REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'appello di Napoli, seconda sezione civile, in persona dei magistrati:
- dr.ssa Alessandra Piscitiello - Presidente -
- dr.ssa Maria Teresa Onorato - Consigliere –
- dr.ssa Paola Martorana - Consigliere relatore all'esito dell'udienza di discussione del 15 gennaio 2025, ha pronunciato ai sensi dell'art. 437 c.p.c., la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3890/2023 R.G., vertente
TRA
nato a [...] il [...], cod. fisc. Parte_1
, ivi residente a[...], elettivamente domiciliato CodiceFiscale_1
in Gragnano (NA) alla via Pasquale Nastro n. 113, presso lo studio dell'avv. Giammichele
Scarfato (cod. fisc. ) CodiceFiscale_2
APPELLANTE
CONTRO
, nato a [...] il [...] e residente in [...]di Stabia Controparte_1
e alla via Benedetto Croce n. 13 (C.F.: ), rapp.to e difeso dall' avv. C.F._3
n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 1 (C.F.: ) ed elett.te dom.to presso il suo studio in Parte_2 CodiceFiscale_4
Castellammare di Stabia alla via Santa Maria dell'Orto n. 19, giusta mandato in atti
APPELLATO

Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con sentenza n.1977/2023, pubblicata in data 5 luglio 2023, il Tribunale di Torre
Annunziata - provvedendo sulla domanda di risoluzione per finita locazione del rapporto intercorso tra l'odierno appellante e il locatore , a far data Controparte_1
dal 15.11.2006, nonché sulle domande riconvenzionali proposte dal conduttore convenuto , aventi ad oggetto la restituzione dei canoni Parte_1 corrisposti in eccedenza rispetto al canone di € 200,00 risultante dall'originario contratto scritto e registrato, per due quadrienni, e cioè per il periodo dal novembre
2006 fino al 14.11.2014, nonché la restituzione delle somme corrisposte a titolo di deposito cauzionale - accoglieva la domanda principale e dichiarava inammissibili le domande riconvenzionali.
Segnatamente, il Giudice di prime cure - dopo aver richiamato la sentenza del medesimo Tribunale di Torre Annunziata n. 645/2018, passata in giudicato, che aveva dichiarato che il contratto di locazione stipulato dalle parti con decorrenza dal
16.11.2014, non avesse natura transitoria, per carenza dei relativi presupposti, essendo pertanto inquadrabile in un ordinario contratto di locazione a fini abitativi - osservava che la data di scadenza indicata dall'intimante nel 16.11.2018 era corretta, sia considerando tale data come prima scadenza del contratto del 16.11.2014, sia come terza scadenza dell'originario contratto con decorrenza dal 15.11.2006, come preteso dalla parte intimata.
Ciò in quanto la disdetta inviata dall'intimante risultava validamente motivata con riferimento ad una delle causali per cui l'art. 3, comma 1, della legge n. 431 del 1998, consente la risoluzione alla fine del primo quadriennio.
Confermava, per l'effetto, l'ordinanza provvisoria di rilascio, pronunciata in corso di causa, nonché la risoluzione del rapporto locativo alla data del 16.11.2018, dando atto che l'immobile, peraltro, risultava essere stato rilasciato in data 12.7.2019.
n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 2 Per converso, dichiarava inammissibili le domande riconvenzionali proposte dalla parte intimata asserendo che le stesse, se pur inerenti il medesimo rapporto locativo, avevano un titolo diverso da quello dedotto in giudizio, che era integrato dall'accertamento della scadenza del rapporto contrattuale e la conseguente risoluzione del rapporto locativo.

2. Avverso tale pronuncia, con ricorso depositato in data 10 settembre 2023, ha spiegato appello , deducendo a sostegno un unico articolato motivo. Parte_1

3. Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 2 febbraio 2024, si è costituito in giudizio l'appellato indicato in epigrafe, che ha resistito al gravame eccependone l'infondatezza, invocando la condanna dell'appellante ai sensi dell'art.96 co.3 c.p.c.
4. È stato acquisito il fascicolo d'ufficio di primo grado e non è stata svolta attività istruttoria.

5. Preliminarmente deve essere affermata, all'esito di verifica d'ufficio, la tempestività dell'appello, risultando rispettato il termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 325 c.p.c., atteso che la sentenza gravata è stata pacificamente notificata in data 11 luglio 2023 e l'atto introduttivo del presente giudizio di appello risulta depositato in data 10 settembre 2023. Pacifica è, infatti, l'applicabilità al suddetto termine di decadenza dell'istituto della sospensione nel periodo feriale alla luce della consolidata giurisprudenza della Suprema Corte secondo cui la L. 7 ottobre 1969, n.
742, art.

3 - nel testo applicabile ratione temporis - stabilendo che la sospensione dei termini processuali dal 1 agosto al 31 agosto non si applica, tra le altre, alle controversie previste dall'art. 429 c.p.c. (sostituito dall'art. 409 per effetto della L. 11 agosto 1973, n. 533, art. 1), si riferisce alle controversie individuali di lavoro e non, invece, a tutte le controversie che sono regolate dal rito del lavoro, facendo tale norma richiamo alla natura della causa e non al rito da cui essa è disciplinata
(sentenza 22 dicembre 2011, n. 28291). In materia di locazione, invece, la sospensione feriale dei termini non si applica ai soli procedimenti di sfratto di cui al
R.D. n. 12 del 1941, art. 92 (come richiamato dalla L. n. 742 del 1969, art. 3), in relazione alla fase sommaria, fra i quali non rientra quello in esame (v., fra le altre, le sentenze 30 aprile 2005, n. 9022, 7 luglio 2005, n. 14304, 4 giugno 2009, n. 12880,
n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 3 13 maggio 2010, n. 11607, e 27 maggio 2010, n. 12979 e l'ordinanza n.23193 del
12.11.2015).

6. Tanto debitamente premesso, l'impugnazione è fondata e merita pertanto di essere accolta.
Con l'unico motivo di impugnazione, l'appellante ha censurato la sentenza gravata per l'erronea declaratoria di inammissibilità delle domande riconvenzionali dallo stesso spiegate, con particolare riferimento alle domande aventi ad oggetto la ripetizione delle somme corrisposte in eccedenza, per il periodo dal 15.11.2006 al
15.11.2014, rispetto al canone di € 200,00, risultante dal contratto originariamente registrato del 3.11.2006.
A dire dell'impugnante principale, infatti, la tesi adottata dal Tribunale doveva ritenersi doppiamente errata. Per un verso, infatti, il Giudice di prime cure aveva mostrato di ignorare il concetto di titolo, assimilabile alla causa petendi, che nel caso di specie era il rapporto di locazione, ininterrotto dal 2006 al rilascio, alla base delle domande sia principale che riconvenzionali.
Per altro verso, l'impostazione del primo Giudice trascurava l'orientamento, assolutamente consolidato, della giurisprudenza di legittimità che, ai fini della celebrazione del simultaneus processus, qualora la domanda principale non ecceda la competenza del giudice della causa principale, reputa sufficiente che tra la domanda principale e la domanda riconvenzionale sia ravvisabile un collegamento oggettivo, che renda opportuna tale trattazione unitaria.
Il Tribunale era pertanto incorso in una errata applicazione dell'art. 36 c.p.c., come interpretato dalla giurisprudenza di legittimità, essendo ben possibile la celebrazione del “simultaneus processus” allorquando ricorra il predetto collegamento oggettivo tra domanda principale e domanda riconvenzionale, pur in difetto di un titolo dipendente da quello fatto valere dall'attore.
Quanto al merito, ha dedotto che il contratto di locazione del 3.11.2006, con cui aveva avuto inizio il rapporto di locazione tra le parti, era relativamente simulato quanto al canone, poiché, a fronte della previsione di un canone mensile di € 200,00, risultante dal contratto registrato, il vero accordo prevedeva invece un canone di locazione di € 400,00 mensili, che era stato inserito in una scrittura privata a latere
n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 4 che le parti avevano sottoscritto contestualmente al contratto simulato e che non doveva essere registrata, così da consentire l'evasione fiscale da parte del locatore sulla differenza tra i due canoni.
Nel caso di specie, la prova della simulazione poteva essere fornita per presunzioni, che erano gravi, precise e concordanti, atteso che: 1) la scrittura a latere ( cosiddetta controdichiarazione) era costituita da un atto di poche righe scritto completamente a stampa tranne che per la data (19.01.2008) e per il riferimento alla registrazione al contratto di locazione simulato, unici elementi aggiunti a mano;
se la scrittura a latere fosse stata effettivamente firmata solo nel 2008, non vi sarebbe stata ragione per non inserire a stampa sia la data che i riferimenti alla registrazione del contratto, come di fatto era avvenuto nella successiva scrittura del 16.11.2010, dove la data e i riferimenti alla registrazione erano questa volta scritti a stampa, perché tale scrittura era veramente del 2010, quando i riferimenti della registrazione erano già noti;
2) la scrittura a latere (cd. controdichiarazione) era datata 18.1.2008 ma era stata registrata l'11.12.2008, con undici mesi di ritardo;
una data chiaramente simulata, che si spiegava con il fatto che a fine 2008 il conduttore scoprì che con un canone così dichiaratamente basso non avrebbe potuto accedere ai benefici della cosiddetta social card e chiese pertanto di registrare la controdichiarazione, in modo da far uscire allo scoperto l'intero canone effettivamente dovuto e ottenere il riconoscimento di quel sussidio almeno per l'anno 2008; 3) il raddoppio del canone, dopo un anno e due mesi, non poteva reputarsi credibile, non essendo ragionevole che il conduttore, con un contratto di durata quadriennale a scadenza ancora lontana, acconsentisse ad un aumento così significativo;
il raddoppio non trovava alcuna giustificazione se non quella che non si trattava di un aumento, ma del canone concordato fin dall'inizio ma nascosto al fisco;
4) il contratto simulato prevedeva un deposito cauzionale di €
2.500,00, che corrispondevano addirittura a 12,5 mensilità del canone dichiarato di €
200,00, quando per legge tale deposito non può essere superiore a tre mensilità di canone(art. 11, L. 392/78); un deposito così alto non si spiegherebbe nemmeno con un canone di € 400,00 mensili, spiegandosi invece benissimo con la garanzia che il locatore pretese del pagamento di differenze anticipate, per l'ipotesi in cui il conduttore, dopo la firma, avesse disatteso l'accordo dissimulato e si fosse attenuto a n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 5 quello simulato. Non a caso, quando a dicembre 2008 la seconda scrittura era stata registrata e il canone di € 400,00 era uscito allo scoperto, € 2.000,00 di quel deposito sarebbero stati restituiti (Doc. 42); 5) il raddoppio nella scrittura veniva chiamato
“aggiornamento”, ma l'aggiornamento, tecnicamente, e letteralmente, è quello al costo della vita, parametrato sugli indici Istat. Inoltre, era incongruo si fosse proceduto ad un “aggiornamento” così rilevante nonostante nel contratto simulato del
2006, all'art. 8, si fosse previsto che «ai sensi dell'art. 32, L. 392/78, le parti convengono che il canone di locazione non verrà aggiornato, nella misura del 75% delle variazioni, accertate dall'ISTAT…». Tra l'altro, la scrittura integrativa datata
2008 non derogava all'art. 8 del contratto del 2006, ma modificava solo l'art. 3, prevedendo pertanto un aggiornamento in vigenza di una clausola che lo vietava;
6) era lo stesso attore che, in citazione, dichiarava che il «detto immobile è stato concesso in locazione per uso abitativo al sig. a far Parte_3
data dal 15.11.2006 per la durata di quattro anni, rinnovabili per altri quattro, giusta contratto regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate con canone mensile di € 450,00», addirittura superiore al canone dissimulato di € 400,00.
A tali indizi, gravi, precisi e concordanti, andavano poi aggiunte le risultanze testimoniali, ed in particolare il racconto del teste che aveva appunto Testimone_1
dichiarato di aver assistito alla sottoscrizione contrattuale, avendo in quella occasione appreso che erano stati sottoscritti due contratti, uno per € 200,00 ed uno per €
400,00 e di aver assistito in più occasioni al pagamento del canone di € 400,00, presso l'abitazione del conduttore;
analogamente, il teste aveva riferito di avere Tes_2
qualche volta assistito al pagamento del canone di € 400,00 presso l'abitazione del convenuto.
Né, ad inficiare le predette risultanze, potevano valere le circostanze prospettate dal locatore in sede penale, nel denunciare i predetti testi per falsa testimonianza;
infatti, le ricevute prodotte in quella sede, mai rilasciate al conduttore, non valevano a dimostrare che - difformemente da quanto riferito il teste - i pagamenti Tes_1
fossero avvenuti previo rilascio di ricevuta, e solo in due occasioni nella giornata del sabato, poiché erano state confezionate dal medesimo locatore.
n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 6 Inoltre, il fatto che il teste avesse posto riferimento, nel collocare l'abitazione Tes_2
dell'attore, alla via Bonito, mentre quest'ultimo risiedeva alla via Benedetto Croce, poteva agevolmente spiegarsi considerando che a trenta metri da casa del locatore, in
Castellammare, vi è la scuola media statale Bonito, luogo che, nella vulgata popolare,
è spesso indicato come “dietro alla Bonito”.
Dalla dedotta nullità scaturiva il diritto del conduttore alla restituzione dei canoni pagati in eccedenza rispetto a quelli dovuti in virtù del contratto di locazione del
15.11.2006, dall'inizio del rapporto all'ottobre 2010, per un importo complessivo pari ad € 9.600,00 (€200,00 x 48 mesi).
Analogo approdo, poi, secondo quanto dedotto dall'impugnante, doveva riconoscersi alla vicenda relativa alla successiva scrittura integrativa del 16 novembre 2010, con cui il canone di locazione era stato “aggiornato” a € 430,00 mensili. Tale scrittura, come prospettato nel gravame, sarebbe nulla innanzitutto per il principio della immodificabilità del canone nel corso del rapporto (Cass. 18213/2015); inoltre, anche qui il canone veniva “aggiornato” a 430,00 Euro mensili, a modifica dell'art. 3 del contratto, ma non anche a modifica dell'art. 8 che prevedeva che il canone non sarebbe stato aggiornato. Ma soprattutto, questo aumento, da € 400,00 a € 430,00
Euro, era conseguente al precedente da € 200,00 a € 400,00, con evidente connessione di tale scrittura con quella dissimulata datata 18.01.2008, parimenti invalida in virtù del collegamento negoziale tra le stesse. Del resto, l'invalidità della prima non avrebbe potuto che determinare l'invalidità anche della seconda, per effetto dell'aumento del canone da € 200,00 ad € 430,00, donde la nullità per mancanza della volontà e/o della causa, perché l'appellante non avrebbe mai acconsentito ad un tale “aggiornamento”.
Gli argomenti che precedono appaiono in ampia misura condivisibili.
Risulta infatti indubitabilmente erronea la declaratoria di inammissibilità della domanda di restituzione dei canoni corrisposti in eccedenza rispetto a quello risultante dal contratto originariamente registrato, alla luce del principio, ripetutamente affermato dalla Suprema Corte (ctrl., tra le altre, Cass. sez. 3, sentenza n. 15271 del 04/07/2006; Cass.sez. 1, Sentenza n. 24684 del 04/11/2013) secondo cui, qualora la domanda riconvenzionale non ecceda la competenza del giudice della n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 7 causa principale, a fondamento di essa può dedursi anche un titolo non dipendente da quello fatto valere dall'attore a fondamento della sua domanda, purché sussista con questo un collegamento oggettivo che giustifichi l'esercizio, da parte del giudice, della discrezionalità che può consigliare il "simultaneus processus". (Cass. sez. 3, ordinanza n. 533 del 15/01/2020). Infatti, qualora la domanda riconvenzionale non ecceda la competenza del giudice della causa principale, con essa può dedursi anche un titolo non dipendente da quello fatto valere dall'attore a fondamento della sua domanda, purché sussista con questo un collegamento oggettivo che giustifichi l'esercizio, da parte del giudice, della discrezionalità che può autorizzare il
"simultaneus processus" (Cass. N. 1617/2000; Cass. N. 8531/1994). Pur trattandosi quindi di una valutazione discrezionale da parte del giudice di merito, il quale può, quindi, ritenere di non autorizzare il processo simultaneo in presenza di riconvenzionale non connessa, come per l'esercizio di ogni potere discrezionale che sia stato richiesto da una parte processuale, il rifiuto dello stesso deve essere congruamente motivato.
Non può pertanto ritenersi- difformemente da quanto affermato dal primo Giudice - la riconvenzionale inammissibile esclusivamente per la mancata dipendenza dal titolo dedotto in giudizio, potendo trattarsi di domanda riconvenzionale non connessa ai sensi dell'art. 36 c.p.c., e quindi ininfluente ai fini della competenza, ma per ciò solo non inammissibile.
Tanto debitamente chiarito – superflua ogni valutazione in ordine all'effettiva ricorrenza, nel caso di specie, di un nesso di dipendenza in senso tecnico della domanda riconvenzionale dal titolo dedotto in via d'azione- reputa questa Corte distrettuale che la trattazione congiunta sia nel caso di specie senz'altro opportuna, risultando un evidente collegamento tra domanda principale e domanda riconvenzionale, che indubitabilmente consiglia il simultaneus processus.
Delibando dunque nel merito tali pretese, le domande riconvenzionali per cui è gravame meritano di essere senz'altro accolte.
Reputa infatti il Collegio, all'esito di una complessiva rivalutazione delle risultanze istruttorie - ed alla luce della pluralità di indizi segnalati dalla parte impugnante ed analiticamente riportati in narrativa, senz'altro muniti dei caratteri della gravità, della n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 8 precisione e della concordanza- indubitabilmente provate le circostanze di fatto poste alla base della domanda restitutoria, con particolare riferimento all'accordo simulatorio avente ad oggetto il canone contrattuale, concordato ab origine in un importo di € 400,00 mensili, pari al doppio di quello (di € 200,00 mensili) risultante dal contratto originariamente registrato.
Depone univocamente in tal senso, in primo luogo, il contenuto della deposizione del teste che ha appunto riferito di aver assistito alle pattuizioni originarie, con Tes_1
la contestuale sottoscrizione di una seconda scrittura che prevedeva un canone mensile di € 400,00, oltre che, in più occasioni, al pagamento del canone, nella misura di € 400,00, deposizione suffragata, in parte qua, anche dal racconto del teste
. Tes_2
Invero, le incongruenze segnalate dalla parte appellata, nel sostenere l'inattendibilità di tali deposizioni testimoniali, ricevono ampia e plausibile spiegazione nei rilievi svolti dalla parte appellante, in ordine, tra l'altro, all'inidoneità probatoria delle
“ricevute” redatte dal medesimo appellato;
ciò tanto più alla luce della pluralità degli elementi indiziari sopra specificamente riportati - in ordine alle caratteristiche grafiche della prima “scrittura integrativa”, all'entità del deposito cauzionale, all'anomalia di un raddoppio del canone a distanza di poco più di un anno dalla stipula della locazione - muniti di indubitabile valenza persuasiva, che senz'altro convincono il Collegio, all'esito di una valutazione complessiva, della fondatezza della prospettazione attorea in ordine alla ricorrenza della simulazione relativa del canone, ab origine corrisposto nell'importo superiore a quello concordato nel contratto registrato.
Neppure può sottacersi, peraltro, che l'unico teste indicato dalla parte appellata, e cioè l'agente immobiliare , non è riuscito ad apportare alcun contributo Testimone_3 all'accertamento dei fatti, mostrando di non ricordare le circostanze della stipulazione e neppure se l'odierno appellante fosse o meno stato accompagnato da altri.
Può pertanto senz'altro ritenersi provato il pagamento mensile, dall'inizio del rapporto e fino al 16 novembre 2010 – allorquando, con una seconda scrittura n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 9 integrativa, il canone veniva ulteriormente maggiorato ad € 430,00 – dell'importo di
€ 200,00.
Orbene, sulla scorta di tale premessa di fatto, la prospettazione della parte impugnante non può che essere condivisa, alla luce della più recente giurisprudenza della Corte nomofilattica, espressasi in primo luogo con riferimento alle locazioni di tipo abitativo ( Cass. Sez. U, Sentenza n. 18213 del 17/09/2015), secondo cui il patto occulto di maggiorazione del canone locatizio, oggetto di un procedimento simulatorio, qual è pacificamente quello oggetto di causa, va sanzionato con la nullità.
In tempi piuttosto recenti, infatti, la Suprema Corte, muovendo le mosse dalla dichiarata volontà legislativa di sanzionare lo strumento negoziale funzionalmente volto ad eludere i diritti di terzi, e in particolare del Fisco, ha ripetutamente precisato che, in applicazione dell'art.13 co.1 legge n. 431 del 1998, il patto occulto di maggiorazione del canone locatizio, oggetto di un procedimento simulatorio, è nullo e non è sanato dalla registrazione tardiva.
In particolare, la Corte di Cassazione, con pronuncia resa a Sezioni Unite (sentenza n.
18213 del 17/09/2015), operando un netto revirement rispetto alle opinioni in precedenza sostenute, ha affermato, con riferimento alle locazioni immobiliari ad uso abitativo, il principio secondo cui “la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della legge n. 431 del 1998 sanziona il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio”.
La Corte nomofilattica, nell'affermare il principio che precede, si è occupata di una fattispecie concreta, analoga a quella oggetto di causa, così articolata:
a) Parte locatrice e parte conduttrice convengono, con accordo simulatorio, di stipulare un contratto di locazione indicando, in seno ad esso - destinato alla registrazione - un canone inferiore a quello realmente pattuito;

b) Le parti redigono materialmente un contratto di locazione contenente l'indicazione di tale canone fittizio;

c) Le stesse parti, con controdichiarazione scritta (coeva alla stipula), alla cui redazione partecipano tutte e contestualmente, convengono che il canone indicato nel contratto registrato deve essere modificato in aumento, secondo quanto indicato nella n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 10 controdichiarazione stessa, avendo il locatore manifestato il proprio intento di frodare il fisco.
Ad avviso della Suprema Corte la sostituzione del canone dovuto indicato nel contratto registrato con un canone maggiore deve ritenersi nulla ai sensi dell'art.13 della legge n. 431 del 1998 norma che sanziona con la nullità la sola previsione occulta di una maggiorazione del canone apparente.
Affermano le Sezioni Unite: “Non la mancata registrazione dell'atto recante il prezzo reale ( che ha funzione di controdichiarazione)…ma la illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, espressamente sanzionata di nullità, è colpita dalla previsione legislativa, secondo un meccanismo del tutto speculare a quello previsto per l'inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle…..sicché sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda ( il canone apparente) e dell'intero contratto” .
La soluzione della nullità di tale patto non può variare nel caso di adempimento tardivo dell'obbligo di registrazione: l'atto negoziale avente funzione controdichiarativa, inserito nell'ambito del procedimento simulatorio è insanabilmente affetto da nullità per contrarietà a norma imperativa.
Del resto, anche quando si sono occupate dell'analoga questione in tema di locazioni ad uso non abitativo, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno precisato che deve tenersi distinto il contratto di locazione, contenente ab origine la previsione di un canone realmente convenuto e realmente corrisposto (e dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio) - che, ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi della L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, ma, in caso di sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, sanabile- dall'ipotesi di mancata registrazione ab origine del solo contratto contenente il canone dissimulato effettivamente voluto, a fronte della registrazione, per finalità di evasione fiscale, del contratto contenente il canone fittizio.
Secondo le Sezioni Unite, infatti, le ipotesi a) di totale omissione della registrazione del contratto contenente ab origine l'indicazione del canone realmente dovuto (in assenza di qualsivoglia procedimento simulatorio) e b) di simulazione del canone con n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 11 registrazione del solo contratto simulato recante un canone inferiore, cui acceda il cosiddetto “ accordo integrativo” con canone maggiorato, non si prestano a soluzioni omogenee.
Le due vicende negoziali sono caratterizzate da evidenti differenze, atteso che:
a) il contratto non registrato in toto, contenente l'indicazione del reale corrispettivo della locazione, è "sconosciuto" all'Erario dal punto di vista fiscale e nullo dal punto di vista civilistico in virtù di una testuale previsione normativa che ricollega la sanzione di invalidità al comportamento illecito (l'inadempimento all'obbligo di registrazione). Sanata l'invalidità successivamente alla stipula del contratto attraverso la registrazione tardiva, ciò che rileva è proprio (e solo) l'oggettiva tardività dell'assolvimento dell'obbligo tributario, ed è proprio (e solo) tale inadempimento ad essere sanzionato, al di là ed a prescindere dalla circostanza che esso sia o meno riconducibile all'accordo negoziale delle parti, potendo dipendere dalla scelta di uno solo dei contraenti e finanche da un impedimento alla tempestiva registrazione o da una mera incuria;
in altri termini, in tale ipotesi non viene in rilievo un vizio genetico dell'atto, ma la mancata attuazione di un obbligo ad esso conseguente, in relazione al quale ben può ricavarsi dal sistema la possibilità di un adempimento tardivo, che integri la fattispecie con il necessario co-elemento esterno di validità, costituito dal requisito extra formale della registrazione, con effetti sananti dal momento in cui l'atto stesso è stato posto in essere;

b) il caso di un contratto debitamente registrato, contenente un'indicazione simulata di prezzo, cui acceda una pattuizione a latere (di regola denominata "accordo integrativo"), non registrata e destinata a sostituire la previsione negoziale del canone simulato con quella di un canone maggiore rispetto a quello formalmente risultante dal contratto registrato, va invece ricondotto all'istituto della simulazione.
Proprio tale accordo simulatorio, in quanto volto a celare un canone maggiore rispetto a quello indicato nel contratto scritto e registrato, disvela la finalità di elusione ed evasione fiscale che un simile patto è funzionalmente destinato a realizzare e, dunque, la sua causa concreta illecita. Quanto alle locazioni abitative, poi, per quanto sopra esposto, ricorre la violazione della precitata norma imperativa di cui all'art.13 della legge n. 431/1998.
n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 12 Sulla scorta di tali argomenti, per le locazioni ad uso abitativo, quale quella oggetto di causa, le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno affermato il seguente principio:
“in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente;
il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica.”
L'elusione fiscale parziale, secondo l'iter argomentativo tracciato dalla giurisprudenza di legittimità nella sentenza precitata, va dunque tenuta distinta dell'evasione totale delle imposte, che presuppone la violazione dell'obbligo di registrazione dell'intero contratto, per la quale deve ammettersi un effetto sanante del comportamento del contraente il quale, sia pur tardivamente, vi adempia.
Deve senz'altro accogliersi, pertanto, la prima delle domande riconvenzionali riproposte da nell'atto di gravame, volta a veder Parte_1
condannare l'appellato alla restituzione delle somme corrisposte in eccedenza per il periodo dal 15.11.2006 all'ottobre 2010, per un importo complessivo pari ad €
9.600,00 (€200,00 x 48 mesi).
Ad analoghe conclusioni, poi, deve pervenirsi con riferimento alla seconda delle domande riconvenzionali, avente ad oggetto la ripetizione dei canoni corrisposti in eccedenza per il periodo dal 16 novembre 2010, allorquando il canone di locazione veniva “aggiornato” ad € 430,00 mensili, fino all'ottobre 2014, essendo per il periodo successivo operante l'ulteriore contratto stipulato inter partes con decorrenza dal
15.11.2014.
E' sufficiente osservare, al riguardo, che, secondo quanto ribadito anche dalla
Suprema Corte (cfr. Cass. sez. 3, sentenza n. 19411 del 30/09/2016), “in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della
l. n. 431 del 1998, che sanziona il patto di maggiorazione del canone risultante dal contratto scritto e registrato, trova applicazione sia nei casi di accordo simulatorio originario sull'entità del canone, sia di accordo modificativo successivo che non si traduca nella stipulazione di un nuovo contratto di locazione.”
n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 13 La pattuizione di cui all' “atto modificativo e integrativo” del 16.11.2010 ( doc. 4) è pertanto nulla ai sensi dell'art. 13, 1 °co.

1. n. 431/98, in quanto "volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato", senza che osti all'applicazione di tale norma la circostanza che l'accordo sia successivo e non contestuale al contratto "scritto e registrato", giacché la previsione trova applicazione sia nei casi (statisticamente prevalenti) di accordo simulatorio originario sull'entità del canone sia nei casi di accordo modificativo successivo che non si traduca nella stipulazione di un nuovo contratto di locazione.
Il precitato principio di diritto, costituente un insegnamento assolutamente consolidato della Corte nomofilattica, implica che il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi.
In ragione degli argomenti che precedono, deve altresì accogliersi la seconda domanda riconvenzionale, con condanna dell'appellato al Controparte_1
pagamento dell'ulteriore importo di 11.040,00 (€ 230,00 x 48 mesi) in favore dell'appellante.
Complessivamente, l'appellato andrà pertanto condannato alla Controparte_1 restituzione in favore dell' appellante della somma di € Parte_1
20.640,00 ( € 9.600 + € 11.040,00) a titolo di differenze per canoni corrisposti indebitamente, oltre interessi al saggio legale dalla data della domanda giudiziale
(tempestivamente proposta con la memoria integrativa depositata il 26.9.2019) al saldo.

7. Per effetto dell'accoglimento dell'appello, si impone una complessiva rivalutazione delle spese di lite relative al doppio grado, che, alla luce della soccombenza reciproca
- essendo stata accolta sia la domanda principale di risoluzione proposta dall'intimante che quelle riconvenzionali di restituzione dei canoni corrisposti in eccedenza, senza che sia stata riproposta in sede di impugnazione la domanda n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 14 riconvenzionale di restituzione del deposito cauzionale – possono senz'altro essere compensate.

8. In ragione dell'accoglimento dell'impugnazione, si rivela evidentemente infondata la domanda di condanna dell'appellante ai sensi dell'art. 96, 3° comma c.p.c.
La condanna ai sensi dell'art. 96, 3° comma, c.p.c., infatti, non può essere disgiunta dalla condanna alle spese processuali e presuppone, altresì, che la parte in cui favore sia disposta sia integralmente vittoriosa, stante il richiamo operato dall'art. 96, comma 3, c.p.c. all'art. 91 c.p.c. ed al principio di soccombenza ivi stabilito, evenienza senz'altro da escludersi nella fattispecie, in cui l'impugnazione avente ad oggetto le domande riconvenzionali di restituzione dei canoni è stata accolta (cfr.
Cass. sez. 1, ordinanza n. 15232 del 30/05/2024).


P.Q.M.



la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando, così provvede sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza del Tribunale di Torre Annunziata n. 1977 del 2023, in parziale riforma della sentenza impugnata:
1) Accoglie l'impugnazione e, per l'effetto, ferme le altre statuizioni di cui alla sentenza impugnata, condanna l'appellato alla restituzione in favore dell'appellante Controparte_1
della somma di € 20.640,00 a titolo di differenze per canoni Parte_1
corrisposti indebitamente, oltre interessi al saggio legale dalla data della domanda giudiziale al saldo;

2) Compensa integralmente le spese di lite relative al doppio grado di giudizio
Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del 15 gennaio 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
dott.ssa Paola Martorana dott. ssa Alessandra Piscitiello
n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 15 n. RG. 3890/2023 – sentenza – pag. 16