N. R.G. 567/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
TERZA SEZIONE CIVILE
VERBALE D'UDIENZA CON SENTENZA EX ART. 429 CPC
Successivamente, all'udienza del 20/03/2025 sono comparsi: per l'avv. FANTON Parte_1
ROBERTA, la quale si riporta agli atti;
ribadisce che le fatture erano state emesse in relazione a quanto effettivamente pagato dalla conduttrice, non in relazione a quanto pattuito;
quanto alle indennità per le migliorie, sottolinea che il CTU si è limitato a riportare quanto dichiarato dalla conduttrice, senza svolgere alcun accertamento sul punto;
l'impianto di condizionamento era già presente, come risulta dal contratto;
l'immobile è stato adattato alle esigenze della conduttrice e non è detto che tali modifiche abbiano prodotto un vantaggio per la locatrice;
alcune migliorie sono poi state asportate al momento del rilascio dell'immobile (ad esempio le soglie in acciaio); l'immobile non è stato nemmeno riconsegnato in buono stato;
insiste per l'accoglimento delle conclusioni di cui alla memoria integrativa depositata il 23.5.2024; sottolinea che per ammissione della stessa controparte gli asseriti lavori di tinteggiatura sono stati effettuati a luglio 2018, quando la conduttrice aveva già avuto conoscenza della nomina del custode;
osserva che né il custode, né il debitore potevano autorizzare lavori di manutenzione straordinaria (perché si autorizzerebbero nuove spese in prededuzione); peraltro trattasi di mera ritinteggiatura che aveva solo finalità estetiche, nell'interesse esclusivo della conduttrice;
sottolinea che EM non aveva pagato quanto dovuto alla procedura, né ha prodotto quietanza sul punto;
irrilevanti sono le deduzioni relative ad altri soggetti (quale LL); ribadisce che la fatture richiamate da controparte non sono dirimenti ai fini della decisione, ribadendo l'inammissibilità della produzione in quanto tardiva;
per , Controparte_1 Controparte_1 CP_2
e l'avv. MEZZOMO ANTONIO, il quale si riporta agli atti e
[...] CP_3 si oppone alle deduzioni avversarie;
ribadisce l'ammissibilità delle produzioni documentali, per le deduzioni svolte alla scorsa udienza, trattandosi dell'evoluzione del processo ed essendo applicabile il rito laburistico;
eccepisce l'inammissibilità della nota di deposito avversaria del 4.2.2025, trattandosi di una memoria non autorizzata;
in particolare il patrocinio avversario osserva che non sarebbe stata “scientemente” prodotta una fattura e tale affermazione è funzionale esclusivamente a gettare discredito sulla conduttrice;
osserva comunque che con la predetta nota la controparte ha implicitamente accettato che i documenti prodotti dalla convenuta il

3.12.2024 fossero ammissibili, a sua volta confermando che il canone era di 700,00 euro
Pagina 1 di 12 +IVA, altrimenti non avrebbe avuto motivo di produrre tale scrittura, peraltro tra soggetti non parte del presente procedimento (senza peraltro analizzare i motivi per cui sia in possesso di tale documenti); rileva altresì che proprio controparte non ha mai prodotto le altre fatture per € 700,00, limitandosi a dire che la scrittura del 2018 non sarebbe a lei opponibile;
richiama sul punto Cass. 2354/2024; sottolinea l'irrilevanza delle allegazioni attoree circa quanto non sarebbe stato pagato alla procedura, posto che si discute solo della morosità successiva all'acquisto di Nord Est;
sottolinea peraltro che la stessa LL (di cui è pure legale rappresentante) Parte_1 non aveva pagato alla procedura oltre 15.000 euro;
osserva che la comunicazione del custode giudiziario era del 28.6.2018, quindi successiva alla scrittura del 10.6.2018; si può quindi ritenere che (cognato del legale Persona_1 rappresentante della odierna attrice) avesse sottoscritto la scrittura al fine di raggirare la
EM; quanto alle fatture, è obbligatorio scrivere nelle stesse “acconto” laddove le stesse si riferiscano solo ad una parte del dovuto (e di ciò dovrebbe essere a conoscenza il custode, tenuto senz'altro al rispetto dell'art. 5 DPR 633/1972); è stata poi prodotta la fattura n.
4/2020 (che attiene cumulativamente a sette canoni), la quale smentisce le deduzioni avversarie, posto che il canone avrebbe dovuto essere imputato per intero, il che conferma l'opponibilità della scrittura al terzo;
sottolinea che proprio il doc. 22 di controparte conferma l'opponibilità della scrittura del 2018 alla procedura (e quindi all'acquirente); ribadisce che il cattivo stato di conservazione dell'immobile al momento del rilascio è da attribuirsi alle infiltrazioni, dovute all'inadempimento del locatore all'obbligo di effettuare le manutenzioni straordinarie;
il CTU (doc. 11 att., pag. 53) ha a tutti gli effetti dichiarato sussistenti le migliorie;
non corrisponde al vero che l'immobile fosse stato semplicemente adattato alle esigenze della locatrice (ad es. il controsoffitto era necessario per coprire le canalette;
le soglie in acciaio erano necessarie e sono state asportate su richiesta della locatrice); chiede in ogni caso che le migliorie vengano valutate ai sensi dell'art. 4 del contratto (ossia valgano a compensare i deterioramenti); ribadisce che la cauzione deve essere restituita dal soggetto che subentra nel contratto di locazione;
chiede la compensazione, in parte qua, dei canoni col credito della conduttrice per le migliorie e per il deposito cauzionale.
Il Giudice si ritira quindi in camera di consiglio, al termine della quale, assenti le parti, allontanatesi dall'aula d'udienza, ai sensi dell'art. 429 CPC dà lettura della sentenza, come da fogli di seguito allegati al presente verbale con esposizione delle ragioni di fatto e diritto della decisione
Il giudice
- Dott. Carlo Baggio -
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TREVISO
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Giudice del Tribunale di Treviso, Terza Sezione civile, dott. Carlo Baggio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado R.G. n° 567/2024, promossa da
(C.F. , con il Parte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. FANTON ROBERTA e domicilio eletto presso lo studio del difensore in VIA DEL LAVORO 36 – PONTE SAN NICOLO (PD) attrice / intimante contro
(C.F. , Controparte_1 P.IVA_2 CP_1
(C.F. ), (C.F.
[...] C.F._1 CP_2
) e (C.F. , tutte con il C.F._2 CP_3 C.F._3 patrocinio dell'avv. MEZZOMO ANTONIO e domicilio eletto presso lo studio del difensore in VIA MOCENIGO 9 – ROSÀ (VI) convenute / intimate
*** avente per oggetto: Intimazione di sfratto per morosità (Art.658 C.P.C.)- uso diverso,
***
CONCLUSIONI
- per : Parte_1
“a) Accertata e dichiarata la persistente morosità della società Controparte_4 nel pagamento dei canoni relativi all'immobile ad uso commerciale condotto
[...] in locazione in Conegliano (Tv) via Abruzzi n.6 piano I , identificato al NCEU del comune
Pagina 3 di 12 di Conegliano, piano I, Sezione E, foglio 7, mappale 1002 sub. 5, cat. C/2, classe 8, mq.
196, rendita catastale euro 901,92, nonché accertata e dichiarata la infondatezza delle domande ed eccezioni tutte formulate ex adverso, rigettare l'opposizione spiegata dalla nei confronti della società Controparte_4 [...]
depositata in data 11.10.2023; Parte_1
b) in virtù della accertata morosità, accertare e dichiarare, per grave inadempimento della
la intervenuta risoluzione del contratto di affitto Controparte_4 firmato il 31.03.2012 registrato in data 11.04.2012 al n.158 serie 3T, anno 2012, presso l'Agenzia Entrate di Conegliano (Tv) e per l'effetto condannare la Controparte_4
nonché, ai sensi degli artt. 2291 e 2304 del c.c., le socie solidalmente
[...] ed illimitatamente responsabili , Controparte_5 tutte in via solidale tra loro e ciascuna per l'intero, al pagamento dell'importo di euro 28.285,49 (iva inclusa) a titolo di pagamento di canoni di locazione omessi, importo comprensivo dei canoni maturati in costanza di rapporto ed omessi in tutto o in parte, a fare data dal 09.09.2020 (data di acquisto dell'immobile da parte di Parte_1
fino alla notifica dell'atto di intimazione di sfratto per morosità, oltre che dei
[...] successivi canoni di ottobre e novembre 2023 (come richiesti in memoria del 15.11.2023) e degli ulteriori canoni di dicembre 2023, gennaio, febbraio e marzo 2024 maturati fino all'intervenuto rilascio del 05.04.2024, oltre ad interessi commerciali di mora dalle singole scadenze fino al saldo;
o in ogni caso la condanna delle convenute alla diversa somma che verrà accertata in corso di causa;

c) confermarsi l'ordinanza del rilascio per la data del 28.02.2024 momento anticipato rispetto all'effettivo rilascio avvenuto in data 05.04.2024; ,
d) In ogni caso con integrale rifusione delle spese e competenze di lite sia della fase sommaria di intimazione che del presente giudizio di merito, anche ai sensi dell'art. 92 e art. 96 commi 1 e 3 del cpc, attesa la manifesta temerarietà della opposizione avversaria
e) In via istruttoria, risulta acclarato che l'intimante ha assolto al proprio onere probatorio producendo documentazione circa l'esistenza del contratto e la morosità, diversamente da controparte che non ha provato i fatti estintivi o impeditivi della propria obbligazione.
Poiché all'intimata è stato assegnato termine successivo del 06.06.2024 per la eventuale integrazione della comparsa e dei documenti, e ad oggi non ha svolto istanze istruttorie, lo scrivente procuratore si oppone fin da ora alle formulande istanze istruttorie avversarie in quanto irrilevanti e meramente defatigatorie attesa la natura documentale della causa, con riserva di replicare all'udienza di discussione del 20.06.2024.
Per mero tuziorismo difensivo, qualora il Giudice ritenesse necessario avere conferma dell'avvenuto rilascio dell'immobile di via Abruzzi n.6 con i danni riscontrati in quel momento, si chiede prova per interpello sui seguenti capitoli:
1) vero che in data 05.04.2024 la ha reso in via definitiva le chiavi CP_4
Pagina 4 di 12 dell'immobile di Coneglinao via Abruzzi n.6 alla rifiutandosi senza Parte_1 motivi di firmare il verbale?
2) vero che l'immobile suddetto è stato riconsegnato libero e sgombero da cose e persone?
3) vero che la ha rimosso dai davanzali dell'immobile e portato con sé tutti CP_4
i profili in acciaio posti a copertura di tutti davanzali del predetto immobile?
4) vero che dalla data di riconsegna dell'immobile di via Abruzzi n.6 la ha CP_6 cessato qualsiasi attività d'impresa senza trasferirsi presso altra sede, alienando tutte le proprie attrezzature?
5) vero che la ha riconsegnato i locali senza tinteggiarli a nuovo ? senza CP_6 ripristinare i fori sui muri e porte e il parquet in legno?”;
- per Controparte_1 Controparte_1
e : CP_2 CP_3
“Nel merito in principalità: In accoglimento della proposta opposizione, previo ogni necessario accertamento, rilevato che l'immobile oggetto dell'intimazione di sfratto è stato rilasciato, condannare la società a Parte_1 corrispondere alla società la minor somma tra Controparte_4 Controparte_1
l'importo della spesa sostenuta per le addizioni e pari a euro 24.351,40 (ventiquattromilatrecentocinquantuno/40) I.V.A. esclusa e il valore delle stesse al tempo della riconsegna, oltre a euro 2.700,00 (duemilasettecento/00) quale deposito cauzionale ex art. 13 contratto di locazione (doc. 3 ex adverso prodotto) oltre alla somma da ritenersi di giustizia e da liquidarsi in via equitativa per la violazione dell'intimante dell'obbligo di cui all'art. 1576 c.c., e per l'effetto, accertato e dichiarata la scrittura del 10 giugno 2018 (doc. 3) opponibile alla società per i motivi Parte_1 tutti, in fatto e diritto di cui in narrativa, porre dette somme in compensazione con quanto ritenuto di spettanza dell'intimante fino al 30 aprile 2024 atteso la violazione del principio di correttezza e buona fede della locatrice (doc. 11 e 12).
In via istruttoria: Si chiede di essere ammessi a provare per testi le seguenti circostanze:
1. “Vero, che il 10 giugno 2018 il signor richiedeva alle socie della società Persona_1 di di procedere alla tinteggiatura esterna Controparte_4 Controparte_1 dell'intero immobile di proprietà della società allora locatrice sito in Via Abruzzi a Conegliano (TV)?”
2. “Vero, che in virtù di quanto al precedente punto proponeva che l'importo pagato per la tinteggiatura della parte esterna dell'immobile di cui al precedente punto era parzialmente compensato con la riduzione del canone di locazione di euro 200,00 (duecento) a valere da luglio 2018 a ottobre 2022?”
3. “Vero, che alla scelta del colore partecipava anche il signor Parte_1 amministratore unico della società LL Cars S.r.l. che conduceva in locazione una porzione dell'immobile di via Abruzzi in Conegliano (TV)?”
Pagina 5 di 12 4. “Vero, che durante i lavori di tinteggiatura riceveva disposizioni anche dal signor delegato dal signor a sovraintendere i lavori?” Parte_1 Persona_1
5. “Vero che il signor è cognato del signor poiché Parte_1 Persona_1 marito della signora socio della società Antonio CH & C. S.n.c.?” CP_7
6. “Vero che il signor ometteva di riferire che la società Antonio CH & Persona_1
C. S.n.c. era attinta in esecuzione immobiliare e che per questo era stato nominato un Custode Giudiziario?”
Si indicano quali testi il signor , residente in [...]
Fonte, n. 18 e residente in [...]. Testimone_2
Si chiede, altresì, e nel caso in cui l'Ill.mo signor Giudice non ritenga di liquidarle in via equitativa, nominarsi un CTU affinché, previo ogni ritenuto necessario accertamento, rilevi la minor somma tra l'importo della spesa sostenuta per le addizioni e pari a euro 24.351,40 (ventiquattromilatrecentocinquantuno/40) I.V.A. esclusa, e il valore delle stesse al tempo della riconsegna.
Ci si oppone a che si dia ingresso a ogni istanza istruttoria di parte avversa poiché superflua e non rilevante.
A ogni modo: Con vittoria di spese e compensi, ex art. 91 c.p.c., rimborso forfettario per spese generali oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
***
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il giudizio trae origine dalla citazione per la convalida dello sfratto per morosità intimato dalla nei confronti della Parte_1 [...]
(nonché delle socie illimitatamente responsabili della conduttrice, Controparte_1
e ), in relazione al contratto di locazione del Controparte_1 CP_4 CP_2 31.3.2012, registrato l'11.4.2012 al n. 158 serie 3T, avente ad oggetto l'immobile sito in Conegliano, via Abruzzi n. 6 (censito al NCEU di detto Comune alla Sezione E, foglio 7, mappale 1002, sub. 5).
L'intimata e le socie della stessa si erano costituite in giudizio opponendosi alla convalida dello sfratto e alla pronuncia del decreto ingiuntivo, eccependo:
- l'esistenza di un accordo col precedente proprietario, datato 10.6.2018, in virtù del quale, a fronte dell'autorizzazione del locatore all'esecuzione da parte della convenuta di lavori di manutenzione straordinaria di tinteggiatura esterna dell'immobile, il canone sarebbe stato ridotto ad € 700,00 mensili da luglio 2018 ad ottobre 2022 (in modo da compensare quindi la spesa per la tinteggiatura, pari ad € 10.229,70);
- l'assenza di imputabilità dell'inadempimento a causa della pandemia da Covid-19;
- la presenza di infiltrazioni d'acqua dai serramenti e dal tetto, che avrebbero reso insalubri e non sicuri i locali.
Pagina 6 di 12 La conduttrice aveva altresì chiesto, in via riconvenzionale, di ridurre il canone di locazione in relazione all'emergenza sanitaria e di accertare che nulla è dovuto a titolo di interessi di mora.
Con ordinanza del 31.1.2024 è stato ordinato il rilascio dell'immobile ai sensi dell'art. 665 CPC ed è stato disposto il mutamento del rito.
Entrambe le parti hanno depositato memorie integrative.
L'intimante ha dato atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile in data 5.4.2025 ed ha insistito per il rigetto dell'opposizione avversaria, per la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione e per la condanna della convenuta e delle sue socie al pagamento dei canoni per il complessivo importo di € 28.285,49 IVA inclusa, oltre agli interessi ex DLGS 231/2002 dalle singole scadenze al saldo.
Le intimate hanno confermato l'avvenuto rilascio dell'immobile ed hanno chiesto la condanna della locatrice al pagamento della minor somma tra l'importo della spesa sostenuta per le addizioni, € 24.351,40 IVA esclusa, e il valore delle stesse al tempo della riconsegna, alla restituzione dell'importo di € 2.700,00 a suo tempo consegnato a titolo di deposito cauzionale ex art. 13 del contratto di locazione e al pagamento della “somma da ritenersi di giustizia e da liquidarsi in via equitativa per la violazione dell'intimante dell'obbligo di cui all'art. 1576 c.c.”.
La causa viene in decisione senza lo svolgimento di attività istruttoria.
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Deve anzitutto ritenersi non opponibile a Nord Est l'accordo del 10.6.2018.
Ciò non tanto per la mancanza di data certa (circostanza su cui le parti si sono lungamente soffermate), quanto piuttosto perché sicuramente di data successiva al pignoramento
(avvenuto nel 2014), laddove, a mente dell'art. 2923 CC, sono opponibili all'acquirente solo le locazioni (nonché, deve intendersi, tutti gli atti di gestione del rapporto locativo, quale l'accordo di riduzione del canone in esame) che abbiano data certa anteriore al pignoramento (cfr. Cass. 7909/2024, per cui “nel processo esecutivo, il pignoramento, atto che vincola il bene nel patrimonio del debitore al soddisfacimento del creditore, cristallizza la situazione giuridica opponibile ai creditori e ai terzi che dall'esecuzione forzata acquisiscono diritti”).
D'altronde, “gli atti di gestione del rapporto locativo ad uso diverso … compiuti durante la procedura esecutiva dall'esecutato non nella sua qualità di custode (o in tale qualità, ma in mancanza della autorizzazione del giudice dell'esecuzione) sono radicalmente improduttivi di effetti nei confronti della procedura” (Cass. 15678/2024). Nel presente caso l'accordo del 10.6.2018 venne invece concluso proprio da (legale rappresentante Persona_1 dell'allora esecutata), il quale non era in quel momento nemmeno custode del bene staggito (né tanto meno era stato autorizzato dal giudice), per cui l'accordo deve ritenersi improduttivo di effetti.
Solo per mera completezza si osserva che è invece irrilevante l'eventuale buona fede della
Pagina 7 di 12 conduttrice. Peraltro, un tale stato soggettivo pare anche di doversi escludere nel caso di specie. I lavori di tinteggiatura risultano essere stati effettuati nel mese di luglio 2018
(come affermato dal precedente difensore della conduttrice, doc. 3 conv., in coerenza con la fattura doc. 8 conv., datata 29.7.2018), quindi successivamente alla comunicazione del custode giudiziario della propria nomina, avvenuta il 28.6.2018 (come ammesso dalla stessa conduttrice, cfr. pag. 3 comparsa in sede sommaria;
cfr. altresì la raccomandata a mani doc. 2 conv.). Sarebbe stato quindi onere della conduttrice attivarsi col custode al fine di chiarire l'efficacia dell'accordo e, se del caso, evitare l'effettuazione dei lavori (e la sopportazione della relativa spesa).
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La morosità complessiva della convenuta è pacifica (non essendo stata nemmeno contestata dalla conduttrice) ed ammonta ad 28.285,49 IVA inclusa (pari alla differenza tra i canoni complessivamente dovuti dall'acquisto di Nord Est, da ottobre 2020, e fino al rilascio dell'immobile avvenuto il 5.4.2024, per 42 mensilità, detratte la somma di € 19.332,85 versata in corso di rapporto).
Si osserva peraltro che anche laddove si fosse considerato efficace ed opponibile alla locatrice l'accordo del 10.6.2018 (su cui si è detto sopra), comunque sarebbe residuata una morosità di ben € 18.055,79 (ossia € 28.285,49, pari alla morosità complessivamente maturata, detratta la somma di € 10.229,70, pari al valore dei lavori di tinteggiatura), la quale non sarebbe senz'altro di lieve entità, considerando l'importo del canone mensile.
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L'eccezione relativa all'assenza di imputabilità dell'inadempimento a causa della pandemia da Covid-19 non può trovare accoglimento.
In primo luogo, per la genericità dell'eccezione, non avendo la conduttrice nemmeno chiaramente allegato (né conseguentemente provato) la durata dell'interruzione coattiva dell'attività economica esercitata nell'immobile di cui si discute (tanto più se si considera che, come noto, la sospensione totale delle attività economiche a causa dell'epidemia venne disposta solo per determinati periodi, laddove invece la morosità della conduttrice è senz'altro di maggiore entità).
In secondo luogo, in considerazione delle norme speciali con cui lo stesso legislatore ha già adottato meccanismi compensatori idonei a ripristinare un equilibrio sinallagmatico tra le parti o quanto meno a ridurne lo squilibrio (cfr. l'art. 65 co. 1 DL 18/2020, che ha introdotto il cd. credito d'imposta a favore dei soggetti esercenti attività d'impresa nella misura del 60% cento dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, per determinate categorie di immobili, lasciando tuttavia impregiudicati i termini del contratto;
l'art. 28 DL 34/2020, che ha previsto un ulteriore credito d'imposta per le locazioni a uso non abitativo e affitto d'azienda a favore di una platea di beneficiari più vasta, prevedendo altresì la possibilità di cessione di detto credito da parte del conduttore al locatore, ma comunque lasciando invariati i termini originari del contratto e continuando a postulare l'adempimento come dovuto ed integrale;
l'art. 216 DL 34/2020, che ha
Pagina 8 di 12 espressamente previsto l'automatica riduzione del canone nella misura del 50%, solo però da marzo a luglio 2020 compresi e solo per le attività sportive ivi considerate: nemmeno in tal caso il legislatore ha quindi voluto prevedere una forma di intervento normativo idonea ad incidere in modo generalizzato sui rapporti locatizi di natura privata né, tanto meno, ha attribuito al Giudice un generale potere riequilibrativo, al di là dei casi, quali piscine e palestre, espressamente considerati).
***
Nemmeno l'eccezione di inadempimento sollevata dalla conduttrice con riferimento alle lamentate infiltrazioni può trovare accoglimento, da un lato (anche qui) in considerazione della genericità dell'eccezione (non essendo state compiutamente allegate l'entità del fenomeno, né se, per quanto tempo e in quale misura sarebbe stato limitato il godimento dell'immobile), dall'altro (e in via assorbente) perché è pacifico che la conduttore ha comunque continuato ininterrottamente ad occupare ed utilizzare l'immobile, laddove è però più che consolidato l'orientamento per cui “non è rinvenibile un potere di autotutela del credito da parte del conduttore che, a fronte dell'inadempimento del locatore, decida di non corrispondere i canoni dovuti. In altri termini, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (da ultimo, cfr. Cass. sez. VI, 26/01/2015, n. 1317)” (Cass.1897/2016).
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Considerata l'ingente entità della morosità, deve trovare accoglimento la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento grave della conduttrice.
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Sussiste altresì il diritto della locatrice al pagamento dei canoni per complessivi € 28.285,49 IVA inclusa, oltre agli interessi ex DLGS 231/2002 dalle singole scadenze al saldo.
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Non può trovare accoglimento la domanda della conduttrice di condanna della locatrice al pagamento dell'indennizzo per le addizioni apportate all'immobile locato (o, comunque, l'eccezione di compensazione del relativo credito col debito per i canoni).
Si chiarisce anzitutto che, al fine di distinguere tra miglioramenti e addizioni, sono irrilevanti le affermazioni svolte dal CTU nella perizia redatta in sede esecutiva, trattandosi di operare una qualificazione giuridica, esulante dalle competenze del CTU (il quale peraltro, a ben vedere, nemmeno ha svolto alcuna valutazione sul punto, essendosi limitato, a pag. 53 della perizia, a parlare genericamente di “interventi di miglioria/addizioni” e, a
Pagina 9 di 12 pag. 55, a riportare il contenuto dell'art. 4 del contratto). Sulla scorta degli insegnamenti della giurisprudenza in materia, devono essere qualificati come miglioramenti quelle opere che comportano un incremento del valore della cosa locata in conseguenza della sostituzione di una parte con altra migliore o dalla unione di elementi ulteriori che si fondono con la cosa originaria, mentre costituiscono addizioni quelle che prevedono l'aggiunta di una cosa accessoria a quella principale, senza perdita di individualità (cfr. Cass. 13070/2004).
Tanto premesso, si ritiene che tutti gli interventi realizzati dalla conduttrice vadano qualificati quali miglioramenti. L'impianto di climatizzazione era già presente nell'immobile all'inizio della locazione (come confessoriamente dichiarato all'art. 5 del contratto), così come i pavimenti, la porta d'ingresso e i bagni (la circostanza è pacifica), sicché deve senz'altro ritenersi che le opere abbiano comportato la mera sostituzione di elementi già presenti con altri migliori. I controsoffitti e le pareti in cartongesso costituiscono invece elementi che vanno a fondersi con l'immobile perdendo la loro individualità.
L'art. 3 del contratto testualmente prevedeva che i miglioramenti fatti senza consenso scritto della locatrice rimanessero a beneficio di quest'ultima e di un tale consenso non v'è traccia alcuna (né la conduttrice ha financo allegato l'esistenza di alcun consenso, nemmeno rilasciato in forma orale). Per mera completezza si ricorda altresì che, per pacifica giurisprudenza, la manifestazione di consenso del locatore non può invece desumersi da un suo comportamento di mera tolleranza (comunque, lo si ribadisce, nel caso di specie sarebbe stato necessario il consenso scritto).
È invece irrilevante nel presente caso la previsione contrattuale (che sul punto è sovrapponibile all'art. 1592 CC), per cui il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore, posto che nessuna domanda risarcitoria è stata proposta dalla locatrice relativamente ai deterioramenti.
***
Nemmeno può trovare accoglimento la domanda risarcitoria formulata dalla conduttrice con riferimento ai danni asseritamente patiti in conseguenza delle lamentate infiltrazioni.
Oltre alla già rilevata genericità delle allegazioni svolte dalla convenuta (la quale non ha compiutamente chiarito quale fosse l'entità del fenomeno, né per quanto tempo e in quale misura sarebbe stato limitato il godimento dell'immobile), è assorbente l'assoluta carenza di allegazione e di prova del danno asseritamente patito (la convenuta non ha nemmeno illustrato nello specifico in cosa si sostanzierebbe il pregiudizio patito) e dovendosi ricordare che la liquidazione equitativa del danno ex art. 1226 CC è consentita solo con riferimento alla prova del suo “preciso ammontare” (ossia del suo quantum), mentre non è possibile alcuna valutazione equitativa con riferimento alla prova della sua stessa esistenza (ossia dell'an) ovvero del nesso di causa, elementi la cui sussistenza deve essere dimostrata (e, ancor prima, allegata) dalla parte.
***
Pagina 10 di 12 Deve invece trovare accoglimento l'eccezione di (parziale) compensazione del credito della locatrice col credito della conduttrice per la restituzione del deposito cauzionale per € 2.700,00.
È infatti irrilevante che il deposito fosse stato a suo tempo consegnato all'originaria locatrice, posto che, come da tempo chiarito dalla giurisprudenza, “l'acquirente di immobile locato, subentrando nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, agli effetti dell'art. 1602 cod. civ., è tenuto altresì alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore” (Cass. 23164/2013).
La locatrice ha a tal punto allegato che l'immobile sarebbe stato rilasciato in cattivo stato manutentivo, ma tali allegazioni sono del tutto generiche e, soprattutto, sfornite di prova
(nulla è stato prodotto dalla parte, che si è anzi riservata di agire in separata sede e non ha nel presente giudizio nemmeno quantificato gli asseriti danni).
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Operata la compensazione impropria tra i rispettivi controcrediti, la conduttrice deve essere condannata al pagamento in favore dell'attrice della somma complessiva di € 25.585,49 (= 28.285,49 - 2.700,00), oltre agli interessi ex DLGS 231/2002 dalle singole scadenze al saldo.
Devono essere altresì condannate, in solido, le socie illimitatamente responsabili della conduttrice, ricordandosi che “il beneficio d'escussione previsto dall'art. 2304 c.c. ha efficacia limitatamente alla fase esecutiva, nel senso che il creditore sociale non può procedere coattivamente a carico del socio se non dopo avere agito infruttuosamente sui beni della società, ma non impedisce allo stesso creditore d'agire in sede di cognizione per munirsi di uno specifico titolo esecutivo nei confronti del socio, sia per poter iscrivere ipoteca giudiziale sugli immobili di quest'ultimo, sia per poter agire in via esecutiva contro il medesimo, senza ulteriori indugi, una volta che il patrimonio sociale risulti incapiente o insufficiente al soddisfacimento del suo credito” (Cass. 22629/2020).
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Le spese di lite seguono la pressoché integrale soccombenza delle convenute e vengono liquidate in dispositivo secondo valori inferiori ai medi, stante la scarsa complessità della causa ed il mancato svolgimento di attività istruttoria, per i procedimenti di valore compreso tra € 26.001 ed € 52.000 (dovendosi computare gli interessi, oltre al capitale).
Stante il sia pur parziale accoglimento delle eccezioni delle convenute (limitatamente alla restituzione del deposito cauzionale), non si ritengono sussistenti i presupposti di cui all'art. 96 CPC.
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P. Q. M.


Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
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1. dichiara risolto per grave inadempimento della conduttrice
[...]
il contratto di locazione del 31.3.2012, registrato l'11.4.2012 Controparte_1 al n. 158 serie 3T, avente ad oggetto l'immobile sito in Conegliano, via Abruzzi n. 6 (censito al NCEU di detto Comune alla Sezione E, foglio 7, mappale 1002, sub. 5);

2. condanna le convenute , Controparte_1 Controparte_1
e , in solido tra loro, a pagare all'attrice CP_4 CP_2 [...]
la somma di € 25.585,49, oltre agli interessi ex DLGS Parte_1
231/2002 dalle singole scadenze al saldo effettivo;

3. condanna le convenute , Controparte_1 Controparte_1
e , in solido tra loro, a rifondere all'attrice CP_4 CP_2 [...]
le spese di lite del presente giudizio, liquidate in Parte_1
€ 145,50 per esborsi ed € 5.000,00 per compensi, oltre ad IVA, CPA e rimborso spese generali al 15% ex DM 55/2014.
Così deciso in Treviso, 20 marzo 2025
Il giudice
- Dott. Carlo Baggio -
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