REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
PRIMA SEZIONE CIVILE
composta dai magistrati dott.ssa Caterina Passarelli Presidente dott. Federico Bressan Consigliere rel. dott. Francesco Petrucco Toffolo Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di II° grado n. 868/2023 R.G., promossa con atto di citazione d'appello notificato il 5.5.2023, vertente
TRA
, C.F. ; Parte_1 C.F._1
, C.F. ; Parte_2 C.F._2
, C.F. ; Parte_3 C.F._3
, C.F. , Parte_4 C.F._4 tutti rappresentati d difesi dall'avv. Alice Sabbion EL Foro di Padova, elettivamente domiciliati presso il difensore, in Padova, Via Alsazia n. 3, appellanti/convenuti in primo grado
E
P.I. , in persona EL suo legale rappresentante AR P.IVA_1
p.t., sig. , con sede in (35016) Piazzola sul Brenta (PD), Via Dei CP_2
Carrara n. 63, rappresentata e difesa dall'avv. Enrico Alfonso Michele Zin EL Foro di
Padova, elettivamente domiciliata presso il difensore, in Piazzola sul Brenta (PD), Via
Dei Carrara n. 69, appellata/attrice-ricorrente in primo grado avente ad oggetto: appello avverso la sentenza EL Tribunale di Padova n. 653/2023, pubblicata il 3.4.2023 a definizione EL procedimento di primo grado n. 6020/2021
R.G., promosso da con ricorso ex art. 702bis c.p.c. depositato il AR
1

4.10.2021, in punto: pagamento provvigione per attività di intermediazione immobiliare;
causa trattenuta all'udienza EL 17.10.2024, fissata per la rimessione ELla causa in decisione, in relazione alle seguenti conclusioni ELle parti costituite:
➢ conclusioni di parte appellante [ + 3]: Parte_1
“Rifiutato il contraddittorio su ogni eventuale nuova e/o diversa domanda irritualmente o tardivamente formulata ex adverso anche in via istruttoria, letto il provvedimento emesso in data 14.09.2023 e in ottemperanza allo stesso, lo scrivente patrocinio rassegna le proprie conclusioni come da atto di citazione in appello che di seguito si riportano: Voglia l'adita Corte, in riforma ELl'impugnata sentenza emessa dal Tribunale di Padova il 3.04.2023 n. 653/2023: nel merito: rigettare la pretesa ELla provvigione così come formulata da in quanto infondata in AR fatto e diritto per tutte le ragioni esposte nel presente atto. In via subordinata: riscontrati gli errori di calcolo effettuati dal Giudice, per errata considerazione ELl'effettivo prezzo di vendita di euro 105.728,00 e non euro 170.728,00, nonché
l'errore nella mancata considerazione ELla percentuale EL 2% ai sensi ELl'art. 9 ELl'incarico, si chiede pertanto di diminuire la provvigione e contestualmente procedere al ricalcolo ELle spese processuali, sulla base EL principio ELla soccombenza. In via ulteriormente subordinata: nella non creduta ipotesi di conferma ELla sentenza emessa dal Tribunale di Padova oggi impugnata, ritenendo comunque fondate le pretese di si chiede ugualmente che, riscontrata la AR mancata considerazione ELla percentuale EL 2% ai sensi ELl'art. 9 ELl'incarico, si chiede pertanto di diminuire comunque la provvigione e contestualmente procedere al ricalcolo ELle spese processuali, sulla base EL principio ELla soccombenza parziale. In via istruttoria: si chiede di essere ammessi alla prova per testi sulle seguenti circostanze:

1. Vero che in data 23.08.2018, allorché conferivano incarico alla per la vendita EL compendio immobiliare comprensivo EL AR terreno agricolo e dei mappali su cui insistevano i beni immobili residenziali, le GN specificavano all di essere interessate a _1 Parte_5 vendere tutto il compendio immobiliare di loro proprietà al prezzo di € 247.000,00, come da doc. 1 allegato alla memoria di costituzione? Testimone: .

2. Testimone_1
Vero che nel mese di maggio 2020 il OR si recava presso l'Agenzia Parte_4
Immobiliare, dichiarando espressamente di voler acquistare tutto AR il compendio immobiliare di proprietà ELle GN , costituito dal terreno _1 agricolo e dai mappali su cui erano stati costruiti due immobili ad uso residenziale?
Testimoni: Ing. e SI .

3. Vero che, in data Testimone_2 Testimone_3
2 06.06.2020, dopo che il OR , sottoscriveva la controproposta avanzata Parte_4 dalle GN e pari ad € 205.000,00, versando la caparra di € 2.000,00 _1 tramite assegno circolare n. 8372856291-07, metteva al corrente il CP_1 promissario acquirente ELla sussistenza EL diritto di prelazione agraria esercitabile dai ORi , confinanti e coltivatori? Testimone: Ing. Parte_6 Testimone_2
e SI .

4. Vero che, durante le visite all'immobile avvenute Testimone_3 prima ELla sottoscrizione EL contratto preliminare EL 06.06.2020, CP_1 riferiva che il OR avrebbe acquistato tutto il compendio
[...] Parte_4 immobiliare ossia tutto il terreno agricolo e le case sullo stesso insistenti, omettendo di notiziare il OR ELla sussistenza EL diritto di prelazione agraria Parte_4 esercitabile dai ORi , confinanti e coltivatori? Testimone: SI Parte_6
.

5. Vero che, solo dopo la sottoscrizione EL preliminare di Testimone_3 compravendita EL 06.06.2020, notiziava le GN ed AR _1 il OR EL fatto che avrebbero dovuto notificare il suddetto preliminare Parte_4 ai ORi per consentire a questi ultimi l'esercizio EL diritto di prelazione Parte_6 loro spettante per legge come da doc. 9 che si mostra al teste? Testimone: Tes_1
.

6. Vero che nel mese di Luglio 2020, contattava
[...] AR informalmente i ORi per verificare se gli stessi fossero intenzionati ad Parte_6 esercitare il diritto di prelazione agraria sul terreno agricolo di proprietà ELle SInore
? Testimone: , , , _1 Testimone_1 Tes_4 Tes_5 Testimone_6
, .

7. Vero che tra il mese di Luglio 2020 e il mese di Agosto Tes_7 Tes_8
2020, apprendeva che i ORi intendevano esercitare AR Parte_6 il diritto di prelazione agraria su tutto il terreno agricolo di proprietà ELle SInore
? Testimone: .

8. Vero che, il giorno 27 Agosto 2020, la _1 Testimone_1 moglie EL OR si recava presso l'agenzia al fine di Parte_4 AR vedersi restituire l'assegno circolare n. 8372856291-07 depositato presso l'agenzia a titolo di caparra confirmatoria? Testimone: .

9. Vero che, in data Testimone_3
04.08.2020, si reca presso i ORi ai quali propone CP_1 CP_1 Parte_6 di acquistare il terreno agricolo di proprietà ELle GN alla cifra di € _1
45.000,00? Testimone: . 10. Vero che in data 07.08.2020, Testimone_1 [...] invitava le GN presso la sede ELl'agenzia al fine di CP_1 _1 sottoscrivere un secondo preliminare di compravendita con il quale le stesse si sarebbero impegnate a vendere ai ORi il solo terreno agricolo di loro Parte_6 proprietà per la somma di € 45.000,00? Testimone: . 11. Vero che, Testimone_1 prima EL primo frazionamento n. protocollo 8572 EL 01.10.2020, la distanza tra la i mappali su cui erano stati costruiti gli immobili ad uso residenziale e quello
3 corrispondente al terreno agricolo era inferire a 5 mt? Testimone: Ing. Tes_2
. 12. Vero che, gli immobili ad uso residenziale siti nella proprietà ELle
[...] GN dovevano essere ristrutturati, uno degli stessi era inabitabile, come _1 da doc. 11 che si mostra al teste, erano sprovvisti di allacciamenti e chiusi dal 2015?
Testimone: . 13. Vero che in data 10.08.2020, il OR Testimone_1 Testimone_1 contattava l'Ing. ? Testimone: e Ing. Testimone_2 Testimone_1 Tes_2
14. Vero che, in data 10.08.2020, il OR comunicava
[...] Testimone_1 all'Ing. che le GN erano ancora interessate alla Testimone_2 _1 vendita di tutto il compendio immobiliare? Testimone: e Ing. Testimone_1
. 15. Vero che, in data 10.08.2020, l'Ing. Testimone_2 Testimone_2 comunicava al OR che il OR era ancora interessato Testimone_1 Parte_4 all'acquisto di tutto il compendio immobiliare di proprietà ELle GN ? _1
Testimone: e Ing. . 16. Vero che, subito dopo il Testimone_1 Testimone_2
10.08.2020, il OR e l'Ing. indicevano una Testimone_1 Testimone_2 riunione a cui partecipavano le GN e i di loro mariti? Testimone: _1
e Ing. . 17. Vero che nella circostanza di cui al Testimone_1 Testimone_2 punto che precede l'Ing. proponeva di effettuare un primo Testimone_2 frazionamento EL terreno agricolo indicando quale tecnico il proprio collaboratore
Geom. ? Testimone: Ing. . 18. Vero che, subito Persona_1 Testimone_2 dopo il 10.08.2020, l'Ing. contattava Testimone_2 AR avvertendo la stessa ELla possibilità di eseguire il frazionamento di cui al punto 17?
Testimone: Ing. . 19. Vero che, dopo il 10.08.2020, allorché l'Ing. Testimone_2
informava ELla possibilità di eseguire il Testimone_2 CP_1 frazionamento di cui al punto 17, ribadiva che i ORi AR Parte_6 intendevano acquistare tutto il terreno agricolo in proprietà ritenendo _1 superfluo procedere con il frazionamento proposto? Testimone: Ing. Tes_2
. 20. Vero che, in data 17.09.2020, le GN davano, al Geom.
[...] _1
, collaboratore ELl'Ing. , l'incarico di eseguire il Persona_1 Testimone_2 primo frazionamento, depositato poi il 01.10.2020 al n. di protocollo 8572 presso il
Comune di Campo SA Martino come da doc. 3 ELla memoria costitutiva che si mostra al teste? Testimone: Ing. , Geom. Testimone_1 Testimone_2
. 21. Vero che, in data 04.02.2020, l'Ing. Persona_1 Testimone_2 provvedeva alla notifica ai ORi EL nuovo preliminare di Parte_6 compravendita sottoscritto tra le GN e il OR ed _1 Parte_4 intervenuto in data 21.12.2020 come da doc. 5 allegato alla memoria di costituzione che si mostra al teste? Testimone: e Ing. . 22. Testimone_1 Testimone_2
4 Vero che, dopo la notifica EL preliminare EL 21.12.2020, i ORi si Parte_6 dimostravano ancora interessati all'esercizio EL diritto di prelazione? Testimone:
e Ing. . 23. Vero che, dopo la notifca EL Testimone_1 Testimone_2 preliminare EL 21.12.2020, i ORi si lamentavano EL fatto che sul Parte_7 terreno agricolo loro spettante dopo il primo frazionamento fosse posizionato un traliccio che sottraeva loro terreno utilmente coltivabile? Testimone: Testimone_1
e Ing. . 24. Vero che, in data 16.04.2021, si provvedeva al Testimone_2 secondo frazionamento EL terreno agricolo in proprietà ELle GN per il _1 quale veniva incaricato il Geom. , come da doc. 7 allegato alla Persona_2 memoria di costituzione che si mostra al teste? Testimone: Ing. Testimone_2
e Geom. . Si indicano in qualità di testimoni: il OR Persona_2 Testimone_1 residente in [...], l'Ing. presso Testimone_2
Studio Frasco SA IO DE PE (PD), il Geom. con studio Persona_1 in SA IO DE PE (PD), Via Dante n. 4, il Geom. residente Persona_2 in ST VE (TV), Via Piccolo Cervan n. 7, residente in [...]
SA IO DE PE (PD), Via Roma n. 254, i ORi residente in [...]
LL EL ON (PD), Via Piovego n. 33, residente in [...], Tes_5
Via Piovego n. 33/1, residente in [...]
33/A, residente in [...] e Tes_7 Tes_8 residente in [...]. Spese EL doppio grado integralmente rifuse”;
➢ conclusioni di parte appellata [ : AR
“Ogni contraria domanda, eccezione e deduzione respinta, per tutti i motivi esposti in atti e qui integralmente richiamati: IN VIA PRELIMINARE: dichiararsi l'appello interposto dalle SIg.re , , e dal Parte_1 Parte_2 Parte_3
SI. avverso la sentenza nr. 653/2023 EL Tribunale di Padova, Parte_4 inammissibile ex art. 348 bis c.p.c.. NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE: per le ragioni tutte esposte in atti, rigettarsi in toto l'appello proposto dalle SIg.re , Parte_1
, e dal SI. avverso la sentenza nr. Parte_2 Parte_3 Parte_4
653/2023 EL Tribunale di Padova, perché radicalmente infondato in fatto e in diritto.
Rigettarsi in toto le domande attoree, perché radicalmente infondate in fatto e in diritto. IN VIA ISTRUTTORIA Si chiede l'acquisizione EL fascicolo d'Ufficio relativo al giudizio di primo grado, svoltosi innanzi al Tribunale di Padova (R.G. 6020/2021,
Giudice Istruttore Si ribadisce l'opposizione all'ammissione di ogni istanza istruttoria formulata dal patrocinio attoreo per le ragioni tutte esposte negli atti di primo e di secondo grado, rinnovando anche in questa sede l'eccezione di incapacità a
5 testimoniare ELla SI.ra , moglie EL resistente , con Testimone_3 Parte_4 quest'ultimo convivente-congiunta e quindi avente un interesse in causa ex art. 246
c.p.c.. Si ribadisce altresì (rinnovando l'eccezione sollevata all'udienza EL
19.09.2022) l'incapacità a testimoniare EL SI. , figlio ELla convenuta Testimone_1
e nipote ELle SIg.re e , e in quanto tale Parte_1 Parte_8 Pt_2 avente interesse diretto all'esito ELla causa. Per la denegata ipotesi di accoglimento ELle istanze di controparte, in tutto o in parte, chiede di essere AR abilitata alla prova contraria, con i testi già indicati a prova diretta nella propria memoria ex art. 183 VI° comma n. 2 c.p.c. e chiede di essere ammessa alla prova per interpello e per testi sulle circostanze qui di seguito capitolate: 1) Vero che nell'agosto 2018 le SIg.re , e Parte_1 Parte_2 Parte_3 conferivano incarico a ai fini ELla vendita EL compendio AR immobiliare (residenziale ed agricolo), di loro proprietà, sito nel Comune di Campo
SA Martino (PD), alla via A. Manzoni, di cui al documento che si rammostra (cfr.
Doc. 2 fasc. ricorrente e Doc. 1 resistenti). 2) Vero che in forza AR EL mandato ricevuto, nel corso EL 2020, metteva in contatto le SIg.re Parte_1
, , ed il SI. e promuoveva
[...] Parte_2 Parte_3 Parte_4
l'affare avente ad oggetto la compravendita EL compendio immobiliare indicato al capitolo precedente. L'affare in questione si perfezionava, per l'importo di €
205.000,00=, con la sottoscrizione ELla documentazione che si rammostra (cfr. Doc.
2 fasc. ricorrente). 3) Vero che, ai fini EL perfezionamento ELl'accordo di cui al capitolo precedente, si sono tenuti plurimi incontri sia presso l'Agenzia “L'Arte di
Abitare” gestita da in Piazzola sul Brenta (PD) sia in loco in Campo AR
SA Martino (PD) e precisamente alla presenza ELle SIg.re , Parte_1
e , in data 21.05.2020, 27.05.2020 e Parte_2 Parte_3
29.05.2020, e EL SI. e EL suo tecnico di fiducia, Geom. , Parte_4 Persona_2 in data 05.05.2020, 15.05.2020, 21.05.2020, 06.06.2020. 4) Vero che, negli incontri di cui al capitolo precedente, nella persona EL legale AR rappresentante p.t. Dott. , informava tutte le parti presenti in ordine CP_2 alla facoltà per i confinanti, SIg.ri e di esercitare il diritto di prelazione Tes_5 Tes_4 agraria. 5) Vero che, in ragione ELla sussistenza di tale facoltà, AR nella persona EL legale rappresentante p.t. Dott. , contattava, CP_2 recandosi anche presso la loro abitazione, i confinanti per verificare se Parte_6 fosse loro intenzione esercitare il diritto di prelazione sul terreno agricolo di proprietà ELle . 6) Vero che nelle circostanze di cui al capitolo che precede i confinanti _1
manifestavano la volontà di esercitare tale diritto di prelazione. 7) Vero Parte_6
6 che in persona EL legale rappresentante pro tempore dott. AR
, in occasione degli incontri indicati al precedente capitolo sub 3), CP_2 informava le SIg.re ed il SI. ELla volontà dei confinanti _1 Parte_4 Pt_7 di esercitare il diritto di prelazione con riferimento al terreno agricolo di
[...] proprietà ELle SIg.re . 8) Vero che le SIg.re , _1 Parte_1 Parte_2
e , appresa la volontà di cui al capitolo che precede, si
[...] Parte_3 dichiaravano contrarie ad un coinvolgimento dei confinanti nell'affare. 9) Parte_6
Vero che, all'esito ELla messa in contatto di cui al capitolo 1), in data 21.12.2020 veniva stipulato il contratto preliminare di compravendita che si esibisce al teste (cfr.
Doc. 6 fasc. ricorrente) con il quale il SI. prometteva di acquistare l'intero Parte_4 compendio immobiliare (residenziale ed agricolo), sito nel Comune di Campo SA
Martino (PD), alla via A. Manzoni, in proprietà ELle SIg.re , Parte_1 Parte_2
e , che promettevano di vendere, il tutto per l'importo di €
[...] Parte_3
205.000,00=. 10)Vero che la compravendita di cui al capitolo che precede si perfezionava con rogito notarile stipulato tra le parti SIg.re , Parte_1
, e SI. in data 19.07.2021, come da Parte_2 Parte_3 Parte_4 documenti che si esibiscono al teste (cfr. Doc. 7 fasc. ricorrente e Doc. 8 resistenti).
11)Vero che, tramite l'intervento di nei mesi di luglio e di agosto AR
2020, il SI. ed i SIg.ri , , , Parte_4 Tes_5 Testimone_6 Tes_7 Tes_8
e la SI.ra di LL EL ON (PD) si accordavano nel senso che il
[...] Tes_4 terreno agricolo di proprietà ELle SIg.re , previo frazionamento, sarebbe _1 stato acquisito in parte dai confinanti SIg.ri ed in parte dal SI. . Tes_5 Parte_4
12)Vero che in persona EL legale rappresentante pro tempore AR dott. , rendeva noto alle SIg.re il contenuto ELl'accordo di CP_2 _1 cui al capitolo che precede anche nell'incontro EL 29.07.2020. 13)Vero che l'accordo di cui al precedente capitolo 11) trovava formalizzazione nel contratto di transazione datato 10.03.2021, che si rammostra al teste (cfr. Doc. 8 fasc. ricorrente). 14)Vero che alle obbligazioni assunte dalle parti nel contratto preliminare EL 21.12.2020 e nella transazione EL 10.03.2021 sub Docc.

6-8 fascicolo ricorrente è stata data esecuzione in sede di rogito notarile, sottoscritto nel corso ELl'anno 2021 (cfr. Doc.
7 fasc. ricorrente e Doc. 8 resistenti). 15)Vero che, per l'affare di cui al capitolo sub
2) ed al Doc. 2 ricorrente, le SIg.re , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
, quali parti promittenti venditrici, riconoscevano a
[...] AR compensi provvigionali per € 7.503,00= (€ 6.150,00= oltre iva), come da dichiarazione che si rammostra (cfr. Doc. 3 fasc. ricorrente). 16)Vero che, per l'affare in questione, il SI. , quale parte promissaria acquirente, riconosceva a Parte_4
[...
[...] compensi provvigionali per € 7.503,00= (€ 6.150,00= oltre iva). Parte_9
Si indicano quali testimoni, sulle circostanze che precedono, i SIg.ri: - CP_3
c/o Agenzia L'Arte di Abitare di (35016) Piazzola sul Brenta (PD), Via dei Carrara nr.
63; - , residente in [...]; - , Tes_4 Tes_5 residente in [...]1; - , residente in [...]
LL EL ON (PD), Via Piovego nr. 33/A; - , residente in [...]
(PD), Via Piovego nr. 33; - , residente in [...]
Marco nr. 33; - Geom. di ST VE (TV); con riserva di Persona_2 altri indicarne. Con ogni più ampia riserva, nel merito ed in via istruttoria. Con vittoria di spese e di compensi, anche EL secondo grado di giudizio, interamente rifuse, da porsi in solido a carico ELle appellanti”.
I
Fatti di causa e svolgimento EL processo.

1. Con la sentenza in oggetto qui impugnata, il Tribunale di Padova, definitivamente provvedendo sulla causa R.G. n. 6020/2021 – promossa con ricorso sommario ex art. 702bis c.p.c. da nei confronti di , AR Parte_1
, (promissarie venditrici) ed Parte_2 Parte_3 Parte_4
(promittente acquirente) per ottenere l'accertamento EL diritto al pagamento ELla provvigione per l'attività di mediazione svolta in loro favore con riguardo al compendio immobiliare di proprietà ELle prime sito in Campo SA Martino (PD), oggetto di un primo contratto preliminare di compravendita concluso il 29.5.2020 e di un successivo preliminare stipulato il 21.12.2020, EL medesimo contenuto – accoglieva parzialmente la domanda attorea, così statuendo: “condanna Parte_1
, e , in solido tra loro, a pagare a
[...] Parte_2 Parte_3 [...]
in persona EL suo legale rappresentante pro-tempore, € 5.121,84, oltre CP_1 interessi legali a far data dal 21/12/2020 fino all'effettivo soddisfo. Condanna
[...]
a pagare a in persona EL suo legale rappresentante pro- Pt_4 AR tempore, € 5.121,84 oltre interessi legali a far data dal 21/12/2020 fino all'effettivo soddisfo. Condanna , , ed Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...]
, in solido tra loro, a pagare a in persona EL suo legale Pt_4 AR rappresentante pro-tempore, le spese di lite così come liquidate in parte motiva”.

2. Nello specifico, il giudice, ricostruiti come segue i fatti di causa: “1) Il
15/5/2020, ha sottoscritto una proposta di acquisto su un modulo Parte_4 predisposto dall'attore [ , avente ad oggetto il compendio AR immobiliare sito in Campo SA Martino (Pd), via Manzoni, ad uso agricolo e residenziale, di proprietà ELle sig.re (vedasi doc. 1 attoreo). Il predetto _1
8 cespite comprende un terreno agricolo e due unità abitative (circostanza pacifica).
Esso, nella proposta di acquisto, non viene individuato catastalmente;
se ne propone l'acquisto ad € 200.000,00# e, a seguito di rilancio proposto il 29/5/2020, da parte ELle sig.re , si raggiunge l'accordo con , il 06/6/2020, al prezzo _1 Parte_4 di € 205.000,00#. 2) Il 29/5/2020, le sig.re pattuiscono con _1 CP_1
l'importo ELla provvigione da riconoscere al mediatore per la conclusione ELla
[...] citata compravendita, fissandolo nel 3% EL prezzo pattuito, oltre iva come per legge
(vedasi doc. 3 attoreo). 3) Nel mese di agosto 2020, l'attrice restituisce ad Parte_4
l'acconto versato alla firma ELla proposta di cui al precedente punto 1, in quanto l'acquisto ELl'intero compendio da parte di quest'ultimo non è possibile gravando sul terreno una prelazione agraria in favore dei confinanti sig.ri e (circostanza Tes_5 Tes_4 pacifica). Tale circostanza non risulta dalla proposta di acquisto;
non vi è prova che sia stata dichiarata dalle sig.re all'atto EL conferimento ELl'incarico _1 all'attrice; né il mediatore sarebbe potuto altrimenti venirne a conoscenza, usando la diligenza EL buon padre di famiglia. 4) ha cercato di mettere in CP_1 CP_1 contatto le sig.re con i loro confinanti e per concludere la _1 Tes_5 Tes_4 separata vendita EL terreno su cui gravava la prelazione, ma non è riuscita nel suo intento (circostanza pacifica). 5) Il 21/12/2020, , da un lato e le sig.re Parte_4
, dall'altro, sottoscrivono un preliminare di vendita ELlo stesso compendio _1 di cui al precedente punto 1, questa volta però individuandolo catastalmente nel seguente modo: zona terreno di mq. 3205, foglio 7, part. 1081; fabbricati, foglio 7, particelle 910 e 923; bosco ceduo, foglio 18, part. 187. Il prezzo pattuito è sempre di € 205.000,00#, precisando che € 27.242,50# saranno versati per il terreno di cui al mappale 1081 ed i restanti € 177.757,50#, per i fabbricati ed il bosco ceduo
(vedasi doc. 6 attoreo). L'individuazione catastale si rende possibile in quanto su incarico ELle sig.re , vengono presentati due frazionamenti, il primo il _1
02/10/2020, prot. n. 8572, che divide il mappale 1081 dai due fabbricati (vedasi allegato 1 - doc. 8 attoreo) ed il secondo, il 02/12/2020, prot. n.76706, che ingloba ai fabbricati un'area pertinenziale (vedasi allegato 2 alla transazione - doc. 8 attoreo).
6) Il 10/3/2021, , da un lato ed i sig. e dall'altro, raggiungono Parte_4 Tes_5 Tes_4 un accordo a fronte EL quale i secondi si impegnano ad acquistare dalle sig.re al prezzo di € 34.272,00#, il mappale 1081 ed una parte dei mappali 910 _1
e 923, individuando su una planimetria allegata come ultima pagina al contratto, le aree suindicate (vedasi doc. 8 attoreo). A fronte di tale acquisto, rinunciano a far valere la prelazione agraria gravante sul mappale 1081 ELle . 7) Il _1
07/4/2021, a cura e spese di , viene presentato un nuovo frazionamento Parte_4
9 che suddivide il compendio da compravendere in base alla planimetria di cui al precedente punto 6 (vedasi doc. 7 convenuti). Conseguentemente viene individuato catastalmente, da un lato il terreno che i sig.ri si sono impegnati ad Parte_6 acquistare dalle sig.re , e dall'altro i fabbricati ed il terreno di pertinenza, _1 che sarà acquistato da . 8) Il 19/7/2021, e , Parte_4 Parte_4 Testimone_3 con rogito EL notaio hanno acquistato dalle sig.re i fabbricati Persona_3 _1 ed il terreno di pertinenza così come individuati col frazionamento EL 07/4/2021, al prezzo di € 170.728,00# (vedasi doc. 8 convenuti). 9) I sigri hanno Parte_6 acquistato dalle sig.re il mappale 1081 così come individuato a seguito EL _1 frazionamento EL 07/4/2021, al prezzo di € 34.272,00# (circostanza pacifica). 10)
Il prezzo complessivamente incassato dalle sig.re per la vendita ELl'intero _1 compendio immobiliare sito in Campo SA Martino (Pd), via Manzoni è di €
205.000,00# (circostanza pacifica)”, ha ritenuto sussistenti i presupposti per il riconoscimento all'attrice EL diritto al compenso per l'attività di AR mediazione prestata in favore dei convenuti in relazione alla compravendita conclusa il 19.7.2021, sia pure in misura ridotta rispetto al “quantum” richiesto, motivando la decisione sulla base ELle seguenti considerazioni: “Nella fattispecie certamente l'attore ha messo in relazione i convenuti per l'affare di cui è causa. Ciò però ai sensi ELl'art. 1755 c.c., non basta per far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione;
occorre che vi sia un nesso di causalità adeguata fra il suo intervento e la conclusione ELl'affare. A parere ELlo scrivente, nella fattispecie vi è prova di tale nesso di causalità efficiente. Il preliminare EL 06/6/2020 (vedasi precedente punto
1) è identico a quello EL 21/12/2020 (vedasi precedente punto 5): il bene oggetto di accordo è lo stesso, così come il prezzo pattuito. Fra i due contratti intercorre un breve lasso di tempo (sei mesi), durante i quali, peraltro sono stati effettuati due frazionamenti (vedasi precedente punto 5). Lo schema utilizzato autonomamente dai convenuti è lo stesso posto in essere dal mediatore (vedasi precedente punto 4), nel momento in cui è sorto il problema ELla prelazione agraria che i confinanti Pt_7 volevano esercitare. L'affare pertanto si è concluso com'era nelle intenzioni EL
[...] mediatore e cioè due distinte vendite, una in favore dei confinanti (riguardante il solo terreno) e l'altra di (per i fabbricati ed una fascia terreno di pertinenza). Parte_4
La misura ELla provvigione dovuta all'attore dalle sig.re , è pari al 3% EL _1 prezzo pattuito per la vendita ELla parte di compendio acquistata da e Parte_4
, e cioè € 5.121,84# (€ 170.728,00 x 3% = € 5.121,84) oltre iva Testimone_3 come per legge (vedasi precedente punto 2). Poiché non è stata fissata dalle parti la misura ELla provvigione a carico di , ai sensi ELl'art. 1755, comma 2 c.c., Parte_4
10 lo scrivente in applicazione degli usi vigenti nella Provincia di Padova (cap. 4, art. 25), ritiene che anch'essa sia EL 3%. Il predetto articolo 25, infatti, stabilisce che:
“Per la generalità ELle contrattazioni, la provvigione grava in misura uguale su ciascuna ELle parti”. Conseguentemente, se le devono pagare una _1 provvigione EL 3%, la deve pagare in egual misura anche . In definitiva, Parte_4 sia le sig.re che devono versare a a titolo di _1 Parte_4 AR provvigione € 5.121,84#, oltre iva come per legge. Tali somme vanno maggiorate degli interessi legali maturati a far data dal 21/12/2020 (data di stipula EL secondo preliminare) fino all'effettivo soddisfo. In considerazione ELl'esito ELla lite, le spese per essa sostenute vanno poste a carico dei convenuti ed in favore ELl'altra parte, liquidandole in € 145,50# per esborsi, € 4.800,00# per compensi, oltre rimborso spese forfettario, I.v.a. e C.p.a. come per legge”.

3. Hanno proposto ritualmente appello gli originari convenuti affidato a tre motivi, attinenti ai seguenti aspetti:
a) erroneità ELla sentenza nella parte in cui non ha ritenuto sussistente l'inadempimento ELl'agenzia per violazione ELl'art. 1759 c.c., AR non avendo questa provveduto ad informare tempestivamente le parti (e cioè le ELl'esistenza EL diritto di prelazione dei confinanti sul compendio immobiliare oggetto ELl'originario preliminare;

b) erroneità ELla sentenza nella parte in cui ha ritenuto sussistente il nesso di causa ad effetto tra l'attività di intermediazione posta in essere da AR
e la conclusione ELl'affare il 19.7.2021, da ritenersi invece interrotto in conseguenza dei frazionamenti e dei nuovi accordi raggiunti nelle more tra le parti originarie, nonché con i titolari EL diritto di prelazione, determinanti una conclusione ELl'affare diversa da quella che si sarebbe realizzata per effetto ELl'intervento ELl'agenzia intermediaria;

c) erroneità ELla sentenza nella parte in cui ha computato il valore ELla provvigione dovuta all'agenzia sulla base EL corrispettivo ELla compravendita di €
170.728,00 pagato da entrambi gli acquirenti ( e la moglie, Parte_4 Tes_3
), anziché sulla base ELla sola porzione immobiliare acquistata dal primo (EL
[...] valore di € 105.728,00), nonché per aver omesso di considerare le circostanze di cui all'art. 9 ELla lettera di incarico in esclusiva sottoscritta il 23.8.2018 dalle sig.re con (doc. 1 EL fascicolo di primo grado di parte _1 AR convenuta), importanti in ogni caso la diminuzione al 2% ELla percentuale ELla provvigione dovuta all'agenzia,
11 concludendo, quindi, per la riforma ELla pronuncia di primo grado in accoglimento ELle conclusioni sopra trascritte.

4. Si è costituita nel presente giudizio di gravame prendendo AR posizione sulle ragioni ELl'impugnazione, di cui ha chiesto dichiararsene l'inammissibilità e comunque l'infondatezza, con conseguente rigetto e vittoria di spese. Nonostante l'accenno riportato a pag. 31, ultimo cpv., ELla comparsa di risposta d'appello, non ha proposto appello incidentale.

5. Precisate le conclusioni nei termini sopra trascritti e depositati gli scritti conclusivi, la causa è stata rimessa alla decisione EL Collegio all'udienza EL
17.10.2024 e quindi decisa nella camera di consiglio sotto indicata come di eseguito esposto.
II
Ragioni ELla decisione.

6. Con i tre motivi sopra riassunti, gli appellanti chiedono in via gradata che la
Corte, in riforma ELla sentenza di primo grado, voglia: a) rigettare integralmente la pretesa ELla provvigione così come formulata da in quanto AR infondata in fatto e diritto per essersi l'affare (e cioè la compravendita di riferimento) in realtà concluso in termini diversi da come era stato inizialmente configurato dall'agenzia, donde l'assenza EL necessario nesso causale tra l'attività da questa posta in essere e la (definitiva) conclusione ELl'affare; b) diminuire in ogni caso l'importo ELla provvigione riconosciuto a tenendo conto ELl'effettivo CP_1 prezzo di vendita di euro 105.728,00, e non di euro 170.728,00, nonché ELla percentuale EL 2% (e non EL 3%) ai sensi ELl'art. 9 ELl'incarico in esclusiva EL
23.8.2018, con conseguente ricalcolo ELle spese di lite sulla base EL principio di soccombenza parziale.

7. L'appello è infondato in relazione a tutti i profili dedotti e va pertanto integralmente respinto.

7.1 Considerata la linea difensiva esposta dai convenuti, attuali appellanti, appare preliminarmente opportuno richiamare i principi informatori ELla materia.
Come noto, il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso “per effetto EL suo intervento”.
Per “conclusione ELl'affare” si intende il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti in virtù EL quale sia costituito un vincolo che dia diritto ad agire per l'adempimento o, in difetto, per il risarcimento EL danno (Cassazione civile, sez. III, 17.1.2017, n. 923; Cassazione civile sez. VI, 30.11.2015, n. 24399; Cassazione civile, sez. III, 9.4.2009, n. 8676).
12 In altri termini, per “conclusione ELl'affare”, come più volte specificato dalla giurisprudenza, non deve necessariamente intendersi la conclusione EL contratto, ma più in generale un'operazione economica che ha portato le parti a soddisfare i loro reciproci interessi.
Anche la stipulazione di un contratto preliminare, pertanto, è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di un contratto definitivo o di un preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e, quindi, di forma scritta ove richiesta ad substantiam a norma degli artt. 1350 e 1351 c.c. (cfr., in termini, ex multis, Cassazione civile, sez. VI, 30.11.2015, n. 24399; Cassazione civile, Sez. III,
16.6.1992, n. 7400).
La conclusione ELl'affare non deve coincidere con la vendita ELl'immobile, tant'è che il mediatore ha diritto alla provvigione anche se la vendita è stata conclusa direttamente dal venditore dopo la disdetta EL contratto di mediazione, sempre che l'acquirente abbia visionato l'immobile per il tramite ELl'agenzia immobiliare prima ELla scadenza EL contratto di mediazione, oppure anche qualora al contratto di preliminare di vendita non sia poi seguita la stipula EL contratto definitivo
(Cassazione civile, Sez. III, 16.6.1992, n. 7400), risultando altresì irrilevante l'ipotesi in cui le parti originarie abbiano sostituito altri a sé nell'operazione conclusiva
(Cassazione civile, Sez. III, 21.5.2010, n. 12527; Cassazione civile, Sez. III,
2.11.2010, n. 22273).
Corrispondentemente, qualora il contratto preliminare preveda che il definitivo debba essere stipulato entro un termine finale, il diritto alla provvigione sorge alla data ELla stipulazione EL preliminare, non a quella coincidente con il termine finale di efficacia e, nel caso in cui il promittente acquirente abbia la facoltà di recedere, poiché detta facoltà integra, sostanzialmente, una condizione risolutiva, il suo eventuale esercizio non fa venire meno il diritto EL mediatore alla provvigione (Cassazione civile, Sez.
III, 6.8.2004, n. 15161).
Va comunque precisato che nel contratto di mediazione le parti hanno piena facoltà di derogare alla disciplina ELl'art. 1755 c.c. condizionando il diritto EL mediatore alla provvigione ad eventi diversi dalla conclusione ELl'affare (cfr. Cassazione civile sez.
II, 24.1.2024, n. 2359, in riferimento a una fattispecie in cui la comune intenzione ELle parti era quella di differire il pagamento ELla provvigione EL mediatore al momento di conclusione EL contratto definitivo), circostanza peraltro non ricorrente nella fattispecie, in cui il diritto alla provvigione era stato espressamente ricondotto dalle parti alla stipulazione EL preliminare in coincidenza con l'accettazione ELla proposta (cfr. proposta di acquisto immobiliare/contratto preliminare EL 6.6.2020:
13 “(omissis) La somma di cui al punto a) e al punto b), ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) con l'avvenuta conoscenza, da parte EL proponente, ELl'accettazione ELla presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi
CONTRATTO PRELIMINARE con diritto da parte ELl'agenzia immobiliare alla provvigione dovuta. Conseguentemente il rifiuto di adempiere ai propri impegni contrattuali comporterà per le parti quanto previsto dalla legge”).
Inoltre, nella diversa ipotesi in cui il contratto concluso per effetto ELl'intervento EL mediatore sia sottoposto a condizione, dovrà applicarsi la disciplina normativa di cui all'art. 1757 c.c., commi 1 e 2, secondo cui “Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione”, mentre “Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi ELla condizione”.
Il diritto EL mediatore alla provvigione per l'avvenuta conclusione ELl'affare non viene meno, però, laddove un primo contratto preliminare, già perfezionatosi con l'accettazione di una proposta irrevocabile di acquisto, sia successivamente modificato con la stipula di un nuovo contratto preliminare, questa volta sottoposto a una condizione sospensiva non verificatasi (Cassazione civile, Sez. II, 9.1.2024, n.
680). Non fa invece maturare il diritto alla provvigione la stipula EL c.d. “contratto preliminare di preliminare”, ovvero di quell'accordo con cui le parti, servendosi dei moduli predisposti dal mediatore, sottoscrivono una scrittura privata, così manifestando l'interesse alla stipula EL contratto preliminare EL definitivo e successivamente al perfezionamento ELl'accordo definitivo (Cass. Sez. 6- 2,
Ordinanza n. 8879 EL 5.10.2022; Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7781 EL 2020;
Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 39377 EL 2021; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 15559 EL
2022; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 22012 EL 2023, espressione di un orientamento ormai diventato essenzialmente uniforme contrario al riconoscimento EL diritto EL mediatore alla provvigione, nel caso di conclusione di un mero contratto "preliminare di preliminare").
Ciò detto circa l'accezione di “affare concluso”, la seconda componente indispensabile per far maturare il diritto alla provvigione EL mediatore consiste nel nesso causale che deve necessariamente intercorrere tra l'attività ELl'agente immobiliare e la conclusione ELl'affare stesso, sussistendo il quale il diritto alla provvigione sorge anche laddove il processo di formazione ELla volontà ELle parti sia complesso e protratto nel tempo ed altri soggetti si adoperino per la conclusione EL medesimo affare.
14 In altri termini, è sufficiente che la "messa in relazione" da parte EL mediatore costituisca l'antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione ELl'affare medesimo (Cassazione civile, Sez. III,

6.9.2001 n. 11467; Cassazione civile, Sez. III, 2.8.2001 n. 10606), derivandone pertanto che il diritto EL mediatore alla provvigione sorge allorquando la conclusione ELl'affare sia in rapporto causale con l'opera ELlo stesso svolta, senza che sia necessario il suo intervento in tutte le fasi ELle trattative fino all'accordo definitivo;
quindi, anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione ELl'altro contraente, o nella segnalazione ELl'affare, legittima il diritto alla provvigione, sempreché la descritta attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti (e nella specie certamente lo è); né, una volta concluso l'affare, assume rilevanza, sotto il profilo ELl'incidenza sull'efficienza causale esclusiva o concorrente ELl'opera di detto mediatore, la assoluta identità ELle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata a termine solo successivamente e con l'intervento di altro mediatore, non essendo un unico elemento di parziale differenziazione, da solo, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l'attività originariamente svolta dal soggetto che per primo aveva messo le parti in relazione tra loro e l'affare tra le stesse concluso (Cassazione civile,
Sez. II, 21.11.2000 n. 15014). Ancor più, nello specifico, va considerato che non costituiscono circostanze di per sé idonee ad interrompere tale nesso di causalità il fatto che il contratto di vendita ELl'immobile venga sottoscritto subito dopo la scadenza EL termine previsto nell'incarico di mediazione sottoscritto dal venditore, né che la vendita si sia perfezionata ad un prezzo inferiore a quello indicato dall'agenzia immobiliare, né, ancora, che le parti abbiano deciso di modificare i termini nell'accordo o di sottoporre lo stesso a condizione sospensiva (Cassazione civile sez. III, 2.11.2010, n. 22273), rilevando unicamente che il mediatore abbia posto le parti ELl'accordo in relazione tra loro.
Peraltro, l'incarico di mediazione e il relativo diritto al compenso è riconosciuto anche in caso di mediazione unilaterale, ovvero allorquando l'incarico provenga da una sola ELle parti, potendo l'altra esserne anche all'oscuro (Cass Sez. Unite 2.8.2017, n.
19161), e il mediatore acquista il diritto alla provvigione ogni qual volta l'affare sia stato concluso per il tramite ELla sua opera, a nulla rilevando che l'incarico unilateralmente conferitogli preveda una clausola di esclusiva e che questa sia stata violata dall'intermediato, se il contratto non prevedeva espressamente l'obbligo di quest'ultimo di corrispondere la provvigione anche nel caso di violazione EL patto di esclusiva (Cassazione civile sez. III, 22.4.2009, n. 9547).
15 Quanto alla responsabilità EL mediatore, l'art. 1759 c.c. impone a carico EL mediatore obblighi informativi verso le parti, prevedendo che “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza ELl'affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.
Non rientra nella nozione di “ordinaria diligenza” lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico, per cui il mediatore non è tenuto ad accertare la libertà EL bene oggetto ELla trattativa da eventuali pregiudizi, né a verificare il godimento dei benefici fiscali previsti per l'acquisto ELla prima casa, né la conformità urbanistica catastale ELl'immobile o la sua abitabilità, ma è responsabile se dà informazioni errate o se tace elementi di cui è a conoscenza e che potrebbero influenzare l'esito ELla trattativa.
Non necessariamente l'inadempimento degli obblighi informativi EL mediatore fa scattare la risoluzione EL contratto di mediazione, facendo di conseguenza venir meno il diritto alla provvigione, poiché occorre valutare la gravità EL suddetto inadempimento.
Nessun inadempimento idoneo a risolvere il contratto di mediazione (domanda peraltro neppure proposta) è in ogni caso configurabile a carico di avuto CP_1 riguardo alla disciplina normativa EL riscatto agrario, soggetto ad una serie di condizioni (cfr. art. 8 L. 26.5.1965, n. 590) la cui esatta conoscenza non può ritenersi esigibile a carico ELl'agente immobiliare, il quale peraltro nella specie è pacifico abbia indicato alle parti l'esigenza di procedere all'adempimento previsto dai commi tre e quattro ELla richiamata disposizione (per cui:

7.2 Ciò posto, deve nella specie escludersi che avesse l'obbligo, ai CP_1 sensi ELl'art. 1759 c.c., di informarsi in merito all'esistenza ELle condizioni per l'esercizio EL diritto potestativo di prelazione agraria in favore dei confinanti sig.ri e di rappresentarlo anticipatamente alle parti, tenuto conto ELla varietà Parte_6
e ELla complessità dei presupposti necessari per l'esercizio di tale diritto, come previsto dall'art. 8 ELla L. 590/1965 (“In caso di trasferimento a titolo oneroso o di concessione in enfiteusi di fondi concessi in affitto a coltivatori diretti, a mezzadria,
a colonia parziaria, o a compartecipazione, esclusa quella stagionale, l'affittuario, il mezzadro, il colono o il compartecipante, a parità di condizioni ha diritto di prelazione purché coltivi il fondo stesso da almeno quattro anni, non abbia venduto, nel biennio precedente, altri fondi rustici di imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo il caso di cessione a scopo di ricomposizione fondiaria, ed il fondo per il quale intende esercitare la prelazione in aggiunta ad altri eventualmente posseduti in proprietà od enfiteusi non superi il triplo ELla, superficie corrispondente alla capacità lavorativa
16 ELla, sua famiglia. La prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica. Qualora il trasferimento a titolo oneroso sia proposto, per quota di fondo, da un componente la famiglia coltivatrice, sia in costanza di comunione ereditaria che in ogni altro caso di comunione familiare, gli altri componenti hanno diritto alla prelazione sempreché siano coltivatori manuali o continuino l'esercizio ELl'impresa familiare in comune”), la cui valutazione presuppone all'evidenza un'indagine di tipo tecnico-giuridico non esigibile dal mediatore immobiliare in difetto di uno specifico incarico a tal fine diretto, nella specie comunque non conferito.
E' appena il caso di aggiungere che l'esistenza dei presupposti per l'esercizio ELla prelazione agraria non incide sulla validità EL contratto preliminare, né di quello definitivo che fosse stato stipulato in violazione EL diritto EL prelazionante, condizionandone esclusivamente il consolidamento degli effetti, donde l'erroneità ELla tesi sostenuta dai convenuti-appellanti in merito al fatto che la cessione EL compendio non fosse oggettivamente “possibile” in ragione EL diritto di prelazione dei confinanti, la cui effettiva esistenza non risulta, peraltro, essere mai stata indagata ed accertata in concreto, tenuto conto che le sig.re , a ciò tenute _1 nella loro qualità di proprietarie EL fondo, non risulta abbiano proceduto alla notifica ELla proposta di cessione nei termini previsti dall'art. 8 L. 590/1965 cit., co. 3 e 4, secondo cui: “Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome ELl'acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite compresa la clausola per l'eventualità ELla prelazione. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto entro il termine di 30 giorni. Qualora il proprietario non provveda a tale notificazione o il prezzo indicato sia superiore a quello risultante dal contratto di compravendita, l'avente titolo al diritto di prelazione può, entro un anno dalla trascrizione EL contratto di compravendita, riscattare il fondo dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa”.
Così stando le cose, deve confermarsi l'insussistenza di un inadempimento causalmente rilevante ELla società intermediaria condizionante il suo diritto alla provvigione, che è maturato a suo favore per effetto ELl'attività svolta in favore ELle parti analiticamente descritta nel ricorso introduttivo (cfr. pag. Parte_10
2 – 4: “In data 23.08.2018, le SIg.re (nata a [...], Parte_1
PD, il 15.02.1954 e residente in [...], C.f.:
17 ), (nata a [...], PD, il C.F._1 Parte_2
15.08.1946 e residente in [...], C.f.:
) e (nata a [...], PD, il C.F._2 Parte_3
14.11.1948 e residente in [...] int. 1, C.f.:
), conferivano incarico alla ricorrente ai fini ELla vendita EL C.F._3 compendio immobiliare (residenziale ed agricolo), sito nel Comune di Campo SA
Martino (PD), alla via A. Manzoni. 2) Messa in relazione ELle parti, svolgimento ELle trattative e proposta di acquisto. Nell'ambito ELl'attività di ricerca svolta,
l'esponente: - metteva in contatto le SIg.re con tale SI. (nato _1 Parte_4
a Nicoresti Romania il 18.05.1967 e residente in [...], C.f.: ); - organizzava e presenziava a plurimi C.F._4 sopralluoghi;
- gestiva le trattative tra le parti, che si concretizzavano nella proposta di acquisto ELl'intero complesso (immobili e terreno) formulata in data 15.05.2020 dal SI. per il valore di € 200.000,00= (Doc. 2). 3) Sottoscrizione Parte_4 contratto preliminare. La suddetta proposta ELl veniva accettata dalle Parte_4
il 29.05.2020 al prezzo rilanciato di € 205.000,00=. L'accordo si _1 perfezionava in questi termini con l'ulteriore sottoscrizione ELl apposta Parte_4 in data 06.06.2020 di tal che le parti si davano reciprocamente atto (cfr. ultimo capoverso, I pagina, Doc. 2) che “con l'avvenuta conoscenza, da parte EL proponente, ELl'accettazione ELla presente proposta d'acquisto” quest'ultima
“costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE con diritto da parte ELl'agenzia immobiliare alla provvigione dovuta”. 4) Diritto alla provvigione. Con la sottoscrizione EL contratto preliminare di cui sopra sorgeva quindi il diritto ELla ricorrente alle maturate provvigioni, peraltro: - riconosciute dalle parti tutte nella stessa proposta di acquisto/contratto preliminare, laddove (cfr. ultimo capoverso, I pagina, Doc. 2) puntualizzavano il “diritto da parte ELl'agenzia immobiliare alla provvigione dovuta”;
- ulteriormente riconosciute e quantificate nella dichiarazione sottoscritta in data
29.05.2020 dalle SIg.re , impegnatesi “a versare alla suddetta agenzia _1 intermediatrice ELl'affare al momento ELl'avvenuta conoscenza ELl'accettazione ELla suddetta proposta di acquisto/locazione a titolo di provvigione (ex artt. 1755
c.c.), la somma di euro 6.150,00 (diconsi seimilacentocinquanta/00), oltre iva, pari al 3% sul corrispettivo di acquisto” (Doc. 3). A questo punto, siamo a giugno 2020 e con la conclusione ELl'affare era già maturato il diritto ELl'agenzia immobiliare alle provvigioni per tutta l'attività svolta. Tanto basta a legittimare la richiesta di pagamento avanzata in questa sede da parte ELla ricorrente”) e non fatta oggetto di specifica contestazione dalla controparte processuale.
18 Per contro, come già evidenziato nel § 7.1 che precede, non rileva a tal fine la circostanza che le parti abbiano successivamente inteso risolvere il contratto preliminare, salvo poi stipularne un altro (il 21.12.2020) EL tutto identico nell'oggetto, differenziandosi dal primo limitatamente all'indicazione dei mappali, originariamente non indicati e frutto EL nuovo frazionamento nel frattempo richiesto a un professionista tecnico appositamente incaricato al fine di procedere in via definitiva alla cessione EL compendio in maniera frazionata (circostanza questa peraltro significativa al fine ELla valutazione ELle reali intenzioni ELle parti, e segnatamente EL fatto che il sig. , diversamente da quanto allegato in Parte_4 primo grado e ancora in questa sede, non ritenesse affatto dirimente l'acquisto in blocco EL compendio, essendosi alla fine determinato all'acquisto dei soli fabbricati e EL terreno di pertinenza). Si tratta, invero, di una scelta autonomamente assunta dalle parti, che non può certamente incidere, facendolo venire meno, sul diritto ELl'agente alla provvigione già maturata in suo favore per effetto ELl'attività svolta.

7.3 Quanto alla misura ELla provvigione – computata dal primo giudice sul complessivo importo corrispettivo EL contratto di compravendita definitivo stipulato dalla coppia e il 19.7.2021 (di € 170.728 = € Parte_4 Testimone_3
105.728,00 + € 65.000) – esclusa la possibilità di rideterminarne in questa sede la misura sulla base EL corretto importo di riferimento (da intendersi quello di 205.000
€ indicato nel contratto preliminare EL 6.6.2020, peraltro identico a quello presente anche nel secondo accordo preliminare EL 21.12.2020), stante la mancata proposizione ELl'appello incidentale in parte qua da parte di va CP_1 confermata al riguardo la decisione di primo grado.
La determinazione ELle parti di intestare separatamente a e alla moglie, Parte_4
, le porzioni EL compendio immobiliare che si era alfine Testimone_3 Parte_4 determinato ad acquistare riducendo il perimetro ELl'offerta di acquisto formalizzata sia con il primo, che con il secondo preliminare, si colloca infatti “a valle” ELl'atto genetico EL diritto di alla provvigione per l'attività di mediazione AR svolta e non ne condiziona, pertanto, né l'esistenza, né la misura, trattandosi di una determinazione negoziale alla quale è rimasta estranea e che non è alla medesima opponibile.
Quanto alla pretesa degli appellanti di vedere in ogni caso ridotta la misura ELla provvigione dovuta alla ricorrente per effetto ELl'applicazione ELla minor percentuale EL 2% prevista dall'art. 9 ELl'Incarico in esclusiva di mediazione immobiliare EL 23.8.2018 (cfr. doc. 1 EL fascicolo di primo grado di parte convenuta:
“La parte sottoscritta si impegna a corrispondere una somma ai sensi ELl'art. 1382
19 e successivi c.c., ridotta rispetto alla provvigione pattuita, pari al 2% (per cento) sul prezzo di vendita stabilito al punto 1 nelle seguenti ipotesi di inadempimento degli obblighi assunti nei Vostri confronti e di comportamenti contrari a buona fede in
Vostro danno: a) nell'ipotesi in cui si impediscano le visite ELl'immobile; b) nell'ipotesi in cui si rifiutino d'accettare la proposta d'acquisto per il prezzo indicato al punto 1; c) nell'ipotesi in cui l'affare non si concluda per errate indicazioni fomitevi;

d) violazione ELl'obbligo d'esclusiva”), si osserva:
a) l'incarico venne rilasciato dalle sole sig.re , essendone per contro _1 rimasto estraneo il (futuro, ma in quel momento ignoto) promittente acquirente,
[...]
, donde l'impossibilità per quest'ultimo di fondare sulla predetta previsione Pt_4 negoziale la pretesa alla riduzione ELla provvigione dallo stesso autonomamente dovuta;

b) alla data ELla stipulazione EL primo preliminare (29.5.2020/6.6.2020)
l'incarico aveva già perso efficacia, essendo decorso interamente anche il previsto
(primo e unico) periodo di proroga;

c) non ricorre in ogni caso alcuna ELle ipotesi previste dall'art. 9, ed in particolare quella di cui al punto c), posto che la società mediatrice non risulta essersi resa responsabile di alcuna “errata indicazione” alle parti contraenti condizionante la conclusione ELl'affare.

7.4 In definitiva, alla luce ELle esposte considerazioni, l'appello va rigettato e per l'effetto confermata la decisione di primo grado.
III
Le spese di lite.
Le spese di lite EL secondo grado seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo a carico (in solido) degli appellanti ( , , Parte_1 Parte_2 Parte_3
ed ) e a favore ELla appellata con riferimento
[...] Parte_4 AR al D.M. n. 55/2014 e succ. mod. e int. [parametro normativo di riferimento da utilizzare per tutte le liquidazioni successive alla sua entrata in vigore, così come previsto dall'art. 28], tenendo a mente un valore prossimo a quelli minimi (attesa la semplicità ELle questioni dedotte e la loro riproposizione in questa sede in termini sostanzialmente identici a quelli EL primo grado) per ciascuna ELle tre fasi (di studio, di introduzione e decisoria) in cui si è concreto sviluppato il giudizio d'appello nell'ambito ELlo scaglione di riferimento dichiarato: da € 5.201 a € 26.000.
Poiché l'impugnazione è stata proposta successivamente al 30 gennaio 2013 ed è integralmente rigettata, va dato atto, ai sensi ELl'art. 13, co.

1-quater, EL testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, ELla sussistenza ELl'obbligo di
20 versamento da parte degli appellanti ELl'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma EL comma 1-bis.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando sulla causa di II° grado n. 868/2023, disattesa e/o comunque assorbita ogni contraria domanda, deduzione ed eccezione, così provvede:
a) rigetta l'appello per le ragioni di cui in motivazione e, per l'effetto, conferma la impugnata sentenza n. 653/2023 EL Tribunale di Padova;

b) condanna gli appellanti ( , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 ed ) a rimborsare, in solido tra loro, all'appellata Parte_4 AR le spese di lite EL presente secondo grado, che liquida, per compensi, in €
2.000,00, oltre al rimborso forfetario spese generali al 15%, iva, se dovuta e c.p.a. come per legge;

c) dà atto ELla sussistenza a carico degli appellanti dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 30.5.2002, n. 115, per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione a norma EL comma 1-bis.
Così deciso nella camera di consiglio EL 28.10.2024
Il Consigliere estensore dott. Federico Bressan
Il Presidente
dott.ssa Caterina Passarelli
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