettura della memoria se intendessero gli attori contestare difetti costruttivi, incompletezze, carenze dell'immobile, non è neppure chiaramente dedotto né intelligibile per quale ragione i danni da eventi metereologici sarebbero riferibili ai venditori o alla loro responsabilità .
Nessuna quantificazione né descrizione di danni è dato rinvenire nelle conclusioni, ma solo una generica richiesta risarcitoria con una richiesta di indagine peritale.
E' evidente che in tale contesto nessun accertamento sarebbe stato ammissibile nè praticabile, risultando totalmente esplorativa anche una indagine peritale,, che avrebbe dovuto affidare al CTU non già la verifica di quanto domandato, ma la ricerca di danni , cause , responsabilità, ecc, in totale assenza di definizioni della domanda e di pur minime indispensabili allegazioni.
Per quanto riguarda poi la richiesta di risarcimento di danni alla salute, collegata ad uno “stato
d'ansia” della attrice, a parte il rilievo per cui tale conseguenza dannosa sarebbe (in ipotesi) risarcibile solo da chi sia ritenuto responsabile di comportamenti illeciti (esclusi nella vicenda della compravendita , per quanto detto) , sarebbe comunque del tutto insufficiente a fondare ogni indagine e ogni riconducibilità causale, la presenza di un solo certificato medico – datato 2016- contenente una diagnosi di “disturbo d'ansia generalizzato”, senza alcun altro riferimento temporale, data di insorgenza , né terapia.
I motivi di appello volti a contestare la decisione che ha negato ingresso a queste domande risarcitorie e non ha disposto alcun accertamento sono pertanto infondati.
Per di più, e sia detto ad abundantiam dalla lettura delle pur assai articolate conclusioni riportate nelle note di precisazione e nelle comparse conclusionali, non appare chiaro se tali domande siano state neppure riproposte, apparendo le pur prolisse istanze risarcitorie conclusive riferite alle questioni centrali e principali di nullità o risolubilità del contratto d'acquisto, cui si è associata la richiesta di risarcimento dei danni “patrimoniali e non patrimoniali, patiti e patiendi” con formula assai generica e senza particolari illustrazioni delle domande risarcitorie specifiche di cui al motivo di appello in trattazione
19 IV
Il totale rigetto dell'appello principale esonera dall'esame dell'appello incidentale, per il quale l'interesse viene meno, stante la conferma dell'appellata sentenza, nella parte che resta assorbita dalla decisione;
e parimenti va detto per l'appello incidentale subordinato all'accoglimento del principale
.
V
Le spese del presente grado vanno interamente compensate fra le parti;
innanzitutto perché sulla decisione della domanda di nullità del contratto per abusivismo dell'immobile , proposta solo in sede di note istruttorie, è stata determinante l'evoluzione della giurisprudenza a SU del 2019, intervenuta successivamente alla sentenza e anche all'atto di appello (dell'anno 2018); oltretutto l'inizio della causa in primo grado nel 2008 la sottrae alla più rigorosa disciplina della regolazione delle spese dettata dalla legge 69 del 2009 e successive.
VI
L'integrale rigetto dell'appello impone la attestazione ai sensi dell'ar 13 comma 1 quater del DPR
115 de 2002


P.Q.M.


La Corte di Appello di Reggio Calabria, definitivamente pronunciando sull'appello in epigrafe proposto da avverso la sentenza n. 747/2018 del Tribunale di Palmi pubblicata il 24.07.2018, nel procedimento N.R.G. 738/2008, così provvede:
- Rigetta interamente l'appello principale;

- Dichiara assorbito l'appello incidentale condizionato e subordinato all'accoglimento dell'appello principale;

- Compensa le spese del presente grado fra tutte le parti;

- Ai fini dell'art. 13 comma 1 quater del T.U. n. 115 del 30.5.2002 , attesta il totale rigetto dell'appello principale .

Reggio Calabria, così deciso il 21 febbraio 2025
La Presidente estensore dott.ssa Patrizia Morabito
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