REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
Riunita in camera di consiglio e così composta dr.ssa Antonella Izzo presidente dr.ssa Claudia De Martin consigliere rel.
dr. Marco Emilio Luigi Cirillo consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 3897 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'ex art. 281-sexies c.p.c., all'udienza del giorno
11/04/2025 e vertente
TRA
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) rappresentati e difesi dall'avv.to Tamara C.F._2
Ciancamerla in virtù di procura rilasciata in calce all'atto di appello, elettivamente domiciliati presso lo studio di detto difensore in Roma, via
Selva Candida n. 115 Pal. C;

APPELLANTI
E
1

P.I. ) in persona del legale rappresentante p.t., CP_1 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'avv.to Fabio Basciani in virtù di procura rilasciata su foglio separato allegato alla comparsa di costituzione nel presente grado ed elettivamente domiciliati presso lo studio di detto difensore in Roma, via
Salaria n. 332;
APPELLATA
OGGETTO: appello contro sentenza n. 8917/2020 del Tribunale di Roma pubblicata in data 22/06/2020
FATTO E DIRITTO
§ 1. – La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: << e Parte_2 Parte_1
hanno citato in giudizio la in persona del legale rappresentante CP_1
pro tempore, per sentire accogliere le seguenti conclusioni, per come precisate con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c.: “Accertato e dichiarato risolto il contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato il 28/07/2005, condannare la convenuta alla restituzione in favore degli attori della caparra versata pari ad € 9.000,00 oltre ad interessi legali e svalutazione commerciale dalla data del versamento;
- accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale della convenuta CP_1
nonché la violazione dell'art. 1337 c.c. in relazione alle trattative precontrattuali e contrattuali svolte e condannare per l'effetto la CP_1
al risarcimento del danno da lucro cessante subito dagli attori nella
[...]
misura da determinarsi anche in via equitativa ex art. 1226 c.c. in una somma non inferiore ad €. 18.000,00, o in quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia. - condannare altresì la parte convenuta, al risarcimento in favore della parte istante dei danni punitivi da responsabilità aggravata, ex art. 96
c.p.c., patrimoniali e non patrimoniali, nella misura che verrà ritenuta secondo giustizia. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio.
2 In via subordinata, nella denegata ipotesi di rigetto integrale della domanda formulata compensare integralmente le spese di lite.” A sostegno delle domande gli attori hanno sostanzialmente dedotto che: 1) in data 7/01/2005,
aveva sottoscritto con l'agenzia immobiliare Progedil 90 P.E. Parte_1
Spa, un atto di adesione per l'acquisto di un edificando immobile nella zona
Torresina 2, ubicata nelle vicinanze di Torrevecchia in Roma (Piano di Zona
B44), versando a mezzo assegno bancario l'importo di € 1.500,00 a titolo di corrispettivo, che si sarebbe trasformato in caparra confirmatoria alla sottoscrizione del preliminare;
2) in data 30/06/2005, il aveva Pt_1
sottoscritto, con la predetta agenzia, una proposta di acquisto irrevocabile sino al 30/07/2005, avente a oggetto il bene sopra citato al prezzo di €
179.000,00, con obbligo di corrispondere € 2.500,00 alla firma della proposta ed € 6.500,00 al momento del compromesso;
a tal fine aveva versato la somma di € 1.000,00 da aggiungere a quanto già pagato, mediante un assegno non trasferibile intestato alla Progedil 90 P.E. Spa, e anche tale importo era destinato a trasformarsi in caparra confirmatoria all'accettazione della proposta;
3) in data 25/7/2005, il avuta notizia dell'accettazione Pt_1
della proposta da parte della (società costruttrice), Controparte_2
aveva corrisposto all'agenzia immobiliare la somma di € 6.296,00, a mezzo assegno bancario non trasferibile, a titolo di provvigione, mentre l'importo già versato, pari a € 2.500,00, veniva consegnato alla a Controparte_2
titolo di acconto;
4) in data 28/07/2005, aveva sottoscritto un Parte_2
preliminare di compravendita immobiliare con la Controparte_2
pattuendo la consegna del bene entro 18 mesi dall'inizio dei lavori, ossia entro l'anno 2007; 5) la aveva accettato inoltre la proposta, formulata Pt_1
dalla di apportare migliorie all'immobile per l'importo Controparte_2
di € 42.300,00, di cui € 3.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, da corrispondere al momento di sottoscrizione della variante al capitolato;
6) avevano versato tale importo nel luglio 2005, oltre a ulteriori € 3.500,00 a
3 saldo di quanto pattuito a titolo di caparra, e, pertanto, complessivamente la somma di € 9.000,00; 7) ricevuta comunicazione dalla Controparte_2
in data 21/01/2008, circa l'aumento dei costi edificatori, avevano confermato l'impegno contrattuale assunto, accettando anche l'aumento del prezzo di compravendita sino a € 197.000,00 e sollecitando la consegna del bene in tempi brevi;
8) in data 17/06/2009, la aveva comunicato Controparte_2
loro di aver ceduto il diritto edificatorio ed il contratto preliminare per cui è causa alla devolvendo la caparra all'uopo versata;
9) la società CP_3
cessionaria non aveva iniziato i lavori di edificazione e, pertanto, l'immobile non era stato consegnato nei tempi pattuiti;
10) stante l'inadempimento della promissaria venditrice, le aveva domandato la restituzione della Parte_2
caparra confirmatoria, con scioglimento del vincolo negoziale ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.; 11) tale richiesta non era andata a buon fine, stante il rifiuto della convenuta. La ha eccepito, in via CP_1
preliminare, la carenza di legittimazione passiva di , atteso che Parte_1
la domanda di risoluzione aveva a oggetto un compromesso del 28/07/2005 stipulato tra e la a cui era poi subentrata la Parte_2 Controparte_2
concludente. Nel merito ha chiesto di rigettare le domande attoree per infondatezza e, nella denegata ipotesi di accoglimento, di limitare l'obbligazione restitutoria alla somma versata dalla controparte, pari a €
9.000,00. La convenuta ha esposto che: 1) al punto C) delle premesse del preliminare, le parti avevano preso atto che la aveva Controparte_2
avviato presso il Comune di Roma un procedimento amministrativo per ottenere la concessione edilizia relativa al citato piano di zona;
2) all'art. 6 dello stesso contratto, era stato pattuito che, in caso di ritardo nella consegna dell'immobile e nella stipula del definitivo dipendenti da forza maggiore o da altre cause non imputabili alla volontà o diligenza della promittente venditrice, la promissaria acquirente non avrebbe avuto diritto al risarcimento dei danni o a penali;
3) che, dopo l'autorizzazione alla stipula
4 della convenzione edilizia ex art. 35 della L. 865/1971, la Soprintendenza di
Roma aveva riscontrato l'esistenza di un vincolo archeologico ostativo all'edificazione del comparto A del piano di zona, obbligando la società al riposizionamento di tutte le aree in costruzione;
4) in data 1/03/2013,
[...]
aveva approvato la Variante Ter al piano di zona e, in data Pt_3
27/05/2013, aveva deliberato la consegna provvisoria dell'area alla concludente, la quale aveva richiesto l'autorizzazione per l'inizio dei lavori il successivo 27/06/2013; 5) aveva dunque promosso ogni opportuna iniziativa per eseguire i lavori di costruzione, a dimostrazione del fatto che il ritardo era imputabile solo all'amministrazione capitolina;
6) nel frattempo aveva comunicato il suo recesso dal contratto e aveva chiesto la Parte_2
restituzione del doppio della caparra versata;
7) aveva replicato sostenendo che, in base all'art. 6 del preliminare, le somme versate non erano imputate a titolo di caparra confirmatoria e che, ai sensi degli artt. 1373 e 1671 c.c., gli attori non avevano diritto alla restituzione di quanto corrisposto e, piuttosto, quanto ricevuto poteva essere trattenuto dalla concludente quale indennizzo per le spese sostenute e il pagamento dei lavori eseguiti, ancora da accertare nel quantum;
8) non le potevano essere imputate eventuali negligenze della società cedente 9) si era dimostrata Controparte_2
disponibile alla restituzione delle somma versata a titolo di caparra confirmatoria che, nel caso di specie, ammontava a € 9.000,00; 10) ai sensi dell'art. 14 del preliminare, aveva rinunciato a qualsiasi pretesa Parte_2
in caso di sopravvenuti provvedimenti vincolistici da parte della
Soprintendenza ostativi allo svolgimento dell'attività edificatoria, acconsentendo a ottenere la restituzione solo di quanto versato, in deroga all'art. 1385, comma 2, c.c.; 11) che, in casi analoghi, questo Tribunale di
Roma aveva escluso l'inadempimento colpevole della società costruttrice e aveva circoscritto l'obbligazione restitutoria agli importi corrisposti in forza del regolamento negoziale in essere (sempre ai sensi dell'art. 14).>>
5 § 2. – Il Tribunale di Roma con sentenza n. 8917/2020 così statuiva: << 1.
Dichiara inammissibili le domande avanzate da nei confronti Parte_1
della per difetto di legittimazione ad agire;

2. Rigetta le CP_1
domande promosse da nei confronti della 3. Parte_2 CP_1
Condanna gli attori, in solido tra loro, a rimborsare alla le spese CP_1
di lite che si liquidano in € 4.835,00 per compensi, oltre al rimborso del 15 % per spese generali i.v.a., c.p.a.>>
§ 3. – Il tribunale a sostegno della decisione osservava:<< tanto premesso in fatto occorre preliminarmente inquadrare da un punto di vista giuridico le domande azionate dagli attori. Si ricorda che il giudice non è vincolato alle espressioni utilizzate dalle parti, ma deve indagare ed apprezzare il contenuto sostanziale dell'azione promossa (cfr. ex multis Cass., 21/5/2019 n. 13602) alla luce delle argomentazioni in fatto e in diritto contenute negli atti difensivi, delle precisazioni compiute nel corso del giudizio e dello scopo perseguito (cfr. ex plurimis Cass., 21/07/2006 n. 16783), da intendersi come provvedimento in concreto richiesto. È ovvio però che l'attività ermeneutica incontra un limite nel principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato, nel senso che non può tradursi nella configurazione di una domanda radicalmente difforme, nel petitum o nella causa petendi, rispetto a ciò che è stato espressamente dedotto dalla parte (cfr. ex plurimis Cass.,
23/10/2018 n. 26733). Posto ciò, si osserva che, con l'atto di citazione, Pt_2
e hanno domandato, in via principale, di pronunciare
[...] Parte_1
sentenza costitutiva di risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c. del contratto preliminare stipulato il 28/07/2005 tra e la Parte_2 Controparte_2
con conseguente condanna dell'avente causa di quest'ultima, odierna convenuta, alla restituzione delle somme versate, pari a € 9.000,00, oltre interessi legali e svalutazione monetaria. Sempre in via principale, gli attori hanno chiesto di condannare la al risarcimento dei danni patiti CP_1
da responsabilità precontrattuale ai sensi dell'art. 1337 c.c., mentre, in via
6 subordinata, di emettere sentenza di mero accertamento dell'intervenuto recesso legale ex art. 1385 c.c. con diritto di ripetizione del doppio della caparra versata, per un totale di € 18.000,00. Con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c. i Rifici hanno modificato le conclusioni rassegnate nell'atto di citazione, chiedendo di dichiarare l'intervenuta risoluzione del preliminare, con conseguente condanna della alla restituzione di CP_1
quanto corrisposto, pari a € 9.000,00 oltre interessi legali e svalutazione monetaria decorrenti dalla data del versamento. Sempre in via principale hanno domandato la condanna della convenuta al risarcimento dei danni conseguenti all'inadempimento contrattuale e alla violazione del canone di buona fede nel corso delle trattative, oltre a quella derivante da lite temeraria a norma dell'art. 96 c.p.c. Tali conclusioni sono state confermate nel corso dell'udienza ex art. 189 c.p.c. e successivamente trascritte nella comparsa conclusionale. Ebbene, in base a un'interpretazione letterale del petitum appare che, con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., gli attori abbiano chiesto l'emissione di una sentenza di mero accertamento dell'intervenuta risoluzione del negozio e non più una pronuncia costitutiva di scioglimento del vincolo contrattuale per grave inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c. Per comprendere la portata della precisazione fatta dagli attori è utile rammentare il discrimen tra risoluzione ope legis e quella giudiziale per grave inadempimento. Quanto alla prima, genericamente riconducibile alle ipotesi di diffida ad adempiere, clausola risolutiva espressa e termine essenziale, la pronuncia giudiziale è di tipo dichiarativo, limitandosi ad accertare l'intervento scioglimento del vincolo contrattuale al verificarsi dello specifico presupposto operativo. Diversamente, la domanda ex art. 1453 c.c. - che presuppone l'accertamento di un inadempimento colpevole di non scarsa importanza - ha natura costitutiva, nella misura in cui determina essa stessa la risoluzione del negozio e la liberazione delle parti dalle obbligazioni ancora ineseguite. Stando alle conclusioni precisate
7 nel corso del giudizio, i hanno quindi chiesto, con formula generica, Pt_1
una sentenza dichiarativa dell'intervenuta risoluzione del contratto preliminare - senza però precisare su quale presupposto normativo (art. 1454,
1456 o 1457 c.c.) si fondi il petitum e, conseguentemente, l'ulteriore richiesta di restituzione di quanto indebitamente corrisposto. Data la genericità delle conclusioni e tenuto conto dei principi giurisprudenziali sopra citati, è utile esaminare le principali deduzioni di parte attrice per come formulate nella citata memoria e nella comparsa conclusionale. Innanzitutto,
a pagina 4 della memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., si legge un riferimento al presupposto normativo del termine essenziale di cui all'art. 1457 c.c., nella misura in cui gli attori denunciano il mancato avvio dei lavori di edificazione decorsi dodici anni dalla stipula del negozio. In linea con tale assunto viene successivamente precisato (pag. 7) che, in ipotesi di preliminare di compravendita, il termine pattuito non integra, di regola, gli estremi dell'essenzialità, salvo che in base alla natura e all'oggetto del negozio sia desumibile il venir meno dell'utilità economica del contratto dovuto all'inutile decorso temporale. Applicando tale principio, i Pt_1
sostengono che il decennio trascorso sia sufficiente a legittimare e dimostrare la perdita di interesse all'acquisto dell'unità abitativa. In termini più espliciti il richiamo all'art. 1457 c.c. viene compiuto a pag. 6 della comparsa conclusionale. Di segno opposto è il successivo richiamo (pag. 5) all'accertamento giudiziale in merito al “grave inadempimento” che, com'è noto, costituisce presupposto della domanda di risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c., mentre esula dall'indagine giudiziale imposta dall'art. 1457 c.c., atteso che l'essenzialità del termine è già di per sé indicativa della non scarsa importanza dell'inadempimento. Difatti, “qualora sia pattuito un termine essenziale per l'adempimento della prestazione, la risoluzione del contratto opera di diritto, prescindendo dall'indagine in ordine alla importanza dell'inadempimento, che è stata anticipatamente valutata dai contraenti,
8 dovendo in tal caso il giudice limitarsi ad accertate la sussistenza e l'imputabilità dell'inadempimento” (Cass., sez. II, sentenza 18/02/2011 n.
3993). Ulteriore elemento di contraddizione si legge alle pagine 5 della memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c. e 3 della comparsa conclusionale.
Gli attori deducono di aver esercitato, alla fine del 2010, il diritto di recesso dal preliminare con contestuale richiesta di restituzione del doppio della caparra versata. In linea con l'assunto hanno esposto che “le somme versate dai Rifici da deposito si sono trasformate in caparra confirmatoria ex art 1385
c.c. all'accettazione della venditrice. Ne consegue il diritto alla restituzione delle somme versate nella misura del doppio del versato a fronte del mancato adempimento contrattuale”. Ebbene, compiendo uno sforzo interpretativo deve, innanzitutto, affermarsi che i hanno chiesto una pronuncia di Pt_1
accertamento dell'intervenuta risoluzione stragiudiziale, così escludendo l'applicazione dell'art. 1453 c.c. invocato nell'atto di citazione e poi richiamato nel corpo della memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c.
Premesso ciò, va ricordato che il recesso previsto dal comma 2 dell'art. 1385
c.c., presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli art. 1454, 1456 e 1457 c.c., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile;
al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione ex tunc degli effetti del contratto (v. Cass. Civ. Sez. II, 6/9/2011 n. 18266). Nondimeno, tenuto conto che gli attori hanno chiesto la restituzione dell'importo all'epoca corrisposto, pari a € 9.000,00, e non il suo doppio, come previsto dall'art. 1385, comma 2, c.c. nel caso in cui la parte inadempiente sia quella
9 che aveva ricevuto la caparra, deve concludersi che il presupposto operativo a cui hanno fatto implicitamente richiamo è la scadenza del termine essenziale ai sensi dell'art. 1457 c.c. e non l'esercizio del diritto di recesso, di cui era stato chiesto l'accertamento in via subordinata nell'atto di citazione. A riprova delle conclusioni interpretative raggiunte va menzionata la corrispondenza versata in atti dagli attori e, in particolare, la diffida ad adempiere del 29/11/2010 (cfr. doc. all. sub 9 all'atto di citazione) in cui si invoca espressamente la risoluzione di diritto per inutile decorso del termine contrattualmente pattuito. All'esito di questo sforzo ermeneutico deve dunque reputarsi che i hanno chiesto, in definitiva, una pronuncia di Pt_1
accertamento dell'intervenuta risoluzione stragiudiziale del contratto per scadenza del termine essenziale, rinunciando all'accertamento dell'intervenuto recesso ex art. 1385 c.c. e a esigere il doppio della caparra versata, che avevano chiesto con l'atto introduttivo in via subordinata. Può a questo punto essere esaminata l'eccezione di carenza di legittimazione attiva avanzata dalla convenuta nei confronti di . Va premesso in Parte_1
diritto che, qualora l'attore si definisca titolare del diritto fatto valere,
l'eventuale accertamento concreto del Giudice implica esaminare la domanda nel merito, mentre è diversa l'ipotesi in cui la parte stessa dichiari di agire in nome proprio a tutela di un diritto altrui. Segnatamente, “a differenza della "legitimatio ad causam" (il cui eventuale difetto è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio), intesa come il diritto potestativo di ottenere dal giudice, in base alla sola allegazione di parte, una decisione di merito, favorevole o sfavorevole, l'eccezione relativa alla concreta titolarità del rapporto dedotto in giudizio, attenendo al merito, non è rilevabile d'ufficio, ma è affidata alla disponibilità delle parti e, dunque, deve essere tempestivamente formulata” (così in Cass. Sez. II, n. 14177 del
27/06/2011). Richiamato questo distinguo, nel caso di specie si controverte di legitimatio ad causam, atteso che lo stesso attore ha replicato all'eccezione
10 sostenendo di non essere titolare del diritto fatto valere. Difatti, il presente giudizio è stato promosso per accertare l'intervenuta risoluzione stragiudiziale del preliminare stipulato nel 2005 da , con Parte_2
conseguente restituzione delle somme versate, nonché per sentir condannare la al risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento CP_1
negoziale e dalla violazione del canone di buona fede e correttezza durante le trattative. Va rilevato in proposito che ha sottoscritto i Parte_1
negozi preparatori, ossia l'atto di adesione al programma di iniziative edilizie intraprese dalla Progedil 90 P.E. Spa nella zona di Torresina (in data
7/1/2005) e la proposta irrevocabile d'acquisto dell'immobile de quo
(30/6/2005), versando complessivamente alla predetta agenzia immobiliare, oltre alle somme a essa spettanti come provvigione, anche l'importo di €
2.500,00 a titolo di deposito infruttifero che, al momento di sottoscrizione del preliminare, sarebbe diventato caparra confirmatoria. Tuttavia, il contratto preliminare di cui si chiede accertare l'intervenuto scioglimento è stato sottoscritto esclusivamente da e dalla ricevuta di Parte_2
versamento rilasciata in pari data dalla - dante causa Controparte_2
della convenuta - risulta che tale società ha percepito dall'attrice la somma complessiva di € 9.000,00 a titolo di caparra confirmatoria per l'edificazione e il successivo acquisto dell'appartamento. Ne consegue che unica titolare della domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione stragiudiziale del negozio e conseguente restituzione degli importi corrisposti è Pt_2
Ciò deve essere affermato anche in relazione alla domanda risarcitoria
[...]
che, sebbene sia stata avanzata anche per responsabilità precontrattuale, presuppone il verificarsi di un danno nella sfera giuridica soggettiva dell'altro contraente e non di chi, pur avendo preso parte alle trattative, non sia poi divenuto parte del negozio. Occorre infine segnalare che la fattispecie in esame non rientra in nessuna delle ipotesi tassativamente indicate di legittimazione straordinaria, che consente ad un soggetto di far valere in
11 giudizio diritti altrui in nome proprio. L'art. 81 c.p.c. stabilisce infatti che
“fuori dai casi espressamente previsti dalla legge nessuno può far valere, in un processo, in nome proprio un diritto altrui”, il che significa che la legittimazione straordinaria è ammessa solo in ipotesi eccezionali tassativamente previste. Per tutti i motivi sinora esposti, deve concludersi che non è legittimato ad agire nel presente giudizio in Parte_1
relazione a nessuna delle domande spiegate, con conseguente inammissibilità delle domande da costui proposte. Passando al merito, si ricorda innanzitutto che in tema di risoluzione di un contratto preliminare, anche se l'accordo negoziale prevede un termine specifico per l'adempimento, non è da intendersi essenziale ogniqualvolta il ritardo, anche di alcuni mesi, non faccia venire meno l'interesse alla conclusione dell'affare
(cfr. ex plurimis Cass., sez. II, n. 16096 del 27/10/2003). Detto ciò, va osservato che, nel preliminare del 28/07/2005, le parti avevano concordato la consegna dell'unità abitativa entro 18 mesi dall'inizio dei lavori e, al più tardi, entro il 2007. La stessa attrice ha tuttavia allegato che, ricevuta comunicazione dalla in data 21/01/2008 circa l'aumento Controparte_2
dei costi edificatori, aveva confermato l'impegno già assunto, acconsentendo all'incremento del prezzo di compravendita e sollecitando la celere consegna dell'unità abitativa. È inoltre fatto pacifico che, solo in data 13/07/2010 (cfr. doc. n. 8 all. all'atto di citazione), aveva manifestato alla Parte_2
la volontà di rinunciare all'acquisto dell'immobile, chiedendo la CP_1
restituzione di € 9.000,00. Ebbene, spettando al Giudice il compito di vagliare se nel caso di conclusione del definitivo oltre la data stabilita sussista o meno l'utilità perseguita dalla parte, deve essere valorizzato il fatto che nel 2008, dopo la scadenza del termine di cui si è invocata l'essenzialità, la ha accettato una modifica del prezzo contenuto nel preliminare. La Pt_1
non essenzialità della scadenza indicata nel negozio (2007) è dunque dimostrata dalla stessa condotta dell'attrice, che ha scelto di liberarsi
12 dall'obbligo di stipula del definitivo solo nel 2010. Da tutte le considerazioni sinora svolte discende che il termine del 2007 per la consegna dell'appartamento non può ritenersi essenziale. Pertanto, non è fondata la domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione stragiudiziale del preliminare ai sensi dell'art. 1457 c.c. difettando il presupposto operativo richiesto dalla norma. Passando all'esame della domanda risarcitoria per responsabilità precontrattuale e da inadempimento, sono opportune alcune preliminari considerazioni di carattere normativo e giurisprudenziale. L'art. 1337 c.c. genericamente invocato dagli attori disciplina l'ipotesi in cui una delle due parti non abbia rispettato il dovere di correttezza e buona fede nel corso delle trattative. Può costituire fonte dell'obbligazione risarcitoria sia la rottura ingiustificata delle trattative, sia la violazione di obblighi informativi anche in relazione a cause di invalidità negoziali, sia l'ipotesi del dolo incidente di cui all'art. 1440 c.c. Genericamente la culpa in contrahendo è configurabile quando la violazione del canone comportamentale nella fase delle trattative preclude la stipula del negozio. Tuttavia, può assumere rilievo anche in caso di contratto validamente concluso quando, all'esito di un accertamento di fatto rimesso al giudice di merito, alla parte sia imputabile l'omissione, nel corso delle trattative, di informazioni rilevanti le quali avrebbero altrimenti, con un giudizio probabilistico, indotto ad una diversa conformazione del contratto stesso (cfr. Cass., Sez. I, n. 5762 del
23/03/2016). L'orientamento prevalente nella giurisprudenza di legittimità riconduce l'ipotesi della responsabilità precontrattuale nell'alveo di quella aquiliana (cfr. da ultimo Cass., sez. II, 03/10/2019, n. 24738), sicché vanno applicate le relative regole in tema di distribuzione dell'onere della prova, che incombe sul danneggiato. Nel caso che ci occupa la convenuta è subentrata nella posizione contrattuale della in data Controparte_2
20/5/2009, oltre tre anni dopo la stipula del preliminare (28/07/2005), mediante cessione del negozio. Va evidenziato al riguardo che la cessione
13 del contratto implica, ai sensi dell'art. 1408 c.c., il subentro del cessionario nella situazione giuridica, attiva e passiva, del cedente, ma non determina anche l'assunzione della responsabilità per violazione del canone di buona fede realizzata da quest'ultimo nel corso delle trattative. Comunque, a prescindere da tale circostanza, non può ravvisarsi alcuna omissione informativa nei confronti dell'attrice atteso che, al tempo della stipula, Pt_2
era ben edotta della possibilità di sopravvenuti vincoli archeologici
[...]
ostativi all'attività edificatoria, come conferma il fatto che tale eventualità è stata espressamente menzionata e regolamentata nel preliminare all'articolo
14. Si nota inoltre che il vincolo archeologico si è concretizzato anni dopo la stipula, come risulta dalla delibera della Giunta Capitolina del 01/03/2013 in atti (pagg. 1 e 2 del doc. 4 all. alla comparsa di costituzione), nella quale si fa riferimento a prescrizioni adottate dalla Soprintendenza a partire dal novembre 2009. Non essendo ravvisabile una condotta violativa del canone di buona fede nel corso delle trattative, la domanda risarcitoria per responsabilità precontrattuale non può essere accolta. Con riferimento all'obbligo di ristoro ex art. 1218 c.c. si ricorda che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione ex contractu, il creditore che agisce per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto limitandosi ad allegare l'inadempimento della controparte, mentre il debitore
è gravato dell'onere di provare che è dovuto a causa a lui non imputabile ovvero l'esistenza di fatti estintivi dell'altrui pretesa (cfr. ex plurimis Cass.,
S.U., 30/10/2001, n. 13533). Nel caso in esame è stato provato il titolo causale a fondamento della domanda risarcitoria, che consiste nel contratto preliminare stipulato il 28/7/2005 ed è stato, altresì, allegato l'inadempimento della convenuta, ossia la mancata costruzione e consegna dell'unità abitativa da acquistare. La si è difesa sostenendo che CP_1
vi sia stata impossibilità di edificare a causa del sopravvenuto intervento della Soprintendenza Archeologica del Lazio, che ha reso necessaria una
14 redistribuzione degli alloggi all'interno del piano di zona. A riprova di quanto affermato ha prodotto in giudizio due delibere comunali del marzo e del maggio 2013 nelle quali si fa riferimento a indagini archeologiche poi culminate in una serie di prescrizioni - adottate dalla fine del 2009 - non compatibili con il piano di zona già approvato dal A fronte di tali CP_4
sopravvenienze, emerge dagli atti allegati che la Giunta Capitolina ha approvato, con delibera dell'1/03/2013, una variante che prevedeva la nuova partizione degli edifici e che, a seguito di tale delibera, la convenuta ha ottenuto in consegna, con delibera del 27/5/2013, le aree da edificare e ha poi chiesto, in data 27/6/2013, il permesso a costruire necessario per avviare i lavori (cfr. doc. nn. 4, 5 e 6 all. alla comparsa di costituzione). La CP_1
ha dunque dimostrato non solo la sussistenza del vincolo archeologico
[...]
gravante sull'area di riferimento – che tra l'altro era possibilità ben nota alla promittente acquirente già nel 2005 – ma anche l'iter amministrativo che, previa redistribuzione degli alloggi, ha consentito l'adozione di una della
Variante ter al Piano di Zona B44 Torresina 2. Non risulta, infine, che il legale rappresentante della convenuta abbia dichiarato, in sede di interpello, fatti sfavorevoli a tale società (posto che la stessa aveva già riferito, in sede di costituzione, che, prima del giudizio, si era dimostrata disponibile alla restituzione delle somme ricevute dalla controparte). Deve pertanto ritenersi che, sebbene la mancata costruzione e consegna dell'appartamento promesso in vendita giustifichi il recesso dell'attrice (la quale ha peraltro rinunciato, con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c., all'accertamento della legittimità di tale negozio unilaterale) alcun inadempimento contrattuale possa essere ascritto alla con conseguente rigetto della domanda CP_1
risarcitoria avanzata ai sensi dell'art. 1218 c.c.. Alla luce delle suesposte considerazioni le domande proposte da , per come modificate nel Parte_2
corso del giudizio, devono essere rigettate. Ne deriva che va disattesa anche la domanda di condanna per lite temeraria formulata dall'attrice, difettando
15 il presupposto della soccombenza della controparte di cui all'art. 96 c.p.c. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, in base ai criteri di cui al D.M. 55/2014.>>
§ 4. – Hanno proposto appello e formulando tre Parte_1 Parte_2
motivi di gravame, di seguito illustrati;
avanzavano istanza di inibitoria e rassegnavano le seguenti conclusioni:<< -accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello, conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze solevate dall'appellata dinanzi il Tribunale per i motivi meglio esposti nel presente atto, per l'effetto, ritenuta la legittimazione attiva del sig. dichiarare ammissibile la domanda formulata;
se Parte_1
ritenuto necessario ammettere le istanze istruttorie formulate nelle memorie
183 cpc VI comma n. 2, in ogni caso accogliere tutte le conclusioni avanzate da parte attrice/appellante nel giudizio di prime cure e nello specifico, accertare e dichiarare la risoluzione del rapporto contrattuale intercorso tra le parti per tutte le ragioni esposte e conseguentemente, condannare la in persona del legale rappresentante pro tempore alla CP_1
restituzione delle somme versate oltre interessi dalla data di erogazione al soddisfo;
- accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale, la violazione da parte della dell'art. 1337 c.c. in relazione alle CP_1
trattative precontrattuali e contrattuali svolte, condannare per l'effetto la al risarcimento del danno da lucro cessante subito dagli CP_1
attori nella misura da determinarsi anche in via equitativa ex art. 1226 c.c. in una somma non inferiore ad € 18.000,00, o in quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia;
- condannare altresì la parte convenuta, al risarcimento in favore della parte istante dei danni punitivi da responsabilità aggravata, ex art. 96 c.p.c., patrimoniali e non patrimoniali, nella misura che verrà ritenuta seconda giustizia;
- conseguentemente condannare le controparti al pagamento delle spese del primo e del secondo grado di giudizio, oltre Iva, c.p.a. e spese forfettarie come per legge;
- in via del tutto
16 subordinata: nella denegata ipotesi di parziale accoglimento della domanda qualora l'Ill.ma Corte adita non ritenesse concludenti le argomentazioni di cui sopra ai fini del decidere e non ritenesse sufficientemente provata la domanda attrice, riconoscere comunque risolto il rapporto contrattuale e in funzione dell'impegno assunto contrattualmente dalla appellata così come confermato in sede di interpello condannare la alla CP_1
restituzione delle somme versate oltre interessi legali maturati dalla data del versamento e corrispondente riconoscimento delle somme versate oltre interessi legali maturati dalla data del versamento e corrispondente riconoscimento delle spese legali e processuali;
- in via ulteriormente subordinata: in caso di rigetto della domanda formulata compensare integralmente le spese di lite.>>
§ 4.1 – Si costituiva per eccepire l'improcedibilità, CP_1
l'inammissibilità e comunque l'infondatezza in fatto ed in diritto del gravame;
rassegnava le seguenti conclusioni:<< accertare e dichiarare, In via preliminare: - l'inammissibilità dell'istanza di inibitoria ex art. 283 c.p.c.; -
l'inammissibilità dell'appello proposto dai Signori e Parte_1 Pt_2
ai sensi dell'art. 345 c.p.c., nonché ai sensi dell'art. 342 c.p.c. e 348
[...]
bis c.p.c., con la conseguente emissione dell'ordinanza di inammissibilità ai sensi e per gli effetti dell'art. 348 ter c.p.c.; Nel merito, respingere integralmente l'appello avversario, in quanto infondato in fatto ed in diritto e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza impugnata n.
8917/2020 (rgac 71888/2016) del Tribunale Civile di Roma. In ogni caso con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre rimborso forfettario per spese generali, IVA e CPA.>>
§ 4.2 – All'udienza di prima comparizione del 19 febbraio 2021, tenutasi tramite il deposito di note scritte, la Corte accoglieva l'istanza di inibitoria e rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni, poi più volte differita, da ultimo, all'udienza dell'11 aprile 2025.
17 § 4.3 – Con decreto presidenziale del 17 febbraio 2025 veniva disposto il mutamento del rito e la discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c. con assegnazione del termine di giorni trenta prima dell'udienza per il deposito di note. Hanno depositato note i difensori delle parti;
all'odierna udienza presente il solo difensore di parte appellante, precisava le conclusioni come da verbale e discuteva brevemente la causa che veniva trattenuta in decisione ai sensi del terzo comma dell'art. 281 sexies c.p.c. (aggiunto dall'art.3 d. lgs.
n.149/2022 e reso applicabile ai processi in corso dall'art.7 comma 3 d. lgs.
n.164/2024).
§ 5. – i motivi di gravame
§ 5.1 – Con il primo motivo titolato: << sulla carenza di legittimazione ad agire del sig. >> censuravano la sentenza di primo grado nella Parte_1
parte in cui aveva ritenuto inammissibili le domande avanzate dal sig. Pt_1
per difetto di legittimazione ad agire. Sostenevano che la sentenza
[...]
ometteva di precisare che gli importi versati a mezzo di assegni bancari incassati dalla e devoluti all'appellata erano stati emessi Controparte_2
anche dal sig. , che aveva sottoscritto, nel gennaio 2005, l'atto Parte_1
di adesione e, successivamente, la proposta di acquisto relativamente alla porzione immobiliare sita in Roma PdZ B44 Torresina 2 Comp A, Ed D, Int
18 Piano 3 oltre Box e Cantina, nonché il rapporto contrattuale di provvigione con la Progedil P.E. spa, sostenendone i costi. Rappresentavano che la sig.ra si era solo sostituita al sig. , Parte_2 Parte_1
sottoscrivendo il contratto preliminare. Pertanto, essendo il sig. Pt_1
il contraente iniziale doveva intendersi che egli era legittimato ad
[...]
agire per la risoluzione del contratto e per la restituzione delle somme versate. Sostenevano che, ove si ritenesse diversamente, il sig. Parte_1
doveva essere tenuto indenne da ogni statuizione.
18 § 5.2 – Con il secondo motivo, non titolato, censuravano la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva rigettato le domande promosse da Parte_2
nei confronti della Significavano che il tribunale avrebbe CP_1
dovuto dichiarare risolto il contratto preliminare ex art. 1453 c.c. e disporre la restituzione della caparra versata in virtù dell'art. 14 del preliminare medesimo, in quanto essi appellanti avevano versato integralmente le somme richieste a titolo di caparra, mentre l'immobile non era stato edificato;
che il tribunale aveva omesso di prendere in considerazione le difese di essi attori nella parte in cui avevano evidenziato che a causa del decorso di un notevole lasso di tempo dalla sottoscrizione del preliminare, avvenuta il 28 luglio
2005, la stipulazione del definitivo era per loro divenuta inutile.
Sostenevano, altresì, che il primo Giudice aveva errato nel ritenere che vi fosse stata variazione della domanda, essendosi essi attori limitati a precisare la domanda originaria in conseguenza delle difese svolte dalla convenuta, che contestava l'inadempimento avendo asserito che la mancata realizzazione dell'immobile era imputabile ad un sopravvenuto vincolo edilizio. Affermavano, inoltre, che il termine pattuito doveva considerarsi essenziale, in quanto strettamente collegato alle esigenze abitative e che la risoluzione del contratto operava di diritto, dovendosi prescindere dall'indagine circa l'importanza dell'inadempimento. Sostenevano, altresì, che anche ove il termine non fosse stato essenziale il contratto si sarebbe comunque risolto, trattandosi di inadempimento di importanza notevole.
Inoltre, rappresentavano che la circostanza allegata da controparte per giustificare la mancata edificazione non era stata affatto provata in giudizio e risultava smentita dal rilievo che altri edifici, nella medesima zona, erano stati edificati dalla venditrice, così come dall'esame della delibera prodotta da poteva evincersi che essa risaliva ad un'epoca successiva alla CP_1
risoluzione contrattuale.
19 § 5.3 – Con il terzo motivo, non titolato, censuravano la sentenza di primo grado nella parte in cui il Tribunale li aveva condannati al rimborso delle spese di lite in favore di nonostante la: << comprovata CP_1
volontà litigiosa dell'appellata >> che non aveva partecipato alla mediazione né aveva mai restituito le somme trattenute a titolo di caparra nonostante la dichiarata disponibilità, confermata in sede di riconoscimento di debito e di interrogatorio formale.
§ 6 – Le questioni preliminari
§ 6.1 – Preliminarmente va disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dall'appellato a mente dell'art. 348 bis c.p.c., secondo cui il giudice dichiara inammissibile l'appello quando verifica, in limine litis, che l'impugnazione non ha “una ragionevole probabilità” di essere accolta, meritando le argomentate ragioni contenute nell'atto di appello un approfondimento motivazionale incompatibile con una pronuncia di mero rito.
§ 6.2 – Sempre preliminarmente non si ravvisa l'inammissibilità dell'appello, eccepita dall'appellato, ai sensi dell'art. 342 c.p.c., in quanto i motivi dedotti dall'appellante a sostegno della impugnazione sono sufficientemente specifici e chiari e consentono di esaminare il merito dell'appello.
Come anche di recente riaffermato dalla giurisprudenza della Suprema
Corte, l'art. 342 c.p.c. impone all'appellante «di individuare in modo chiaro ed esauriente il quantum appellatum, circoscrivendo il giudizio di gravame con riferimento agli specifici capi della sentenza impugnata nonché ai passaggi argomentativi che la sorreggono, e formulando, sotto il profilo qualitativo, le ragioni di dissenso rispetto al percorso adottato dal primo giudice, sì da esplicitare la idoneità di tali ragioni a determinare le modifiche della decisione censurata;
sia pure con un grado di specificità ben più accentuato rispetto al passato, imponendo la norma novellata un ben preciso
20 ed articolato onere processuale, compendiabile nella necessità che l'atto di gravame, per sottrarsi alla sanzione di inammissibilità ora specificamente prevista, offra una ragionata e diversa soluzione della controversia rispetto a quella adottata dal primo giudice» (da ultimo, Cass. n. 4541/2017; si tratta di principi affermati, peraltro, anche nel vigore del precedente testo dell'art. 342 c.p.c. dalla nota sentenza delle sezioni unite n. 16/2000).
Va, altresì, precisato che comunque l'appello non deve necessariamente tradursi nella prospettazione di un progetto alternativo di sentenza e non deve rivestire particolari forme sacramentali, purché dal tenore complessivo dello stesso sia possibile evincere i passaggi della sentenza che vengono impugnati e, quanto meno per alcuni di essi, il ragionamento che viene contrapposto, a prescindere poi dalla fondatezza delle doglianze stesse.
§ 6.3 – l'eccezione di inammissibilità delle domande nuove spiegate per la prima volta nell'atto di appello.
L'eccezione non è fondata.
Gli attori in primo grado, presa visione delle difese di come CP_1
illustrate nella comparsa di costituzione, provvedevano a precisare le loro difese nella memoria ex art. 183 c.p.c. primo termine rassegnando le seguenti conclusioni: <<- in via preliminare: accertato il riconoscimento di debito e la mancata contestazione delle somme erogate disporre ex art. 186 bis cpc la immeditata restituzione della somma versata;
- respingere integralmente le eccezioni preliminari e sostanziali ex adverso sollevate;
- accertato e dichiarato risolto il contratto intercorso tra le parti, condannare la CP_1
alla restituzione in favore degli attori della caparra versata pari ad €
[...]
9.000,00 oltre interessi legali e svalutazione commerciale dalla data del versamento;
- accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale della convenuta nonché la violazione dell'art. 1337 c.c. in CP_1
relazione alle trattative precontrattuali e contrattuali svolte e condannare per l'effetto la al risarcimento del danno da lucro cessante CP_1
21 subito dagli attori nella misura da determinarsi anche in via equitativa ex art. 1226 c.c. in una somma non inferiore ad €. 18.000,00, o in quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia. - condannare altresì la parte convenuta, al risarcimento in favore della parte istante dei danni punitivi da responsabilità aggravata, ex art. 96 c.p.c., patrimoniali e non patrimoniali, nella misura che verrà ritenuta secondo giustizia. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio. In via subordinata, nella denegata ipotesi di rigetto integrale della domanda formulata compensare integralmente le spese di lite.>>
Le conclusioni rassegnate nel presente grado risultano trascritte al superiore paragrafo 4 e risultano perfettamente sovrapponibili in quanto in relazione alla domanda di restituzione delle somme versate la parte attrice aveva inteso
- ed ha inteso anche in questo grado - il solo importo di € 9.000,00 e non più il doppio della caparra pari ad € 18.000,00 originariamente richiesto in via subordinata nell'atto di citazione << in subordine: dichiarare comunque intervenuto il recesso legale dal contratto per inadempimento contrattuale della e stante il versamento a cura dei sigg.ri della CP_1 Pt_1
somma di € 9000,00 a titolo di caparra confirmatoria condannare la parte convenuta alla restituzione della somma versata in misura pari al doppio.>>, domanda a cui ha rinunciato.
§ 7 – L'analisi dei motivi
§ 7.1 – Il primo motivo è inammissibile in quanto gli appellanti si limitano a riproporre la propria linea difensiva senza confrontarsi con la motivazione di prime cure che l'ha disattesa sulla scorta di considerazioni che non vengono minimamente confutate in sede di impugnazione.
non ha alcun interesse ad impugnare detto capo di sentenza che Parte_2
non concerne la sua posizione processuale.
22 Quanto a si osserva che il tribunale, dopo aver richiamato il Parte_1
principio che la parte può agire in giudizio per un diritto proprio e non per un diritto altrui (fatti salvi i casi di legittimazione straordinaria << che consente ad un soggetto di far valere in giudizio diritti altrui in nome proprio>> ipotesi che ha affermato non ricorresse nel caso in esame), al fine di escludere la legittimazione di ha evidenziato che il Parte_1
preliminare del 28 luglio 2005 con risultava Controparte_2
stipulato solo dalla figlia sicché ella soltanto poteva vantare diritti Pt_2
derivanti dall'inadempimento di detto contratto;
che aveva Parte_1
sottoscritto i negozi preparatori versando € 2.500,00 << a titolo di deposito infruttifero che, al momento di sottoscrizione del preliminare, sarebbe diventato caparra confirmatoria>>; che con la sottoscrizione del contratto preliminare aveva dichiarato di aver percepito da Controparte_2
€ 9.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, concludendo così Parte_2
per la sola legittimazione attiva in capo ad unica parte del contratto, Pt_2
ed escludendola per che non risultava parte del negozio. Pt_1
Trattasi di argomentazioni atte a sostenere il rigetto della domanda proposta da per non essere egli parte del contratto che sono rimaste incontestate Pt_1
e rispetto alle quali, con il motivo in esame, si limita a Parte_1
dichiarare: << in qualità di contraente iniziale, si associa alla richiesta della figlia di risoluzione e restituzione delle somme versate>> a cui Pt_2
aggiunge la richiesta di essere tenuto indenne da ogni statuizione.
Il motivo va dunque dichiarato inammissibile non risultando contestato che non è parte del contratto preliminare del quale viene chiesto Parte_1
l'accertamento della sua risoluzione e l'emissione di pronunce restitutorie e risarcitorie.
23 § 7.2 – Il secondo motivo è parzialmente fondato va accolto limitatamente alla domanda di rimborso dell'importo di € 9.000,00 versato a titolo di caparra in applicazione dell'art. 14 del contratto preliminare.
Va osservato che questa Corte ha sospeso l'efficacia esecutiva della sentenza in relazione all'unico capo condannatorio rappresentato dal pagamento delle spese di lite, avendo ravvisato, sia pure al sommario esame riservato al giudice chiamato a pronunciare sulla sospensiva, un evidente vizio di motivazione della sentenza con riguardo all'interpretazione della domanda giudiziale tale da consigliare la sospensione della sua esecutività.
Tanto premesso si rileva che il tribunale ha messo a confronto la domanda giudiziale formulata in citazione con le conclusioni precisate nella memoria autorizzata depositata nel primo termine dell'art. 183 co. 6 c.p.c., divenute poi definitive in quanto confermate nel corso dell'udienza di precisazione delle conclusioni e successivamente trascritte nella comparsa conclusionale:
< la alla restituzione in favore degli attori della caparra CP_1
versata pari ad € 9.000,00 oltre interessi legali e svalutazione commerciale dalla data del versamento.>>
È incontestato che ha versato a favore della Parte_2 [...]
la somma complessiva di € 9000,00 a titolo di caparra Controparte_2
confirmatoria, avendo assunto detto scopo anche gli importi versati in precedenza dal padre somma della quale ella ha chiesto il rimborso, Pt_1
non avendo provveduto a realizzare l'immobile oggetto del CP_1
preliminare nel termine previsto in contratto, né successivamente. Tanto sul presupposto che ella, che si era determinata all'acquisto per soddisfare primarie esigenze abitative, aveva perso interesse alla stipula del definitivo non risultando realizzato l'immobile ad anni di distanza dall'impegno assunto con la sottoscrizione del preliminare.
24 Nello specifico, ha notificato in data 14.10.2010 un primo atto di Pt_1
significazione e diffida - in cui dichiarava che a fronte dell'inadempimento di controparte per la mancata realizzazione e consegna dell'immobile, intendeva risolto il preliminare e chiedeva la restituzione della caparra oltre al risarcimento del danno-; in data 29.11.2010 ha notificato un secondo atto di significazione e diffida, del medesimo contenuto, essendo rimasto privo di riscontro il primo. In data 25.01.2011 riscontrava gli atti di CP_5
diffida giustificando che il : <mancato inizio dei lavori di realizzazione degli alloggi in zona torresina non pu essere alcun modo imputato a>[...]
che - al pari dei Suoi assistiti - ha invero tutto l'interesse a vedere CP_6
realizzata l'opera programmata in tempi celeri.>> ed assicurava la restituzione dell'importo di € 9000,00 : < Ciò posto, ove permanesse nel
Suoi assistiti l'intenzione di recedere unilateralmente dal contratto sottoscritto il 28.07.2005, conferma la propria disponibilità Controparte_6
- già comunicata per le vie brevi - a ripetere l'intera somma che i Sig.ri Pt_1
hanno sinora corrisposto a In ragione della Controparte_7
sottoscritta promessa bilaterale di compravendita e, quindi, a ritenerli liberati dagli ulteriori obblighi contrattualmente assunti rispetto all'immobile realizzando>>.
In data 14 novembre 2013 risulta redatto il verbale negativo di mediazione per mancata comparizione di;
in data 16 ottobre 2016 risulta CP_5
notificato l'atto di citazione.
Osserva il Collegio che nell'anzidetto contratto del 28 luglio 2005 veniva espressamente indicato che la consegna dell'immobile era stata pattuita (ex art. 6) entro 18 mesi dall'inizio dei lavori e, comunque (alla luce del prospetto consegnato dalla Progedil 90), entro l'anno 2007. Era poi accaduto che, scaduto detto termine, in data 21 gennaio 2008 Controparte_2
avesse comunicato l'aumento dei costi per la costruzione del succitato
[...]
Piano di zona ed invitato la promissaria acquirente a confermare l'impegno
25 contrattuale assunto con l'ulteriore versamento di € 22.100,00 per un totale di € 197.000,00; che aveva confermato l'impegno contrattuale Parte_2
anche alle diverse e più onerose condizioni;
in data 23 marzo 2009
[...]
aveva garantito il completamento dei lavori ed a Controparte_2
giugno 2009 aveva comunicato l'intervenuta cessione dei propri diritti edificatori alla a far data dal 20 maggio 2009 con conseguente CP_1
cessione del contratto preliminare sottoscritto con gli istanti e devoluzione ad della caparra all'uopo versata da CP_1 Pt_1
Il Tribunale si è speso per interpretare e qualificare la domanda sviluppando considerazioni volte ad escludere l'essenzialità del termine, ma senza indagare le conseguenze della mancata realizzazione dell'immobile in punto di risoluzione del contratto avendo riguardo all'interesse di per Pt_1
l'ipotesi di termine non essenziale.
Invero, non vi è dubbio che il termine di consegna stabilito all'art. 6 del contratto del 28 luglio 2005 :< la consegna dell'unità immobiliare oggetto del presente contratto avverrà entro diciotto mesi dall'inizio lavori>>, non fosse essenziale, tanto che la stessa in epoca successiva allo spirare di Pt_1
detto termine e, precisamente, nel corso dell'anno 2008, aveva acconsentito alla revisione del prezzo, dichiarandosi disponibile a sostenere maggiori costi.
L'appellante si duole che il tribunale non abbia approfondito altro aspetto della sua richiesta ovvero: < la rilevanza dell'inadempimento, qualora il termine non sia essenziale ma di non scarsa importanza>> citando all'uopo i principi enunciati da Cassazione Civile, sez. II - 04/03/2016, n. 4314 secondo i quali non è esclusa: << la risolubilità del contratto, a norma dell'art. 1453 cod. civ., ove – anche in presenza di un'iniziale tolleranza da parte del creditore - l'inosservanza del termine sia da correlarsi ad un inadempimento del contraente e abbia superato ogni ragionevole limite di
26 tolleranza, avuto riguardo al persistente interesse della parte creditrice all'adempimento>> ed ha addebitato al Tribunale di aver omesso di pronunciare su detto capo di domanda: << In conclusione il Giudice di prime cure, preso atto della risoluzione del contratto per mancata edificazione dell'unità immobiliare avrebbe dovuto dichiarare risolto il contratto con contestuale onere alla restituzione delle somme percepite a titolo di caparra riservandosi di valutare il richiesto risarcimento alla luce del verificato inadempimento.>>
La prospettazione difensiva è fondata.
La Suprema Corte con indirizzo risalente ha chiarito che: < L'inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parti per la esecuzione di un'obbligazione contrattuale, pur impedendo la configurabilità della risoluzione di diritto, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ. in mancanza di una diffida ad adempiere, non esclude la risolubilità del contratto, a norma dell'art. 1453 cod. civ., se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza e cioè se il ritardo, imputabile al debitore anche sotto il profilo dell'elemento soggettivo, superi ogni ragionevole limite di tolleranza.
Accertare quando il ritardo ecceda qualsivoglia limite di tollerabilità costituisce apprezzamento discrezionale del giudice del merito, che deve essere condotto in relazione all'oggetto e alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti anche posteriore alla conclusione del contratto e all'interesse dell'altro contraente;
in particolare, con riferimento a tale ultimo elemento, il giudice deve accertare se il creditore abbia ancora interesse alla prestazione dopo un certo tempo, ovvero se egli sia danneggiato in modo irreparabile o rilevante dal ritardo della controparte, parzialmente o totalmente inadempiente.>> (così Cass. 10127/2006)
L'indirizzo giurisprudenziale è consolidato, come evidenziato dall'appellante che ha richiamato Cass. n. 4314/2016; e così Cass. n.
10682/2023 che ha ulteriormente precisato: < 27 del contratto per inosservanza del termine essenziale richiede la verifica dell'esistenza, nel contratto, di tale termine e del suo mancato rispetto, mentre quella di risoluzione per inadempimento consistente nell'inosservanza di un termine non essenziale implica un apprezzamento complessivo del sinallagma contrattuale, al fine di verificare quale fosse l'intenzione delle parti e quale di esse, con la sua condotta, si sia resa responsabile del mancato raggiungimento dello scopo negoziale che era stato originariamente prefisso, così incorrendo in un inadempimento di non scarsa importanza (art. 1455
c.c.), con la conseguenza che incorre nel vizio di ultrapetizione il giudice del merito che, richiesto di una pronunzia di risoluzione contrattuale a norma degli artt. 1453 e 1454 c.c., accolga invece una domanda di risoluzione di diritto per avvenuta scadenza del termine essenziale (ex art. 1457 c.c.) non ritualmente proposta, trattandosi di ipotesi legislative nettamente distinte per requisiti formali e sostanziali.>>
Osserva la Corte che è ben vero che gli attori hanno proposto un ventaglio di domande, anche in contraddizione tra loro, ma il tribunale era chiamato ad esaminarle nel loro ordine logico per verificarne la fondatezza. Risulta infatti, tra le tante, formulata la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento di per non aver rispettato l'impegno CP_5
contrattualmente assunto di realizzare l'immobile ad uso residenziale che aveva inteso acquistare per soddisfare le proprie esigenze Parte_2
abitative.
non è incorsa in alcun inadempimento, avendo corrisposto la Parte_2
caparra, avendo accettato l'aumento del prezzo e mantenuto fermo l'interesse all'acquisto anche in epoca successiva alla scadenza del termine indicato nel preliminare. Ella era ben consapevole delle problematiche legate alla possibilità di edificare, avendo sottoscritto la clausola 14 del preliminare
:< “…. osservazioni, ben note alle parti, avanzate dalla Soprintendenza
28 Archeologica del Lazio, sui presunti vincoli nell'area di sedime dei fabbricati …>> e che costituivano una delle possibili cause del ritardo. Ciò non toglie tuttavia che nel 2010, a tre anni di distanza dalla iniziale scadenza prevista per la consegna dell'immobile ed in presenza del dato obiettivo della mancata realizzazione dell'opera, ella avesse manifestato a controparte di aver perso interesse alla conclusione del contratto poiché con esso ella si era prefissa lo scopo, noto a controparte, di acquistare una casa per andare ad abitarvi. ha inviato due diffide la seconda delle quali positivamente Pt_1
riscontrata da che a gennaio 2011 aveva confermato che a detta CP_5
data i lavori di costruzione non erano iniziati (<mancato inizio dei lavori di realizzazione degli alloggi in zona torresina non pu essere alcun modo imputato a>>) e pur ribadendo che il ritardo non era imputabile a disinteresse della società che al contrario aveva
<< tutto l'interesse a vedere realizzata l'opera programmata in tempi celeri.>> si dichiarava disponibile, come già fatto per le vie brevi, a restituire l'importo di € 9000,00 ed a ritenere liberata < dagli ulteriori obblighi Pt_1
contrattualmente assunti rispetto all'immobile realizzando >>.
Risulta incontestato, per ammissione di , che nel mese di gennaio CP_5
2011 la realizzazione dell'opera progettata non era iniziata e non erano preventivabili tempi di consegna della stessa. Sulla scorta di tanto ritiene la
Corte che sussistano i presupposti per ritenere fondata la richiesta di Pt_2
di risoluzione del contratto per inadempimento di ,
[...] CP_5
essendosi la società resa responsabile del mancato raggiungimento dello scopo negoziale che le parti si erano prefissate non essendo stata in grado di realizzare, a cinque anni di distanza dalla scadenza del termine originariamente fissato per la consegna, l'immobile che nella comune intenzione di esse parti doveva essere destinato a casa di abitazione di Pt_1
essendo incontestato che l'acquisto non era finalizzato ad intenti speculativi.
La mancata realizzazione dell'opera e l'impossibilità, al gennaio 2011, di individuare una data di presumibile di inizio di detti lavori costituisce, a 29 giudizio del Collegio, uno squilibrio significativo e grave del sinallagma, trattandosi di ritardo che ormai eccedeva qualsivoglia limite di tollerabilità proprio per l'oggetto del negozio, rappresentato da un appartamento che la promissaria acquirente doveva destinare ad abitazione sua propria per soddisfare detta primaria esigenza abitativa. L'inadempimento, inizialmente tollerato, essendo forte in entrambe le parti l'interesse alla compravendita, ha assunto nel tempo per la promissaria acquirente i requisiti della gravità avendo ella perso interesse all'esecuzione della prestazione contrattuale da parte di che non era stata in grado di fornire indicazione sui tempi CP_1
di avvio del progetto esecutivo, tanto che la stessa controparte contrattuale si era dichiarata disposta, sin dal mese di gennaio 2011, a prendere atto delle determinazioni di e ad assicurarle la restituzione della caparra. In Pt_1
sintesi, deve osservarsi che, pur a fronte di un termine da reputarsi non essenziale per l'adempimento delle obbligazioni poste a carico di
, l'iniziale tolleranza di non vale di per sé a CP_1 Parte_2
determinare un assoluto esonero da responsabilità per l'eventuale protrarsi del ritardo, una volta esaurito il periodo di tolleranza sul quale le parti si erano accordate negli anni 2008-2009.
La pronuncia restitutoria trova fondamento nella risoluzione del contratto e ciò in disparte dalla formulazione da parte di di plurime domande, pur Pt_1
in contraddizione tra loro, in quanto risulta restituito un bene omogeneo con quello confusamente richiesto, sia pure di entità minore rispetto all'iniziale prospettazione, ma tempestivamente emendata. La Suprema Corte con la pronuncia n. 11012/2018, cassando con rinvio, ha così richiamato i principi a cui attenersi nel caso di specie e che il primo giudice non ha osservato: <<
Non ignora il Collegio che secondo la pacifica opinione della giurisprudenza
(cfr. ex multis Cass. n. 10953/2012) in tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell'art. art. 1385, terzo comma, cod. civ., 30 la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, trattandosi di statuizione (così
Cass. n. 8881/2000) ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione (conf. Cass. n. 8630/1998; Cass. n. 11356/2006). Tuttavia non appare possibile sostenere che, laddove la richiesta di pagamento del doppio della caparra sia stata comunque avanzata dalla parte, sebbene erroneamente cumulata con la domanda di risarcimento del danno e con la pronuncia della risoluzione del contratto, la condanna presupponga la specifica proposizione di una domanda di indebito che sia supportata dal richiamo alle obbligazioni restitutorie scaturenti dall'intervenuta declaratoria di inefficacia del contratto, ritenendo il Collegio di dover assicurare continuità al più recente orientamento di questa Corte che valorizza la verifica in punto di omogeneità della richiesta della parte rispetto a quanto in concreto accordato. In tal senso Cass. n. 23490/2009 ha appunto affermato che non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, qualificando giuridicamente in modo diverso rispetto alla prospettazione della parte i fatti da questa posti a fondamento della domanda, le attribuisca un bene della vita omogeneo, ma ridimensionato, rispetto a quello richiesto, così che, proposta in primo grado una domanda di risoluzione per inadempimento di contratto preliminare, e di conseguente condanna del promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra ricevuta, non pronunzia "ultra petita" il giudice il quale ritenga che il contratto si sia risolto non già per inadempimento del convenuto, ma per impossibilità sopravvenuta di esecuzione derivante dalle scelte risolutorie di entrambe le parti (ex art. 1453, secondo comma, cod. civ.) e condanni il promittente venditore alla restituzione della sola caparra
(la cui ritenzione è divenuta "sine titulo") e non del doppio di essa. E, infatti,
31 va considerato che la restituzione della caparra, costituisce un effetto inevitabile della risoluzione, comunque motivata, del contratto, essendo venute meno le finalità alle quali assolveva (v., tra le altre, Cass. 8310/03,
13828/00, 8630/98, 10217/94), sicché la sua pronuncia costituisce un minus rispetto alla domanda del controricorrente, che nonostante avesse chiesto la risoluzione del contratto, aveva indebitamente richiesto la restituzione del doppio, significando in ogni caso che non sussisteva più alcun titolo per la controparte per trattenere la caparra già versata. In termini analoghi si è poi di recente pronunciata Cass. n. 19502/2015 che ha, infatti, affermato che non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, qualificando giuridicamente in modo diverso rispetto alla prospettazione della parte i fatti da questa posti a fondamento della domanda, le attribuisca un bene della vita omogeneo, ma ridimensionato, rispetto a quello richiesto, sicché, proposta azione di risoluzione per inadempimento di contratto preliminare e di conseguente condanna del promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra ricevuta, non pronunzia "ultra petita" il giudice che accerti la nullità del contratto e condanni il promittente venditore alla restituzione della caparra stessa, producendo, del resto, la risoluzione e la nullità effetti diversi quanto alle obbligazioni risarcitorie, ma identici quanto agli obblighi restitutori delle prestazioni (in termini analoghi,
Cass. n. 20965/2017, non massimata) Facendo applicazione di tali principi al caso di specie, appare quindi possibile affermare che, pur avendo il giudice di merito correttamente qualificato la domanda come di risoluzione ordinaria, ritenendo quindi non legittima la pretesa di ottenere il doppio della caparra, tuttavia avrebbe dovuto altresì disporre la restituzione della caparra versata, trattandosi del riconoscimento di un bene della vita omogeneo rispetto a quanto ab initio richiesto, essendo peraltro pacifico che non sussista più alcun diritto della controparte a trattenerla. Per l'effetto la sentenza deve essere cassata in parte qua, ma non essendo necessari
32 accertamenti in fatto, può essere decisa nel merito, disponendo che le somme al cui pagamento deve essere condannato a titolo restitutorio (..) in favore di
(…), ammontano ad (..) pari all'importo della caparra versata con interessi al tasso legale dalla domanda al saldo.>>
In riforma quindi dell'impugnata sentenza a condannata alla CP_1
restituzione in favore di dell'importo di € 9.000,00 oltre interessi Parte_2
al tasso legale, dalla domanda al saldo.
Va invece confermata la pronuncia di rigetto della domanda di risarcimento del danno per < dell'art. 1337 c.c. in CP_1
relazione alle trattative precontrattuali e contrattuali svolte>> per inammissibilità dell'impugnazione.
Va osservato che gli appellanti si limitano a trascrivere, nei sensi sopra precisati, le conclusioni e quindi ripropongono anche in questo grado, nei suddetti termini, la domanda risarcitoria. Tuttavia, il tribunale ha espressamente rigettato detta domanda con motivazione puntuale con la quale gli appellanti non si confrontano: < convenuta è subentrata nella posizione contrattuale della Controparte_2
[... in data 20/05/2009 oltre tre anni dopo la stipula del preliminare
(28/7/2005) mediante cessione del negozio, va evidenziato al riguardo che la cessione del contratto implica ai sensi dell'art. 1408 cod. civ. il subentro del cessionario nella situazione giuridica, attiva e passiva del cedente, ma non determina anche l'assunzione della responsabilità per violazione del canone di buona fede realizzata da quest'ultimo nel corso delle trattative (…) non può ravvisarsi alcuna omissione informativa nei confronti dell'attrice (..)>> tutte considerazioni che non risultano attinte da motivo di gravame e che quindi precludono, in mancanza di contestazione specifica, la disamina della domanda, meramente riproposta.
33 § 7.3 – Il terzo motivo
Il terzo motivo afferente alla condanna al pagamento delle spese di lite rimane assorbito quanto alla posizione di , per effetto della Parte_2
pronuncia di accoglimento parziale del gravame che impone la rimodulazione delle spese del doppio grado all'esito della soccombenza finale. Quanto alla posizione di , il motivo è manifestamente Parte_1
infondato; alcuna statuizione di merito risulta assunta in relazione a detta parte essendo le spese di lite poste a carico del predetto per avere egli agito in giudizio senza essere parte del negozio di cui veniva chiesta la risoluzione.
§ 8. – Le spese del grado, quanto alla posizione di , seguono Parte_1
la soccombenza e vengono liquidate in favore della parte appellata sulla base dello scaglione di valore della causa (fino a € 26.000,00) nei valori medi per tutte le fasi. Quanto al rapporto processuale tra ed Parte_2 CP_1
[... le spese del doppio grado vanno interamente compensate in ragione della reciproca soccombenza.
§ 8. – Il rigetto dell'appello quanto alla posizione di comporta Parte_1
la declaratoria, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.p.r. n. 115/2002, dell'obbligo di detto appellante di pagare l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello, se dovuto, restando demandate in sede amministrativa le verifiche sull'effettiva sussistenza dell'obbligo di pagamento (cfr. Cass. n. 26907/2018, Cass. n. 13055/2018).

PQM

La Corte definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Pt_1
e nei confronti di ontro la sentenza resa
[...] Parte_2 CP_1
tra le parti dal Tribunale di Roma n. 8917/2020 pubblicata in data
22/06/2020, ogni altra conclusione disattesa, così provvede:
34 1. rigetta l'appello proposto da e, per l'effetto, Parte_1
conferma limitatamente a detto rapporto processuale l'impugnata sentenza;

2. accoglie per quanto di ragione l'appello proposto da Parte_2
e, per l'effetto, in parziale accoglimento della domanda ed in riforma dell'impugnata sentenza, che nel resto conferma, condanna lla restituzione in favore di CP_8 Parte_2
dell'importo di € 9.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

3. Compensa le spese del doppio grado di giudizio tra Parte_2
ed e condanna alla rifusione in CP_8 Parte_1
favore di elle spese del presente grado che liquida CP_8
in € 5.809,00 per compensi, oltre rimborso forfetario ed accessori di legge;

4. dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma
1 quater, DPR 115/2002 per porre a carico dell'appellante Pt_1
l'ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a
[...]
quello dovuto per l'appello, se dovuto.
Così deciso in Roma il giorno 11/04/2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Claudia De Martin dott.ssa Antonella Izzo
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