N. R.G. 1906/2023
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
2^ SEZIONE CIVILE

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Maria Cristina Salvadori Presidente dott. Mariacolomba Giuliano Consigliere dott. Pietro Iovino Consigliere Relatore
Ha pronunciato e pubblicato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 2^ Grado iscritta al n. r.g. 1906/2023 promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 entrambi con il patrocinio dell'avv. RIZZUTO ANTONIO FRANCESCO e dell'avv. DE SANTIS ANTONIO ) VIA EMILIA LEVANTE 81/T C.F._3
BOLOGNA; elettivamente domiciliato in VIA EMILIA LEVANTE N.81/T 40139 BOLOGNA presso il difensore avv. RIZZUTO ANTONIO FRANCESCO APPELLANTI
Contro
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BRACCI CP_1 C.F._4
CRISTINA, elettivamente domiciliato in VIA NUOVA CIRCONVALLAZIONE 69/A 47900 RIMINI presso il difensore avv. BRACCI CRISTINA APPELLATO

AD OGGETTO: LOCAZIONE – RILASCIO – RIPRISTINI – INDENNITA' OCCUPAZIONE – SPESE CONDOMINIALI – PAGAMENTO SOMME IN GRADO DI APPELLO

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CONCLUSIONI PRECISATE ALL'UDIENZA DEL 17.01.2025:
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.

APPELLANTI: << Nel merito In via principale respingere le domande tutte formulate dall'appellato in primo grado in quanto infondate in fatto e diritto, con condanna dello stesso alla refusione delle spese e dei compensi professionali di lite di primo grado in favore degli appellanti;

In via subordinata per l'ipotesi di accoglimento solo parziale del presente appello:
- ridurre l'importo dovuto dagli appellanti all'appellato, a titolo di indennità per occupazione senza titolo, a euro 14.400,00, pari a 10 mensilità dal maggio 2015 al febbraio 2016;
- ridurre l'importo dovuto dagli appellanti all'appellato, a titolo di risarcimento del danno contrattuale spettante per il pregiudizio subito dall'inadempimento dell'obbligazione di ripristino, a euro 10.980,00;
- compensare integralmente le spese e i compensi professionali del primo grado di giudizio o, in subordine, liquidarli secondo il principio del decisum, mediante applicazione dello scaglione di valore nel quale rientra l'importo riconosciuto all'appellato.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del presente grado di giudizio.>>

APPELLATO: <Voglia l'Ill.ma Corte di Appello di Bologna, ogni contraria istanza disattesa e respinta:
Accertata e dichiarata la manifesta infondatezza dei motivi di gravame proposti dalla
Dott.ssa e dal Dott. , quali soci illimitatamente Parte_1 Parte_2
responsabili della cessata Soc. avverso la sentenza del Tribunale Parte_3
pagina 2 di 19 di Bologna n. 1062/2023 emessa in data 9 maggio 2023 e pubblicata in data 16 novembre 2023 nell'ambito della causa RG. 12588/2019, respingere l'appello proposto ex adverso e confermare la stessa in ogni sua parte.
In ogni caso, accogliere le conclusioni formulate nel primo grado di giudizio che si danno qui per integralmente richiamate.
Con vittoria di spese legali del presente grado di giudizio..>>

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con ricorso, depositato il 04.12.2023 e, poi, notificato, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza, a mezzo PEC in data 19/12/2023, Controparte_2
chiedevano l'integrale riforma della sentenza in atti sul rilievo che Parte_2
essa era erroneamente motivata, affidandosi a sei articolati motivo di appello, tra cui alcuni in via gradata per l'ipotesi di accoglimento solo parziale dell'impugnazione, volti a ridurre gli importi dovuti a titolo di indennità per occupazione senza titolo a euro 14.000,00 pari a dieci mensilità dal maggio 2015 al febbraio 2016; ridurre l'importo, dovuto dagli appellati, a titolo di risarcimento del danno contrattuale per il pregiudizio subito dall'inadempimento dell'obbligazione di ripristino, a euro
10.980,00.
Compensate integralmente le spese e i compensi professionali del primo grado di giudizio o, in subordine, liquidarli secondo il principio del decisum, mediante applicazione dello scaglione di valore, nel quale rientra l'importo riconosciuto all'appellato.
1.1 Si costituiva la parte appellata, chiedendo a vario titolo il rigetto del gravame e la conferma integrale della decisione gravata.
1.2 La causa, senza alcuna attività istruttoria, neppur indicata o sollecitata, era decisa sulle rassegnate conclusioni e previo deposito di note e discussione ex art. 437 cpc con la lettura del dispositivo e la riserva del deposito della motivazione.
pagina 3 di 19 2. L'appello principale è parzialmente fondato e va, dunque, accolto per quanto di ragione in relazione al secondo motivo.
2.1 Va premesso che con sentenza n. 1062/2023, pronunciata il 09.05.2023, pubblicata in data 16.11.2023 e notificata il 04.12.2023, il Tribunale di Bologna, per quanto di residuo odierno interesse, definitivamente decidendo, previo espletamento di prova testimoniale e per CTU tecnico-estimativa, ha integralmente accolto la domanda principale del locatore, odierna parte appellata, e così condannato i conduttori, odierni appellanti, in solido tra loro a pagare:
- la somma di euro 34.560,00 oltre interessi legali sulla somma di euro 1.440,00 mensilmente dovuta per ventiquattro mensilità a titolo di indennità per occupazione senza titolo per ogni mese da maggio 2015 a tutto aprile 2017 con decorrenza dal giorno 5 di ogni mese di riferimento a pagare;

- la somma di euro 40.870,00, oltre interessi legali dal 20 luglio 2019, necessaria per il ripristino dello status quo ante;
- la somma di euro 1.578,21, oltre interessi legali dal 20 luglio 2019, per spese condominiali e quota imposta di registro;

- le spese processuali, liquidate in euro 786,00 per esborsi ed euro 14.103,00 per compenso, oltre rimborso forfettario 15%, CPA e IVA come per legge;
ponendo definitivamente il costo della CTU a carico delle parti per un mezzo ciascuna.
La sentenza di primo grado ha ritenuto fondate le domande dell'odierno appellato in quanto:
A. sussisterebbe la legittimazione passiva degli appellanti, aspetto questo non attinto dai motivi di appello e oggi riferito solo per una migliore comprensione, perché i fatti generatori delle obbligazioni, dedotte in giudizio, erano anteriori alla trasformazione della società AC ST S.n.c. di VI ST & C, reale conduttrice non più esistente. Infatti, l'appellante era l'originaria conduttrice, sotto Parte_1
l'insegna AC Moratello, non liberata dal locatore a seguito del subentro della nel contratto di locazione ex art. 36, l. 27 luglio 1978, n. 392, Parte_3
pagina 4 di 19 mentre gli appellanti e erano i soci della Parte_1 Parte_2 Parte_3
subentrata nel 2014 nel contratto di locazione quale cessionaria e, perciò,
[...]
risponderebbero personalmente e illimitatamente, in solido fra loro, dei debiti contratti dalla società non più esistente;

B. l'inadempimento della parte conduttrice, quindi, degli appellanti, avrebbe giustificato e reso legittimo il rifiuto del locatore (parte appellata) a ricevere la restituzione del bene immobile prima dell'esecuzione dei lavori di ripristino, determinando così la mora della parte conduttrice ed il permanere dell'obbligazione di corrispondere il canone e gli oneri condominiali. Ciò in quanto, la conduttrice originaria (id est AC Moratello della dott.ssa si sarebbe Parte_1
impegnata, in forza del contratto di locazione del 02.01.2007 e dell'accordo integrativo
04.05.2009, a riconsegnare il bene locato nello stato in cui lo stesso si trovava prima dei lavori di ristrutturazione, fatti eseguire nel 2009 appunto dalla conduttrice- appellante Parte_1
C. dalle prove orali e dalla documentazione acquisita sarebbe emerso che l'appellato- locatore avrebbe fatto quanto in suo potere (in merito ad un locale già autonomo negozio, ormai privo di autonomia funzionale e commerciale), per reperire nuovi conduttori;

D. gli elementi emersi dall'elaborato del CTU geom. analizzati alla luce delle Per_1
prove testimoniali e dei documenti prodotti, erano stati utilizzati, sulla scorta dei costi di ripristino indicati, per quantificare il risarcimento del danno contrattuale spettante all'attore/locatore per il pregiudizio subito dall'inadempimento dell'obbligazione di ripristino, gravante sulla parte conduttrice, in quanto le modifiche apportate da
[...]
avrebbero fatto perdere l'originaria autonomia funzionale e commerciale dei Pt_1
locali.
3. La sentenza va parzialmente riformata, in quanto il Tribunale non ha fatto un totale buongoverno delle risultanze di causa, come si andrà ad illustrare nello specifico.
4. L'appellante affida le proprie censure a sei motivi, contenenti più ragioni.
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4.1 Con il primo, rubricato come “II.2.1 – Erroneo riconoscimento in favore dell'appellato della somma di euro 40.870,00, a titolo di danno contrattuale per mancato ripristino, a seguito di mancata e/o erronea valutazione delle risultanze istruttorie relative ai fatti occorsi dopo il maggio 2017 – violazione dell'art. 116
c.p.c..” e con il secondo rubricato come “II.2.1.2 – Per la denegata ipotesi in cui
l'intestata Corte d'Appello dovesse ritenere sussistente, in capo all'appellato, un qualche interesse al ripristino e ai relativi costi, si evidenzia che l'importo quantificato dal Giudice di primo grado risulta, in ogni caso, errato proprio alla luce della CTU dallo stesso utilizzata per la sua quantificazione.”' l'appellante si duole del fatto che il
Giudice di primo grado ha sbagliato:
1) nel riconoscere a favore del locatore l'importo di € 40.870,00 a titolo di danno contrattuale per non aver provveduto a ripristinare i locali commerciali di proprietà dello stesso, laddove una adeguata valutazione degli atti e dei documenti di causa (ivi inclusa la CTU), ai quali il giudice aveva fatto generico richiamo senza far emergere l'iter logico giuridico seguito, lo avrebbero dovuto indurre a rilevare che mancava un interesse effettivo e meritevole di tutela in capo all'appellato alla concreta rimessione in pristino degli immobili di sua proprietà;
2) nel riconoscere integralmente a tale titolo quanto stimato dal CTU senza tener conto che parte dei lavori erano in realtà stati realizzati dal nuovo conduttore AL ET SR, così come quest'ultima aveva sostenuto anche le spese tecniche necessarie, come aveva evidenziato anche lo stesso Consulente Tecnico d'Ufficio.
Le censure si prestano a una trattazione unitaria.


4.2 L'appello in parte qua è fondato unicamente e parzialmente quanto al secondo motivo.
Per una più chiara comprensione degli eventi si può ricordare che i convenuti e , farmacisti, sono gli ex soci della cessata società Parte_1 Parte_2
AC ST s.n.c. di VI ST & C s.n.c., costituita il 23 luglio 2014, ed alla quale aveva conferito la propria azienda, corrente in Bologna alla via Parte_1
pagina 6 di 19 Dagnini n. 16/B-C-D, con la quale esercitava l'attività di farmacia e commercio al minuto di prodotti vari per la cura e l'igiene della persona sotto la ditta individuale
“AC Moratello della dott.ssa ”. Parte_1
Sotto l'insegna “AC Moratello Erboristeria Omeopatia” quest'ultima gestiva l'esercizio commerciale nei negozi adiacenti al locale oggetto del contratto de quo.
Infatti, al fine di ricavare da tutti i negozi in via Dagnini, da lei condotti in locazione (i subalterni 13 e 14 di proprietà di , il subalterno 15 di proprietà di Parte_4
poi acquistato con rogito del 22 aprile 2016 dall'odierno appellato Controparte_3
già attore, ed infine il subalterno 16 di proprietà originaria di quest'ultimo), un unico ampio locale ove esercitare l'attività di farmacista, aveva stipulato, per Parte_1
quanto di odierno interesse, con l'attore l'accordo sottoscritto il 4 maggio 2009, col quale il locatore la autorizzava ad apportare, a proprie cure e spese, le modifiche ritenute necessarie ma con l'obbligo di restituire i locali nello status quo ante una volta cessato il contratto di locazione. Al termine della ristrutturazione, avviata dalla conduttrice (con eliminazione della porta di accesso alla strada, demolizioni varie, la realizzazione di impianti come se tutte le unità di cui ai subalterni 13, 14, 15 e 16 fosse un unico locale), il bene locato (subalterno 16) aveva subito importanti modificazioni, meglio descritte negli atti, nella documentazione prodotta e nella relazione del C.T.U., tali da fargli perdere l'autonomia che aveva in precedenza.
Per effetto del conferimento di azienda sopra menzionato, nel contratto di locazione era subentrata, quale conduttrice, la AC ST s.n.c. di VI ST &
C s.n.c., la quale con lettera 1 ottobre 2014 aveva comunicato il recesso immediato dal contratto, impegnandosi alla restituzione dei locali nel termine di sei mesi. Con lettera 4 maggio 2019 a firma di il locatore era stato invitato a fissare un Parte_1
appuntamento per la verifica dello stato dei locali e la riconsegna delle chiavi.
Con raccomandata AR del 19 giugno 2015 (doc. 10), indirizzata alla società
e per conoscenza alla proprietaria dell'adiacente unità immobiliare Parte_3
subalterno 15 ( dalla quale con contratto 22 aprile 2016 l'odierno Controparte_3
pagina 7 di 19 attore acquisterà l'immobile censito al sub. 15), il locatore aveva risposto, in sintesi subordinando la formale restituzione del locale all'avvenuta esecuzione dei lavori di ripristino e precisando che sino alla formale riconsegna erano ancora dovuti dalla conduttrice sia il canone di locazione sia il rimborso delle spese condominiali.
Soltanto all'esito di una lunga trattativa e come da scrittura privata sottoscritta il
9 maggio 2017 dall'appellato/attore, dagli appellanti/convenuti (nonché da
[...]
, proprietaria delle unità immobiliari censite ai sub. 13 e 14), il locatore ha Parte_4
accettato la riconsegna del bene locato, senza però rinunciare a far valere i propri diritti, anche di natura risarcitoria, derivanti dal contratto.
La parte conduttrice non ha eseguito alcun lavoro di ripristino dei locali suddetti e, ciò nonostante, aveva offerto la riconsegna dell'immobile, accettata senza di essi solo il 09 Maggio 2017.
Questi fatti, mirabilmente riassunti dalla sentenza gravata, possono considerarsi pacifici tra le parti.
4.2.1 Effettivamente il Tribunale nell'accogliere integralmente la domanda del locatore non ha tenuto conto che una parte dei necessari lavori di ripristino coincidevano con quelli realizzati dal nuovo conduttore AL ET SR, il quale ha accettato i locali nello statu quo e si è impegnato ai ripristini al momento del rilascio, ma tuttavia per adeguare l'immobile alle proprie esigenze commerciali ossia tener distinte le attività di ambulatorio veterinario (sub 16) e parafarmacia (sub 13,14 e 15), ha dovuto, sopportando anche le spese tecniche, operare una separazione fisica ossia con un tramezzo divisorio, il sub 16 dai restanti locali accatastati come sub 13,14 e15, ed ha dovuto ripristinare il bagno nonchè l'accesso ed il recesso alla strada pubblica, così sostituendo la vetrina con una porta d'ingresso. Tramezzo e porta d'ingresso, oltre al bagno, che dovevano essere anche oggetto dei lavori di ripristino dello status quo, che gli appellanti non avevano effettuato all'atto della cessazione della locazione e che ha comportato il rifiuto del locatore di accettare la restituzione, cessazione che, si ricorda, essere avvenuta proprio per recesso dei medesimi.
pagina 8 di 19 Questi ripristini sono stati comprovati sia dall'esito dell'istruttoria orale (in particolare la teste , titolare della AL ET) sia dalla CTU espletata. In Tes_1
particolare quest'ultima ha evidenziato che l'intervento, di cui alla CILA protocollo n.
286178/2017 presentato dalla AL ET SR (Cfr. doc. 4 appellanti), <<…..prevedeva il frazionamento dell'unità, finalizzato alla realizzazione di un ambulatorio veterinario mediante opere di manutenzione straordinaria interne, oltre alla modifica della vetrina per l'inserimento di una porta di accesso. Il nuovo locale è l'attuale sub. 16 di proprietà attrice Il titolo prevedeva: CP_1


1. ricostruzione della parete divisoria con l'unità immobiliare adiacente di altra proprietà >> (cfr. pagine 30 e 31 della CTU) e che <Le opere indicate nel titolo edilizio, sono riconoscibili sui luoghi. Risulta infatti che: - è stata ricostruita la parete di divisione tra il sub. 15 (porzione di farmacia ora di prop. ed il sub. 16 (locale CP_1
veterinario prop. >> (cfr. pagine 45 e 70 della CTU). CP_1
Ciò dimostra, da un lato, che il sub. 16 è stato effettivamente ripristinato nella quasi totalità allo stato originario e, dall'altro, che i costi di ripristino sono stati sostenuti dalla AL ET senza nessuna pretesa nei confronti dell'appellato che, però, pretendeva la consegna della relativa documentazione per addebitarli agli odierni appellanti (Cfr. deposizione teste . Conseguentemente è evidente che la pretesa Tes_1
economica dell'appellato/attore in parte qua è infondata in quanto contraria a buona fede, comportamento esigibile anche nella fase esecutiva del contratto. Infatti, il suo eventuale accoglimento comporterebbe una evidente ipotesi di indebito arricchimento per manifesta locupletazione, perché, avendo già acquisito il ripristino aliunde e pretendendo anche il corrispettivo pecuniario necessario per eseguirlo, conseguirebbe due volte lo stesso bene della vita/risultato sia pure sotto forme distinte (nell'un caso per equivalente e nell'altro per esecuzione diretta/direttamente).
Del resto in una ipotesi assimilabile in via di ordine generale la Suprema Corte ha statuito che <<Come innanzi evidenziato, le argomentazioni svolte dal giudice di merito a sostegno della scelta decisoria adottata ruotano intorno al rilievo che il rifiuto
pagina 9 di 19 della riconsegna e la pretesa, ad esso sottesa, di un ripristino del cespite, a cura e spese del conduttore, nelle condizioni in cui si trovava nel momento in cui era stato dato in locazione, era contrario a buona fede dovendo l'immobile essere interamente smantellato per l'esecuzione dei programmi edilizi del locatore. Ora tale ratio decidendi
è stata del tutto ignorata dal ricorrente, il quale ha svolto critiche prive di riferibilità alla decisione della Corte territoriale e come tali inidonee a superare il preventivo vaglio di ammissibilità. In sostanza, l'impugnante ribadisce che le condizioni in cui versava l'immobile nel momento in cui ne era stata offerta la restituzione, legittimavano il suo rifiuto di riceverlo, laddove la decisione impugnata si basa non già sulla pretesa insussistenza di alterazioni di tal fatta, ma sul ben più radicale assunto della mancanza di un serio e tutelabile interesse del locatore alla rimessione in pristino. >>. [Cfr. Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 5193 del 2012 pag. 7]. Nel decidere ciò la Corte di legittimità aveva in precedenza evidenziato come la Corte di merito (Corte di Appello di Lecce sentenza n. 284/2009, depositata il 04.09.2009) <<Ricordato il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui la disciplina dettata dall'art. 1590 cod. civ., va coordinata con quella di cui all'art.1227 cod. civ., ha aggiunto la Corte che
l'affermazione dell'obbligo del conduttore di ripristinare il bene avrebbe inutilmente aggravato la posizione dello stesso, costringendolo all'esecuzione di lavori del tutto inutili per il locatore, e onerandolo, per giunta, del pagamento dei canoni per tutta la durata delle opere.>>. [Cfr. Cass. ibidem pag. 5 ].
Del resto un siffatto comportamento risulta difficilmente giustificabile con riferimento al dovere di buona fede nell'esecuzione del contratto (art. 1375 cod. civ.), che impegna ognuna delle parti a cooperare con la controparte, evitando di addossarle oneri ingiustificati, ed a prestarsi a soluzioni compatibili con la realizzazione degli interessi di entrambe, ove ciò non comporti un ingiustificato sacrificio dell'interesse proprio.
Si è, infatti, condivisibilmente sostenuto e costituisce oramai ius receptum che << In tema di contratti, il principio della buona fede oggettiva, cioè della reciproca lealtà di
pagina 10 di 19 condotta, deve presiedere all'esecuzione del contratto, così come alla sua formazione ed alla sua interpretazione e, in definitiva, accompagnarlo in ogni sua fase, sicchè la clausola generale di buona fede e correttezza è operante tanto sul piano dei comportamenti del debitore e del creditore nell'ambito del singolo rapporto obbligatorio (art. 1175 cod. civ.), quanto sul piano del complessivo assetto di interessi sottostanti all'esecuzione di un contratto (art. 1375 cod. civ.), concretizzandosi nel dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell'interesse della controparte e ponendosi come limite di ogni situazione, attiva o passiva, negozialmente attribuita, determinando così integrativamente il contenuto e gli effetti del contratto. La buona fede, pertanto, si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone
a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del "neminem laedere", senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell'altra parte. (Nella specie, relativa al rilascio di immobile locato e alla detrazione dell'Iva sulle spese legali rimborsate dall'una all'altra parte, la S.C. ha precisato che pur non esistendo, dal punto di vista fiscale, alcun obbligo a carico del conduttore di dedurre quanto pagato a titolo di Iva per prestazioni professionali legali, lo stesso era tenuto a operare la deduzione de qua ex art. 1175 cod. civ., al fine di non pregiudicare la posizione di controparte ed ha pertanto confermato il rigetto della domanda di recupero dell'Iva su dette spese avanzata dal conduttore). >>. [Cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 13345 del 07/06/2006 (Rv.
591115 - 01); principio richiamato anche da Cass. Sez. 3, Sentenza n. 21004 del 2012; ed in termini più recentemente Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 16743 del 14/06/2021 (Rv.
661638 - 01) e Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 11219 del 26/04/2024 (Rv. 670795 - 02) in tema di escussione del conduttore;
Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 8217 del 26/03/2024
(Rv. 670624 - 01) e Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 13606 del 16/05/2024 (Rv. 671153 - 02) in tema di abusivo frazionamento del credito].
Da quanto restituito dall'istruttoria, quindi, è emerso che al momento dell'instaurazione del giudizio di primo grado (luglio 2019) il nuovo conduttore AL
pagina 11 di 19 ET SR aveva già eseguito (agosto 2017) alcuni dei lavori di ripristino, sostenendone i relativi costi senza nulla pretendere dall'appellato, ragion per cui quest'ultimo era privo di qualsivoglia interesse a pretendere gli stessi limitatamente a quei lavori che si andavano a sovrapporre all'oggetto della remissione in pristino stato, pretesa dai conduttori appellanti.
A questo proposito rimane utile proprio la CTU espletata, nella quale si evidenzia che
<<…. a seguito della Comunicazione Inizio Lavori, presentata da titolare Tes_1
della sono state effettuate opere di manutenzione straordinaria Parte_5
atte al frazionamento dell'unità, finalizzato alla realizzazione di un ambulatorio veterinario, oltre alla sostituzione della vetrina (con inserimento di una porta di accesso). Il nuovo locale veterinario corrisponde al sub. 16 di proprietà attrice i. CP_1
Il titolo edilizio prevedeva:………………. Le opere indicate nel titolo edilizio, sono riconoscibili sui luoghi. Risulta infatti che:
- è stata ricostruita la parete di divisione tra il sub. 15 (porzione di farmacia ora di prop. ed il sub. 16 (locale veterinario prop. . Il tratto di parete divisoria CP_1 CP_1
ricostruita per dividere i locali “farmacia” e “veterinario”, è stato realizzato con struttura in metallo e tamponamento in lastre di cartongesso.
- è stata costruita una parete divisoria interna al sub. 16 per creare una zona a sala
d'attesa;
- è stato ripristinato il locale bagno posto nella zona retro;

- è stata sostituita la vetrina di ingresso al locale;

- in generale sono state effettuate manutenzioni e finiture. >>. [Cfr. CTU pag. 45] e quanto ai servizi igienici in particolare che <<La nuova conduttrice AL ET ha realizzato la zona servizi igienici, nella stessa posizione dove risultavano preesistenti alle opere di ristrutturazione effettuate dalla conventa Salvo le lievi differenze Pt_1
nella posizione dei divisori, si può ritenere che la situazione attuale, sia in termini di fruibilità paragonabile alla situazione ante opere del 2007 (ristrutturazione . Pt_1
pagina 12 di 19 Lo scrivente non ha rilevato criticità in termini di rispondenza ai requisiti igienico- sanitari.>>. [Cfr. CTU pag. 51 ].
Ne consegue in estrema sintesi che gli odierni appellanti per il ripristino dello status quo, secondo l'indicazione e la stima economica del CTU, posto che le opere realizzate
<<…in generale non hanno apportato dei miglioramenti apprezzabili alla cosa locata, tali da essere mantenuti (se non in minima parte) nel ripristino dell'autonomia funzionale del sub. 16.>> (Cfr. da ultimo CTU pag. 74), avrebbero dovuto effettuare:
<< - Opere Murarie ed Edili per rifacimento pareti divisorie e servizi igienici + infissi + opere edili connesse = € 19.208,00 arrotondato ad € 19.000,00 IVA esclusa.
- Opere impiantistiche di rimozione impianto di climatizzazione + sistemazione impiantistica elettrica e spese tecniche correlate = € 8.900,00 arrotondato ad €
9.000,00 IVA esclusa.
- Spese tecniche di istruttoria della pratica comunale e catastale per la asseverazione delle opere: € 5.500,00 IVA esclusa.
Totale stima opere di ripristino € 33.500,00 IVA esclusa.>> (Cfr. da ultimo CTU pag.
74/75).
Tuttavia, posto che le opere murarie ed edili descritte sono state effettuate dalla AL
ET la spesa di €. 19.000,00 non può essere addebitata per le ragioni di locupletazione già viste e così deve dirsi almeno pro quota per le spese tecniche di istruttoria della pratica comunale e catastale per la asseverazione delle opere (€. 5.500,00), che in proporzione va ridotta di €. 4.000,00.
In totale, quindi, i costi dei ripristini addebitabili correttamente ammontano ad €.
9.000,000 per la voce opere impiantistiche ed €.1.500, per la voce spese tecniche d'istruttoria, per un totale di €. 10.500,00 (oltre IVA).
È, infatti, pacifico che gli impianti risultano ancora in comune tra tutti i locali (sub 13,
14, 15 e 16), trattati a questo limitato proposito come un'unica unità, con la necessità che per rendere autonomo il sub 16 occorre la demolizione di quello di pagina 13 di 19 condizionamento, che ante locazione non esisteva, e la sistemazione di quello Pt_1
elettrico.
Ne consegue che la sentenza va riformata nella parte in cui addebita per i ripristini la somma complessiva di €. 33.500,00 (oltre IVA) e la condanna corretta va contenuta nella minor somma di €. 10.500,00 (oltre IVA).
5. Con il terzo motivo, rubricato come “II.2.2 – Erronea valutazione delle risultanze istruttorie (prove orali, documenti e CTU) con riferimento alla condotta dell'appellato – violazione dell'art. 116 c.p.c.”, con il quarto, rubricato come “II.2.3 –
Erroneo riconoscimento della somma di euro 34.560,00 a titolo di indennità di occupazione pari a 24 mensilità a seguito di erronea valutazione della legittimità del rifiuto del locatore a ricevere in restituzione l'immobile – violazione dell'art. 116 c.p.c.
– violazione degli artt. 1590 - 1591 e 1375 c.c.” e con il quinto, rubricato come “II.2.3.4
– Per le stesse ragioni sopra indicate non è neppure dovuta la somma erroneamente di euro 1.578,21 riconosciuta all'appellato, di cui:
- euro 783,21 per oneri condominiali;

- euro 345,00 per spese di registrazione del contratto anni 2014 e 2015;
- euro 450,00 per godimento box auto.” l'appellante, anche riproponendo argomenti già affrontati nei due precedenti motivi di impugnazione, censura la condanna al pagamento sia dell'indennità di occupazione sostitutiva del canone di locazione sia quella relativa al pagamento di spese per oneri condominiali, registrazione contratto e oneri relativi al box auto. Si sostiene in estrema sintesi che la riconsegna dei locali è stata artificiosamente impedita dal fatto che il locatore ha strumentalmente temporeggiato nel ricevere i locali fino a quando non ha trovato un conduttore che prendesse in affitto i locali nelle condizioni in cui era stato disdettato e ciò in sintonia con la distinta proprietà dei subb 13 e 14 (Moratello), che insieme ai subb 15 e 16 costituivano un open space. Ciò sarebbe dimostrato sia dalla prova testimoniale, che specificamente richiamava, sia dalla documentazione, che altrettanto specificamente indicava.
pagina 14 di 19 I motivi per la intima connessione logico-giuridica si prestano ad una trattazione unitaria in quanto legati dalla questione dell'illegittimità del rifiuto del locatore a ricevere la restituzione della res locata.
5.1 La censura è infondata in ordine a tutti i rilievi svolti in parte qua con l' appello.
In estrema sintesi l'articolata e puntuale, censura sostiene che il Tribunale aveva errato nel ritenere che il locatore/attore, odierno appellato, aveva fatto tutto quanto era stato in suo potere, tenuto conto delle condizioni date e del fatto che l'immobile ad uso commerciale di sua proprietà aveva ormai perso la propria autonomia funzionale, per reperire altri conduttori e nel riconoscere a favore del medesimo la somma di €
34.560,00 a titolo di indennità di occupazione per 24 mensilità, ossia per l'intero periodo che andava dalla risoluzione del contratto (maggio 2015) alla restituzione formale dello stesso avvenuta con la sottoscrizione dell'accordo del 9 maggio 2017. Viceversa una valutazione adeguata delle prove e degli atti di causa avrebbero dovuto indurre lo stesso a ritenere illegittimo il rifiuto mosso dall'appellato a ricevere in restituzione dell'immobile di sua proprietà allorché gli appellanti, al termine del periodo di preavviso, si erano resi disponibili a restituirgli le chiavi dello stesso. Analogamente non dovuti e per le medesime ragioni erano le ulteriori voci di pagamento richieste.
In proposito la Corte ritiene corretto l'iter logico e giuridico seguito dal
Tribunale, il quale ha rilevato la correttezza del rifiuto a ricevere la restituzione dell'immobile, pur offerta sia pure in maniera non formale dalla società conduttrice, in assenza dei ripristini ai quali la stessa si era obbligata in virtù dell'accordo integrativo del 04.05.2009, sottoscritto dall'odierno appellato e da <Il rifiuto Parte_1
opposto nel maggio 2015 dal locatore a ricevere la restituzione del locale dopo i sei mesi dalla comunicazione del recesso della conduttrice AC ST s.n.c. di
VI ST & C. s.n.c. era giustificato dal fatto che, come pacifico, a maggio 2015 la predetta società, subentrata nel contratto 2 gennaio 2007 e nell'accordo integrativo 4 maggio 2009 e dunque in tutte le obbligazioni facenti capo all'originaria conduttrice,
pagina 15 di 19 compresa quella di riconsegnare il bene locato nello stato in cui esso si trovava prima dei lavori di ristrutturazione fatti eseguire da non aveva minimamente Parte_1
adempiuto a quanto previsto dall'accordo integrativo 4 maggio 2019 né aveva formulato unaadeguata offerta economica per supplire all'inadempimento o per trovare un diverso accordo>> (Cfr. sentenza pag. 4). Questa situazione, come visto, si è ininterrottamente protratta sino al 09.05.2017, quando il locatore (insieme all'altra comproprietaria locatrice ) ha formalmente accettato la riconsegna Parte_4
senza però rinunciare a far valere i propri diritti anche di natura risarcitoria.
Nel caso di specie, quindi, secondo il condivisibile giudizio di prime cure le innovazioni e le modifiche apportate al bene locato erano state preventivamente autorizzate dal locatore ma la conduttrice aveva assunto l'obbligo, espressamente stabilito dalle parti, di «riconsegnare, fatte salve le eventuali migliorie apportate da mantenersi in accordo con il locatore, la porzione immobiliare nello stato originario, ripristinandola a proprie spese». Pertanto, l'inadempimento della conduttrice ha giustificato e reso legittimo il rifiuto del locatore a ricevere la restituzione del bene prima dell'esecuzione dei lavori di ripristino, determinando così la mora della conduttrice ed il permanere in capo a quest'ultima dell'obbligazione di corrispondere il canone e gli oneri condominiali e accessori comunque riconducibili alla locazione
(godimento box auto) ed alla sua risoluzione anticipata o al mancato pagamento
(imposta registro) per gli anni 2014 e 2015.
Sul punto si registra una consolidata giurisprudenza tale da costituire oramai vero e proprio ius receptum. Si è, infatti, sostenuto che <<In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c.,
pagina 16 di 19 rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto.>> [Cfr. ex multis Cass., Sez. 3 - ,
Sentenza n. 39179 del 09/12/2021 (Rv. 663331 - 01); Cass., Sez. 3, Sentenza n. 12977 del 24/05/2013 (Rv. 626376 - 01)].
In punto di fatto e d'istruttoria la situazione restituita rende molto più verosimile che il locatore ha fatto, anche con l'acquisto nel 2016 del sub. 15, quanto nelle sue possibilità per reperire nuovi conduttori, nelle condizioni date e con riguardo ad un locale già autonomo negozio e, poi, inglobato di fatto in una diversa combinazione con altri locali di proprietà altrui, ormai privo di autonomia funzionale e commerciale (come anche emerso dalla CTU). Ne consegue che, posto che l'accordo per la restituzione dell'immobile sottoscritto il 9 maggio 2017 e che dopo il mese di aprile 2015 la società conduttrice aveva cessato di pagare i canoni di locazione (euro 1.440,00 al mese), gli appellanti, già convenuti, dovevano essere condannati a pagare la somma di euro
34.560,00 per ventiquattro mensilità a titolo di indennità per occupazione senza titolo per ogni mese da maggio 2015 a tutto aprile 2017, con decorrenza dal giorno 5 di ogni mese di riferimento.
A ciò si aggiungono, come dovuti e per le medesime ragioni, gli oneri condominiali per €. 783,21, le spese di registrazione del contratto per €. 345,00, il recesso peraltro è dovuto a volontà della conduttrice, e quelle per €. 450,00 per il godimento del box auto connesso alla locazione, non senza tralasciare che questi importi non sono oggetto di contestazione circa il quantum. In ordine all'an non si contesta come essi fossero astrattamente imputabili alla conduzione dell'immobile e discendenti dal contratto di locazione, mentre rispetto alla dimostrazione del loro esborso da parte del locatore ne è evidente l'indifferenza, sia perché non si allega di aver ricevuto e soddisfatto eventuali richieste di pagamento, posto che il proprietario locatore è l'unico soggetto che può ricevere il corrispondente danno patrimoniale, essendo obbligato in solido sia nei confronti del Condominio (oneri e spese) sia dell'Agenzia delle Entrate
(imposta registro).
pagina 17 di 19 5.2 Solo per chiarezza la Corte evidenzia che non vi è stato appello in ordine agli accessori id est interessi legali, delle complessive voci di credito, come sopra evidenziate, che, pertanto, saranno dovuti come stabilito nella sentenza impugnata.
6. Con il sesto motivo, rubricato “II.2.4 – Erronea condanna degli appellanti alla refusione delle spese e compensi professionali di lite in favore dell'appellato”
l'appellante censura la decisione del Tribunale in punto di liquidazione delle spese di lite.
6.1 Il motivo è fondato nei termini che seguono, in considerazione del parziale accoglimento dell'appello e della riduzione del quantum, perché con riguardo al criterio del decisum e tenuto conto dell'esito complessivo della lite, le spese di entrambi i gradi potranno essere compensate nella misura di un quarto, posto che non muta lo scaglione di valore (da 52.000 a 260.000) mentre quelle per la CTU, come già liquidate, dovranno far capo ad entrambe le parti in misura eguale in quanto spese necessitate ed utili per entrambe, così confermandosi la statuizione di prime cure.
7. Consegue al solo parziale accoglimento dell'appello ed alla parziale riforma della sentenza, che, come già anticipato nel precedente paragrafo, le spese del presente grado, liquidate in parte dispositiva, ed in linea con il corrispondente scaglione di valore per le fasi ivi previste, secondo il DM pro tempore vigente, vanno addebitate nella misura del 75% secondo soccombenza, che fa massimamente capo alla parte appellante, mentre nella quota residua del 25% possono essere compensate.


PQM


La Corte di Appello di Bologna, definitivamente decidendo della causa civile in grado d'appello, ogni diversa e contraria istanza disattesa, respinta o assorbita, così provvede:
1. Accoglie l'appello principale limitatamente e parzialmente al secondo motivo e lo respinge nel resto e per l'effetto in parziale riforma della sentenza di primo grado, ferma nel resto, annulla la condanna, inflitta agli appellanti, al pagamento in favore dell'appellato, della complessiva somma di €. 40.870,00 oltre interessi legali dal pagina 18 di 19 20.07.2019 e conseguentemente condanna i medesimi al pagamento della complessiva somma di €. 10.500,00 (oltre IVA), oltre interessi legali dal 20.07.2019.
2. Compensa nella misura del 25% le spese di entrambi i gradi di giudizio e condanna gli appellanti al pagamento della residua quota del 75%, spese che liquida nell'intero
(100%) in:
- in €. 786,00 per spese, €. 14.103,00 per compensi, oltre rimborso forfetario 15%, oltre IVA e CPA come per legge per il giudizio di primo grado;

- €. 10.000,00 per compensi, oltre rimborso forfetario, oltre IVA e CPA se dovuti e nelle aliquote legali quanto al presente grado.
Così deciso in Bologna il 17.01.2025
Il Presidente
Dott.ssa Maria Cristina Salvadori
Il Consigliere Relatore
Dott. Pietro Iovino
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