REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VASTO
Il Tribunale di Vasto, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Elena Faleschini, in esito all'udienza del 30/4/2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127- ter c.p.c., richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa, viste le conclusioni rassegnate dalle parti e lette le note sostitutive della discussione orale, ha pronunciato e pubblicato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 368 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2021 e promossa da
(C.F. ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dagli Avv.ti Giacomo Cerullo e Massimo La Palombara, ed elettivamente domiciliata nello studio del primo sito a Vasto (CH) al corso Garibaldi n. 115/D; attrice contro
(C.F. ), rappresentata e difesa CP_1 C.F._2 dall'Avv. Francesco Marzocchetti, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito a Vasto (CH) al corso Palizzi n. 1; convenuta
OGGETTO: PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1 ha convenuto in giudizio al fine di ottenerne la condanna CP_1 all'esatto adempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare con cui l'attrice, in data 26/2/2020, ha promesso in vendita alla convenuta la piena ed esclusiva proprietà della sezione di fabbricato sita in Vasto (CH) alla via Incoronata n. 92/C - composta dalle unità immobiliari individuate catastalmente al foglio
25, particella 215, sub. 5, cat. C/6, piano S1; al foglio 25, particella 215, sub. 2, cat. C/3, cl./2, piano terra;
al foglio 25, particella 215, sub. 6, cat. A/2, cl./2 piano 1-2) – al prezzo convenuto di € 420.000,00, di cui € 150.000,00 a titolo di caparra confirmatoria da versarsi, quanto ad € 50.000,00, alla stipula del preliminare, ed € 100.000,00 entro il 31/12/2020, con previsione dell'obbligo di corresponsione del residuo prezzo di € 270.000,00 al momento del rogito notarile “che avverrà dopo il 20/06/2022 e non oltre il 31/12/2022”.
A fondamento della propria domanda, l'attrice ha allegato l'inadempimento della convenuta rispetto all'obbligazione assunta dalla convenuta di corrispondere € 50.000,00 alla stipula del preliminare ed € 100.000,00 entro il 31/12/2020. In esito a diffida inoltrata dal proprio legale, l'attrice avrebbe ricevuto dalla convenuta pec con cui questa avrebbe chiesto la risoluzione del contratto eccependo una serie di gravi inadempienze da parte dell'attrice medesima afferenti a presunte irregolarità catastali ed edilizie e all'assenza del certificato di agibilità e dell'APE, doglianze tutte respinte dall'attrice.
ritualmente costituitasi in giudizio, ha, anzitutto, CP_1 negato il proprio inadempimento affermando la natura reale della caparra confirmatoria, derivandone che, in assenza di consegna del denaro, la relativa clausola non si sarebbe mai perfezionata. Quindi, premettendo di aver fatto eseguire delle verifiche sull'immobile dopo la firma del preliminare, ha spiegato domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento della controparte: nello specifico, la convenuta ha lamentato la difformità della classe energetica dell'immobile rispetto a quella indicata in contratto (F anziché B), la sussistenza di abusi edilizi e l'assenza del certificato di abitabilità/agibilità. La causa è stata istruita mediante produzioni documentali, interrogatorio formale dell'attrice, prova per testi e CTU.
Quindi, all'udienza del 30/4/2025, sostituita ex art. 127-ter c.p.c. dal deposito di note scritte, le parti hanno precisato le conclusioni nel modo che segue.
L'attrice ha chiesto di “1) accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della sig.ra nei confronti della sig.ra CP_1
in relazione al contratto preliminare di Parte_1 compravendita di immobile stipulato in data 26 febbraio 2020; 2) per
l'effetto, dichiarare ex art. 1453 c.c. la risoluzione del predetto contratto preliminare di compravendita di immobile stipulato in data
26 febbraio 2020; 3) sempre per l'effetto, condannare la sig.ra CP_1
al risarcimento, in favore della sig.ra ,
[...] Parte_1 di tutti i danni conseguenti a tale inadempimento, quantificati nella misura di euro 580.000,00 o altra somma ritenuta di giustizia, oltre al danno per il mancato trasferimento degli immobili promessi in vendita, da determinarsi secondo giustizia, oltre, altresì, alla rivalutazione monetaria e agli interessi legali sulla somma riconosciuta dalla data della domanda al saldo e al danno ex art.
96 c.p.c.; 4) il tutto con il favore delle spese e competenze di lite”.
La convenuta ha concluso domandando di “1) Ritenere e dichiarare
l'inammissibilità, l'improponibilità, l'improcedibilità, la nullità
e l'infondatezza, in fatto e in diritto, della domanda cautelare ex art.669 bis e ss. ex adverso proposta per tutte le ragioni esposte;

2) Ritenere e dichiarare l'inammissibilità, improponibilità, improcedibilità, la nullità e infondatezza in fatto e in diritto dell'avversa domanda di pagamento di €.150.000,00 a titolo di caparra confirmatoria per nullità e/o inefficacia della stessa clausola che prevede la caparra confirmatoria e/o perché insuscettibile di quell'adempimento in forma specifica e/o esatto adempimento ex adverso invocato, disciplinato dall'art.2930 c.c. e/o perché la clausola non si è mai perfezionata;
nel merito: 3) in accoglimento della domanda riconvenzionale, ritenere e dichiarare per tutte le ragioni su esposte il grave inadempimento dell'attrice e, per
l'effetto, dichiarare risolto il contratto preliminare stipulato in data 20/02/2020; 4) pertanto, ritenere e dichiarare che nessuna somma
è dovuta dalla Sig.ra all'attrice né a titolo di caparra CP_1 confirmatoria né per qualche altra ragione o titolo;
5) rigettare sempre e comunque tutte le domande proposte dall'attrice per tutte le ragioni espresse nel presente atto;
6) condannare, sempre e comunque, la Sig.ra al pagamento delle spese Parte_1
e competenze tutte di lite”.
* * *
1. Preliminarmente, il Tribunale prende atto della rinuncia della parte attrice all'istanza cautelare formulata unitamente alla domanda di merito, come già manifestata in sede di prima udienza di comparizione e trattazione, non rilevando, a tal fine,
l'accettazione della controparte, non trovando applicazione, nel caso di specie, l'art. 306 c.p.c. che si riferisce alla rinuncia agli atti importante l'estinzione del giudizio.
2. Nel merito, occorre preliminarmente rilevare che l'attrice, nell'esercizio della facoltà riconosciutale dall'art. 1453 c.c., così come interpretato dalla giurisprudenza di legittimità, ha mutato, in sede di note conclusive, la domanda di esatto adempimento, inizialmente spiegata, in domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento della controparte.
Tale mutamento va, anzitutto, reputato ammissibile in virtù del principio secondo cui «La disposizione dell'art. 1453 cod. civ., secondo cui nei contratti con prestazioni corrispettive la risoluzione può essere domandata anche quando inizialmente sia stato chiesto l'adempimento, fissa un principio di contenuto processuale in virtù del quale la parte che ha invocato la condanna dell'altra ad adempiere può sostituire a tale pretesa quella di risoluzione non solo per tutto il giudizio di primo grado, ma anche nel giudizio di appello, in deroga agli artt. 183, 184, 345 cod. proc. civ., sempre che non alleghi distinti fatti costitutivi e, quindi, degli inadempimenti diversi da quelli posti a base della pretesa originaria
(Cass. 4/10/2004 n. 19826; Cass. 24/5/2005 n. 10927; Cass. 10/1/2008
n. 1003; Cass. 6/4/2009 n. 8234; Cass. 20/6/2014 n. 14088)» (cfr.,
Cass., Sez. 2, Sentenza n. 11037 del 2015).
Quindi, preso atto che entrambe le parti hanno, infine, manifestato la propria volontà di sciogliersi dal vincolo contrattuale, si impone pronuncia di risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, a prescindere dalla valutazione – che seguirà – in merito agli specifici addebiti posti da ambo le parti a fondamento delle reciproche domande di risoluzione.
Invero, «ove le reciproche domande di risoluzione siano tutte infondate, il giudice, pur non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di una delle parti, deve comunque dare atto della impossibilità di esecuzione del contratto per effetto della scelta congiuntamente operata in giudizio e disporre gli effetti di cui all'art. 1458 cod. civ. (v. Cass. 18/05/2005, n. 10389; 16/02/2001,
n. 2304; 24/11/2000, n. 15167; 04/04/2000, n. 4089; 29/11/1994, n.
10217; 29/04/1993, n. 5065; 25/05/1992, n. 6230); il giudice deve in tale ipotesi far comunque luogo a declaratoria di risoluzione del contratto, in quanto le contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, attese le contrastanti premesse, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale (v. Cass. 19/12/2014, n.
26907, e, conformemente, Cass. 19/1/2016, n. 767; 21/09/2020, n.
19706; 16/02/2023, n. 4919)» (Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 13118 del
2024).
3. Cionondimeno, occorre valutare la fondatezza dei reciproci addebiti, anche in considerazione della domanda di risarcimento, connessa a quelle di risoluzione contrattuale, proposta dall'attrice.
Nel fare ciò, giova tenere a mente che “Secondo principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, tratto dalla necessaria lettura coordinata dei commi secondo terzo dell'art. 1453 cod. civ., la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronuncia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione, (terzo comma), così non è consentito all'attore di pretenderla (secondo comma), avendo dimostrato con la richiesta di risoluzione del contratto il proprio disinteresse all'adempimento anche per i pagamenti non ancora scaduti al momento della domanda
(cfr. Cass. 14/02/1994, n. 1460; 14/05/2004, n. 9200; 23/12/2014,
n. 27359; 21/04/2015, n. 8108)” (Cass., Sez. 3, Ordinanza n. 13118 del 2024).
4. Ciò posto, deve, innanzitutto, valutarsi la sussistenza dell'inadempimento contestato alla convenuta per mancato versamento della caparra confirmatoria entro i termini contrattualmente previsti.
Ebbene, la lettura della pattuizione contrattuale relativa al corrispettivo della compravendita (cfr. doc. 1 allegato alla citazione recante contratto preliminare di compravendita: “art. 2 Il prezzo corrispettivo della vendita si è tra le parti convenuto in
Euro 420.000,00 il cui pagamento viene così regolato”) rivela che la somma di € 50.000,00 - da versarsi “a titolo di caparra confirmatoria alla data odierna con firma del preliminare di vendita”
– e quella di € 100.000,00 – da versarsi “entro il 31/12/2020 valevole come caparra confirmatoria” – assolvono ad un tempo tanto la funzione di acconto sul complessivo corrispettivo quanto quella di caparra confirmatoria.
Tuttavia, le funzioni di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio proprie della caparra confirmatoria, così come l'effetto di attribuire alle parti contraenti il diritto di recesso ex art. 1385, comma II, c.c., si hanno soltanto al momento della effettiva consegna delle somme di denaro, che, nel caso di specie, non ha mai avuto luogo. Mentre l'obbligazione di corrispondere il prezzo della compravendita
è stata assunta dalla convenuta con la stipula del preliminare medesimo, ed è venuta a scadere, quanto alla somma di € 50.000,00, il giorno stesso della stipula, e, quanto ad € 100.000,00, il giorno
31/12/2020, con la conseguenza che il mancato versamento di tali somme alle rispettive scadenze costituisce inadempimento della predetta obbligazione.
Tale ragionamento logico-giuridico - secondo cui la caparra confirmatoria ha natura di clausola reale e i suoi effetti non si producono prima della consegna del denaro, ma, al tempo stesso, il mancato pagamento degli acconti sul prezzo, valevoli anche quale caparra confirmatoria, determinano l'inadempimento della parte tenuta al loro versamento - è ben esplicitato in Cass., Sez. 2,
Ordinanza n. 35068 del 2022.
La Suprema Corte dapprima afferma che “la funzione di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio propria della caparra confirmatoria – che si perfeziona con la consegna che una parte fa all'altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso d'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato
(c.d. contratto principale) – ben può essere assolta anche dalla dazione differita (ossia, nel caso di specie, in epoca successiva alla stipulazione del contratto preliminare), così posticipandosi la consegna ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma a condizione che il momento di tale consegna (nella fattispecie, il termine fissato per la dazione) sia anteriore a quello di scadenza delle obbligazioni pattuite con il preliminare – ossia, nella fattispecie, alla scadenza del termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo – (Cass. Sez. 2, Sentenza
n. 24563 del 31/10/2013; Sez. 2, Sentenza n. 5424 del 15/04/2002).
Ed invero, in tema di caparra confirmatoria, le parti, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, possono differirne la dazione, in tutto od in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni che ne sono derivate. Prima di tale momento non si producono gli effetti che l'art. 1385, secondo comma, c.c. ricollega alla consegna, in conformità alla natura reale del patto rafforzativo del vincolo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10366 del 31/03/2022; Sez.
6-2, Ordinanza n. 21506 del 27/07/2021; Sez. 2, Sentenza n. 4661 del
28/02/2018; Sez. 2, Sentenza n. 10056 del 24/04/2013; Sez. 2,
Sentenza n. 17127 del 09/08/2011; Sez. 2, Sentenza n. 5644 del
23/05/1995; Sez. 2, Sentenza n. 3704 del 31/05/1988). Pertanto, se
è vero che l'ipotesi prevista come ordinaria dalla norma è quella della dazione della caparra a mani del destinatario al momento della conclusione del contratto, ciò non esclude la possibilità di effettuarne la traditio secondo modalità e tempi diversi, purché compatibili con il conseguimento degli scopi previsti dall'art. 1385
c.c., onde consentire il particolare e migliore regolamento degli interessi voluto delle parti stesse: sicché la traditio può essere concretamente effettuata anche con dazioni ripartite o differite oppure con dazione a mani d'un terzo, mandatario di entrambe le parti, con incarico di procedere alla traditio previo accertamento del verificarsi di determinate condizioni. E ciò senza che tali modalità pattizie dell'acquisizione della somma al patrimonio del destinatario minimamente influiscano, una volta effettuato il versamento da parte del soggetto ad esso tenuto ed uscita quindi la somma dal patrimonio dello stesso, sulla natura giuridica e, quindi, sull'efficacia di essa. E tanto perché le funzioni di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio, pur accomunate nel medesimo istituto, sono distinte, onde la seconda – che si realizza, in caso d'inadempimento, secondo la previsione dell'art. 1385, secondo comma, c.c. – non viene meno, una volta che la somma dovuta sia stata concretamente messa a disposizione del destinatario da parte del soggetto tenuto alla prestazione, uscendo dal patrimonio di quest'ultimo, per il sol fatto che la prima non si realizzi contestualmente, ove, come nella specie, la materiale immissione nella disponibilità della somma stessa da parte del destinatario sia pattiziamente – e legittimamente, per quanto sopra evidenziato – regolata con tempi e/o modalità diverse rispetto alla conclusione del contratto cui la pattuizione accede”.
Successivamente, la Cassazione si interroga circa “la possibilità di esigere l'adempimento, a fronte della stipulazione di un contratto preliminare con effetti parzialmente anticipati – e, segnatamente, a fronte della previsione dell'obbligo di corrispondere una parte del prezzo, da valere anche come caparra confirmatoria, ad una certa data, dopo la stipula del preliminare e prima della data concordata per la stipula del definitivo. In proposito si rileva che, qualora sia stabilito che il pagamento del prezzo debba eseguirsi entro un termine determinato, anche se alla sua scadenza non si possa concludere il contratto definitivo (e, quindi, detta scadenza sia antecedente alla data fissata per la stipulazione del definitivo), la parte è obbligata al versamento tempestivo di esso nel domicilio del creditore (artt. 1183, 1498 c.c.) e, ove non vi provveda, colui che è tenuto al pagamento (nella fattispecie, il promissario acquirente) è da considerarsi inadempiente (Cass. Sez. 2, Sentenza
n. 27342 del 29/10/2018; Sez. 2, Sentenza n. 26226 del 13/12/2007;
Sez. 2, Sentenza n. 8196 del 19/08/1998). Pertanto, può configurarsi inadempimento coercibile del preliminare, non solo rispetto all'obbligazione finale di conclusione del definitivo, ma anche rispetto alle eventuali obbligazioni interlocutorie che trovano la propria fonte immediatamente nel preliminare e che sono dirette, in tutto o in parte, ad anticipare gli effetti del definitivo. Ne discende che, una volta cristallizzatosi tale inadempimento, non è precluso al promittente venditore di agire per l'adempimento di detto obbligo”.
Chiarito, quindi, che la parte convenuta è da considerarsi inadempiente rispetto all'obbligazione, assunta col preliminare, di versare anticipatamente parte del corrispettivo pattuito, occorre domandarsi se, ai fini della domanda di risoluzione per inadempimento ora in esame, tale inadempimento presenti il necessario carattere della non scarsa importanza, “avuto riguardo all'interesse dell'altra parte” (art. 1455 c.c.). A tal proposito, giova rammentare che “In materia di responsabilità contrattuale, la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi dell'art. 1455 c.c., costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito (Sez. 6, n. 12182, 22/06/2020, Rv. 658455; conf., ex multis,
6401/2015, 14974/2006, 22415/2004, 16579/2002)” e che “in materia di apprezzamento della gravità dell'inadempimento, ai sensi dell'art.
1455 cod. civ., la previsione di legge viene falsamente applicata laddove il giudice non individui i parametri sulla base dei quali viene affermato che l'inadempimento non può essere giudicato di scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altro contraente. Parametri, che non possono prescindere dalle emergenze di causa, sicché un tal giudizio non può essere espresso in termini astratti o, comunque, incompatibili con esse” (cfr., da ultimo,
Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 28148 del 31/10/2024).
Ciò posto, deve osservarsi che, nel caso di specie, la misura dell'inadempimento è rilevante, considerato che gli acconti non tempestivamente versati, pari ad € 150.000,00, costituiscono oltre il 35% del valore complessivo del contratto (pari ad € 420.000,00)
e che la convenuta ha mancato di corrispondere i dovuti acconti non soltanto in occasione della stipula del preliminare ma anche alla successiva scadenza del 31/12/2020, così determinando nella controparte una legittima sfiducia circa la serietà dell'impegno contrattuale assunto e il futuro adempimento, da parte della convenuta medesima, delle ulteriore obbligazioni (di versamento della residua parte di prezzo e di stipula del contratto definitivo).
Cionondimeno, occorre considerare che la convenuta - sia stragiudizialmente con pec del 5/2/2021 (doc. 3 allegato alla citazione) sia mediante la propria costituzione nel presente giudizio – ha domandato la risoluzione del contratto per inadempimento dell'attrice, che ha implicito significato e valore di eccezione di inadempimento (Cass. n. 16918 del 25/06/2019): in altre parole, la parte convenuta ha giustificato il mancato versamento degli acconti in ragione degli specifici addebiti mossi verso l'attrice per avere quest'ultima promesso in vendita un bene contraddistinto da una classe energetica diversa da quella indicata, viziato dalla presenza di abusi edilizi e privo del certificato di agibilità/abitabilità. Di modo che, per poter stabilire se l'inadempimento della convenuta (rispetto all'obbligazione di versamento degli acconti sul prezzo) sia tale da fondare la risoluzione del contratto, occorre prima valutare se sussista l'inadempimento contestato all'attrice e se, quindi, la sospensione, da parte della convenuta, dell'adempimento della propria obbligazione di pagamento degli acconti possa o meno dirsi giustificata.
5. Quindi, in relazione ai plurimi profili di inadempimento dedotti dalla convenuta a fondamento della propria domanda di risoluzione contrattuale, deve porsi, anzitutto, in luce che la domanda di risoluzione per inadempimento è stata dalla convenuta proposta al momento della sua costituzione in giudizio con comparsa depositata il 28/9/2021, e quindi prima della scadenza del termine previsto dalle parti contraenti per la stipula del definitivo (“dopo il
20/06/2022 e non oltre il 31/12/2022”, cfr. contratto in atti), dovendosi, a tal riguardo, rammentare che l'inadempimento contrattuale può concretarsi anche prima della scadenza prevista per l'adempimento, qualora il debitore - in violazione dell'obbligo di buona fede - tenga una condotta incompatibile con la volontà di adempiere alla scadenza (Cass. , Sez. 3, Sentenza n. 10546 del 2015;
n. 23823 del 21/12/2012).
Ciò premesso, ritiene il Tribunale che la doglianza relativa alla difformità tra la reale classe energetica dell'immobile e quella promessa, pur se in parte fondata, non configuri un inadempimento di gravità tale da legittimare la risoluzione del contratto.
Infatti, la difformità denunciata è stata riscontrata dal CTU nominato limitatamente all'unità immobiliare sita al piano terra e contraddistinta al N.C.E.U. al foglio 25, particella 215, sub 2, categoria C/3, classe 2 (sub 7, categoria A/2, classe 2 a seguito di variazione catastale intervenuta nel corso delle operazioni peritali, cfr. elaborato peritale pag. 4), in relazione alla quale la promittente venditrice è venuta meno all'obbligo di rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente all'avvio delle trattative e consegnarlo alla fine delle medesime (art. 6, comma 2, D.lgs. 192/2005), ed il CTU ha calcolato la classe energetica F, deteriore rispetto a quella attesa dalla convenuta (la classe B, ovverosia la medesima classe dell'altra unità immobiliare promessa in vendita), tuttavia stimando i costi necessari per portare l'unità immobiliare dalla classe F alla A1 in
€ 8.000,00-10.000,00.
Sulla scorta delle precedenti considerazioni, tenuto conto che la difformità lamentata riguarda solo una delle tre unità immobiliari oggetto del preliminare di compravendita (essendo la classe energetica dell'unità immobiliare identificata al N.C.E.U. al foglio
25, particella 215, sub 6, corrispondente a quella indicata nell'APE già consegnato alla convenuta contestualmente alla stipula del contratto di locazione;
e non dovendo essere considerato nella valutazione di prestazione energetica il garage, identificato al foglio 25, particella 215, sub 10 e 11 ex sub 5), e che la spesa necessaria per portare l'unità immobiliare in questione alla classe
A1 è di soli € 8.000,00-10.000,00, minimale se rapportata al valore complessivo del contratto pari ad € 420.000,00, l'inadempimento dell'attrice (comunque sussistente, se non altro per violazione dell'obbligo di dotazione e consegna dell'APE rispetto a tutte le unità immobiliari promesse in vendita) appare di scarsa importanza avuto riguardo all'interesse della promissaria acquirente che la realizzazione della complessiva operazione di compravendita sarebbe andata a soddisfare.
Considerazioni analoghe possono farsi con riferimento ai lamentati abusi edilizi e all'assenza del certificato di agibilità. Invero, il CTU, da un lato, ha riscontrato sia la presenza degli abusi edilizi ed urbanistici sia l'assenza del certificato di agibilità.
Dall'altro lato, ha però dato atto della presentazione presso il comune di Vasto di richiesta di "condono edilizio L. 724/94" protocollata dall'ente al n. 7332 dell'1/3/1995 come "Pratica di condono edilizio 460/00” (risultante ancora non chiusa al momento delle operazioni peritali), del successivo rilascio all'attrice in data 24/9/2024 di “concessione in sanatoria pratica di condono edilizio n. 460/00”, nonché della presentazione in data 9/10/2024 della segnalazione certificata di agibilità (pratica SCAGI 194/2024 prot. 67398 del 9/10/2024, da cui è ormai decorso il termine per l'adozione di provvedimenti amministrativi di segno contrario).
Questi essendo i fatti, pare opportuno richiamare i principi enunciati dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “Non è accoglibile la domanda di risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare relativo alla compravendita di un immobile parzialmente abusivo per il quale il promittente venditore abbia presentato legittimamente la domanda di sanatoria ai sensi dell'art.
35 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (provvedendo alla rituale oblazione) in un termine antecedente a quello di scadenza per la stipula del contratto definitivo, sulla quale si sia poi venuto a formare il silenzio-assenso della P.A., ai sensi dell'art. 40 della legge stessa, anteriormente alla proposizione della domanda giudiziale di risoluzione, non sussistendo ostacoli alla stipula del contratto definitivo in conseguenza dell'equiparazione prevista dal citato art. 40, secondo comma, tra l'intervenuto silenzio-assenso sulla richiesta di concessione in sanatoria e il rilascio della concessione stessa, ai fini della regolarità della stipula dell'atto definitivo” (cfr., Cass., Sez. 2, Sentenza n. 13874 del 15/06/2009).
E ancora, “In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto
l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento
e alla commerciabilità del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata” (Cass,
Sez. 2, Ordinanza n. 29090 del 05/12/2017); “In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene;
e la risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda” (Cass., Sez. 2, Sentenza n.
13231 del 31/05/2010).
Da ultimo, la Suprema Corte ha affermato che “In tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente: a) l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili;
b) l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, c) l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa” (Cass.,
Sez. 2, Sentenza n. 23604 del 02/08/2023). Ebbene, nel caso di specie, pare ricorrere proprio questa ultima ipotesi, configurandosi un inadempimento della parte attrice - che, pur avendo presentato già nel 1995 una domanda di concessione in sanatoria, ha verosimilmente smesso di interessarsene, mentre era suo onere attivarsi e compulsare la P.A., specie a fronte di un'inerzia protrattasi per quasi trent'anni – tuttavia non grave al punto da fondare la domanda di risoluzione per inadempimento proposta dalla convenuta anticipatamente, ovverosia più di un anno prima della scadenza contrattualmente prevista per la conclusione del contratto definitivo, e quindi quando la parte attrice avrebbe ancora potuto attivarsi per ottenere la definizione della procedura di concessione in sanatoria e per presentare, conseguentemente, la segnalazione certificata di agibilità.
Non può, quindi, negarsi rilievo, al rilascio della certificazione predetta nel corso del giudizio relativo all'azione di risoluzione del contratto, promosso dal compratore, nonostante l'irrilevanza dell'adempimento successivo alla domanda di risoluzione stabilita dall'art. 1453, terzo comma, c.c., perché sì tratta di circostanza che evidenzia l'inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione e l'effettiva conformità dell'immobile alle norme urbanistiche (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 29090 del
05/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 3851 del 15/02/2008).
Per le suesposte ragioni, ritenendosi non sussistente il requisito della gravità dell'inadempimento, la domanda di risoluzione del contratto proposta dalla convenuta va respinta.
6. Di contro, sussistendo l'inadempimento dell'attrice (sebbene non tale da fondare l'azione di risoluzione), si reputa fondata l'eccezione di inadempimento implicita nella domanda riconvenzionale medesima.
Invero, “l'eccezione d'inadempimento non è subordinata alla presenza degli stessi presupposti richiesti per la risoluzione del contratto in quanto la gravità (e, a fortiori, la dannosità) dell'inadempimento
è un requisito specificamente previsto dalla legge per la risoluzione dello stesso (e per l'azione di risarcimento dei danni conseguentemente arrecati) e trova ragione nella radicale definitività di tale rimedio, e cioè lo scioglimento del rapporto contrattuale, mentre l'eccezione d'inadempimento, che può essere dedotta anche in caso di adempimento solo inesatto, si limita a consentire alla parte che la solleva il legittimo rifiuto di adempiere in favore dell'altro contraente che già non ha adempiuto
(o ha adempiuto inesattamente) la propria obbligazione (cfr. Cass.
n. 12719 del 2021)” (Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 18587 del
08/07/2024).
Ebbene, in presenza dell'inadempimento dell'attrice, come sopra delineato, si ritiene giustificata la sospensione – operata in autotutela dalla convenuta – dell'adempimento dell'obbligazione di versamento degli acconti sul prezzo, quindi non idonea a giustificare l'accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento proposta dall'attrice. Non appare, infatti, contrario a buona fede il comportamento della convenuta che, a fronte della promessa di un immobile “viziato” per le ragioni più volte esposte, nella perdurante inerzia della promittente venditrice, abbia deciso in autotutela di sospendere il versamento degli acconti sul corrispettivo della compravendita.
Reputandosi giustificato il mancato versamento degli acconti da parte della convenuta, anche la domanda di risoluzione avanzata dall'attrice deve rigettarsi.
7. Parimenti, va disattesa la domanda di risarcimento del danno proposta dall'attrice in sede di note scritte sostitutive dell'udienza fissata per la precisazione delle conclusioni e la discussione della causa ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.
Infatti, sebbene tale domanda risulti ammissibile (cfr. Cass., Sez.
U, Sentenza n. 8510 del 11/04/2014: “La parte che, ai sensi dell'art.
1453, secondo comma, cod. civ., chieda la risoluzione del contratto per inadempimento nel corso del giudizio dalla stessa promosso per ottenere l'adempimento, può domandare, contestualmente all'esercizio dello "ius variandi", oltre alla restituzione della prestazione eseguita, anche il risarcimento dei danni derivanti dalla cessazione degli effetti del regolamento negoziale”), essa deve valutarsi quale infondata per difetto di allegazione e prova del danno patito. A tal riguardo, deve, infatti, osservarsi come l'attrice si sia limitata a domandare, nelle proprie conclusioni, la condanna della convenuta al risarcimento “di tutti i danni conseguenti a tale inadempimento, quantificati nella misura di euro 580.000,00 o altra somma ritenuta di giustizia, oltre al danno per il mancato trasferimento degli immobili promessi in vendita, da determinarsi secondo giustizia”, senza ulteriormente argomentare sul punto.
Ebbene, tenendo a mente che l'inadempimento posto a fondamento della domanda di risoluzione avanzata dall'attrice attiene al mancato versamento della caparra confirmatoria, attuato dalla convenuta in risposta all'inadempimento della stessa attrice, deve, ad ogni modo, escludersi che l'attrice abbia allegato (e provato), in termini non meramente astratti, di aver sofferto un pregiudizio in conseguenza della mancata stipula del contratto definitivo.
Invero, “In tema di preliminare di vendita immobiliare, il danno da lucro cessante spettante al promittente venditore che agisca per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno, in ragione dell'inadempimento del promissario acquirente, danno derivante dalla sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, deve essere parametrato alla differenza (recte al deprezzamento) tra il prezzo pattuito nel preliminare e il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo, potendosi tener conto anche di ulteriori circostanze, suscettibili di determinare un incremento o una riduzione del pregiudizio, a condizione che esse siano allegate e provate e appaiano ragionevolmente prevedibili e non meramente ipotizzate” (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8905 del 03/04/2025).
Nessuna allegazione circa il deprezzamento dell'immobile si rinviene negli scritti di parte attrice, dove anzi è rimarcato più volte che ora l'immobile in parola ha ottenuto tanto la concessione in sanatoria quanto l'agibilità, il cui iniziale difetto aveva indotto l'attrice, a suo dire, a rivedere “al ribasso” il corrispettivo proposto alla convenuta, che sarebbe passato da € 580.000,00 in sede di opzione di acquisto collegata al contratto di locazione del 2016 ad € 420.000,00 in sede di preliminare di compravendita. Alcun pregiudizio appare, pertanto, ipotizzabile ai danni dell'attrice, potendosi, al contrario, finanche trarre dalle sue stesse allegazioni la possibilità di ottenere dalla futura vendita del bene
(oggi “sanato” e munito di agibilità) un corrispettivo addirittura maggiore di quello pattuito con la convenuta. Per tali ragioni, la domanda risarcitoria proposta dall'attrice va respinta.
8. La soccombenza reciproca giustifica la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti.
Analogamente, le spese di CTU, già liquidate in corso di causa, sono poste definitivamente a carico di entrambe le parti per la metà ciascuna.
Va, infine, respinta la domanda formulata da parte attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c. per difetto di prova in ordine al danno patito.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vasto, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al n. 368/2021 R.G., disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti il 26/2/2020;
2) rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta dall'attrice;
3) compensa integralmente tra le parti le spese di lite;

4) pone definitivamente le spese di CTU, come liquidate con separato provvedimento, a carico di entrambe le parti per la metà ciascuna.
Così deciso in Vasto, il 29/5/2025
Il Giudice dott.ssa Maria Elena Faleschini