ITALIANA REPV
CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE VIIIA CIVILE
R.G. 5751/2022
All'udienza collegiale del giorno 23/10/2025 ore 09:45
Presidente Dott. CA Mangano
Consigliere Relatore Dott. Guido Garavaglia
Consigliere Dott. Caterina Garufi
Chiamata la causa
Appellante/i
Parte 1
Avv. BUCCETTI FRANCO Presente
Appellato/i
CP 1 CP 2
Avv. CANESTRELLI FABIO Presente
Controparte_3
Avv. CANESTRELLI FABIO
La Corte ritenuta che la causa può essere decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. invita le parti a concludere ed a discutere.
Le parti concludono come dai rispettivi atti.
La Corte
Dopo l'udienza, si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
All'esito la Corte pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura, che viene depositata in telematico oggi stesso ed è parte integrante del presente verbale.
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE D'APPELLO DI ROMA
VIIIa SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Roma, VIIIa Sezione civile, nelle persone dei magistrati:
CA Mangano Presidente
Consigliere relatore Guido Garavaglia
Consigliere Cristina Garufi
ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al r.g. n.5751/2022 degli affari civili contenziosi, promossa in grado d'appello da
,Avv. Pt 1 (C.F. residente in [...] C.F. 1
3, nella qualità di chiamata all'eredità con accettazione con beneficio di inventario del coniuge
Controparte 4 nato a [...] il [...] e deceduto a Roma l'1.02.2020,
elettivamente domiciliata in Roma, via Luigi Rizzo, 28, presso lo Studio dell'Avv. Franco Buccetti
(C.F. ^C.^F. ² (рес ^Email ^{1 Emai}l ² org) che la rappresenta e difende per delega in calce al ricorso in appello;

Appellante
contro
), residente in 748 South 18th Controparte 5 (C.F. C.F. 3
Controparte_3 (C.F. Street, 19146, Philadelphia (USA), e residente in 1800 Pemberton Street, Philadelphia (USA), nella loro C.F. 4
,
qualità di eredi legittimi di rappresentati e difesi dall'avv. AB Canestrelli, Persona 1
) ed elettivamente (C.F. ^C.^F. ⁵ ) (pec Email 3
domiciliati presso il suo studio in Roma, Via dei Gracchi n. 126, giusta procura speciale notarile;

Appellata avente ad oggetto: Altri istituti di diritto delle locazioni
Appello verso sentenza n.6585/22, del 29.04.2025, pubblicata il 2.05.2022, del Tribunale di
Roma (r.g. n.51038/2019) decisa sulle conclusioni delle parti infra allegate. Per l'appellante: Si richiede che Ecc.ma Corte D'Appello accolga tutti i motivi di gravame dispiegati dall' Appellante e per l'effetto, rilevata la nullità, invalidità inefficacia ed ineseguibilità
nei suoi confronti delle condanne comminata all'Avv Paola Linda Guerra, ed individuata la giusta Parte processuale e sostanziale negli eredi di GG CE,
riformi integralmente la Sentenza anche in tal senso, ed ammesse le istanze
Istruttorie richieste, ove ritenute rilevanti ai fini del decidere, accolga integralmente le
Conclusioni rese in primo grado de parte Resistente:
accertare e dichiarare il gravissimo inadempimento posto in essere dei sigg.n
RT ZB NE IL ([...]) e RT ZB IE
ES IA (RTMSST74P5624042) e, conseguentemente, disporre che le debenza a titolo di canoni di locazione a far data dal 1 ottobre 2004, o delle diverse date che verrà accertata in corso di causa, e sino alla scadenza del contratto di locazione in essere, sia pari al 50% di quanto stabilito con la scritture privata in pari data e così nella misure di €. 186,14 mensili o nelle diversa percentuale e conseguente differente misure ritenuta di giustizia.
accertare il diritto dell'appellante a richiedere le restituzione delle so^somme
indebitamente percepite dagli appellati e per l'effetto dichiarare compensate tra le parti per le somme versate in eccesso rispetto alla disposta predetta riduzione della parte conduttrice a quella locatrice, con quella richiesta dagli appellati in pagamento all'appellats a qualsivoglia titolo, nonché le somme corrisposte sia per la manutenzione della semenda d'ingresso che non si è mai potuta utilizzare.
Condannare gli appellati per lite temeraris ex art. 96 ed al pagamento delle spese di lite nella misure massime prevista dal D.M. 55/2014, ivi compresa la
Mediazione.
32 in via istruttoria: si chiede ammettersi consulenza tecnica d'ufficio onde valutare e descrivere lo stato dei luoghi relativamente all'immobile concesso in locazione, al fine di determinare la non idoneità e la soltanto parziale e limitata fruibilità del medesimo rispetto all'uso contrattualmente pattuito;
ordinare agli appellati l'esibizione della documentazione catastale (certificati e planimetrie) e urbanistica dell'immobile nonché la certificazione relative alla conformità dello stesso alle sopra richiamate normative e linee guida della CEL
Sempre in via istruttoria si richiede ammettersi prova per testimoni indicando i sigg.ri AN MA LO e TO IN, entrambi resident in Rome, Via
XX Settembre n. 3, sulle circostanze in fatto esposte nella narrativa della presente comparsa e precisamente: 1) "Vero è che la richiesta di allaccio dell'energia elettrica da Lei presentata in data 8 novembre 2012 per il locale oggetto del contratto di locazione per autorimessa a Lei intestato non è stata accolta per le ostative problematiche inerenti il locale stesso?"; 2) "Vero è che, ad oggi, il box è privo delle fomiture idrica e di energia elettrica?"; 3) Vero è che originariamente, ai tempi dei vecchi proprietari ed anche nei primi tempi della locazione del locale de parte del ZB, era utizzato l'eccesso posteriore del civico 2 di via XX Settembre, tramite un vialetto comune ad altri fabbricati, sul quale il condominio di via XX Settembre 3 esercitave una serviti di passaggio proprio in virtù di tale accesso?"; 4) "Vero è che successivamente il defunto sig.
VI ZB ha adibito ad abitazione BSB una porzione del locale, già
destinata all'immagazzinamento del foraggio per gli animali ricoverati nella stella oggi locata come box auto", separate de muri di cartongesso e con accesso de una scale a chiocciole poste sulle sinistra della semanda posteriore"; 5) "Vero è
che il locale così ricavato è stato poi saltuariamente affittato a terzi per brevi
33 periodi, e nel corso dell'utilizzo si sono anche verificati crolli del muro divisorio in cartongesso, poi rettoppet?; 6) "Vero è che l'accesso al locale tramite la serranda posteriore, dopo la trasformazione del fienile in abitazione, per disposizioni contrattuali e per la mancanza di energia elettrica, è stato inibito l'uso di tale saracinesca?".
Con vitoria delle spese di lite di entrambe i gradi di giudizio.
Per gli appellati:
Alla luce di quanto sopra, i sigg.ri AR GI EL IL e
AR GI OF ES UL, respinta ogni contraria istanza o eccezione, chiedono l'accoglimento delle seguenti
CONCLUSIONI
voglia l'Ill.ma Corte di Appello adita: a) rigettare l'appello avversario in quanto inammissibile ed infondato e, conseguentemente, confermare la decisione di primo grado;
b) condannare l'appellante ai sensi dell'art. 96 c.p.c. con ogni conseguenza di legge.
Spese rifuse.
Roma, 16 gennaio 2023
Avv. AB Canestrelli SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Controparte_5 1. Con ricorso ex art.447 c.p.c., depositato il 19.7.2019 e ritualmente notificato,
[...] ^e Controparte_3 Controparte_4 davanti hanno convenuto al Tribunale di Roma, esponendo: di essere figli ed eredi di Persona 1
Controparte_4 un posto auto per una solache questi, il 4.6.2009, aveva locato a autovettura nell'autorimessa, in parziale godimento anche a terzi, sita in Roma in Via XX
Settembre n°3, per un canone mensile di € 350,00 da aggiornarsi annualmente in base al 75% delle variazioni degli indici dell'ISTAT, per la durata di anni due, rinnovabili di due anni in due anni in mancanza di disdetta da inoltrarsi tre mesi prima della scadenza;
che il 26.2.2013 aveva disdettato il contratto in considerazione dellaPersoⁿa ¹
scarsa puntualità del CP_4 ei pagamenti;

che il 9.12.2013 le parti avevano sottoscritto una scrittura privata in forza della quale il locatore rinunciava alla disdetta, la locazione sarebbe proseguita fino al giugno 2015, il canone mensile sarebbe passato ad €.372,27 e il conduttore avrebbe corrisposto al locatore la somma di €.656,00 per i maggiori oneri di registrazione del contratto e per parziale aggiornamento ISTAT;

che la locazione era quindi cessata il 3.6.2015; che successivamente alla morte del padre, avvenuta il 7.09.2018, nel verificare le risultanze dei suoi conti, si erano avveduti, nel gennaio 2019, che il CP_4 rimasto nella detenzione dell'immobile anche dopo il 3.6.2015, si era reso moroso nel pagamento di
16 mensilità di canone, per complessivi €. 5.956,02; che pertanto, il 9.1.2019, tramite il loro legale avv. AB Canestrelli, avevano ^comunicato ^al CP 4 la risoluzione della locazione per suo inadempimento nel pagamento di 16 mensilità di canone e gli avevano richiesto la restituzione dell'immobile con la precisazione che, in ogni caso, quella comunicazione era da intendersi come formale disdetta per la cessazione del rapporto alla prossima scadenza contrattuale;

che il 23.4.2019 il CP_4 tramite il suo legale avv. Luca Regolini, aveva fatto sapere loro di voler sanare la morosità con due assegni bancari per i quali avrebbero dovuto rilasciare ricevuta;

che il loro legale, il 24.4.2019, aveva comunicato al legale del CP_4 che non era per loro possibile accettare degli assegni bancari, essendo residenti negli USA, che il contratto prevedeva i pagamenti con bonifici bancari, che il pagamento a mezzo bonifico rendeva inutile il rilascio della quietanza e che loro intendevano rientrare in possesso dell'immobile;
che il legale del CP 4 il 6.5.2019, aveva ribadito la volontà del proprio assistito di pagare con degli assegni bancari da consegnare al loro legale, cui avrebbero dovuto conferire un mandato all'incasso e che avrebbe dovuto rilasciare ricevute sia per gli assegni sia per le somme versate: in precedenza non quietanzate dal locatore;
che lo stesso 6.5.2019 il loro legale aveva comunicato al legale del CP_4 la sua disponibilità, se i ricorrenti fossero stati d'accordo al pagamento mezzo di assegni bancari, a ritirare detti titoli s a rilasciare una dichiarazione liberatoria per il pregresso, ribadendo la loro volontà di rientrare nella disponibilità del posto auto;
che il 9.5.2019 il loro legale aveva ribadito al legale del CP_4 che, se avesse avuto
1'autorizzazione al ritiro degli assegni, avrebbe firmato "una dichiarazione liberatoria del pagamento avvenuto, dando atto che si trattava di indennità di occupazione" e il giorno successivo aveva comunicato al legale del CP_4 1'ottenuto consenso al ritiro degli assegni;

che il 10.5.2019 il legale del CP_4 veva comunicato al loro legale che la locazione dopo la scadenza del 3.6.2015 si era rinnovata e che le somme che sarebbero state pagate sarebbero state a titolo di canoni di locazione, stante la vigenza del contratto, e ribadiva la volontà di ottenere tutte le ricevute delle pregresse somme versate al defunto locatore;

che era seguito un ulteriore scambio di mail conclusosi con la mail 6.6.2019 del loro legale avv. AB Canestrelli al legale del CP_4 on cui era richiesto il pagamento di €.
7.817,27 (pari alle 21 mensilità maturate fino a quel momento) a mezzo assegni circolari o bonifico bancario da recapitarsi o inviarsi allo studio di esso legale, cui ciascuna parte avrebbe potuto apporre la causale ritenuta più opportuna;
che tale mail non aveva ottenuto risposta;

che, infine, anche accedendo alla tesi avversaria dell'intervenuto rinnovo della locazione alla scadenza del 3.6.2015, si sarebbe dovuta dichiarare la risoluzione del rapporto per grave inadempimento della parte conduttrice, per mancato pagamento di numerose mensilità di canone, ovvero dichiararsi comunque cessata la locazione alla data del
3.6.2019, attesa la disdetta inoltrata il 9.1.2019.
Sulla base di tali prospettazioni i ricorrenti hanno formulato le seguenti domande:
"Voglia l'Ill.mo Tribunale adito accertare: 1) la cessazione del contratto del 4.6.09 alla data del 3.6.15 per le ragioni indicate nella narrativa del presente atto;

2) in via subordinata, la risoluzione del contratto per grave inadempimento contrattuale del resistente per le ragioni indicate nella narrativa del presente atto;

3) in via ulteriormente subordinata, la cessazione del contratto alla data del 3.6.19 per le ragioni indicate in narrativa;

4) per l'effetto di quanto sopra, dichiarare il resistente occupante senza titolo della porzione di autorimessa sita in Roma, Via XX Settembre n. 3 (NCEU Roma, foglio 480, part.76, sub. 8, cat.. C6) e, conseguentemente, condannarlo al rilascio dell'immobile stesso;

5) in ogni caso;
accertare ea dichiarare, l'inadempimento del resistente al pagamento sino ad oggi di un totale di 22 mensilità di canone o indennità di occupazione per la somma complessiva di € 8.189,94, o di quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, e per l'effetto condannare il medesimo al pagamento del relativo importo, oltre interessi e rivalutazione dalla data delle singole scadenze sino al saldo;

6) condannare il resistente al pagamento delle indennità di occupazione successive alla data della domanda,
fino al rilascio.
Con condanna alla refusione delle spese del presente giudizio e di quelle relative alla mediazione obbligatoria. ^laIl 2.9.2020 l'avv. Luca Regolini, premesso di aver ricevuto il 10.10.2019 da Controparte_4 procura alle liti per la sua costituzione nel giudizio promosso dai ^CP ³ , ^ha ^comunicato
l'intervenuto decesso del proprio assistito in data 1.2.2020 e ha chiesto dichiararsi l'interruzione del giudizio;
alla prima udienza dell'8.9.2020 è stata quindi dichiarata l'interruzione del giudizio.
Controparte_5 La causa è stata poi riassunta su ricorso ex art.309 c.p.c. dei citati che hanno formulato le seguenti richieste: ^e Controparte 3
"Voglia l'Ill.mo Tribunale adito accertare:
a) la cessazione del contratto del 4.6.2009 alla data del 3.06.2015 per le ragioni indicate negli scritti difensivi dei ricorrenti;

2) in via subordinata, la risoluzione del contratto per grave inadempimento contrattuale dell'ex conduttore per le ragioni indicate negli scritti difensivi dei ricorrenti;

3) in via ulteriormente subordinata, la cessazione del contratto alla data del 3.06.2019 per le ragioni indicate in narrativa;

4) per l'effetto di quanto sopra, dichiarare senza titolo e quindi illegittima l'occupazione da parte degli eredi
(collettivamente ed impersonalmente identificati ex art.303 c.p.c. presso l'ultimo domicilio del defunto in
Roma, Via XX Settembre n. 3 e, comunque, degli attuali occupanti, della porzione di autorimessa sita in Roma, Via XX Settembre 3 - NCEU di Roma, foglio 480, part.76, sub. 8, cat. C6) e, conseguentemente, condannarli al rilascio dell'immobile stesso;

5) in ogni caso, accertare e dichiarare, l'inadempimento al pagamento delle mensilità di canone, e/o dell'indennità di occupazione da parte del conduttore sino ddecesso:, avvenuto in data 1.02.2020 e da parte degli eredi, del medesimo e/o attuali occupanti,a partire dal febbraio 2020 in poi, nella misura quantificata alla data di deposito del ricorso introduttivo (19.7.2019) in €. 8.819,94 (pari al corrispettivo di 22 mensilità di canone) o di quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre alle mensilità successive fino al rilascio, e condannare gli eredi e/o gli attuali occupanti senza titolo dell'immobile de quo al pagamento dell'importo corrispondente, oltre interessi e rivalutazione dalla data delle singole scadenze sino al saldo.
Con condanna alla refusione delle spese di giudizio e di quelle relative alla mediazione obbligatoria".
Si è quindi costituita in giudizio , quale erede con beneficio di inventario di Parte 1
Controparte_4 esponendo: ^Per ¹che l'assunto avversario secondo cui il contratto di locazione stipulato dal CP_4 on sarebbe scaduto il 3,6.2015 ovvero il 3.6.2019 era da ritenersi infondato;

[...]
che detto contratto era infatti ancora in essere, per il mancato esercizio del diritto di disdetta nel termine di tre mesi antecedenti la scadenza, e sarebbe andato a scadere il 4.6.2021; che quindi eventuali debenze si sarebbero dovute imputare a canoni di locazione e non a indennità di occupazione, come controparte pretendeva di indicare nelle quietanze richieste dal CP 4
che in ogni caso i lamentati mancati pagamenti risultavano pienamente giustificati, atteso il rifiuto del creditore di accettare due assegni bancari e di rilasciare le dovute ricevute di pagamento;

che il conduttore che esegua un pagamento ha il diritto di ottenere dal locatore il rilascio di una quietanza liberatoria e una dichiarazione scritta "di non avere più nulla a che pretendere" per il corrente e per il pregresso, non solo in caso di pagamento per contanti ma anche in caso di pagamento mediante sistemi tracciabili, quali assegni circolari o bonifici bancari;
che tali legittime richieste del CP_4 erano state ignorate, avendo il locatore ribadito il suo rifiuto di ricevere l'offerto pagamento, essendosi rifiutato di rilasciare le richieste ricevute a titolo di canoni di locazione, avendo continuato a sostenere l'assunto dell'intervenuta cessazione della locazione e della spettanza a titolo di indennità di occupazione delle somme richieste;

che il mancato pagamento dei canoni risultava altresì giustificato ai sensi dell'art. 1460 c.c. dall'inadempimento del locatore per aver locato al CP_4 un immobile non idoneo all'uso contrattualmente pattuito di autorimessa per un'autovettura, non possedendo i requisiti di legge in materia di altezza minima, di ampiezza degli spazi di manovra e di aperture per l'areazione ed essendo privo di allacci per le forniture di acqua ed energia elettrica;
che inutili erano state le richieste di ottenere la documentazione catastale e urbanistica, le planimetrie, eventuali concessioni in sanatoria e la documentazione relativa alla normativa antincendio;

che alla luce di tali considerazioni l'importo pattuito quale canone di locazione risulta eccessivo, considerate le ridotte possibilità di fruizione dell'immobile; che il CP 4 on aveva mai ottenuto il rimborso di €. 665,50 spesi per la manutenzione della serranda d'ingresso;
che pertanto si intendeva formulare un'eccezione riconvenzionale di compensazione delle somme versate in eccesso dalla data di sottoscrizione della scrittura integrativa del 4.6.2004 all'attualità con quelle richieste in pagamento dai ricorrenti a qualsivoglia titolo imputate.
Sulla base di tali prospettazioni la Guerra ha formulato le seguenti richieste:
"Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, per i motivi e le causali esposte nella presente memoria, cosi provvedere:
- respingere integralmente il ricorso presentato dai sigg.ri ^CP 3 nella qualità di eredi del defunto ^Persona 1 , con le richieste tutte dai medesimi formulate in quanto infondate in fatto e in diritto;

accertare e dichiarare il gravissimo inadempimento posto in essere dalla parte ricorrente e,
-
conseguentemente, disporre che la debenza a titolo di canoni di locazione a far data dal 1° ottobre 2004, o dalla diversa data che verrà accertata in corso di causa, e sino alla scadenza del contratto di locazione in essere, sia pari al 50% di quanto stabilito con la scrittura privata in pari data e così nella misura di € 186,14 mensili o nella diversa percentuale e conseguente differente misura ritenuta di giustizia. accertare il diritto del Conduttore a richiedere la restituzione delle somme indebitamente percepite dal locatore e per l'effetto dichiarare compensate tra le parti per le somme versate in eccesso rispetto alla disposta predetta riduzione dalla parte conduttrice a quella locatrice, con quella richiesta dai ricorrenti in pagamento alla resistente a qualsivoglia titolo, nonché le sonane corrisposte per la manutenzione della serranda d'ingresso che non si è mai potuta utilizzare.
- condannare i ricorrenti per lite temeraria ex art.96 ed al pagamento delle spese di lite nella misura massima prevista dal D.M. 55/2014, ivi compresa la Mediazione".
Fallita la mediazione, la causa è stata istruita con la produzione di documenti avendo il
Tribunale ritenuto irrilevanti i prospettati- mezzi di prova.
Entrambe le parti hanno presentato memorie conclusive: la difesa dei ricorrenti ^CP 3 ^ha reiterato le conclusioni del ricorso per riassunzione aggiornando all'attualità in 52 le mensilità richieste per canoni ovvero indennità di occupazione e formulando istanza di condanna al risarcimento dei danni per lite temeraria;
la difesa della ^Pt 1 ha riproposto le istanze istruttorie riportandosi comunque alle richieste della propria memoria di costituzione.
All'udienza del 29.4.2022, la causa è stata discussa oralmente ed è stata decisa dal Tribunale
con la lettura della sentenza.

2.. Con la sentenza n.6585/22 pubblicata definitivamente il 2.05.2022, il Tribunale di Roma così ha deciso:
"

P. Q. M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede: dichiara risolto, per inadempimento di non scarsa importanza della parte conduttrice, il contratto di locazione in data 4.6.2009, come modificato dalla scrittura privata in data 9.12.2013, stipulato da Persona 1 e Controparte_4 in relazione a un posto-auto nell'autorimessa sita in Via
XX Settembre n°3, in Roma;

quale erede del conduttore Controparte 4 a restituire condanna Parte 1 ノ '
e ad l'immobile locato ad Controparte_5 Controparte_3
quali eredi del locatore Persona 1 ;
- fissa al 31.5.2022 la data per l'esecuzione coattiva del suddetto rilascio;
^Parte 1 , nella suddetta qualità, a corrispondere ad Controparte_5
- condanna
Controparte_3 nella loro suddetta qualità:
[...] ^e ノ
a) l'importo di €.5.956,32 pari alle 16 mensilità di canone maturate fino al gennaio 2019;
b) l'importo di €.2.233,62 pari alle sei mensilità di canone dal febbraio al luglio 2019;
c) l'importo di €.372,27, a titolo di indennità per ritardata restituzione ex art.1591 c.c., per ogni mese dall'agosto 2019 al rilascio dell'immobile locato;

d) gli interessi legali sulle suddette somme dalla domanda di pagamento al saldo.
Parte 1 a rifondere ad Controparte_5 e Controparte_3 condanna ^CP 3 le spese processuali che si liquidano in €.555,50 per esborsi documentati e in
[...]
€.3.800,00 per compensi di avvocato ai sensi del DM. Giustizia 37/2018 relativi alle fasi di studio, mediazione, introduttiva, istruttoria e decisoria, più spese generali, CPA ed Iva.
Roma, il 29/04/2022.
Il Giudice unico"
Nel motivare la decisione, il Tribunale ha ritenuto:
-· che la locazione in questione non potrebbe ritenersi cessata alla scadenza del 3.6.2015 come sostenuto dai ricorrenti, dovendosi considerare: che le parti, con la scrittura privata del 9.12.2013, stabilirono di proseguire la locazione concordata con il contratto stipulato il
4.6.2009, avendo il locatore ^CP 3 dichiarato di rinunciare alla disdetta del 25.2.2013;
che con detta scrittura privata del 9.12.2013 le parti precisarono che la locazione, in scadenza nel giugno 2013, per effetto della rinuncia del locatore alla propria disdetta del 25.2.2013, si sarebbe rinnovata tacitamente per altri due anni fino al giugno 2015; che tuttavia gli accordi del 9.12.2013 non eliminarono la clausola del contratto del 4.6.2009 che prevedeva il rinnovo tacito della locazione ad ogni scadenza biennale in caso di mancato invio della disdetta con tre mesi di preavviso;
che non avendo il locatore ^CP 3 inoltrato al conduttore alcuna disdetta né per la scadenza del giugno 2015, né per quella del giugno 2017 (nessuna prova in merito è stata prodotta), la locazione ebbe a rinnovarsi fino alla scadenza del 3.6.2019, data in cui il rapporto è cessato per effetto della disdetta contenuta nella mail in atti in data 9.1.2019, inviata dall'avv. Canestrelli al ^CP 4 er conto degli eredi del locatore;

-che pertanto quando i ricorrenti il 9.1.2019 richiesero al CP_4 1 pagamento di €.5.956,08 a titolo di 16 mensilità di indennità di occupazione, effettivamente la locazione era ancora in corso;

che il locatore e gli odierni ricorrenti hanno comunque quantificato le somme a loro dire dovute a titolo di indennità per il mancato rilascio dell'immobile alla scadenza in misura pari ai canoni mensili di locazione come previsto dall'art. 1591 c.c.; che non risulta che il CP_4 gli odierni ricorrenti, che pure hanno sempre sostenuto la vigenza del contratto, abbiano corrisposto al locatore o ai suoi eredi i canoni di locazione concernenti le 16 mensilità in questione {nessuna prova al riguardo è stata allegata); che il mancato pagamento di tali canoni non può ritenersi giustificato dal contrasto insorto fra le parti in ordine alla vigenza del contratto e alla corretta imputazione dei pagamenti, comunque dovuti secondo la stessa prospettazione dei fatti sostenuta dal conduttore ed oggi dalla sua erede;

che in particolare il CP_4 e la sua erede ben avrebbero potuto corrispondere l'importo richiesto imputandolo, come era loro diritto fare ai sensi dell'art.1193 c. c., ai 16 canoni di locazione dovuti, laddove la loro pretesa di sospendere i pagamenti qualora il locatore non avesse rilasciato una quietanza "per pagamento canoni" anziché "per indennità di occupazione" non appare un comportamento improntato a correttezza ai sensi dell'art. 1175 c. c., trattandosi di imputazioni relative ad importi di pari entità comunque ricollegabili al medesimo rapporto giuridico;
che in ogni caso né il CP_4 né la sua erede hanno messo in mora i creditori offrendo loro il pagamento nelle forme previste dagli artt. 1206 e seguenti c.c.; che inoltre i suddetti mancati pagamenti neppure potevano essere giustificati con l'eccezione d'inadempimento sollevata dalla Pt ¹ ai sensi dell'art.1460 c.c., parendo sufficiente a tal riguardo rich^iamare ^la costante giurisprudenza di legittimità (Cass.17557/2020;
Cass. 12286/2011; Cass.12708/2010; Cass.22312/2007) che ritiene non essere di ostacolo alla validità di un contratto di locazione e all'esigibilità del pattuito canone locatizio (qualora, come nel caso in esame, vi sia stata la concreta utilizzazione del bene) le eventuali irregolarità edilizie e urbanistiche relative alla destinazione d'uso dell'immobile (che peraltro, nella fattispecie, essendo state facilmente conoscibili dal conduttore, neppure avrebbero giustificato una sua domanda di risoluzione della locazione per inadempimento del locatore);
- che infine, essendo risultato pacifico in causa, che il CP_4 bbe sempre ad utilizzare il posto auto in questione, neppure risulta giustificata la richiesta dallo stesso formulata di riduzione dei canoni di locazione per l'asserita ridotta fruibilità dell'immobile.
Ne consegue quindi l'accoglimento della domanda, azionata dai ricorrenti in via subordinata, di risoluzione della locazione ex art.1455 c.c., per inadempimento di non scarsa importanza della parte conduttrice, quale indubbiamente- doveva ritenersi il mancato pagamento di 16 mensilità di canone, posto che l'obbligazione di pagamento del canone di locazione è la principale obbligazione posta a carico dei conduttori. ^La ^Pt 1 quale erede del conduttore CP_4 è quindi da condannare alla restituzione dell'immobile ai locatori Controparte_5 e Controparte 3
entro il 31.5.2022, data fissata per l'eventuale esecuzione forzata, e a corrispondere loro:
-l'importo di €.5.956,32 pari alle suddette 16 mensilità di canone maturate fino al gennaio
2019(€.372,27 x 16);
-1'importo di €.2.233,62 pari alle sei mensilità di canone dal febbraio al luglio 2019 (€.372,27
x 6);
-1'importo di €.372,27, a titolo di indennità per ritardata restituzione ex art. 1591 c.c., per ogni mese dall'agosto 2019 al rilascio dell'immobile locato;

-gli interessi legali sulle suddette somme dalla domanda di pagamento al saldo.
E' altresì da respingere la domanda di rimborso di €.665,50 azionata dalla Pt 1 per i lavo^ri
fatti fare alla serranda d'ingresso all'autorimessa, dovendosi considerare: che la fattura della
Zeta Metalleria n°9 del 9.6.2012 di cui la Pt 1 chiede il rimborso venne emessa per la
"fornitura in opera di motoriduttore su serranda esistente completo di accessori"; che la difesa della ^Pt 1 non ha provato la natura e le ragioni di detto intervento né queste risultano desumibili con certezza dalla citata fattura, laddove l'accertamento della natura e delle ragioni dell'intervento sarebbe risultato necessario per comprendere se siasi trattato di un intervento di ordinaria manutenzione, di manutenzione straordinaria, ovvero di una miglioria, e, in quest'ultima ipotesi, se il locatore avesse o meno prestato il suo assenso, posto che quest'ultimo si sarebbe potuto ritenere obbligato al rimborso solo in ipotesi di manutenzione straordinaria ovvero di miglioria realizzata con il suo consenso. rigetto della L'accoglimento di pressoché tutte le domande attoree ha quindi comportato
CP_3 ; ma è stata altresì domanda di risarcimento per lite temeraria azionata a carico dei attesa la fondatezza della respinta l'identica domanda azionata dai ricorrenti contro la Pt_1
sua eccezione concernente la vigenza della locazione. ^La ^Pt 1 infine è stata condannata alla rifusione delle spese del giudizio in favore dei ricorrenti, attesa la sua soccombenza assolutamente prevalente.

3. Con ricorso in appello depositato il 28.01.2022, successivamente ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio avanti alla Corte di Appello di Roma [...]^Parte ¹
Controparte_5 e Controparte_3 impugnando la citata sentenza di cui ha chiesto la integrale riforma come da conclusioni riportate in epigrafe e per i motivi svolti in atto (1) Sull'erronea individuazione da parte del Tribunale di Roma del soggetto parte contrattuale del contratto di locazione e debitore, e conseguente condanna in dispositivo;
2) Sul
Rigetto delle istanze istruttorie rilevanti ai fini del decidere in relazione alle specifiche domande poste dalla odierna Appellante. 3) Sul rigetto della eccezione di inadempimento ex art.1460 c.c. sollevata dal Resistente. Errore di diritto e di fatto nella motivazione e nella valutazione delle prove;
4) Sul rigetto dell'eccezione d'inadempimento ex art.1460 c.c. per le irregolarità riguardanti la destinazione d'uso contrattuale dell'immobile. Errore di diritto e nella motivazione;

5) Sul capo di rigetto dell'eccezione del Ricorrente relativa all'offerta di adempimento rifiutata dal creditore;
6) Sull'erronea qualificazione del Tribunale di primo grado di Co^ntroparte ⁴ come occupante abusivo dal 6 giugno 2019 in poi;
Sul rinnovo del contratto di locazione;
7) Sul rigetto dell'eccezione di rimborso per le spese sostenute nel locale dai conduttori per cercare di garantire l'apertura dell'accesso originario al locale;
8) Sul rigetto della domanda di lite temeraria e sulle spese di lite. 9) Quantificazione dei canoni ed applicazione degli interessi. Entità delle condanne).
[...]Con comparsa di risposta, depositata in data 16.02.2023, si sono costituiti in giudizio che hanno contestato il proposto Controparte_5 e Controparte 3
,
appello in quanto inammissibile e infondato, chiedendo di respingerlo con conferma della decisione impugnata;
hanno altresì chiesto la condanna dell'appellante ex art.96 c.p.c. e concluso comunque come in epigrafe riportato.
Rigettata l'inibitoria con ordinanza del 31.01.2023 (dep. l'1.02.2023) la causa è stata alfine rinviata all'odierna udienza. del 23.10.2025, dove è stata decisa in camera di consiglio.
§§§
MOTIVI DELLA DECISIONE

4.1. Nel primo motivo d'impugnazione ("Sull'erronea individuazione da parte del Tribunale di
Roma del soggetto parte contrattuale del contratto di locazione e debitore, e conseguente condanna in dispositivo"), l'appellante avv. ^Parte ¹ si ^duole ^della ^circostanza ^che ^il
Tribunale di Roma la aveva condannata personalmente quale unico erede, pur essendosi costituita in giudizio solamente in qualità di chiamata all'eredità con accettazione con ^beneficio ^di ^inventario ^del ^defunto Controparte_4 poteva quindi decidere ancora se accettare l'eredità o rinunciarvi;
e il Giudice di primo grado, prima di decidere quale fosse il soggetto da condannare, non aveva svolto alcun accertamento in merito agli eredi di ^CP ⁴
[...] né gli attori/locatori avevano fornito alcuna indicazione in proposito. Da qui la ritenuta erronea individuazione del soggetto debitore e della conseguente nullità della condanna in dispositivo, sbagliata in un elemento essenziale.
Non solo, vi era stata anche violazione del principio di responsabilità pro quota dei debiti ereditari: anche nell'ipotesi in cui la Pt 1 fosse ritenuta erede, avrebbe dovuto risponderne solo per la sua quota, essendo esclusa la solidarietà passiva tra eredi;
errata sarebbe quindi, in assenza di accertamenti sull'esistenza di altri chiamati o eredi, la sua condanna personale per la totalità delle somme.
Afferma infine la parte di aver dato notizia, nel corso del procedimento di primo grado, della esistenza di almeno un altro erede, il figlio di. l'Avv. Raffaele GG. Controparte_4

4.1.1. Il motivo appare infondato a questa Corte.
In primis va ritenuto erroneo l'assunto che colui che accetti con beneficio d'inventario non assuma ancora la qualità di erede, restando un chiamato all'eredità; l'accettazione beneficiata comporta l'assunzione della qualità di erede, ai sensi dell'art. 490, comma 2, c.c., e non fa venir meno la responsabilità per i debiti ereditari: l'erede però risponderà dei debiti ereditari entro i limiti di valore dei beni a lui pervenuti (intra vires hereditatis). Ferma quest'ultima circostanza
-che, se del caso, potrà essere provata ed eccepita anche in sede di esecuzione, avendo comunque l'avv. dichiarato la sua qualità di erede beneficiato già in sede diParte 1
cognizione (arg. a contrario ex Cass. 4633/1992) - non è dunque erroneo il dispositivo della sentenza gravata, laddove condanna Parte 1
,quale erede del conduttore [...]
CP 4 , a restituire l'immobile" e a pagare i dedotti importi.
E' poi vero che i debiti ereditari si dividono tra i coeredi in proporzione alle rispettive quote di eredità (art.752 c.p.c.) ma anche, come precisato dalla giurisprudenza di legittimità, che "il coerede, convenuto in giudizio per il pagamento di un debito ereditario per l'intero, che eccepisca l'esistenza di altri coeredi, nonché la divisione "pro quota" del debito ereditario, ha l'onere di provarne l'esistenza, la consistenza numerica (agli effetti della eccepita divisione del debito in proporzione della rispettiva quota ereditaria), il titolo alla successione e la stessa qualifica di eredi" (ex plurimis Cass. 2991/1996, Cass. civ. n. 17122/20)..
CP 4E, nel caso di specie, dell'esistenza di un altro possibile erede o chiamato all'eredità di
[...] non si parla nella memoria di costituzione dell'avv. Pt 1 depositata l'8.04.2021,
mentre nella memoria difensiva depositata il 28.02.2022, in vista della discussione finale (rito locatizio), si cita bensì il figlio di Controparte 4 l'avv. Raffaele GG, ma per negare la sua qualità di erede ("l'avv. Raffaele GG non ha accettato la qualità di erede, mentre l'avv. [...]
Parte 1 ha espresso la volontà di accettare con beneficio d'inventario. Ciò a causa della situazione in cui si trova la famiglia Per_2 "pag.9 memoria difensiva finale).
Da qui l'infondatezza del proposto motivo.
+++

4.2 Nel secondo motivo d'appello (Sul rigetto delle istanze istruttorie rilevanti ai fini del decidere in relazione alle specifiche domande poste dalla odierna appellante) la parte contesta il rigetto di ogni istanza istruttoria, nonostante i mezzi di prova richiesti (Consulenza Tecnica d'Ufficio
e prova testimoniale) fossero a suo parere rilevanti per le domande e le eccezioni svolte dal conduttore.
L'istruttoria, in particolare la CTU, sarebbe stata necessaria per valutare e descrivere lo stato dei luoghi e determinare la non idoneità o la parziale e limitata fruibilità dell'immobile rispetto all'uso contrattualmente pattuito (posto auto in autorimessa).
In particolare, la mancata ammissione dei mezzi di prova avrebbe impedito di dimostrare che le condizioni di degrado (perdita di acqua, energia elettrica, accesso carraio posteriore) verificatesi in corso di rapporto contrattuale avessero reso l'immobile totalmente inidoneo all'uso cui era destinato, violando gli obblighi del locatore ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c..

4.3. Nel terzo motivo di gravame (Sul rigetto della eccezione di inadempimento ex art.1460 c.c. sollevata dal Resistente. Errore di diritto e di fatto nella motivazione e nella valutazione delle prove) la parte si duole dell'errore di diritto e di fatto che avrebbe compiuto il Tribunale nel rigettare l'eccezione di inadempimento per la ridotta fruibilità del locale e le irregolarità denunciate.
A tal proposito, osserva che ben potrebbe esservi compatibilità tra sospensione del canone e detenzione dei locali: il Giudice di prime cure aveva ignorato l'orientamento giurisprudenziale (incluso Cass. n. 2103/2020) secondo cui la permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la sospensione del canone, purché vi sia un inadempimento del locatore e la sospensione risulti proporzionata e conforme a buona fede oggettiva.

4.4 Strettamente connesso, e tale da giustificare un esame congiunto, è il quarto motivo di gravame (Sul rigetto dell'eccezione d'inadempimento ex art.1460 c.c. per le irregolarità riguardanti la destinazione d'uso contrattuale dell'immobile. Errore di diritto e nella motivazione) laddove la parte lamenta il respingimento da parte del Giudice di primo grado dell'eccezione relativa alle irregolarità urbanistiche ed edilizie necessarie a rendere l'immobile idoneo all'uso contrattuale.
L'appellante sostiene che l'assenza dei requisiti minimi di sicurezza e conformità (come ventilazione, sicurezza antincendio o conformità CEI 31-35/A-2007-5, normativa CEI 64-8) per l'uso di autorimessa, non contestata dalla controparte, avrebbe dovuto giustificare l'eccezione o la riduzione del canone. Tali irregolarità, se non sanate, avrebbero potuto persino determinare la risoluzione del contratto.
4.2.1/4.3.1/4.4.1 I tre motivi, esaminati congiuntamente per la loro stretta connessione,
appaiono infondati.
Come rettamente osservato nella gravata pronuncia, i mancati pagamenti da parte del sig.
CP 4 (e in seguito degli eredi...) non potevano essere giustificati con l'eccezione d'inadempimento (sollevata in giudizio dalla Pt 1 ^ai ^sensi ^dell'^art. ¹⁴⁶0 ^c.^c., ^stante ^la costante giurisprudenza di legittimità (Cass. 17557/2020; Cass.12286/2011; Cass. 12708/2010
; Cass.22312/2007) che ritiene non essere ostative alla validità di un contratto di locazione e all'esigibilità del pattuito canone locatizio, quando vi sia stata la concreta utilizzazione del bene, le eventuali irregolarità edilizie e urbanistiche relative alla destinazione d'uso dell'immobile; nel caso di specie, è rimasto incontestato che il sig. CP_4 tilizzò sempre e continuativamente il posto auto in questione (provvide anzi anche a far effettuare un lavoro sulla serranda d'accesso a sue spese), per cui neppure era giustificata la richiesta di riduzione dei canoni di locazione per l'asserita ridotta fruibilità dell'immobile, atteso che, da un lato, non resta dimostrata una diminuzione dell'uso del posto auto nell'autorimessa, dall'altro che comunque
"qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore, e risulta idonea a giustificare l'accoglimento della domanda di risoluzione per morosità del conduttore e a determinare l'irrilevanza di ogni doglianza circa la persistenza dell'obbligo del locatore di garantire l'agibilità dell'immobile"
(Cass. ord. 12.05.2017, n.11781);
Infine, i vizi erano facilmente conoscibili dal conduttore sin dalla conclusione del contratto,
visto che era a conoscenza che l'autorimessa era stata ricavata da un fienile e quindi priva di impianti idrici ed elettrici (pag.4 atto di appello), il che comportava "l'accettazione del rischio economico di una impossibilità di utilizzazione piena dell'immobile stesso come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione," (cfr Cass. 3.03.2020, n.5698, di interpretazione dell'art. 1578 del codice civile, che disciplina i vizi della cosa locata, laddove stabilisce che "Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili").
Ne consegue l'irrilevanza delle istanze istruttorie proposte dal conduttore, proprio perché finalizzate a dimostrare le irregolarità edilizie e urbanistiche dell'autorimessa ma non a provare l'ignoranza di queste da parte del conduttore sin dalla stipula del contratto o una loro incidenza significativa sulla sua utilizzazione come posto di ricovero dell'automobile.
+++

4.5. Nel quinto motivo d'impugnazione (Sul capo di rigetto dell'eccezione relativa all'offerta di adempimento rifiutata dal creditore) la parte contesta il rigetto dell'eccezione relativa all'offerta di pagamento rifiutata dal creditore, liquidata dal Tribunale per motivi di forma (mancanza dei requisiti ex artt. 1206 e ss. c.c.).
La difesa del Locatore avrebbe rifiutato immotivatamente l'esatto adempimento offerto dal debitore ( Controparte_4 pagamento a mezzo assegni bancari, se del caso, stante la residenza americana dei creditori, rilasciati al legale di controparte) e lo avrebbe successivamente condizionato, sempre senza reale giustificazione, al rilascio dell'immobile e all'accettazione della qualificazione giuridica del pagamento come occupazione abusiva.
Inoltre, anche se l'offerta non avesse avuto i requisiti formali ex art.1206 c.c. (soprattutto considerando l'incertezza sui creditori residenti all'estero), essa avrebbe dovuto essere riqualificata come offerta non formale ex art.1220 c.c.. Tale offerta, se tempestiva, seria e concreta, dinanzi al rifiuto illegittimo del locatore, evita la mora del debitore e influisce sulla valutazione della correttezza contrattuale.

4.5.1. Il motivo appare infondato. Il Giudice di prime cure ha osservato come né il CP_4 né la sua erede, a fronte di asseriti contrasti sulle modalità di pagamento dei canoni, avevano messo in mora i creditori offrendo loro il pagamento nelle forme dell'offerta reale, previste dagli artt. 1206 e seguenti c.c.;
l'obiezione dell'appellante, che la loro offerta avrebbe potuto essere qualificata come offerta non formale ex art.1220 c.c.., evitando la mora debendi, si scontra però con la giurisprudenza consolidata, laddove ha precisato che "al fine di escludere la mora del debitore, ex art.1220 c.c., l'offerta non formale della prestazione deve essere reale ed effettiva, occorrendo, cioè, che rivesta i caratteri della serietà, tempestività e completezza e consista nell'effettiva introduzione dell'oggetto della prestazione dovuta nella sfera di disponibilità del creditore, nei luoghi indicati dall'art.1182 c.c. per l'adempimento dell'obbligazione, sicché quest'ultimo possa aderirvi limitandosi a ricevere la prestazione stessa, senza ulteriori accordi" (ex multis Cass.
3023/2014), caratteristiche non ravvisabili nel caso di specie.
Ancorché il contratto prevedesse espressamente che il pagamento dei canoni avvenisse tramite bonifici bancari, strumento di pagamento tra l'altro ottimale perché effettuabile anche su conti correnti siti negli USA, dove vivevano i signori CP_5, che assicurava la prova del pagamento
(senza necessità di apposita ricevuta del locatore) e che consentiva al disponente (ovvero al conduttore) il bonifico di specificarne l'imputazione nella causale (a titolo di canone piuttosto che di indennità di occupazione, stante il contrasto sulla vigenza del contratto a un certo punto insorto tra le parti), CP_4 i è ostinato a proporre il pagamento con assegni bancari (neppure circolari) non incassabili dai locatori nel loro luogo di residenza (gli Usa) e infatti da passare al loro legale, "offerta informale" peraltro rimasta a livello di mera proposta, giacché poi nessun assegno per il pagamento del canone per ben sedici mesi fu mai trasmesso alla controparte o al loro legale, e come rettamente osservato dal Giudice di prime cure, “il mancato pagamento di tali canoni non può ritenersi giustificato dal contrasto insorto fra le parti in ordine alla vigenza del contratto e alla corretta imputazione dei pagamenti ...(laddove comunque l'autorimessa era stata e continuava ad essere pienamente utilizzata); in particolare il CP_4 ^la ^sua ^erede ^ben avrebbero potuto corrispondere l'importo richiesto imputandolo, come era loro diritto fare ai sensi dell'art.1193 c. c., ai 16 canoni di locazione dovuti, laddove la loro pretesa di sospendere i pagamenti qualora il locatore non avesse rilasciato una quietanza "per pagamento canoni" anziché
"per indennità di occupazione" non appare un comportamento improntato a correttezza ai sensi dell'art. 1175 c.c.". trattandosi di imputazioni relative ad importi di pari entità comunque ricollegabili al medesimo rapporto giuridico". Va quindi ritenuto che il comportamento non improntato alla buone fede contrattuale dei conduttori, per le ragioni esposte, impedisca di ritenere come valida l'offerta "non formale" da essi proposta ai locatori e quindi di poter escludere una mora debendi.
+++

4.6. Nel sesto motivo d'appello (Sull'erronea qualificazione del Tribunale di C^ontroparte ⁴ come occupante abusivo dal 6 giugno 2019 in poi;
Sul rinnovo del contratto di locazione) la parte
Controparte 4 come occupante abusivo a partire dal 3contesta l'erronea qualificazione di giugno 2019.
Il Tribunale aveva ritenuto efficace ai fini della risoluzione contrattuale una comunicazione inviata dalla difesa del locatore ( CP_3 ) il 9 gennaio 2019. L'Appellante sostiene che tale comunicazione non poteva costituire valida disdetta, non essendo stata validamente sottoscritta dai Proprietari.

4.6.1 Il motivo appare infondato, laddove fa riferimento alla comunicazione con cui il 9.1.2019,
, tramite il loro legale avv.Controparte_5 e Controparte_3
AB Canestrelli, avevano comunicato al CP_4 la risoluzione della locazione per morosità
(mancato pagamento di 16 mensilità di canone) e gli avevano richiesto la restituzione dell'immobile con la precisazione che, in ogni caso, quella comunicazione era da intendersi come formale disdetta per la cessazione del rapporto alla prossima scadenza contrattuale.
Va premesso che in motivazione il Tribunale ha ritenuto (rettamente) poi risolto il contratto di locazione vigente inter partes alla data del 4.06.2019, quindi ca. sei mesi dopo la disdetta, quando invece nel dispositivo fa riferimento (ma con evidente lapsus calami) alla data del 4.6.2009.
In tema di disdetta del contratto di locazione, la comunicazione di disdetta, pur non essendo formalmente sottoscritta dal locatore, è comunque valida se effettuata da un legale, quando risulti inequivocamente che agisce in nome e per conto del locatore, giacché da un lato questi può essere incaricato anche solo verbalmente, dall'altro la disdetta può essere ratificata anche successivamente (Tribunale Roma, n.10974/2020, Tribunale Roma n.15486/2022), se del caso anche mediante la produzione in giudizio della stessa parte (Cass. n.17655 del 02-07-2019).
Ad colorandum vale osservare che in ogni caso, anche in denegata ipotesi di mancanza di una valida disdetta, il contratto si sarebbe rinnovato tacitamente e avrebbe continuato a produrre i suoi effetti, con persistente obbligo del conduttore di corrispondere i canoni (corrispondenti quale importo, ex art.1591 c.c., all'indennità di occupazione sine titulo).
+++ 4.7. Nel settimo motivo d'appello (Sul rigetto dell'eccezione di rimborso per le spese sostenute nel locale dai conduttori per cercare di garantire l'apertura dell'accesso originario al locale) la parte si duole del rigetto della domanda di rimborso per le spese sostenute dal conduttore per la sostituzione della serranda di accesso, motivato dal Tribunale per la mancata prova della natura e delle ragioni dell'intervento. L'appellante ribadisce che anche questo punto sarebbe stato chiarito se fossero stati ammessi i mezzi istruttori richiesti (prova testimoniale e CTU).

4.7.1 Tale motivo appare infondato al presente Collegio..
Vale osservare che l'appellante non ha censurato l'iter logico motivazionale seguito dal
Tribunale, ovvero;
che la difesa della convenuta non ha provato la natura e le ragioni di detto intervento sulla serranda dell'autorimessa né queste risultavano desumibili con certezza dalla relativa fattura (Zeta Metalleria n°9 del 9.6.2012 €.665,50 ), per cui non si poteva distinguere se l'intervento fosse "di manutenzione straordinaria, ovvero di una miglioria, e, in quest'ultima ipotesi, se il locatore avesse o meno prestato il suo assenso, posto che quest'ultimo si sarebbe potuto ritenere obbligato al rimborso solo in ipotesi di manutenzione straordinaria ovvero di miglioria realizzata con il suo consenso.".
L'appellante si è essenzialmente limitato a ribadire la contraddittorietà tra la ritenuta mancanza di prova e la mancata ammissione dei mezzi istruttori richiesti (prova testimoniale e CTU), ma invero il Tribunale ha chiarito che dalla fattura non erano desumibili elementi certi ("fornitura in opera di motoriduttore su serranda esistente completo di accessori") e a questo punto la CTU richiesta avrebbe assunto un carattere inammissibilmente esplorativa (il
Giudice nomofilattico ha precisato che "la c.t.u. non si configura come un mezzo di prova in senso tecnico e può essere disposta solo al fine di acquisire apprezzamenti tecnici altrimenti non formulabili dal giudice, non può quindi servire ad acquisire gli elementi che compongono il danno lamentato e, quindi, la sua dimostrazione".
+++

4.8. Nell'ottavo motivo di appello (Sul rigetto della domanda di lite temeraria e sulle spese di lite.) la parte contesta il rigetto della domanda di lite temeraria e la condanna a rifondere integralmente le spese di lite. La condanna è ritenuta ingiusta poiché comminata all'Avv. Pt_1 personalmente, anziché agli eredi del defunto. Inoltre si osserva che se l'appello fosse accolto integralmente, e tutte le domande del locatore risultassero infondate, l'azione intentata dovrebbe essere considerata temeraria, con conseguente condanna della controparte ex art.96
c.p.c.. 4.8.1 Il motivo appare infondato, tanto laddove la parte si lamenta che la condanna sarebbe ingiusta poiché comminatale personalmente, anziché agli eredi del defunto, su cui vale richiamare quanto esposto in relazione al primo motivo di gravame (v. sub 4.1.1), sia laddove si duole della condanna alla rifusione integrale delle spese di lite e al rigetto della lite temeraria, entrambe giustificate da una soccombenza della parte convenuta (ora appellante) che se non integrale appare, come osservato dal Giudice di primo grado, "assolutamente prevalente", e vieppiù confermata in questa sede.
+++

4.8 Infine, nel nono e ultimo motivo di impugnazione (Quantificazione dei canoni ed applicazione degli interessi. Entità delle condanne) si contesta la quantificazione dei canoni e l'applicazione degli interessi di mora, in presenza di un'offerta di pagamento che, ancorché informale (ex art.1220 c.c.), era da ritenersi valida ed idonea ad interrompere la mora debendi.
Anche tale motivo appare infondato.
Si richiama quanto già detto in ordine alla c.d. offerta informale di pagamento in relazione al quinto motivo d'impugnazione (v. sub 5.1.1) e alla mancanza dei requisiti per ritenerla un atto valido ed idoneo ad interrompere la mora debendi.
Quanto ai canoni di locazione (e all'indennità di occupazione), il Tribunale ha applicato il canone mensile di €.372,27 in base all'accordo del 9.12.2013 sottoscritto dalle parti, determinando in pari misura l'indennità di occupazione successiva alla risoluzione del contratto (il 4.06.2019), ex art. 1591 c.c.,: quanto agli interessi di mora, si è limitato a prevedere la debenza degli "interessi legali sulle suddette somme dalla domanda di pagamento al saldo", con disposizione invero di moderato impegno.
§§§
Considerati assorbiti dalle argomentazioni già svolte ogni ulteriore rilievo o istanza anche di carattere istruttorio, la Corte ritiene che vada rigettato l'appello proposto da ^Parte ¹
[...] e che, per l'effetto, la sentenza del Tribunale di Roma n.6585/22 pubblicata definitivamente il 2.05.2022, debba essere integralmente confermata, salvo quanto precisato in motivazione in ordine della data della cessazione del contratto di locazione (il 3.06.2019).
Le spese del presente grado seguono la soccombenza ed atteso l'esito finale Parte 1
[...] va condannata a rifonderle a Controparte_5 e
[...]
così come liquidate in dispositivo, con riferimento ai parametri del Controparte_3
,
d.m. 55/2014 aggiornati dal d.m. 147/2022, in relazione al valore della causa (disputatum superiore a 8.000,00 euro), ed all'attività difensiva svolta, di ordinario impegno, con esclusione della fase istruttoria, non tenuta. Non si ravvisano comunque gli estremi per la richiesta condanna dell'appellante ex art.96, comma 3, c.p.c., non avendo peraltro la controparte costituita allegato elementi per una liquidazione del danno.
L'inammissibilità/integrale rigetto dell'appello comporta la declaratoria di sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 co.

1-quater DPR 30.05.2002, n.115.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, disattesa ogni diversa istanza, deduzione od eccezione, così provvede: rigetta integralmente l'appello proposto da Parte 1 e, per l'effetto,
conferma per l'intero la sentenza del Tribunale di Roma n.6585/22, sia pur integrata in motivazione;

rigetta la richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c. dell'appellante;
condanna Parte 1 a rifondere a Controparte_5 e
Controparte 3 le spese del grado, che si liquidano complessivamente in € 3.966,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15
%, Iva e Cpa secondo legge.
Così decisa in camera di consiglio in Roma il 23.10.2025
Il Consigliere rel. dott. Guido Garavaglia
LA PRESIDENTE
Dott.ssa CA Mangano
L'Assistente Giudiziario
Dott.ssa MAnna Cipullo