Pubblicato il 17/03/2025

N. 02154/2025REG.PROV.COLL.

N. 05061/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5061 del 2024, proposto dalla sig.ra FF TA, in qualità di titolare dell’impresa individuale “Chalet Plinio di FF TA”, e dalla sig.ra FF UR, rappresentate e difese dall’avv. Ippolito Matrone, con domicilio digitale presso il medesimo in assenza di elezione di domicilio fisico in Roma;

contro

Comune di Castellammare di Stabia, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Maria Antonella Verde e Giuseppina Moccia, con domicilio digitale presso le medesime in assenza di elezione di domicilio fisico in Roma;

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per la Campania, sezione sesta, del 10 giugno 2024, n. 3640, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Castellammare di Stabia;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 4 febbraio 2025 il cons. Francesco Guarracino, nessuno presente per le parti;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. – Le signore TA FF, titolare dell’impresa individuale “Chalet Plinio di FF TA”, e UR FF, proprietaria dell’immobile per cui è causa, hanno proposto appello avverso la sentenza, indicata in epigrafe, con la quale il Tribunale amministrativo regionale per la Campania ha respinto il loro ricorso contro l’ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi adottata dal Comune di Castellammare di Stabia, a seguito di sopralluogo effettuato presso i locali adibiti ad attività di bar-ristorante in via Benedetto Brin n. 29, attualmente denominata “Chalet UR”, al fine di reprimere la “ variazione della destinazione d’uso effettuata ai soli fini catastali in data 09.04.2015 da abitazione ultra popolare A5 in locale commerciale C1, in assenza di titolo abilitativo urbanistico edilizio; - diversa distribuzione interna, oltre presenza di un soppalco con relativa scala di accesso; - realizzazione di apertura esterna, posta nella zona lavaggio che immette all’area esterna” .

2. – Il Comune di Castellammare di Stabia si è costituito in giudizio depositando una memoria per chiedere la reiezione dell’appello.

3. – Con ordinanza del 24 luglio 2024, n. 2824, la domanda di sospensione dell’esecutività della sentenza di primo grado, presentata in via incidentale dalla parte appellante, è stata accolta per la prevalente esigenza di mantenere la res adhuc integra fino alla definizione del giudizio nel merito.

4. – L’appellante ha depositato una memoria di discussione e chiesto il passaggio in decisione senza discussione orale.

5. – Alla pubblica udienza del 4 febbraio 2015 la causa è stata trattenuta in decisione.

6. – Nel giudizio di primo grado le odierne appellanti avevano avversato l’ordinanza impugnata articolando tre motivi di ricorso.

Con il primo motivo, riferito al cambio di destinazione d’uso, avevano sostenuto che l’unità immobiliare in questione aveva sempre avuto destinazione commerciale, pur essendo stata accatastata, forse per motivi fiscali, come residenza popolare A5, e, evidenziando che un terraneo di appena 15 mq. difficilmente poteva avere condizioni igienico-sanitarie compatibili con la residenza, avevano denunciato il vizio d’istruttoria del provvedimento impugnato, sul rilievo che il classamento catastale, munito di valenza soprattutto fiscale, nulla avrebbe dimostrato in merito alla destinazione urbanistica dell’immobile.

Con il secondo motivo avevano sostenuto che la diversa distribuzione interna, al più, poteva giustificare una sanzione pecuniaria, e non ripristinatoria, in quanto frutto di un’attività di manutenzione straordinaria soggetta al regime della comunicazione di inizio lavori, mentre, relativamente alla presenza di un soppalco con scala e all’apertura esterna, avevano dedotto di aver provveduto al ripristino dello stato dei luoghi.

Con il terzo motivo, infine, si erano dolute dell’omessa preventiva comunicazione dell’avvio del procedimento.

7. – Il T.a.r. ha giudicato complessivamente infondate le censure rivolte avverso l’ordinanza di demolizione delle opere abusive, riconoscendo giustificate le contestazioni dell’amministrazione riguardo a quest’ultime (§ 8-9 della sentenza), e, dato atto che « vi è stata una spontanea esecuzione del ripristino dello stato dei luoghi in conformità a quanto disposto con l’ordinanza n. 102/2023 [cioè l’ordinanza impugnata] , la cui fine dei lavori è stata comunicata l’8 febbraio 2024 allo sportello Unico dell’Edilizia del Comune di Castellammare di Stabia », si è concentrato (§ 10: « [r]estano da esaminare… ») sulle censure articolate dalle ricorrenti contro la sanzione di ripristino dello stato dei luoghi riferito al contestato cambio di destinazione d’uso; quindi, osservando preliminarmente l’irrilevanza di un’ottemperanza solo parziale dell’ordine di demolizione, per la ritenuta necessità di valutare in termini globali e non atomistici l’intervento edilizio, ha ritenuto che la destinazione ad uso commerciale dell’immobile, rivendicata dalle ricorrenti, non fosse assistita da sufficienti elementi di prova, non avendo dato prova di elementi idonei a sconfessare il valore, sia pure indiziario, delle risultanze catastali.

7.1 – Nello specifico, il giudice di primo grado ha così motivato sul punto:

« A riguardo, l’articolo 9-bis, comma 1-bis, del TU edilizia, come recentemente modificato dal D.L. 16 luglio 2020, n. 76, convertito, con modificazioni, dalla Legge 11 settembre 2020, n. 120, così prevede: “1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia”.

Nel titolo di proprietà del 2015 si riconosce espressamente la destinazione catastale “ad uso abitativo” limitandosi genericamente lo stesso a riferire di una destinazione “di fatto” a locale commerciale, senza fornire alcun principio di prova circa il momento in cui si sia realizzata tale destinazione d’uso “di fatto”, e la norma appena richiamata specifica che per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio lo stato legittimo è quello desumibile dalle “informazioni catastali di primo impianto”.

Non soccorre la tesi dell’errore nell’indicazione catastale nemmeno la perizia privata di parte, in quanto, come si desume dal documento catastale riportato, la destinazione d’uso A5 degli immobili di cui al fg.11 p.lla 30, diversamente da quanto affermato nella relazione, non è indicata solo per l’immobile delle ricorrenti, risultando avere la destinazione A5 anche altri locali posti a piano terra.

In assenza di elementi di prova certi, le informazioni catastali assumono un valore presuntivo, in quanto non smentite se non da una destinazione “di fatto” riconosciuta solo in epoca recente ».

7.3 – In merito alla lamentata violazione dell’art. 7 della l. 7 agosto 1990, n. 241, il T.a.r. ha ritenuto che il motivo, in disparte il rilievo per cui nel provvedimento impugnato si fa espresso riferimento a un mancato riscontro al verbale di accertamento contravvenzionale e comunicazione di avvio del procedimento prot. 21863 del 31 marzo 2023, fosse, comunque, infondato alla luce del carattere doveroso del provvedimento impugnato.

8. – L’appello è affidato a un unico complesso motivo di impugnazione.

Le appellanti sostengono, anzitutto, che il T.a.r. avrebbe dovuto dichiarare la parziale improcedibilità della domanda giudiziale per sopravvenuta cessata materia del contendere, stante la carenza d’interesse delle ricorrenti circa le opere oggetto di avvenuto ripristino.

Deducono inoltre, con riferimento al cambio di destinazione d’uso, l’erroneità della sentenza appellata, perché il locale de quo avrebbe sempre avuto destinazione commerciale e il T.a.r. non avrebbe tenuto conto dei documenti annessi alla perizia giurata che, allegata al contratto di compravendita dell’immobile rogato il 11 maggio 2011, avrebbero provato la pregressa destinazione commerciale, né del fatto che l’autorizzazione del dehors in data 25 giugno 2019 costituirebbe il titolo successivo che, essendo stato rilasciato in ragione della destinazione commerciale del locale oggetto del giudizio, definirebbe lo stato legittimo del medesimo, come previsto proprio dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del TU edilizia, il quale si riferisce anche agli “….eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

In via subordinata, invocano l’applicabilità dello ius superveniens costituito dal comma 1 ter dell’art. 23 ter del TU edilizia, introdotto dal d.l. 29 maggio 2024, n. 69, convertito con l. 24 luglio 2024, n. 105, nel senso della liberalizzazione del mutamento di destinazione d’uso tra le categorie funzionali “residenziale” e “commerciale” nelle unità immobiliari che, come quella per cui è causa, sono ricomprese in zona territoriale omogenea “A”.

9. – Le censure sono infondate.

L’esecuzione dell’ordinanza di demolizione non fa cessare la materia del contendere, la cui dichiarazione presuppone, infatti, l’accertamento che nel corso del giudizio la pretesa del ricorrente (nel caso di specie, al mantenimento delle opere) sia stata pienamente soddisfatta (cfr. art. 34, co. 5, c.p.a.), così da rendere inutile la prosecuzione del processo ( ex multis , Cons. Stato, sez. VI, 19 aprile 2023, n. 3964; sez. V, 7 aprile 2023, n. 3616). Nel caso di specie, poi, la parziale ottemperanza prestata dalle ricorrenti all’ingiunzione di ripristino sarebbe avvenuta ancora prima della proposizione della loro domanda giudiziale (cfr. ricorso di primo grado, pag. 5, sub 2.1), il che avrebbe potuto, semmai, riflettersi sull’interesse a ricorrere e, quindi, su una condizione di ammissibilità del gravame.

Con riferimento al contestato cambio di destinazione d’uso, alla luce della documentazione depositata agli atti di causa risulta ineccepibile e insuperato quanto rilevato dal primo giudice in merito all’assenza di prova di un pregresso cambio, formale e non di mero fatto, della destinazione d’uso attestata dalle informazioni catastali di primo impianto, risultando, in particolare, corretto che nel documento catastale dell’intero stabile (la visura storica contenuta nella perizia allegata al rogito notarile) la destinazione A5 è attribuita anche ad altri locali posti a piano terra del fabbricato censito al fg.11 p.lla 30 (al contrario di quanto sostenuto nella perizia medesima).

Si può altresì aggiungere che la mera rappresentazione fotografica d’epoca dell’esterno del Gran Ristorante HI (inserita nella stessa perizia giurata), tanto più in difetto di un raffronto diretto con l’attuale stato dei luoghi, non è idonea ad inferire alcunché sull’allora destinazione dello specifico locale de quo .

L’autorizzazione del giugno 2019 riferita al dehors , cioè a un’installazione esterna ai locali dell’attività commerciale, non costituisce un titolo successivo che abbia abilitato a interventi parziali sull’unità immobiliare medesima, ai sensi dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del TU edilizia, né in questa sede può farsi questione dell’applicabilità di sopravvenienze normative rispetto alla data di emanazione del provvedimento impugnato, la cui legittimità va scrutinata con esclusivo riferimento allo stato di fatto e di diritto dell’epoca di adozione, in ossequio al principio del tempus regit actum .

10. – Per queste ragioni, in conclusione, l’appello dev’essere respinto.

11. – Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Seconda), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna le appellanti, in solido, al pagamento delle spese del presente grado del giudizio in favore del Comune di Castellammare di Stabia, che liquida nella somma complessiva di € 3000,00 (tremila/00), oltre accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 4 febbraio 2025 con l’intervento dei magistrati:

Oberdan Forlenza, Presidente

Giovanni Sabbato, Consigliere

Antonella Manzione, Consigliere

Francesco Guarracino, Consigliere, Estensore

Carmelina Addesso, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Francesco Guarracino	Oberdan Forlenza

IL SEGRETARIO