N. R.G. 2421/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2421/2023
Tra
Parte_1 ricorrente e
CP_1 resistente
Oggi 12 giugno 2025 alle ore 09,30 innanzi al dott. Bruno Capodaglio, sono comparsi:
l'avv. MARCOLINI FRANCO il quale si riporta ai propri atti e scritti difensivi.
l'avv. NISSI FRANCO il quale si riporta ai propri atti e note conclusive.
Il giudice si ritira per la stesura del provvedimento.
Il Giudice
Dott. Bruno Capodaglio
Alle ore 14,30 il Giudice chiude il verbale e procede al deposito telematico della sentenza unitamente al presente verbale che la contiene.
Il Giudice
Dott. Bruno Capodaglio
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Bruno Capodaglio ha pronunciato ex art. 420 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2421/2023 promossa da:
) rappresentato e difeso dall'avv. MARCOLINI FRANCO, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato presso il suo Studio in Cattolica, Piazza Mercato n.20 ricorrente contro
) rappresentato e difeso dall'avv. NISSI FRANCO, CP_1 C.F._2 elettivamente domiciliato presso il suo Studio in Roma, VIA ROCCA PRIORA 77
resistente

La causa è iscritta ruolo in data 11.08.2023 e trattenuta in decisione all'udienza di discussione del 12.06.2025. La natura delle questioni ha consentito la discussione orale e la pronuncia immediata dell'ordinanza con la lettura del dispositivo e della concisa enunciazione delle ragioni di fatto e diritto della decisione.
Sentita l'esposizione delle parti in merito alla posizione di tutela ed alle difese delle dedotte allegazioni, il giudice così provvede.
___________________________MOTIVI IN FATTO E DIRITTO___________________________
Con ricorso ex art.447 bis c.p.c. ritualmente notificato, , chiedeva di accertare e Parte_1
dichiarare che il contratto di affitto stipulato con in data 24 gennaio 2018 è cessato il CP_1
31.12.2020 e che l'affittuario ha riconsegnato le chiavi dell'azienda commerciale oggetto dello stesso, denominata “Caffè delle Rose”, solo in data 15 febbraio 2021, lasciando i beni aziendali distrutti o in uno stato manutentivo gravemente deteriorato rispetto a quello in cui si trovavano al momento della conclusione dell'accordo; - conseguentemente condannare il signor al risarcimento dei CP_1
pagina 2 di 7 danni subiti per i titoli indicati in narrativa, quantificati in euro 4.619,82 per omessa manutenzione e/o sostituzione dei beni aziendali e in euro 1.260,27 a titolo di indennità di occupazione per il periodo dal
1 gennaio 2021 al 15 febbraio 2021, o nella diversa somma ritenuta di giustizia, il tutto con la maggiorazione degli interessi legali ex art. 1284 cod. civ.; condannare altresì lo stesso signor CP_1
al pagamento in favore del signor della pattuita penale di Euro 100,00 per ogni
[...] Parte_1
giorno di ritardo a far data dal 15 gennaio 2021 al 15 febbraio 2021 e così complessivamente al pagamento di euro 3.100,00, sempre con maggiorazione degli interessi ex art. 1284 cod. civ.
Si costituiva in giudizio l'affittuario il quale chiedeva rigettarsi le domande CP_1
proposte da in quanto inammissibili, infondate ed illegittime;
- accertare e dichiarare che Parte_1 non è dovuto l'importo di euro 4.619,82 a titolo di risarcimento danni per omessa manutenzione e sostituzione beni;
- accertare e dichiarare che l'indennità di occupazione ex art. 1591 cc non è dovuta in quanto non cumulabile con la penale per la ritardata riconsegna;
- disporre ex art. 1384 cc la riduzione della penale di euro 100,00 per ogni giorno di ritardo nella restituzione dell'azienda in quanto eccessiva e manifestamente sproporzionata - accertare e dichiarare che la penale va computata su 30 giorni di ritardo essendo l'azienda stata restituita in data 15/02/2021 e computati i 15 giorni di tolleranza di cui al contratto di affitto di azienda - condannare il ricorrente al pagamento delle spese e compensi del giudizio, non escluse le spese generali;
in via riconvenzionale, condannare il ricorrente Parte_1 alla restituzione dell'assegno n. 7195109175-07 dell'importo di euro 2.000,00 Controparte_2
rilasciato da a titolo di deposito cauzionale;
- in via subordinata, in ipotesi di incasso del CP_1
suddetto titolo, condannare il ricorrente alla restituzione della somma di euro 2.000,00, oltre interessi al tasso legale dalla data di incasso ovvero disporre la compensazione tra l'eventuale importo oggetto di condanna di pagamento e la suddetta somma di euro 2.000,00.
Alla prima udienza del 21.03.2024 differita ex art.418 c.p.c. a seguito della proposizione della domanda riconvenzionale spiegata dalla parte resistente, le parti insistevano nelle rispettive domande ed istanze istruttorie ed il giudice si riservava;
con ordinanza resa fuori udienza il giudice rigettava le richieste di prove orali per i seguenti motivi: “Circa le istanze istruttorie orali (interrogatorio formale
e prova per testi) richiesti da parte ricorrente nella memoria introduttiva del 11.08.2023, questi sono generici e non ammissibile ai fini della controversia. In particolare le fotografie allegate dalla parte ricorrente non risultano alcuna con data certa, oppure allegate a documentazione contenente data certa (quale ad esempio un verbale di restituzione o l'inventario dei beni), mentre le altre circostanze appaiono suscettibili di valutazione che può essere demandata al giudice in luogo di una apposita consulenza di fatto superflua”.
pagina 3 di 7 Preliminarmente si prende atto dell'avvenuto tentativo di mediazione, definito con il verbale negativo per mancato accordo tra le parti del 19.07.2022.
Nel merito, parte ricorrente espone che in forza del contratto stipulato in data 24 gennaio 2018, il signor concedeva in affitto al signor la propria azienda commerciale Parte_1 CP_1 denominata “Caffè delle Rose”, sita in Misano Adriatico (RN) alla via Lungo Darsena n. 43/44; n data
23 ottobre 2020, il signor comunicava al signor formale disdetta del Parte_1 CP_1
contratto del contratto di affitto, invitandolo a riconsegnare l'azienda. Il 16 febbraio 2021, il ricorrente effettuava un controllo dei beni aziendali, riscontrando le carenze ed i danni che elencava nella lettera raccomandata inviata al signor in data 26 febbraio 2021, invitandolo a rifondergli la CP_1
somma di complessi 8.351,17 euro, di cui: euro 3.990,90 a titolo di risarcimento danni per omessa manutenzione e/o sostituzione dei beni aziendali, euro 1.260,27 a titolo di indennità di occupazione per il periodo dal 1 gennaio al 15 febbraio 2021 ed euro 3.100,00 a titolo di penale prevista dalla clausola n. 20 del contratto di affitto de quo. Nel totale disinteresse dell'affittuario, il quale non partecipava neppure all'incontro di mediazione, veniva quindi proposta la presente azione giudiziaria.
Da parte sua il resistente eccepisce sia che il verbale di restituzione indicasse in maniera analitica data e descrizione dello stato dei beni;
si oppone alla richiesta di rifusione dell'importo di euro
3.147,00 per le otto palme essiccate in quanto non pertinente rispetto all'oggetto indicato nella fattura allegata dalla controparte;
si oppone altresì alla richiesta di risarcimento per i divetti esterni il locale in quanto le fotografie allegate non rappresenterebbero lo stato dei luoghi, mancano prova del pagamento della fattura relativa all'acquisto dei prodotti per la manutenzione;
si oppone altresì al pagamenti dei prodotti per il bagno e per i danni provocati, unitamente alle serrande disallineate ed al presunto danneggiamento delle luci esterne. Da ultimo ritiene n on cumulabile la richiesta della penale di cui all'art.20 del contratto di affitto di azienda (ritenuta comunque eccessiva con conseguente richiesta di riduzione) con quella di indennità di occupazione. Da ultimo a titolo di domande riconvenzionale richiede la restituzione del deposito cauzionale la somma di euro 2.000,00 versato con assegno.
Per quanto attiene alle voci di risarcimenti dei danni subiti dalla parte affittante, documentati da fatture e fotografie, va premesso come l'atteggiamento tenuto dall'affittuario sia al momento della restituzione dell'azienda che successivamente vadano ricondotti ad un atteggiamento omissivo che non ha permesso all'affittante di poter effettuare la riconsegna del bene in contraddittorio;
né peraltro l ha partecipato al procedimento di mediazione, scegliendo di rimanere assente anche in questo CP_1
contesto, pur regolarmente convocato dal mediatore, in tal modo mostrando ulteriore disinteresse di fronte alle pretese risarcitorie della controparte.
pagina 4 di 7 Ed invero, a fronte della comunicazione della richiesta di restituzione dell'azienda del
22.10.2020 per la data indicata nell'art.13 del contratto in analisi, ovvero per il 31.12.2020. Come da ulteriore comunicazione inviata il 26.01.2021 si evince come le chiavi dell'immobile fossero state riconsegnate il 15.02.2021 riservandosi l'affittante di verificare lo stato dei luoghi in contraddittorio, che però non è stato reso possibile per l'assenza dell'affittuario; tale missiva riporta invero una elencazione delle problematiche riscontrate al momento del sopralluogo avvenuto il giorno successivo, con espressa richiesta di voler constatare i danni al fine del loro ristoro. Il 16.09.2021 veniva inviata all'affittuario una ulteriore raccomandata nella quale venivano quantificati i danni subiti con richiesta di rifusione delle spese sostenute per emendare tali vizi. Neppure la mediazione sortiva effetto in quanto il resistente non partecipava all'incontro.
Come si può vedere, al di là di ogni ragionevole dubbio, la scelta del totale disinteresse del resistente ad interagire con l'affittante non può essere artatamente recuperato in sede giudiziale, laddove vengono contestati per la prima volta sia i danni arrecati alla struttura che le spese sostenute per rimettere in pristino l'azienda.
Il ricorrente ha assolto l'onere probatorio nel momento in cui ha chiamato la controparte a verificare la veridicità di quanto asserito, sia invitandolo a partecipare alla riconsegna dei beni aziendali che successivamente al momento della mediazione. Nel totale disinteresse dell'affittuario il ricorrente ha provveduto in un termine congruo a dare impulso al ripristino dei luoghi con conseguente richiesta di rimborso dei costi subiti.
Oggi il resistente contesta sia la veridicità delle fotografie che non sarebbero riferibili a suo dire ancorate a data certa, sia lo stato dei luoghi che le fatture allegate per il ripristino dei danni arrecati alla struttura, dimenticando di ricordare che tali accertamenti -non ripetibili- avrebbero potuto essere effettuati nel pieno e legittimo contraddittorio tra le parti come previsto dall'ordinamento giuridico.
Da ultimo, circa le contestazioni mosse alla parte ricorrente sulla non utilizzabilità dell'inventario non datato, va specificato come ai sensi dell'art.4 del contratto di affitto le parti davano atto concordemente della presenza di un inventario redatto separatamente in contraddittorio (non allegato all'atto) di cui esse ne erano custodi, quindi l'esistenza ello stesso è fuori discussione e la contestazione del tutto irrilevante se il resistente non dimostra in modo certo che tale inventario non sia quello redatto dalle parti.
Per tali motivi va riconosciuto al ricorrente il pagamento dei danni subiti e quantificati in complessivi euro 4.619,82.
pagina 5 di 7 Per quanto attiene la ulteriore richiesta di applicazione della penale e dell'indennità di occupazione, va riconosciuta l'indennità per i mesi di gennaio e parte di febbraio 2021 così quantificati: gennaio e metà febbraio euro 1.260,27.
Circa la penale prevista dell'art.20 del contratto e quantificata in euro 100,00 per ogni giorno di ritardo nella riconsegna del bene con tolleranza di 15 giorni, va affermato che tale clausola risulta applicabile e compatibile con l'indennità di occupazione che di fatto sostituisce il canone di affitto, ma va comunque ridotta ex art.1384 c.c. in quanto appare eccesiva rispetto alla prestazione globale dovuto dall'affittuario in termini di canone di affitto. A fronte di canone di affitto di 10.000,00 euro la penale quantificata appare sproporzionata, triplicando di fatto il canone e sbilanciando il sinallagma contrattuale in maniera esagerata nei confronti dell'affittante. Per tale motivo ed in ragione della tolleranza applicata dalla clausola in analisi appare equo ridurre la penale in complessivi euro 1.000,00.
Va infine respinta la domanda riconvenzionale di parte resistente, con la quale si chiedeva la restituzione dell'importo di euro 2.000,00 quale deposito cauzionale consegnato al ricorrente a mezzo di assegno. Come indicato all'art.22 del contratto, tale importo è stato previsto a garanzia dell'esatto adempimento del contratto, nonché per eventuali danni arrecati all'azienda. Come accertato da quanto emerso nella parte motiva della sentenza la presenza sia del ritardo della restituzione dell'azienda, sia i danni arrecati alla stessa impediscono che l'assegno possa essere restituito in sentenza al datore.
Per tali motivi il ricorso va accolto.
Le spese legali seguono la soccombenza e vengono liquidate in accordo con il D.M. 55/14- sulla base degli artt.4, comma 5 (scaglione di valore da 5.201,00 a 26.000,00); i compensi del presente giudizio vengono di conseguenza contenuti nei medi tariffari tenendo conto della contenuta durata del procedimento e dell'assenza di istruttoria.
____________________________________P.Q.M._________________________________________
Il giudice onorario del Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando su ricorso proposto da contro ogni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa, così Parte_1 CP_1
provvede:
- Accertata la cessazione del contratto di affitto di azienda del 24.01.2018, accoglie il ricorso e per l'effetto condanna al pagamento della somma di euro 4.619,82 a titolo CP_1
di risarcimento danni, euro 1.260,27 a titolo di indennità di occupazione ed euro 1.000,00 a titolo di penale.
- Respinge la domanda riconvenzionale spiegata da parte resistente in quanto non fondata.
pagina 6 di 7 - Condanna al pagamento delle spese processuali in favore del ricorrente che CP_1
liquida in euro 3.397,00 per onorari, euro 264,00 per spese, oltre spese generali 15%, IVA e
CPA.
- Pone a carico della parte soccombente le spese relative alla mediazione, condannandola altresì a versare all'entrata di bilancio la somma di euro 237,00 per la mancata partecipazione ex art.8,
4bis, D.lgs. n.28/10).
- Sentenza resa ex articolo 420 c.p.c. pubblicata telematicamente con allegazione al verbale.
Rimini, 12 giugno 2025
Il giudice
Dott. Bruno Capodaglio

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