REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Lecce seconda sezione civile
Nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Antonio F. Esposito - Presidente
Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere rel.
Dott. Giovanni Surdo - Consigliere
Ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al N. 641 del Ruolo Generale delle cause dell'anno 2023 promossa da
(c.f. ), in proprio ed in qualità di Parte_1 C.F._1 rappresentante legale di rappresentato e difeso, in virtù del mandato in calce all'atto di Parte_2 appello, dall'Avv. Martina Nadia, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio legale in Copertino via
Dante, n. 63
appellante
e
(P.IVA ), in persona del liquidatore Dott. Controparte_1 P.IVA_1 [...]
rappresentata e difesa, giusta mandato in atti, dall'Avv. Alessandro Orlandini ed CP_2 elettivamente domiciliata presso il suo studio in Lecce alla via A. Imperatore n.16
appellata
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CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di precisazione delle conclusioni depositate nei termini assegnati
1 e da note scritte depositate ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 28.1.2025.
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MOTIVAZIONE

1. Con sentenza n. 1845/2023, pubblicata in data 16.06.2023, notificata in data 20.06.2023, il Tribunale di Lecce, in accoglimento della domanda di esecuzione specifica di un preliminare di vendita proposta ex art. 2932 c.c. con atto di citazione del 2.07.2017 da , disponeva il Parte_3 trasferimento dei beni immobili siti in Arnesano alla Contrada Condò, in Catasto censiti al fg. 6, p.lle 30-
153-154-155-156-157-158, al convenuto con contestuale versamento, da parte di Parte_1 quest'ultimo, del saldo del prezzo pari ad € 140.000,00 (poi rettificato in € 240.189,29); rigettava tutte le altre domande.
Ed invero.
agiva in giudizio deducendo che, con proposta formulata in data CP_1 CP_1 Parte_3
26.05.2015, per il tramite dell'intermediario “Ferrara Immobiliare”, si impegnava Parte_1 ad acquistare un complesso sportivo in disuso (ex ippodromo), di proprietà della società attrice, sito in
Arnesano, al prezzo di € 380.000,00, da versarsi in più tranches, ossia: € 5.000,00 a vista, a titolo di caparra confirmatoria;
€ 45.000,00 “a titolo di ulteriore caparra confirmatoria alla scrittura ripetitiva del contratto mediato entro e non oltre il 30.6.2015 presso la Ferrara Immobiliare”; € 30.000,00 entro il 30.7.2015; € 50.000,00 entro il 30.10.2015; € 250.000 al rogito, da stipularsi entro il 30.3.2016. A seguito della sottoscrizione della proposta, il convenuto veniva immesso nel possesso dell'immobile in qualità di custode, accettandolo nello stato di fatto in cui si trovava, con divieto di realizzarvi qualsiasi opera o intervento, salvo quelli relativi alla pulizia del fondo. Assumeva quindi che il versati i primi tre acconti, per un totale di € Pt_1
130.000,00, chiedeva il differimento della data della stipula dapprima al 30.06.2016 e successivamente al
30.09.2016. Aggiungeva che l'assemblea dei soci della accettava di Parte_3 posticipare la stipula del definitivo e il versamento del prezzo al 31.05.2016 a condizione che la caparra confirmatoria venisse elevata dagli originari € 50.000 ad € 130.000,00 e che la promissaria acquirente corrispondesse una penale di € 8.000 (€ 5.000 entro il 06.05.2016 ed € 3.000 entro la data improrogabile della stipula del 31.5.16) e che, in caso di mancato rogito, sarebbe intervenuta la risoluzione del contratto, con il diritto della promittente venditrice di incamerare caparra e penale e il dovere della promissaria acquirente di rilasciare immediatamente l'immobile compromesso.
Tali condizioni venivano accettate dal Pt_1
Successivamente, con Pec del 06.05.2016 (data di scadenza della penale di € 5.000), il convenuto convocava per la stipula del definitivo innanzi al notaio ma Parte_3 Per_1 con pec dell'11.05.2016, riscontrando la nota del liquidatore, che formalizzava l'istanza di accesso per la
2 demolizione di un vano abusivo e con problemi di staticità, già a suo dire concordata nella fase delle trattative, rilevava la sussistenza di gravi irregolarità urbanistiche ed edilizie, di cui non era mai stato reso edotto al momento della sottoscrizione della proposta, comunicando la volontà di risoluzione della compravendita e diffidando la società attrice al pagamento del doppio della caparra confirmatoria di €
130.000, nonché al risarcimento degli ulteriori danni;
evidenziando che si trattava di Parte_3 minime difformità, non incidenti sull'identità del bene promesso in vendita e peraltro ben note al Pt_1 invitava il convenuto ad onorare gli impegni assunti. Con e-mail del 7.12.2016, Parte_1 proponeva l'acquisto delle quote della per un prezzo sensibilmente inferiore a quello Parte_3 pattuito per il trasferimento dell'immobile, ma la proposta veniva declinata da parte attrice.
La società attrice qualificata quindi la proposta del 26.05.2015 come un contratto preliminare, in cui erano individuati specificamente i contraenti, il prezzo e il bene da trasferire, evidenziava che il convenuto era ben consapevole delle condizioni in cui versava l'immobile e della necessità di demolire un piccolo vano abusivo, precedentemente adibito a biglietteria;
erano state individuate oltre al vano biglietteria anche altre opere non autorizzate, e segnatamente il vano di servizio per selleria, la sopraelevazione del box per cavalli, che costituivano comunque solo una “parziale difformità” che non precludeva l'emanazione di una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.
Pertanto chiedeva, stante l'inadempimento del promissario acquirente, l'esecuzione in forma specifica del preliminare, previa eventuale riduzione del prezzo da versare per la presenza di tali opere abusive ma da contenere in misura non superiore a € 10.000,00; in via gradata e nell'ipotesi di mancato pagamento del corrispettivo entro un termine prestabilito, dichiarava di voler recedere dal contratto preliminare di vendita, con incameramento della caparra confirmatoria di € 130.000,00; in ogni caso, la condanna dei convenuti al rimborso di imposte e tasse gravanti sull'immobile dedotto in lite, maturatesi a decorrere dal
31.05.2016, termine ultimo per la stipula del definitivo.

1.2. Ritualmente costituitosi in giudizio, contestava sia l'entità degli abusi edilizi, Parte_1 sia la circostanza che gli stessi fossero stati da lui conosciuti e/o accettati in sede di sottoscrizione del preliminare. In particolare, il convenuto si impegnava ad acquistare il bene nello stato di fatto in cui si trovava, ma senza conoscere le irregolarità esistenti. Anzi proprio dalla presenza di opere abusive scaturiva il mancato rilascio del certificato di agibilità, la cui assenza aveva impedito il perfezionamento del rogito innanzi al notaio. Contrariamente a quanto riportato dall'attrice, si trattava di un vizio di regolarità urbanistica eccedente la soglia della “parziale difformità”, anche perché sull'appezzamento erano presenti anche altre strutture non autorizzate, o strutture autorizzate per una volumetria inferiore, nonché superfici non residenziali non autorizzate. Pertanto, il concludeva per il rigetto della Pt_1 domanda, spiegando altresì domanda riconvenzionale con cui invocava, in via principale, la condanna dell'attrice alla eliminazione delle strutture non autorizzate, al conseguimento del certificato di agibilità e 3 alla riduzione del prezzo di vendita, con restituzione delle somme versate in eccesso;
in via subordinata, la condanna dell'attrice al versamento del doppio della caparra versata.

1.3 La causa veniva istruita mediante prova orale (per interpello e per testi) e CTU.
All'esito, il primo giudice, inquadrata la proposta accettata del 26.05.2015 nell'alveo del contratto preliminare, contenendo tutti gli elementi essenziali del successivo contratto definitivo, reputava ammissibile la domanda ex art. 2932 c.c. Quanto alla natura del bene promesso in vendita e alla consapevolezza delle parti di trattare su di un bene sprovvisto di agibilità, il Tribunale, valutate le risultanze istruttorie, riteneva il convenuto ben consapevole ex ante sin dalla proposta di acquistare un bene privo di agibilità. Deponevano in tal senso molteplici fattori: nel contratto il bene veniva descritto come un “ex complesso sportivo + terreni agricoli”, ossia un immobile verosimilmente non più adibito a complesso sportivo;
in secondo luogo, dalla documentazione prodotta dalle parti non emergeva alcun cenno all'agibilità come condizione per la stipula del contratto definitivo, circostanza poi confermata anche dai testi escussi;
infine, dalle risultanze della CTU si evinceva che il complesso edilizio de quo era sempre stato privo dell'agibilità come ippodromo di trotto e non avrebbe potuto averla in base al piano urbanistico vigente. Tanto precisato, il primo giudice, rilevato che le difformità accertate dal CTU non incidevano sulla commerciabilità del bene, dal momento che a fronte di una volumetria complessiva di mc. 2653,03 quella imputabile alle opere abusive era di circa 210 mc., accoglieva la domanda attorea di esecuzione in forma specifica del preliminare, nonché quella di riduzione del prezzo, in considerazione delle opere di fatto inutilizzabili e da demolire. Tale importo, calcolato partendo dal valore del bene concordato dalle parti (€ 380.000,00) e tenendo conto dei costi delle opere necessarie per la demolizione delle opere abusive, escludendo, invece, quelli necessari per realizzare quanto richiesto per il conseguimento dell'agibilità, veniva determinato dal c.t.u. in € 9.810,71. Conseguentemente, il giudice disponeva il trasferimento dei beni immobili siti in Arnesano al convenuto con Parte_1 contestuale versamento, da parte di quest'ultimo, del saldo del prezzo, indicato in € 140.000,00 (detraendo dalla somma di € 380.000,00 la caparra di € 130.000,00 e l'importo di € 9.810,71 per riduzione del prezzo).
Il primo giudice accoglieva anche la domanda risarcitoria proposta da parte attrice, finalizzata alla condanna generica del convenuto al pagamento delle imposte e tasse gravanti sul bene, a far tempo dal
31.5.2016, rigettando, invece, quella di scioglimento del preliminare del 26.05.2015 per effetto del recesso del promittente venditore ex art. 1385 c.c.
Le spese di lite venivano poste a carico del convenuto soccombente.

1.3. Con ordinanza n. 13074/2023 del 28.09.2023, il Tribunale, pronunciando sulle domande di correzione di errore materiale proposte con ricorso del 23.06.23 dalla riteneva Parte_3
l'importo di € 140.000,00 indicato come prezzo residuo frutto di un mero errore di calcolo, atteso che l'importo corretto era di € 240.189,29 derivante dalla detrazione della caparra confirmatoria (€
4 130.000,00) e dalla riduzione stabilita in sentenza per abusi (€ 9.810,71) dal prezzo pattuito nel preliminare di vendita (€ 380.000,00). Inoltre, era inserita in dispositivo a correzione della sentenza anche la statuizione di condanna del al pagamento delle imposte e tasse gravanti sul bene, erroneamente ivi Pt_1 omessa.
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2. Con atto di citazione notificato il 19.07.2023 ha proposto appello, con istanza Parte_1 di sospensione dell'efficacia esecutiva, avverso la sentenza suindicata, censurandola nel merito affidandosi a tre motivi di gravame, e segnatamente:
1. Errata valutazione della parte inadempiente del contratto preliminare e conseguenziale esecuzione in forma specifica impossibile: l'appellante si duole che il primo giudice, sulla scorta di un malgoverno delle risultanze istruttorie, abbia emesso sentenza costitutiva in assenza dei presupposti richiesti dall'art. 2932 c.c. Invero, a parere del deducente, la sentenza richiesta per l'adempimento in forma specifica di un contratto presupporrebbe l'illegittimo rifiuto di una parte a rispettare il vincolo contrattuale assunto, requisito che nel caso di specie non sarebbe sussistente poichè la mancata sottoscrizione della compravendita sarebbe da imputarsi unicamente alla società attrice, per non aver prodotto il certificato di agibilità, con conseguente rifiuto del notaio a rogitare. Dal compendio probatorio agli atti scaturirebbe la prova di tale inadempimento Per_1 della promissaria venditrice: in sede di interrogatorio formale il convenuto ha chiarito che la mancata stipulazione del definitivo non era dipesa dal mancata concessione del finanziamento bancario, ma dalla presenza di difformità e opere abusive nella struttura;
i testi escussi hanno riferito che il notaio aveva comunicato di non poter procedere alla stipula per la presenza Per_1 di abusivismi, nonché per l'assenza del certificato di agibilità dell'immobile.
2. Errata valutazione della consapevolezza dell'assenza di agibilità: il deducente censura la sentenza nella parte in cui il primo giudice ha ritenuto il promittente acquirente consapevole di acquistare un bene privo di agibilità, sin dalla proposta di acquisto, laddove, invece, il era Pt_1 edotto della presenza di irregolarità solo in sede di rogito, allorquando il notaio si rifiutava di addivenire alla stipula per mancanza di certificazione di agibilità. Ad ogni buon conto, precisa che la presenza dell'agibilità non sarebbe stata considerata negli atti come una condizione necessaria della compravendita non perché la sua mancanza fosse già nota alle parti, come erroneamente affermato dal primo giudice, ma perché era data per scontata la sua sussistenza quantomeno al momento del rogito, trattandosi di presupposto essenziale ai fini della validità della compravendita di un immobile. Aggiunge inoltre l'appellante che l'erronea valutazione della consapevolezza circa l'assenza di agibilità si pone in contrasto con le risultanze istruttorie, da cui emerge, invece, che il mancato rogito sarebbe da ascriversi al rifiuto del notaio derivante Per_1
5 dalla presenza di difformità edilizie e opere abusive, la cui l'eliminazione non avrebbe comunque consentito di rogitare nei tempi previsti.


3. Errata valutazione della commerciabilità del bene ai fini della valutazione della domanda ex art. 2932 c.c.: l'appellante lamenta che il giudice, discostandosi dalle risultanze del CTU, sia pervenuto ad una errata valutazione della commerciabilità del bene poiché il costo dell'immobile, considerate le porzioni abusive, non può essere determinato, come calcolato in sentenza, pari al prezzo iniziale (€ 380.000,00) meno le spese di demolizione (€ 9.810,71), occorrendo preliminarmente determinare il prezzo reale derivante dalla minore funzionalità dell'impianto sportivo – a causa degli abusi presenti- per poi procedere alle decurtazioni di tutti i costi necessari per rendere conforme il complesso sportivo de quo alle attuali previsioni del PUG adottato dal
Comune di Arnesano, ivi inclusi i costi relativi ad interventi “strutturali, igienico- sanitari e impiantistici”, funzionali alla acquisizione del necessario certificato di agibilità.
Conseguentemente l'incidenza degli abusi sul corrispettivo della compravendita dovrebbe essere valutata alla stregua della prima stesura formulata dal C.T.U., che ha indicato in € 152.889,24 il valore del bene, non certo in base agli esiti della seconda c.t.u, perché questa priva di valore tecnico estimativo corretto.
Conclude chiedendo la riforma della sentenza e comunque, in via istruttoria, di chiamare a chiarimenti il già nominato CTU ovvero un rinnovo integrale dell'attività di consulenza tecnica, con altro CTU da nominarsi.

2.1. Ritualmente costituita, la eccepisce, in via preliminare, l'inammissibilità Controparte_1 dell'appello per violazione dell'art. 342 c.p.c.; nel merito, deduce l'infondatezza delle avverse censure.
Inoltre, in virtù dell'inadempimento dell'altro contraente, dichiara di voler convertire l'originaria domanda di trasferimento ex art. 2932 c.c. in quella di recesso ex art. 1385 c.c., con diritto di trattenere la caparra confirmatoria di € 130.000,00 ricevuta dal promittente acquirente.

2.2. In corso di causa chiedeva con atto del 27.11.2023 la concessione Parte_3 di sequestro giudiziario ex artt. 669 bis e 670 c.p.c. del complesso sportivo oggetto di causa nei confronti di ma la Corte, con ordinanza del 10 gennaio 2024, rigettava l'istanza cautelare. Parte_1
Il Collegio, con provvedimento del 07.03.2024, rigettava anche l'istanza di sospensione della sentenza impugnata.
Alla udienza del 07.03.2024 il Cons. Istruttore, ritenuto di non dover procedere ai sensi dell'art. 350 bis cpc, fissava innanzi a sé, ai sensi dell'art.352 c.p.c., l'udienza di rimessione della causa in decisione, assegnando alle parti i termini di legge per il deposito di note scritte contenenti la precisazione delle conclusioni;
nonché per il deposito delle comparse conclusionali e per il deposito delle note di replica.
6 All'esito, sulle conclusioni come innanzi precisate, alla udienza del 28.1.2025 la causa, stante il tempestivo deposito di note di trattazione scritta, è stata rimessa al Collegio per la decisione.
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3. L'eccezione di inammissibilità del gravame ex art. 342 cpc è priva di pregio e non merita accoglimento.
La appellata deduce, invero, che l'atto di appello sia stato formulato in modo del tutto generico, senza una precisa indicazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata, nonché delle relative doglianze. Al contrario, dalla lettura dell'atto introduttivo, si evince che invece l'appellante ha sufficientemente indicato gli errori in cui, a suo dire, è incorso il Tribunale con particolare riferimento, come si vedrà, alla ricostruzione del fatto e alla valutazione delle prove assunte, così consentendo un'adeguata individuazione delle questioni e dei punti contestati della pronuncia impugnata, delle circostanze da cui deriva la violazione di legge e la loro rilevanza ai fini della decisione, nonché offrendo specifiche argomentazioni per confutare il percorso motivazionale del primo Giudice. Del resto, la stessa
Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con ordinanza n. 36481 del 13.12.2022, ha recentemente chiarito che “l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata”.
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4. Passando al merito, va esaminata per priorità logico-giuridica la domanda di recesso che l'appellata società ha introdotto, nel costituirsi in appello, esercitando lo ius variandi ex art. 1453 cc rispetto alla originaria domanda di adempimento ex art. 2932 cc accolta in sentenza.
, invero, in primo grado aveva chiesto che, accertato l'inadempimento Parte_3 del promissario acquirente all'obbligo di concludere il contratto, fosse disposta l'esecuzione in forma specifica del preliminare, e solo in via gradata – sub c) dell'atto introduttivo- che << in caso di mancato versamento del prezzo >> entro un termine prestabilito, il tribunale dichiarasse lo scioglimento del contratto preliminare di vendita del 26.5.2015 per effetto del recesso del promittente venditore ex art. 1385 cc, con diritto a trattenere la caparra confirmatoria di € 130.000,00. Ora, a fronte dell'accoglimento da parte del tribunale della domanda principale di adempimento, con esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, , stante l'accertato grave inadempimento del Parte_3 posto dal tribunale a base della pronuncia di esecuzione coattiva, ha inteso modificare la originaria Pt_1 domanda, perché il perdurante inadempimento del promissario acquirente all'obbligo di concludere il contratto preliminare e una prognosi di inadempimento anche in futuro – stante il mancato pagamento
7 del prezzo di vendita dopo la sentenza 1845/2023 ma soprattutto la accertata mancanza in capo al Pt_1 dei mezzi economici per provvedersi, considerata l'entità della somma da versare ed avendo il un Pt_1 patrimonio immobiliare interamente ipotecato e/o pignorato e redditi non superiori a d € 12.838,00
(limite per l'ammissione al gratuito patrocinio di cui beneficia) – ha determinato la perdita di interesse all'adempimento, sicché il promissario venditore chiede invece dell'adempimento lo scioglimento del contratto per recesso ex art. 1385 cc, con diritto a trattenere la caparra ed alla restituzione del bene.
Tale variazione della domanda è legittima e consentita anche solo con dichiarazione resa nella comparsa di costituzione in appello, senza cioè necessità di alcuna impugnazione incidentale della sentenza, di cui si invoca la modifica. Ed infatti, nell'ipotesi di versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente, che abbia agito per l'adempimento proponendo la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c., può, in sostituzione della originaria pretesa, legittimamente chiedere, nel corso del giudizio, il recesso dal contratto a norma dell'art. 1385 c.c., comma 2, senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei nova, poiché tale modificazione della originaria istanza costituisce legittimo esercizio di un perdurante diritto di recesso rispetto alla domanda di adempimento (Cass., Sez. 3, 24 gennaio 2002, n. 849; Cass., Sez. 6-2, 24 novembre 2011, n. 24841; Cass, sez. II, 16/01/2018 n.882). Da ultimo la Suprema Corte - Cassazione civile sez. VI, 23/04/2020, n.8048- ribadisce che << nei contratti a prestazioni corrispettive, la parte non inadempiente che abbia agito per l'esecuzione del contratto può, in sostituzione della originaria pretesa, legittimamente chiedere, anche in grado di appello, il recesso dal contratto a norma dell'art. 1385, comma 2, c.c. senza incorrere nelle preclusioni derivanti dalla proposizione dei "nova", atteso che lo "ius variandi" previsto dall'art. 1453 c.c., che deroga al divieto di "mutatio libelli" contenuto nell'art. 345 c.p.c., può essere esercitato in ogni stato e grado, e persino in sede di rinvio. Ne consegue che la parte appellata che intenda procedere al mutamento della domanda può esercitare tale facoltà anche con la sola comparsa di risposta senza necessità di dover proporre, nei termini e nelle forme previste dalla legge, impugnazione incidentale.>>
Ne consegue che la deroga al divieto di "mutatio libelli" contenuto nell'art. 345 c.p.c. conferisce una facoltà, che può essere esercitata da parte appellata, anche con la sola comparsa di risposta, senza necessità di dover proporre, nei termini e nelle forme previste dalla legge, impugnazione incidentale (anche Cass.
n. 13003/2010, nonchè Cass. n. 12238/2011).
La domanda così proposta dall'appellato di scioglimento del contratto per effetto del recesso – contro cui parte appellante formula una contestazione generica e poco convincente – impone alla Corte di rivisitare il dictum della sentenza, alla luce delle ragioni di censura, per verificare se, nell'ottica della diversa domanda oggetto del thema decidendum rimesso alla Corte in questa sede, il grave inadempimento del promissario acquirente, accertato in primo grado, debba essere confermato o meno, fondando, infatti,
l'inadempimento colpevole imputabile al promissario venditore la ragione giustificatrice sia della domanda di adempimento del contratto preliminare con esecuzione in forma specifica, sia della
8 domanda da scrutinare in questa sede di scioglimento del contratto per effetto del recesso.
Conseguentemente restano assorbite tutte le censure che involgono la valutazione della congruità prezzo del bene, della entità della sua riduzione per la presenza di opere abusive, come tutte le censure sulla incidenza di dette opere sulla possibilità di commerciabilità per il trasferimento del bene in relazione alla domanda ex art. 2932 cc., ed infine la domanda alla condanna generica del convenuto al pagamento delle imposte e tasse gravanti sul bene per il ritardato trasferimento.

4.1. Resta da verificare, quindi, se la valutazione operata dal tribunale sull'inadempimento imputabile al promissario acquirente sia corretta e, ove tale accertamento sia confermato, se tale inadempimento possa giustificare il recesso del promissario venditore.
La parte adempiente, infatti, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, può esercitare la facoltà di recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, avendo detta domanda una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione ( vedi Cassazione civile sez. II, 06/06/2017, n.14014). Ove si verifichi l'inadempimento, il contraente non inadempiente può scegliere tra l'esercizio del recesso dal contratto, ritenendo la caparra, qualora l'abbia ricevuta o esigendone il doppio qualora l'abbia versata, ovvero l'esercizio dell'azione di adempimento o di risoluzione e/o di risarcimento dei danni. La possibilità di agire per la risoluzione e il risarcimento consente di conseguire un ristoro patrimoniale più cospicuo, non limitato alla caparra, ove il danno subito in conseguenza dell'inadempimento superi quello preventivamente determinato con la caparra confirmatoria;
infatti, quando il contraente non inadempiente agisce per la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è determinato secondo i principi generali. Diversamente la parte può alternativamente esercitare il diritto di recesso e limitarsi ad un ristoro pari a quello predeterminato con la caparra.
Si tratta pertanto di possibilità alternative.
Per pacifica giurisprudenza, la disciplina dettata dall'art. 1385, comma 2, c.c. in tema di recesso per inadempimento, nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto, anche per stabilire la legittimità del recesso, di cui eventualmente la parte non inadempiente si sia avvalsa, occorre espletare l'indagine sull'inadempimento contrattuale, da compiersi secondo i medesimi criteri che si devono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di adempimento e/o risoluzione, nel senso che “occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambe le parti contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di esse abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altra al mantenimento del negozio”. Così Cass. Civ.,
Sez. VI, ord. n. 10196 del 16.04.2021, Cass. Civ. Sez. I, ord. n. 12549 del 10.05.2019 e, conformemente,
Cass. Civ. Sez. II, ord. n. 21209 dell'8.08.2019. A conferma di quanto sin qui evidenziato va rilevato che
9 il recesso di cui all'art. 1385, comma 2, c.c. costituisce uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, analogo a quelli previsti dagli artt. 1454,
1456 e 1457 c.c., che ha in comune con la risoluzione giudiziale sia i presupposti, colpevolezza e gravità dell'inadempimento della controparte, sia la conseguenza, ossia la caducazione ex tunc degli effetti del contratto.
Conseguentemente il recesso del promissario venditore ex art. 1385 cc comma 2 è legittimo solo previa valutazione della condotta del promissario acquirente come inadempimento di non scarsa importanza.

4.2. Ciò posto, i motivi di appello, che si appuntano avverso l'accertamento dell'inadempimento, meritano trattazione congiunta, nella misura in cui censurano il passaggio motivazionale della sentenza di primo grado che ha ritenuto come la mancanza di agibilità dell'immobile non fosse idonea a giustificare il mancato adempimento del preliminare da parte del promissario acquirente nel termine del 31.5.2016 contrattualmente indicato dalle parti per la stipula del definitivo.
Detti motivi così parametrati, però, non colgono nel segno.
Il tribunale ha accertato che l'immobile era privo del certificato di agibilità, presentando difformità urbanistiche, di cui però l'acquirente era ben consapevole, sin dalla proposta di acquisto del 26.5.2015, avendo proposto l'acquisto del bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava;
in detta proposta peraltro l'immobile è indicato come “ ex complesso sportivo + terreni agricoli” ed è individuato solo con le particelle catastali ricavate del catasto terreni, senza alcuna indicazione, invece, dei dati ricavati dal catasto fabbricati: la mancata indicazione catastale dei fabbricati, pure oggetto di proposta – nella misura in cui le irregolarità urbanistiche riguardavano proprio tali beni immobili – va valorizzata nell'ottica della piena consapevolezza del della situazione di non conformità urbanistica del bene, che si accingeva Pt_1 ad acquistare e che, per tale ragione, evitava di riportare le indicazioni catastali dei fabbricati nella proposta a sua firma poi convertita in preliminare. A conforto di tale tesi si pone – secondo il tribunale - anche la prova orale svolta in primo grado e la c.t.u., che ha chiaramente precisato come il bene non aveva mai avuto alcuna agibilità come ippodromo e non potrebbe più averla, sulla base del nuovo strumento urbanistico ora vigente, ragion per cui il bene nella proposta è indicato genericamente come
“ex complesso sportivo”.
Tale ricostruzione del primo giudice appare conforme alle emergenze probatorie e condivisibile.
In disparte che secondo il comune comportamento una proposta di acquisto così importante è generalmente preceduta da una attività necessaria a prendere contezza del bene, sia delle sue condizioni materiali, che delle sue vicende urbanistiche, comunque la presenza di alcune difformità urbanistiche che condizionavano la agibilità e la conformità urbanistica dell'immobile era circostanza ben conosciuta ed accettata dal Tanto emerge in particolare dalla deposizione del teste – sentito Pt_1 Testimone_1 alla udienza del 27.9.2019- che, avendo curato la vendita dell'immobile, quale mediatore, riferisce che “ sia in fase di trattative che in fase di immissione nel possesso dell'immobile, il liquidatore della Ippica
10 Salento S.r.l. rendeva edotto il sig. che il complesso sportivo promesso in vendita Parte_1 comprendeva una piccola parte irregolare destinata alla demolizione;
” anche se si aggiunge a chiosa che
“tanto ( cioè la presenza dell'abuso n.d.r.) gli veniva riferito dopo il preliminare”; comunque il teste ha poi confermato “che trattandosi di costruzioni di scarso rilievo ed in pessimo stato manutentivo il sig. accettava il complesso sportivo nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, prestando il suo Pt_1 consenso alla demolizione del vano già destinato alla biglietteria”
Tali deposizioni consentono di concordare con il primo giudice sul fatto che il era sin da subito a Pt_1 conoscenza della circostanza che nel complesso che si accingeva ad acquistare vi fosse un immobile abusivo. Ciononostante, ha continuato a versare gli importi di acconto sul prezzo concordato, senza dare peso a tale circostanza;
ha chiesto anche un differimento della data del rogito (dal 30.3.2016 al 30.6.2016) accettando le nuove e peggiorative condizioni imposte dalla società venditrice. Tutto senza mai far valere l'abuso.
Anche il carteggio intercorso fra le parti per il tramite dei rispettivi legali, prima della data fissata per il rogito, ma anche dopo tale data - ed in particolare le note del 13.5.2016 (all. 11), del 18.5.2015 (all. 12), del 20.5.2016 (all. 13), del 5.7.2016 (all. 17) e del 18.7.2016 (all. 18) – pure valorizzato dal tribunale, fa emergere un quadro della vicenda che esclude che le parti abbiano mai annesso rilevanza alla presenza i abusi edilizi, ai fini della vendita. Ed infatti (anche addirittura fino alla nota del 30.10.2016) la posizione delle parti era finalizzate soltanto a rivedere/ confermare la congruità del prezzo di acquisto, perché, alla luce della necessità di demolizione dei fabbricati abusivi, il riteneva divenuto ormai eccessivo Pt_1 il prezzo concordato (€ 380.000), proponendo quello di € 184.000 - come stimato dall'ing. – a suo Per_2 dire più adeguato (vedi nota 18.7.2016 in atti) anche per la necessità delle opere di demolizione e dei relativi costi, che la non accettava perché eccessivamente sproporzionato;
tenuto Parte_3 conto che, come sottolinea il tribunale, le difformità in questione erano lievi, perché riguardavano soltanto tre immobili - la biglietteria, la selleria e la sopraelevazione dei box B, per un totale di 210 mc circa, come indicato anche nella c.t.u. - e non incidevano in modo significativo sul prezzo concordato.
Solo dopo la richiesta di accesso per la demolizione di un fabbricato di 30 mq adibito ad ex biglietteria in quanto abusivo (richiesto dal liquidatore il 6.5.2016 nell'ottica di una attività di regolarizzazione urbanistica prodromica al trasferimento del bene da effettuarsi entro il 30.6.2015), il Pt_1 inopinatamente negando il consenso all'accesso, pure già in precedenza concesso - ha iniziato a sollevare questioni sulla difformità edilizia del bene, fissando per l'11.5.2016 la data del rogito. Ben sapeva però che, impedendo di fatto la demolizione del vano e la conseguente regolarizzazione urbanistica, non vi sarebbe stata alcuna possibilità di trasferimento dell'immobile dinanzi al notaio, essendo prevedibile ed ovvio che non si poteva trasferire il bene in difetto di tale certificazione.

4.3. Il contratto preliminare, comunque, a detta del tribunale, poteva essere adempiuto, nonostante tali irregolarità urbanistiche, che non impedivano la commerciabilità del bene ed il suo trasferimento,
11 evidentemente previa regolarizzazione degli abusi, perché l'immobile era nel complesso dotato di validi titoli edilizi, ossia gli estremi della concessione ad edificare e/o il permesso a costruire;
si trattava di piccole difformità che non potevano comportare la nullità della vendita. Si richiama, al riguardo, la pronuncia delle Sezioni Unte della Corte di Cassazione 22/03/2019, n. 8230, secondo cui << In costanza di una dichiarazione sul titolo urbanistico reale e riferibile all'immobile, il contratto di compravendita immobiliare sarà valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato, e ciò per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità>> .
La questione della negoziabilità di immobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate e/o non sanabili, va risolta sul piano dell'inadempimento. In particolare, in tema di preliminare, Cass. civ., 19 dicembre 2006, n. 27129, ha ritenuto inadempimento di non scarsa importanza — tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata — il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile costruito in violazione di un vincolo di inedificabilità assoluta e al di fuori di ogni possibilità di regolarizzazione;
e Cass. civ., 22 novembre 2012, n. 20714, ha affermato che la presentazione dell'istanza di condono edilizio e del pagamento delle prime due rate dell'oblazione presuppone che la domanda in questione sia connotata dai requisiti minimi perché possa essere presa in esame, con probabilità di accoglimento, dalla P.A., in difetto delle quali il preliminare di vendita può essere risolto per colpa del promittente venditore.
Ancora più esplicitamente Cass. civ., 24 marzo 2004, n. 5898, ha affermato che il difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo urbanistico non rileva di per sé ai fini della validità dell'atto di trasferimento, trovando rimedio nella disciplina dell'inadempimento contrattuale.
L'assunto di parte appellante- di cui agli scrutinati motivi - secondo cui il rogito non si è potuto stipulare perché il notaio non ha inteso stipulare il contratto di vendita di un bene privo di agibilità appare quindi inconferente nella economia della lite, ai fini della valutazione della imputabilità dell'inadempimento.
Va invece chiarito che la mancanza di agibilità non esonera il dalla responsabilità per il mancato Pt_1 adempimento del preliminare, perché è provato che egli era ben consapevole, sin dall'inizio del rapporto, della presenza di un vano abusivo da demolire;
il bene era comunque commerciabile, dovendo essere solo regolarizzato con la demolizione e/o con la sanatoria dei vani abusivi, perché l'immobile non era privo di certificati autorizzativi (Autorizzazione del 15.12.1967 e C.E. 62/83 del 10.12.1983) e si trattava di difformità assolutamente minime che non intaccavano la possibilità di trasferimento del bene.
Era tuttavia necessaria una regolarizzazione di tali abusi ancorchè minimi per potersi effettuare il trasferimento ancorchè la vendita non sarebbe stata nulla.

4.4. Il quindi, dopo aver acconsentito alla demolizione nella prima fase delle trattative, ovvero Pt_1 subito dopo l'accettazione della proposta del 26.5.2015, quando in ogni caso ha appreso di tale irregolarità, ha invece impedito al liquidatore di accedere al complesso per effettuare la demolizione, prodromica alla successiva regolarizzazione degli abusi, invitando dopo pochissimi giorni la parte
12 venditrice innanzi al notaio. Nonostante il concesso differimento del rogito fino al 30.6.2016, la data del primo incontro innanzi al notaio è quella dell'11.5.2016 (appena 5 gg dopo il 6.5.2016 in cui vi fu la richiesta di accesso del liquidatore).
Tali elementi fattuali, anche dal punto di vista della loro tempistica, evidenziano che il invitando Pt_1 le parti innanzi al notaio non intendeva certo manifestare una disponibilità ad adempiere il preliminare versando il residuo prezzo, ma militano nel senso assolutamente contrario: impedendo la regolarizzazione il poteva agevolmente prevedere che il rogito non avrebbe potuto aver luogo, ed ha agito in tal Pt_1 senso.
L'inadempimento è in questa condotta.

4.5. In disparte che ove l'immobile fosse stato regolarizzato con la demolizione del vano abusivo la vendita avrebbe potuto aver luogo, in effetti il notaio si rifiutò di stipulare un trasferimento di un Per_1 bene senza agibilità e privo di regolarizzazione urbanistica, ma tale circostanza – ampiamente provata in atti - assume una valenza assolutamente neutra ai fini della imputabilità dell'inadempimento, perché non può la mancanza della agibilità essere imputata alla parte venditrice, in quanto la difformità non è sopravvenuta alla conclusione del contratto ed è provato che sia stata tenuta presente da entrambi i contraenti quale presupposto oggettivo per la formazione del consenso, alla stregua di una globale ricostruzione della loro volontà e senza che si richieda un espresso riferimento a detto presupposto nelle clausole negoziali (cfr. Cassazione civile sez. II, 15/05/2024, n.13435), tant'è che si Parte_3 era attivata per eliminare tale ostacolo al trasferimento;
il mancato trasferimento è imputabile invece alla parte acquirente perché, nonostante il ben sapesse, già dall'inizio del rapporto negoziale, che il Pt_1 bene così com'era, senza agibilità, non avrebbe potuto essere formalmente oggetto di atto di vendita e che tale empasse si sarebbe potuta superare con la demolizione del fabbricato abusivo ed successivo il rilascio della agibilità, ha ciononostante impedito ogni attività di regolarizzazione edilizia e urbanistica, necessaria e preliminare al trasferimento, invitando subito le parti innanzi al notaio, sicchè il trasferimento non è avvenuto, indipendentemente dalla posizione del notaio, unicamente per effetto di tale condotta ostruzionistica del In sostanza il ben a conoscenza della presenza di un Pt_1 Pt_1 fabbricato abusivo ( di appena 30 mq e 110 mc) alla cui demolizione aveva pure già prestato il consenso, negando ingiustificatamente poi l'accesso del liquidatore alla struttura per demolire il vano biglietteria, ha di fatto ostacolato ed anzi escluso la possibilità di una regolarizzazione impedendo il trasferimento da parte del notaio: tanto integra “grave inadempimento” del preliminare ascrivibile al promissario acquirente, perché tale condotta non è di scarsa importanza nell'economia del negozio, avendo inciso significativamente sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto contrattuale, impedendo il realizzarsi degli interessi delle parti sottesi al negozio traslativo della proprietà.
La mancata vendita è inadempimento grave imputabile al Pt_1
13 Le censure proposte avverso la valutazione della parte inadempiente e la consapevolezza dell'assenza di agibilità vanno pertanto disattese, risultando confermata la sentenza sull'accertamento del grave inadempimento del promissario acquirente.

5. Tanto porta con assorbimento di ogni altra questione al rigetto dell'appello, con conferma della sentenza nella parte in cui accerta il grave inadempimento del promissario acquirente al contratto preliminare dei vendita del 26.5.2015; correlativamente, in forza dell'esercizio dello ius variandi va accolta,
a modifica delle statuizioni consequenziali di cui in sentenza, in luogo della domanda di adempimento la domanda di scioglimento del contratto per effetto del recesso del promissario venditore ex art. 1385 cc :
l'accertato inadempimento colpevole e non di scarsa importanza della controparte giustifica il recesso legittimo della parte adempiente, , che, conseguentemente, ha diritto Parte_3 anche alla restituzione del bene – nel cui possesso il fu immesso sin dal preliminare del maggio Pt_1
2015- ed a trattenere la somma di € 130.000 versata a titolo di caparra confirmatoria a titolo di ristoro forfettizzato del danno subito dall'inadempimento.
Va segnalato che la disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c. in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, ma è legata agli stessi presupposti, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Ne consegue che, laddove sia chiamato a valutare se il recesso sia stato esercitato legittimamente, ossia in presenza delle condizioni richieste dalla legge, il giudice non può arrestare la sua indagine alla sussistenza di un inadempimento della controparte, ma è tenuto a valutare se esso sia o meno di scarsa importanza, ai sensi dell'art. 1455 c.c., ovvero ad accertare la sua effettiva incidenza sul sinallagma contrattuale verificando, alla stregua della regolamentazione complessiva del contratto, se esso abbia compromesso l'utilità che dal contratto l'altra parte intendeva conseguire ( di recente anche Cassazione civile sez. II, 17/05/2024, n.13845).

6. Le spese del grado , liquidate come in dispositivo, vanno definite pertanto secondo il criterio della soccombenza (ex art. 91 c.p.c.) tenendo conto che la soccombenza, per il principio di infrazionabilità della domanda va individuata con riguardo al processo considerato unitariamente, cioè all'esito della controversia decisa dal giudice dell'impugnazione e non dei singoli segmenti (grado e fase) del giudizio.
Vanno liquidate in questa sede anche le spese del procedimento cautelare, svolto in corso di causa, atteso che l'esito della fase cautelare endoprocessuale non ha un'autonoma rilevanza ai fini della complessiva regolamentazione delle spese di lite, in quanto il criterio della soccombenza non si fraziona a seconda dell'esito delle varie fasi del giudizio, ma va riferito unitariamente alla decisione finale della lite, senza che rilevi che in qualche grado o fase del giudizio la parte poi definitivamente soccombente abbia conseguito un risultato ad essa favorevole( Cassazione civile sez. II, 25/03/2022, n.9785)
14 Deve darsi atto, inoltre e nonostante l' ammissione della parte appellante al patrocinio a spese dello Stato, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto, anche se esso non sia stato inizialmente versato (Cass. civile sez. un., 20/02/2020, n.4315). Va ricordato, poi, che la presentazione dell'istanza di distrazione delle spese proposta dal difensore della parte ammessa al patrocinio a spese dello Stato non costituisce rinuncia implicita al beneficio da parte dell'assistito, attesa la diversa finalità ed il diverso piano di operatività del gratuito patrocinio e della distrazione delle spese -
l'uno volto a garantire alla parte non abbiente l'effettività del diritto di difesa e l'altra ad attribuire al difensore un diritto in "rem propriam" - con la conseguenza che il difensore è privo del potere di disporre dei diritti sostanziali della parte, compreso il diritto soggettivo all'assistenza dello Stato per le spese del processo, potendo la rinuncia allo stesso provenire solo dal titolare del beneficio, e tenuto conto, peraltro, che l'istituto del gratuito patrocinio è revocabile solo nelle tre ipotesi tipizzate nell'art. 136 del d.P.R. n.
115 del 2002, norma eccezionale, come tale non applicabile analogicamente ( v. Cassazione civile sez. un.,
26/03/2021, n.8561).
Si provvederà infine, con separato provvedimento, all'esito della proposizione di apposita istanza da parte dell'interessato corredata della documentazione necessaria ad attestare il perdurante possesso dei requisiti di legge per godere del beneficio, a liquidare le competenze spettanti al difensore della parte ammessa al gratuito patrocinio.



P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da in Parte_1 proprio ed in qualità di rappresentante legale di con atto di citazione notificato il 19.07.2023, Parte_2 nei confronti di in persona del liquidatore, avverso la sentenza del Tribunale di Lecce Parte_3
n. 1845/2023 del 16.06.2023 notificata il 20.6.2023, così provvede:

1. Rigetta l'appello e per l'effetto conferma la sentenza appellata, nei termini di cui in motivazione;

2. Conseguentemente, a parziale modifica della sentenza impugnata ed in accoglimento dello ius variandi esercitato dall'appellato, dichiara lo scioglimento del contratto preliminare del 26.5.2015 per effetto del recesso del promittente venditore ex art. 1385 cc;

3. Autorizza, quindi, in persona del liquidatore, a trattenere la soma di € 130.000 Parte_3 versata a titolo di caparra confirmatoria;

4. Condanna nella qualità in atti a restituire a in persona Parte_1 Parte_3 del liquidatore, il complesso sportivo sito in Arnesano alla contrada Condò, in Catasto censiti al fg. 6, p.lle 30-153-154-155-156-157-158, oggetto di preliminare;

5. Conferma nel resto;

15 6. Condanna nella qualità in atti al pagamento delle spese di lite del presente Parte_1 grado, sostenute da in persona del liquidatore, che liquida in € 11.200,00, Parte_3 oltre esborsi ed accessori di legge e di tariffa;

7. Dà atto che ricorrono le condizioni di cui all'art. 13 co. 1 quater t.u. 115/2002 per il pagamento del doppio del contributo unificato, se dovuto.
Così deciso in Lecce nella camera di consiglio del 28 gennaio 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Consiglia Invitto Dott. Antonio F. Esposito
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