REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
TERZA SEZIONE CIVILE

Il Collegio, riunito in Camera di Consiglio, nelle persone dei magistrati
Dott. Luca BOCCUNI Presidente rel.
Dott.ssa Silvia BARISON Consigliere
Dott.ssa Silvia FRANZOSO Consigliere ha pronunciato, ai sensi dell'art. 132 cpc, così come modificato dalla L.n. 69/2009, la seguente
SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 961/2024 R.G. promossa
DA
, (c.f. , rappresentato e difeso in giudizio Parte_1 C.F._1 dall'avv.to Maurizio Ascione Ciccarelli, con domicilio eletto presso lo studio dello stesso sito in
Verona, via Corso Porta Nuova n. 11, in forza di procura alle liti a margine dell'atto di citazione in appello;

APPELLANTE
CONTRO
(c.f. e (C.F. CP_1 C.F._2 CP_2
), (c.f. ), C.F._3 CP_3 C.F._4 CP_4
(c.f. ) e (c.f. , rappresentati e C.F._5 CP_5 C.F._6
1 difesi in giudizio dagli avv.ti Barbara Bissoli, Matteo Zanoni e Marco Scramoncin, con domicilio eletto presso il domicilio digitale di quest'ultimo, in forza di procura alle liti unita alla comparsa di costituzione e risposta in appello;

APPELLANTI INCIDENTALI
E CONTRO
(c.f. ), rappresentato e difeso in giudizio dagli avv.ti CP_6 C.F._7
LA LI ed RI TT, con domicilio presso lo studio di quest'ultimo in Venezia -
Mestre, via Corso del Popolo n. 89, in forza di procura alle liti unita alla comparsa di costituzione e risposta in appello;

APPELLATO
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Verona n. 1015/2024, pubblicata in data
29 aprile 2024 e notificata il successivo 30 aprile 2024, rimesso al collegio per la decisione all'esito dell'udienza del 29 settembre, sostituita dal deposito di note scritte.
CONCLUSIONI DI PARTE APPELLANTE:
“In via principale, in totale riforma della sentenza n. 101/2024, pubblicata in data 29.4.2024 dal
Tribunale di Verona, previo rigetto delle domande eventualmente formulate da controparte, rigettare il ricorso 702 bis cpc proposto dai signori , , Parte_2 CP_1
, e in quanto infondato sia in fatto che CP_2 CP_3 CP_4 CP_5 in diritto, per tutte le ragioni esposte in atti. Rigettare le domande risarcitorie formulate dal sig.
, oggi in quanto infondate in fatto e in diritto per le ragioni esposte Parte_2 CP_6 in atti. Ai sensi dell'art. 2932 cc, con sentenza costitutiva, trasferire in favore del sig.
[...]
la proprietà delle unità immobiliari oggetto del contratto preliminare per cui è Parte_1 causa site in Verona, via Calabria n. 2, 2/a e piazza Risorgimento n. 1, 1/A, 1/B, 2, 2/A, 3, 3/A,
4, 4/A, così distinte al NCT del comune di Verona al foglio 247, mapp. 53, 54 e 55, NCEU del comune di Verona, sezione S, foglio 5, mapp. 677 subb. 1, 2, 3 e 4, foglio 247, mapp. 53, subb.1,
4, da 7 a 33, da 36 a 41, foglio 247, mapp. 55, subb. da 1 a 6, e contestualmente condannare i signori , , , e Parte_2 CP_1 CP_2 CP_3 CP_4
a liberare da ogni ipoteca, gravame ed ogni altro vincolo esistente gli immobili CP_5
2 oggetto del preliminare di compravendita sopra specificato. In ragione dei diritti di opzione esercitati dai signori , e per un controvalore di CP_1 CP_2 CP_3 euro 2.997.723,00.=, ovvero la maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa, ridurre il corrispettivo di acquisto dovuto dal sig. in misura pari al controvalore delle unità Pt_1 oggetto di opzione e, se del caso, condannare i signori e Parte_3 [...]
in qualità di opzionari, a corrispondere al sig. la eventuale CP_3 Parte_1 eccedenza tra il corrispettivo di compravendita, così come indicato nel contratto preliminare del
28.1.2016, ed il controvalore delle unità rispetto alle quali è stato esercitato il diritto di opzione di acquisto. Rigettare l'appello incidentale proposto dai signori , , CP_1 CP_2
giacché infondato in fatto ed in diritto, per tutti i CP_3 CP_4 CP_5 motivi esposti in atti e nelle note di trattazione scritta datate 18.10.2024. In via subordinata, nell'ipotesi di impossibilità giuridica e/o di fatto di adempimento in forma specifica del contratto preliminare datato 28.1.2016, accertare e, ove occorre, dichiarare la sua risoluzione per Co inadempimento per fatto e colpa dei signori e e, per l'effetto, condannare loro a CP_3 restituire al sig. , per sé e/o per conto della società di cui Parte_1 Parte_4
è socio accomandatario, l'importo di euro 168.692,95.=, ovvero la maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa, quali esborsi e/o spese sostenuti in funzione del contratto preliminare inadempiuto e, al contempo, condannare i medesimi ricorrenti a risarcire tutti i danni Co patiti e patiendi dal sig. In ogni caso, condannare i signori e al pagamento Pt_1 CP_3 integrale delle spese legali per compensi, oltre rimborso forfetario 15 %, CPA e IVA sia di primo grado che della presente fase di appello, in applicazione del D.M. 55/2014. In via istruttoria, si chiede di essere ammessi a provare per testimoni le circostanze articolate nella parte in fatto da n. 1 a n. 25 della comparsa di risposta depositata il 20.5.2019, da intendersi epurate da eventuali espressioni valutative e/o negative e premessa la formula “vero che”. Si indica quale testimone da escutere sui citati capitoli istruttori, l'arch. Si chiede inoltre, di essere Testimone_1 ammessi a provare mediante apposita consulenza tecnica il controvalore delle unità rispetto alle quali gli opzionari, al tempo promittenti venditori, hanno esercitato il diritto di opzione di
3 acquisto alla luce dei progetti sottoscritti e della documentazione allegata all'atto preliminare di compravendita”.
CONCLUSIONI DEGLI APPELLANTI INCIDENTALI:
“In via principale, respingere l'appello proposto dal sig. avverso la Parte_1 sentenza n. 1015/2024, emessa dal Tribunale di Verona, pubblicata il 29 aprile 2024, notificata in data 30 aprile 2024, siccome infondato in fatto ed in diritto, per i motivi di cui in atto. In via di appello incidentale, previa riforma in parte qua della sentenza n. 1015/2024, emessa dal
Tribunale di Verona, accogliere integralmente le conclusioni formulate dai signori
[...]
, , e nel primo grado di CP_1 CP_2 CP_3 CP_4 CP_5 giudizio come di seguito indicate. Nel merito, dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1454 cc del contratto preliminare stipulato con scrittura privata autenticata dal notaio di Sona (VR) in data 28 gennaio 2016, Rep. 35235 e 35238 Racc. 27258, Persona_1 tra i signori , , ed il CP_1 CP_2 CP_3 CP_4 CP_5 sig. per effetto del mancato rispetto da parte del sig. del termine fissato nella Pt_1 Pt_1 diffida ad adempiere in data 25giugno 2018, come in atti descritto. In subordine, dichiarare la risoluzione giudiziale ai sensi dell'art. 1453 cc del contratto preliminare stipulato con scrittura privata autenticata dal notaio di Sona (VR) in data 28 gennaio 2016, Rep. 35235 e Persona_1
35238 Racc. 27258, tra i signori , , CP_1 CP_2 CP_3 CP_4 ed il sig. per grave inadempimento di quest'ultimo, come in atti descritto. CP_5 Pt_1
Ai sensi dell'art. 2668 comma 4 cc, ordinare al conservatore dei RRII di Verona la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare stipulato con scrittura privata autenticata dal notaio di Sona (VR) in data 28 gennaio 2016, Rep. 35235 e 35238 Racc. 27258, Persona_1 avvenuta in data 2 febbraio 2016, R.G. n. 3182 R.P. 1961, dispensandolo da ogni responsabilità al riguardo. Condannare il sig. a risarcire ai signori , , Pt_1 CP_1 CP_2
in via solidale tra loro, tutti i danni subiti in forza CP_3 CP_4 CP_5 dell'inadempimento al contratto preliminare ed in particolare, a titolo di danno emergente, per la mancata disponibilità del bene dalla sottoscrizione del preliminare alla declaratoria di risoluzione del contratto passata in giudicato, dei danni quantificabili nel valore locativo dell'immobile
4 promesso in vendita;
a titolo di lucro cessante, per l'incommerciabilità del bene, danni quantificabili nella differenza tra il prezzo pattuito nel preliminare e il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo;
in subordine per la perdita di chance di realizzare la vendita dell'immobile promesso in vendita, pari al 30 % del prezzo pattuito;
il tutto come in atti meglio descritto o pari alla somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione monetaria ed interessi. In ogni caso, condannare il sig. a rifondere ai signori , , Pt_1 CP_1 CP_2 CP_3 CP_4
in via solidale tra loro, la somma di euro 82.188,26.= dagli stessi corrisposta al CP_5 comune di Verona per il pagamento della terza e quarta rata del contributo di costruzione relativo al P.d.C. n. 06.03/005116/2016 del 16 marzo 2018, e della sanzione per ritardo pagamento della terza rata. Spese e competenze di causa integralmente rifuse, oltre 15% rimborso spese generali,
CPA e IVA come per legge. In via istruttoria, ammettere consulenza tecnica volta a determinare il più probabile valore commerciale e locativo del complesso immobiliare oggetto di giudizio e, Co quindi, la congruità degli importi indicati dai consorti e titolo di risarcimento danni”. CP_3
CONCLUSIONI DELL'APPELLATO CP_6
“In via principale, rigettarsi l'appello proposto da e confermare Parte_1 integralmente la sentenza di primo grado. Con condanna alla rifusione delle spese e competenze della causa di secondo grado. In via subordinata, rigettarsi ogni domanda avanzata da
[...]
in tutti gli atti di causa di primo e secondo grado nei confronti di Parte_1 Parte_2
, ora Nel denegato caso di riforma della sentenza impugnata e di
[...] CP_6 accoglimento della domanda avanzata da in via principale ai sensi Parte_1 dell'art. 2932 cc, determinarsi la quota prezzo spettante a , ora Parte_2 CP_6
in euro 650.000,00.= o nella diversa somma emergesse in causa e condannarsi
[...] [...]
a corrispondere, se del caso in solido con , e Parte_1 CP_2 CP_1
e a detto importo, maggiorato degli CP_3 CP_4 CP_5 CP_6 interessi moratori ex D.Lgs. 231/2002 dal 18.7.2018 al saldo, ed oltre al rimborso di euro
18.679,14.=, quale quota versata da , ora per oneri di Parte_2 CP_6 urbanizzazione, il tutto maggiorato dagli interessi ex D.Lgs. n. 231/2002. Con condanna alla
5 rifusione delle spese e competenze professionali di entrambi i gradi di giudizio. In via di ulteriore subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento contrattuale da parte di avanzata da , CP_7 Parte_1 assolversi , ora da qualsiasi responsabilità ed escludersi lo Parte_2 CP_6 stesso da qualsiasi condanna risarcitoria stabilita a favore di . Parte_1
NA , e e in CP_2 CP_1 CP_3 CP_4 CP_5 solido tra loro, a tenere indenne da ogni pretesa risarcitoria avanzata da CP_6 [...]
, con condanna degli stessi a rimborsare a , ora Parte_1 Parte_2 CP_6
euro 18.679,14.= quale quota versata da , ora per oneri di
[...] Parte_2 CP_6 urbanizzazione, il tutto maggiorato degli interessi ex D.Lgs. n. 231/2002. Con condanna alla rifusione delle spese e competenze professionali di entrambi i gradi di giudizio. Per l'istruttoria, ci si oppone alle richieste di espletamento di consulenza tecnica avanzate da controparti per i motivi esposti negli atti di causa di primo e secondo grado e si chiede, nella denegata ipotesi in cui la Corte ritenesse disporla che sia esentato da qualsiasi onere economico in CP_6 punto, anche meramente provvisorio. Si ribadisce la richiesta di ammissione di prova per testi sulle seguenti circostanze;
1) vero che il giorno 18.7.2018 era presente Parte_2 nello studio del notaio di Sona /(VR); 2) vero che il giorno 18.7.2018 nello studio Persona_1 del notaio di Sona (VR) il sig. , benché atteso per Persona_1 Parte_1 mezz'ora, rimase assente. Si indica a teste il notaio di Sona (VR)”. Persona_1
RAGIONI DELLA DECISIONE

Con ricorso ex art. 702 bis cpc, depositato il 31 dicembre 2018, Parte_2 poi deceduto in corso di causa ed essendogli subentrato l'erede CP_6 CP_1
e professandosi comproprietari di un compendio CP_2 CP_4 CP_5 immobiliare con destinazione residenziale, commerciale e direzionale, sito in Verona, evocavano in giudizio ed allegavano che, con contratto preliminare di data 28 Parte_1 gennaio 2016, redatto con scrittura privata autenticata a ministero del notaio Persona_1
6 avevano promesso di vendere al resistente, promissario acquirente, detto complesso immobiliare.
I ricorrenti precisavano che, come previsto dall'art. 3 delle pattuizioni negoziali, la compravendita definitiva era subordinata al verificarsi entro il 31 dicembre 2017, termine prorogabile su accordo, dell'approvazione da parte del comune di Verona del progetto, redatto a cura del convenuto e da presentare all'amministrazione entro il 30 giugno 2016, di realizzazione, previa demolizione dell'esistente, di nuovo ampliato edificio ad uso commerciale, direzionale e residenziale di circa mc 13.000 fuori terra, oltre interrati, con consumo energetico in classe “A”, dovendo detto compendio essere reso libero da persone e cose interposte. Allegavano gli attori che, a norma dell'art. 4 del menzionato preliminare, il contratto definitivo si sarebbe dovuto concludere entro novanta giorni dall'approvazione del progetto da parte del comune di Verona, a condizione che, nelle more, l'immobile fosse stato reso libero, visto che le unità immobiliari del compendio erano state concesse in locazione per canoni annui complessivamente ammontanti ad euro 150.000,00.=; che il prezzo era stato convenuto in euro 2.600.000,00.=, prevedendosi che, nel caso in cui la cubatura edilizia approvata e realizzabile fosse stata superiore o inferiore al 15
% rispetto agli indicati mc 13.000, la sola quota eccedente sarebbe stata conteggiata in euro
200,00.= al mc ed il relativo controvalore aggiunto o dedotto dal prezzo concordato. Inoltre, i Co consorti e evidenziavano che, in forza dell'art. 7 del contratto preliminare, il CP_3 promissario acquirente aveva loro riservato, sulla scorta del progetto edilizio approvato, il diritto di scelta, entro trenta giorni dal ritiro del permesso a costruire, con promessa di acquisto di unità immobiliari facenti parte della nuova costruzione, da realizzarsi dal convenuto secondo capitolato e tabelle allegate, al prezzo concordato di euro 2.100,00.= al mq commerciale per le unità residenziali ed euro 2.200,00.= al mq commerciale per le unità commerciali.
I ricorrenti allegavano che, in vista della cessione del compendio immobiliare, avevano intimato disdetta di tutti gli accennati contratti di locazione;
che, come contrattualmente previsto, avevano depositato presso il comune di Verona, in data 14 giugno 2016, istanza per il rilascio del permesso a costruire sulla base del progetto che il promissario acquirente aveva commissionato al proprio professionista, con oneri a suo carico;
che l'amministrazione locale, in data 8 novembre 2017, aveva approvato lo schema di convenzione propedeutica al rilascio del
7 premesso a costruire, a cui seguiva il 10 novembre la richiesta di integrazione documentale necessaria per il rilascio del titolo edilizio;
che avevano sottoscritto, con rogito del 25 gennaio
2018, la convenzione disciplinante le condizioni per il rilascio del permesso a costruire;
che il 16 marzo 2018, il comune rilasciava il permesso n. 06.03/005116/2016, avente ad oggetto nuova costruzione con demolizione, ricostruzione, ampliamento e ricomposizione planivolumetrica dell'immobile promesso in vendita.
, , evidenziavano, poi, di avere comunicato a CP_1 CP_2 CP_3 [...]
l'esercizio del diritto di opzione già rammentato per l'acquisto delle unità a Parte_1 destinazione commerciale, individuate secondo planimetrie, rimanendo in attesa di ricevere la bozza del preliminare, mentre soggiungeva di avere, in pari data, comunicato a CP_2 controparte l'esercizio del diritto di opzione per l'acquisto di altre due unità immobiliari da costruire.
I ricorrenti lamentavano che, in risposta alla comunicazione dell'esercizio dell'opzione, aveva infondatamente sostenuto, in occasione della conclusione del Controparte_8 contratto definitivo, che erano stati conclusi anche i contratti definitivi relativi alle realizzande unità immobiliari oggetto della scelta, peraltro per un corrispettivo arbitrariamente determinato dal medesimo. In tal senso, gli attori evidenziavano che controparte si era resa inadempiente all'obbligo assunto con il preliminare, non comparendo dinanzi al notaio per la stipulazione definitivo per il giorno 18 luglio 2018, secondo diffida ad adempiere del 25 giugno 2018, non potendosi giustificare detta condotta del promissario acquirente.
In conclusione, i ricorrenti tutti chiedevano di dichiarare la risoluzione di diritto del preliminare, ai sensi dell'art. 1454 cc, per fatto e colpa del convenuto, o in subordine di disporne la risoluzione, ai sensi dell'art. 1453 cc, considerato il grave inadempimento del promissario acquirente, così dovendosi ordinare la cancellazione della trascrizione del preliminare medesimo, ai sensi dell'art. 2668 comma 4 cc;
chiedevano la condanna del convenuto al risarcimento dei danni asseritamente sopportati. si costituiva in giudizio contestando la fondatezza delle pretese di Parte_1 controparte, a sua volta formulando domande riconvenzionali. In particolare, il convenuto
8 precisava, al fine di sottolineare la serietà dell'impegno assunto, di avere sottoscritto il 9 gennaio
2018 polizza fideiussoria con sostenendo l'esborso del premo di Controparte_9 euro 350,00.= a garanzia del pagamento da parte dei ricorrenti degli oneri di pratica dovuti per euro 4.120,58.= al di Verona, di avere corrisposto in data 1 marzo 2018 al comune CP_10 stesso l'importo di euro 37.358,30.= a titolo di oneri di urbanizzazione;
di avere versato, sempre in data 1 marzo 2018, il premio di euro 1.500,00.= per la polizza fideiussoria accesa con HDI
Assicurazioni a garanzia del pagamento delle ulteriori rate degli oneri di urbanizzazione. Pt_1
inoltre, evidenziava che , e avevano esercitato il loro
[...] CP_1 CP_2 CP_3 diritto di opzione sulle erigende unità commerciali al costo di euro 2.200,00.= al mq, per un importo complessivo di euro 1.626.050,00.=, oltre IVA e che, in aggiunta, detto CP_2 diritto di opzione aveva esercitato su due erigende unità abitative, al prezzo di euro 2.100,00.= al mq, per un importo complessivo di euro 831.100,00.=, oltre IVA. Il convenuto confermava che, in vista del rogito notarile, aveva invitato coloro che avevano esercitato il diritto di opzione a regolare in occasione del rogito medesimo le reciproche posizioni di debito e credito mediante compensazione tra il prezzo pattuito per l'acquisto del compendio immobiliare ed il controvalore derivante dall'esercizio del diritto di opzione in proporzione alle singole quote di comproprietà dei promittenti alienanti, dovendo gli stessi corrispondergli, operata la compensazione stessa, la residua somma complessiva di euro 397.723,00.=, e che solo dopo la scadenza del termine per procedere al rogito i promittenti venditori avevano, con missiva del 18 giugno 2018, infondatamente preteso interpretare le pattuizioni contrattuali nel senso di condizionare il trasferimento delle unità opzionate all'ultimazione dei lavori ed al rilascio delle dichiarazioni di agibilità, con conseguente loro obbligo di pagamento. Secondo in sostanza, la Parte_1 clausola di cui all'art. 7 del preliminare, lungi dal configurare un patto di prelazione secondo l'assunto delle controparti, doveva qualificarsi come diritto di opzione contemplante la facoltà di acquistare le unità immobiliari di futura realizzazione ad un prezzo inferiore a quello di mercato, ovvero ad euro 2.100,00.= al mq per le unità residenziali ed euro 2.200,00.= al mq per quelle commerciali, cosicché esercitando l'opzione , e avevano CP_1 CP_2 CP_3
9 maturato un debito nei suoi confronti di complessivi euro 2.999.723,00.= lordi, di cui euro
1.013.942,00.= lordi per le unità abitative opzionate dal solo CP_2
Così, a detta del convenuto, erano i ricorrenti a doversi considerare inadempienti agli obblighi previsti nel preliminare, facendo egli presente di avere proposto separato giudizio, poi riunito a quello introdotto dalle controparti, onde ottenere il trasferimento del compendio, ai sensi dell'art. 2932 cc, o in subordine, onde ottenere la risoluzione del contratto per fatto e colpa dei promittenti venditori.
Inoltre, il convenuto affermava la propria buona fede, provata dall'avere sostenuto ingenti spese in vista della conclusione dell'affare, ammontanti a complessivi euro 168.692,95.=, di cui euro 75.348,60.= per oneri comunali, comprensivi di bolli e diritti, euro 88.064,00.= per spese e compensi progettuali, euro 3.230,35.= per compensi a professionisti, euro 1.850,00.= per premi delle polizze fideiussorie, euro 200,00.= per pratica vigili del fuoco per autorimesse. concludeva chiedendo il rigetto delle domande di controparte, contestando Parte_1 partitamente anche la sussistenza delle voci di danno preteso in risarcimento e precisando, peraltro, che non sussistevano i presupposti della risoluzione di diritto invocata dai consorti Co e posta l'inefficacia della loro diffida ad adempiere del 25 giugno 2018, in difetto dei CP_3 requisiti prescritti dall'art. 1454 cc.
Il resistente chiedeva in via riconvenzionale l'esecuzione in forma specifica del preliminare oggetto di lite, a norma dell'art. 2932 cc, con condanna dei ricorrenti a liberare l'immobile da ipoteche, gravami e ogni altro vincolo, evidenziando di avere correttamente offerto di eseguire le proprie obbligazioni nei termini di contratto, essendo del tutto ingiustificato il rifiuto opposto dai promittenti venditori e già evidenziato. Sotto quest'ultimo profilo, Pt_1 precisava che la sentenza da emettere in luogo del definitivo non concluso avrebbe
[...] dovuto determinare, per l'importo di euro 2.997.723,00.=, o altro ritenuto di giustizia, il corrispettivo dovuto in conseguenza dell'esercizio del diritto di opzione esercitato da , CP_1
e esattamente come previsto nel preliminare da eseguire, con CP_2 CP_3 conseguente riduzione del corrispettivo per l'acquisto del compendio e condanna di , CP_1
e al pagamento della differenza a proprio vantaggio. Infine, in via CP_2 CP_3
10 riconvenzionale subordinata, visto l'inadempimento dei ricorrenti, il convenuto chiedeva la risoluzione del preliminare, con condanna delle controparti al risarcimento del danno sopportato secondo le ingenti spese inutilmente sopportate e già evidenziate.
Riunito il giudizio introdotto da avente ad oggetto le pretese Parte_1
Co proposte in via riconvenzione appena rammentate ed in cui i consorti e si costituivano CP_3 in giudizio resistendo alle avversarie domande argomentando analogamente a quanto fatto nel ricorso ex art. 702 bis cpc, in corso di causa decedeva, come già accennato, Parte_2 di modo che si costitutiva per la prosecuzione del giudizio il suo erede
[...] CP_6
Quest'ultimo sosteneva che il suo dante causa non aveva mai esercitato alcun diritto di opzione, ai sensi dell'art. 7 del contratto preliminare, avendo quindi diritto al pagamento del prezzo pieno per la sua quota di immobile oggetto della domanda di esecuzione in forma specifica;
che i promittenti venditori non si erano mai opposti alla stipulazione del definitivo, essendo solo contrari all'entità del corrispettivo indicato unilateralmente da controparte, tanto da avere presenziato invano presso lo studio del notaio alla data del 18 luglio 2018 fissata per il rogito, alla quale non si presentava;
che in ogni caso non era a lui ascrivibile alcun Parte_1 inadempimento, essendo stato sostenuto unitamente agli altri promittenti l'esborso di euro
74.716,00.= a titolo di terza e quarta rata di oneri di urbanizzazione, per una quota parte riferibile al suo dante causa di euro 9.339,57.= per ciascuna rata;
che, di converso,
l'inadempiente doveva reputarsi che, nonostante la disponibilità del de cuius a Parte_1 dare esecuzione al contratto, non aveva mai offerto il pagamento del corrispettivo prezzo per la quota parte ad esso spettante, pari ad euro 650.000,00.=; che in caso di risoluzione del contratto a far data dal 18 luglio 2018, il proprio dante causa aveva subito il danno per il mancato incasso della quota dei canoni di locazione di competenza, per euro 300.000,00.= complessivi. concludeva chiedendo, in via principale, il rigetto delle domande proposte CP_6 nelle cause riunite da e, quindi, l'accertamento dell'inadempimento dello Parte_1 stesso nei confronti del de cuius, con conseguente declaratoria di risoluzione del Parte_1 preliminare e condanna del promissario acquirente a risarcirgli, quale erede, i danni sofferti e le spese sostenute, anche per oneri di urbanizzazione, da liquidare nell'importo complessivo di euro
11 300.000,00.=, oltre interessi ex D.Lgs. n. 231/2002; in via subordinata, per il caso di accoglimento della domanda ex art. 2932 cc, chiedendo di determinare in euro 650.000,00.= il corrispettivo prezzo dovuto per la cessione della quota del compendio oggetto di preliminare di spettanza del de cuius, con condanna di al relativo pagamento, oltre interessi ex Parte_1
D.Lgs. n. 231/2002 dal 18 luglio 2018, oltre al rimborso degli oneri di urbanizzazione;
in via di ulteriore subordine, in caso di accoglimento della domanda di risoluzione proposta dal promissario acquirente, chiedendo di dichiarare che nessuna responsabilità fosse addebitabile al suo dante causa, escludendolo da qualsivoglia condanna, dovendosi di converso condannare in solido , e nonché e al risarcimento in CP_1 CP_2 CP_3 CP_4 CP_5 suo favore, quale erede di del danno derivato dalla mancata percezione dei canoni Parte_2 di locazione secondo quanto già precisato, oltre al rimborso degli oneri di urbanizzazione ed interessi ex D.Lgs. n. 231/2002.
Con la sentenza oggetto di impugnazione, il Tribunale di Verona, istruita la causa mediante la sola acquisizione dei documenti prodotti dalle parti, respinta o ritenuta assorbita ogni diversa domanda e difesa, dichiarava per fatto e colpa del promissario acquirente la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti con scrittura privata autenticata del 28 gennaio
2016; condannava a corrispondere la somma di euro 82.188,26.= in Parte_1 favore di , , e nonché di e in CP_1 CP_2 CP_3 CP_6 CP_4 CP_5 solido tra loro;
ordinava al conservatore dei registri immobiliari di Verona di provvedere alla cancellazione della trascrizione del preliminare risolto;
condannava a rifondere le Parte_1 spese di lite in favore delle controparti.
La decisione del primo Giudice muoveva dall'affermazione per cui la lettera della convenzione stipulata dalle parti, interpretata alla luce dell'art. 1362 cc, non poteva configurare un patto di opzione, secondo quanto sostenuto dal promissario acquirente, costando esso patto in accordo con il quale, ai sensi dell'art. 1331 cc, una delle parti resti obbligata dal vincolo della sua proposta negoziale, essendo l'altra libera di accettarla o meno, dovendo la convenzione di opzione contenere tutti gli elementi necessari per individuare con esattezza il contenuto essenziale del contratto da perfezionarsi con la mera accettazione dell'opzionario. Diversamente,
12 secondo il Tribunale la pattuizione dell'art. 7 del preliminare di compravendita doveva annoverarsi tra gli accordi preparatori alla predisposizione dei futuri contratti di acquisto degli erigendi immobili, contratti che non potevano dirsi conclusi con la mera dichiarazione di accettazione della proposta fatta dagli interessati, posto che, di fatto, la dichiarazione dei ricorrenti, inviata con raccomandata del 6 aprile 2018, aveva dovuto integrare la specificazione dell'oggetto dei contratti stessi, oggetto mancante nella sua individuazione nell'art. 7 del preliminare, nonché aveva precisato l'espressa richiesta di una bozza di contratto preliminare al fine del perfezionamento dell'accordo. A detta del Giudice di prime cure, a maggiore ragione non poteva reputarsi concluso alcun contratto di acquisto da parte di che, con CP_2 missiva personale, aveva espresso la sua intenzione di acquistare le due erigende unità abitative non individuate in alcun modo, ribadendo l'attesa della bozza di preliminare. Ricondotte a mere proposte le raccomandate in questione, il Tribunale ha escluso qualsivoglia conclusione di contratti tali da obbligare i proponenti al pagamento del prezzo preteso da Parte_1 essendo necessario il perfezionamento dei negozi in forma scritta con l'indicazione precisa dell'oggetto delle prestazioni reciprocamente dovute. Nel contempo, il Tribunale escludeva che la clausola contenuta nell'art. 7 del preliminare oggetto di lite potesse essere letta quale patto di Co prelazione, secondo l'assunto dei consorti constando questo nell'accordo per cui alla CP_3 parte sarebbe riservato il diritto, a parità di condizioni negoziali, ad essere preferita rispetto ad altro proponente nella conclusione del contratto, senza alcun obbligo immediato a contrarre in capo al venditore, rimanendo questi libero di non procedere affatto all'alienazione.
Così, il primo Giudice evidenziava che, in modo giustificato, i promittenti venditori avevano opposto il rifiuto di stipulare il definitivo sul presupposto preteso dal promissario acquirente della conclusione dei contratti di acquisto degli erigendi immobili, con conseguente pretesa compensazione del prezzo da pagare con il corrispettivo relativo all'acquisto degli erigendi immobili e nel contempo che dovevano ravvisarsi profili di grave inadempimento in capo a che aveva preteso di concludere il definitivo di acquisto alle condizioni Parte_1 indicate, cosicché la compravendita non era stata stipulata per fatto e colpa di quest'ultimo che si
13 era alla fine rifiutato di adempiere secondo quanto legittimamente richiesto dai promittenti venditori.
Sulla scorta di dette considerazioni, il Tribunale, dichiarava la risoluzione del contratto preliminare oggetto di causa per fatto e colpa del promissario acquirente, così rigettando le Co pretese tutte del medesimo e, quanto al danno chiesto in ristoro dai consorti e CP_3 quantificava il credito risarcitorio in euro 82.188,26.=, nei limiti di quanto documentalmente provato in riferimento al pagamento delle rate terza e quarta del contributo di costruzione, oltre che la sanzione per il ritardo nel pagamento della terza rata, oneri per l'espletamento dei quali aveva assunto impegno ritenute sostanzialmente assorbite dalla pronuncia di Parte_1 risoluzione del contratto preliminare per fatto del promissario acquirente e di risarcimento del danno, le autonome domande e difese di CP_6
Avverso la sentenza del Tribunale di Verona ha proposto appello Parte_1 articolando sette motivi di gravame ed insistendo per l'accoglimento delle conclusioni come indicate in epigrafe.
Con il primo motivo di impugnazione, l'appellante ha censurato la decisione del
Tribunale in punto ritenuto mancato perfezionamento della compravendita immobiliare per effetto dell'esercitato diritto di opzione da parte dei signori , e CP_1 CP_2 CP_3 affermando la violazione ed errata applicazione degli artt. 1321, 1326, 1329, 1331 e 1362 cc. A detta di diversamente da quanto sostenuto dal Giudice di prime cure, l'intento Parte_1 delle parti, come espresso nell'art. 7 del contratto preliminare del 28 gennaio 2016 e dalle successive dichiarazioni rese dai contraenti di “esercitare l'opzione per l'acquisto”, era quello di porre in essere un patto negoziale riconducibile allo schema dell'opzione, ricavabile, peraltro, dalla previsione di uno specifico termine entro cui la facoltà di acquisto doveva esercitarsi, termine che, unitamente alla determinazione del prezzo, doveva considerarsi caratteristica essenziale del diritto di opzione, secondo quanto affermato dal giurisprudenza legittimità. Infatti, secondo l'impugnante il corretto esame della pattuizione di cui al rammentato art. 7 del preliminare avrebbe dovuto indurre il Tribunale a ritenere in essa previsti tutti gli elementi essenziali prescritti dagli artt. 1325 e 1470 cc del futuro contratto di compravendita delle
14 erigende unità immobiliari oggetto di scelta da parte dei consorti Mazzi, ovvero l'accordo delle parti, la causa, la forma, l'oggetto ed il prezzo, non essendo necessaria l'indicazione delle condizioni di pagamento. Con particolare riferimento all'oggetto del contratto di compravendita, ha opinato che esso fosse certamente determinato o determinabile, avendo le parti Parte_1 fatto espresso riferimento alle unità immobiliari individuabili a mezzo degli elaborati progettuali relativi agli erigendi fabbricati, noti ai promittenti venditori, avendo gli stessi partecipato all'iter amministrativo di approvazione ed avendo apposto la loro firma sulla relativa documentazione depositata presso gli uffici tecnici. Peraltro, l'impugnante ha contestato anche l'affermazione del primo Giudice relativa al mancato perfezionamento di un definitivo contratto di acquisto immobiliare, posto che i consorti Mazzi, con le dichiarazioni del 6 aprile 2018, avevano accettato, nei termini prescritti dal patto d'opzione, la proposta irrevocabile dell'appellante, perfezionandosi così il contratto in forma scritta, non essendo richiesta forma solenne, e al contempo individuando meglio le unità da acquistare.
Con il secondo motivo di gravame, ha lamentato la violazione e Parte_1 la falsa applicazione dell'art. 1454 cc in relazione alla riconosciuta legittimità della diffida ad Co adempiere comunicata dai consorti il 25 giugno 2018, dovendosi di converso rilevare CP_3 il loro prioritario inadempimento contrattuale, con conseguente ulteriore violazione degli artt.
1218, 1175, 1375 e 1470 cc. L'appellante ha evidenziato che correttamente il Tribunale avrebbe dovuto considerare la diffida menzionata priva di effetti in quanto sprovvista dei requisiti di legge, non sussistendo il requisito dell'inadempimento del diffidato, posto che già in data precedente, ovvero l'11 giugno 2018 ed entro il termine del 14 giugno 2018 previsto per la stipulazione del definitivo, egli aveva inutilmente invitato i promittenti venditori, così certamente inadempienti, ad indicare il nominativo del notaio che avrebbe dovuto rogare l'atto; non sussistendo il requisito del non inadempimento dei diffidanti, non potendo gli stessi avvalersi del rimedio di cui all'art. 1454 cc, per quanto detto ed in ragione del fatto che essi, dopo la scadenza del termine per la stipulazione del definitivo, si erano sottratti in modo ingiustificato ai loro obblighi negoziali di trasferimento del compendio e alla compensazione dei controcrediti sorti in conseguenza dell'esercizio dell'opzione di acquisito delle erigende unità immobiliari;
dovendosi,
15 così, reputare lecito e giustificato, ai sensi dell'art. 1460 cc, il successivo rifiuto del promissario acquirente di presentarsi il 18 luglio 2018 presso il notaio, come da tardiva richiesta dei promittenti venditori.
Il terzo motivo di impugnazione ha censurato la sentenza del primo Giudice per asserita violazione dell'art. 1453 cc circa l'affermato non lieve inadempimento contrattuale imputato all'appellante, sulla scorta, ancora una volta, dell'erroneo convincimento del mancato perfezionamento di un contratto di compravendita delle erigende unità immobiliari per effetto delle esercitate opzioni. ha riaffermato che il Tribunale avrebbe dovuto reputare Parte_1 legittima e conforme agli accordi negoziali la sua richiesta di procedere alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita del compendio e di compensare il corrispettivo con il suo credito derivante dall'esercizio del diritto di opzione, essendo invece del tutto lecito, ai sensi dell'art. 1460 cc, il suo rifiuto di presentarsi il 18 luglio 2018 presso il notaio, così riprendendosi le argomentazioni di cui al secondo motivo di gravame. In ogni caso, l'impugnante ha contestato che il suo, pur denegato, inadempimento potesse considerarsi grave ai sensi dell'art. 1455 cc, non potendosi dire che esso avesse inciso in modo apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto, in modo da generare uno squilibrio nel sinallagma contrattuale, emergendo dagli atti Co che i consorti e non avevano riscontrato, entro il termine per la stipula, la missiva CP_3 dell'11 giugno 2018, contenente l'invito ad adempiere;
che gli stessi solo dopo la scadenza del predetto termine avevano, a loro volta, invitato l'appellante a concludere il definitivo;
che i consorti avevano rifiutato ingiustificatamente di riconoscere quanto dovuto a seguito CP_3 dell'esercizio del diritto di opzione;
che i promittenti venditori avevano introdotto il giudizio di prime cure, vantando infondatamente la nullità dell'opzione esercitata, onde ottenere la risoluzione del contratto e porre nel nulla l'intera operazione immobiliare.
Con il quarto motivo di gravame, come conseguenza dell'affermata Parte_1 fondatezza dei precedenti circa il difetto del proprio inadempimento e la sussistenza dell'allegato inadempimento dei promittenti venditori, ha lamentato l'erroneo rigetto della sua domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare per violazione degli artt. 2932, 1218, 1175 e 1375 cc, in ogni caso ben potendosi, oramai superato il dogma giurisprudenziale dell'identità di
16 contenuto tra preliminare e sentenza costitutiva facente luogo del definitivo, operare la compensazione tra il prezzo di acquisto ed il controvalore delle erigende unità immobiliari oggetto dell'esercizio del diritto di opzione.
Con il quinto motivo di impugnazione, inerente sempre al thema decidedum dell'affermato inadempimento dei promittenti venditori, l'appellante ha censurato la pronuncia di prime cure che tale inadempimento ha escluso rigettando anche la domanda subordinata di risoluzione per fatto e colpa di questi ultimi e la pretesa di restituzione degli esborsi sostenuti dal promissario acquirente e risarcimento dei danni patiti. ha ribadito quanto Parte_1 affermato in prime cure ovvero che, a causa dell'ingiustificato inadempimento delle controparti, avrebbe sostenuto esborsi del tutto inutili per complessivi euro 168.692,95.=, dettagliati nelle singole voci di spesa, senza considerare che per effetto della risoluzione del contratto i consorti Co e si sarebbero avvantaggiati in modo indebito del permesso a costruire rilasciato dal CP_3 comune di Verona, ben potendo intraprendere una autonoma iniziativa immobiliare, già autorizzata e in larga parte remunerata, ed essendo infondate le difese in punto spese dalle controparti in tema di difetto di loro e sua legittimazione.
Il sesto motivo di appello ha censurato la pronuncia del Giudice di condanna dell'impugnante al risarcimento dei danni per l'importo di euro 82.188,26.=, quali rate del contributo di costruzione e sanzione per il tardivo pagamento della terza rata, conseguendo l'erronea decisione non solo dal difetto del proprio inadempimento, come argomentato nei precedenti motivi di gravame, ma anche in quanto, pur ammettendo come corretta la pronuncia di risoluzione del contratto per fatto e colpa del promissario acquirente, nessun pregiudizio in realtà i promittenti venditori avrebbero subito, potendo gli stessi avvantaggiarsi del permesso a costruire già ottenuto sul progetto redatto dall'appellante. In ogni caso ed in ipotesi che i consorti Co e avessero voluto rinunciare al titolo edilizio già rilasciato, le rate di contributo CP_3 avrebbero potuto richiederle in restituzione al comune di Verona.
Con il settimo ed ultimo motivo di gravame, ha lamentato che CP_11 Parte_1 erroneamente il Tribunale avrebbe dichiarato la risoluzione del contratto anche in favore di CP_6 subentrante nella posizione del de cuius L'appellante ha
[...] Parte_2
17 osservato che, sebbene quest'ultimo non avesse esercitato alcun diritto di opzione, doveva comunque reputarsi inadempiente, anch'egli non avendo aderito alla richiesta del promissario acquirente, rifiutando in definitiva la stipulazione come gli altri promittenti venditori ed aderendo in atti alle loro difese, con conseguente infondatezza della sua richiesta di risoluzione del preliminare e risarcimento dei danni.
, e nonché e si sono costituiti CP_1 CP_2 CP_3 CP_4 CP_5 nel presente grado di giudizio, reputando infondati i motivi di impugnazione di controparte e proponendo, a loro volta, appello incidentale in punto asserita erronea liquidazione del loro credito risarcitorio da parte del Tribunale, articolando due motivi di gravame e rassegnando le conclusioni così come riportare in epigrafe. Co Con il primo motivo di appello incidentale, i consorti e hanno lamentato CP_3
l'erronea decisione del primo Giudice in punto asserita omessa pronuncia sul riconoscimento del credito risarcitorio relativo all'allegata mancata disponibilità del compendio immobiliare successivamente alla stipulazione del contratto preliminare e fino al giudicato sulla declaratoria di risoluzione del contratto medesimo, danno da risarcirsi commisurato al valore locativo delle unità immobiliari facenti parte del compendio. In argomento, gli appellanti incidentali hanno riproposto le difese già spese in prime cure, evidenziando di avere inutilmente disdettato i contratti di locazione in essere in vista dalla conclusione del contratto definitivo che non si sarebbe stipulato per inadempimento del preliminare da parte del promissario acquirente. Ad Co ogni buon conto, i consorti e hanno evidenziato che l'unica motivazione espressa dal CP_3
Tribunale in punto avrebbe riguardato l'analoga rigettata domanda proposta da Parte_2
e per lui dal suo erede per difetto di prova del nesso causale tra
[...] CP_6 inadempimento e pregiudizio, per cui nel caso che si dovesse ritenere che in tal modo fosse stata espressa ragione di rigetto anche per la loro domanda, hanno lamentato che il primo Giudice avrebbe omesso di applicare gli insegnamenti della giurisprudenza di legittimità secondo cui la mancata disponibilità del bene costituirebbe una lesione delle facoltà di godimento del medesimo, con possibilità di liquidare il danno conseguenza in via equitativa, attingendo al valore locativo del bene medesimo, dipendendo il danno proprio dall'inadempimento del
18 preliminare posto che in esso si prevedeva fosse onere dei promittenti venditori liberare il compendio da oneri e diritti di terzi. Co Con il secondo motivo di gravame incidentale, i consorti e hanno lamentato CP_3
l'omessa pronuncia da parte del Tribunale sulla loro domanda di risarcimento del danno da lucro cessante e consistente nella differenza tra il prezzo previsto nel preliminare del 28 gennaio 2016 ed il minor valore commerciale del compendio nel momento della proposizione della domanda giudiziale per come stimato da perizia di parte non contestata da nonché Parte_1 lamentando l'omessa pronuncia sulla pretesa avanzata in via subordinata di risarcimento per la perdita della chance di realizzare la vendita del compendio medesimo per il periodo in cui sono rimasti vincolati contrattualmente. Anche in argomento, gli appellanti incidentali si sono riportati alle allegazioni e alle difese già spese in prime cure.
Infine, si è costituito in giudizio anche erede di CP_6 Parte_2 affermando l'infondatezza dell'appello proposto nei suoi confronti e concludendo, anche in via subordinata, secondo quanto indicato in epigrafe, rammentando che, a differenza degli altri consorti, egli mai aveva esercitato l'allegato diritto di opzione.
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19 oggetto dell'accordo fosse interesse del promissario acquirente la realizzazione in ampliamento di nuovo edificio con le destinazioni evidenziate e della cubatura indicata, l'art. 7 menzionato prevedeva di riservare alla parte promittente venditrice, sulla base degli elaborati progettuali, entro trenta giorni dal ritiro del permesso a costruire, il diritto di scelta con “promessa” di acquisto di unità immobiliari facenti parte della nuova costruzione che sarebbe stata realizzata dalla parte promissaria acquirente al prezzo concordato di euro 2.100,00.= al mq commerciale per le unità residenziali ed euro 2.200,00.= al mq commerciale per le unità commerciali, “il tutto finito” secondo il capitolato allegato con la lettera A e calcolato secondo le tabelle commerciali tipo allegate alla lettera C.
1.1 – Nel regolare il patto di opzione, l'art. 1331 cc dispone che, quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l'altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti dell'art.1329 cc, con la conseguenza che il proponente non possa revocare detta proposta, dovendo soggiacere alla accettazione o meno di essa da parte della controparte. Peraltro, è opinione consolidata in giurisprudenza che con il patto di opzione si rende irrevocabile una proposta già formulata da una delle parti e relativa ad un contratto da concludere, avendo l'altra parte opzionaria la facoltà di accettazione o meno di detta proposta irrevocabile. In altre parole, il patto di opzione è caratterizzato dal fatto che in esso sussiste la dichiarazione con cui il proponente si obbliga a compiere una determinata prestazione a cui rimarrà tenuto se l'altra vorrà addivenire al contratto, esercitando la sua facoltà di accettazione. Così, “il patto di opzione
è un negozio giuridico bilaterale che dà luogo ad una proposta irrevocabile cui corrisponde la facoltà di una delle parti di accettarla, configurando uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente dall'accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e, successivamente, dall'accettazione definitiva del promissario che, saldandosi con la proposta, perfeziona il contratto” (ex multis Cass. n. 15142/2003). Così, “il patto di opzione, disciplinato dall'art. 1331 cc, ha in comune con il c.d. contratto preliminare unilaterale l'assunzione dell'obbligazione da parte di un solo contraente, ma se ne distingue per l'eventuale successivo iter della vicenda negoziale, in quanto, a differenza del predetto preliminare
20 unilaterale, che è un contratto perfetto e autonomo rispetto al definitivo, l'opzione medesima non
è che uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e poi dall'accettazione del promissario che, saldandosi con la prima, perfeziona il contratto, sempre che venga espressa nella forma prescritta per il contratto stesso e, quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto”
(Cass. n. 28762/2017).
1.2 – Nella prospettazione dell'appellante principale, la clausola contrattuale in esame, nel Co riservare consensualmente ai consorti e il diritto di scelta delle erigende unità CP_3 immobiliari, determinate nella loro consistenza in ragione del richiamo agli allegati al preliminare ed al prezzo parimenti individuato, avrebbe introdotto il vincolo di irrevocabilità della propria proposta di vendita di cosa futura, ovvero le erigente unità immobiliari secondo progetto, come formulata nella stessa clausola negoziale in esame, proposta che sarebbe stata accettata dalla controparte con le missive di data 6 aprile 2018 con cui i consorti CP_3 avrebbero esercitato il diritto di scelta loro riservato, individuando rispetto alla proposta quanto richiesto in acquisto da ognuno di essi alle condizioni indicate, con conseguente obbligo di pagare il corrispettivo prezzo di quanto acquistato. Ora, con le missive del 6 aprile 2018, gli opzionari, affermando di intervenire conformemente all'art. 7 del contratto preliminare, hanno dichiarato di esercitare “il diritto di opzione per l'acquisto” delle unità immobiliari da costruire chiarendo di rimanere in attesa di una bozza di contratto preliminare “confermativo” dell'intervenuto accordo. Ciò che si evince dalle missive in questione è che i dichiaranti hanno inteso, al più, concludere preliminare di compravendita di cose future, essendo in attesa della bozza del contratto preliminare “confermativo dell'intervenuto accordo”. Peraltro, dette dichiarazioni risultano essere coerenti con il contenuto del patto di opzione previsto dall'art. 7 del preliminare oggetto di lite, posto che il diritto di scelta in esso previsto è correlato espressamente alla “promessa di acquisto” delle unità immobiliari erigende secondo progetto approvato dal comune di Verona, ove detta correlazione è indicata con la locuzione “diritto di scelta con promessa di acquisto di unità immobiliari facenti parte della nuova costruzione”. In altre parole, il diritto di scelta espressione dell'affermata opzione riguarderebbe la dichiarazione
21 di promessa di acquistare una cosa futura e non la dichiarazione di acquistare le erigente unità immobiliari.
1.3 – Ora, indipendentemente dalla questione se il patto di opzione possa considerarsi tale, in ragione del fatto che esso, a detta degli appellati, non recherebbe una proposta contrattuale di acquisto di cosa futura determinata, posto che l'oggetto di quanto proposto in vendita non sarebbe stato individuato, non essendo ancora intervenuto al momento del patto alcun progetto edilizio, argomentazione da condividersi anche nella presente sede, appare rilevante considerare che, al più, la proposta formalizzata con l'art. 7 del contratto preliminare ha ad oggetto una promessa di compravendita di cosa futura, ovvero un impegno obbligatorio a compravendere, tanto che gli opzionari hanno richiesto, per quanto già visto, la formalizzazione confermativa del contratto preliminare. Così, se secondo la tesi dell'appellante può ritenersi concluso un contratto, in forza dell'esercizio del diritto di scelta degli opzionari che in tal modo avrebbero accettato la proposta negoziale, esso contratto non potrà che essere un contratto preliminare di compravendita immobiliare di cosa futura e certamente non un contratto definitivo ad effetti reali, là dove il pagamento del relativo corrispettivo prezzo doveva reputarsi esigibile, con il sorgere del relativo obbligo, una volta concluso il contratto definitivo, posto che dall'esame della più volta richiamata clausola del preliminare per cui è giudizio, non risulta in alcun modo che la proposta di vendita in essa contenuta, secondo la tesi dell'appellante, prevedesse che il prezzo pattuito dovesse essere corrisposto per la sola stipulazione del preliminare e prima ed indipendentemente dalla conclusione del contratto definitivo di vendita di cosa futura. Così, a smentita del fatto che gli opzionari fossero tenuti al pagamento del prezzo per il semplice esercizio della facoltà di scelta vi è da dire che il prezzo era stato concordato “il tutto finito” secondo il capitolato allegato, per quanto risulta dalla lettura dall'art. 7 del preliminare. In definitiva, va confermata, anche in ragione di detta motivazione, la decisione del Tribunale che ha escluso che, a norma del patto negoziale richiamato e delle missive del 6 aprile 2018, i consorti fossero tenuti al pagamento del prezzo preteso da in CP_3 Parte_1 compensazione con il corrispettivo dovuto dal medesimo per la stipulazione del contratto
22 definitivo avente ad oggetto il compendio immobiliare, in adempimento del preliminare per cui è causa.
2 – Quanto sinora motivato consente di verificare la sussistenza dell'inadempimento imputato dal Tribunale all'appellante, argomento precipuo del secondo e terzo motivo di gravame, affermando l'insussistenza dei presupposti per l'applicazione degli artt. 1454 e Parte_1
1455 cc sulla scorta, sostanzialmente, delle medesime argomentazioni. I motivi di gravame in considerazione muovono dall'asserzione secondo cui sarebbe stata del tutto legittima e conforme agli accordi la pretesa dell'impugnante di procedere alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita del compendio e di compensare il corrispettivo dovuto con il suo credito derivante dall'esercizio del diritto di opzione, essendo così del tutto lecito, ai sensi dell'art. 1460 cc, il suo rifiuto di presentarsi il 18 luglio 2018, così come diffidato dai promittenti venditori con missiva del 25 giugno 2018.
2.1 – Va premesso che, secondo quanto previsto dall'art. 3 del preliminare in discussione, le condizioni a cui le parti avevano sottoposto la conclusione del contratto definitivo di compravendita, si erano avverate, non essendovi in punto neppure contesa tra le parti. In particolare, il comune di Verona aveva approvato in data 16 marzo 2018, secondo concorde allegazione delle parti, il progetto di edificazione del nuovo fabbricato redatto a cura del promissario acquirente ed i promittenti venditori avevano già provveduto con largo anticipo a dare disdetta dei contratti di locazione in essere, dichiarando che non intendevano rinnovare i relativi rapporti alle rispettive scadenze. In forza di quanto previsto dall'art. 4 del preliminare, il promissario acquirente era obbligato al pagamento del prezzo pattuito in un'unica soluzione al momento della stipulazione del contratto definitivo che doveva intervenire entro il termine di novanta giorni dall'approvazione del progetto da parte del comune, ovvero entro metà giugno
2018. Ora, per quanto già detto, deve considerarsi del tutto immotivata la pretesa avanzata a mezzo del proprio legale dal promissario acquirente, con raccomandata di data 11 giugno 2018, di presenziare dinanzi al notaio scelto dai promittenti venditori per la conclusione della compravendita definitiva, in cui il corrispettivo prezzo sarebbe stato saldato dall'appellante con compensazione del maggior credito asseritamente derivante dall'esercizio del diritto di opzione,
23 dovendo così corrispondere gli opzionanti la differenza in favore del promissario acquirente, equivalendo detta pretesa ad un rifiuto ad adempiere al preliminare alle condizioni pattuite, ovvero a corrispondere il prezzo dell'acquisto al momento del rogito, senza considerare che detta pretesa di compensazione di quanto dovuto a titolo di prezzo complessivo dovuto anche ai non opzionanti, non poteva men che meno essere rivolta a costoro. Così, del tutto legittimamente i promittenti venditori, sempre a mezzo del legale, con missiva del 18 giugno 2018, hanno rifiutato di addivenire alla stipula secondo quanto preteso da controparte, essendo alla fine decorso il termine per procedere alla conclusione del definitivo, rimanendo inalterata la pretesa, peraltro fatta valere anche nel presente giudizio dal promissario acquirente, di compensare il corrispettivo prezzo complessivo con il suo asserito credito. Peraltro, il rifiuto di adempiere alle condizioni infondatamente pretese dal promissario acquirente non può considerarsi inadempimento dei promittenti venditori, essendo gli stessi legittimati a non adempiere considerato che controparte non si era affatto dichiarata pronta a concludere il contratto definitivo secondo le condizioni concordate, potendo valere il rifiuto come eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cc. Quanto, poi, all'importanza dell'inadempimento, presupposto previsto dall'art. 1455 cc per ottenere pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto, pur richiesta in giudizio e disposta in modo assorbente dal Tribunale, va detto che il persistente rifiuto del promissario acquirente di stipulare il definitivo secondo le pattuizioni, ovvero rifiutando di corrispondere il corrispettivo per l'infondata pretesa di compensare il suo asserito maggiore controcredito non può che considerarsi inadempimento di non scarsa importanza avuto riguardo all'interesse dei promittenti venditori di ottenere la conclusione della compravendita immobiliare ricevendone il prezzo concordato.
2.2 – All'evidenza, quanto finora motivato non comporta solo la conferma della sentenza di prime cure che ha accolto la domanda di risoluzione proposta dagli odierni appellati, rimanendo assorbito il settimo motivo di appello principale, ma comporta anche la conferma del rigetto delle domande riconvenzionali, principale e subordinata, di esecuzione in forma specifica del preliminare e di risoluzione per fatto e colpa dei promittenti venditori, formulate in prime cure da e in questa sede reiterate, rimanendo assorbiti i motivi di gravame principale Parte_1
24 quarto e quinto. Nel contempo, la conferma del rigetto delle domande avanzate dal promissario acquirente ex art. 2932 cc e di risoluzione per fatto e colpa dei promittenti venditori, comporta l'assorbimento delle domande reiterate in via subordinata da per il caso denegato di CP_6 accoglimento delle pretese avanzate dall'appellante principale.
3 – Venendo a considerare la richiesta risarcitoria avanzata dai promittenti venditori ed oggetto del sesto motivo di impugnazione principale e dei motivi di appello incidentale, va preliminarmente evidenziato che non ha sollevato contestazione alcuna in punto CP_6 liquidazione del credito risarcitorio secondo quanto statuito dal Giudice di prime cure, di modo che nei suoi confronti la decisione in punto assunta dal Tribunale deve ritenersi coperta dal giudicato. Co 3.1 – Il Tribunale ha riconosciuto in favore dei consorti tutti e il credito risarcitorio CP_3 solidale di euro 82.188,26.= costituito dal pagamento della terza e quarta rata del contributo di costruzione oltre che dalla sanzione per il ritardo nel pagamento della terza rata, contestando l'appellante, con il proprio motivo di impugnazione unicamente il difetto del proprio inadempimento, questione già decisa secondo quanto precede, ed il fatto che la spesa in questione in realtà non costituirebbe un danno derivante dall'inadempimento del preliminare, ma una spesa utilmente sostenuta considerato il rilascio del premesso edilizio a nome dei promittenti venditori e di cui i medesimi ben potevano avvalersi, anche dopo la risoluzione del preliminare.
L'infondatezza dell'argomento sollevato da si coglie nel fatto che la spesa Parte_1 sostenuta per il rilascio del permesso a costruire è stata sostenuta nell'interesse del promissario acquirente che, appunto, secondo il complessivo regolamento negoziale di cui al contratto preliminare, aveva interesse specifico ad acquistare il compendio immobiliare e, previa demolizione degli edifici ivi esistenti, ad eseguire gli interventi edilizi di ampliamento secondo progetto presentato al comune e correlativo permesso a costruire, essendo l'interesse preminente dei promittenti venditori quello di alienare il complesso immobiliare esistente onde trarne il corrispettivo prezzo. Detti esborsi una volta risolto il contratto preliminare, venendo meno l'affare immobiliare, possono ben dirsi sostenuti inutilmente dai promittenti venditori che come detto non risulta avessero interesse ad impegnarsi in attività immobiliari di edificazione.
25 Inoltre, non coglie nel segno neppure la seconda argomentazione spesa in punto dall'appellante: Co il fatto che i consorti e possano chiedere il rimborso al comune ove non utilizzino il CP_3 titolo edilizio, non esclude di per sé il diritto verso l'appellante a titolo di risarcimento del danno.
Infine, è opportuno evidenziare che non ha sollevato nessun motivo di gravame in Parte_1 riferimento al riconoscimento del credito a titolo solidale in favore di tutti gli appellati.
3.2 – Quanto ai motivi di appello incidentale, si è visto che , e CP_1 CP_2 CP_3 nonché e hanno lamentato che erroneamente e senza motivazione specifica CP_4 CP_5 il Tribunale avrebbe escluso dal credito risarcitorio le altre voci di danno allegate, ovvero il danno per la perdita di disponibilità del compendio, da liberarsi da persone cose interposte secondo le pattuizioni, il danno per la perdita di valore commerciale del compendio ed i danno per la perdita di chances. Va, poi, precisato che gli appellanti incidentali hanno insistito nella loro domanda risarcitoria quali creditori solidali, in tal modo sostenendo che ciascuno di loro sarebbe titolare del credito risarcitorio per l'intero, essendo facoltà del debitore adempiere con effetto liberatorio nelle mani di uno di essi, a norma dell'art. 1292 cc. Ora, la questione, prioritaria ed assorbente riguarda proprio la possibilità di ritenere il preteso credito risarcitorio quale credito solidale anziché parziario, ovvero credito che spetta unicamente ad ognuno degli appellanti incidentali secondo la parte che gli compete, ovvero secondo il pregiudizio concretamente subito da ognuno.
3.3 – Il codice civile, secondo il disposto dell'art. 1294 cc, regola unicamente le fonti della solidarietà passiva, nulla prevedendo per la solidarietà attiva, non potendosi ritenere che, in tal modo, il legislatore abbia inteso estendere ad essa quanto previsto dalla norma citata posta per quella passiva. Consegue che, secondo condivisa giurisprudenza di legittimità, la solidarietà attiva possa derivare esclusivamente da una specifica previsione legale o convenzionale in mancanza della quale l'obbligazione deve ritenersi parziaria, ove l'accordo tra le parti diretto a prevedere la solidarietà non deve necessariamente risultare in modo espresso, essendo sufficiente che dal titolo emerga una volontà in questo senso, ma non essendo certamente sufficiente che dal titolo non si evinca che le parti intendano dare vita a un'obbligazione parziaria. Il fatto che la solidarietà attiva non è prevista come regola generale, dovrà sussistere una volontà delle parti,
26 espressa o anche tacita, diretta a introdurla. In particolare, poi, “la solidarietà attiva fra più creditori sussiste solo se espressamente prevista in un titolo negoziale preesistente alla richiesta di adempimento, non essendo sufficiente all'esistenza del vincolo l'identità qualitativa delle prestazioni (eadem res debita) e delle obbligazioni (eadem causa debendi)” (Cass. n. 5316/1998
e Cass. n. 2267/2019). Peraltro, l'interesse a negare detta solidarietà non è attribuibile esclusivamente a ciascuno dei creditori, ma appartiene anche al debitore ai fini di un corretto e non pregiudizievole assetto dei rapporti obbligatori, giacché nelle ipotesi di solidarietà attiva il comune debitore non potrebbe opporre al creditore che gli abbia chiesto l'intera prestazione le eccezioni personali ad altro creditore e che a questo il debitore medesimo avrebbe potuto, invece, opporre nel caso di obbligazione parziale (Cass. n. 15484/2008 e Cass. n. 2267/2019 cit.).
3.4 – Nel caso di specie, si tratta di stabilire se il credito risarcitorio dipendente dall'inadempimento del contratto preliminare possa considerarsi solidale in capo ai promittenti venditori, potendo pretende ognuno di essi il relativo pagamento per l'intero, o se piuttosto il credito debba considerarsi parziario in ragione del concreto e specifico pregiudizio subito da ciascun promittente venditore, secondo precisa allegazione e prova. In punto, rileva osservare che l'obbligazione cui è riferita la pretesa creditoria non è quella dedotta ad oggetto del contratto preliminare inadempiuto, rispetto alla quale potrebbe al limite opinarsi circa l'indivisibilità della prestazione dovuta dal promissario acquirente verso i promittenti venditori, ma quella, bensì succedanea ma pur sempre diversa per oggetto e per titolo, derivante ex art. 1218 cc dall'inadempimento. “Come ogni altra obbligazione risarcitoria per equivalente, avendo ad oggetto una somma di danaro, essa è divisibile e non dà luogo a solidarietà del credito da lato attivo” (Cass. n. 34251/2023). Così, si deve concludere che gli odierni appellanti incidentali non hanno dato specifica allegazione e prova del concreto e specifico danno sopportato da ciascuno di essi, limitandosi ad affermare un pregiudizio complessivo sopportato dai creditori solidali, di modo che, seppure con diversa motivazione deve confermarsi che non è stato dato riscontro in giudizio del danno subito da ciascuno di essi e, quindi del credito risarcitorio loro spettante singolarmente.
27 4 – In conclusione, debbono essere rigettati sia l'appello principale di Parte_1 sia l'appello incidentale proposto da , e nonché da e CP_1 CP_2 CP_3 CP_4
con la conferma di quanto disposto dal Tribunale di Verona e reciproca CP_5 soccombenza nel presente grado di giudizio che giustifica tra dette parti l'integrale compensazione delle spese di lite. Diversamente, deve essere condannato a Parte_1 rifondere le spese di lite del presente grado in favore di che in via principale si è CP_6 limitato a chiedere il rigetto dell'appello dello stesso senza formulare propri motivi di impugnazione. Infine, il rigetto dell'appello principale e dell'appello incidentale comporta la necessità di dare atto della sussistenza dei presupposti processuali di cui all'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2002, come modificato dall'art. 1 comma 17 della L.n. 228/2012, essendo tenuti e Parte_1 CP_1 CP_2 CP_3 CP_4
a versare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto CP_5 rispettivamente per l'appello principale e per l'appello incidentale.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Venezia, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulla causa di cui in epigrafe, così provvede:

1. rigetta l'appello principale proposto da e l'appello incidentale Parte_1 proposto da e CP_1 CP_2 CP_3 CP_4 CP_5 avverso la sentenza del Tribunale di Verona n. 1015/2024, pubblicata in data 29 aprile 2024;

2. conferma, per l'effetto la ridetta sentenza;

3. compensa tra l'appellante principale e gli appellanti incidentali le spese di lite del presente grado di giudizio;

4. condanna a pagare in favore dell'appellato le spese del Parte_1 CP_6 presente grado che si liquidano in euro 9.991,00.= per compensi professionali, oltre rimborso forfetario delle spese generali, IVA e CPA dovuti per legge;

28 5. dà atto della sussistenza dei presupposti processuali di cui all'art. 13 comma 1 quater D.P.R.
115/2002, come modificato dall'art. 1 comma 17 della L.n. 228/2012, essendo tenuti
[...]
e Parte_1 CP_1 CP_2 CP_3 CP_4 CP_5
a versare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto
[...] rispettivamente per l'appello principale e per l'appello incidentale;

6. dispone che, ai sensi del D.Lgs. n. 196/2003, siano omessi le generalità e gli altri dati identificativi, in caso di diffusione del presente provvedimento.
Così deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio di data 13 ottobre 2025
Il Presidente est.
Dott. Luca Boccuni
29 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
1 – Di fondamentale rilevanza è l'esame del primo motivo di appello principale concernente l'interpretazione dell'art. 7 del contratto preliminare oggetto di lite. Con il contratto in questione, Co i consorti affermandosi unici proprietari del compendio immobiliare sito nel comune CP_3 di Verona e meglio descritto in atti, si obbligavano, quali promissari alienati, ciascuno per i propri diritti e congiuntamente per l'intero, a vendere detto compendio al promissario acquirente quest'ultimo impegnandosi all'acquisto a condizione che fosse possibile Parte_1 effettuare intervento edilizio di demolizione degli edifici esistenti con ricostruzione in ampliamento di nuovo edificio ad uso commerciale, direzionale e residenziale di mc 1.300, sulla base di progetto da predisporre a cura e spese dello stesso e da richiedere al comune di Pt_1
Verona. Proprio in virtù del fatto che il programma negoziale prevedeva che sul compendio